长春天安第一城二期·新庭院TOWNHOUSE行销推广方案

1、.PAGE ：.；精品资料网cnshu万份精华管理资料，万多集管理视频讲座精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料天安第一城二期新庭院TOWNHOUSE行销推行方案目 录一、长春天安第一城一期概略二、长春天安第一城二期市场分析和目的客户三、直接竞争对手分析四、长春天安第一城二期整体营销战略五、新庭院TOWNHOUSE产品特性及包装六、整合推行战略七、销售控制战略八、天安第一城二期开盘客户积累战略九、开盘活动谋划十、销售工具及现场包装十一、广告表现战略十二、公关活动十三、长春天安第一城二期本钱测算和利润分析一、长春天安第一城一期概略长春天安第一局面位于长春市高新技术产业开发园区，东靠前进大街，

2、南接卫星路，西邻电台街、北首席昌盛路，占地万平方米，属长春市五类地段，距市中心km，车程约分钟。一工程周边情况分析工程地块处于长春市高新区的门户，与朝阳区接壤，地块南侧之卫星路是长春市外环主干道，前进大街、电台街、昌盛路是正在建立中的城市次干道，在地块的东、北面除原长春郊区之农民居住区外，有前卫医院、长春大学、党校、经管学院等，西南面呈伞状分布着高新区新招商引资来的众多企业，有吉林大学、一二五中学、活尔玛大型超市、高新硅谷园、腾达集团、华禹光谷、修正药业、长生药业、一汽丰田厂、一汽红旗厂、生态园、大鹅岛等，特别是占长春总产值%的一汽厂区，在电台街开道后距地块只需km.二一期开发和销售情况分析、

3、工程地块占地万平方米，其中万平方米为朝阳区环卫处用地，一期总开发面积.万平方米，其中售楼处.万平方米，配套公建.万平方米，多层.万平方米和小高层.万平方米。、开发房屋及销售情况表多层小高层双拼别墅双复式公寓公建未售出合计建筑面积户数户型三房两厅两卫m三房两厅两卫mmmm已销售户数已售面积销售速度次快慢最快快尚未销售、客户分析一期工程总体销售速度最快的是联排和多层；客户普遍以为小高层户型面积偏大，而居室过少，总价偏高； 双拼别墅和双复式公寓由于长春市场极少类似产品，且价钱适中而遭到客户青睐，对二期有更为浓重的兴趣； 很多来访客户有小户型和大四房建筑面积m； 客户成交方式，老客户带新客户的方式成交

4、的，约占总成交量的%； 成交客户中%为一汽员工，%为公务员，%为高新区其它企业员工，%为私营业主；针对小高层的销售他们拟推出全装修的外商公寓，以租代售的方式来促进投资型客户的成交。、一期效果总体分析一期开发面积过少，且开发各楼号偏于地块之一隅，与主入口衔接较为牵强，不能表达。会所、人工湖、景观大道尚未建成，小区之效力功能和景观缺乏； 一期工程原定开工日期为年月，由于轻轨建立和资金短缺的影响，年只进展了根底施工，于年月恢复施工，至年月根本建成，总工期延伸了一年多。 由于地形、土质要素，开发周期延伸，大大添加了期间费用，天安第一城一期工程此同类型楼盘本钱增高 房屋的保温、采暖的认识缺乏，使房屋有部

5、分存在冷桥和结露景象；、综合一期开发和销售对比情况，结合整体开发规模工程二期应遵守以下原那么：迎合市场需求，做适销对路的产品，不追求单位面积的高利润，而应追求 产品的销售速度，以追求单位时间内的高利润；大品牌宣传，根据市场需求量稳步开发并构成社区规模；降低开发本钱，提高竞争力；、搞好售后效力，消除已购房客户的不称心要素，促进以老客户带新客户的成交。三、市场分析和目的客户一房地产总体情势年总体不景气是主要表现，除部分有亮点之外，主要表如今上半年非典前后方式较好，下半年急转直下，同前一年对比，销售面积、销售单价俊有下降，前三季度商品住宅成交面积为万m，买卖额为.亿元人民币。但二手房买卖量及价钱同，

6、商业营业用户坚持旺盛需求，买卖量有方法迹象。不景气缘由分析：受经济开展要素制约，长春人均GDP值偏低，普遍为对未来预期收入不明朗，使近期内市场调查亦显示，购房的百分比较之去年亦有明显下降；长春市政府年中公布文件，允许机关及厂矿自建住宅楼，对房地产市场化运作也是一个繁重打击，直接导致商品房销售量萎缩；市政府缺乏城市运营才干，年及年长春艰苦的市建立和市政规划鲜有利好要素，根本上只是对街路的修补及亮化、绿化，没有大规模的动迁及改造；持币张望心情较重，在各开发商争相下调房价，且媒体缺乏正确引导的情势下，长春市场是较为明显的买方市场，购房者对楼盘的挑剔近乎苛刻，并为房价继续下调抱有较大梦想。同南方经济兴

7、隆城市房价相比，长春根本上是一个经济欠兴隆，对周边城市吸引才干较差的城市，短期内市场难以涌现更多的购房需求对销售量及价钱构成有效支撑。年以上制约房地产开展的要素依然存在，明年的成交量及价钱估计还会在此低位彷徨，而且还有小幅下降的能够。虽然年市场差强者意，但各区域并不乏明星楼盘，并且经过两年的市场调整，长春房地产的各种趋势进一步明朗。品牌化进一步加强，自年万达进入长春开场，国内大型开发企业开场进军长春的集体行动，尤其在年，已有工程或已确定工程的外埠大型开发商不下十家，而且从定位上进一步分散，如万达、万科、南益、顺驰、天安继续走中高档的市场，另外在地段上从原来的朝阳区或经济开发区转向全面开花。绿园

