综合楼物业管理服务项目投标文件

1、.wd.wd.wd.鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程投标文件工程编号：DYJZC-2015-027工程名称：鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程投标人：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司盖章法定代表人或其委托代理人：签字或盖章日期：二0一五年六月二十三日目录一、法定代表人身份证明书2二、投标文件签署授权委托书3三、投标函4四、竞标一览表5五、竞标服务分项报价明细表6六、投标商廉洁投标承诺保证书10七、投标人承诺函12八、投标人 基本情况说明13九、物业管理工程经历业绩14十、物业管理服务方案56十一、投标资格证明文件109十二、投标保证金收据银行汇款凭证115十三、

2、检察机关证明函116十四、其他各类证明材料116一、法定代表人身份证明书单位名称：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司单位性质：有限责任公司自然人投资或控股地址：鄂托克前旗敖镇其巴嘎图西街鑫洲小区1号楼底商成立时间：2011年06月02日经营期限：2011年06月02日至2031年06月01日姓名：年鹏性别：男年龄：44职务：董事长系鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司的法定代表人。特此证明。附法定代表人身份证复印件投标人：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司盖章日期：2015年6月23日二、投标文件签署授权委托书本授权委托书声明：我系的法定代表人，现授权委托的姓名为我公司签署本工程的投标文件的法定

3、代表人授权委托代理人，我成认代理人全权代表我们签署的本工程的投标文件的内容及其在开标、评标中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务。代理人无转委权。特此委托。代理人：签字性别：年龄：身份证号码：职务：投标人：盖章法定代表人：签字或盖章授权委托日期：年月日附授权代理人身份证复印件三、投标函致：鄂托克前旗供电有限责任公司根据已收到的招标编号为DYJZC-2015-027的鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程的招标文件，遵照?中华人民共和国招标投标法?等有关规定和研究上述招标文件要求提供的有关文件在此，签字代表宣布同意如下：1、按招标文件要求，我方愿以最终投标报价人民币大写壹佰壹拾肆万

4、叁仟壹佰伍拾伍元整小写1143155元的投标报价完成服务工程。2、我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件及有关附件，一旦我方中标，我方保证在一年完成服务工程。3、我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方如果中标，我方将受此约束。4、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。5、如我方中标，将按有关规定缴纳招标代理服务费。投标人：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司盖章单位地址：鄂托克前旗敖镇其巴嘎图西街鑫洲小区1号楼底商法定代表人或其委托代理人：签字、盖章邮政编码：016200 ：开户银行：内蒙古自治区鄂尔多斯市鄂托克前旗农村信用合作联社帐

5、号：8000301220000000022403开户银行地址：鄂托克前旗 ：日期：2015年6月23日四、竞标一览表投标人名称：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司加盖公章工程名称：鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程工程编号：DYJZC-2015-027名称投标总报价服务期鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程大写：壹佰壹拾肆万叁仟壹佰伍拾伍元一年小写：1143155元备注法定代表人或授权代理人：签字或盖章2015年6月 23日五、竞标服务分项报价明细表一、人员工资序号名称内容数量及单位单价元/月总价元/年备注1鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程工程经理12

6、000240002会议服务22400576003会 计0.3114013680兼职4保安员12240002880005保洁员11198002376006系统员0.3114013680兼职7维修 厨9帮 厨10服务员11绿化养护工124002880012合 计28.658280699360二、社保及管理费：序 号名称内容单价元/月总价元/年备注1鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程社 保7000840002管理费5382645863劳保费4培训费800/人96005经济赔偿金合 计12382148586三、卫生清理费序 号名称内容单价元/次总价元/年备注1鄂

7、托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程化粪池清理费400080002垃圾清理费2000/月24000合 计266732000四、工具、材料消消耗序 号名称内容单价元/月总价元/年备注1鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程餐饮服务2洗涤服务3综合日常维修合 计五、其他福利、服装、体检等序 号名称内容单价元/月总价元/年备注1鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程福利费2体检费合 计六、年度配置序号名称内容年度所需数量年度次数1鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程塑胶警棍4个120002保安服12360套286403会议服2500套220004保洁服113

8、00套266005工程服2200套14006擦玻璃218000/次2360007对讲机14280/台1/219608强光电筒440/把11609电梯维护保养2部241180010中央空调维护保养12台2次2400011培 训28600/次11680012意外险28360/份110080合计100800七、易耗品序号名称内容每月耗用数量费用1鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程清洁剂1625/桶4002垃圾袋11/箱4003鹿皮抹布510/块504普通抹布2035/把7005鹿皮拖布530/把1506中尘推340/把1207平 推540/把2008小扫帚615/把909大扫帚418/

9、把7210卫生纸15130/箱195011洗手液7212/桶864合 计4996八、税金：序 号名称项 目单价元/月总价元/年备注1鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程税 金690182817九、总计：项 目总费用小写总费用大写备注总合计1143155壹佰壹拾肆万叁仟壹佰伍拾伍元整六、投标商廉洁投标承诺保证书鄂托克前旗供电有限责任公司：为了积极响应鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程招标工作，有效防止招投标活动中商业贿赂、不公平竞争和违法违纪行为的发生，确保招投标活动的公平、公正、公开、老实信用和顺利进展，本投标人保证认真遵守国家相关法律法规、各项政策规定、各项纪律和廉

