宾馆装修改造项目可行性研究报告

1、-PAGE . z. - - . 可修编. 目 录 TOC o 1-3 u 第一章总论 PAGEREF _Toc212636347 h 11.1 工程名称及承办单位 PAGEREF _Toc212636348 h 11.2 工程承办单位概括 PAGEREF _Toc212636349 h 11.3 可行性研究报告编制依据和原则 PAGEREF _Toc212636350 h 11.4 工程概况 PAGEREF _Toc212636351 h 21.5 工程总投资及财务评价指标 PAGEREF _Toc212636352 h 21.6 工程主要技术经济指标 PAGEREF _Toc2126363

2、53 h 31.7 小结 PAGEREF _Toc212636354 h 3第二章工程提出背景及建立必要性 PAGEREF _Toc212636355 h 52.1 工程提出背景 PAGEREF _Toc212636356 h 52.2 工程建立的必要性 PAGEREF _Toc212636357 h 6第三章需求分析与建立规模 PAGEREF _Toc212636358 h 93.1 工程需求分析 PAGEREF _Toc212636359 h 93.2 建立规模 PAGEREF _Toc212636360 h 10第四章工程建立地点及建立方案 PAGEREF _Toc212636361 h

3、 114.1 工程建立地点 PAGEREF _Toc212636362 h 114.2 工程规划设计方案 PAGEREF _Toc212636363 h 114.3 工程建筑工程方案 PAGEREF _Toc212636364 h 124.4 加固工程 PAGEREF _Toc212636365 h 134.5 装修方案 PAGEREF _Toc212636366 h 144.6 工程配套工程 PAGEREF _Toc212636367 h 16第五章节能专篇 PAGEREF _Toc212636368 h 225.1 编制依据 PAGEREF _Toc212636369 h 225.2 节能

4、措施 PAGEREF _Toc212636370 h 22第六章环境保护方案 PAGEREF _Toc212636371 h 246.1 设计依据 PAGEREF _Toc212636372 h 246.2 工程执行的环境质量标准 PAGEREF _Toc212636373 h 246.3 工程主要污染源及污染物 PAGEREF _Toc212636374 h 246.4 工程产生污染物分析及治理措施 PAGEREF _Toc212636375 h 246.5 施工期的环境保护措施 PAGEREF _Toc212636376 h 256.6 环境影响分析结论 PAGEREF _Toc21263

5、6377 h 25第七章劳动平安卫生 PAGEREF _Toc212636378 h 277.1 平安卫生工作 PAGEREF _Toc212636379 h 277.2 餐厅平安卫生 PAGEREF _Toc212636380 h 277.3平安消防措施 PAGEREF _Toc212636381 h 28第八章组织机构与人力资源配置 PAGEREF _Toc212636382 h 31第九章工程实施进度与工程招标 PAGEREF _Toc212636383 h 329.1 工程实施进度 PAGEREF _Toc212636384 h 329.2 工程工程招标 PAGEREF _Toc212

6、636385 h 32第十章投资估算与筹资方案 PAGEREF _Toc212636386 h 3410.1 编制依据 PAGEREF _Toc212636387 h 3410.2 投资估算说明 PAGEREF _Toc212636388 h 3410.3 编制根底数据 PAGEREF _Toc212636389 h 3410.4 工程总投资估算 PAGEREF _Toc212636390 h 3510.5 筹资方案 PAGEREF _Toc212636391 h 39第十一章财务评价 PAGEREF _Toc212636392 h 4011.1编制依据 PAGEREF _Toc2126363

7、93 h 4011.2工程运营本钱估算 PAGEREF _Toc212636394 h 4011.3 工程经营费用估算 PAGEREF _Toc212636395 h 4211.4 财务评价结论 PAGEREF _Toc212636396 h 42第十二章社会效益分析 PAGEREF _Toc212636397 h 4312.1 工程实施对社会影响分析 PAGEREF _Toc212636398 h 4312.2 工程与所在地区互适性分析 PAGEREF _Toc212636399 h 4412.3 社会风险分析 PAGEREF _Toc212636400 h 44第十三章敏感性分析 PAGE

8、REF _Toc212636401 h 45第十四章可行性研究结论 PAGEREF _Toc212636402 h 4714.1 可行性研究结论 PAGEREF _Toc212636403 h 4714.2 问题和建议 PAGEREF _Toc212636404 h 47附件：附表1：工程销售收入分析表附表2：工程经营收入估算表附表3：工程经营收入及税金估算表附表4：工程达产年总经营费用表附表5：工程现金流量表附图1：*饱满宾馆工程区域位置图附图2：*饱满宾馆工程总平面图附图3: *饱满宾馆工程轴立面图附图4：*饱满宾馆1区、3区一层平面图附图5：*饱满宾馆大堂一层平面图附图6：*饱满宾馆大堂

