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1、房地产集团有限公司培训资料-作者：-日期：绿城房地产集团有限公司绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司。历经14年的发展，绿城已辖有70多家成员企业，拥有员工2300余人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴市、舟山、台州、临安、桐庐、淳安、海宁、德清、长兴、上虞、绍兴县、新昌、象山以及国内北京、上海、合肥、长沙、青岛、济南、南京、无锡、南通、郑州、乌鲁木

2、齐、海南等29个城市。至2008年5月，在建、待建项目达71个，土地储备占地面积超过1567万平方米，规划总建筑面积超过2421万平方米。绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2007年实现销售额154亿元。绿城目前已连续4年名列中国房地产公司品

3、牌价值TOP10，连续3年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并两度蝉联浙江省房地产企业50强榜首；同时荣获“2005-2006年度中国房地产诚信企业”称号，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。2007年，公司总品牌价值达37.58亿元，“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2企业运营与管理2.1企业组织架构绿城集团组织架构包括“集团公司项目公司”两个层级，采用内部实施集中控制的管理体制，投资决策及

4、开发运营快速高效，为企业进取性的扩张策略提供组织架构支持。2007年集团提出了执行总经理项目负责制，有利于企业形成快速高效的投资及开发运营决策。2.4经营模式多元化经营模式纵向发展以房地产作为核心业务，形成了将为完整的房地产一体化经营链条，涵盖了物管、建筑设计、景观园林、装饰装潢、房地产投资、酒店会所。横向发展以房地产核心业务为导向，由房地产业衍生而向相关产业延伸，形成了教育、足球、文化传媒、医疗健康多产业协调发展的格局。绿城多产业化经营战略，对其产品和服务形成支撑。从战略考虑，投资包括五星级的酒店、商业物业、办公楼在内的一些长期出租物业，也对现金流形成补充。围绕公益事业展开的产业，有利于品牌

5、建设、企业影响力的提升。2.5发展战略“精品战略”多区域拓展绿城以“精品”战略为根本，强化浙江大本营市场，并以京沪为支点拓展环渤海、长三角等区域的二三四线城市。伴随2000年开始的全国拓展战略，公司已经成功拓展至中国长三角其它重要城市（包括上海、南京、无锡、南通）、环渤海经济圈重要城市（包括北京、青岛、济南、大连）、其它省会城市（安徽省合肥市、河南省郑州市、湖南省长沙市、新疆乌鲁木齐市等）。1995年，绿城从杭州起步。2000年，浙江舟山香绿苑项目开工，同年，绿城首次在浙江省外设立新项目公司上海绿宇房地产开发有限公司，入驻上海，标志着区域性发展开始转型为全国性发展。2001年，绿城和北京中亚、

6、浙江华门举行北京燕山新城（百合公寓）项目合作开发签字仪式，该项目是绿城公司介入北京房地产市场的第一个项目，标志着绿城入驻北京。2002年，绿城入驻浙江省外的合肥。2003年，绿城入驻浙江省内的海宁、上虞。2004年，绿城入驻浙江省内的德清、宁波及省外的乌鲁木齐、长沙、郑州。2006年，绿城入驻浙江省内的温州、临安及省外的南京、南通、昆山、青岛。2007年，绿城入驻浙江省内的绍兴、湖州、台州及省外的济南、成都、无锡。2008年，绿城入驻浙江省内的慈溪及省外的天津、大连、海南陵水。2009年，绿城入驻浙江省内的诸暨及省外的苏州。从项目分布、土地开发等情况可以看出，绿城走了一条强化大本营市场的步骤，

7、绿城一直保持其在浙江省的领导地位。浙江省的经济主要由私营企业推动，而私营企业产生了许多收入较高的物业消费者。此外，浙江省与上海市毗邻，使向上海扩张时占据了有利的战略地位，并借此推向长三角。绿城2001年进军北京市，进而推向环渤海区域，在这两个区域城市不断扩展。绿城近几年不断加快全国化的步伐，利用这些地区的经济增长来扩大其在地域上的收入基础。2006年进入的城市达到19个，2007年又新进入6个城市达到25个，2008年又新进入4个城市达到29个，2009年到目前为止又新进入了诸暨和江苏两个城市，在全国入驻的城市超过了30个。2.6企业管理在创新中不断强化优势绿城的发展始终以品牌、产品和管理团队

8、的精心建设和优化为基础，并以此为杠杆和能量中心，撬动并吸引其他外部资源，虽然这种模式在企业高速成长过程中难免收到资本运作节奏的影响，但仍然成就了绿城的核心竞争力。在企业管理上，绿城集团提出执行经理分管制，现在集团公司有6位执行总经理，对全国的项目分工分管。3土地运营绿城通过公开投标、收购、合作等多种方式取得新的土地储备，实现了土地储备的大幅度增长。据统计，2008年绿城利用品牌和管理输出获得土地占比50%；利用合作单位资源获得土地占比40%；利用政府支持获得土地占比10%。3.1土地储备量根据绿城中报，截至2009年8月31日，绿城已进入30多个城市，共有储备项目72个，土地储备占地面积191

9、4万平方米，按公司权益计算为1158万平方米，总建筑面积累计已达2651万平方米，按公司权益计算为1647万平方米；按地上可售建筑面积（含持有物业）为1957万平方米，按公司权益计算为1214万平方米。土地储备平均成本（以地上可售面积计）为每平方米人民币3081元。截至2009年11月初，绿城今年在全国拿下了17幅土地，总花费已超250亿元，这使得绿城土地储备总建筑面积达3000万平方米，其中自有权益1973万平方米，占65.77%，而合作方的土地储备权益占比达到三成，显示出绿城通过项目合作进行扩张的特点。目前，绿城土地储备足够满足未来三到五年开发，实际权益面积不到7成。3.2拿地策略绿城在短