8、甚至八里堡也成为外埠开发商圈地范围，可以估计年将是 长春品牌房地产竞争空前猛烈的一年。从销量来看，品牌房地产的优势更为明显，中档以上商品房中，万科、万达、天安占据了市场绝大多数份额，而以中低作为主攻方向的中海开盘后，销售情势不断较好，而长春本地开发商的代表，亚泰、星宇、富苑、威尼斯等本年度在外埠品牌开发商冲击下举步维艰，证明了长春购房者对品牌的认可度正逐渐走强。规模化开发渐成趋势。同东北其它城市相比，长春地产开发的规模化特点更为明显，占地万平方米以上根本上为品牌开发商拿地的底限，亚泰、万达更是到达万平方米，绿地那么突破了万平方米的规模，而年初到长春的上海大华，选择了八里堡万平方米的旧城改造工程

9、，将规模化开发趋势推向及至，但同长春今年商品住宅销售量不过百万的现状，规模化开发也存在隐患。商品房购房主体正发生显著变化，中低价位楼盘成为楼市亮点，年楼盘定位的平民化趋势正日趋显露，年以前，外埠开发商到长春全部瞄准中高档市场，如万科、万达、天安、鸿基等，而年，中海、绿地、大华又不约而同，对中低档市场青睐有加，同时，市中心前几年出现的元/m的价位根本上不复存在，阐明中高档住宅经过年的过量供应，需求量迅速减少，而中低档住宅因需求量较为稳定，加之开发商又加大供应，年根本出现了此档位的购销两旺之局面，估计年，大部分开发商会在元/m的价钱区间展开猛烈竞争，万科也将参与此档次住宅竞争，相反，在中高档市场的

10、主要参与者仅为天安、万达和顺驰，因此，在中高档住宅年在总量供应上并不大。从购房区域成交势头来看，以经济开发区为主的东南版块成为热点区域，长春市房地产年市场调查显示，有%的消费者选择在朝阳区置业，比去年减少了个百分点，值得留意的是方案在经济开发区购房的消费者初次超越除朝阳区外的四个老城区，占%，主要缘由在于该区域总体价钱较低，低于元/m的住宅以上皆是，同时由于万科、中海的介入带动了该区域人气，并吸引多家小地商欲借势渔利，因此，明年估计将继续延续朝阳和经济开发区维持热度，但绿地的开发将有助于绿园区在住宅市场区位价值的提升。二竞争楼盘分析年，整个长春市场同天安第一城有直接及间接竞争性楼盘有个，年估计

11、添加顺驰、绿地及南益，现将竞争楼盘今年的市场表现及明年的开发方案分析如下：万达：本年开发了万平方米，包括套联排别墅已全部售完，多层部分除平方米以下剩余比较多外，其他根本售磬，全年的销售面积在万平方米左右，明年将开发三期面积为万平方米，主要为多层及小高层，据调查三期没有联排别墅。万科：年万科推出二期“阿美丽家万平方米，销售率为%左右，年万科城市花园开发终了，万科将在二道区北方市场开设新工程，受地段局限，该工程同天安第一城有档次上的差距，且没有别墅，据称该工程万科将比万科花园高一个档次，但估计该工程是万科进军中低档市场的信号。富苑：年度销售情况较差，总销售户数为户左右，该工程由于%为小高层及中高层

12、，且一次推出万平方米，如无其它的好音讯，该工程年能够明年年继续大幅度降价或采用其它非市场手段消化，年，富苑将在富苑花园到新民广场路段推出“盛世时代广场商业工程。中海：年中海定位于中低档住宅，获得了市场先机，今年开发万平方米，销售量为.万平方米，该销售面积为年长春最大的单项销售量，因年中海定价偏低，同天安第一城尚无直接竞争。年，中海利用一期现房优势等待热销，同时推出二期万平方米，价钱会逐渐走高将接近元/m，估计年，中海将推出河边的联排别墅，同天安第一城竞争将逐渐晋级。鸿城国际：年重要以推双复式花园洋房为主，共有套面积以平方米为主，总价为万元之间，全年销售套，现余套，年推出四栋小高层，售价根本坚持

13、元/m左右，基于本身物业质量，年根本不对天安第一城构成主要竞争。绿地：在年相当长时间内坚持低调，外界很难得到真实情况，年绿地将开工开盘，其选址绿园主要是针对一汽的潜在市场，其将对一汽的中低端客户有较大的吸引，对天安第一城的多层小户型有 一定的分流作用。顺驰：顺驰与天安第一城近在咫尺，定位几乎完全一样，且初来长春，雄心勃勃，将是本工程年最强劲对手，但其定位与天安第一城的呼应将有助于高新区区域热点市场的构成，防止天安第一城在高新区形单影只的局面，另外，年顺驰大规模广告宣传也将为天安第一城吸引额外的关注。从明年市场供应层面而言，万科、万达、鸿城国际、中海、绿地均以多层、小高层为主，将同本工程多层构成

14、竞争。而同期上市的类别墅只需顺驰，再加上鸿城国际、富苑华城与我的家园的缺乏套的部分存量，而参照今年类别墅的消化量约为套，明年类别墅市场需求应有缺口，并根据年购房者对类别墅关注及二期意向认购量。天安第一城二期的市场应对年天安第一城在竞争空前猛烈的情况下得了不俗的业绩，本工程年度销售额应在长春前四位之内，销售额将近长春住宅市场%，并博得了同行及销售者的普遍认可，为二期开展奠定了相对优越的根底。二期在一期胜利的根底上做了相对合理的调整。详细的市场应对有以下几点：、稳定客户同天安第一城的良好关系，争取为天安第一城二期做良性宣传引导。业主目前不称心方面主要是采暖效果不理想，经济问题，另外，对物业效力也有

