地产项目规划设计与成本管理

1、地产项目规划设计与成本管理一、如何认识规划设计二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”三、在项目开发过程中“目标成本”是成本管理的前提四、在项目设计过程中实现成本效益最大化的方法五、项目规划阶段的成本优化六、建筑设计阶段的成本优化七、材料设备选用的成本优化八、景观方案的成本优化九、施工图阶段的成本优化十、实现成本效益最大化的一些途径一、如何认识规划设计房地产规划设计的全局观-全程设计投 资 决 策 阶 段规 划 设 计 阶 段建 设 阶 段销 售 阶 段项 目 后 评 估 阶 段房地产全程设计运作房地产全程策划运作规划设计决定品质、成本和品牌房地产产品用地选择50%规划设计30%销售执 行20%

2、规划设计决定70- 85%的工程成本名牌产品造就品牌 企业企业的竞争实质上 是产品的竞争规划设计在投资决策阶段的工作设计产品初步概念初设产品类型研究用地同产品的匹 配关系用地对设计的影响容积率对产品的影响环境对产品的影响配套对产品的影响市场对产品的影响对用地环境的研究对项目用地的研究对现有产品的调研、 分析了解市场产品水平及特征预测产品发展趋势了解分析客户需求寻找创新模式设计管理部门应发挥市场策划作用设计管理部门设计成果设计要求（设计任务书）房地产产品策划意图 市场目的全程设计对成本管理的意义加强预控。在控制成本低的阶段进行控制这是全程设计的效益和核心价值二、如何理解“规划设计阶段的成本管理”

3、规划设计阶段成本管理的宏观意识规划设计阶段是决定房地产开发成本的极其重 要阶段之一规划设计阶段的成本管理应具有产品开发建设 全过程成本管理的意识规划设计阶段的成本管理应具有企业发展成本 管理的宏观意识成本管理贯穿房地产项目开发全过程的始终， 阶段性的成本管理不能与全过程完全隔离。规划设计阶段成本管理的内容规划设计直接成本产品建造成本企业品牌建设成本企业运营能力成本规划设计直接成本设计费时间成本人力成本设计费：规划、建筑、景观、 室内等设计内容全过 程发生的设计、咨询、 研究、审图、模型、 效果图等费用的总和产品建造成本创新成本定位成本市场定位-确定 目标市场及客户 群，决定了产品 类型、档次以

4、及 投入的各项成本功能定位-根 据市场定位、竞 争需要确定产品 的功能，决定了 满足产品功能需 要投入的各项成 本在产品设计中 规划、建筑、 景观、室内设计等采用的创新形式、技术、材料等产生的成本，产品品质建设成本 施工周期企业品牌建设成本品牌互动成本自身品牌建设 成本为提升产品、企业 的档次和品牌，采 用知名品牌的设计 单位、材料、设备 等投入的成本自身品牌建设需要 在产品设计、建造 上投入的成本企业运营能力成本组织运营成本组织能力成本企业的决策机制、 管理模式、组织结 构、工作流程等对 规划设计成本管理 的影响企业把握市场、设 计产品的能力对规 划设计成本管理的 影响进度品质成本规划周期方

5、案周期施工图周期含钢量等土建成本景观造价示范区造价图纸完善程度设计变更签证率设计失误率部品封样率合理的设计费设计阶段的成本观景观设计周期扩初周期室内设计周期施工周期部品造价产品的品质设计阶段成本管理的目的提升产品品质缩短开发周期 降低开发成本对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续成 本 控 制含钢量等土建造价景观造价示范区造价设计变更签证率合理的设计费部品造价三、在项目开发过程中 “目标成本”是成本管理的前提项目论证阶段项目立项项目策划阶段设计管理阶段主体结构开工开盘销售工程施工阶段竣工销售管理阶段入伙入伙管理阶段概念规划设计 管理设计方 案 设 计管理扩初设计施工图设计 管理管理工

6、程施工配合、销售配合及入伙配合成 本项目成本估算成本测算及目标成本拆分预算、标底、合同价进度款、工程变更、招标采购结算工程营 销规划设计成本管理与成本部门的关系多方案比较 概念方案规划设计阶段成本管理控制方式成本部门应制定项目目标成本。设计部控制目标成本偏差率。结构含钢量偏差率；景观造价偏差率；示范区成本偏差率；设计费偏差率保证安全和品质的前提下，减低含钢量结构含钢量建筑类型结构部位各地区含钢量限额指标(kg/m2)北京上海深圳武汉、东莞别墅、双拼、花园洋房(6+1层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-普通多层住宅及公寓(7层及以下)上部结构-自带全埋一层地下室-小高层住宅及公寓(建筑高度6

