二手房交易法律培训

1、法律培训大纲一、签约的注意事项1、格式合同（条款）2、特别约定（补充内容）3、格式合同的书写部分4、合同应著名当事人地址二、按揭贷款方式的二手房交易1、特点2、风险3、风险防范约定三、履约管理1、履约证据A、交接凭证B、变更C、送达2、履约档案管理A、合同附件管理B、履约证据四、二手房交易法律知识1、合同法2、关于房屋交易的法律法规五、签约资料的准备1、看楼纸的法律效力2、委托书的法律效力3、身份证明4、产权证炽明5、签字人的身份6、款炽项的纠纷7、手续办理过程炽拖延8、佣金确认书的纠纷炽六、违约案件的处理流程1炽、分行主管进行沟通2、分炽行主管写知会函发及用印申惩请到行政部3、行政部发送冯知

2、会函并在规定时间内回访冯分行主管客户的反应4、根冯据客户反应来决定是否需要冯发送律师函5、行政部发送冯律师函并在规定时间被回访冯分行主管客户反应6、根据冯客户反应来决定是否需要仲冯裁7、将资料递交到仲裁委测来仲裁第一章看房确认书的测法律效力案例一：买方单方测签署中介服务协议后私测下和业主成交，公司能否凭测看房确认书追佣？简要测案情：买方单方签署中介睬服务协议后私下和业主成睬交，公司能否凭看房确睬认书追佣？简单案情：买睬方签署看房确认书后私睬下与业主成交。分行咨询：跌能否凭此看房确认书追跌佣？律师意见：1、未签署跌三方约，未成立真正的买卖跌关系，不建议凭看房确认跌书追佣2、只可追必要的跌支出费用

3、，如车费、电话费跌等，但要举证。点评：1、伴看房确认书主要是确认伴中介方曾带客户看房的证明伴，可显示我公司曾提供的中伴介服务的支付标准，根据伴中华人民共和国第四百二伴十七条：“居间人未促成合伴同成立的，不得要求支付报伴酬，但可以要求委托人支付伴从事居间活动支出的必要费伴用。”所以不建议只凭看甘房确认书来追佣。2、甘看房确认书中的每一项内甘容都必须填写完整及真实，甘再由买方由正楷字签署。3甘、业务员带客户看房时，要甘提高警觉性，买卖双方哪边甘人少就跟哪边，提防相互留甘资料。4、业务员应该从约秽客看房的那一刻开始就要对秽买卖双方进行“拍针”，如秽：某某先生/小姐，等会看秽楼的时候 ，好不好您都不秽

4、要表现出来，下楼后再跟我秽说，如果你表现出来的话，秽业主会抓住你的心理，那时秽我就很难帮你谈价钱，争取秽好的价格了等等。5、下了秽楼尽量送客户出小区甚至是魁上车，避免客户回头撩业主魁。第二章委托书的法律效力魁第三章签约人身份纠纷案件魁一：户口簿复印件作为诉诸魁法律的身份证明？简要案情魁：分行有一交易已处于睛签约阶段，但由于业主的身睛份证遗失，询问是否能以业睛主的户口簿作为签约的身份睛证明？如日后产生纠纷，能睛否以户口簿复印件作为诉诸睛法律的身份证明？律师意见睛：户口簿可以作为签署睛房屋买卖合约的身份证睛明，如产生纠纷可以户口簿睛复印件作为申请仲裁的身份敞资料。点评：即使户口敞簿可以作为签署房屋

5、买卖敞合约的身份证明，但由于敞户口簿是没有相片的，因此敞无法100%证明持证人就敞是真正的业主本人。所以，敞如遇到业主的身份证遗失时敞，最好要求业主除了出示户敞口簿外，还要同时出示其他敞带有相片的有效身份资料，躇如护照、结婚证、内地居民辫港澳通行证、驾驶执照或老辫人证等，以确保万无一失。辫在身份证遗失后，客户可以辫即时向公安局申请补办，公辫安局会即时出具一份回执，辫客户可凭回执证明身份证丢辫失。客户亦可向公安局申请辫办理一张临时身份证（需另辫外支付费用），公安局在受辫理后两日内即可办出一张临辫时身份证，可暂代身份证明办使用。案件二：在真正业主办未签三方约前，其亲戚已代办签并已同我司签具结书与保

6、办证书。该合约是否有效？答办：该合约须经业主本人的追办认才生效。受托人保证自己盯拥有代理权是不被承认的，盯必须由委托人证明受托人具盯有代理权才有效。第四章产孵权证明的纠纷业主婚前购买孵的物业，且按揭中，如婚后孵出售，是否需要配偶同意？孵简要案情：买卖双方在颤分行协助下签署了房屋买颤卖合约。由于签约当天为颤星期天，分行未能即时就该颤物业的产权情况进行查册。颤分行于次日查册后发现，该颤物业已被查封。向业主了解颤得知，该物业曾因经济纠纷颤被法院查封，但业主早已偿颤清债务，只是债权人没有到颤房管局办理有关涂销查封登刮记手续。现时买家得知情况刮后，以此为由要求取消合约刮。分行咨询：买家的主刮张是否成立？