15、质疑之处，公司及物业应即使自动同业主举行联谊、对话等活动。改善同期业主的关系。一、长春市类别墅级住宅产品市场分析年，长春市高端房地产市场中可以同天安第一城构成竞争的地产品牌有万达、万科、中海、鸿城国际、南益、融创、富苑、绿地等，但上述地产品牌开发的工程除融创上城外几乎不构成直接竞争，详细情况如下：万达：年开发了万平方米包括套联排别墅和多层住宅已全部售完，多层户型面积为平方米。今年将开发三期，面积为万平方米，为多层及小高层，据调查三期没有联排别墅。万科：年万科推出二期多层住宅万平方米，销售率为%左右，其主力户型平方米，也已销售一空。据音讯年万科将在二道区北方市场开设新工程，初步定位为平方米的复式

16、住宅。同时万科所选择地块位于长春天安第一城西侧。仅一路电台街之隔，占地万m，地价：元/m含配套费，已与高新区管委会签署协议书，但尚未支付地价款。拟开发时间为年月开场，目前正在做规划设计，初定一期开发面积万m。万科意图暂时控制此地块，静待时常成熟，地价升值后再成规模开发。富苑：年度销售情况较差，总开发面积为万平方米，小高层占%，实现销售为户左右，销售面积约万平方米。估计其在年会采用大幅度降价和一些非市场手段来消化其存量房。中海：中海定位于中低档住宅，于年年月正式开盘，主力户型为m的多层小三房户型，均价为元/m，开发量万平方米，已销售.万平方米。现房价已升至元/m，据悉其二期推出多层万平方米，价钱

17、将逐渐提高至元/m。其年拟推出部分联排别墅，此产品届时会同我工程产品构成竞争。鸿城国际：年主要以推双复式花园洋房为主，共有套，面积以平方米为主，总价为万元之间，全年销售套，现余套，年推出四栋小高层，售价根本坚持元/m左右，基于其本身的楼宇质量与天安第一城相差较远，年根本不对天安第一城构成竞争要挟。但也让他们看到长春市场对双复式住宅和联排别墅有相当的需求量。融创：地块紧靠万科地块的西侧，占地万m，地价元/ m，定位非常类似，以联排别墅为主，结合规模的开发快速进展，是本工程年最强劲对手。但其定位与天安第一城的呼应将有助于高新区区域热点市场的构成，防止天安第一城在高新区形单影只的局面。另外，年融创上

18、城大规模广告宣传也将为天安第一城吸引额外的关注。目前融创曾经推出公寓、联排和独立别墅，并开场内部认购。二、天安第一城二期的竞争优势在对年长春市房地产市场进展总体分析之后，确定融创上城为最大的竞争楼盘，其开发动向如下：、工程概述融创上城由天津顺驰地产投资开发，该工程位于硅谷大街与飞跃路交汇处，占地.公顷，建筑面积万平米，一期占地面积万平米，建筑面积万平米，容积率.，绿化率%，主要开发别墅和洋房，力求打造“长春首席低层低密度高尚社区。由于该楼盘与天安第一城属于同一个区位，市场定位与产品方式又非常接近，因此将成为他们今年主要的竞争对手。、产品及其价钱战略融创推出的洋房面积在平方米之间，产品方式与天安

19、第一城二期的双复式较为接近，售价为元/平方米；联排别墅包括一部分TOWNHOUSE以及假设干独立式别墅，面积区间在平方米之间，售价为元/平方米。、营销推行战略融创主攻吉林大学和一汽集团两个主要的客户群，而由于吉林大学正在建立中的大学城与融创仅仅一路之隔，融创对吉林大学表现出了极其积极自动的营销战略，至今为止，融创曾经采取了资助吉林大学奖学金，与吉林大学共同组织“年首届融创杯振兴东北多米诺挑战赛等多种营销战略，并曾经在吉林大学建立了一定的知名度。、工程进度和施工要素分析融创上城的桩根底现已施工终了，洋房和别墅曾经进展到层，售楼中心主体曾经初见雏形，总的施工速度较快。该楼盘房屋主体采用的是砖混构造

20、，外墙保温采用挤塑板加保温节能砌块的方式，由此可以将得房率提高到%，其供暖方式采用的是地热式供暖。、工程优优势分析优势分析在价钱方面，融创的定价较之他们的工程略低，在房屋总价拉开一定的档次的情况下，价钱成为其主要的竞争优势。优势分析在销售支持要素方面，融创如今的售楼环境较差，主要集中在西安大路和汽贸城两个销售地点，这两处整体环境并不能对楼盘的销售起到较好的配协作用。另外，由于如今是期房，没有园区环境作配合，因此会添加其销售难度。在品牌知名度方面，由于融创是靠运营二手房而开展起来的公司近几年扩张的速度过快，因此其品牌还没有建立起足够的知名度和认可度，在长春房地产大盘盘踞的情况下，要迅速翻开知名度

21、并让市民充分认可还需求一定的时间。在规划设计方面，融创的园区规划没有显著的卖点，规划设计与产品宣传的“品醇欧洲的主题并不贴近，住宅的建筑密度较大，朝向均有比较明显的倾斜，会给人呵斥不是正房的觉得，住宅外立面大面积采用灰色系，使得产品没能表现出高档住宅应具备的风格，这些要素都会影响该楼盘的销售。、天安第一城的竞争优势天安第一城在与竞品楼盘的比较中，尤其是在同主要竞争对手融创上城的对比中，具备如下明显的优势：品牌优势：天安中国是中国地产上市公司前三名，而且是以房地产开发为主业，也是中国独一的可以规模开发别墅的品牌开发商。成熟社区：现楼优势，彰显建筑质量；园林美境，绽现幽静风格；业主入住，生活气氛业

