2022年物业公司工程部的相关规章制度

1、第PAGE8页共NUMPAGES8页2022年物业公司工程部的相关规章制度一、工程部礼貌用语规范1、接报维修电话服务用语:接到报修电话时，首先问“您好!工程部，您有什么需要帮助的吗?”在报修人员讲明需维修的事项时，做好记录(如:报修事项、报修地址、报修人姓名及电话)，在记录做好后说“好的，我们会尽快派维修工赶到现场给您维修，您还有什么需要帮助的吗?”再问清没有其它事项后，说“再见”。2、维修工服务用语:在接到维修通知单后，及时赶到维修现场，如进办公场所时，首先敲门，经同意后方可进入。进入后说“您好!我是工程部维修工，是您需要帮助吗?”在落实清楚说“好的，让我先帮您检查一下。”在检查完毕后，发现

2、问题及时维修。维修完毕后说“您好!现在已修好了，您可以使用了，您还有什么需要帮助的吗?”在报修人员没有其它事情后说“再见”。3、操作工服务用语:设备操作运行工如在设备间遇到检查人员或参观人员说“您好!您有什么需要帮助的吗?”再问清来由后说“请您稍等一会儿，我通知我们工程部主管一下。”再经主管领导同意后说“您好!请您登记一下。”在登记完毕后，迎领参观人员参观，并随时回答参观人员提出的问题。在参观人员参观完毕后，送出门外说“您慢走，再见”。二、工程部每天工作事项1、每天按时交接班后，首先做好各自区域内的卫生，保证所有办公区域、设备操作间的卫生整洁。2、工程部人员每日对所管辖的各种设备、设施进行认真

3、的巡回检查，并做好相关记录，对所发现的问题要及时处理，及时上报相关领导。3、工程部人员每日必须严格遵守各项规章制度，对所操作的设备运行情况要认真填写清楚，并对在运行中所发现的问题要及时上报有关领导。4、工程部配电室人员每天必须严格遵守各项规章制度，并对所有设备的每日耗能、容量详细记录，保证正常供电。5、工程部每日必须保证有人接听报修电话，保证维修工及时维修率为_%，保证整栋办公楼的正常工作。6、工程部经理每日必须对所管辖的所有区域进行检查、督促各工种人员的工作，对所发现的问题，要及时给予纠正并帮其改正。7、工程部值夜班人员必须在十一点以前对所有设备、设施检查无误后，方可休息，运行工每日必须早上

4、_点半开启制冷机组，下午_点关闭运行设备。8、工程部各班组负责人必须在每日下午_点集中开碰头会，把每日所做的工作和发现的问题做出总结，并安排好第二天工作安排后方可下班。三、水暖维修工服务流程1、每天对管辖区域内的给排水系统、暖通系统、消防系统进行巡回检查。2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。5、维修时需进入办公场所必须穿鞋套，并使用礼貌用语，争得业主同意后方可进入维修。6、维修时要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在报修单上签字确认并询问业主是否还有其它

5、需要帮助的事情。8、负责清扫地下室公共区域内的卫生，每周进行一次全面的卫生清洁。9、如发生溢水事故时应沉着冷静，迅速关闭阀门，切断水源，并及时维修处理和上报有关领导。争取把财产损失降到最低限度。10、对所有设备、设施按规定要求进行维修保养和消毒。11、每周对办公楼区域内所有用水量作一次统计，随时掌握室外管网是否有溢水现象。四、电工服务流程1、每天对管辖区域内各层强电井道母线、负荷开关、插座、普通照明、应急照明、庭院照明、景观照明以电气设备进行巡回检查。2、对巡回检查中发现的问题要及时处理。3、巡回检查完毕后要认真填写巡检记录。4、接到报修任务后，要及时完成维修任务，并如实填写报修单。6、维修时