9、立面图附件一：发改委关于下达*省2005年民航机场建立费地方留成局部建立方案的通知附件二：*省民航机场集团公司关于装修*市饱满宾馆的请示附件三：房产证三本(共10374.66m2)附件四：土地证(地号6000)附件五：房产买卖合同附件六：*市民航宾馆I区工程质量检测鉴定及加固报告-. z.第一章总论1.1 工程名称及承办单位工程名称：*饱满宾馆装修改造工程承办单位：*省民航机场集团公司法人代表：*军企业性质：国有企业企业地址：*龙嘉国际机场、机场路3500号经营*围：国际、国内航空运输业务、包机；餐饮业效劳；室内外装潢装修；成品油零售；房地产租赁；停机场效劳；班机客运、旅游客运、包车客运等。1

10、.2 工程承办单位概括*省民航机场集团公司成立于2003年，是由原民航*省管理局改革分立组建的。*省民航机场集团公司在*市有3个单位,一是*二台子机场留守处，二是龙嘉机场驻*市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻*市营业部。1.3 可行性研究报告编制依据和原则编制依据(1)*省民航机场集团公司关于装修*市饱满宾馆的请示(2)*省开展改革委员会 关于下达*省2005年民航机场建立费地方留成局部建立方案的通知(3)土地证(地号6000)(4)房产证三本(共10374.66m2)(5)国家发改委工程建立工程可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定(6)国务院关于投资体制改革的决定(7)国家计

11、委、国家旅游局关于宾馆建立宏观调控的假设干意见(1999年)(8)1998年8月经国务院批准国家旅游局发布的中华人民*国评定旅游涉外酒店星级的规定(9)建立工程工程管理规*(GB50326-2001)(10)中华人民*国环境影响评价法(11)中华人民*国招标投标法编制原则严格按照国家有关标准、规*、规定进展编制，以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营*围为主线。1.4 工程概况1、工程占地面积：67782、建筑面积：115533、工程投资：3600万元4、建立性质：改建5、建立地址：*市高新区*大街60号6、建立期限：2008年11月2009年8月。7、原建筑物概况:原建筑物建筑年代：199

12、3-1994年原设计使用功能：*市饱满宾馆建筑物的主楼高为六层,副楼高为三层。主楼为南北向厢房，副楼为东西向正房。主楼临*大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。主楼为砖混构造，副楼为框架构造。主楼建筑高度：21.3米主楼各层层高：一层3.9米、二层3.6米、三层至五层3.3米、六层3.6米具体改造装修方案如下：门市房6间,共229大会议室1个,可容纳234人中会议室3个,可容纳128人小会议室1个,可容纳22人会议室总计接纳人数:384人大餐厅1个,可容纳180人小餐厅12个,可容纳156人就餐接纳总人数:336人客房标准间74间,最多可入住148人客房套房间7间,最多可入住14人客房单人间15

13、间,最多可入住15人接纳入住总人数:177人1.5 工程总投资及财务评价指标1.工程总投资:3600万元其中：房屋主体建筑购置费：1300万元；改造装修总投资：2300万元。2.固定资产折旧期：35年3.本工程经营期：建立期一年，经营期14年4.达产年净利润可达549.87万元5.本工程经营期净现金流量(年)：2010年为571.84，2011年2012年为567.25万元，2013年2014年为550.50万元，20152023年为549.87万元。6.本工程经营期累计净现金流量：6,116.49万元7.本工程经营期累计净现值：924.98万元8.内部收益率14.3%1.6 工程主要技术经济

14、指标1.规划用地面积6778平方米2.建筑面积11553平方米3.工程总投资 3600万元4.绿化率 30%5.新增税金 288.75万元/年6.财务内部收益率14.3%7.财务累计净现值(i=10%)577.31万元8.静态投资回收期(含建立期) 7.43年9.动态投资回收期(含建立期) 11.88年1.7 小结(1)根据本工程的可行性研究分析，本工程符合地方经济开展需要，符合*省民航事业开展需要。(2)本工程实施有利于开发*省旅游资源，推动旅游事业开展。(3)本工程经营期内可实现净现金流量6116.49万元，累计净现值924.98万元，有较好的经济效益。(4)本工程投资静态回收期为7.43

15、年，动态回收期为11.88年，内部收益率为14.3%(5)本工程建立工程中符合国家节能环保政策要求。综上所述，饱满宾馆工程具有较强的社会效益和较好的经济效益，该工程投入使用后将会为*市航空市场的未来开展提供广阔的增长空间，同时也会为*省民航机场集团公司带来新的利润增长点，为地方经济的开展做出较大奉献。本工程具有较强可行性。问题和建议(1)工程生产过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。(2)对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进展全面更新造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为宾馆整体经营的经济性、平安性、环

16、保性和舒适性打下良好的根底。(3)加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。-PAGE . z.- . 可修编. 第二章 工程提出背景及建立必要性2.1 工程提出背景*市距*龙嘉国际机场68公里,人口432.4万,辖4区5县78个乡镇。总面积27120公里，2007年GPD为906.1亿元。 *市旅游业兴旺,有AAAA级景区2个(松花湖景区、北大湖滑雪场), AA级景区10个。*雾凇与“泰山日出、钱塘潮涌、*云海并称为中国四大奇观。*市拥有10座滑雪场，被誉为中国的滑雪天堂 。2007年全市共接待境内外游客980万人次,旅游总收入102.3亿元，是全国31个重点旅游城市之一。*市由于与*地理距离