10、洁要求，在本次投标活动中，向招标工程单位和招标代理机构郑重承诺如下事项：1、自觉遵守?招标投标法?、?反不正当竞争法?等国家法律法规以及招标投标活动中的各项规定和制度。2、自觉遵守招标投标活动的各项纪律以及本次招标的各项具体要求，积极配合招标单位及招标代理机构依法开展本次招标活动，维护正常招标秩序。3、按照招标文件的各项具体规定进展投标，不隐瞒本单位投标资质、业绩、信誉等的真实情况，保证投标各项内容真实、有效、合法并符合规定。不以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。4、保证在投标过程中，不使用不正当手段阻碍、排挤其它投标单位或串通投标、围标，不损害招标人和其他投标人的合法权益。5、保

11、证不发生商业贿赂行为，不以任何方式向招标工程单位、招标代理机构的工作人员赠送纪念品、礼品、礼金及有价证券；不宴请或邀请其任何相关人员参加高档娱乐消费、旅游、考察、参观等活动；不以任何形式报销其相关人员及其亲友的各种票据及费用；不进展可能影响招投标、评标、定标过程公平、公正的任何不正当活动。6、保证不向招标工程单位、招标代理机构及其上述单位的相关工作人员提供通讯工具、交通工具和高档办公用品等。7、保证不向招标工程单位、招标代理机构相关工作人员的配偶、子女、亲友等分包、转包中标工程或进展相关的关联交易。8、保证不向招标工程单位、招标代理机构的相关工作人员支付好处费、介绍费、感谢费和回扣等任何不正当

12、“报酬。9、在投标过程中，如发现招标工程单位、招标代理机构的相关工作人员在招标过程中有索要财物和要求违规进展关联交易等不廉洁行为时，坚决予以抵抗，并及时向北方电力公司监视方负责任的进展反映和举报。10、如发现本投标人有违反上述承诺，自愿承受取消投标资格及其他依照有关法律、规定和纪律的所进展的任何处理。特此保证投标单位：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司公章法定代表人或授权代理人：签字或盖章签发日期：2015年6月23日七、投标人承诺函工程名称：鄂托克前旗供电有限责任公司综合楼物业管理服务工程日期：2015年6月23日鄂托克前旗供电有限责任公司：我代表鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司，在此做如

13、下承诺：1、完全理解和承受招标文件的一切规定和要求。2、我方的投标报价为固定价，并充分考虑了履行合同期市场等因素变化的风险，在投标有效期和合同有效期内固定不变。合同执行期间，设备材料价格涨幅由供应商自行承担，合同价格不作任何调整。3、假设中标，我方将按照招标文件的具体规定与招标人签订合同，并且严格按合同规定按期向需方提交履约保证函，履行合同义务，为工程提供优质的设备和服务，按要求的工期交付招标工程。如果在合同执行过程中，发现合同设备质量问题、有缺陷和技术资料有错误，或者由于供方技术人员指导错误和疏忽，由此所造成的工程返工、报废等一切损失包括直接、间接费用全部由我方承担。4、我方已经详细阅读了招

14、标文件，包括澄清文件、修改如果有和所有供参考的资料以及有关附件并清楚，今后再无权对此提出理解不清或误解的问题。5、在整个招、投标过程中，我方假设有违规行为，招标公司可没收投标保证金给予惩罚，我方完全承受。6.其他承诺。投标单位：鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司盖章法定代表人或授权代理人：签字或盖章日期：2015年6月23日八、投标人 基本情况说明公司名称鄂尔多斯市旭信物业服务有限责任公司成立时间2011年06月02日经营范围物业管理企业性质有限责任公司自然人投资或控股注册资金100万固定资产24700元资质类型有限责任公司资质等级三级企业职工构成总人数:26人员工构成工程师技术员员工6人8人

15、12人公司获奖情况及荣誉称号九、物业管理工程经历业绩业绩一览表建设单位工程名称物业规模签订合同日期合同价格履行情况及获奖情况鄂托克前旗地方税务局鄂托克前旗地方税务局物业管理委托服务2014.11.1218万元鄂托克前旗公安局鄂托克前旗公安局办公楼物业管理设备、设施的运行和管理2013.10.1每月26667元鄂托克前旗国家税务局鄂托克前旗国家税务局物业管理综合办公大楼占地7000平米，大楼总建筑面积4000平米，设计庭院道路和绿化面积约50平米，附属工程面积约500平米2014.7.1每年178800元十、物业管理服务方案1物业管理服务整体设想及筹划；2组织管理架构及人员的配备与培训方案；3质

16、量管理目标及实施方案；4安全管理方案及其具体措施；5环境卫生管理方案及措施；6水电使用管理方案及措施；7智能、机电设备管理及维护方案；8投入使用的设备配备方案；9紧急情况处理方案及措施等。10.物业管理服务承诺一、物业管理服务的整体设想及筹划一、我物业公司要从始至终树立“用户就是上帝，信誉就是生命的企业宗旨，深入贯彻落实科学开展观，坚持以人为本这条主线，严格公司各项规章制度的贯彻落实，狠抓员工的服务意识和质量意识，用先进的企业文化去教育和鼓舞员工，不断增强他们的主人翁责任感的集体荣誉感，争取把本物业服务工程建设管理成为环境优美、治安良好、安定团结、和谐文明的办室场所。二、拟采取的管理方式和工作