10、短几年间，已经进入了30多个城市。其过快的扩张速度，在各地的土地储备，在市场形势发生变化时，过多的土地储备容易造成公司整体资金流通性下降，导致其负债率过高。2008年，大肆进行跨地域经营的绿城收缩战线，立足于大本营的倾向明显。2009年1-6月份，由于市场形势尚未完全明朗化，加上资金链方面的困扰，绿城没有增加任何土地储备。在此期间，各地公开的土地拍卖市场上，几乎很少见到绿城的身影。7月下旬，杭州诞生了新的“地王”钱江新城的宅地，最终拍出了每平方米20650元的楼面价，而这个价格让宋卫平“拂袖而去”。在此之前，只要宋卫平亲临土地竞拍现场，基本上表示对此地块志在必得。对于此举动，绿城常务副主席兼行

11、政总裁寿柏年表示，“前几年，绿城拿地相对是偏向激进的。如今，公司的策略是稳健持续。”然而，随着市场销售畅旺带来大量资金回笼，绿城也回到了拿地大军之中。2009年8月份以来，绿城屡屡出手，拿下了9块土地，总价款达到180多亿。宋卫平解释说，公司明年的销售额目标是400亿-500亿元，2011年的销售额目标是500亿-600亿元，如果土地储备不足，完成这样的目标无异于“空想”。从另一方面看，这也是在资本市场的压力下的必然选择。按绿城计划，今后土地储备拓展方式将向“战略选择型”转变，土地扩张将主要集中在浙江、以上海为中心的长三角区域和以北京为中心的环渤海区域，并确保其所在进入区域内可持续发展及盈利成

12、长性；土地储备总体规模将以满足未来三年的发展需求为控制目标；新增土地储备时机、规模应顺应市场变化情况，保持与存量销售去化之间的合理配比。持续巩固和深化同现有战略合作单位的项目合作，在控制风险的基础上提升优秀品牌和专业管理的边际效益，着力控制土地收购的成本，加强发展规模与财务风险之间的控制。3.3合作开发绿城的合作开发模式，是在降低项目利润基础上进行的。对于上市之前和上市之后，资金链一直紧张的绿城而言，在当前房地产行业资金整体偏紧的现状下，该模式有助与绿城摆脱困境，并求得发展。因此，该模式是一种现实的做法。在2005年宏观调控最严厉的时候，绿城也遭遇资金寒冬，一度非常艰难，绿城董事会主席宋卫平曾

13、经坦言，当时绿城一度出现过拖欠工程款的危机，但是他们“找到了解决办法，就是合作”。绿城把一些项目股份拿去和别人合作，别人出钱，度过难关。由于尝到了甜头，目前绿城的开发量和销售面积，超过1/3是合作项目。凭借产品品质过硬，绿城吸引到了很多财力雄厚的合作伙伴，在这些合资项目公司中，绿城甚至不出钱就可以占有股权，而且由合作方负责向银行借贷前期开发资金，绿城在项目后期才须支付费用，甚至还可以从营业收入中提取一定比例的管理费。绿城已经与葛洲坝集团、浙江能源集团、新湖集团、浙江铁投集团、浙江报业集团、西子集团，香港九龙仓、海尔地产、中青旅等省内外10多家合作伙伴合作开发地产。绿城利用其比较强的产品开发能力

14、来弥补其土地和资金短板，获得分享利润或管理费等品牌溢价收入，这从一些合作项目中绿城的收益权比例大于实际出资比例就可看出。绿城和浙江报业集团合作开发了三个房地产项目，合作模式是这样的：双方各出四千万元组建一个合资公司，各占50%的股权，之后，由浙江日报集团借数亿元的资金给该合资公司去买地；在绿城和海尔合作的济南项目中，绿城占45%的股权，但只出了22.5%的资本金；绿城与浙江能源集团的战略合作方式与海尔相差无几，绿城占49%的股权，但只出了24.5%的资本金。与这几家公司的合作，绿城除了按股权比例分红外，还要按销售额提取一定比例的管理费。即使与香港知名地产公司九龙仓在杭州合作的一个项目（现已通过

15、与九龙仓项目互换，该项目由绿城拥有全部权益），绿城占60%的股权，九龙仓占40%，绿城也要按销售额的2%提取管理费。在短短3个月内耗资200多亿元拿地的绿城，终于禁不住外界对其在高负债率下持续激进拿地的质疑而公开表态：在绿城新近购买的土地中，有相当一部分是与国企合作共同开发的。绿城这种合作模式，利用的正是合作企业的资金，并提供拿地的“信誉”和便利。2001年成立中青旅绿城臵业公司，获得中青旅2亿元贷款，此后入股企业“持股取固定回报退股”模式，一直成为绿城股权融资的方式之一。从2002年开始，中青旅先后投资了6家以上与绿城集团有关的地产公司，几乎都是持有18%的股权。参股这些地产公司之后，中青旅

16、每年都将数亿元的资金拆借给这些地产公司使用。绿城平均融资成本16%左右，但该融资成本基于项目开发周期计算，绿城利用这种融资所费代价较低，且由于是项目见到收益后才会“还款”，显然也不会受到短期借贷的资金压力。所筹资金先后用于德清百合公寓、德清桂花城、郑州绿城百合公寓等项目。2006年9月18日，绿城集团和西子集团宣布正式合作，成立绿城西子房产公司，西子电梯集团旗下的西子房产及相关资产将被注入新公司之中，西子、绿城各占50%股份。2007年5月，绿城房地产集团、绿城中国子公司杭州康居投资管理有限公司与杭州葛洲坝实业投资管理有限公司联手以34.90亿元拿下杭州地块，楼面地价高达1.18万元/平方米。

17、2007年11月，海尔地产携手绿城取得山东济南市全运村项目的开发权。该项目具有特殊性，“项目大、要求高、时紧、任务重”，土地出让金高达25亿元，整个项目投资在50-60亿元。在该合作中，绿城输出其大型综合项目道运作经验及运作团队，而海尔方面则发挥强大的资金优势和山东本地资源优势。2008年5月6日，绿城联合浙江报业集团以21个亿拿下杭州城西蒋村1、2号块地，该地价款由浙江报业集团出，绿城主要提供管理和开发实力。2008年5月14日，绿城联合浙江能源集团所属浙信房地产公司，以10.58个亿获得杭州城西蒋村7号地。4资本运营4.1绿城的扩张与资本运作2004年下半年，宏观调控开始，房地产企业贷款门

