临沂郯城商业广场高速营销下的商业物业规划

1、高速营销下的商业物业规划建议.本次报告的逻辑构造工程地块解析目的与愿景原设计方案点评中心问题提出处理方案实现原那么及思绪.地块位置 地块东端：贯穿县城南北的交通主干道郯东路G205； 地块西端：县区中心商业路段郯中路； 地块南端：居民棚户区； 地块北段：中心商业路段团结路；N开发条件： 工程规划总用地85亩，地块根本呈长方形，东西长约390米，南北长约140米。地块内部较为平整，便于开发；工程位于县城中心区域，三面临街，交通便利，且内部地块平整，先天条件优越，便于开发；地块四至及开发条件.地块周边及区域环境 工程位于县城中央中心区，该区域是县城的政务、商贸、文化的集中地。工程周边商业气氛浓重，

2、大卖场、零售百货及品牌服饰专卖云集，且银都、福隆以及御道桥环绕周边，呈购物广场三足鼎立之势； 工程周边机关事业单位较多，县区内的高收入人群较为集中，为本工程提供了充足的中高端客户资源；工程地处中央中心商圈，周边商业气氛浓重，高收入人群较为集中，地块升值潜力宏大；. 工程周边商业、教育、医疗以及政务中心等配套设备齐全；且地块三面临街，交通便利，经商气氛成熟，生活气味浓重； 整个工程地块平整，土地情况良好，无自然条件限制，便于开发； 县区中心不可再生绝版旺段，升值潜力宏大，商铺及住宅开发的经济价值高，投资以及自住需求旺盛；开发价值评价时机价值评价延伸价值评价 地块开发符合区域开展的总体思绪，且区域

3、开展的趋势也为商圈晋级提供了有利支持，同时商圈晋级的绝佳时机也为本工程的胜利运营提供了保证； 该地块属于商圈晋级改造工程，具有重要的社会意义。同时会提升开发商在政府部门的信誉，有利于其以后在临沂地产界的开展； 本工程的胜利运营必然为会开发商在后期工程的开发运作中提供有利的资金支持；城市发展趋势商圈改造晋级地块开发时机符合保证推进迎合支持环境资源为本工程提供了良好开发价值，区域开展更新提供了绝佳的时机条件，地块属性决议了积极的延伸价值；地块价值总体评价.本次报告的逻辑构造工程地块解析目的与愿景原设计方案点评中心问题提出处理方案实现原那么及思绪.目的与愿景中心目的：保证工程平安、继续、胜利开发运营

4、根底上，实现利润最大化；缩短工程的运营周期，实现快速销售，保证资金快速回笼；优化产品设计，提升产品价值，降低工程的投资风险率； 优化产品设计，打造工程竞争优势是降低风险，实现终极目的的根底，因此本次报告我们将针对原规划方案进展点评，并提出我们对该地块的规划设计思绪。.本次报告的逻辑构造工程地块解析目的与愿景原设计方案点评中心问题提出处理方案实现原那么及思绪. 商业a，如图示蓝色部分商业为北临郯城商业主干道团结路，且紧邻工程北向主入口，商业价值最大；商业b，如图绿色色部分，紧邻上也干道郯中路，商业气氛较好，商业价值次之；商业c，红色部分，紧邻国道郯东路，商业价值第三；商业d，粉色部分，接近北入口

5、、东入口，商业价值为第四；商业e,橙色部分，道路流线相对较差，商业价值第五；商业f，黄色部分南边为小巷，无人流量，商业价值最低，是销售难点；原规划方案点评：地块商业价值评判.商业人流动线分析 如下图，按原规划方案，主要人流线为红色虚线部分而如何保证蓝色虚线部分的人流量实现商业利益的最大化，是必需思索的主要问题； 社区内部缺乏明晰的人流线，商铺的临街面太少；总体评价：规划总体缺乏均好性，地块西南角和东南角商业及内部商业缺乏明显的人流动线，销售难度相对较大；.如下图，紧邻团结路段的商铺是本工程地块价值最大的区域，目前因其规划为住宅底商，所以呵斥商铺内柱较多，适用性缺乏，商铺价值无法得到凸显；单铺面

6、积相对较大,如下图，最小面积商铺单层面积约98.4，上下两层面积约近200，预估总价在200万以上，销售难度相对较大；地块西南端目前规划为三层内街商业，商铺单层面积近94，合计三层面积近300，预估总价较高，销售难度较大；产品分析.原设计方案点评小结1、原设计方案，商业内街交通动线不畅通，人流便利性缺乏；2、地块内部价值没有得到充分发掘，商业价值点没有凸显；3、住宅底部商业内柱较多，商铺适用性缺乏；4、部分商铺面积较大，总价较高，未来销售难度较大；未来地块的运营销售将成为难点.本次报告的逻辑构造工程地块解析目的与愿景原设计方案点评中心问题提出处理方案实现原那么及思绪.如何优化商业物业规划设计，