17、方案 1建设健全针对本综合楼特点的物业服务管理机构，人员照片公示上墙，承受本行广阔干部职工和综合楼居民的监视。2结合本综合楼的特点和居民代表的意见，制定适应本综合楼特点的安全防范体系，力争在我公司的管理时限的范围内不发生一起盗窃、车辆丧失事件。3从公司内部着手，狠抓员工的素质教育，强化各项规章制度的贯彻落实，做到奖罚清楚，优胜劣汰。4完善质量管理体系，建设质量管理档案。对于需要定期检查维修、新件更换、报废等实件物品，要进展详细的登记、造册，分管负责人要签字核实，做到厉行节约、增收节支。提高所服务区域物业产品的使用效益和经济效益。5认真做好信息反响工作。将物业公司的维修热线 和各工种的人员手机号

18、公示上墙。虚心听取居民的意见，物业管理工程负责人定期进展走访住户，及时改进工作中的缺乏之处，24小时为住户服务。三、前期工作方案、内容及时间安排公司管理人员和服务人员进入后，用两天时间了解服务处所布局、位置、各种电器及消防设备、所属管网布局以及使用情况。结合银行领导及后勤人员了解分行机关、营业部治安情况及对服务处所的卫生状况、环境绿化要求，用一周时间使所负责服务处所环境状况有明显改观并长期保持下去，用半月时间对银行机关、营业部上下水管网进展高标准检查维修，维修后无跑、冒、滴、漏等现象，确保一次交验合格率100%。用一周时间对住宅综合楼及分银机关、车辆登记造册、实行出入通行证制度。建设业主档案，

19、要对住户花名人数、车牌号、 号码、社会关系进展登记注计并做到保密。物业服务人员及保安人员统一服装、持证上岗、举止文明、礼貌待人，综合楼及分行营业部综合治理工作取得明显改观。一月之内各项工作合理展开，综合评比在全市物业管理系统进入先进展列。四、正常期的服务工作内容及时间安排1工作正常展开后，要从“靠优质服务赢得用户满意、靠科学管理实现经济效益、靠规章制度创立文明综合楼三项措施上下功夫，参观学习借鉴先进综合楼的物业管理模式、内强素质、外树形象。力争在三个月内到达文明综合楼的创立目标。2进一步完善和改进前期物业服务有关内容，对服务对象定期进展民意抽查、科学分析。对所属设施、设备维修、养护情况定期检查

20、、检验，以便科学地提出改进意见。二、组织管理架构及人员的配备与培训方案一、管理人员配备总经理年鹏主管副经理纪社琴分管副经理萨日娜业务副经理王海霞工程副经理王志丽园林绿化工程师冯飞建筑经济师年海土建工程师唐安土建工程师王玉主管会计伊瑞霞瓦工高根存木工黄治河绿化工纪占库花卉园艺师沙娜电工张继海花卉工朱建丽后附岗位证1、服务培训岗前培训，员工上岗前的服务技能，服务意识的培训；现场培训，领班、组长在日常工作中指导、监视员工正确使用清洁材料，并现场培训使用方法和标准；每月10日15日针对性安排岗位培训。对每次培训的内容、人员、达标情况记录，进展考核评估。2、服务品质监视考核4tG#e xM-ZM0正确评

21、价保洁员的工作,提高保洁员的工作积极性,促进保洁工作的改进和提高,做到有奖有罚,奖罚清楚。采用部门考核与日常检查及客户意见(表扬、投诉)相结合的原那么,以计分的形式对保洁员进展考核,力求客观、公正、恰当地对保洁员的工作进展评价、考核。yt8YE0tE0AF d/Q8w)Oz%考核工程:仪容仪表、工作纪律、岗位执行、服务态度、业务技能。中国物业教育网f4y/T yQ(B%YokFVv 中国物业教育网EB:G%?/D总分值为100分,以倒扣的形式计分。7,D.EC U&V2f;B(b0中国物业教育网wjus0|5_!C*A 95-100 分优K9gy _;v)_)CEZF;c0d9Gb0B 90-

22、95 分良中国物业教育网b iWa5gD8qyz7%u0C 85-90 分一般a!yq# uE H-M中国物业教育网6_q.K0Ta(M)B:D 80-85 分较差u/ a$ayQ0%M Fr2g!TQV B0E 80分以下差中国物业教育网6eOE8X中国物业教育网*o5JgLl当月考评分达优秀的保洁员给予通报表扬。中国物业教育网yQ#PjU?.U*I中国物业教育网JB g6v Q&F|O一年连续五次考评为优的保洁员,对有管理能力者,可报请公司批准给予提拔晋升。中国物业教育网Y:D5gs9IAKX中国物业教育网2t(v)$sv4CB W+当月考评为差的保洁员,处予通报批评。do&oVK3yJG