17、较近(高速公路距离89公里),*二台子机场市场拓展一直受*机场制约。截至2005年，*二台子机场只开通、*等3个城市的航线。每周仅飞行10余个航班。因航线少，通达城市有限，*市的旅客出行一般选择铁路或到*大房身机场乘机。这使得航空市场开展愈加缓慢，*二台子机场2004年全年旅客吞吐量仅为28354人次。2005年8月27日，*龙嘉国际机场落成通航，*二台子机场同时停航歇业。龙嘉国际机场成为*、*二市共用机场(龙嘉机场距*市62公里)。龙嘉机场通达国际国内32个城市,开通航线42条，这极大方便了*市旅客出行需求，*市航空市场也随之快速开展。据统计2007年进出龙嘉机场的*市旅客约为50万人次，相

18、比2004年增长18倍左右。2008年预计将到达60万人次左右，*市航空市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃式开展。2003年民航体制改革，原民航*省管理局一分为二，成立*省民航机场集团公司和民航*平安监视管理办公室。民航*省局在*市区内的唯一商务办公楼*市民航宾馆被划给民航*监管办。*机场集团公司驻*市多家单位只能挤在*市民航中心售票处营业部办公。目前,*省民航机场集团公司在*市有3个单位，一是*二台子机场留守处，二是龙嘉机场驻*市客货销售公司，三是龙嘉机场运输公司驻*市营业部。由于多家单位共同使用民航中心售票处办公，使原本场地就狭小的售票处更加拥挤。尤其是乘坐机场巴士的候车旅客,只能在路边露

19、天候车，遇有雨雪恶劣天气时，简陋的效劳设施给广阔乘机旅客带来的不便更加突出。同时东北地区属寒温带气候，冬季多雪，龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的情况在冬季时有发生。由于集团公司原有宾馆被划走，而此时正值旅游旺季，各大宾馆房源紧*，旅客安置也成为了一个棘手的问题。为解决上诉问题，经*省机场集团公司与*市政府协调，*市将正在营业中的*市饱满宾馆停业，将该场地低价售给*省民航机场集团公司，作为*市新民航营业部和旅客过夜用房使用。饱满宾馆位于*市城区中心，地理位置优越,距著名的松花江和*市政府仅有3分钟车程，距国家AAAA级风景名胜区松花湖景区也只有20分钟车程左右，属于*市的黄金地段，升值潜力

20、巨大。饱满宾馆建筑面积11553平方米，土地占地面积6778平方米。*省民航机场集团公司目前已付完全部合同款1300万元，饱满宾馆产权已过户到*省民航机场集团公司名下。2.2 工程建立的必要性1、民航业开展的需要近年来民航业的迅速开展让我国大中型枢纽机场接近饱和，各大航空公司还都在批量引进新飞机，新飞机未来几年将以每年100架左右的速度增加，机场的扩容已成“当务之急。这也意味着，在“十一五期间国家民航总局除加强原有机场的改造外,加紧了对原有机场的修复利用。则随着机场的扩容,首先是机组过夜用房量的增加，其次是由于天气和气候的原因造成误航班的旅客住宿，这些都要求有足够的保证资源，*市距*龙嘉国际机

21、场的距离为六十多公里，行车时间四十多分钟，是建立机组过夜用房和误航班的旅客住宿的首选位置。本工程的建立完成客观上为推进*省民航事业开展发挥直接的积极作用，将为民航事业开展创造更高的经济效益。同时，民航事业的开展将大大推动*市经济快速开展和社会进步。2、旅游业的开展旅游业是一个新兴产业，它以其特有的消费功能和生产功能得以长足开展，正在成为规模最大、增长最快和创造就业时机最多的产业。仅在1992年，全球旅游业收入就超过了石油工业和汽车制造业，成为世界第一大产业。从国内来讲，近几年来旅游业迅速开展。2000年全国旅游外汇收入和国内旅游收入分别比上年增长15.1%和12.1%。随着旅游业的快速开展，旅

22、游已成为经济开展的新增长点,旅游业在国民经济中的地位和作用日益凸现。*市是一个四季清楚的城市，一年四季可游览的景点数不胜数，是闻名中外的旅游圣地,近年来随着*市在旅游业的宣传和重视,旅游呈现出蓬勃开展的势头，很多中外游客慕名而来。一年四季接待的中外游客达60万人次，在旅游旺季,各酒店宾馆爆满。 随着社会主义市场经济的蓬勃开展，人们的收入水平逐年提高，人们不再满足传统的吃、穿、住的需求，人们的消费理念正在逐步与国际化接轨，特别是现行休假制度 (五天工作制和各类黄金周的实施)更多的人们开场了旅游消费。*市现有旅游涉外饭店21家，其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。我国的很多行业的

23、淡季在冬季，特别是南部沿海经济兴旺地区常年处于炎热地带，他们对北方风情的漫天飞雪和闻名中外的*特色风景雾凇十分仰慕。每当雾凇降临，*市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。*市具有丰富的冬季旅游资源，迫切需要加强航空交通保障，需要加强旅馆建立。3、*市的旅游资源世纪广场位于*市博物馆和松花江南岸之间，南北长900余米，东西长200余米，占地面积228公顷。由博物馆建筑群、旱喷泉、国旗平台、“世纪之舟巨塔、音乐喷泉、望江平台等局部组成，是*市一座反映城市特色的风景园林。 博物馆建筑群是广场南部欣赏性很强的背景装饰景观。 音乐喷泉广场由