7、律师意见：1刮、由于签约当天为星期天，臼我司无法就该物业的产权情臼况进行查册。但我司已于次臼日补回，故我司已履行了中臼介方应尽的义务。2、若然臼买家强烈要求取消合约，我臼司只能配合。因为业主在签臼署合约时，未能确保该物业臼的产权状况可以办理交易过臼户手续。点评：交易前虐一定要了解物业的产权情况虐，否则前功尽废。案件二：虐如果在业主未取得房产证时虐过定给业主，中介方是否违虐规？买方可否对中介方提出虐起诉？答：新政后，业主未兽取得房产证前该物业是不能兽转让的，不建议中介方在合兽约效力待定的情况下过定给兽业主。以不能转让的物业所兽签定的合约根本性无效，且兽中介方应当具有这方面的专兽业知识，故中介方不

8、可推卸兽责任案件三：有一物业，预剩契，正在确大权，暂未过户剩。已过首期，并已交付使用剩。买方已进行装修，期间新剩业主接到一装修公司上门追剩讨原业主装修费8万元。注剩：三方约及附加协议原业主剩均保证该物业无其他债务纠剩纷，如有则原业主会承担相剩应之法律及赔偿责任。该装梳修公司是否有可能要求法院色对该物业进行查封？答：由色于该物业尚未过户到买方名色下，即仍为原业主的物业，色如原业主未能清偿装修公司色的债务，则装修公司可以申色请对该物业进行查封。案件色四：业主婚前购买的物业，识且按揭中，如婚后出售，是识否需要配偶同意？答：需要识。由于婚后一直用夫妻共同识财产供楼，因此婚后供楼部识分属于共同财产。案件

9、五：识A与B的夫妻共有财产，A识已故。则B出售该物业时是排否需要有继承权的子女的书排面同意？答：首先要知道该排共有财产是法定继承还是遗排嘱继承。若为遗嘱继承，则排遗嘱继承人拥有全部份额，排此遗嘱继承人才有权出售该排物业。若为法定继承，则B排拥有50的份额，另外5墙0的份额由B与其子女平墙分。B出售该物业须征得所墙有享有继承权的共有人的书墙面同意。简要案情：业墙主已收取定金及首期楼款，墙物业的房产证已交由分行保墙管（已开出收款收据），且墙将该物业交付给买家使用。墙在准备递件期间，业主以在墙合法的范围内保护自身权益祟为由，要求我司退还房产证祟直至递件当天。分行咨询：祟1、可否退还房产证给业主祟？律

10、师意见：1、如对方强祟烈要求退件，则只能退还。祟但一定要寄发知会函告祟知业主，若出现违约行为，祟将要承担相应的承认。2、祟该物业在今后的交易过程中瞒，对于要求业主配合进行的瞒工作，分行必须提前寄发瞒知会函告知业主，以免业瞒主以我司未尽知告义务而拒瞒绝履行合约。案件六：A与瞒B的夫妻共有财产，A已故瞒。则B出售该物业时是否需瞒要有继承权的子女的书面同欧意？答：首先要知道该共有欧财产是法定继承还是遗嘱继欧承。若为遗嘱继承，则遗嘱欧继承人拥有全部份额，此遗欧嘱继承人才有权出售该物业欧。若为法定继承，则B拥有欧50的份额，另外50欧的份额由B与其子女平分。欧B出售该物业须征得所有享欧有继承权的共有人的

11、书面同咱意。第六章佣金确认书案件咱一：业主未签佣金确认延迟咱签约，客户要求退诚意金。咱简要案情：买方签署承咱诺书及支付了诚意金200圆0元（在我司保管），约定圆5月16日前交易，但业主圆没有签署承诺书，现买方拖圆延签约，业主已通过我司于圆4月30日与另一买家成交圆。买方要求退回2000元圆，并抢回承诺书。律师意见圆：建议退诚意金，原因圆：1、业主未签承诺书圆；2、业主在交易期间酗内已另行出售该物业；酗3、诚意金不是定金；酗关于撕毁承诺书一事，如给酗我司或他人带来损失，可要酗求赔偿。点评：在签署酗承诺书时，交易日期一栏，酗要列明清晰的日期，例如：酗“须于年月日或之前酗签署房屋买卖合约。”酗有时间

12、约束，买家便无法拖酗延。切勿留空或只填写“双绚方协商”或“待定”等字眼绚，以造成日后执行合约的障绚碍。案例二：买卖双方均签绚署条款对应一致的承诺书绚，能否追佣？答：未成立绚真正的买卖关系，没有收取绚佣金的依据。案例三：如果职买卖双方都签了承诺书，过职了定金，后来买方违约，中职介方可否收到佣金？答：中职介方收佣的依据是促成买卖职双方成功交易过户。案例五职：买卖双方已签署承诺书，职签三方约前反悔。简要案情殉：买卖双方已签署承殉诺书，买方向我司支付诚殉意金5000元。签署三方殉买卖合约前业主反悔，打算殉将物业售予第三人。我司已殉将买方所支付的诚意金50殉00元退回给买方，但买方蓄要求业主赔偿违约金5

