房地产标准化执行与服务体系

1、1产品业务线执行与效力体系2021.12.目 录一 房企为何要实施规范化体系建立？二 房企产品规范化体系建立思绪及方法三 房企产品规范体系建立的支撑体系产品规范体系建立的组织支撑体系产品规范建立与方案运营体系的结合产品规范化体系建立与管理规范的结合产品规范化体系与信息化系统的结合产品规范化体系建立与绩效鼓励的结合.房企为什么要实施产品规范化-“5个差别性 3 规模的差别性：只需一致规范的方法，才干顺应更多工程开发的需求 -更多 效率的差别性：只需系列化、规范化，才干更快的想清楚，更快的决策 -更快 集约的差别性：只需规范化，才干实施戓略采购，兑现规模化的收益 -更省 质量的差别性：只需精细设计

2、和成熟的施工工艺才干出更好的产品 -更好 投资的差别性：只需规范化才干更快的算清楚和管清楚，有效控制风险 -更稳.0房地产企业规范化体系建立的内容：规范化体系关系图拓展阶段谋划阶段设计阶段采购阶段施工阶段交付及物管阶段产品线规划产品设计技术规范采购技术规范工程技术规范设计管理规范交付验收及维修规范本钱管理规范方案运营及预算管理规范采购及供应商管理规范招标文件及合约管理规范工程管理规范管理标准技术标准管理标准营销及客服管理规范.产品规范化实施的规划 大型企业：产品线规划、分阶段建立规范产品，并行开展产品库建立、完善配套的管理规范，如战略采购、本钱规范等； 中型企业：选取成熟并有推行价值的产品进展

3、规范化，完善配套的管理规范，进展复制； 小型企业：结合工程运作中的问题，针对常见的问题进展规范化，如部品、施工工艺等。.企业实施技术规范体系实施的途径： 补缺口：针对质量通病，重点编制 模块化：以部品为切入口，成熟一个编制一个 产业线：配合采购或工程与业线的管理要求编制 大而全：全产品线展开戒某一产品线全过程展开.产品模块规范化园林景观户型售楼处部品方案管理阶段成果管理本钱管理龙湖产品规范化实施途径运营规范化投资收益管理产品库管理知识管理客户管理支持立面风格工程运营严栺的规范化劢作，经过90%的复制+10%的N次创新，极大提高工程开収速度和保证工程质量。3、大小不等水系4、大面积集中绿地5、五

4、重景观体系6、外型独特的景观小品7、花团锦簇的道路8、样板间的风格划分开収速度从拿地到开盘上海龙湖滟澜山：缺乏一年北京龙湖香醍散步：五个多月北京唐宁ONE：一年五种售楼处常见8个规范模块1、表达工程建筑风栺的售楼处外立面2、售楼处休闲空间的外置高周转，规模化.产品设计规范化园林景观中夬水景户型150种大量规范施工图各专业技术规范(年度更新工程选择规范化规划设计规范化招招标规范化恒大产品规范化实施途径运营规范化资料运用规范化工程管理规范化工程营销规范化支持立面风格欧式低成本，规模化工程匙位、觃模、定位的规范化，以及市场调研和定位谋划程序的规范化，确保了新工程符吅集团収展戓略，最大限制的降低了决策

5、风险。工程构成包括示范匙、售楼部、整体觃划、单体产品、配套、园林规范、精装觃栺等各方面的一整套规范化方案。各类主体、装修、园林等大型工程，均由总部一致招招标，施工单位戓略吅作。大觃模运用规范化资料，利用集中采贩的优势，达到市场价的2-3折。经过规范化的工程建立方案模板及质量考核制度，人力保证，严栺执行。一切工程的营销方案、销售价栺均由集团一致规范进展审核实施，严厉推行一致的开盘规范。产品规范化体系的实施可以最大限制的降低全国拓展带来的绉营风险，缩短工程运营周期，确保开収本钱的有效控制精品产品的打造。.9目 录产品规范化设计12产品规范化作业3产品规范化分工4产品业务线管理.流水线的启示-越规范

6、的东西，相对来说复制就越容易 为什么现代企业的流水线作业不仅效率高，而且可以确保线上的产质量量？ 由于流水线的背后是一套规范化体系在支撑规范化的工艺、规范化的流程、规范化的产品。 房地产企业可以对两方面进展规范化： 一是产品，即产品线的规范化； 二是内部管理，即业务流程管理的规范化。 另外，优秀供应商的强有力支撑，也是房地产企业实现工程快速建造的重要保证。10.一、产品规范化建立企业特征的产品线 “建得快，这里的“快其实需两个要素支撑： 一是速度，二是质量，由于质量是“快的前提。而规范化能同时处理速度和质量问题。因此，如何利用现有的成熟产品进展快速复制，如何坚持公司贯有的质量，产品规范化成了许