7、0M)上部结构-自带全埋一层地下室-中高层住宅及公寓(60M建筑高度80M)上部结构-自带全埋一层地下室-高层住宅及公寓(80M建筑高度100M)上部结构-自带全埋一层地下室-公共人防地下室（6 级）-公共普通全地下室-公共半地下室-关注：地产学-院，更多干-货分享景观造价分类及定义硬景（元/平米）软景（元/平米）总造价（元/平米）一类景观区居住区级/小区级公共绿地范 围二类景观区组团级绿地范围控制总价偏分项动态平差率衡三类景观区宅间、宅旁绿地范围四类景观区道路旁绿化总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、

8、草皮等种植类；示范区造价费用分类建安费（元/平米）设计费（元/平米）家具、用品、 设施费总造价（元/平米）1、土建-销售中心（临建）2、装修-销售中心、样板房3、景观-临时4、包装-临时标志、道具总计不提倡人海战术-开发规模加大，并不意味着人数呈同比例 的增加，通过架构的优化和资源整合，提高人 均生产效率，保证企业高效率运作。人数效能多项目制下平衡点*人均设计管理面积人均设计 管理面积规划总面积x A%方案总面积x B%施工图总面积x C%（)设计总人数1 建议A 为20；B为50%；C为30某集团公司04年人均设计管理面积一览深圳公司设计部规划面积之和302.46方案面积之和48施工图面积之

9、和48设计部人数18北京公司设计部规划面积之和621.69方案面积之和33.6施工图面积之和15.1设计部人数17上海公司设计部规划面积之和63.843.38产学院，更多干货分享方案面积之和39施工图面积之和39设计部人数13关注：地合理设计费是保证 质量与进度的 基本条件之一合理的设计费用有利于设计单位选择的合理性合理的设计费用有利于设计单位资源配备的优先性和建 筑师积极性的发挥；直接对具体设计人给予的适当费用，对积极性的发挥会有更积极的作用合理设计费标准：根据具体的项目性质、选择设计单位的不同设立设计费支万科：北京、上海、深圳： 55元/M2广州公司： 50元/M2 其他地区公司：45元/

10、M2付标准，如国内一线品牌设计公司-元/国内二线品牌设计公司-元/国外一线品牌设计公司-元/国外二线品牌设计公司-元/某集团地产公司设计费统计分类公司规划概念方案方案+建筑扩初结构、设备 扩初+施工 图景观方案+ 扩初+施工图样板房+ 销售中心 室内设计其他总计深圳公司-国内单位252315武汉公司 项目0.750.5939.10上海公司项目3.457.7715.989.262.98关注：地产学院4.36，更多干货分43.8享四、在项目设计过程中实现成本效益最大化的方法规划方案景观方案部品策划方案建筑方案示范区设计施工图流程与计划设计管理阶段概念规划施工图拿地节点论证阶策划阶段段概念规 划草案

11、概念规 划方案方案设 计扩初设 计实施方案概念规划周期实施方案周期施工图周期设计周期划定顺驰项目周期统计表地区项目名称占地面积(平方米)规划建面(平方米)土地获取 时间A开工时间B开盘时间CBA天CA天上海顺驰蓝湾87,92580,7872003.09.232004.02.012004.06.19131270南京滨江奥城181,942约300,0002003.11.042004.02.222004.07.10110249苏州湖畔天城164,200约300,0002003.10.222004.06.12234无锡天鹅湖733,8891,027,4442004.03.252004.11.18238

12、北京顺驰领海308,700413,6002003.12.082004.02.102004.06.1264187蓝调国际公寓79,717219,0002004.04.132004.09.18158重庆奥林匹克2004.62004.82004.1060120晋中城市艺墅160,300200,9002003.11.142004.03.062004.05.15113183郑州郑东第一大街753,700600,0002004.04.222004.04.012004.10.16177洛阳洛南第一大街205,754估205,7542004.04.252004.07.012004.09.0167129万科项目

13、周期拿地到开盘：多层项目9个月； 高层项目12个月；顺驰、万科的共性采取传统工序前置：提前做好70%的准备工作,以“成本换时间”；虽然会由于最终没有获得土地而损失前期投入， 但从总体上看认为值得。采用工序并联作业：在保证时间周期的前提下，尽可能将各项作业交 叉进行。采取规模复制模式：采取“拿来主义”，再适当调改。重视长期性工作：对市场的调查了解把握准确。概念设计规划设计单体设计施工图部品设计初步设计施工图计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加初步设计概念设计部 品 设 计创 新 设 计规 划 设 计单 体 设 计功 能 平 面结 构 体 系立 面 设 计施关工注开