24、每座长50米、宽18米的三座大型音乐喷泉组成。美国在1948年2月28日，发现一颗名为“的陨石，重1079公斤，称世界最大的陨石。1976年5月23日，*市陨石雨展览会向世人宣布：1976年3月8日呈雨状陨落在*市区的陨石总重量2700公斤，其中最大的号陨石重1770公斤，体积为1179384立方厘米，从而*陨石成为“世界上陨石之最。宇宙是神秘的，夏夜，静望星空之时，往往会看到流星划过天际，使人产生无边的遐想。朱雀山森林公园隶属于*市松花湖实验林场，海拔817米，*市四大名山之一，距国家级风景名胜区松花湖仅2公里，从市区的*大桥出发，南行8公里，即可到达。 朱雀山山势陡峭，怪石嶙峋，又名猪山。

25、站在东峰下遥望峰顶，有10多米长巨型猪形怪石作欲奔状，5头仔猪尾随其后，石猪头向山顶，尾巴向下，好似在行走，栩栩如生，可谓一座天然的石雕艺术。 *雾凇仪态万方、独具丰韵的奇观，让络绎不绝的中外游客赞不绝口。然而很少有人知道雾凇对自然环境、人类安康所做的奉献。*雾凇正迎合了时下非常流行的一句话：“我美丽、我安康！ 每当雾凇降临，*市松花江岸十里长堤“忽如一夜春风来，千树万树梨花开，柳树结银花，松树绽银菊，把人们带进如诗如画的仙境。北山王峰海拔二百七十公尺，东西两峰之间有拱形石桥相连名鸾佩桥。古建筑有玉皇阁、药王庙、坎离宫和关帝庙，全部坐落于东峰上。 玉皇阁始建于清乾隆三十九年，平面略呈长方形，布

26、局严谨，有明显的中轴对称线。建筑物依地势构筑，分为前低后高两组，错落有致。前院由山门、钟楼、鼓楼、祖师庙、观音殿、老郎殿及胡仙堂组成。山门内两侧有东方持国天王、南方增长天王、西方广目天王、北方多闻天王塑像。在*省*市东部，与北山、长蛇山及小团子山合称*四大名山。风景幽美，是个度假胜地。 龙潭山是以位于西北角山麓一个称为龙潭的秀*池而得名。龙潭约长五十三公尺，约宽二十六公尺，深九公尺。叠石为堤，水清见底，每当皓月悬空，倒影荡漾湖心，那就是叫人留连忘返的“龙潭印月。龙潭又名水牢，相传古时有条孽龙给锁在潭底，铁链系于潭边一棵树上，有人拉动铁链，立刻就会风云变色，潭水翻涌。官马溶洞位于*省磐石市官马镇

27、西南7公里处。官马溶洞具有鲜明的中国北方型溶洞特征。洞体分为上、中、下三层，目前已经开发的是溶洞的中层，总长度480米，总面积1700多平方米，其它局部正陆续开发过程中。目前，这里已经开发的局部由6个景区组成，景观奇丽多姿，变幻莫测，共有4种类型和20多种形态的钟乳石。巨大的石花壁和露滴石国内罕见，堪称东北之最；地河水清澈见底，据传在“圣水仙河里洗洗手、洗洗脸，会给游人带来好运气。松花湖在*市的西南，距市中心15公里。是拦截松花江水建立饱满水电站，叠坝成湖形成的。它水域辽阔，湖叉繁多，状如蛟龙。湖形呈狭长形，如坐飞机俯瞰，松花湖像一串闪光的珍珠。这串“珍珠长200公里，最宽的地方10公里，最深

28、处是75米。湖区面积500平方公里，最大蓄水量108亿立方米。1988年松花湖被国务院批准为全国重点风景区。面积达700平方公里。松花湖以得天独厚的地理位置、四季清楚的气候条件、明媚秀丽的湖光山色吸引了大量的游客。*市丰富的旅游资源需要加强旅馆建立，旅馆建立是旅游事业安康开展的必要保障。改造装修*市饱满宾馆是民航事业和*市旅游事业的需要，是必要的。第三章 需求分析与建立规模3.1 工程需求分析旅游是一项集经济、社会、生态效益于一体的现代*产业。以“行、游、住、吃、购、娱为主要内容的旅游活动对经济社会的加快开展有着巨大的带动和促进作用，据专家分析，一个人的一次外出旅游活动，为其直接效劳的部门有1