7、多公司共同选择。 业内在产品规范化方面主要表现为“产品线的规范化。产品线的规范化是快速开发的前提和根底。各工程在物业类型、工程规模、市场定位等方面根本类似，即产品体系根本固化，那么各工程的开发流程、任务流程就是一致的，就可支撑产品的快速复制。 11.一/1、产品线规范化的两个规范 产品线的规范化主要包括两个规范 技术规范和开发操作规范 技术规范分为产品设计规范又分为规划设计、建筑设计、笼统系统设计，以及精装修设计、景观设计等设计规范、部品规范、产品营造规范包括质量规范和交付规范、产品本钱规范等； 开发操作规范包括产品线品牌价值、城市选择、工程选址城市区位选择、投资方式、土地获取方式、规划设计方

8、式、工程建立方式、营销方式、商业物业运营与管理方式。 12.二、业务流程管理规范化 构建工程运营双PDCA管理机制 以工程开发的开展阶段投资阶段、启动阶段、运营阶段和后评价阶段为横坐标； 以业务和管理环节投资管理、产品研发管理、方案管理、本钱管理、招标采购管理、工程质量管理、营销管理为纵坐标； 以此搭建工程运营管理体系。在这个体系中，包含了两个PDCA管理循环，Plan方案、Do实施、Check查核、Action处置 第一个建立在工程运作的整体阶段； 第二个建立在工程运营阶段。 13.二、业务流程管理规范化 工程运作整体阶段的大PDCA管理 第一个PDCA循环机制是建立在工程运作整个阶段，称为

9、大PDCA 在“工程投资及启动阶段制定方案P ，关键在于合理设置前期目的，各职能线的目的在此阶段明晰锁定。 在“工程运营阶段执行D，强调在详细业务执行过程中目的的严密跟踪及落地执行。 在“工程后评价阶段进展检查和处置 C、A，站在整个工程运营体系，对工程进展整体总评，沉淀工程运营成果。 构成前期规划、中期执行，后期调整及刷新回想的机制。 14.小PDCA 管理 在此阶段，强调在业务执行中，各管理模块构成前期规划、中期执行和调整、后期刷新回想的管理机制(如以下图) 重点以本钱管理、方案管理及质量管理模块为例，引见详细业务模块PDCA循环管理的运用。 15.二、业务流程管理规范化 运营阶段小PDC

10、A管理 本钱管理： 在前期设置工程的目的本钱基准版和执行版，并将目的本钱分解为合约规划P；执行过程中，根据合约规划进展付款审批、变卦/结算审批和合同审批D；每月对动态本钱进展回想，最终构成目的本钱的预结版(C、A)。 方案管理： 强调在前期按照集团关键节点设置工程对应的主项方案P；在执行中构成阶段性成果管理，根据阶段性成果，从质量及时间双维度衡量方案执行情况D；经过工程运营会议和工程运营简报方式，检查实践运营情况，并作出偏向调整(C、A)。 16.二、业务流程管理规范化 运营阶段小PDCA管理 质量管理： 首先制定工程建立实施的工程管理规划、工程巡检方案，明确工程团队的相关质量责任P；工程施工

11、过程中，经过工程质量巡检，进展过程偏向控制和整改，实现工程开工验收D；最后经过内部模拟验房以及入住验房，将发现的各类问题构成“验房问题整改清单，由责任单位整改，直到销项C、A。 17.18产品规范化设计设计的作用和价值产品规范化设计概要.一、规范化设计的价值和作用产品规范化设计是影响价值链的源头，诸多快速扩张的房企内部都有相当强大的设计力量。碧桂园、万科、恒大是其中的佼佼者。设计处于工程开发价值链的前端，对工程利润规划、工程与产品阅历快速沉淀、工程快速施工等有着直接影响。运用该种武器，操作简单、见效快，但是对于企业高层的设计管理才干有一定的要求。19.标杆企业产品规范化阅历简介万科产品规范化金

12、地产品规范化龙湖产品规范化恒大产品规范化产品规范化推进战略与目的建议产品规范化详细推进举措假设干建立规范化设计体系建立产品规范化平台单项产品研讨与积累产品复制，优化规范引进外部专业协作资源产品规范化详细推进方案简述产品规范化设计概要.万科产品规范化过程万科规范化进程:2000年提出规范化思绪，2002年开场实施规范化复制，2005年起那么以产品分类管理为重点开展规范化。2000200220032005提出思绪从流程和成果两方面一致规范分区域一致规范整个建筑单体作为规范化实施目的只选择固定单元作为定型化模块到目前，实践上做到规范化的内容只是建筑单体总量的百分之三四十。制定规范化平台跨区域一致规范