22、已构成。规划设计：以景观大道为主的园林，以中心会所为主的休闲配套，以公建为主的商业配套，以网球场为主的运动配套区域优势：西南高尚片区逐渐构成，有利于吸引置业者目光，天安第一城相比融创上城交通更便利，周边配套更完善。建筑质量：天安中国年的开发阅历以及对产品细节的完美追求，保证楼盘整体实力极为出众，长春无能出其右者。生活档次：天安第一城是长春公认的第一高尚社区，海归派、外籍人士都对天安第一城赞誉有嘉。综上所述，他们该当充分思索到融创上城对他们工程产生的竞争压力，但同时又应充分认识到本身的优势，作到以我为主。三、新庭院TOWNHOUSE产品特性及包装天安第一城二期工程产品形状及特征：一、产品形状：独

23、院住宅、联排别墅、双复式住宅、多层保管。二、总体特征：、成熟社区：现楼优势，彰显建筑质量；园林美境，绽现幽静风格；业主入住，生活气氛业已构成。、多重配套：以景观大道为主的园林，以中心会所为主的休闲配套，以公建为主的商业配套，以网球场为主的运动配套域优势：西南高尚片区逐渐构成，有利于吸引置业者目光。品形状：独栋、独院、联排、双复式构成类别墅社区，辅以层的多层，真正低密度社区。户型优势：多层倾向于小面积，类别墅产品在之间，迎合市场需求；户型内功能分割合理。产品特征：庭院内、外、天井、顶层花园、露台、阳光花房等特点，对“新庭院进展有力支持。类别配比：独院套、联排套、双复式套，总体分配得当，均不难消化

24、。车库车位：每户独院、联排均带有地上私家停车库。三、户型比例编号产品类型建筑面积户数小计A多层住宅二室二厅一卫.m户.mB三室二厅二卫.m户.mB三室二厅二卫.m户.mC四室二厅二卫.m户.mC四室二厅二卫.m户.m小计户.mD类别墅住宅五室三厅三卫.m户.mD双复式住宅五室三厅三卫.m户.mD双复式住宅五室二厅三卫.m户.m小计户.mE联排别墅五室四厅四卫.m户.mF独院住宅五室四厅四卫.m户.m小计户.m独立别墅、会所、半地下车库独立别墅.m户.m会所m座m半地下车库m个m小计.m合计.m、二期命名：新庭院TOWNHOUSE特点：直观、有吸引力新庭院TOWNHOUSE及其所倡导的生活理念：

25、新庭院TOWNHOUSE 以英国庄园与北美别墅为建筑蓝本，汲取中国传统庭院生活理念，将自然景观进一步私有化，将邻里交流空间扩展化，从而发明出更加安康、时髦和富有情趣的生活 新庭院TOWNHOUSE 强调邻里交往和温馨私密，在户型设计与社区规划中，注重现代人居住文化中的庭院情结，从细节质量与生活价值出发，打造温馨的居住空间和自然清新的社区环境，提供完善的社区配套，使人们可以享遭到高雅的文化、优美的环境、精致的生活。天安第一城将庭院的概念扩展开来，构成内庭院、天井庭院、空中庭院、室内庭院等多种形状，栋-层建筑产品满足不同个性的人群需求，生活阔绰悠闲而富有风格，让居者体验一种全新的生活形状。“新庭院

26、TOWNHOUSE的深化与丰富：、新庭院生活是“文化的庭院在出现和开展的过程中，融汇了文学、音乐、绘画等多种文化的精华。新庭院住宅更注重居者的精神需求，留意强调建筑深层次的内容和内涵，满足人们丰富本身涵养的盼望。在另一个层面上，它亦强调社区、人群是历史的一部分，建筑对人也有着积极的影响。、新庭院生活是“安康的新庭院住宅经过提倡建立绿色家园，倡导安康的生活方式。它种植四季花树、建筑慢跑小径、提供运动设备。同时还将自然界的植物、阳光引入到室内，构成“家在花园里，自然在家里的安康环境，让人们呼吸清新的空气，在阳光、绿树中享用惬意！生活在天安第一城二期可以享用近在咫尺的中心会所、游泳、健身、Golf、

27、网球等安康设备，让人们在运动与休闲中获得安康。、新庭院生活是“优雅的新庭院努力于发明优美的建筑空间形状，从立面、屋顶、入口等方面表现建筑给人的美感，宜人怡心；同时铺设绿色亲切的住区环境，发明文化兴趣浓郁的内外景观体系。它流淌着一分风雅，既属于社区内的人群，同时又将它的优雅融于整个城市。、新庭院生活是“互动的 新庭院住宅强调人与场所的顺应性，在相融顺应的有机环境中，享用人本生态的安宁。其所倡导的现代居住区的效力与交往理念，将物业公司的效力文化推向极致，努力于营造一种安康向上的社区气氛。它注重人本活动对环境、对社区的能动性，在一种交流互动中，共同推进人与社区的共同生长。、新庭院生活是“丰盈的风格各

28、异的建筑方式，层次不一的园林景观，丰富多彩的居家生活，缤纷多样的社区活动，共同织就了新庭院生活。从每一个角度看都是不同的风景，从每一扇窗欣赏到的都是不同的心境，孤寂、寥落都不复存在。 推行运作新庭院TOWNHOUSE是二期三种完全不同产品的“统称，因此在宣传中不应过重突出。三种类型产品更应突出其独特个性，针对不同的购买群有的放矢。 工程称号系统包装：、二期命名：新庭院TOWNHOUSE、二期组团命名独院住宅：独院别墅大隐联排别墅：阳光TOWNHOUSE恋日双复式住宅：复式TOWNHOUSE境界、街路及广场命名。入口广场：天安假日广场绿地广场：恋日广场主干道：豪仕大道/雅仕大道/名仕大道/逸仕大