29、7个，为其直接拉动的行业高达120多个。旅游业在第三产业中被认为的开展最迅速，效益最明显的行业。依托于旅游可以开展带动各种类型不同的制造业和效劳性行业，开展旅游可谓“一业兴，百业旺。随着人民生活水平的不断提高，人们的物质生活条件不断改善，可支配的收入大幅度增加，人们对精神生活的需要和质量有了新的选择和更高要求，现代人们在忙碌完工作的时候，都非常渴望走进大自然，去享受轻松、闲适、娱悦的生活情调，越来越多的家庭把旅游列进了家庭开支的方案，作为了家庭消费的四大工程之一。*市是个一年四季清楚的城市，四季旅游景点各有突出，很多旅游城市到了冬季就成了淡季，而*的旅游冬季不淡，四季兴旺。原因是*有山有水，有

30、古迹有自然，有风俗有文化，有特产有风味，还有的就是特点, *雾凇全国闻名。饱满区是以高新技术产业为重点、教育、科研、旅游、商贸、居住等协调开展的新城。饱满区紧贴松花江边，是*市沿江开发旅游、娱乐和度假场所的最理想去处之一，前景十分诱人。在此建立集旅游、娱乐和度假为一体的涉外宾馆，既是新城建立的需要，也是投资者的明智选择，目前饱满区*大街的中心路两侧及松花江两侧择地建立涉外旅游宾馆的数量和意向增多，正是顺应*市及饱满区跨世纪开展的需要，有利于旅游经济带动城市经济建立和城市建立的同步开展。*市目前有星级以上宾馆34家。其中四星级4家，三星级7家，年接待能力100万人左右。随着我国人民生活质量的改善

31、，国内旅游需求市场呈现迅速增长的态势，据统计2000年以来我国旅游经济开展的平均速度到达25%，远远超过GDP增长的速度，城镇居民收入不断增加，国务院为了扩大内需拉动经济的有效增长，启动了五一黄金周、十一黄金周，工作人员工休假日增多，假日经济、旅游经济快速开展。人们在物质生活得到较大满足以后，对精神享受提出了更多、更高的要求，越来越多的居民渴望从繁杂喧嚣的都市里得到暂时的解脱，回归大自然，亲近大自然，探索大自然的奥秘，利用闲暇时间进展旅游已经成为一种时尚。根据调查，如今国内63%的工薪阶层崇尚旅游消费，并有35%的人有年度旅游方案。国内旅游市场已形成产业规模，2003年国内旅游总收入30亿元。

32、在这样的大环境前提下，*市接待游客的比例每年以200%的惊人速度剧增，去年共接待旅游56万人次，实现旅游业总收入3920万元。随着国内旅游市场的不断开展，保守地估计*市未来10年以后，将实现年接待游客到达160万人次的水平。几年前来*的旅游消费者还多是海外游客,近几年已开展为沿海经济兴旺地区的国内游客。由为突出的是去年开场很多大型产品展销会、定货会议都来到*召开,这些会议多为全国性的会议,参会的代表来自全国各地,会议召开前各厂商就已预定好了宾馆酒店,并出现很多参会代表住宿紧*的情况。改造装修*市饱满宾馆能够较好的满足民航事业和*市旅游事业的需求。3.2 建立规模*市饱满宾馆装修改造工程建筑面积

33、11553平方米，占地面积6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆(旅客过夜用房)经营，副楼用于*市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等。主要建筑指标如下：占地面积： 6778平方米建筑面积： 11553平方米宾 馆： 7860平方米民航中心售票处及航空货运营业部: 3693平方米停车场： 500平方米*市饱满宾馆紧邻*市民航机场，客流量较大，飞机班次按平均每天两班航班，50%的旅客入住，再加上当地游客和商人，夏季入住率能到达70%，即使在旅游淡季旅店入住率也能到达40%。该宾馆的建立满足当地客流量需求，为过往旅客提供了方便的休息场所。同时，本工程严格按照国家规定的三星级宾馆装饰装修

34、标准进展装饰装修，符合相关要求。第四章 工程建立地点及建立方案4.1 工程建立地点*民航集团*市饱满宾馆位于*市饱满区*大街60号，是饱满区的中心地段，原为饱满宾馆原址。工程土地权属类别：国有土地使用权，*省民航机场集团公司拥有本工程土地使用权。工程占地面积：6778建筑面积：11553m2主楼建筑面积：7860m2副楼建筑面积：3693m2。4.2 工程规划设计方案方案一：撤除原有建筑物，新建*饱满宾馆。 原有建筑物是“*饱满宾馆其功能与本工程一样，进展加固工程和合理装饰装修就可营业，相对新建投资比拟低。而且如果将原有建筑物撤除，造成资源浪费，并给投资方带来更大经济负担。因此方案一不是最正确

35、方案。方案二：对原有建筑物进展改建，装饰装修后营业。对原有建筑物不做重大调整的原则下进展设计，设计上考虑宾馆功能上的满足和后期经营的需要。对原建筑物进展加固，增加消防、节能及环保措施，投资较合理，同时也合理利用了原有资源。(1)设计原则 原建筑为饱满宾馆，主楼高六层为砖混构造，副楼高三层为框架构造。主楼为南北向厢房,副楼为东西向正房。主楼临*大街，副楼位于主楼南端并于主楼垂直。重新做装饰设计的方案时充分考虑到了原建筑的特点，在对原构造不做重大调整的原则下进展设计。设计主要考虑的是功能上的满足和后期经营上的需要。(2)设计方案将原主入口大堂的二层空间扩大，营造出一个宽广空间，给宾客一个良好的初步