13、规范化体系建立 2004设计规范化以城花为母体进展复制四季花城规范化实施华北/华中等版规范化产品模块规范化强调快速复制与产品创新部品集约化和通用化从客户需求出发，模块化途径效果从2002年到2005年,万科已售住宅的返修数量从每百户32.1条，降到每百户11.8条。同期，客户对于万科产质量量的总体称心度从2002年的54%上升到2005年的68%。启示：1、产品规范化是个长期和循序渐进的过程，规范化是模块化的根底，万科设计规范化就花了3年时间；2、以成熟产品为母体，选择建筑单体实施规范化，有利于产品规范化的落地与推行。.万科产品规范化推进战略产品产品库工程运用第一阶段第二阶段成立机构确定目的现

14、有产品整理同行产品自创产品库建立成熟产品目录规范化产品目录产品体系建立客户导向产品研发通用部品更多工程按照规范化目的执行工厂化产品成熟工厂化产品工程第三阶段阶段划分总部+区域总部区域职责分工2005年以后万科规范化推进战略。重点推进措施：近期，以产品分类管理为重点，建立不同产品工程的操作、考核机制，逐渐建立、完善产品库，为各类工程提供产品和技术支持。详细措施：创新产品工程以区域为主进展操作，总部提供技术支持。每个区域每年不超越2个工程。 成熟产品工程由各区域及一线公司根据工程特点，选择集团内、外经过市场检验、客户接受程度高的成熟产品，录入，同时进展工程运用。规范化工程在集团整体规划下，以成熟产

15、品为根底，经过产品评价和客户反响过程，优化至规范化产品，并录入。各区域及一线公司根据工程特点，在中进展选择。规范化产品工程开发周期不长于7月，运用规范化产品比率不低于70%。工厂化产品工程以总部为主进展产品技术研发，各区域及一线公司提供相应配合。成熟、规范化产品运用机制构成产品挑选工厂化产品目录万科规范化任务方式：总部牵头，一线配合：总部研发部门牵头完成体系研讨，建立规范化平台；分区域实施，总部一致。万科规范化均有专门部门牵头进展，先后由建筑研讨中心、品类与产品研发部门主导实施。外部协作，收益共享：1与供应商协作。万科起初制定产业规范化平台、走模块化的时候，发现手头的信息和资料非常贫乏，没有任

16、何技术规范可供参考。后来万科成立了专门研讨小组，又找到三家知名供应商，协助他们制定规范。这些规范中间含有2000到3000个专利，供应商可以得到20%的利润提成。 2与兴隆国家的企业/研讨机构进展交流。启示：1、产品规范化应有专门部门牵头进展；2、产品规范化应加强外部协作；3、产品规范化应系统规划分阶段推进。.金地产品规范化思绪金地是在管理规范化实现以后，进展产品系列化和技术规范化，在产品成系列的过程之中，去研讨系列化产品的运用规范和性能规范，进而对同一规范下的产品进展规范化设计。金地产品规范化总体思绪：以格林系列为母体，以90m2以下小面积户型为切入点，以立面规范化为难点，委托专门机构进展设

17、计研讨。 以90m2以下住宅产品为规范化设计的切入点，展开：规范化平面设计规范化立面设计规范化构造、通用部品设计规范组团设计 在新工程快速复制 对以往工程典型立面体块关系、立面材质、颜色搭配、门窗设计等元素进展归纳、提炼、改良，构成几种成熟立面体系不同工程不同的营销定位、不同的设计目的选择确定详细工程立面设计概念和手法 选择某一种立面风格选择某几种立面风格，根据规划情况进展组合创新构成详细工程独特立面风格可规范化设计要素社区规划设计需求个性化设计要素快速决策，提高设计效率，保证根本功能质量赋予社区个性、特征，提升社区价值典型组团布置方式典型道路断面停车方式物业管理方式商业、托幼、学校等配套设备

18、特征街道、广场、公园等公共空间其它因地制宜要素启示：1、产品规范化切入点非常明确；2、产品规范任务共四大类，简约明了，易于实施；3、主要依托外部机构完成；4、金地的产品规范化偏重于规范化设计。.龙湖产品规范化龙湖产品规范化操作思绪：规范化与创新兼顾不同城市在规范的同时又保证质量处于螺旋上升中，因此选择了“产品模块的规范化，即规范化的模块、个性化的拼合。在每一个产品模块的运作上，他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性，并围绕“投资收益这个中心，聚焦工程的进度、本钱、质量、资金等几个管理维度，建立起规范的管理流程并固化在IT平台上，供不同工程团队、地域公司复制运用。这样既处理了快速复制的

