（房地产行业分析分析）郭同欣：不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额

1、房地产行业分析房地产行业分析郭同欣：不能简单地用按揭贷款推算商品房销售额 凡个人署名文章，均不代表国家统计局观点，文责自负。转载或引用时务请遵守本网“版权声明。 近日，某同志使用房地产开发企业资金来源中按揭贷款除以0.7，简洁地推算出“商品房销售额，并以此否认国家统计局统计的商品房销售数据。我认为，这样的推算是很不科学的。 一、商品房销售额不完全由按揭贷款打算。商品房销售额是指房地产开发企业在报告期内销售商品房屋的合同总价款，包括一次性付款方式和分期付款方式销售的全部商品房屋。按揭贷款不是影响商品房销售额的唯一因素，由于受传统文化等因素影响，我国居民购房有尽量不贷款或者少贷款的习惯，平均实际首

2、付款比例可能会远远高于规定的比例。 二、按揭贷款主要用于购置一般商品住宅。房地产开发企业不但开发销售一般住宅，也开发销售商业营业用房和办公楼等。一般状况下，商业营业用房和办公楼的购置无法通过个人按揭贷款来取得。用整个房地产开发企业的销售额与主要用于住宅销售的个人按揭贷款做比拟是不科学的。 三、房地产开发企业资金来源中的按揭贷款不完全等同于购房者的按揭贷款。由于受按揭贷款到位时间和比例等因素影响，房地产开发企业资金来源中的按揭贷款一般小于商业银行发放给购房者的按揭贷款数量。 四、近几年按揭贷款占商品房销售额和企业资金来源的比率是相对稳定的。从历史数据上看，2021年、2021年、2021年和今年

3、1-5月份，按揭贷款占商品房销售额的比值分别是13.7%、16.5%、14.8%和17.4%；按揭贷款占资金来源的比重分别为10.4%、13.1%、9.4%和11.3%。假设说，今年1-5月份的商品房销售统计数据有造假的嫌疑，那么销售火爆的2021年和2021年的商品房销售也是不正确的。明显，这样的结论是不符合实际的。 五、该同志的推算结果是不符合实际状况的。依据该同志的推算，假设1-5月我国商品房销售额只有2832亿元，那么平均每月每省市销售额仅为18.3亿元，假设根据每平方米均价5000元计算，每月每省市只销售36.6万平米，根据每套房子100平米计算，每月每省市只销售3660套住房。这样

4、的结论也是难以置信的。 比方北京一季度房地产开发按揭贷款53.7亿元，假设按0.7的比率推算，销售额为76.7亿元，按均价10938元计算销售面积为70.1万平方米。根据每套房子100平米计算，一季度仅销售7010套住房。而依据该同志的数据，北京今年1月份北京新居交易套数10511套，2月份19366套，3月份36774套。 再如上海一季度房地产开发按揭贷款37.8亿元，假设按0.7的比率推算，销售额为54亿元，按均价9696元计算销售面积为55.7万平方米。根据每套房子100平米计算，一季度仅销售5570套住房。而依据该同志的数据，上海今年1月份新居交易套数10783套，2月份35744套，3月份26577套。 需要说明的是，国家统计局现行商品房销售统计是对8万多家房地产开发企业按月调查的结果，其中有7000多家企业是通过网络直接上报国家统计局。为保证统计数据质量，国家统计局制订了严格的数据审核和事后数据质量评联审制度。从现实状况看，假设全部8万多家房地产开发企业在同一时间，根据同一个方向对商品房销售额做假也是不现实