13、00蓄0元。分行询问：买方瘴的主张能否得到支持？律师瘴意见：1.本案中三方买卖瘴合约关系尚未成立，买方以蒸其单方签署的承诺书为寓依据要求卖方承担违约责任寓，其主张难以得到支持。2寓.由于买卖关系尚未成立，寓经纪方追究卖方的违约责任寓或追取佣金，也缺乏足够的寓依据。点评:单凭买、寓卖方签署的承诺书，就寓过订给卖方，此时，任一方寓提出停止交易时，承诺书寓只是买、卖方向我司单方洲表示的一个购买或出售的意洲愿，买卖关系及我司的居间洲服务关系都未成就，我司不洲能追讨相应的违约金，卖方洲亦不能以此没收买方的订金洲。案件六：三方约上未注明洲佣金确认与原佣金确认有冲洲突。简要案情：4月1至2日业主签署服务收费

14、确至认书，承诺向我司支付3至0000元中介服务费及咨至询费，并约定该款项包括是至次交易所产生的一切费用。至4月13日与我司及买方签至署了房屋买卖合约，但至合约中的中介服务费收费栏至为空白。交易过户手续完成至后，业主发现是次交易所产至生的税费只有550元，现漓要求退还剩余的款项。分行漓咨询：卖方可否要求我漓司退还剩余的款项？律师意漓见：1、房屋买卖合约漓的中介服务费收费栏是空白漓的，则三方均没有约定中介漓服务费。2、房屋买卖合漓约的签署期为4月13日晓，但服务收费确认书的晓签署日期却为4月12日，晓故该确认书已被三方合约所晓取代，则我司不能再凭此确晓认书向业主收取佣金。3、晓物价局对中介服务费及

15、咨询晓费的收取均有明确的规定，晓故律师建议根据相关规定收晓取中介服务费及咨询费，退晓还多出部分。点评：羌1、三方约中的中介服务费羌收费栏不能为空白的，若有羌特殊约定可约定为“详见羌服务收费确认书”并附一羌份清晰的确认书，但本案中羌就中介服务费一事，在三方硒约中无清晰表述。无法以三硒方约中的条款去约束卖方支硒付中介服务费。2、服务硒收费确认书是若作为三方硒约的附件时，附件的签署时硒间应和三方约的签署时间应硒是一致的，并于三方约中的硒其他事项一栏说明另附附件剩一份，编号：剩,以示该房屋买卖合约剩与服务收费确认书是一剩个不可分割的整体，我司才剩可凭此确认书向业主收取佣剩金。3、收取的佣金若存在剩超标

16、时，超标部分的佣金买剩、卖方可以奖励形式支付，盛并要求买、卖方签署奖励立函等进行确认。第七章手立续办理过程拖延案例一：业立主拒绝交房简要案情：瘸业主通过我司与买方签订三瘸方约，约定按揭付款的方式瘸。现已完成交易过户，银行瘸已将楼价余款发放给业主，瘸但业主拒绝按照合约约定的瘸交楼时间（银行发出同意贷氓款通知书的45个工作日）氓将该物业交付给买方使用。氓分行协商未果，要求发函催氓促业主按时交楼，我部协助氓发函后，业主拒绝签收知氓会函。其后，买方向我司氓投诉，并发声明书给我氓司，认为我司负有“组织按漓期交房”的责任，并表示将漓会强行收楼。问题：1.业漓主不履行合约约定的交楼义漓务，责任谁负？2.业主

17、迟漓延交楼，买家可否强行收楼漓？律师意见：1、关于业主漓迟延交楼的问题，应由买卖聂双方自行协商解决，买方可聂向业主提出仲裁。我司无须聂承担法律责任，根据合约约聂定，履行交楼义务的责任在聂业主，不在我司。2、如业聂主迟延交楼，买方可要求业聂主承担赔偿损失的责任。我聂司对买方能否强行收楼不应类表示任何意见，中介方应站类在一个中立的立场。点评：类1、在签合约时，分行仅类收取了业主500元的交类楼保证金，应尽量要求业主类缴交大额的“交楼保证金”粮，以约束业主按时交楼的力纬度。2、Sales应以积纬极的态度跟进买卖交易的售纬后服务工作。(如:水电煤蛇过户、交楼的交接工作等)蛇3、遇到业主正在办离婚案蛇的

18、交易时，楼款交收、交楼蛇时间、交楼状况等事项应加蛇倍谨慎沟通处理。案例二：蛇未查档造成的合约取消是否缮可以收取中介服务费？简要缮案情：业主与买家签署缮房屋买卖合约，业主收缮取了首期楼款及向我司支付缮了部分中介服务费。我司根噎据合约约定办理递件手续，噎房管局受理后，最终因该物噎业为军产而退件。现时买家噎要求取消合约并取回已支付噎的楼款。但业主却要求我司噎一定要退还已收取的中介服噎务费后，才同意取消合约及噎退还楼款。分行咨询：怨业主的主张是否成立？律师怨意见：1、签约时，我司营怨业员有否对该物业的产权进怨行查册，有否向房管局咨询怨军产能否过户，有否向业主怨详细了解产权情况。若然没烛有，则我司未尽中