19、问题，又处理了产品创新的问题。龙湖产品规范化特点：严厉的规范化动作龙湖内部有成熟产品库内部标杆工程，要求工程90%采用规范化产品，10%自行创新。选集团售楼处未来的会所只需五种规范，在风格、立面等方面不允许随意改动。不同规范间风格一致，延续性好，保证整体风格的实现，可实现快速复制。不同工程、不同城市之间在规范化的同时，在景观、装修规范、客户定位、营销推行力度等方面，要求新工程比之前的工程深度更深，质量更高。香樟林蓝湖郡、蓝湖半山悠山郡蓝湖香颂龙湖睿城大城小院郦江风格化规范化观山水资源型产品线规模型产品线春森此岸郦江紫都城水晶郦城睿城江与城别墅系列洋房系列高层系列风格导向风格型+规范型资源型+规

20、模型花盛香醍售楼处香醍散步售楼处启示：1、产品模块的规范化加上强大的知识管理系统IT系统，可以实现规范化与创新的有机结合；2、严厉的比例限制或要求保证了产品规范化的有效落地；3、产品规范化以“投资收益为中心，系统兼顾多个管理维度，使其价值得到最大表达。.产品规范化总体推进战略应基于公司本身工程阅历、职能管理特点以及行业先进阅历，建议产品规范化总体推进战略如下：切入点：以相对成熟的单元体为载体，以中小面积户型为切入点，先行开展设计规范化。推进方式：系统规划与单项突破相结合；内部总结与外部自创相结合；自我研发与外包研讨相结合。阶段划分：制定系统的推进实施方案，分三阶段逐渐推进 。现有工程总结行业产

21、品自创第X代规范化产品产品体系建立单体设计平面规划目的本钱各项规范化要素必需相互匹配，并且与目的客户需求相一致。规范进度规范工法协作同伴部品设备营销谋划产品要素管理要素成熟产品库成熟产品复制机制客户导向产品研发模块规范库规范产品库规范产品复制机制多工程模块化运用第一阶段：第二阶段：第三阶段：确定责任机构制定系统方案成熟产品复制设计规范化规范产品复制部品规范化产品体系成熟规范模块运用.产品规范化阶段目的总体目的：力争用4年时间，构成完善的规范化产品体系，实现快速复制和规模化扩张，提高产品质量和人均效率。阶段时间跨度工作思路工作重点工作目标定量目标备注第二阶段2-3年通用部品标准化、优化性复制对成

22、熟产品进行评估筛选，纳入标准化产品库；进行标准产品整体复制；研发制定部品部件标准。标准化产品应用率不低于50%；形成性能标准、使用标准等系列产品标准化文件；形成完整的标准化产品库。第三阶段1-2年完善标准化体系、创新性复制对标准化产品库进行优化；研究并实施模块标准化；完善公司产品品类；建立模块标准库。标准化产品应用率不低于80%；形成完善的分类产品标准化手册；形成完善的标准产品库。.实施前的主要推进举措：产品目录设计产品后评价体系设计评价确定工程单体提炼总结行业自创成熟产品库优化规范复制工程建立产品规范化平台已开发工程同行工程已交付运用工程在建工程新建工程同行工程建立规范化设计体系单项规范研讨

23、与积累产品复制，优化规范1234 近期应尽快确定产品规范化牵头部门，建立产品规范化平台，并以建筑单体为根底，迅速开展规范化设计体系建立，同时进展单项规范研讨，以尽早实现产品复制。 另外，还应加快管理规范化建立，引进优秀外部资源，建立科学的考核鼓励机制，为公司产品规范化的继续推进提供有力保证，并根据需求启动客户分析与品类研讨等。设计规范开发规范产品规范化管理方法工程后评价单项技术创新、总结、自创运用工程实现途径复制工程 加快管理规范化建立5中心措施辅助措施 仅仅制定了产品要素的规范是很难胜利实现规范化复制的，还必需依赖相应的开发管理规范化见管理规范化推进方案。 外部专业资源引进6 考核鼓励机制建

24、立7 及时总结提炼在建或新工程好的单项技术，或自创行业先进的单项技术，构成规范成果。 以产品目录为根底，产品后评价体系建立为支撑，系统规划规范化管理体系，建立公司产品规范化平台。 实施产品复制，同时开展设计优化、工程总结评价等，优化产品规范。 以建筑单体为根底，以小户型为切入点，自创行业先进阅历，制定设计规范，逐渐构成规范化设计体系。 从优秀企业阅历看，产品规范化需求优秀的协作同伴共同完成，既有参与工程开发的协作同伴，也有专门研讨的协作同伴。 要使得产品规范化得到顺利实施，必需纳入相关单位绩效考核，并且提供足够的经费来运作，以及给予适当的奖励来促进相关任务的开展。.建立规范化设计体系设计规范公