18、槛陡然提高。彼时绿城正准备向全国拓展市场，原本不愁资金的绿城感受到了“资金链”紧绷的压力,绿城已经开始谋求海外上市。4.2绿城融资手段从绿城的融资手段来看，几乎已涵盖各种方式，包括私募基金入股、可转换债券、IPO、高息票据借贷、配股增发、信托、银团贷款、项目合作等多种方式。（1）股权融资IPO前私募2006年1月，绿城中国控股有限公司通过配售可转换债券和股本成功引进由摩根大通和STARK投资基金组成的国际战略投资者，其中向摩根大通和STARK投资基金配售2000万美元股份IPO2006年7月，绿城如期完成在香港公开发行股票的一切工作。美国华平投资、老虎基金、新加坡淡马锡、渣打银行亚洲基金等国际

19、投资机构都成为绿城的股东，渣打更以策略性股东身份入股3.9亿元。其在香港公开招股部分获10倍超额认购。2006年7月13日，绿城中国控股有限公司在香港联交所挂牌上市，成为浙江省第一家在香港主板成功上市的房地产企业，共募集资金26.63亿港元。当天，绿城中国股票收盘价8.75元，较招股价每股8.22元上升了6.45%。增发配股2007年5月7日，绿城中国通过瑞银及摩根大通，以每股16.35港元配售1.415亿股，集资23.1亿港元。配股时股价正接近绿城股价高时期。2009年5月，绿城中国将以每股6.1港元的发行价格向罗钊明及其夫人阮宜玲控制的Tandellen配售1亿股绿城中国股份。溢价发行募集

20、资金将用于完全收购由Tandellen公司100%控股的SkymoonInternational公司。收购完成后，绿城中国将间接持有一家名为莱福世纪的公司100%股权。莱福世纪持有一幅位于北京朝阳区东直门外斜街8号院的土地，面积约28004平方米，当时该地块已准备开发为服务式住宅，拟建总建筑楼面面积约为63369平方米。按照2008年12月31日公开市场基准对项目现状进行的初步指示性估值，莱福世纪价值约10.9亿港元。2009年6月23日，绿城向其附属公司、联营公司及共同控制实体的若干雇员授出近4737.1万股购股权。其中，4524.2万份购股权授予绿城中国的附属公司、联营公司及共同控制实体的

21、若干雇员，另外212.9万份购股权予浙江绿城物业管理有限公司、杭州金沙港旅游文化村有限公司及绿城控股集团的若干雇员和董事长宋卫平、执行总裁寿柏年的联系人，折合绿城内部融资4.58亿元。（2）银行贷款和授信2007年10月24日，绿城宣布与4家银行签订为期39个月之银团贷款协议，筹得8.5亿元人民币发展上海董家渡项目。2009年2月，绿城宣布获得总计200亿元的银行授信额度，全部为项目贷款。9月份获得农业银行2年100亿元的授信额度。（3）债券融资2006年1月，绿城中国控股有限公司通过配售可转换债券和股本成功引进由摩根大通和STARK投资基金组成的国际战略投资者，其中可转换债券募集资金1.5亿

22、美元，可转债同时在新加坡证券交易所成功挂牌上市。这也是“首次公募前可转换债券融资结构”在中国房地产开发企业融资中的首次运用。2006年11月，绿城IPO不足4个月便又开始了一次大规模再融资计划。此次再融资的规模不仅将赶超其IPO时的26.63亿港元的规模，而且融资方式也比较新颖：发行7年到期的约4亿美元的高息票据，年息为9%，2013年到期。票据合约规定，每隔半年，绿城中国都将为此支付一次高额利息。11月10日，该债券在新加坡证券交易所挂牌上市。2007年5月15日，绿城发行5年期可转换债券约23.47亿港元，2012年到期，根据初步换股价22.14港元及假设全数转换债券，债券将可转换为1.0

23、6亿股，占扩大后股本约6.51%。（4）信托2003年9月，绿城集团首次发行房产信托，标志着绿城集团的融资渠道趋向多元化。绿城杭州中山广场资金信托计划由金信信托对外发行，募资金8000万元，将以专项贷款的形式用于中山广场（后更名为深蓝广场）的建设。该信托计划是针对集团员工的内部融资。2003年12月10日，金地集团、绿城集团、通和臵业各自出资2500万元，作为联合发起人，与金信信托合作推出“双龙信托计划”，委托金信信托募集资金2.79亿元，计划用于通和臵业的一个房地产项目、绿城集团的合肥桂花园和合肥百合公寓两个项目。2005年8月，绿城对内发行的信托贷款，最低数额5万元，不设上限，期限12个月

24、，预计员工年收益率10以上，到期后一次还本付息。募集款项用于金沙港项目。2009年4月14日，绿城联手工商银行和中海信托股份有限公司，共同发起成立总规模达20亿元人民币的中海绿城一号房地产投资基金信托计划，以“股权+回购”的融资模式进行操作，所筹资金主要投资于杭州绿城蓝色钱江项目和无锡绿城太湖新城两个项目。这是绿城从单纯的房地产开发商向专业的房地产管理商转变的全新尝试。绿城承诺向该信托出售杭州项目公司25%的股权及无锡太湖新城项目公司45%股权，信托将于出售完成时向两项目公司分别提供12.5亿元人民币及4.37亿元人民币贷款。一旦发生重大不利事件，绿城中国将以1元代价向信托人出售其抵押的杭州项