36、印象。将原来的一步电梯增加为两部。改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。新增空调系统、消防喷淋系统、智能播送系统及弱电系统。设计方案见附图15。(3)规划方案门市房6间,共229大会议室1个,可容纳234人中会议室3个,可容纳128人小会议室1个,可容纳22人总会议接纳人数:384大餐厅1个,可容纳 182人小餐厅12个,可容纳 156 人总就餐接纳人数:338人客房(标准间)74间,最多可入住148人客房(套房)8间,最多可入住16人客房(单人大床房)13间,最多可入住26人总入住接纳人数:190人*市饱满宾馆装修改造工程位于*市南部经济开发区,饱

37、满宾馆装修改造工程应表达时尚文化、成为具有时尚风格的标志性建筑。通过线条、色彩的运用，与原建筑形成统一的整体。宾馆主、副楼分别设有宾馆出入口、货物出入口。人、车、货流线清晰，互不干扰。4.3 工程建筑工程方案规模和使用功能*市饱满宾馆装修改造工程建筑面积11553平方米，占地面积6778平方米。装修改造后主楼用于宾馆(旅客过夜用房)经营，副楼用于*市民航中心售票处，航空货运营业部、机场巴士站使用等。主要建筑指标如下：占地面积： 6778平方米建筑面积： 11553平方米宾 馆： 7860平方米民航中心售票处及航空货运营业部: 3693平方米停车场： 500平方米功能定位*市目前有星级以上宾馆3

38、4家,其中三星级以上宾馆7家，装修后的饱满宾馆定位为三星级。宾馆主要功能见表1：表1 宾馆主要功能表序号酒店功能数量面积1豪华套房8411.882标准间、单人间872253.513商务中心161.74美容、美发161.75超市161.76鲜花店139.77书店130.858会议室2822.049餐厅包房12间及餐饮大厅692.4010棋牌室125.211VIP室120.784.4 加固工程1、加固方案根据图纸、检测和现场实际情况，针对因改造引起的承载力缺乏构件进展相应的加固处理。2、技术依据1、建筑构造检测技术标准GB/TS0344-20042、回弹法检测混凝土抗压强度技术规程JGJ/T23-

39、20013、钻芯法检测混凝土强度技术规程CECS03:884、建筑工程质量检验评定标准GBJ 301885、民用建筑可靠性鉴定标准GB 5029219996、混凝土构造工程施工及验收规*GB50204927、混凝土构造设计规*GB5001020028、混凝土构造加固设计规*GB50367-20063、加固措施(1)楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力缺乏处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。(2)新增电梯井道需将原建筑物楼板开洞，重新设置根底，然后作现浇钢筋混凝土电梯井道，采用植筋方法将井道与原构造连接。对于因增设电梯井道引起的相关构件承载力缺乏采

40、用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。(3)一层局部承重横墙开洞采用“托梁换柱技术将墙体撤除，并且对相应梁、墙、地梁及根底做加大截面及增设承力构件的加固补强方法进展处理。4.5 装修方案 原建筑物概况主楼现状建筑物主楼临*大街，高为六层。主楼南北向厢房，为砖混构造。副楼现状副楼位于主楼南端并于主楼垂直，高为三层。副楼为东西向正房，为框架构造。 外装饰改造方案设计依据*市地区根本风压：0.50KN/m2根本雪压：0.45KN/ m2 地震根本烈度：7度设计规*建筑幕墙JG3035 玻璃幕墙工程技术规*JGJ102金属、石材幕墙工程技术规*JGJ133建筑装饰装修工程质量验收规*

41、GB50210-2001饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规*改造装修内容：原有外墙面做保温处理，正立面一层为25mm厚铜色旋转门。商店采用12+12A+12中空双钢化玻璃幕墙，无框地弹门和框均为氟碳喷涂。二层以上及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗氟碳喷墨绿色(玻璃为5+9A+5)白玻。在材料选择上，铝合金型材进展了阳极氧化，石材钢龙骨均进展热浸镀锌处理，装饰钢构造外表喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进展了与其功能和位置相宜的防护处理。不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合民用建筑节能设计标

42、准(采暖居住建筑局部 JGJ26-95)。内装饰改造方案1、设计依据(1)建筑工程施工质量验收统一标准CB50200-2001(2)建筑内部装修设计防火规*GB5022-95(3)建筑电气工程施工质量验收规*GB50303-20022、改造装修内容：主楼宾馆装修方案：大堂：原大堂墙、地、天花装修进展撤除。原大堂二层凹型回马廊改为一字型走廊造型，具体加固方案详见加固报告。墙面重新进展干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏日光灯带。 标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料撤除。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天

43、花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。餐厅小包房：原有房间去除处理。包房墙面粘贴墙壁纸，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型四周暗藏日光灯管。宴会厅：原有宴会厅材料撤除。撤除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料撤除。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇。大会议室：原有大会议室饰面材料撤除。地面重新铺设地胶材料，天花四周采用纸面石膏板饰面造型，中心部位