23、O!Qu.X!Bg7:vg/n连续三个月考评为差的保洁员已转正的降为试用,未转正的辞退。中国物业教育网_?%Tn4W2gK中国物业教育网1To:p5nk连续半年都被评为较差的保洁员处予辞退。二、物业管理服务人员的配备、管理和培训1针对本物业服务对象的特点，物业公司配备具有大专以上学历熟悉本专业的正、副职工程负责人各1名。配备专业电工1名，专业水、暖、管道工2名，专业木工1名，专业电焊工1名，司机1名，办公室文员1名，财务人员2名，绿化保洁人员8名，保安4名。其中，专业人员持证上岗，一般人员培训上岗。专业人员为公司自有，保洁人员8名和保安4名，从社会聘用。2所招聘人员要求五官端正、仪表大方、会讲

24、普通话、无犯罪前科，专业工种要求技术过硬、服务态度好、大局意识强。3.物业公司对所属人员要坚持教育培训制度。一是公司内部培训。请公司懂物业、会管理的人员定期对该综合楼员工进展培训。二是分批选送优秀员工、特种岗位人员参加政府组织的培训。培训内容主要为：礼节礼仪、公共卫生环境管理、绿化与美学、心理学、物业档案管理、质量安全管理等内容。三、日常物业管理方案公司工程成立日常管理领导小组，实行各职能部门一把手小组长负责制，定期组织询问检查，每周进展一次行风服务质量评比，对保安、清洁、绿化、档案管理中存在的问题及时发现，及人纠正。严格执行工程管理负责正负职人24小时值班制度和专业水、电工、保安值班制度，对

25、突出事件马上报告并根据实际情况尽快作出处理。(四)、物质装备方案，物业公司为该管理工程配备客货两用小汽车一辆，办公室安装固定 一部，各小组负责人及成员有手机联系方式配备垃圾清运车一辆，清洁用垃圾箱10个，铲斗、扫把假设干，绿化用剪刀、铁锹、锄头假设干，保安每人配备传呼机一台，电警棍一部。五、管理服务工作的质量标准1安保坚持24小时轮流值班制度，岗不离人， 24小时保持畅通。仪表整洁、态度和蔼、说话和气、礼貌待人、秉公办事。对工作尽职尽责，重点、难点部位做到心中有数。进出综合楼及服务区域的人员及车辆登记清楚，确保不发生一起丧失物品事件。晚上坚持巡逻检查，工作时间不准发生饮酒、打扑克等不良行为。2

26、清洁综合楼楼边及院内每天清洁二次，垃圾每天清理外运，办公楼及营业部卫生按分行对公共区域的卫生清洁标准要求执行。3绿化强化绿地管护，定时浇水，定时修剪，定时养护；做到草坪生长良好，缺损时及时补种，草坪内无杂草、杂物；定期喷洒药物、预防虫害、做好施肥、防涝防冻。4服务建设完善的物业服务制度和质量体系，建设业主档案，要对住户花名、人数、车牌号码、社会关系进展登记统计，并做到保密。经常组织一些有益的社区文化活动，如歌咏比赛、篮球赛、乒乓球赛和各类棋赛。六、管理服务的承诺和实施措施1承诺物业管理办公室和安保持24小时值班制度，保证不存在脱岗现象，不发生一起丧失、被盗现象。文明礼貌、说话和气、不发生和业主

27、吵闹事件。在卫生、安保、绿化用户满意率到达95%以上。管网维修、电器、消防器材维修及保护做到随叫随到，小问题立即处理，大问题维修不过夜。特殊情况不超过三日。对综合楼、办公楼及营业部环境卫生抽检合格率到达90%以上，物业管理综合评比在全市先进展列。2实施措施建设健全各级管理服务机构。认真贯彻落实各项规章制度。定期组织开展检查评比活动。做到奖勤罚懒，优胜劣汰。认真做好物业档案登、统计工作，根据收集信息、汇总、划定重点安全防范区域、重点管网维修区域、重点时间控制区域，结合公防安装监控装置。加强物业服务管理人员教育培训制度，从提高员工业务素质、端正员工服务态度、立足本职岗做奉献上下功夫。不断提高和改进

28、员工的物质文化生活。增强员工的工作责任感和集体荣誉感，在力所能及的条件下尽可能的提高员工的福利待遇，使他们干的安心、舒心、用心。(七、便民服务工程1有偿服务居民住宅上、下水主管道断裂需要更换，维修时间在30分钟以上。价格和用户协商。屋顶或屋面、卫生间漏水渗水需要维修，更换防漏设施。维修时间在1小时以上。价格和用户协商。家用卫生器具、洗浴设备需要安装、拆卸，时间在30分钟以上。家用电器设备需要调试，时间在30分钟以上。2无偿服务更换灯泡、水笼头、进水软管等简易水电设施。检查漏水、漏气、漏电原因的检查费。夜电紧急情况下为用户病人提供的 联系服务及探亲访友 服务。物业和社区组织的安康有益的各类文体活