19、介方所应烛履行的义务。2、无论我司烛有否完成以上步骤，根据法烛律的规定，佣金只能在促成烛交易成功的情况下收取。就烛本案而言，即必须完成交易烛过户手续。而且现时该物业烛不能过户，即未能交易成功烛。因此我司不能收取佣金，寓只能要求收取因为此工作而寓付出的相应报酬。点评：寓除了军产以外，未取得房寓产证或被查封的房屋都是不寓能办理交易的，所签署的合寓约亦是无效合约，作为经纪寓方要对成交物业进行查册方泽可过定或签署三方约。如遇泽到产权较难辩别的物业时，泽除了查册外，可要求客服交泽易部同事到房管局咨询该物泽业的具体情况。案例三：买泽方要求更改合同条款，协商郧不果提出解约。简要案情：郧业主与买方通过我司签郧

20、订三方约，定金2000元郧由业主签收后交由我司保管郧。签约后，买方要求提前收郧楼，买卖双方未能就此事协郧商一致，均表示不再交易，郧同时买方要求我司退回20幼00元定金。分行协商幼未果，要求发函催促买卖双幼方履行合约。问题：1.我幼司可否退回定金给买方？律幼师意见：1、定金2000幼元已由业主签收，即表示业幼主已收取定金，我司只是代幼业主保管，没有代业主处分幼款项的权利，故我司不能将绣定金退回买方。2、买卖双绣方只是口头表示不再交易，绣而合约中约定买方支付首期绣及收楼的时间亦未到，故暂绣时无法认定谁是违约方，待绣该限期过后才能确认。点评绣：1、在签署三方合约时，绣应要求买家追加大额定金，绣以避免

21、买、卖方在签署三方绣约后，因某些问题而轻易产秀生悔约的念头。交付的定金秀金额越大，买、卖方悔约的秀机会越小。2、尽量将签约秀前的口头约定落实在三方约秀上。第八条合同条款的纠纷秀简要案情：买方通过我秀司与业主签署房屋买卖合秀约，并支付了定金100嘘00元。该物业产权为两个嘘人共有，只有一人签三方约嘘。买方以此为由致函我司，嘘要求解除合约及要求业主退嘘回定金.分行提出：我嘘司可否追究买方的违约责任嘘？律师意见：1、本案合同嘘属于效力待定的合同，并非嘘无效合同，经追认已是有效嘘合同，买方应按约定履行合嘘同。2、若买方违约，无权蛰要求返还定金。3、另一产蛰权人的追认行为不仅要追认蛰同意出售，还应追认合

22、同的蛰具体内容（即该份三方约）蛰，而且追认日期应在签署三蛰方约之后，买方致函我司之蛰前。点评：在签署三方蛰约前应了解该物业的权属人蛰情况，当产权人为二人以上蛰时，应要求所有的产权人一蛰齐到场签署三方约才生效。锈如其中一产权人未能及时到锈场签约应尽可能以最短的时锈间内要求其在一式三联的三锈方约上补签名。如其中一产锈权人未能在三方约上签名，锈则买家之订金应由其中一产锈权人暂签收后交由我司保管锈，直至所有产权人签名后方锈可过订。简要案情：业咒客双方签署三方约和补充协咒议，约定按揭付款方式，买咒家借支给业主赎契。买家共巡支付52000元给业主，巡其中1万定金、3.2万首巡期楼款、1万借款给业主赎巡契，

23、当中的2000元作为巡业主向我司支付的佣金。补巡充协议约定贷款额不足由中巡介方负责。现因买家资质差巡，业主原按揭银行中行不愿巡意贷款。业主亦拒绝退回5巡2000元给买家。买家向巡报社投诉，要求我司负责。巡律师意见：1、补充协议中档约定的“贷款额不足”是以档银行同意贷款为前提条件的档，现银行不同意贷款，与当档初补充协议所约定的情况相档抵触，因此该条款现不适用档。2、“由经纪方负责”中档的“负责”所约定的内容不档明，中介方只承担促进买卖档双方完成交易的义务，而不档是承担当买方贷款额不足时掸代买方缴付楼价的义务。若皋中介方代买方支付楼价，中皋介方就取替了买方，成为真皋正的买方，这与中介方原承皋担的义

24、务相悖。点评：皋买家是否能贷款，可以贷到皋多少款这都是买家自身条件皋和资质所决定的，而并非我皋司所应该承担的责任，所以皋在三方约上的措辞应注意，皋作为中介方是促成交易及协刻助办理交易过户手续。简要刻案情：签署三方合约，刻业主已收取定金5,000刻元，付款方式为转按付款，刻银行出具同贷后由于遇上发刻展商办理大确权，导致该交刻易至今无法办理过户手续。刻合约中约定：如经纪不协助刻办理过户，导致物业不能成扮功过户，经纪方必须退佣。扮本案中我司已收买方佣金，扮买方因知悉发展商办理确权扮无法过户而未依约支付首期扮楼款。现业主要求解除合约扮并提出：1、该交易中营业扮员不具备经纪执业资格；2扮、买方未依约支付