29、道二期街路：拿铁路/香槟路/果岭路/湾畔路一期别墅区道路：尊爵路/勋爵路/伯爵路四、整合推行战略推行主题：，天安第一城“生活质量提升年、阐释：从产品形状角度：这种低层低密度的类别墅产品是传统多层、小高层、高层住宅产品本质上的改动，是一种全新的生活形状。从客户需求角度：早期的高端置业者盼望有一种综合水准比较高的住宅产品迎合他们改动居住条件的需求。从社区成熟角度：天安第一城在年将建成中央景观大道、中心会所等社区配套，社区生活更为完善。、意义：提出这个主题更重要的是建立一种与同类品牌的竞争优势。产品在充分了解本地人需求的根底上实现了晋级，社区在一期根底上更加成熟。这两个方面是对刚刚入市的对手压迫性的

30、打击。宣传主线：品牌社区产品生活天安第一城二期正式开场内部认购以来，市场反响热烈，尤其是年长春春季房交会期间，意向认购者众多。经过对这部分客户群的访谈分析，天安地产的品牌号召力、天安第一城的档次吸引力仍是被购房者普通认可的地方。因此，在宣传中应更多偏重宣传天安品牌和成熟社区，以此来带动二期销售。在实践推行过程中 经过销售控制把握客群在与消费者接触的各个接触点上建立第一社区新庭院TOWNHOUSE的概念。主题概念定位：第一社区新庭院TOWNHOUSE天安第一城二期的最大优势是成熟社区和产品创新“长春第一高尚社区是天安第一城经过年全年宣传积累起来的品牌资产，也是其他工程无法超越的概念，在二期中运用

31、，既将工程针对主要竞争对手的优势直观表现出来，又强化了品牌笼统，建立“长春最好的社区的强势笼统；天安第一城二期产品具有多重创新点独院别墅的“内庭院、联排别墅的“天井、“楼王 别墅、中心会所、米景观大道其中，三类产品共同的“庭院特征是今年其他竞品楼盘所不具备的，有必要加以强化，直接陈说本人的最大优点！推行阶段划分、市场导入及前期预热月在广告推行上以报纸广告为主，主要以二期产品强势推介和认购为重点诉求点，尽能够多的吸引目的消费者到现场看房，为开盘积累足够客源，同时作好现场资料的预备，在与客户沟通的各个点建立其对天安产品的等待。、开盘强销月月这一时期以报纸为主打媒体，用大频次的硬性广告强迫目的客户的

32、市场参与，同时整合户外广告、赠品广告、售点广告、印刷品广告等多种传播方式，扩展宣传面，开发潜在客户。在推行过程中要亲密留意市场情况并变化及时调整广告战略。、持销期月本阶段“新庭院TOWNHOUSE销售接近尾声，主要在于表现天安第一城成熟的、档次的生活，即时表现景观大道及中心会所落成，将二期产品再度推到一个销售的高潮，力争在这一时段销售率到达%-%。五、销售控制战略、房源列表产品类型栋号套数总计独院联排双复式、销售战略从户型特点、面积以及数量上看，以及从排号情况看，独院住宅最易销售，双复式次之，联排再次之。联排的内天井特点可以经过销售中心实践展现，从而带动销售。因此销控重点放在联排和双复式上，实

33、行分批推出的战略，没有十足把握不推出意向排号客户在推出房源倍以上方可推出，一经推出必需全部售罄，继续制造紧张感，这样才干做到自动和继续热销，总体战略如下：() 联排意向认购客户排号量到达位时，进展初次非正式公开选房争取在月日前，推出#、#、#合计套房源。此次选房客户应为月日前交纳元意向认购之客户。() 双复式意向客户到达位时，进展初次非正式公开选房，争取在月日前推出#、#、#共套房源。() 独院住宅共套在开盘时一次推出。初步确定开盘日为月日() 联排#、#共套为保管单位，视销售进度确定推出时机。() 双复式#、#共套在开盘后三周内月日前加推，刺激市场。() 双复式#为保管单位，共套，视销售情况

34、确定推出时间。() 销售时点及目的：根据目前认购排号量及开盘日期，制定以周为单位的销售目的，经过广告投放与公关活动结合的推行方式，将总体销售目的分解，分阶段地实现。阶段意向认购排号人数最后日期销售时点月日月日初次选房排号截止日月日初次选房日月日公开价钱日月日开盘日总体看：以上为最为保守的推行思绪，估计天安第一城二期的销售情况一定会更加出色，乐观的估计在开盘时即会销售%以上。因此，上述销售方式将会根据实践情况随时调整。、价钱战略天安第一城期上市前的价钱制定将直接影响开盘销售情况，为此在正式开盘前将经过两次活动来测试购房者对价钱的反响，得到真实可信的客户心思价位。测试价钱活动开展的时间：产品推行会

35、：此次活动并不公布价钱，仅向认购者咨询、调查可以接受的价钱，但调查价钱的平均值会低于总体心思价位，综合分析后可以在定价时调高均价。非正式认购会：在此次活动中，公布初步定价，做好不同栋号、不同位置房型的差价，开盘时差价可不变，均价及基价有所变动。当有%以上客户对此价钱可以接受时，可坚持不变或者小幅上调。当有超越%客户对此价钱意见较大而无法接受时，可根据详细情况微调。定价战略均价制定 独院住宅：元/，价钱测试时加价-元/ 联排别墅：元/，价钱测试时加价-元/ 双复式住宅：元/，价钱测试时加价-元/差价制定战略 临会所较其他单位高元/ 双复式、层高于、层元/ 独院临街单位比其他高元/ 开盘前一周制定

36、模拟价钱表，测试认购者反响。六、天安第一城二期开盘客户积累战略天安第一城自年正式开场宣传以来，在长春市民意中建立起较高的品牌知名度，吸引了大部分本地的高端置业群体。经过一期的销售及二期的认购排号，可以将天安第一城客源分为以下几个部分，为保证开盘认购人数到达以上、成交的数量到达%以上，现将针对性措施论述如下：、一汽集团及相关产业的中高层管理者和高级技术工人。这部分群体不断是天安第一城一期的主流购买者，估计还会有相当数量的此类客户群选择天安第一城二期产品。目前情况：这部分群体不断是天安第一城一期的主流购买者，但在年冬季，因采暖问题而稍有影响。针对措施：经过正式与非正式的渠道和方式向该部分客户承诺，