29、动。国节、春节等节目宣传综合楼精神文明建设和增添喜庆气氛的条幅、广告、宣传资料等。有利于住宅综合楼及办公楼整体规划和建设的管网、电网图纸平面图初步设计和审查费用。住宅综合楼客户家装咨询。三、质量管理目标及实施方案1.1 鄂托克前旗供电有限责任公司办公楼概况1.1.1鄂托克前旗供电有限责任公司办公楼位于苏力迪西街，交通便利，地理位置极其优越。综合楼的整个建筑造型新颖别致，采用国际前沿建筑设计理念，并采用高级石材作为装修主料，整体建筑构造庄严肃穆，同时又不乏强烈的时代感和现代气息。1.1.2鄂托克前旗供电有限责任公司办公大楼，主楼13层其中地上12层、地下1层为办公用房，主要包括办公室、大小会议室

30、、营业大厅、收费室、展厅活动室等，地下一层主要有设备区及人防室等。2.1保洁服务方案2.1.1 人员定岗正常保洁服务期间人员安排根据实际情况可能会有所调整。2.1.2保洁员11人负责办公大楼内部保洁；楼内公用部位的走廊、楼梯、消防通道、楼梯扶手、门窗、墙壁、厕所、标识及轿箱、电梯等日常保洁清扫；另负责办公室内保洁的有大小会议室、活动室、营业大厅、康体中心、展厅及8间领导办公室。2.1.3保洁工作内容、要点卫生保洁是指为保持供电公司办公大楼内公共区域、庭院及办事大厅等环境清洁而进展的日常管理工作。卫生保洁区域包括：领导办公室、办公楼大厅、大门、会议室、活动室、楼道、楼梯、电梯和收费大厅及上述部位

31、内所有设施用品和饰物。2.3、公共区域服务要求及标准2.3.1服务要求：1清理大楼内的所有垃圾，对垃圾进展分类回收；2收集及清理所有垃圾箱和花槽内的垃圾；3清洁所有窗户及指示牌；4清洁所有花盆及植物，并按期浇水、施肥；5清洁所有出入口、大门及门牌；6去除所有手印及污渍，包括楼梯墙壁；7清洁所有扶手、栏杆及玻璃外表；8清扫所有通风窗口；9清扫空调风口百叶及照明灯片；10拖擦地、台外表；11清洁所有电梯、楼梯、走廊及公共区域窗户；12清洁所有灯饰；13清扫、洗刷大厅入口地台及梯级；14擦净入口大厅内墙壁外表和所有玻璃门窗及设施；15清扫大厅天花板尘埃。2.3.2服务标准1地面光亮无水迹、污迹，无尘

32、物；2电梯、楼梯、消防通道、走廊、指示牌、门牌、通风窗口、地角线、墙壁、柱子、顶板无尘和无污物；3垃圾筒内垃圾不超过2/3，并摆放整齐，外观干净；4花盆外观干净，花叶无尘土，花盆内无杂物；5大厅玻璃、门窗无污迹、水迹、裂痕，有明显安全标志；6厅堂内无蚊蝇；7灯饰和其它饰物无尘土、破损；8大厅入口地台、梯级、墙壁外表、所有玻璃门窗及设施无尘土地，大理石墙面光亮、无污迹、水迹。9大厅天花板无尘埃。2.4、公共卫生间保洁2.4.1服务要求1擦净所有门、天花板；2擦、冲及洗净所有洗手间设备；3擦净所有洗手间镜面；4擦净地、台外表；5天花板及照明设备外表除尘；6擦净排气扇；7及时补充清洁液和卫生纸等日常

33、消耗品；8清理卫生桶脏物；9清洁卫生洁具。2.4.2.服务标准1门窗、天花板、墙壁、隔板无尘物、无污迹、无尘物；2玻璃、镜面明亮无水迹；3地面墙角无尘、无污迹、无杂物、无蛛网、无水迹；4地面、水龙头、弯管、马桶座及盖、水箱等无污迹、无污物，电镀件明亮；5便池无尘、无污迹、无杂物；6桶内垃圾不超2/3即清理；7设备烘手器、灯、开关、暖气、通风口、门锁等无尘、无污迹；8空气清新的、无异味；9墩布间干净、整洁、无杂物，物品码放整齐，不囤积。2.5、外场保洁外场保洁主要包括庭院、大门前、室外停车场、广场等的卫生管理工作。2.5.1服务要求1庭院广场地面清洁；2夏季去除积水、冬季清扫积雪。2.5.2.服

34、务标准1庭院、广场地面清洁无废弃物；2保洁重点是烟头、废纸、杂物等，随时捡拾入桶；3清扫及时，地面无积水、积雪。2.6、外墙外窗保洁外窗保洁是指办公楼、建筑物的外墙和外窗卫生管理。2.6.1服务要求1外窗每年6月和11月各清洗一次；2.6.2.服务标准1外窗清洗后，清洁透明；清洁时，室内不进水，经常保持清洁。2.7.秩序维护及监控系统管理秩序维护及监控系统管理是指为保证办公楼安全和正常工作秩序，做好秩序维护工作，负责办公楼区监控系统包括消防报警系统、24小时闭路监控系统、实训基地等的值班，做好车辆、道路及环境秩序的维护和管理等。秩序维护12人：4人负责营业大厅秩序及服务2班倒，每班2人，6人负