25、首期楼款扮；3、业主肯退定，除此外扮不承担其他责任。买方侩有意向继续交易，同时提出侩如解除合约则要求退回或补侩偿其全部支出（如按揭费用侩等）。律师意见：1、经纪侩执业资格属于行政管理范围侩，不影响合约效力，且合约侩中只有我司业务章，并无经侩纪签名。2、依约支付首期侩楼款为买方义务，同时买方侩所支付的按揭费用并非我司侩收取，我司对此均无须承担揪责任。3、合约成立后我司揪只承担协助买卖双方办理交揪易过户的手续，我司不要答揪复是否同意解除合约，只承揪担协助义务，如因发展商办揪理确权导致交易无法过户并揪非我司责任。点评：1、在揪签署三方约前，必须了解清揪楚成交物业的概况，如该物揪业是否正在确权或将要确

26、权揪、有否被查封等等，将有可玖能发生的问题在三方约中清仓晰地约定。2、没有经纪执仓业证的Sales切勿在一仓切书面文件上签名，书面文仓件包括三方约、中介服务协仓议或税费计算清单等。简要仓案情：业主与买方通过仓我司签订三方约，现该宗交仓易已完成，但买卖双方都只仓支付了一半佣金，理由是我剪司在合约中承诺，如三个月剪内未能完成交易，我司少收剪一半佣金。分行要求：发函剪追讨双方尚欠的另一半佣金剪律师意见：1、合约中约定剪我司承诺三个月内完成过户剪的前提应该是：买卖双方须剪于签约后7个工作日内签署剪按揭合同，但按揭合同是在剪签约后1个月才签署，相差剪的时间可认定不属于我司的釜“原因”，我司须举证提供釜两

27、份按揭合同，此案才有仲釜裁的可能。如没有按揭合同釜，由按揭公司出具证明也可釜。2、在我司未能提供充分釜证据证明“非我司原因”前釜，暂不发函追佣。点评：1釜、中介方不要在三方约中对釜买、卖方轻易许下承诺或保釜证（如，我司需承担某某责坷任或金钱的赔偿等承诺），坷中介方只负责促成交易并协坷助办理交易过户手续。2、坷合约应尽量避免约定中介方坷完成交易的具体时间，若有坷某些条款确须约定时限时，坷应将其可完成的前提条件列坷明，如有特殊原因与三方约坷的约定有出入时应及时要求坷买、卖双方签署补充协议。坷简要案情：业主在签署傀承诺书及收取定金后拒绝签傀署三方约，理由是业主供楼傀1个月后就由买方供，并认睬为买方做

28、按揭时间太长。买好方承诺书的备注约定“客户好要求业主于交付定金或首期好时交付钥匙，否则我公司原好银无息退还给客户”。分行好咨询：1.买方可否凭此约好定要求我司退回定金？律师好意见：1、买方可凭备注中好约定要求我司退回定金，有好约定应按约定。点评：好在买家落订时所签署的承诺好书，其条款必须与业主所签好署的承诺书上的条款一致，疆才可过订给业主。简要案情疆：该物业发展商不允许疆转名，故采取先加名后减名疆的方法，业主签署确认书，疆确认收齐全部楼款及承诺保疆证买方办理一切出证及转名疆的相关手续，现业主不配合疆买方办理房产证转名手续，疆买方怕发函给业主会恶化关疆系，咨询我司还可采取何种哈途径令业主配合办理

29、。律师哈意见：可通过协商、发哈函、仲裁。业主签署的确认哈书对买方有利。买方可凭三哈方约、预售合同、收据、确哈认书等资料通过仲裁途径追哈究业主责任，不会败诉；我哈司也可协助买方致函业主，哈履行合约中“协助、跟进义哈务”。点评：1、业主于承哈诺书或确认书上承诺保证的哈事项，一定要写在三方约上哈，一旦签署三方约，三方约哈将取代过往的声称、理解、哈承诺与及协议简要案情：哈合约备注约定：若业主税哈费存在个人所得税，则业主哈实收为83万。业主以新增哈“营业税”为由不履行合约哈。分行咨询：1.因约定业奎主实收，我司要否承担支付奎营业税的责任？2.因存在奎营业税业主不履约，是否属奎于违约？律师意见：1、业奎主

30、要求我司承担营业税不会奎得到法律支持，18条约定奎新增税费按新规定执行，即奎使约定业主实收，也不应由奎我司支付营业税。2、仲裁奎庭有可能不会支持我司全额侩收取佣金，因合约中有预见侩税费调整的约定，但具体金侩额无法预见，业主要多付税侩费而不交易也情有可原，故侩建议分行协商收取一半佣金侩。点评：公司已明文规侩定禁止做“大包价”交易。侩简要案情：分行签约后傀，业主在收取部分首期楼款猖后已交楼给买方使用，尚有猖部分首期楼款103000猖元由我司代为保管，买方已猖支付一半的佣金5000元猖。现买方致函我司提出由于猖标的物业存在诸多瑕疵，业猖主在签约时故意隐瞒，事后猖一直未能配合解决，中介方猖在促成交易时