44、采用铝板饰面造型，墙面为阻燃木质吸音板。中小会议室：原有房间饰面材料撤除。撤除后墙面采用阻燃吸音板与铝塑板相结合造型，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型内藏日光灯管。副楼培训中心装修方案：民航售票出及航空货运营业部：原有房间重新装饰，地面满铺800800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。办公室：地面铺设800800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。大小会议室：地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。走廊：地面铺设800800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷乳胶漆。办公室门为成品门。

45、宿舍：地面铺设800800地砖，天花重新刮白刷乳胶漆，墙面挂白刷乳胶漆。4.6 工程配套工程给水排水改造1、设计依据(1)建筑给排水设计规*(GB50015-2003)(2)建筑设计防火规*(GB50016-2006)(3)建筑灭火器配置设计规*(GB50140-2005)2、给排水情况本工程用水来自市政给水管网水质符合生活饮用水卫生标准(GB574985)标准要求。本工程排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入*市水务集团(二级)污水处理厂。3、改造装修内容：(1)更换给排水管材原宾馆排水管采用DN50mm的普通铸铁管。本工程排水管道采用UPVC排水

46、塑料管，粘接。(2)节水措施原宾馆卫生间采用普通座便器，用水量较大。本工程卫生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。暖通改造1、设计依据(1)采暖通风与空气调解设计规*GB50019-2003(2)建筑设计防火规*GB50016-2006(3)建筑给排水及采暖工程施工质量验收规*GB50242-20022、热源及热媒设计参数 热源采用热水。 室外设计参数 冬季室外采暖计算温度 tw-25冬季室外风速 U3.1m/s采暖天数：171天宾馆用房20；卫生间16。3、改造装修内容：(1)更换散热器原宾馆采用大60型号组装暖气片。本工程采用钢制高频焊翅片管

47、对流型节能散热器，同时新增空调系统，空调系统采用风机盘管加新风系统，新风分层取风，每层侧墙开设新风口。(2)更换采暖管线原宾馆采暖管线采用焊接钢管本工程采用UPVC塑料管，粘接。电气改造1、设计依据供配电系统设计规*(GB50052-95)民用建筑电气设计规*JGJ/T16-2008建筑照明设计标准GB 50034-20042、改造装修内容(1)更换灯具、开关箱内管线改造(2)铺设网络布线系统配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。(3)电源本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应

48、能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。3、电气容量局部宾馆局部1、宾馆原有用电设备190kw(根据档案图纸)2、宾馆新装修局部1、宾馆楼内用电设备420kw2、锅炉房内空调设备311kw 合计：731kw 电气增容：731kw-190kw=541kw办公楼局部1、办公楼原设备安装容量50kw2、办公楼重新装修用电量115kw电气增容：115kw-50kw=65kw宾馆电气增容总量：541kw+65kw=606kw消防设计设计依据(1)建筑设计防火规*(GB50016-2006)(2)建筑灭火器配置设计规*(GB50140-2005)(3)火灾自动报警系统设计规*(GB50116-98)(4)自动

49、喷水灭火系统设计规*(GB50084-2001)(5)汽车库、修车库、停车场设计防火规*(GB50067-97) (6)锅炉房设计规*(GB50041-2008)(7)灭火器配置规*GB50140-2005给水排水防火专篇(1)室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓效劳半径为120-150m。(2)建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火栓间距不应超过50m。(3)自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，空间高度不超过8.0m的房间均设喷淋灭火系统。(4)保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。(5)火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证。防火排烟系统防烟和排烟：建筑物可

50、采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。消防电气设计依据(1)建筑设计防火规*(GB50016-2006)(2)火灾自动报警系统设计规*(GB50116-98)(3)火灾自动报警系统施工验收规*(GB50166-2007)(4)建筑物防雷设计规*(GB50057-942000版)(5)民用建筑电气设计规*(JGJ/T16-2008负荷等级与供电线路 消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明、火灾自动报警器系统等。消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设专用回路。柴油发电机启动时间小于15秒，并可在消控中心启动。火灾自动报警与消防联动控制系统(1)设置火灾报警探测器

51、与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；(2)设置消防紧急播送与火警通讯系统；(3)设置应急照明系统；(4)自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；(5)设置火灾挡案管理与显示系统。线路敷设方式(1)火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；(2)消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆；(3)所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；(4)如明设钢管应做防火处理。防雷与接地利用根底钢筋作为接地装置，电阻小于1欧姆。采用联合接地形式，并设总电位连接。通风与空调工程方案1、设计依据(1)通风与空调工程施工质量验收规*(GB50234-2002)(2)制

52、冷设备安装工程施工及验收规*(GBJ66-1984)(3)机械设备安装工程施工及验收规*(TJ231(五)-1978)(4)工业设备及管道绝热工程施工及验收规*(GBJ126-1989)(5)工业管道工程施工验收规*(GBJ235-1982)(6)民用建筑采暖通风设计技术措施1983年12月(7)采暖通风与空气调节设计规*GB50019-20032、通风与空调工程方案：(1)设计参数：夏季: 室外温度 31.4室内 20 冬季: 室外温度 -22 室内 22 (2)本改造工程楼内设散热器采暖和中央空调系统,冬季运行采暖系统,夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风的方案。新风采取分