7、最大限制的提升产品价值，并经过产品创新，打造工程的中心竞争优势？如何提升地块南端的整体价值，使其地块整体到达均好一致，以此保证难点商铺快速销售？如何部署开发战略，有效的控制开发及营销节拍，使工程能继续、稳健的运营？工程中心问题界定：怎样做才干低风险快速实现收益？构建中心问题1234如何降低面积相对较大、总价较高的商铺比例，降低操作风险？.本次报告的逻辑构造工程地块解析目的与愿景原设计方案点评中心问题提出处理方案实现原那么及思绪.商业规划原那么.规划调整思绪 一道两街、内铺变街铺、铺铺临街； 退路造街、通畅商业人流、减少商业死角； 大铺变小铺，控制总价在100万左右，零剪力墙，零柱子，提高商铺的

8、适用性； 分期开发、控制单期开发体量，确保开发一期，胜利销售一期、火爆运营一期；针对问题一、问题二的处理思绪针对问题三的处理思绪针对问题三的处理思绪.工程地块解析目的与愿景原设计方案点评中心问题提出处理方案实现原那么及思绪本次报告的逻辑构造.针对问题一、二的处理方案.规划设计原那么：围绕地块资源，商业与住宅区协调，到达商业和住宅规划的均好性；住宅规划设计原那么 独立性：尽量坚持住宅的独立性，使住宅从商业群体中相对独立出来，坚持其居住的静谧性； 组团清楚：使住宅的规划尽量呈现出一定的组团；商业规划设计原那么 添加商铺的临街面：让尽能够多的商铺临街或者临路，使商铺的人流量有明显的提升； 添加商业步

9、行街：以商业步行街的方式提高消费者在购物中的休闲性和档次性；整体规划设计原那么利用现有地块，商业和住宅构成组团，添加东西、南北商业人流通畅度、添加商业的临街面，使西南面商业难点构成步行商业街；新规划建议.商业规划建议规划建议将原地块划分成四块地块思绪：经过东西、南北两条路将原地块进展分割； 商业规划在住宅周围，商业沿道路单面布置； 商业和住宅之间的空地采取绿化的方式，提升住宅的景观； 南向原商业部分北退，构成商业步行街，沿步行街两侧布置商业； 地块东面布置四层商业，引进商业主力店；原方案调整后方案.工程规划调整思绪详解住宅和商业间的绿地，可以添加休闲、景观类资源，提高住宅档次住宅和商业相互独立

10、，住宅的围合入口部分独立的步行商业街，两侧为进深6-10m的商业步行商业街和新增商业街自西向东的视野效果图住宅周边围合的2层商业酒店四层，可以提升西南向商业价值定向开发的四层商业调整后的经济目的：商业面积：约61000平米；住宅面积：约28033平米；沿郯东路部分可规划成4层商业引进主力店.思索到住宅的适用价值建议将住宅1-2层架空，架空层与周变的绿地融为一体，最大限制的提升住宅的景观价值空间绿地部分可以适当添加一些休闲小品或景观椅，提升周围住宅和商业的价值规划调整建议.工程规划调整后的商业人流动线分析调整后方案组团更加明晰；东西向、南北向添加了人流和车流量；南向添加了步行商业街，提高了原来的

11、商业价值；每个组团的商业都构成了临街面，人流量明显添加，提高了商业的价值；每个组团住宅与商业根本坚持独立，住宅有独立的入口；. 原方案A、B两层商业为内街商业，临街面较少，人流量较低，商业价值不高；调整后，商铺铺铺临街，商业价值明显提升；调整前整体的人流动线比较曲折，人流通畅性较差；调整后，添加了南北、东西横穿工程的商业大道，人流通畅性较好；AB工程规划调整后的临街商铺明显增多.针对问题三的处理方案.针对问题四的处理方案.工程的开发周期划分思索到商业工程的风险性，建议将工程分四期开发，一方面可以有效的降低风险，同时一期的胜利开发也会为二期、三期工程的胜利奠定根底；工程分期开发的顺序如右图所示：一期住宅面积约7425平米；商业约12000平米，总面积约19425平米；二期住宅面积约7497平米，商业面积约21000平米，总建筑面积约28000平米；三期住宅面积约9821平米，商业面积约18000平米，总建筑面积约27821平米；四期住宅面积约3304平米，商业面积约10000平米，总建筑面积约13304平米2007年郯城商业年消化量约在5万