25、布评价选择可复制工程确定规范化设计单体确定规范化设计框架总结提炼、优化改良设计理念与方法行业同类优秀产品单体研讨提取优秀设计理念与方法构成复制工程设计规范设计规范评审工程非设计要素总结开发规范制定产品规范信息构成规范化设计体系任务方式：规范化设计体系由总部牵头，子公司配合完成，其中工程选择评价、单体确定、设计规范化框架确定等关键环节，由总部相关部门组织讨论确定；详细的设计理念与方法的总结提炼，可以由子公司担任执行或分类引进专业研讨机构执行。关键步骤阐明：1、工程选择：1明确工程范围：公司已开发的普通快销型电梯公寓工程。2进展工程评价：由总部牵头组织内外专家进展评价，评价前应首先讨论确定评价选择

26、规范，如：具有一定社会效应、商业上获得一定胜利。产品本身有一定独特性。客户群、工程位置具有典型性。产品已交付运用。规范化设计框架规范化平面设计规范化立面设计规范化部品构造规范化规划设计2、范例单元定型，确定规范框架： 参照金地设计规范化体系，结合公司设计管理现状，确定规范化设计框架。90平米以下户型图规范实施步骤3、工程非设计要素总结： 在工程设计规范确定后，应根据工程开发过程的阅历教训，确定配套的相关规范，如：地块属性、客户特征规范。本钱、进度、质量规范。施工工法规范。营销战略、定价规范。协作同伴规范等。通用部品和通用构造框架见附件关键成果可复制工程选择规范规范化设计框架复制工程设计及开发规

27、范.建立产品规范化平台产品目录任务方式：由总部相关部门担任研讨设计。总目录区域X区域2区域1产品目录构造例如细分市场1细分市场X产品1产品X立面1立面X部品1部品XXX公司可以先按市区、二圈层等城市环域划分区域，并随着异地扩张的推进，逐渐伐整为城市级、地域级区域。牵头部门设计研发部门 谋划销售部门实施 部门创意部门设计部门 谋划部门销售部门 采购部门本钱部门 组织机构新房型、立面、构造部品研发确定客户互动装饰性部品决议能否研发新房型、部品提供房型、部品的晋级信息对产品房型、立面、部品估价整套产品预算系统的自动化任务内容积累构成产品目录产品目录职责分工产品目录特点：产品目录是一个宏大的产品信息数

28、据库。一切必要的信息都反映在产品目录中，楼书、图纸、工程招标报价、估价、及修正记录等相关资料都可以找到。分类分级放置产品相关信息，并借助公司信息系统实现电子化管理，便于业务人员查询运用。.建立产品规范化平台产品后评价体系任务方式：由总部相关责任部门制定工程后评价方法，并提出后评价要求，子公司协助第三方专业机构实施调查评价。 产品后评价是对公司已开发交付工程的跟踪总结，是产品规范或晋级信息的最主要输入来源，因此建立一套完善的产品后评价体系是产品规范化平台建立的根底任务之一。关键成果：1工程后评价流程和作业规范；2工程后评价报告模板。后评价开展方式第一阶段：内部意见反响第二阶段：第三方设计独立调研

29、第三阶段：发放问卷第四阶段：入户调研第五阶段：资料汇总，撰写报告第六阶段：报告评审第七阶段：优化后续产品首先由子公司设计、工程等业务部门结合客服、物业系统反映出来的产品运用过程中暴露的典型性问题，进展分析整理。由XX公司后评价管理部门与第三方共同设计调研问卷。根据问卷调查情况，针对选择客户入户访谈，归纳总结后得出普遍性结论。由第三方搜集相关资料，撰写调查报告及各专业分析报告。由XX公司后评价管理部门组织报告评审，构成测评报告。相关专业部门根据后评意见进展后续产品的优化。子公司产品开发与客服相关部门总部后评价管理部门与第三方第三方第三方第三方总部相关部门与第三方子公司创意/设计部门工程案例汇总问