25、目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。约定三年后，绿城将以年利率14高溢价回购。该笔融资的一部分即被间接用作提前回购2013年到期的4亿美元高息票据。2009年9月10日，绿城与平安信托签订协议，针对绿城集团负责开发的优质住宅项目以及城市综合体项目，绿城集团与平安信托将分别作为股东直接进行项目投资或通过信托计划进行间接投资。未来3年内，平安信托投入到上述项目的资金总额有望达到人民币150亿元。6产品线解读6.1绿城产品线划分绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城为代表的多层公寓系列、以杭州绿园、春江花月为代表的高层公寓系列、以杭州九溪玫瑰园、桃花源为代表的别墅

26、系列，以北京御园为代表的平层官邸系列、以杭州翡翠城为代表的大型社区系列、以温州鹿城广场为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。另外，绿城商业地产开发领域将纳入到绿城集团的视角，逐渐加大开发和持有比例。绿城集团是一个注重产品主义的企业，它强调的是产品品质的管理和追求，而在营销手段上略显低调。绿城获得了中国地产产品的深加工与精细化雕琢工厂之美誉，不管是建筑规划、立面风格和材料运用，还是它的环境景观和户型设计，都做到精益求精，有的甚至做到了极致。在绿城，有一套完整的操作守则，这是其对建筑景观遵循的基本原则，例如容积率在1.0以下，建筑必须完全服从景观，容积率1.0到

27、1.2是建筑与景观互相融合，而容积率1.2以上才是景观完全服从建筑。绿城把房地产项目的开发提升到城市内涵的认知层面，而将房地产产品视为承载人类精神、传承人类文明的载体，并达到创造城市的美丽之目的，形成了绿城独特的开发模式中国人文城市开发模式，这也是绿城品牌的精髓所在。无论是在北京、上海，还是杭州，绿城总有一个可以代言城市历史文化、缔造城市人居高度的顶级产品，在北京是御园，在上海是玫瑰园，在杭州是桃花源。这种与城市文化相结合打造极品住宅的开发模式，是其他开发商所不具备的。2007年3月，绿城房地产集团汇聚北京御园、上海玫瑰园、长沙青竹园、杭州桃花源、杭州留庄、千岛湖度假公寓、杭州新绿园、宁波绿园

28、等9个项目，在绿城集团总部所在地杭州进行联展，以此拉开了集团“精品战略”的序幕。绿城“精品战略”体系涵盖了工程营造、客户服务、营销推广等全过程。绿城对产品的完美主义追求与星河湾地产、龙湖地产颇为类似，但不同的是，绿城比星河湾地产的规模要庞大得多，绿城高档产品的业务结构也比龙湖要高出不少。6.2早期产品系列城市别墅和公寓1994年1998年从创立伊始，绿城就提出“舒适型房产”和“环境第一”的开发理念，在杭州率先推出舒适型城市住宅杭州桂花园系列房产。从1994年至1998年，先后开发建设丹桂花园、金桂花园、银桂花园、丹桂公寓、月桂花园、云桂花园、兰桂花园等7个桂花园系列房产。桂花园系列产品总占地约

29、350亩，总建筑面积13万平方米，建筑形态为独立别墅、双联别墅和35层的低层公寓。桂花园系列房产作为绿城房产的发端，它所主张的低层、低容积率、低密度、高绿化率、高配套等舒适特性，为绿城成功开发杭州桂花城这典范之作奠定了基调，同时，它也为桂花城在浙江和全国范围内进行成熟复制打下了基础。绿城杭州丹桂花园：1994年9月16日开工，1995年6月15日竣工。绿城杭州桂花园地处杭州蒋村商住区内，文苑路南侧，古翠路西面，是“桂花园”系列房产的首推项目。园区总占地面积为40亩，以60%的高标准绿化和0.43的低容积率，成为杭城别墅开发的开山之作。小区内建有双联别墅和独立别墅共46幢，每户均有宽敞的私家花园

30、及车位。坡屋顶、富有变化的中段造型和基座的三段式处理及丰富的细部刻画赋予建筑端庄、典雅的外观造型。小区内完善的配套设施和优秀的物业管理，为住户创造一个舒适型城市别墅园区，实现了“舒适桂花园，一生好居停”的开发理念。绿城杭州金桂花园：1995年3月16日开工，1995年11月10日竣工。绿城杭州金桂花园是紧接着丹桂花园推出的“桂花园”系列房产之二，位于杭州城西文苑路南侧，右邻丹桂花园。小区占地面积80多亩，容积率仅为0.4，绿化率高达60%以上。小区由13幢独立别墅和28幢联合别墅组成。金桂花园秉承了丹桂花园的高雅气质，追求“绿色、香馨、高雅、舒适”的住宅理想。在建筑风格和环境规划上也与丹桂花园

31、协调一致，款款别墅清雅高尚，分布错落有致，处处体现出设计者的精巧匠心，是继丹桂花园后又一舒适型城市花园别墅园区。绿城杭州银桂花园：1995年9月5日开工，1996年10月15日竣工。绿城杭州银桂花园是“桂花园”系列房产推出的第三个项目，位于杭州城西文苑路南侧，东靠紫荆花路。小区总占地74亩，绿化率高达65%，容积率仅为0.43。共建有59幢双联别墅和独立别墅。在建筑风格上，继续延续丹桂花园和金桂花园的欧美小别墅典雅、明快的风格。在户型设计上，不仅融合了丹桂、金桂花园最走俏的户型，而且首次推出带3米半地下室的两层别墅，户型更为典雅庄重，为住户的娱乐、健身、储贮提供了更合适的空间。园区配套设施完善

32、，还特别配臵了功能齐全的休闲娱乐健身俱乐部，内设室内恒温泳池和桑拿浴室，为住户的高质量生活提供进一步保障。绿城杭州丹桂公寓：1995年12月16日开工，1997年7月4日竣工。绿城杭州丹桂公寓地处杭州蒋村商住区，南临文三西路，总占地面积80亩左右，丹桂公寓是桂花园系列第一个公寓园区，当时被业内人士称作是杭城住宅的里程碑。在规划设计方面，丹桂公寓首创杭城低层公寓之先河，以4层为主，间以少量3-5层建筑，在环境建设中提出“社区植物园”的概念，绿化率达46%，容积率只做了当时普通住宅的一半，仅为0.9，体现出绿城对产品品质的追求。丹桂公寓的许多建筑元素取之别墅，包括阳台的栏杆处理、屋面的处理、门窗套