35、责车场秩序2班倒，每班3人，2人负责夜间值班。2.7.1服务要求1建设、健全和落实内部秩序维护管理规章制度；2贯彻公安部门工作精神，落实各项秩序维护工作，并积极协助公安机关、国家安全部门调查各种违法活动和侦破各类案件；3负责秩序员的业务技能培训，定期组织考核，提高秩序员业务技能和自身素质；4做好办公楼区来人来访的通报；524小时值班，经常进展巡视检查，及时消除不安全隐患；6负责大楼公共秩序维护、机动车和非机动车停放管理等工作；7制定应急抗灾工作预案，提高处理自然灾害、意外事故的能力，并协助机关处理办公楼突发事件；8做好重大活动，重要人物、宾客及重大节日的秩序维护工作。2.7.2.服务标准1严格

36、值守，杜绝闲杂人员进入机关；2办公楼环境秩序良好，道路畅通，车辆停放有序，机动车、自行车停车场秩序井然。2.8 会议服务2人会议服务是指为办公楼的会议室、接待室、贵宾室举办的各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务。2.8.1服务要求(1)按会议要求安排和布置会场；(2)会前按要求摆放桌、椅、台布、台裙、会标、台签、茶杯、毛巾、纸、笔、饮用水，空调、音响、灯光等设施良好，并调试完毕，布置花木，整体效果和谐；(3)会议期间服务人员不准远离会场，站立于会议室门前，(4)每间隔15分钟续水一次；(5)会后及时整理会场，有关设备、用品回库；(6)保持会议室经常性的清洁卫生、器具完好；(7)按标准做好杯

37、具、毛巾的洗涤、消毒工作，会议室公用杯具由专门洗消间设专人负责清洗；(8)窗帘、杯垫等定期清洗；(9)按要求搞好会议服务，一般性会议提供续水等普通服务，特殊性会议提供礼仪性服务。2.8.2服务标准1会场布置符合主办方要求；2布置整洁、大方，会标、台签大水、颜色协调，花木适度，摆放合理，符合标准；3茶杯洗消要符合卫生防疫标准标准和要求；4保持室内整洁，保证设备正常运行使用；5窗帘、杯垫等干净；6会议接待服务员要求30岁以下，具备会议接待的礼仪知识，服务得体大方，礼貌热情，气质高雅。2.9 工程部维修管理工程维修1人：负责电力办公大楼维修。2.91.服务要求1公共照明及线路，水电维修，安防监控网络

38、，每天完成1次巡查养护，所有设备均按?维保方案?进展维保。2公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在的问题，及时提出整改。2.9.2.服务标准1做到小修，随叫随到，20分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；修30分钟内赶到现场，及时率100%，返修率不高于1%，及时回访。四、安全管理方案及具体措施开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻预防为主，防消结合的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员 HYPERLINK :/ fdcew /hypx/List_187.html t _blank 保安工作是 HYPERLINK :/ fdcew / t _blank 物业管

39、理的一个重要方面。人们常说“安全第一，保安工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了切实的保证，租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切根基性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。一、治安管理(1)、治安工作的特点及主要任务特点：A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，不出案子，是保安工作的 基本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。B、物业保安与社会治安严密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一局部，因此物业的保安工作离不开社会，离不开政府公安部门，这是保安工作最明显的一个特点。C、服务性强。从本质上

40、看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安人员，要树立服务第一、用户至上的思想，既要保持公安人员的警觉性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原那么，按 HYPERLINK :/ fdcew /hypx/List_177.html t _blank 制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。D、软件与硬件同时抓。一个物业保安工作的好坏，既要靠软件也要靠硬件，我们一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建设完善的保安系统和消防报警系统。主要任务：A、固定岗工作。着装整齐，维持秩序，疏导交通车辆，为客人咨询指引方位及提送行李等，同时应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。B

41、、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进展巡视检查，发现不安全的因素及时进展解决。C、停车场管理。疏导车辆进出，检查停车证件，收取临时停车费，进展停车场消防和安全管理。D、案件处理。对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件进展立案侦查，并按有关规定上报公安机关处理。E、消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建设义务消防组织，进展消防训练。F、与其他部门搞好配合工作。2、相应的治安防范措施1保安部的组织构造物业物业管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关，物业面积越大，配套设施越多，班组设置也就也多，越复杂。保安部一般的班组设置如下：2合理安排治安岗A.智能监控中心三班

42、倒24小时值班B.物业巡逻岗三班倒24小时值班C.业入口大门三班倒24小时值班D.保安队长总体协调管理。3加强非办公时间门岗的监控力度4组建机动快速应急分队快速应急分队直属管理处管理，负责突发事件的快速反响处理。它的特点是机动灵活， 基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。5实行24小时巡视巡逻人员实行24小时不连续巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。6加强区域巡逻为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位。7治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。二车辆管理车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丧失，要做到这一点，首先要

43、搞好停车场的建设。1、位置规划车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了防止这种混乱状态，管理处把停车场库的区位作适当划分，以下是停车场库划分的一个设想：2、内部要求对于机动车，我们将根据物业的整体规划，实施以下管理措施：1了解用户车辆情况，实行便捷停放2实施停车专用车位制度3物业道路设减速坡，限制车辆速度开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻预防为主，防消结合的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员4严禁无牌车进入停车场5做好宣传工作，除在标识牌上标明车辆停放标志外，平时也做好