37、将很好地采取措施，坚决有效地处理采暖问题，在年冬季到来之前，绝对防止去年冬季类似事情发生。针对性的活动：安康商务周末。约请专业人士现场讲解现代商务人士健身要点。同时进展日常锻炼留意阐明，饮食与健身的关系，以及影响锻炼的其它各种要素。同时配合自助酒会。认购目的：经过有效公关和促销活动以及折扣优惠，在二期开盘前保守估计将有位以上意向认购者，保证开盘时认购人数。、吉林大学教职工。这部分人群拥有庞大的数量，大多为海外留学归来，了解兴隆国家居住情况，有文化有档次，因此，经常会对天安第一城一见倾心。目前曾经购买或认购者不在少数。目前情况：吉林大学本部及前卫校区有购买才干的教授和海外归国人士约有余人，是融创

38、上城等高校社区竭力争取的客户源。由于天安第一城入长时间较早，有相当的知名度和口碑，因此经过相当长时间的笼统积累，目前购买和意向认购的数量不断上升，如加以活动促进，在二期销售过程中，将有相当一部分人意向认购，成为二期开盘认购客户的重要一块。 针对措施：针对吉林大学客户源主要采用活动的方式加以引导，目前，正积极与吉林大学高层积极接洽，期望经过这一渠道直接与购房者对话，以天安品牌的实力、天安第一城的档次、新庭院TOWNHOUSE产品创新点使其了解、信任天安，同时针对有意向的客户，以个别的有机优惠直接促动成交。另外，可以思索以学述交流、研讨、论坛等方式使这部分人群真正了解天安，在心思上与竞争楼盘进展比

39、较，吸引客源。“全球村业主Party：专为外商公寓业主举行的活动，吉林大学的海归人士更情愿参与，将会有很好效果。资助吉大海归社团活动：由天安提供场地和活动用品，同时向其引见工程的优势和产品的内涵，增进了解。吉林大学业主及相关人士的联谊活动：更直接的约请吉林大学的目的客户，可以经过现有业主联络，参与档次和档次更高的聚会。认购目的：经过有效公关和促销活动以及折扣优惠，在二期开盘前保守估计将有位意向认购者，保证开盘时认购人数。、汽车贸易开发区私营企业主。此区域聚集了一群有相当经济才干的购房群体，他们对于别墅产品有相当的需求量。这部分人的数量有近千家。这部分人主要经过定向派送，向目的客户包括名车广场、

40、二手车市场传达二期信息，估计将会有位以上的认购量。、天安第一城一期业主。由于天安第一城二期推出创新产品，因此这部分人基于对一期的产品形状的不满足，而会选择一种更高层级的住宅产品。一期业主原有住房可以经过“全球村天安外商公寓进展投资，在同一期业主进展沟通中，压服其投资一期，购买二期。、长春市传统“富人区的再次置业者。这部人主要是集中在文化广场东部东朝阳路和东中华路一带的高干群体和居住在长春较早的规模社区富豪花园、长春明珠等的购房者。、知名商家会员：针对这部分客户群，利用卓展购物广场的杂志发布广告，估计会有大量的认购量。、零散客户：这部分客群主要是经过广告等方式了解天安第一城信息，对天安的品牌和天

41、安第一城的质量档次有所了解，一旦推出新产品，会很快吸引其到现场，但要经过销售时点的把握促动其成交。主要经过广告的方式。在开盘前将投放高密度的广告，覆盖各个媒体，开盘前约/的认购量未来源于此。七、天安第一城二期开盘活动一开盘的预备开盘的时机在何时开盘、开盘的前提条件已交纳排号金人数已满人；根据目前曾经排号的数量来看，从如今起经过一个月时间的广告宣传和活动组织，到开盘时的排号人数可以到达人以上不成问题；经过非正式选房对客户的预定情况有充分把握；对各竞争对手开盘时间、价钱充分了解；销售手续曾经完备；工程进度要求：修缮相对完好的看房通道，景观大道初具规模，中心会所开场开工，独立别墅外立面根本呈现，二期

42、工程接近封顶只需如此，才干使购房者对天安第一城有比较直观的完好印象，为看房提供便利条件。、开盘时机分析与竞争楼盘的比较 普通来讲，早于竞争对手开盘会有一定的益处。但天安第一城强大的品牌实力会对目的客户产生极大的吸引力，开盘的早晚对其购买不会产生很大影响。实践情况分析根据实践情况的判别，融创将在月底至月初开盘，由于工程进度的影响，他们很难抢在融创之前开盘，因此他们无妨后发制人：经过拦截式广告方式使竞争对手的意向客户产生等待，延缓成交，同时紧紧把握住他们的客户。时间：比较稳妥和把握的时间是年月日星期六、保证开盘销售的措施针对不同的客户群开展直邮、活动、广告等宣传手段，详见第六部分。经过产品推行会、

43、非正式认购活动，试探排号者对房型、价钱、能否签约的真实信息。活动及方法详见公关活动部分。开盘的政策、优惠措施一次性付款.折，按揭.折，一周之后取消折扣。前位签约者送中央空调一部，位签约者送立式空调一部，奖品视详细情况确定。老客户带新客户有额外优惠。、认购组织逐栋认购，认购终了之后再认购下一栋。参与开盘必需约定。参与认购者当场未能成交的，顺序号失效，排号金可退。二开盘活动方案之一、开盘方式天安第一城作为长春最为知名的高档社区，必需以本身独特的极具创意性的开盘活动，表现社区的档次性，同时也该当具有一定的惊动效应。不同于天安刚进入长春之时，如今天安地产和天安第一城的知名度都空前高涨，因此，开盘活动该