53、层取风的方案。空调设计冷源为1400KW。(3)防火措施： 在风道贯穿防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆严密填塞贯穿的孔洞空隙。智能工程1、设计依据(1)智能建筑设计标准(DBJ08-47-95)(2)商用建筑线缆标准(EIA/TIA-569)(3)民用建筑电气设计规*(JGJ/T16-92)(4)工业电视系统工程设计规*(GBJ115-87)(5)电气装置安装工程施工及验收规*(GBJ23-90，92)(6)民用闭路监视系统工程技术规*(GB50198-94)(7)平安防*工程程序与要求(GA/T75-94)(8)建立部城镇建立行业标准建立行业IC卡应用管理技术要求草案2、改造

54、装修内容综合楼为宾馆酒店功能，因此新配置了宾馆锁系统。本系统是集中针对酒店的管理需要而设计的，在本系统内可以实现以下管理模式。五级管理、密码控制、区域控制、时间控制、档案记录、挂失功能。根据要求，此次民航宾馆智能门禁管理系统工程采用非接触式智能射频卡工作牌，作为身份识别介质，结合网络门禁系统。该系统设计完善的门禁功能，采用当今最先进的门禁技术，可以便捷的扩展为非接触一卡通系统。公共播送工程方案公共播送系统具有音乐播送、公共播送、消防紧急播送功能。公共播送的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉气氛。在大多数场合下,由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常的交谈

55、，是优化环境的重要手段之一。消防紧急播送作为消防报警及紧急状态下以疏散播送的设施,以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区域的人群能清晰地听到报警和疏导的语音。本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成。本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容,并与消防报警系统连接,可实现消防紧急播送功能。对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能。环保1、宾馆的污染源主要是生活用水、生活垃圾、躁声，污水管道沿规划内的市政管网排放，在宾馆院内建化粪池，采用简单工艺流程处理，保证处理后污水到达国家平安排放

56、标准，经过处理的污水可用于农灌或绿化。粪便污水经过化粪池处理后用于农灌。工程产生的垃圾经过转运站后运到垃圾处理场进展填埋，同时也要加强装修期间噪声的控制。2、控制装修材料的质量,全部到达国家材料环保标准，防止产生有害气体发生的可能。(环保工程详述见第六章环境保护方案)绿化为确保城市绿化的要求，保护现有绿地，如因建立需用破坏了局部绿化和树木,可因地制宜地恢复、种草种树、提高原有覆盖率，使绿化率到达30%，创造出良好的生态环境。-. z.第五章 节能专篇5.1编制依据(1).民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑局部JGJ26-95)(2).民用建筑热工设计规*(GB50176-93)(3).采暖通风

57、于空气调节设计规*(GB50019-2003)5.2节能措施建筑专业： 设计依据1公用建筑节能设计标准GB50189-20052民用建筑节能设计标准JGJ26-95节能措施1墙体按节能规*采用保温墙体技术，粘贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K0.45W/(m2K)，外墙传热系数K0.50W/(m2K)。本工程窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/(m)。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%以上。2利用可再生能源 尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术。暖通专业：设计依据*市采暖期171天室外平均气温-9.0耗热量指标21.8q

58、H(W/m2)耗煤指标为18.0qc(kg/m2)。节能措施(1)采用节能锅炉，改造后锅炉的额定热效率高于78%。(2)大空间公共建筑内条件允许的，采用置换通风，可缩短空调系统供冷时间。(3)大气温度适宜时，通过保温曲径、预冷或预热向建筑物输送的空气，降低新风负荷。(4)高大空间可以采用地面辐射采暖，大大减低室内平均温度，减少采暖负荷。电气专业： 设计依据(1)供配电系统设计规*(GB50052-95)(2)工业企业采光设计标准(GB50033-91)(3)工业企业照明设计标准(GB50034-92)(4)民用建筑照明设计标准(GB50052-95)(5)智能建筑设计标准(GB/T50314-

59、2000)节能措施(1)设置楼宇自控系统(BAS)，监控对象包括：电力供给系统、空调系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等。BAS提高设备运行的控制水平、降低维护费用，节能效果可达20%-35%。(2)选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2。(3)采用电补器提高功率因数。节水措施：(1)建立完善的节水制度(2)宾馆卫生洁具应采用节水型洁具(3)绿化采用中水回用第六章 环境保护方案6.1 设计依据*市饱满宾馆规划建成国家旅游局三星级酒店、绿色饭店。冬季采暖采用市政热网供暖，生活废水直接排入市政管网中，最后进入市污水处理厂。6.2

60、 工程执行的环境质量标准(1)控制工程废气排放，保护区域环境空气质量满足环境空气质量标准(GB3095-1996)中二级标准要求。(2)控制工程废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足地表水环境质量标准(GB3838-2002)中的类标准。(3)控制该工程施工期的噪声源强度，保护周围声学环境质量符合城市区域环境噪声标准(GB3096-93)中的2类标准。(4)控制本工程固体废物排放，不对周围环境产生污染。6.3 工程主要污染源及污染物*市饱满宾馆属于效劳性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷、SO2等。6.4 工程产生污染物分析