44、相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定三消防管理消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于以下四个方面。1、宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻预防为主，防消结合的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的119消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。消防工作不只是少数人的事，而应是物业中全体人员的共同职责，对于物业的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：1物业防火工作的各项有关规定；2手提式灭火器的放置位置及其使用方法；3消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；

45、管理处员工还应懂得以下两点：1遇到紧急情况时自己的职责任务；2重要物资货币、文件等的转移及方法。2、日常检查1防火门：是否关闭状态，铰链是否灵活，整体有否损坏。2应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，外表是否有灰尘等；3各种消防标识：安装是否结实，定位是否准确，整体有无损坏，清扫外表灰尘等。4各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气体压力是否在规定的范围内等。5消防栓是否完好，水压是否符合要求。3、让用户参与物业的消防管理1组织物业人员开展消防演习。2请消防支队做有关知识讲座。3成立义务消防检查队，对物业消防设施进展检查。五、环境卫生管理方案及措施一、物业清洁服务定

46、位及目标服务定位引进综合楼管理的模式和服务意识，带入到物业清洁服务中，提供全面细致的环境管理工作，为客户带来全新的“星级酒店式物业清洁服务。服务目标1服务第一，客户至上通过系统的培训，强化员工对管理服务的认识和服务技能，做到以客户至上，服务第一为宗旨。2树立形象，打造品牌以服务质量的提升，附以完善的管理制度和体系，令客户亲身感受优质而专业的物业服务，树立星级商用、住宅楼形象，共同打造品牌声誉。二、清洁服务质量管理1、服务流程和职责现场设置组长、领班、主管；实行片区管理，派出区域分管领导进展监视管理；各区域由部门负责人统一调配与指挥，实行分级负责制。i 0uZ50六、水电使用管理工作方案及措施1

47、、安全用电在作业的过程中，要注意用电安全。不能用湿毛巾擦拭电源开关、插座等，以免触电发生事故，并注意是否有裸露电线，及时整改处理，以防短路；对于不安全电源或地点的清洁，需征求甲方的意见，经甲方同意前方可入内作业，如机电房等；对于办公室内的电脑、打印机等办公自动化物品的清洁，也必须征得甲方的同意，方可对其进展清洁。2、高空安全作业必须选用符合安全标准的劳动保护工具；在室内清洁作业时，如需登高作业，先要检查地面是否有水迹，做好防滑工作；登高1米以上，3米以内需有清洁人员在旁，以防发生事故。 3、不安全液体使用安全但凡在使用酸、碱性清洁剂时，酸碱清洁剂必须标识使用，首先应放置标识牌，超过3个操作工作

48、点时必须经主管同意，并告知甲方，对各区域进展疏散人员，同时对操作后的剩余液体都要收集，经主管同意后，倒入指定点处理。4、不安全废气物处理安全对不安全废气物、废电瓶、盛装酸碱清洁剂的容器、电路板、废电池及相关办公自动化物品均要进展普通垃圾分类，进展登记、处理；不安全废气物处理暂放点必须进展标识，在暂放点处必须放橡胶手套、干净拖把，以便在不安全品废气物泄露的时候能及时处理。七、智能、机电设备管理及维护方案1.1机电设备设施管理的重点和难点1.1.1本综合楼机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。1.1.2各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何

49、控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。1.2机电设备管理的原那么和目标1.2.1机电设备管理的原那么1.2.1.1预防为主,坚持日常保养与 HYPERLINK :/ fdcew /gw/List_203.html 方案性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。1.2.1.2对设备做到三好、四会和五定。三好即用好、修好和管理好设备;四会即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;五定即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。1.2.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进展日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对

50、出现的问题及时维修处理。1.2.1.4完善设备管理和定期检查、维修 HYPERLINK :/ fdcew /hypx/List_177.html 制度。制定科学的保养 HYPERLINK :/ fdcew /hypx/Index.html 规程,完善设备 HYPERLINK :/ fdcew /zcrswd/Index.html 资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修方案。1.2.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。1.2.1.6 HYPERLINK :/ fdcew /Soft/kfsj/Index.html 标准供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设

51、施正常运行。1.2.2机电设备管理的目标通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最正确的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。1.3加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理针对本综合楼机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进展。1.3.1维修人员全部到位,分工负责。1.3.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。1.3.3备足备品备件,以被急用。1.3.4加强与有关部门的协调,提前通知以下部门: 与供电部门联系,将工作联

52、系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,防止会议或活动期间进展电力负荷试验,尽量停顿对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间防止进展管道维修等不利于供水的活动。1.4机电设备管理维修保养方式1.4.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经历,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进展重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。1.5实行机电设备的动态管理1.5.1设立值班维修服务 ,随时满足各种维修服

53、务需要。1.5.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。1.5.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动 等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。1.5.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监视、信息反响等方面的相互支持和动态协作。1.5.5建设方便、畅通的沟通渠道,充分做好各项准备工作。1.5.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进展各种应急演练。1.6各系统设备设施的管理要点及措施1.6.1供配电系统1.6.1.1管理要点及措施: 1