44、当留意在整体的档次上下工夫，不求人数的繁华，只求有效的认购人数，有足够的含金量。天安第一城二期新庭院TOWNHOUSE总量仅有套，二期产品总量不大但总价较高，该当防止那种“挤破门窗式和“半夜排队式，构本钱人独特的风格尊贵、档次、档次和与众不同。因此在开盘活动谋划时该当适度，力求稳扎稳打，有效促进成交，这一点主要在于认购的组织上。、开盘时间：年月日视认购数量调整上午：、活动场地：销售中心及广场、活动内容及程序庆典仪式：-：分钟主要内容为天安中国代表、华北区夏总、天安第一城卞总以及约请省、市、房地局指点致辞，以及传统庆典仪式。演艺节目：-：内容为进展模特扮演、乐器演奏、歌曲演唱等，让现场坚持一定热

45、度。认购活动：-：此部分与演艺节目同时进展，参与认购者按顺序号在现场就座，认购时分批约请进入售楼中心，表现出整个认购活动的档次性和高雅性。将认购者按产品类型分成三类； 每人为组进入销售中心认购； 不能签约者如有意向认购非首批房源，可以选择退定金或者重新排号。、前期预备人员约请本次开盘活动不求局面的过分繁华，仅允许限量的人员参与，除二期排号的人员外，仅有天安约请的少量政要可以参与。开盘前一周将向认购者和邀约嘉宾发出精巧的请柬和活动节目单，显现出活动的档次和社区的档次。场地布置在销售中心广场，现场布置出盛大、档次的风格，营造一种尊贵但更轻松更随意的气氛。前期宣传经过报纸、广播、电视传达开盘信息，制

46、造紧迫感，让人们去感受这种活动的档次和档次，从而对天安第一城也更有向往，也将促进更多的客户排号。综述：此种开盘活动重点在于详细的执行上，在现场制造一种紧迫感，优越感，力求一次胜利，到达开盘即告封盘的效果。三开盘活动方案之二活动创意一场史无前例的长春名流聚会！将开盘活动变成一场有档次的PARTY！这将是长春史无前例的一次开盘活动：选择在初夏的夜晚，霓虹掩映下的天安第一城销售中心广场，名车、名模交相辉映，身着盛装的先生女士手端红酒或穿行或围坐谈笑风生，优雅的萨克斯在晚风中荡漾一切参与开盘活动的人必需是天安第一城正式约请的，一切的人将以可以出席这样的PARTY为荣！此时此刻，人们将感遭到纯粹的欧美私

47、家聚会的情调，这也必将成为社会各界和媒体品头论足的超级新闻。开盘活动主题：极品永久鉴赏家开盘的内容绝对值得品味的人生盛宴本次开盘活动是以时装秀扮演和认购为主线的一场名流聚会和名品的赏析会，强调档次、轻松、风格和尊贵感，主要内容有：、主线贯穿全场，包括：超级名模秀：约请国内最顶尖的女模特，为开盘现场增光添彩。活动的前半场主要使模特的扮演。新品大认购：限量推出的天安第一城新庭院TOWNHOUSE将在开盘活动中名花有主！主要在活动的后半场进展。、辅线分散各处，包括：极品名车展：联络长春没有出现过的车型在开盘现场展出。如宾利等。国际名品赏：在长春没有销售店的国际著名服饰、洋酒、雪茄、皮具品牌等。自助品

48、酒会：提供价值不俗的红酒供客人品味，宾客还可以参与舞会和烤肉等极具兴趣的活动。惊喜大抽奖：凡胜利签约者将有时机博得万元以上大礼。、时间：-：活动相关事宜、人员约请表达尊贵和专属本次开盘活动仅允许限量的人员参与，除二期排号的人员外，仅有天安约请的少量社会公认的名流可以参与。开盘前一周将向认购者和邀约嘉宾发出精巧的请柬和活动节目单，显现出活动的档次和社区的档次。使被约请人员构成一种心思暗示这是一场只需社会上层人士才可以参与的聚会。、场地布置仿同欧洲上流社会的私家晚宴初步确定场地设置在销售中心广场，现场布置多彩的灯光，地上铺地毯，营造一种尊贵但更轻松更随意的气氛。、前期宣传社会名流引以为荣的少数人的

49、聚会经过报纸广播电视传达这样别致的开盘活动的信息，不过分夸张和自我吹嘘，而是以一种虚怀假设谷的姿态将现实说清楚，让人们去感受这种活动的档次和档次，从而对天安第一城也更有向往。、后期跟进留下一段地产传奇活动之后将联络媒体将此事件予以报道，让人们逼真感遭到天安第一城的与众不同，也真正将天安与融创的档次拉开，也必将有一部分人因此而趋向选择天安的产品。八、销售工具和现场包装天安第一城二期新庭院TOWNHOUSE认购及开盘期间需求预备丰富多样、独具个性、兼具文化品味的销售资料，主要包括楼书、DM、户型单页、月刊等，与广告宣传、公关活动、销售现场、园区实景相匹配，在客群心中建立以“文化庭院为中心的“新庭院

50、TOWNHOUSE概念。一楼书中心思绪：遵照从文化理念到具象事物，从庭院产品到整个社区的主线，将庭院文化提升到一定的高度。主题描画：天安第一城二期楼书文案总版数：P封 面庭院生活札记PP目录、新庭院TOWNHOUSE的建筑本原、新庭院TOWNHOUSE的个关键词、新庭院生活的重境界、新庭院TOWNHOUSE之“生活印象派、户型推介、值得分享的社区、天安中国地产产品主义实际者PP序：文明的历史，也是人类不断改动生活形状的创新史。在法国，从那些经过花匠精心修剪过的庭园里，他们体验到法兰西文化的魅力；在英伦三岛，透过庭院树影下的下午茶香，发现贵族庄园的优雅闲适；在北美，推开木制的门窗，让爽朗的清风由