31、未能充分了解猖物业状况，要求解除合约并抖退回所有楼款和佣金。分行抖询问：买方的主张是否抖成立？律师意见：1、虽然抖物业存在瑕疵，但合同已实抖际履行,如果业主不同意解抖除合约，则买方的解约要求抖难以得到仲裁支持；买方有抖权要求业主承担修复物业瑕抖疵的费用。2、中介方所收秉取之佣金无须退回买方,因秉本次交易中，中介方并无故秉意隐瞒或提供虚假信息，且秉买方也实地察看过物业，故秉难以证明中介方有过失。3秉、我司代为保管的楼款余款秉不能退回给买方，因为在合秉约没有经过协商一致或通过秉法律途径解除之前，中介方秉不能单方退回代保管的楼款秉，否则业主有权追究中介方秉的相关责任。点评：1、在碱签署三方约时，应要

32、求买卖碱双方将按合约约定如期支付碱佣金，以免在交易过程中，碱买方、卖方以某些问题未能碱解决为由，而拒绝支付余下碱佣金。2、我司暂时保管的碱任何一笔楼款，包括定金、碱楼款、交楼保证金等，在没碱有得到相关一方的同意及书碱面确认下，我司是无权处理父或支配的。简要案情：父物业为预售房，现正办理确父权手续，合约约定确权出证父后再办理按揭和交易过户手父续，并约定买方须在5月1父5日交付首期楼款，同时业父主交楼给买方使用。但买方父在知悉房产新政后致函我司讣，提出我司所促成交易的物件业为不可交易的物业，要求件我司提供该物业正在办理确件权的合法证明，并要求终止件交易和退回已交款项。经分件行与业主到发展商处查询及

33、件多次向买方作出解释，买方件均不予接受。律师意见：1件、确权的合法证明并非我司件所能够提供，且发展商和房件管部门也不出具该证明，即咆使无法提供该证明也不影响咆合同的履行，中介方不承担咆此义务；2、买方终止交易离的要求没有法律依据，由于离签约时是在房产新政策出台离之前，新政的出台是在签约离时不可预见的因素，因此房离产新政并不对本次交易构成离影响。3、如买方逾期拒绝离支付首期楼款则须承担违约离责任。点评：三方约的离书写措词一定要严谨，必须离把买卖双方的条款、约定落冷实到三方约上，杜绝买、卖冷任一方有空子可钻，从而拒冷绝继续交易。简要案情：买冷卖双方均签署了承诺书，买冷方以“现状吉屋”收楼，业冷主以

34、“吉屋”交楼，双方协冷商不一致，买方于复睇楼时冷要求营业员在家私清单上签冷名，用以确认买方所签署承请诺书的“现状”情况，于是请营业员在“抄点人”项下签请署。现买卖双方就交楼状况请一事有争议。分行咨询：请买方能否凭此要求业主退定请？律师意见：1、买方签署盆承诺书与家私清单的确认人盆不是同一人，对此案影响不盆大。2、当买卖双方对承诺盆书中交楼状况的条款理解不盆一致，导致交易无法继续时盆，业主应退定。点评：1、盆买卖双方在签署三方约前已盆就交楼状况的问题出现分歧盆，即此交易成交条件未能达盆成一致，分行切勿过定。2盆、买方所理解的“现状吉屋盆”是指“含现有家私家电的盆房屋”与卖方所理解的“吉盆屋”即“

35、空屋”有着严重的盆误差，作为专业的营业员应盆尽其义务向买方讲解“吉屋盆”的含义，并正确引导买方盆。3、当知买方对“现状吉盆屋”理解有误差时，复睇楼盆时买方要求营业员签署家私盆清单时，营业员应予以拒绝盆，并再次重申“吉屋”所指盆是不带任何家私电器的空房毛，而现状所指是该物业现时毛的装修概况，而非现时屋内毛的物品。营业员更不应在家毛私清单上签名确认。简要案毛情：交易已完成过户手毛续，但由于经办人在三方合毛约中承诺“经纪方须于12芒0个工作日内办妥交易过户瓤事宜，超过120个工作日瓤后每天按贷款额千分之二赔瓤偿金给买方”，现手续虽已瓤完成但超出约定期限，如买瓤方追究中介方的责任如何应瓤对？律师意见：

36、需找到瓤证据证明经纪方办理交易过瓤户事宜没有超过120个工瓤作日。如：买方没有及时递瓤交资料，买方未及时办理授屯权委托手续等。“120个屯工作日”可理解为手续齐备屯开始计算，手续不齐不能进屯入工作日的计算，但这种解屯释未必能被仲裁庭采纳。点屯评：1、作为中介方，绝对屯不能向客人承诺类似上述案屯例的书面保证。中介方只是屯促成交易，并协助办理交易屯过户手续，至于银行、房管拓局等机构的办理时间我司无蓉法控制，更无法作出保证。蓉2、作为SALES更不蓉可为了促成交易，轻易向买蓉、卖方许下类似保证，到头蓉来的后果更是得不偿失。简蓉要案情：业主通过我司蓉与买方签署三方约，并收取哨了定金30000元，合约哨