14、：地始产学院，更多干货分享拿地节点方案报建方案设计扩初设计施工图设计施工图部品材料定板封样论证阶段规划设计扩初设计景观设计部品材料清单示范区景观、装修施工图扩初报建施工图 报建工程管理概念规 划方案部品材料调研产品创新建筑、规划方案结构、设备 初步方案销售示范区策划景观概念7个月,从拿地到施工图某项目规划用地面积20.28万平方米,容积率1.19. 核定建筑面积24.07万平方米,其中花园洋房14.22万平方米, 小高层6.25万平方米,商业3.48万平方米, 会所1200平方米,2004年12月31日签定土地出让协议 , 2004年11月至12月项目前期准备, 2005年1月至2月概念规划设

15、计投标, 2005年1月至3月住宅户型研究,2005年3月至5月规划,建筑方案及深化,2005年5至6月30日完成典型花园洋房和小高层扩初,施工图2005年6月完成修建性详细规划和方案报批文本的编制.从正式拿到土地到单体施工图完成共计7个月.项目简介7个月,从拿地到施工图规划设计工作组织项目取得土地项目设计启动施工 图 设计施工图 施工配合建筑设计户型研究户型深化整理住宅立面，公 建方案设计单体施工图设计BAU配合设计专家推荐，管理，配合总图概念规划 方案竞赛规 划 设 计规划方案修建性详规ETE SWA BAUETE配合ETE配合设计7个月,从拿地到施工图设计周期建议75天概念规划拿地时间论

16、证阶策划阶段段95天55天(多层)70天(高层)不做限定概念规 划草案概念规 划方案方案设 计扩初设 计设计管理阶段实施方案施工图设计周期225/240天1、提高全员成本意识部门间密切协作各专业工程师尽职尽责成本控制的管理因素2、加强市场与客户意识加强对市场的了解，把 握房地产市场的发展方向。了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。3、加强对设计公司的管理与 协调做好设计招标做好合同管理实行中期沟通、监督落实奖惩措施4、建立管理程序与制度完善甲方设计标准坚持全程优化设计专家会议评审制度内部审核制度化最终成本管理控制了什么？项目的建安、运营成本中绝大多数决定于设计阶段项目建安成本项目设计费提高项目

17、销售收入项目运营成本减少项目资金时间成本（提高资金周转率）最终成本效益最大化体现在哪里？项目的设计阶段对于产品的品质具有决定性的作用提升企业品牌和竞争力美庐锦园2001年11月售价：6300元/m2容积率：3.35 深圳市天蔚实业有限公司世纪村2001年11月售价：7300元/m2容积率：3.5 沙河实业股份有限公司五、项目规划阶段的成本优化内容评分备注方案1方案2方案3方案4规 划 结 构规划形态分期开发物业管理卖场安排交 通 系 统 规 划路网规模停车方式道路断面步行系统与 配套关系消防流线内容评分备注方案1方案2方案3方案4商 业 配 套商业布局商业业态商业对整体 开发的作用配套公建会所

18、市政公建景 观 设 计现状景观改 造与利用维护成本六、建筑设计阶段的成本优化建筑型态的优化半山海景别墅建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾建筑型态的创新中信红树湾百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸红树西岸幕墙材料说明及造价：幕墙窗铝材选用PVF2（二塗）表面处理；幕墙窗玻璃采用（6126 LowE）双钢化中空玻璃；幕墙窗五金配件采用德国原产Roto产品；栏杆采用（81.52PVB6）双钢化夾胶玻璃、点式；平均造价：窗约为1150元/，玻璃栏杆约为1350元/m。建筑形式选择的成本百仕达

19、-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本百仕达-红树西岸建筑形式选择的成本规范限值。结 构 成 本 优 化1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化结构型式的确定桩基型式的确定 2、结构计算数据的审核结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核（1）输入信息的审核核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、 场地 类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本 风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯 矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。（2）输出信息的审核检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近3、 细部做法的控制与审查对细部做法的要求及

20、做法控制对造价的影响也非常大。级钢的应用由于级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用合理归并结构构件结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利 于施工控制。七、材料设备选用的成本优化首先设立内外装修和安装的成本目标 倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置； 倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；概念设计规 划 设 计初步设计单 体 设 计部 品 设 计施工图功 能 平 面结 构 体 系立 面 设 计南昌四季花城标准化部品一览表序号分类材料、构配件序号分类材料、构配件1结构材料屋面保温板3室内材料楼梯间栏杆地漏成品烟道楼梯踏步砖排水管新三级