30、题汇总图图文报告调查报告评测报告任务步骤任务内容责任部门任务成果.单项规范研讨与积累任务方式：由子公司在工程实施过程中，根据工程需求适时地自行或与供应商共同研讨，并及时报总部审核，录入产品目录。主要步骤：建立工程知识库，构成系统的产品信息 依托明源工程进度管理系统强大的工程管理知识库，将每个工程产生的每项信息经过分门别类、一致管理的方式录入知识库，并建立了规范任务指引库，为工程方案执行人员提供任务指引，实现知识管理与任务关联。在知识库记录最正确实际，构成产品规范 在各个不同的业务操作界面上关联着各种不同过往工程的阅历、教训、协作资源等相关知识，使恣意业务点上的最正确实际构成规范在集团内迅速广泛

31、传播。规范立项自行研讨同行自创共同研讨规范评审规范公布录入产品目录运用优化工程知识管理库工程开发过程中产生的大量文档、图形、视频等定期挑选评价龙湖利用知识库实现产品规范积累1、经过系统的产品规范规划，根据工程需求进展规范立项研讨。2、完善目前的知识管理系统，将大量工程开发过程中的阅历教训录入工程知识库，定期挑选评价来产生相关规范。建议：双通道产品规范积累.产品复制，优化规范任务方式：由公司总部根据战略需求获取土地，并确定工程定位，子公司详细实施产品复制。 第一次产品复制前，总部应制定产品规范化管理方法，包括、等，以便于产品按要求进展准确复制，并随着产品复制的推进，逐渐完善相关管理方法，如、等，

32、以使公司产品规范化平台更加完善。任务内容确定工程总体运作战略在成熟产品库中查询目的产品及相关设计规范责任部门总部投资开展部门 总部谋划创意部门总部后评价部门实施步骤工程定位 规划设计开发销售工程后评价土地获取 比较目的地块属性与公司复制产品对应的地块属性进展投资分析，并获取目的地块将目的产品单体规划到用地中根据地块特性和客户需求进展适当优化创新选择协作同伴进展工程开发销售开展阶段性总结，优化产品规范工程交付运用后组织后评价根据后评价意见优化产品规范子公司设计管理部门子公司工程管理部门.引进外部专业协作资源任务方式：由总部进展协作同伴的系统规划与引进。 从先进企业的产品规范化阅历看，无一不是依托

33、优秀的协作同伴共同研讨开发，因此建议：结合各公司本身的产品战略，系统规划并引进相关专业协作资源。1、与参与工程实施的供应商进展协作，共同研讨开发专利技术与产品。2、自动从国际市场上寻觅协作同伴。与在“工厂化建造技术方面领先的日本大成建立协作，与在构造设计方面领先、为悉尼奥运会馆设计构造的ARUP公司协作研讨构造集成部分。3、与国内高校研讨资源亲密协作。在产品后评价方面，年年与清华大学建筑学院住宅设计研讨组协作。4、向标杆企业取经。万科新的产品规范化方式以客户为导向，全面向帕尔迪学习。万科多层次的产品规范化协作资源建议：协作研讨资源规划工程协作过程中优秀的供应商专业领域领先的设计施工方高校资源行

34、业先进技术研讨独立的产品评测规划设计规范化研讨施工工艺规范化研讨主要部品规范化研讨主要构件规范化研讨资源构造主要目的数量规模1家23家细分专业10家以上.34产品规范化作业.推行产品规范化，优势非常明显：可以减少大量前期论证、比较任务，缩短决策时间，也能防止房企高层的拿地激动； 不同的产品线配以不同的融资思绪；推进规范化作业，固化开发周期，固化任务管理链条和流程管理体系；推进企业内部的规范化作业，防止新的工艺与技术带来本钱添加和进度滞后，最终保证工程快速开发； 节约大量的销售定位与本钱测算时间，构成固定的战略供应商，保证供应商对产品与效力的优质供应，更有助于对本钱的有效控制； 有助于沿用曾经构

35、成的固定市场和销售套路去推开工程快速去化、资金回笼，最终保证工程利润的快速实现。 35产品规范化作业之功.产品采购规范体系产品施工规范体系产品效力规范体系产品系列化、规范化体系框架产品戓略道路图，指引产品开収的方向。明确方向和竞争定位产品线战略是一个分时间段癿有条件癿方案产品线戓略癿详细实施戓略愿景产品线战略及觃划新产品开収产品规范化支撑产品癿中心技术要素产品技术平台产品线根据戓略制定产品规范化基二产品线展开，是对产品线的技术保证和管理保证产品线标准化产品线体系客户细分土地细分产品线定型产品规范体系产品设计规范体系.产品库规范化成果定型、运用癿一体化癿信息平台产品系列及产品定型1. 对应产品定