6、要注意保护室内设施，维修完毕后要做到活完场清。7、维修完毕后使用礼貌用语，让业主在保修单上签字确认并询问业主是否还有其它需要帮助的事情8、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，每周进行一次全面的卫生清洁。9、如发生停电事故时应沉着冷静，协助配电室值班电工查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电和上报有关领导。五、配电室值班员服务流程1、值班人员每天认真查看交接班记录并检查设备，做好记录。2、值班人员每天必须认真巡查配电室从高压到低压供电系统运行情况，并做好记录。3、详细核查各控制柜的工作参数，并做好详细记录。4、每两小时对高低压变配电系统巡查，并做好各馈电

7、柜运行记录，随时掌握用电高峰、低峰情况。5、对配电室存在的问题及时上报主管领导，做到及时解决处理，保证配电室正常安全运行。6、详细填写交接班记录、运行记录、巡回检查记录。7、负责清扫配电室区域内、地下室男、女卫生间、发电机房、地下室西走廊卫生清扫，每周进行一次全面的卫生清洁。8、每周、每月对所有设备用电量进行统计，随时掌握用电量。9、每_天对柴油发电机房设备试运行一次，并认真填写运行记录。10、如发生停电事故时应沉着冷静，查明停电原因，并及时维修处理，恢复正常供电。如遇外网停电，首先启用应急预案，开启发电机组，保证重要设备的正常运行，然后倒闸操作用第二路高压供电，恢复正常供电关闭发电机组。六、

8、司炉工服务流程1、每天接班前对锅炉及附属设备的运行工况做认真细致的了解。2、每天接班前认真检查灭火设施的配置是否齐全及燃气报警装置是否正常。3、启动锅炉时必须严格执行燃气锅炉操作规程。4、每天当班时随时检查锅炉及附属设备的运行情况，保证设备正常运行。5、每天当班时随时检查锅炉安全附件及各种仪表，确保其灵敏可靠。6、协助水处理化验员做好锅炉排污工作。7、对到保养周期的设备要及时向领导汇报。8、对每天进入锅炉房的非工作人员实行严格的出入登记制度。七、空调操作工服务流程1、每天接班前对冷水机组前班的运行工况，运行参数做全面、细致的了解。2、每天接班前对冷水机组及附属设备做认真细致的检查。3、每天当班

9、时随时检查机组及附属设备的运行情况，做到设备正常运行。4、每天当班时随时检查制冷机房各种仪表，确保各种仪表灵敏可靠。5、每天对管辖区的卫生进行清洁，做到区域卫生整洁，每周做一次全面卫生清洁。6、对每天进入制冷机房的非工作人员实行严格管理，出入必须登记。7、对已到保养周期的设备要及时向领导汇报。2022年物业公司工程部的相关规章制度（二）一、物资采购管理程序1、采购物资分类(1)、A类物资:办公用品类物资。为满足公司正常办公而所需的IT设备、备件、网络设备及备件、开发工具、软件产品、计算机外设与耗材及其维护服务;公司用车辆、家具、办公设备、办公文具、办公耗材、印刷类产品、礼品、财产保险、场地修饰

10、、设施维护以及其它行政类物资及服务。(2)、B类物资:工程水、电、土建类物资。为满足小区设备设施维护而需要的各种水、电配件、土建施工常用品。(3)、C类物资:清洁绿化类。包括小区清洁所需常用设备、工具、消耗品;小区绿化所需的设备、工具、消耗品、补种的花草、树木以及维护。(4)、D类物资:劳保类物资。包括办公室、保安、绿化、工程、清洁等全体职工的工服及劳动保护用品。(5)、E类物资:固定资产类物资。2、采购流程及采购方式(1)、采购流程:各部门根据正常经营活动、以及工作计划于每月_日编制申购计划,报到采购员处，由采购员填写申购单-报相关部门主管审核-项目经理审核-副总经理审批-总经理审批-采购人