33、的线角处理，有许多户型完全是别墅式的设计，丹桂公寓也因此被称之为“放大的别墅”。丹桂公寓以其超前的设计思想、典雅精致的建筑造型、高尚优雅的环境特色，成为杭州历史上第一个被市民和专家共同投票评选的“杭州城市建设十大新景观”住宅小区。温泳池和桑拿浴室，为住户的高质量生活提供进一步保障。绿城杭州丹桂公寓：1995年12月16日开工，1997年7月4日竣工。绿城杭州丹桂公寓地处杭州蒋村商住区，南临文三西路，总占地面积80亩左右，丹桂公寓是桂花园系列第一个公寓园区，当时被业内人士称作是杭城住宅的里程碑。在规划设计方面，丹桂公寓首创杭城低层公寓之先河，以4层为主，间以少量3-5层建筑，在环境建设中提出“社

34、区植物园”的概念，绿化率达46%，容积率只做了当时普通住宅的一半，仅为0.9，体现出绿城对产品品质的追求。丹桂公寓的许多建筑元素取之别墅，包括阳台的栏杆处理、屋面的处理、门窗套的线角处理，有许多户型完全是别墅式的设计，丹桂公寓也因此被称之为“放大的别墅”。丹桂公寓以其超前的设计思想、典雅精致的建筑造型、高尚优雅的环境特色，成为杭州历史上第一个被市民和专家共同投票评选的“杭州城市建设十大新景观”住宅小区。绿城杭州月桂花园：1996年6月28日开工，1997年5月竣工。绿城杭州月桂花园是桂花园系列房产的第四个项目，位于杭州城西文苑路南侧，东临炮台路，西临古墩路，与丹桂公寓毗邻，为城西最靠近市中心的

35、一个别墅区。小区总占地45亩，园区绿化率65%，容积率0.42。园内拥有双联别墅和独立别墅共28幢。沿文三街建有商铺、写字楼以及跃层式公寓，使小区更富有生机，满足不同人士的选择。在户型设计上采用美式别墅的优秀户型，并汲取桂花园系列别墅园区的开发经验，使别墅的外观更加美观，户型更趋合理。温泳池和桑拿浴室，为住户的高质量生活提供进一步保障。绿城杭州丹桂公寓：1995年12月16日开工，1997年7月4日竣工。绿城杭州丹桂公寓地处杭州蒋村商住区，南临文三西路，总占地面积80亩左右，丹桂公寓是桂花园系列第一个公寓园区，当时被业内人士称作是杭城住宅的里程碑。在规划设计方面，丹桂公寓首创杭城低层公寓之先河

36、，以4层为主，间以少量3-5层建筑，在环境建设中提出“社区植物园”的概念，绿化率达46%，容积率只做了当时普通住宅的一半，仅为0.9，体现出绿城对产品品质的追求。丹桂公寓的许多建筑元素取之别墅，包括阳台的栏杆处理、屋面的处理、门窗套的线角处理，有许多户型完全是别墅式的设计，丹桂公寓也因此被称之为“放大的别墅”。丹桂公寓以其超前的设计思想、典雅精致的建筑造型、高尚优雅的环境特色，成为杭州历史上第一个被市民和专家共同投票评选的“杭州城市建设十大新景观”住宅小区。绿城杭州月桂花园：1996年6月28日开工，1997年5月竣工。绿城杭州月桂花园是桂花园系列房产的第四个项目，位于杭州城西文苑路南侧，东临

37、炮台路，西临古墩路，与丹桂公寓毗邻，为城西最靠近市中心的一个别墅区。小区总占地45亩，园区绿化率65%，容积率0.42。园内拥有双联别墅和独立别墅共28幢。沿文三街建有商铺、写字楼以及跃层式公寓，使小区更富有生机，满足不同人士的选择。在户型设计上采用美式别墅的优秀户型，并汲取桂花园系列别墅园区的开发经验，使别墅的外观更加美观，户型更趋合理。绿城杭州兰桂花园：1997年开工，1999年5月交付。绿城杭州兰桂花园是继云桂花园后推出的又一舒适型城市花园住宅区，地处杭州蒋村商住区中心地块西临古墩路，南靠文二路，东邻文教区，西傍水乡风情旅游区。周边环境幽静，生活基础设施一应俱全。小区总占地72亩，绿化小

38、品处处可见，中心花园宁静优雅，16幢舒适淡雅的高级公寓和14幢精巧别致的双联别墅起伏错落、交相辉映。轻盈的单坡、双坡屋顶，清水砖，高级喷涂等新型装饰材料的色调和质感丰富了兰桂花园的建筑景观，齐全的配套设施和优秀的物业管理让住户享受高雅休闲的生活空间。6.3公寓6.3.1绿城公寓代表作多层系列绿城多层公寓产品，影响最为深广的是以杭州桂花城为代表的“桂花城系列”。“桂花城系列”多层公寓产品是绿城延续长度最长的一个系列房产品，已建、在建的已经达到18个之多，杭州丹桂公寓、金桂花园、银桂花园、桂花城、兰桂花园、紫桂花园、舟山桂花城、临平桂花城、合肥桂花园都数度获奖，已成为绿城集团的代表作品。“桂花城系