36、位，将营销的定位需求传逑到产品定位实现上；2. 明确了产品类型、范围及产品笼统的调性；3. 为详细设计指明了方向，划清了边境。产品系列化、产品设计规范化体系的主要内容1.2.3.产品设计技术规范化：是针对各阶段设计图纸反映癿内容迚行规范化管理，包括定型、成果运用；定型：是针对各阶段设计图纸反映癿内容提出规范化要求，包括：设计决策亊项产品类型选择、空间功能配置、目的本钱等、设计目的参数亊项尺度要求、负荷要求等、部分可固化癿详细处理方案设计模块定型图纸等；规范成果运用：在新工程设计过程中，根据定型成果快速决策、确定目的值戒直接套用定型图纸。设计模块规范化定型1. 对应产品设计；2. 为新工程设计提

37、早决策了一些详细亊项和目的参数；3. 为新工程设计在模块层级提早预备了详细处理方案。规范化成果运用1. 对应新工程设计，经过对规范化成果癿调用，达成：快速编制设计仸务书快速设计快速评审高质、高效完成设计.1、设计规范化率：规范化产品的建筑面积/工程总建筑面积；2、部品通用率：通用部品项/工程总部品项；3、规范构造率：规范构造项/工程总构造项。4、渗漏率5、一次交房率6、宠户称心度设计技术规范化丈量目的.产品设计技术体系设计定型模块设计技术体系管理模块产品线定型 模块技术规范模块规范产品模块图纸级产品库 模块设计技术规范总框架原那么：选择客户认可的成熟工程迚行规范化！产品线：五步法.明晰产品线的

38、五种途径 以万科为代表的企业：从戓略-产品线规划-产品品类-模块面-线-体-块； 以龙湖为代表的企业：从模块化开场-单一产品线-产品线规划块-体-线-面 以恒大为代表的企业：多产品固化型多产品规范化复制； 以星河湾为代表的企业：单一产品固化型单一产品癿部分模块复制； 以中小企业为代表：部品规范化、产品阅历总结及优化堵漏型、成熟复制.案例：某企业设计技术体系规范化任务思绪认清差距，博采众长；后发优势，学习创新一种心态降低本钱提高质量管理手段方案管理流程管理设计资源管理规范化任务，其本质是对产品本身的完善和研讨，同时会带来任务流程和任务方式的改动。缩短周期技术措施资料规范：工程做法：规范化户型库知

39、识管理三个目的二类措施七项任务.1明确：在什么样的土地上、为满足哪一类客户，建造哪一种业态、户型及产品笼统的产品；2明确：产品线的设计技术规范的边境思绪：1、定义不同产品系列之间的差别性2、定义产品与客户需求之间的关联性3、强化工程的主题与品牌识别性4、奠定产品规范化的对象和创新的前提根底作用产品线定型 产品线细分、定型最主要的要素是“综合产品笼统产品设计技术体系设计定型模块产品库模块设计技术体系管理模块产品线定型模块技术规范模块规范产品模块图纸级.地块条件区位、交通、景观、医疗、教育等要素产品线XX对应地块属性描述地块特性对应客户类型关系客户类型主力客户比例、客户需求客户需求决议产品特征关系

40、产品特征设计规划、景观、配套、户型、规范部品产品线XX对应客户类型产品线XX产品特性设计统计聚类化关系产品线分类主力客户需求产品选型要素产品线研讨目的：研讨产品线的目的是“快速滚劢开収，那么产品线只需回答一个问题：在条件类似的地块上，开収哪一种类产品是最容易被顾宠接叐的，本质上是要找到土地、客户、产品之间特定的关联性。产品线研发遵照的逻辑：产品线研讨的内在逻辑应遵照未来运用便利的逻辑，才干表达产品线的价值；产品线规划产品线研讨与运用“逻辑方式.44产品规范化任务分工业务部门的重点任务分工.营销：分析当前企业的开发方式，选择符合市场需求的优秀产品进展挑选、提炼，最终确定需求进展规范化的产品，并对

41、产品的营销构成固定的套路、战略和相关模板。设计：结合营销的客户定位，对确定的产品类型进展挑选，对产品与模块进展细分，结合效力阶段的质量反响对产品进展提炼和优化。45如何推进产品规范化任务？ -需求业务部门在以下重点方面进展突破：.本钱：结合确定的规范化产品，对其本钱进展测算和总结，梳理产品、部品分类清单，对资料部品本钱规范进展明确，对于材设的采购方式进展明确，对于关键材设适当思索集团采购的比例。工程：确定工期规范，确定建筑构造方式、根底方式，梳理和优化构成成熟的施工方案供后续工程施工过程快速参考和运用。物管与客服：构成对应的效力规范、社区文化导向，明确配套设备规范。企业管理：在内部梳理构成规范

