物业管理理论与实务(第二版)第05章 物业管理合同

1、第五章 物业管理合同目 录前期物业服务合同1前期物业管理服务协议 2物业服务合同3管理规约45案例分析第一节 前期物业服务合同一、前期物业服务合同的含义（一）含义 由建设单位或公房出售单位与物业服务企业之间依据前期物业管理招投标的结果，就物业管理区域内的物业使用、维护、管理等事项签订的物业服务合同，叫做前期物业服务合同，它是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。（二）两类物业应该签订前期物业服务合同 一种情况是新建物业，一种情况是原有公房。这两类物业在第一次出售时，都应签订前期物业服务合同。第一节 前期物业服务合同二、前期物业服务合同的特征（一）短暂过渡性 前期物业服务合同是在房屋出售后至业主委

2、员会与选聘的物业服务企业签订合同之前的短暂过渡合同（二）依附性 前期物业服务合同是依附于商品房买卖合同而存在的。（三）多方约束性 前期物业服务合同的权利义务可以约束建设单位、物业服务企业和业主三方。（四）前期物业服务合同是要式合同 由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，条例要求前期物业服务合同以书面的形式签订。第一节 前期物业服务合同三、前期物业服务合同的主要内容主要内容有如下九个方面：（一）物业的基本情况（二）物业管理的服务内容与质量（三）物业服务费用（四）物业的经营与管理（五）物业的承接验收（六）物业的使用与维护（七）专项维修资金的缴存、管理与使用（八）违约责任（九）其他事项。第一节 前

3、期物业服务合同四、前期物业服务合同的有效期限 条例规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合生效的，前期物业服务合同终止。五、临时管理规约（一）临时管理规约的含义 临时管理规约，是建设单位在销售物业之前对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。（二）临时管理规约的制定主体与制定时间 一般由建设单位在出售物业之前预先制定，建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售之前。第一节 前期物业服务合同（三）临时管理规约的内容1.规定物业使用、维护和管理的规则。2.确认业主拥有正当使用物业共

4、用部分、共用设施的权利。3.规定业主应当履行的义务4.违反公约应当承担的责任（四）制定临时管理规约的相关规定1.不得侵害物业买受人的合法权益2.建设单位在销售房屋前，需要就临时管理规约向购房者作出说明3.购房者在购房时应对临时管理规约予以书面承诺第一节 前期物业服务合同（五）临时管理规约与管理规约的主要区别相同点：临时管理规约与管理规约均对物业管理区域内 全体业主具有约束力。不同点：1.临时管理规约适用于业主大会或业主委员会成立前的前期物业管理阶段；管理规约适用于业主大会或业主委员会成立后的物业管理阶段。2.临时管理规约由建设单位制定，物业买受人购买房屋并与建设单位签订物业买卖合同时，应当同时

5、对临时管理规约予以书面承诺；管理规约由业主大会制定，经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主通过后生效，并应以书面形式予以承诺。（六）违反临时管理规约的责任第二节 前期物业管理服务协议一、前期物业管理服务协议的含义含义：前期物业服务协议，就是指业主在购房时，由房屋出售单位（包括开发单位和公房出售单位）或物业服务企业，就物业的各方面管理问题与其签订的物业服务协议，它存在于业主委员会成立之前且新的物业服务合同生效之前这段时间里。而前期物业管理：是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止的物业管理。二、前期物业服务合同与前期物业管理服务协议的关

6、系前期物业管理服务协议的内容包含了前期物业服务合同的内容。第二节 前期物业管理服务协议三、前期物业管理服务协议的特征（一）购房人在签订购房合同时必须同时签订该协议（二）协议的基本内容与前期物业服务合同一致（三）协议应经政府主管部门审定（四）协议的内容必须对所有购房人一致第二节 前期物业管理服务协议四、前期物业管理服务协议的主要内容1.合同双方当事人的名称、住所2.物业管理区域范围和管理项目3.物业管理的合同期限4.物业的管理费用5.物业管理的要求和标准6.终止和解除合同的约定7.违约的约定8.双方当事人约定的其他事项等。第二节 前期物业管理服务协议五、前期物业管理服务协议的期限规定协议的有效期

7、限，是从房屋出售之日（业主购房之日）起，至业主委员会成立之后与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。六、签订前期物业服务协议时应注意的问题（一）明确业主与物业服务企业的权利与义务（二）明确物业服务企业提供的物业服务的内容（三）明确物业管理费的标准和缴纳方式（四）明确合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项（五）双方违约责任的界定是否明确、合理（六）确定物业服务企业是否相应的资质（七）未取得资质证书的物业服务企业是无权从事物业管理 服务的。因此，不能与之签订合同或协议。第三节 物业服务合同一、物业服务合同的含义 物业服务合同是指物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业

8、管理服务，约定双方权利义务的书面协议。二、物业服务合同的期限 合同的委托管理期限由双方协商确定，以年为单位，实践中，不少合同规定为3年。物业服务合同签订后，前期物业服务合同与前期物业服务协议同时终止。第三节 物业服务合同三、物业服务合同的主要内容 （一）物业管理服务事项（二）服务质量（三）服务费用（四）双方的权利义务（五）专修维修资金的管理与使用（六）物业管理用房（七）合同期限（八）违约责任第二节 物业的环境管理四、现实中的物业服务合同存在的问题1.对签订合同不重视2.签订的合同如同虚设3.擅自改变合同约定的服务内容4.合同中规定的服务标准不明确、不详细，可操作性差5.很少有业主知道物业服务合

9、同的内容。第三节 物业服务合同五、前述各合同在签订时的要点（一）物业服务合同的制定宜细不宜粗（二）合同中不应有无偿无期限的承诺（三）合同的签订既要实事求是，又要留有余地（四）要明确违约责任的界定及争议的解决方式第四节 管理规约一、管理规约的含义管理规约是由全体业主共同制定的，规定业主在物业管理区域内有关物业使用、维护、管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主具有普遍约束力的自律性规范。一般以书面形式订立。二、管理规约的特点（一）业主意思自治（二）订立程序严格（三）约定效力至上需要说明的是：1、管理规约对物业使用人也发生法律效力2、管理规约对物业的继受人（即新业主）自动产生效力。第四节 管理规约三、管理规约订立的程序（一）建设单位或物业服务企业组织学习研究相关法律法规及业主公约示范文本；（二）结合所管物业项目的实际情况，制定本项目的管理规约（草案）；（三）召开业主大会，将管理规约提交业主大会讨论修改；（四）业主大会讨论通过管理规约；（五）业主签字，管理规约生效。第四节 管理规约四、管理规约的内容1.物业的使用、维护、管理2.专项维修资金的筹集、管理和使用3.物业共用部分