39、列”公寓产品总体秉承绿城“以人为本”的思想，以低楼层、低密度、低容积率、高绿化率为主要特色，建筑整体典雅大气，细部层次十分丰富，环境营造追崇意境，散发出绿城产品蕴含的独特人文气质。绿城集团从成立起，就精心营造这一系列产品，至今年整整10年。绿城多层公寓作品：绿城杭州桂花城、绿城杭州丹桂公寓、绿城紫桂花园、绿城上虞桂花园、绿城合肥桂花园、绿城北京百合公寓、绿城长沙桂花城、绿城郑州百合公寓、绿城西子湖畔居、绿城德清桂花城、绿城西子德清百合公寓、绿城杭州蓝庭、绿城杭州临平桂花城、绿城宁波桂花园、绿城舟山桂花城、绿城桐庐桂花园。绿城多层公寓代表作之一：杭州桂花城“桂花城系列”按“低层次、低密度、高绿化

40、率”的原则规划，以4-5层低层公寓为主要组团，间以典雅庄重的别墅和挺拔秀丽的小高层公寓。园区以江南庭园围合式的布局，通过大规模的中心花园和组团规模绿地、宅间绿地和蜿蜒曲折的水系，营造出秀木华盛、满城飘香的具有江南小城意境的生活园区。绿城杭州桂花城荣获2000全国新世纪人居经典住宅小区金奖，2001年中国（浙江）房地产成功经营模式典范，2002浙江人居经典，2002“中国品楼盘”杭州代表楼盘。绿城对桂花城系列多层公寓的设计要求是八个字：可居可观可游可赏。相比国内的其他公寓产品，桂花城独特的地方，是在意境这方面的塑造，在于对居住文化的关注，讲究内涵，讲究意味，而不是平铺直叙。杭州桂花城建筑采用经典

41、欧陆风格的“三段式”立面，运用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等经得起时间考验的元素，采用青灰、赭红系列的清水砖墙面，巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂，整体建筑风格清新典雅，被业内誉为“新江南建筑”代表。绿城多层公寓代表作之二：长沙桂花城绿城绿城桂花城是绿城走进长沙的第一步，它继承“桂花城系列”产品风格和特点，给长沙带来前所未有的生活方式，是真正意义上承载幸福生活的花园社区。长沙桂花城荣获2005年度湖南最具影响力楼盘、2005年长沙最佳品质楼盘（排名第一）、2005年度代表作。正如绿城桂花多层公寓系列作品，长沙桂花城以视觉上的美感、体验上的安逸、情感上的归属而予人震撼，它对于住户的贡献是舒适，对

42、于街区的贡献是美丽，对于城市的贡献是家园感觉的回归。6.3.2绿城公寓代表作高层系列现代都市中，高层城市公寓首先是一种有别于独立住宅的人居形态，它最主要的特征，在于其可方便地享有城市的文明，满足人们对于更完美生活的追求。绿城高层公寓以杭州绿园、春江花月和上海绿城为代表，在总体规划布局和建筑构成方面，不仅考虑园区居住环境和景观的品质，而且关注未来城市的整体之美和景观。绿城在高层公寓营造领域，努力创造城市气质相呼应的高档居住园区，使建筑、人、园林景观与城市人脉、自然山水有机结合，使生态环境、空间环境、视觉环境和人文环境等现代住宅要素交融成和谐优雅风景家园。绿城高层公寓作品：绿城杭州绿园、绿城杭州玉

43、兰公寓、绿城上海绿城、绿城合肥百合公寓、绿城杭州新绿园、绿城杭州丽江公寓、绿城宁波绿园、绿城临平风华苑。绿城高层公寓代表作之一：杭州绿园1998年，杭州绿园项目开始筹建，它是绿城集团在营造了桂花园系列住宅、九溪玫瑰园（东区）等多层和别墅建筑精品后，首次向高层领域突破的产品。杭州绿园荣获2002年“住在杭州，创业在杭州”优秀代表楼盘。杭州绿园周边有很好的自然与人文景观，规划设计时实地结合运用既围合又敞开式手法，建筑整体呈梯形，作南北西的大围合，使园内空间最大化；西面是低层商铺的围合，东西向亦呈开放，直接引栖霞岭和老和山景色入内，与周边山景相融与和谐。杭州绿园实行封闭式管理，人车分流，中心花园1.

44、2万平方米，为业主提供了一个宁静又安全的活动交流空间。业主在这儿散步、遛狗，陪家人说话，与邻居聊天，观赏花园的四时变化，默想沉思。这是业主的“私家花园”。绿城高层公寓代表作之二：杭州春江花月春江花月是绿城集团大型高层景观住宅项目的代表楼盘，是钱塘江两岸标志性的临水景观住宅。春江花月被评为2003全国人居经典竞赛综合大奖，2005年首届杭州最佳人居奖（第一名），2005西湖杯工程质量奖。春江花月濒临钱塘江，是钱塘江两岸城市景观的组成部分，总体布局和建筑景观不仅影响园区居住生活环境和景观的品质，而且影响未来城市的整体钱塘江景观。绿城春江花月通过大江、涌潮、大桥、建筑、青山等的有机结合，交融为现代的

45、集江、山、城于一体的滨江人居景观。春江花月绿地总面积9万平方米，其中中央公共绿地占地约3万平方米，南面朝钱江敞开，它将是杭州居住小区中最大的集中绿地之一。包括三部分：开阔绿地、水系及森林区。这三大部分在不同程度上提供了不同形式的主动与被动空间。中央花园通过水景、石景、小品、雕塑等景观设计元素与园区住宅组群有机地结合在一起，其间呈现自然生态的原则，种植不同层次、不同形态的花草树木，从而形成可观、可游、可憩的大型风景花园。为了消除城市高层公寓带来的不良感觉，绿城高层公寓通常采用底层架空处理。这种设计手法，牺牲了全部底层的建筑面积，但对于人口密度相对较高的高层建筑，这样的活动空间就显得尤为重要。绿城