11、员按计划采购-物资使用部门验收-采购人员办理财务等相关手续并登记管理。如需紧急采购，采购人员需得到总经理口头允许,可以先行采购,而后补办申购单手续。(2)、采购方式:除(1、行业垄断的项目;2、由于市场垄断供应商不足三家，又没有合适替代物的采购;3、受政府相关部门限制的项目。)均应采用货比三家的方法;由采购人员与使用人员对市场价格进行调查,向几家供应商发放询价表,进行比价、议价到最后定价,并做好询价、定价表的管理。由公司采购人员提供价格参考表,再进行市场询价、定价。3、采购协议和合同的管理(1)、长期供应商:要求其提供营业执照复印件,都要与公司签订供货协议(合同),以确保其供应物资的质量、规格

12、以及价格的合理性。(2)、临时供应商:要求与其达成临时协议,保证物资质量、规格以及价格的合理性。4、采购实施与管理:采购人员根据审批的申购单,依据实际情况,进行询价、定价后,确定供应商,进行采购。大宗用品或长期需用物资，与有关厂家、供应商签订长期供货协议，以保证质量以及合理的价格供应。原则上采购人员应寻找至少三家以上的供应商，进行各方面的比较后再确定最终供应商。与项目工程部保持信息畅通，做好物资采购保障工作。极致物料管理系统中的采购管理模块是针对物业服务公司管理的物业项目多、物料规格相近和物料需求周期相对固定等特性而设计的，能够与仓库管理、应收应付管理等功能模块组成集中采购解决方案。物业服务公

13、司可以根据采购的特性将采购计划分为计划内采购、计划外采购和临时性采购，根据采购计划类型实现“统议统购”、“统议分购”、“分议分购”等多种集中式采购管理模式。5、采购货款的支付与报销:采购人员报销时，必须具备正式发票、手续齐备的申购单、送货单、仓库的入库单。由经办人在费用报销单上签字确认、部门主管审核、项目经理审核、财务经理审核、副总经理审批、总经理审批后,由财务部负责支付结算工作。6、采购的监督及供应商管理(1)、采购人员每月_日向公司总经办上报月度采购报告,每年_月_日向公司上报年度采购报告。由总经办工程负责对采购情况进行检查、监督。(2)、建立供应商档案:做好原始询价表的管理，以及对供应商

14、定期评价，包括产品质量、价格、送货时间观念等各项评价。不达标的供应商。及时调整,减少对公司的损失。建立供应商档案可以采用信息化平台来辅助建立科学的评估体系。如极致物料管理系统的供应商管理，可以对供应商的资质、涉税资质以及供货信息进行规范化管理，科学建立供应商评估体系、有效规避企业供应链风险。二、外委招标工作评审程序物业公司项目部在取得公司领导审批过的合同立项意见书，并在公司总经办的协助下根据专项服务的性质、内容和服务时间制定招标方案，经公司董事长审批后发布招标公告或发放招标邀请书。1、物业公司项目部招投标负责部门分别从互联网或其它途径寻找并提供三家以上符合公司要求的合格单位给法务部。合格单位的

15、标准为:(1)、国内同行业前百名或当地同行业位属前列者;(2)、有三个以上的优秀服务项目;(3)、有较强的技术力量;(4)、有规模较大的服务人员队伍。2、由物业公司项目部和法务部负责投标单位资格审查并出具审查意见。3、法务部协助物业公司项目部完成编制标准招标文件和合同范本。标准招标文件和合同范本相关条款必须经法务部审定，报公司领导审批后执行。除重大事项变更，标准招标文件、合同范本一经审定，不得更改。4、法务部负责协助物业公司项目部发标、招标答疑、开标、定标报审及合同签订。由总经办复核投标单位的数量及参加人员资格。回标单位少于_家的不得开标，公司招投标负责部门负责将投标文件原封退还，重新招标。5、现场开标人员不得少于_人，其中总经办必须_人以上负责人员，物业公