37、约定按揭付款方式，买方支哨付首期楼款后业主将该物业哨交付给买方使用，同时备注哨中约定业主收取部分楼款后哨，须即时办理该物业之房产哨证及赎契等手续。因签约时哨该物业正处于确权阶段，买哨卖双方口头协商待发展商出哨房产证后再由业主赎契，但哨发展商至今仍未出房产证，酮业主已四个月没有存入供楼酮款，该物业有被查封的可能酮。业主要求我司赔偿其损失酮，因经办营业员曾口头承诺酮签约后很快就可以出证。律酮师意见：1、以买方名义发酮函给业主：催促其按照合约酮约定在收到楼款后须即时办酮理赎契，且赎契前的银行供酮楼款须由业主支付。另据了透解，业主已有多月没有供楼透，有可能被银行起诉，导致透交易无法履行时，业主须双透倍

38、返还定金及退还首期楼款透给买方。2、我司也发函给透业主，内容同上。点评：1透、此交易发生在新政策颁布透之前，我司应做好应变工作透，如安排买卖双方签署相关浅的补充协议。2、2005浅年6月1日后，按“期房禁浅卖”的规定，我司已禁止预浅售房的交易。简要案情：浅买卖双方通过我司分别签色署了承诺书，买方支付了诚色意金5000元给业主。签色署三方约前，买方要求在三色方约上补充“十项附加条款色”。分行咨询：1、如因业色主不接受买方增加的条款而色导致未能签署三方约，我司色能否追讨佣金？2、我司可色否接受买方增加的条款？律色师意见：1、未签署三方聋约的案件，一般不建议通过聋仲裁途径追讨佣金。2、买聋方增加的条

39、款中，如“我司聋须确保该物业无其他债权、聋债务纠纷”，更多地约束我聋司，这不在我司控制的能力聋范围内，不建议增加此约定聋。3、涉及业主的权利义务聋，我司不表示意见。点评：聋1、在未签定三方约之前，排均视为合同未成立，无论买排方或卖方因交易条件未能最排终达成一致，均视为中介方排未促成交易，因此未能合法排收取佣金。2、买方所提出排的“十项附加条款”中，关排于“我司须确保该物业无其排他债权、债务纠纷”、“排业主提供文件后，此合排约方能生效”等条款均对我墙司不利，切勿因心急促成交墙易而盲目顺从买方意思，因墙为即使委屈地促成了此单交墙易，亦会后患无穷。3、以墙三方约过定最有保障。4、墙买方增加的合约条款

40、中注意墙不要附有生效条件，如“业墙主提供文件后，此合约墙方能生效”等。简要案情：烧买卖双方已于8月19烧日签署房屋买卖合约（烧主合同与附件在同一张纸上烧的版本），并已选择填写附烧件中的“按揭付款方式”，烧但合约三方因疏忽没有在合烧约附件上签名确认。分行询烧问：该合同是否有效？烧律师意见：1.该合约是买李卖双方真实意愿的表示，且李双方已就交易的主要条款达李成一致，故房屋买卖合约李是有效的。合约三方因疏李忽没有签署合约附件并不导李致合约无效，但分行在促成李买卖双方签署合约时一定要李细心审核，在合约附件上进李行签署，以避免不必要的纠李纷。2.分行须马上通知客李户补签合约附件。点评：李房屋买卖合约的每

41、一李个细节填写都很重要,成交李物业的正确地址，价格，付李款方式，交吉状况，买卖双李方的身份证号码及通讯地址李，合约以及附件的签定日期李和签名等。作为一个专业的李地产经纪人，我们都应该抱李着严谨、认真的态度去撰写李每一份房屋买卖合约简确要案情：买方通过我司确与业主签署三方约，并支付确了定金10000元，合约确约定买方选择银行按揭付款确方式承购该物业，并向银行确申请10年9万的商业贷款确，同时合约的备注中补充约确定“若该物业银行不能贷款确9万元，则本合约即时自动薯失效,卖方则将定金全额无薯息返还买方，双方无须负任薯何责任”。现银行因买方诚薯信度不足，质疑其还款能力薯，不批9万的贷款，但若以薯公积金

42、形式贷款就可以。现薯买方不愿意做公积金贷款，薯并表示按合约约定不再购买薯该物业。分行咨询：可薯否要求买方履行合约？律师枢意见：1、买方不做公积金亮贷款不属违约，因合约约定亮申请9万的商业贷款。2、亮本合约是附失效条件的合约亮，条件成立时，则合约失效亮，“买卖双方无须负任何责亮任”，我司因合约失效而失亮去收取佣金的合法依据。点亮评：不要为了成交而“亮成交”，要对许下的约定负篱责。买方是否能贷款、能贷篱多少款项是中介方所不能控篱制的，如果将买方不能贷款篱或不能贷多少款项作为解约篱的条件附于合约上，则很容篱易令我们失去收取佣金的机篱会。简要案情：买卖双篱方通过我司签署三方约，现篱已完成交易过户，买方

43、欠佣淆2500元，业主欠佣45淆00元。合约中备注约定：淆“我司须提供买方做公积金剩贷款，须协助买卖双方于2剩005年1月29日前完成剩交易”。但实际上，银行不剩批买方申请公积金贷款，最剩后只能做商业贷款，且因银剩行方面原因拖至5月才完成剩交易过户。现买方不但不付霖清佣金余款，还要求我司因霖拖延交易进度而向其作出赔霖偿5000元，分行协商不霖成。分行咨询凭此合同霖我司能否追回剩余佣金？律霖师意见：1、如凭此合约追霖讨佣金，备注中约定的“提霖供”、“协助”虽不存在原霖则性错误，但存在风险，我霖司须提供相关证据，故律师绳建议暂时不仲裁。点评：1绳、能贷多少款、是商贷还是绳公积金贷款、什么时间内完绳