21、钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外立面材料空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管屋面瓦晒衣架开关插座檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材料单元入口墙边栏杆文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯具楼梯间灯具6智能化对讲系统阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯标准化设计将减少部品的种类数量，降低设计 工作量，为单一部品提供数量较多的采购额，从而降低 招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件大型房地产开发企业

22、可与设备、材料供应商形 成战略伙伴合作关系，达到双赢。规模化生产模式八、景观方案的成本优化案例丽阳广场叠翠公园谷地公园示范区景观总平图N元）前提条件建造成本要求环境目标成本：1390.45（万营销要求主要景观区域主题化，其小景观设计围绕 主题进行；注重设施的可参与性。项目部b要. 求材质选择的本地化和施工工艺的可行性物业公司要求安全、便于管理，后期使用、养护成本低成本控制计划400元/平米350元/平米330元/平米290元/平米200元/平米160元/平米165元/平米造价分布图成本控制计划项目面 积（万平米）目标单价（元/平米）方案单价（元/平米）总建筑面积11.25123.50133.8

23、0景观用地面积约4.94281.00305.00成本拆分表单方造价列表项目面 积（万平米）总价（万元）方案单价（元/平米）总绿化面积3.1427587.50总硬质景观面积1.10413（不含部品、水景 设备、排水）375.00示范区（已完成）0.8268（不含会所建筑）关注：地产学335.00院，更多干货分享主要材质部品第一部分第二部分 第三部分 第四部分主要材料部品列表硬地景观材料 植物室外部品第一部分主要材料部品列表主要材料部品列表（一）序 号项目名称单 位数 量单 价（元）总 价（万元）产地备注一、主要硬地铺装材质1黄木纹平米2洗石米平米3花岗石（紫罗红+黄色）平米4手打锈石平米5黄石英

24、蘑菇板平米6木地板（暂定铁杉木）平米7雨花石平米8印花地面（彩色混凝土平米9红砂岩平米10青砂石板平米11花钵个12垃圾筒组13休闲椅（成品）组14健身及儿童游戏玩具组关注：地产学院，更多干货分享第一部分主要材料部品列表序 号项目名称规格单 位数 量单价（元）总价（万元）备注三、植物15桂花16天竺桂17红叶李18红枫19杜英20蒲葵21银杏22小叶楠木23广玉兰24斑竹25棕竹26珊瑚（法国冬青）27南天竹主要材料部品列表（二）材料名称：洗石米 使用部位：宅间道路材料描述及价格：1、浅褐、深褐色。2、价格130元/平米，垫层制作费77元/平 米3、使用面积： 约3500平米浅褐深褐第二部分硬

25、地景观材料工 程 实关注景：地产学院，更多干货分享第三部分植 物杜英骨干树种胸径8厘米，价格80元蒲葵辅助树种高度3米，价格1100元银杏骨干树种胸径14厘米，价格1800宅间背靠座椅第四部分室外家具座椅A座椅B垃圾筒A垃圾筒B桌椅组 玩具游戏玩具第四部分成本控制计划方案核算得出成本差异：1390.45（万元）：1505.8091（万元）目标成本现成本总价c.超过目标成本 ：115.3591（万元）成本控制计划成本控制计划1、植物成本控制根据设计公司提供的植物清单植物总造价为：275 万，我们将景观集中的区域（洋房轴线、叠翠公 园、向阳广场）的植物配置标准，参照三期样板 区植物85元/平米，宅

26、间参照一、二期的60元/平 米，这样可调减成本约20万。2、灯具成本控制实施方案中灯具布置过密，若按5瓦/平米的标准， 可减少1/3，此处可调减成本约30万。（该部分 总造价为134万，其中灯具98万，可减少灯具将 其总价控制在70万以内）3、硬质景观成本控制成本控制计划取消宅间广场4处，简化宅间道路（减少硬地面积 约1100平米，调减20万），用其他景观元素替代 了构筑物3处（调减约7万），取消和简化了部分 地面铺装图案（调减约5万），更换了部分材质（调减约10万），合计调减42万。4、绿化用水成本控制结合实际情况，取消原设计中自动喷灌系统，绿化 用水使用人工灌溉，可调减约15万。（设计中自 动灌溉喷头162处，价格约1000元/处）5、小品成本控制减少和替换了宅间的一些小品（例：将叠翠公园旁 的花岗石球改为花钵和减少了部分装饰性的石 雕），可调减成本约5万元。合计调减成本：112万调整后还超过目标成本：3.3591万成本控制计划九、施工图阶段的成本优化设计变更签证率由设计原因导致的签证总金额工程合同金额对施工图阶