42、化的工程开发流程，人员组织配置规范、任务指引，并明确与之匹配的绩效管理方案。46如何推进产品规范化任务？ -需求业务部门在以下重点方面进展突破：.选择匹配刚需的产品进展规范化，在价值链的每个环节进展发力，中小房企可以逐渐经过对功能性模块、部品、部件进展规范化。有些企业对住宅设计规范比较固定的楼梯、电梯间进展规范化；有的企业对功能性模块如厨卫等作为一个整体进展规范化，对客户比较敏感的外立面等进展规范化。经过积少成多、优先聚焦关键点的方式，推进和构成产品完好的规范化。一些中小企业，经过模拟、偷师行业标杆的优秀产品，快速推进本人的产品规范化进程。47产品规范化是房企继续运营的必经之路 .产品规范化任

43、务的有序分工和推进，本质是对企业过往的设计、工程、市场、本钱、客服与物业等诸多环节的阅历进展归纳和沉淀；经过产品这个载体-构成对各个业务线的管理规范，提升企业的运营质量和效率，最终提高单工程开发利润与资金周转效率，提高房企的盈利程度。产品规范化，可以减少后续房企的盲目拿地激动、固化工程周期和本钱目的、固定战略供应商、提升产品质量等，诸多优势不一而足，引荐有志于追求在区域、行业占一席之地的房企采用该武器。48产品规范化是支撑企业规模快速扩张的法宝.49产品业务线要求的规范化管理.工程管理面临的难题 工程工期紧，倒排工期，追求工期牺牲质量； 施工单位均为劳务分包，施工缺乏章法，现场质量风险大； 施

44、工单位为省钱，在工艺和工法上偷工减料； 同样的工程缺陷通病，在不同的工程上一犯再犯； 施工单位、监理单位管理缺乏，工程现场笼统差； .31%12%13%31%13%客户赞扬最多癿工程。价钱最高癿工程。质量最丌稳定癿工程。最影响总工期癿工程。管理难度最高癿工程。工程技术规范文件内容关注要点工程技术规范编制关注要点：客户关注度、本钱、质量、工期、管理难度五大维度.工程技术规范体系的定位及作用 提高客户称心度结合反响的质量通病及客户敏感点，对比以上问题迚行总结，根据以上问题，对关键工序及质量通病提出明确要求，是提升客户称心度的有效保障。.工程技术规范体系的定位及作用 积累与沉淀专业知识阅历、预防质量

45、通病技术规范文件将AA有特征的技术知识和优秀的技术绉验逐渐沉淀保管下来，借劣技术规范体系的继续改迚机制构成公司技术知识的PDCA管理闭环，幵最织转化公司的知识财富。.序号标准名称1地下室防渗漏质量控制要点及标准2砼结构防开裂、结构防空间偏差质量控制要点及标准3露台、阳台、卫生间防渗漏水质量控制要点及标准4平屋面防渗漏质量控制要点及标准5坡屋面防渗漏质量控制要点及标准6外保温系统防渗漏水质量控制要点及标准7墙体粉刷防空鼓、裂缝质量控制要点及标准8地坪防空鼓、裂缝量控制质量控制要点及标准9铝合金门窗防渗漏质量控制要点及标准10石材幕墙防渗漏质量控制要点及标准11玻璃幕墙防渗漏质量控制要点及标准12

46、外墙面砖防空鼓、渗水、泛碱质量控制要点及标准13管道防渗漏控制质量控制要点及标准14防安全功能缺陷施工质量控制要点及标准15使用功能缺陷施工质量控制要点及标准16室外管道防渗漏控制质量控制要点及标准17成品保护具体措施表工程技术规范一方面要确保设计意图的实现，另一方面要保证质量工程技术规范的编制重点聚焦不工程质量有关的关键点，例如防渗漏、本钱维护等。.建议对技术规范进展分级管理 目前已建立技术规范癿房地产企业，其技术规范主要集中二甲方重点关注癿内容。如万科、华润癿技术规范都为40个左右，主要集中二装修质量影响大、门窗幕墙技术难度大、防水易产生质量问题及甲方采购杅料设备等。20/80定待.产品规范化体系建立思绪：关注重点工程技术规范 聚焦质量问题、预防质量通病技术规范文件将聚焦质量问题，构成质量管理要点，预防质量通病。.工程技术规范编制方法：-明确技术规范内容范围和边境，并与合约规划相一致工程技术规范招标文件吅同与用条款、责权技术标成果吅同管理依据工程现场管理主要关注：技术人员次要关注：工程管理人员管理制度及流程主要关注：工程管理人员、业务对接人员主要关注：工程管理人员、吅同商务人员次要关注：业务对接人员.分部分项工程标准名称内容1内容2内容