46、春江花月园区的单体建筑或数幢围合成庭院的方式组合。庭院或处理成半封闭，或与绿荫合并串联成林荫散步道，成为园区中业主日常生活的公共休憩空间，同时成为园区人文景观的组成部分。绿城高层公寓代表作之三：上海绿城作为绿城集团奉献给上海的首部作品，上海绿城总体沿袭了绿城产品稳重、典雅的风格，建筑造型细腻而富于变化，含蓄地表达了这座国际都市所蕴涵的独特气质及文化气息，是绿城集团高层系列产品的代表作品。绿城上海绿城先后荣获“全国人居经典大奖”、“上海市最受欢迎楼盘”、第四届上海市优秀住宅金奖、白玉兰杯工程奖等十余个重大奖项。上海绿城追求与普通住区的差异性，园区中心广场相对内环道落差约3.9米，5个独立组团均高

47、出内环道地坪1.7米，3个层次的自然落差创造出气势恢宏的立体空间，以此达到平原城市坡地生活的追求。上海绿城建筑追求典雅、稳重、大气的风格，单体细节讲究线角的丰富细腻，讲究形体变化的韵律，讲究窗、门、阳台等建筑构件组合的比例关系，建筑在凹凸、转折、进退、高低错落中，不知不觉增强了本身的层次感、动感和光影的和谐。上海绿城以深棕、淡黄、青绿为园区主色调，在保留中国传统的气质基础上更注重了文化意境的塑造，给人以更大的遐想空间。所以，上海绿城最大的特点就是，注重文化，追求意味，它的内涵并不直白地表露出来，而是凝敛于形体之内，在含蓄曲折的表达中，给人以更多的审美空间和趣味。6.3.3绿城度假产品代表作绿城

48、度假公寓代表作之一：千岛湖度假公寓绿城千岛湖度假公寓坐拥千岛湖镇中心地段，三面环水，直面千岛湖中央湖区美景，背临城市繁华商街，风光旖旎，以绝版区位优势奠定长三角度假物业标杆地位。绿城千岛湖度假公寓以全球奢华度假胜地为标准，占地约13.8万平方米，总建筑面积约29万平方米，项目集一线湖景度假公寓、五星级喜来登度假酒店、国际化高级公寓、30000余方豪华休娱配套、7000余方湖滨商业名品街、豪华游艇会所、体育会所等高端度假资源于一体，并结合农业生态园项目的规划建设。建成后的绿城千岛湖度假公寓将是长三角地区，乃至全国首屈一指的大型旅游度假综合体。绿城千岛湖度假公寓位于千岛湖镇中心区域，面朝碧波荡漾的

49、最佳中央湖区，公寓前方无遮挡的视野宽度达到2.7公里，270度最大视角，尽揽大湖美景，具有无可比拟的景观优势。绿城千岛湖度假公寓是绿城旗下的首个国际化湖景度假综合体，集一线湖景度假公寓、五星级喜来登度假酒店、国际化高级公寓、30000余方豪华休娱配套、7000余方湖滨商业名品街、游艇会所、体育会所等高端度假资源于一体，并结合农业生态园项目的规划建设，尽显国际化高端度假综合体优势。6.4别墅绿城别墅代表作之一：杭州九溪玫瑰园绿城杭州九溪玫瑰园位于杭州之江国家旅游度假区内，背枕五云山，面眺钱江水,周邻云栖竹径、九溪烟树，景色十分怡人。作为绿城首部山水人文别墅作品，九溪玫瑰园因其自然和建筑的完美融合

50、，被专家们称作“不破坏环境,不辜负山水，国内乃至国际一流的别墅园区”。2000年10月21日，联合国人居中心主任安娜女士在参观完绿城杭州九溪玫瑰园后留下了“Goodtobehere!”的题词。九溪玫瑰园作为杭州人居环境的经典代表楼盘，为杭州赢得了荣誉。杭州九溪玫瑰园以灵活、自由的规划实现对树木的保护、规避，表达对自然的尊重。当每一扇窗户被打开时，最先到达的总是美丽的自然风光。九溪玫瑰园强调了对原生态自然环境的保护，为了让北美风格的建筑同步体现原生态特性，绿城专门研发一种可以保留自然色差的面砖，看上去有点斑驳，像是天然的。玫瑰园最精彩的部分在于建筑之间的对话，像图中所示，前面那栋房子整体十分柔美

51、、细腻，建筑设计表现得很曲折，在情感上感觉很缠绵，而后面那栋房子则采用横向的空间关系，很阳刚。这种景观空间的不断转换，它成为人们记忆链中的线索，构成了对玫瑰园美好的记忆。绿城别墅代表作之二：杭州桃花源绿城桃花源位于杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，项目总占地近2700亩，分东区、西区、南区三期开发。桃花源生态居住区以陶渊明桃花源记中所描绘的山野田园生活为创作蓝本，融合生态自然山水和田园人居生活为一体，创造深含人文理想的“桃花源意境”，是绿城集团继九溪玫瑰园后一经典之作，也是中国别墅史上的全新之作。绿城桃花源先后荣获“住在杭州代表楼盘”、“全国人居经典综合大奖”、“影响中国的30大典范社

52、区”和2007年“杭州最佳人居奖”。桃花源（东区）秉承了九溪玫瑰园“尊重自然”的开发原则，在意境和氛围的营造中，更多地追求中国国画中写意的风格，追求“神似”，追求中国传统建筑中隐含的精髓，如“无序中的有序”、“田园意境”、“中国传统文化的不经意和散漫。从九溪玫瑰园到桃花源东区，完成了从自然主义的无主题创作到铺陈人文意蕴的一次跳跃。在九溪玫瑰园，表达的是一种较单纯的、近乎完美的空间美学理想，而在桃花源东区，园如其名，已经附加了文化的意境在层层叠叠的屋面之间，我们理解到村落的历史感；在住宅与田园之间，我们理解到自给自足的象征意义；在连绵而恬淡的街巷与会所之间，我们理解到社区未来融洽的睦邻精神。据此