44、成交易等等，并非单方取决绳于中介方，中介方是协助跟绳进方，而更重要是取决于客绳人的诚信度（即其自身的条绳件）、客人时间上的配合，绳以及银行、房管局等机构的绳完成时间。2、不能承担一绳些非中介方所能控制的责任雁。3、中介方应客观地向客雁户提供专业的中介服务和咨雁询服务，不应向客户作出超雁出中介方所能保证的承诺，雁最终在交易时不能兑现承诺雁，便影响到佣金的收取。简雁要案情：买方签署承诺雁书成交价为193000元狰，并支付了诚意金1000狰0元，但交易日期为“待定狰”，业主签署180000狰元的承诺书，当我司通知买狰方签署三方约时，买方借故狰拖延，并认为我司“吃差价狰”。其后，另一分行有客人狰签了1

45、80000元的承诺狰书，于是业主已于7月15狰日与180000元的客人狰成交了，现193000元狰的买方要求我司退回诚意金艺10000元。律师意见：艺1、此案中,买方签署的承艺诺书成交价是193000艺元，且交易日期为“待定”艺，在业主未与另一分行客人艺成交前,我司应致函买方通艺知其签约及继续交易。2、艺诚意金还未过给业主，如分艺行不退给买方,不会得到法艺律支持。故建议退回诚意金屿给买方。点评:1、买、卖屿任一方所签署的承诺书上交屿易日期一栏均不能留空或以屿“待定”或“协商”等字眼屿代替，必须要以具体的日期屿来约束买、卖方，避免因买屿、卖任一方拖延时间而造成屿交易失败。 2、买、卖屿任一方若没

46、按照承诺书上约屿定的交易日期进行交易，则屿应立刻知会法律事务部向其只寄发知会函要求其履约只。款项纠纷付款时间没有明只确约定时如何处理？答：我只司可发函通知双方在限期内只协商，但不能限制双方在限只期内付款，因合约没有明确铸约定。简要案情：买卖铸双方通过我司签订了三方约铸，合约约定买方应在签署合铸约同时支付定金10000铸元给我司，且暂由我司保管铸，业主须于2005年7月铸30日之前提取。但业主在铸签约后拒绝收取定金，并表铸示不再出售该物业。律师意予见：1、如业主坚持拒绝收予取定金，我司可发函通知业予主依约收取，否则根据合约予约定原银退还给买方。2、予三方约自签订之日起生效，予不以定金是否交付或收

47、取为予生效要件，如我司在此交易予过程中不存在过失，则可考予虑向业主追究违约赔偿金。予点评：如遇到在签署三又方约时定金不能即时过给业又主时，我司应要求业主签收又该笔定金并注明“卖方同意又由经纪方合富置业代为保管又至卖方出示房产证当天，如又卖方拒收，则卖方同意由经又纪方全额无息退还买方，且又承担房屋买卖合约约定又的违约责任”等字样。毁约又简要案情：分行一租赁以交易的租客在租赁期间曾书以面提出提前解除租约，但由以于业主不同意故没有解除，以且随后租客一直依约支付租以金。咨询：1.现合同期限以已满，但业主以其所持有的以租客的解约要求主张租客违以约，拒绝退回租客的两个月沾按金。询问应如何处理？2沾.租赁期

48、间业主曾将收租账沾户变更为第三人的账户，且沾无书面证明，而租客已将租沾金存入该第三人的账户，故沾账户变更后难以证明租客交嘘租给业主。询问应如何处理嘘？律师意见：1、通过租客嘘依约支付租金的相关证据（嘘如：银行存款凭证或租金收嘘款收据）证明租客已依法履嘘行合约，现合约期满，在租嘘客没造成业主财产损失的情嘘况下业主必须退回两个月的榨租赁按金；如业主拒绝退回榨，则租客可以诉诸法律。2榨、如业主拒绝承认收租账户榨变更的事实，则难以证明租榨客在账户变更后依约支付租榨金。但租客可向该第三人主榨张不当得利要求返还租金。榨点评：1、如租客在租赁期榨间曾书面提出提前解除租约榨，最后取消了此行为，应当榨即时就继续履行原租约这一阵事实与业主签署书面的确认阵。2、租约上的收租账户必阵须填写清楚，切勿留空，而阵且业主实际收租的账号必须阵与租约上的收租账号一致，阵另Sales有义务提醒租阵客每次交租后向业主索取收阵据， 如租赁期间业主需变阵更收租账户，必须要有业主阵的书面证明方可。买方不按蜘合同缴交楼款，卖方又有意蜘不卖，因此抓住买方不按合蜘同缴交楼款这一点原因，要蜘求买方负违约责任，请问这蜘是否有效？答：买方不按合蜘同履行需视具体情况而确定蜘是否违约，建议买卖双方通蜘过仲裁确定违约责任，到仲蜘裁庭有仲裁结果后我司再追爆