54、.6.1.2效果: (1)保证24小时正常运行。 (2)设备完好率99%以上。 (3)投诉处理率100%。1.6.1.3记录: (1)供配电抄表记录; (2)供配电运行值班记录; (3)供配电系统巡视维护表; (4)供配电系统维修保养表; (5)接地电阻测试记录表。1.6.1.4其它: 在冬夏季,随着用电量的变化,落实局部变压器报停事宜。1.6.2给排水1.6.2.2效果: (1)建设用水、供水管理制度并落实,积极协助用户安排合理的用水和节水方案。 (2)建设给排水设备维修保养制度并严格执行,设备和管道系统状况良好,遇有事故,维修人员及时到场抢修,供水系统功能正常,排水系统通畅。 (3)限水、

55、停水能预先通知用户。 (4)按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备;设备及周围环境整洁,有封闭措施;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员安康合格证齐全,无二次污染发生。 (5)设备完好率99%以上。 (6)投诉处理率为100%。1.6.2.3制定记录表: (1)给水系统巡视维护表; (2)给水系统维修保养表; (3)排水系统巡视维护表; (4)排水系统维修保养表; (5)水池、水箱清洗记录表; (6)水池、水箱药品投放记录表; (7)供水系统月测试记录表。1.6.3消防系统本系统主要有火灾自动报警系统(FAS)、消防水系统(含消火栓水系统、喷淋水系统等)、防排烟系统、气体消防系统等。1.6.3

56、.1管理要点与措施: 1.6.3.2效果: (1)消防控制及消防系统设施配备齐全,完好无损,随时可启用。 (2)落实区域消防安全责任人、义务消防人员,定期进展演练,开展消防知识及 HYPERLINK :/ fdcew /fgwk/Index.html 法规的宣传教育,保证火灾发生率为0。 (3)制定突发性火灾等应急方案,设立消防疏散示意图,紧急疏散通道畅通,照明设备、引路标志完好。 (4)无火灾及其它安全隐患。1.6.3.3记录: (1)消防报警系统巡视维护表; (2)消防报警系统维修保养表; (3)值班记录; (4)气体消防系统巡视维护表; (5)气体消防系统维修保养表; (6)消防演习记录

57、。1.6.4空调系统1.6.4.1管理要点及措施: 1.6.4.2效果: (1)配备专业人员,维修和运行人员持证上岗。 (2)建设标准完善的空调运行制度和维修保养制度并严格执行。 (3)空调系统安全、正常,保持状况良好。设备及环境整洁,无异常噪声及滴漏水现象。 (4)定期清洗风机盘管,确保新风的畅通,预防病毒在辖区内的传播。 (5)有准确完整的空调系统档案资料,各项运行记录和维修保养记录齐全,并归档保存。 (6)制定切实可行节能运行制度,有明显节能降耗成果。 (7)系统设备完好率在99%以上。1.6.4.3记录: (1)冷水机组运行记录表。 (2)空调系统巡视维护表; (3)空调系统维修保养表

58、。1.6.5电梯系统1.6.5.1管理要点及措施。1.6.5.2效果: (1)电梯由专业队伍维修保养,电梯维修、保养人员均持证上岗,电梯各种年审证件齐全。 (2)严密的安全运行和维修保养规章制度得到落实,各种维护保养、巡视检查记录统一归档管理,资料完整。 (3)电梯运行状态良好,安全设施齐全有效,轿厢及机房整洁,通风、照明及其他附属设施完好。 (4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。1.6.5.3记录: (1)电梯系统巡视维护表; (2)电梯系统维修保养表。1.6.6智能化楼宇自控系统1.6.6.1效果: (1)建设健全的维修保养规章制度并严格落实,各种维护保养、巡视检查记录统一

59、归档管理,资料完整。 (2)监控和红外线设备运行状态良好,摄像效果清晰,红外报警器能正常报警。 (4)出现运行故障后,维修人员在五分钟内到达现场抢修。1.6.6.2记录: (1)保安监控系统巡视维护表; (2)保安监控系统维修保养表。1.7机电设备设施抢修、应急处理方案1.7.1停电应急处理措施 2.7.1.1市电停电当接到市电方案停电通知后,立即检查备用电源系统,做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反响给用户,使用户对工作进展适当安排,尽量减小停电所造成的影响。同时,立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间,及时将信息反响给用户,并协助用户解决因停电造成的困难。1.7.1.2设备故

60、障停电 (1)首先查明故障原因,根据具体情况启用备用供电设备,并积极组织人员抢修故障供电设备,及时恢复供电,尽量缩小停电影响范围。 (2)各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均安装应急灯,并保证运作正常,作为人员疏散照明之用。 (3)管理处保安、清洁 HYPERLINK :/ fdcew /hypx/List_190.html 保洁等人员,现场安抚读者等使用人,并安排有续疏散,防止出现混乱。1.7.2给排水系统应急处理方案1.7.2.1市政供水方案性停水,管理处提前通知用户,说明停水原因、停水时限等,做好水池蓄水工作。1.7.2.2市政供水管网故障造成突发性停水,来不及通知用户时,管理处