53、，“桃花源”的意境在东区已得到基本的铺陈，社区的主调基本确立，更主要的，是完成了社区历史主义表象的基本描述。组织管理架构（一）、集团公司组织管理架构（二）、项目公司组织管理架构（三）、专业公司组织管理架构各专业公司根据行业特点与本公司实际，设臵适合本公司的组织管理架构，并按程序报经批准。管理职能职责综合管理部 A.部门职能：1负责组织安排公司总经理办公会议及其他有关会议与活动；2负责集团公司董事会的秘书事务工作；3负责对公司决定及领导批示的落实和督办工作；4负责公司各类文件、简报起草、核稿与印发；5负责公司工作计划与部署、会议交流、领导讲话及年度总结等材料的准备工作；6负责集团子公司和外单位来

54、文、来函的签收、登记、拟办、送批和传阅工作；7负责公司各部门、及子公司年度、月度工作计划的收集、审核与上报工作；8负责公司各类档案收集、管理，及对分子公司档案管理业务的指导工作；9负责公司印信的使用和管理工作；10负责与有关职能单位的联络与公关工作；11负责公司综合管理制度的拟定和监督执行；12负责办理集团公司及部分子公司的资质、工商年检、工商变更等手续；13负责公司商标、商号的统一管理；14负责办公用品和其他物品的采购、保管与发放工作；15负责公司固定资产、办公设施与设备的管理；16负责公司行政费用的审核管理；17负责公司邮件的寄发和报刊订阅工作；18负责通讯工具管理及电信、移动公司的联络工

55、作；19负责公司接待管理工作；20负责公司办公区域环境卫生、绿化、安全管理；21负责公司总机话务的管理；22负责公司与综合管理有关的其他工作。B岗位设置C.岗位职责a综管部经理1全面负责本部门人员及各项工作的管理，包括董事会办公事务、公司行政办公事务、接待事务、后勤事务、安全保卫和信息化建设等管理；2负责公司对外各有关职能单位的联络，对内各部门、子公司间的协调工作；3负责公司收文的拟办、公司发文的核稿；4负责总经理办公会议及相关会议与活动的组织安排；5负责公司领导批办工作的督办、落实；6负责公司综合管理制度的拟定和监督执行；7负责与集团各成员公司综管工作的联络、信息沟通8督促和考评本部门人员工

56、作进度和品质，对部门整体工作业绩负责；9完成公司董事长、总经理和分管领导交办各项临时工作任务。b领导专职秘书1负责董事会及董事长、常务副董事长的日常文秘工作；2负责董事长、常务副董事长文件资料和办公用品的整理和管理；3负责董事长、常务副董事长文件资料的收发、传递和相关批示的督办；4负责董事长、常务副董事长来访客人的接待及来电、来访信息的传递工作；5负责董事会及董事长、常务副董事长召集的会议的组织、会务、会议记录及相关文稿的拟定工作；6协助部门领导做好公司各类会议和活动的安排，负责有关秘书工作；7负责起草公司有关文件，草拟董事会或公司的年度总结、计划、会议交流、领导发言稿等材料；8完成董事长、常

57、务副董事长及部门经理交办的工作任务。c后勤主管兼外联事务员1主管公司后勤事务工作；2负责公司部分固定资产、办公用品及福利品、礼品等的采购；3负责有关行政费用的审核、报批、支付和统计工作；4负责员工就餐管理和集体宿舍管理；5负责管理办公区域的环境绿化和清洁工作；6负责办公区域的安全保卫管理工作；7负责各类印刷品的定制；8负责办理公司及部分子公司的资质、工商年检、工商变更、商标注册、专利申请等事宜；负责公司商标、商号的统一管理；9负责公司报刊资料的订阅工作；10负责公司内部会议的各类服务工作；11负责公司通讯管理及与相关部门的联络事务；12完成上级交办的其他工作。d文书收发兼档案员1负责公司各类文

58、件资料、外来文件、函件的收转、发放、传递、电子邮件的收转；2负责公司总助以上领导材料及公司文件的打印工作；3负责文印室管理及其设备维护工作；4负责公司传真收发管理和复印管理；5做好文印费用的月度、年度统计工作；6负责公司各类档案的管理工作，包括文书档案、工程项目档案、照片档案、磁介质档案和公司设备的说明资料，并按档案管理要求建立档案检索目录及相关台帐；7负责公司各类印章的使用管理；8负责档案室及其设施、设备的维护管理，确保所有档案的完好和安全；9负责对子公司档案管理工作和对各部门、各子公司档案资料员业务的指导；10根据档案管理要求，为公司领导和相关部门提供档案借阅；11完成上级交办的其他工作。

59、e资产、资料管理员1负责公司固定资产实物台帐的管理；2负责公司办公用品等物品的日常管理工作，包括办公用品、药品、福利品、礼品等；3负责办公用品等物品的入库验收、登记、保管和配发手续；4负责员工餐券的发放、统计；5做好物品进出库登记及费用的月度、年度统计报表工作；6完成上级交办的其他工作。f信息网络管理员1负责公司的信息化建设和办公自动化设备维护管理工作；2负责全公司办公自动化设备的配臵、修理、调试；3负责网络数据中心以及终端电脑应用程序的维护管理、系统故障排除和病毒的消除、预防，确保局域网信息渠道的畅通、安全；4负责公司员工电脑技术的培训与指导，使公司逐步实行无纸化办公方式；5负责公司会议室设

60、备的维护管理和重要会议中自动化设备的使用操作；6完成上级交办的其他工作。g总服务台接待员1负责外来访客的接待登记和信息传达；2负责公司总机管理和话务工作，负责来电的转接和留言的转达；3协助秘书对公司各类会议、活动的电话通知；4负责公司内部刊物的发放工作；5协助对公司通讯工具的管理和内部通讯录的编制；6负责公司会议室的预留登记、安排工作；7协助公司文件材料的打印和录入工作；8完成上级交办的其他工作。h车辆管理员1负责公司车辆的购臵、统计、建档工作；2负责公司车辆维修管理及费用审核工作；3负责公司车辆汽油费审核及养路费、保险费的购买管理；4负责建立健全驾驶员管理、安全管理、车辆保养及维修相关制度、