51、后院直吹到前庭公元，新庭院TOWNHOUSE出现。人居文明的历史再一次被刷新、改写PP第一章：庭院笔记PP 东方的，西方的A：庭院，中解释为堂前之地，有延伸之意。从商代起，庭院即从音乐、文学、绘画中不断汲取营养，年来与中国文明共生、调和，是最具中国特征的居住方式之一。中国的庭院建筑随历史变化，逐渐与绘画、诗词、文学乃至音乐的精华相融汇，将人与自然的交流艺术地升华从民间的宅院，到官家的府邸，再到皇室的宫殿，中国古代的庭院从一开场就留意到了天地、自然与人事相交融的规律，并在明清两代开展到了空前的高度。B：国外的庭院住宅更为开放，也更注重自然绿色。假设是建在乡村的别墅，举目四望，绿色如海；即使城市中

52、的庭院住宅，也将房前屋后的空地填满绿草和鲜花，总是让生活充溢活力。在城市郊区和宽广的乡村，星罗棋布的庭院住宅，多是低层建筑，坡屋面、房前屋后及两侧的庭院以及别出心裁的庭院小品，构成了不同的风景。PP 新庭院TOWNHOUSE的建筑本原建筑的本质是一种文化，关于居住的文化。而文化本身就是神奇的，她就象一种气场，萦绕在时间与空间之中。当他们回溯新庭院TOWNHOUSE的本原，不难发现中西方传统庭院式居住方式对其诞生的深沉影响 正是由于有了这些文化的积累与沉淀，才培育了今日的天安第一城新庭院TOWNHOUS。凹空间论是以格尔德芬格尔的景观类型论及艄口忠彦的凹型景观论为根底的建筑空间论述。现实中的凹空

53、间并不仅限于完全的围合与封锁规划。在都市住宅中，凹空间多经过庭院住宅的方式得以表达。庄园：超大规模庭院正是居住者身份的意味，他们是十九世纪英国社会的骄傲。PP 新庭院TOWNHOUSE的个关键词自然的：文化的：“久在樊笼里，复得返自然。从陶渊明的诗中，可以寻到人类是如何地渴求与迷恋这种和自然携手相伴的日子、窗前开满鲜花的生活，还有红砖青苔月下小酌的庭院情怀。从容的：PP 新庭院生活的重境界上风位，绿树丛中邂逅阳光嵌入式庭院私家花园露台，清风PP第二章：庭院印象新庭院TOWNHOUSE之“生活印象派“第二章 庭院印象PP 阳光的味道出挑.米的客厅阳光花房，或者开阔至平米的独立阳光房，享用媲美加勒

54、比海或者夏威夷的奢华，轻啜一丝咸味的轻风，细品生活灿烂的味道。PP 露台上的风景露台、，假设这都不够，就加个大露台！新庭院TOWNHOUSE就是要满足城市上层的“不可理喻的愿望，与星辰对话，与自然亲密接触。观景在自家的顶层，独辟一方空间，仅有一椅即可：平米入口喷泉广场、平米绿地广场尽收眼底，米宽景观道、平米人工湖更可一览无余！PP花园与名流聚会，与自然闲谈花园的闲适想像某天：午后三点的阳光下，休假的闲情在空气里芊芊弥漫，生长出一种叫做“交流“的盼望就在堂前的花园里撑开一把太阳伞，沏一壶上好的绿茶，摆几样水果，邀邻居过来坐一坐，聊一聊！在天安第一城，我和他和她，有的是共同言语。庭院的专属在这里，

55、是我和家人的“大自然聚会厅，无论是传统的内天井式，还是欧洲流行的凹型围合式，都将专属、个性、自在、私密深深化在居者的门牌之上。新庭院TOWNHOUSE大隐PP他们无法改动人生的长度，但可以加大客厅的宽度。新庭院TH有多种开间客厅供您选择，.米、.米、.米在数字和现实之间，这个概念，您尽可以往宽了想：视野更远，阳光更近，思想更宽PP天井之中，天籁之音优美的琴音在指间划落，皎洁的月儿也泻下淡淡的光辉，静静的夜，远处隐隐喧嚣的城市，思想在此刻舞了起来。PP 第三章 庭院人家宅者，人之本，宅因人而生，人因宅得存，人宅相扶，感通天地。 第三章，庭院人家PP大隐完全动静分区，开场奏响尊贵生活第一乐章。极致

56、宽阔的客厅，身份于谈笑风生中彰显。私家内庭院独具匠心的巧思，表达“专属的非凡。由卧室步入书房，隐密的规划，让智慧沉淀，身心极度伸展。PP恋日天井将爱洒满每一处角落，故而感受通透与亮堂的存在。钢琴区，阳光伴随钢琴的舒缓旋律，跳动于您挥洒的指间。客厅开放而通向自然的超旷空间，烘托您对胜利的淡然。双越客卧，淋漓尽致发扬对人性的关怀。得体、别致而周到的主卧设计，突显贵族气味。PP境界独立区隔的错层客厅，您可将私家花园无限风景尽收眼底。花园平台，坐将无限自然揽怀，打动无边无界的浪漫。自在通透的开敞式厨房，让您心里溢满生活芳香。私家车库，为您的爱车度身定做“专有房间。PP值得分享的社区居者，一直无法脱离社

57、群P第一社区，分享国际生活天安第一城，天安中国投资在大陆开发的明星楼盘。长春独一规模性开设外商公寓的高质量社区。贝尔高林、法国PA、香港港力、南通六建等规划、设计、物业、施工方面的国际顶级公司联手打造长春第一高尚社区。今天，天安第一城曾经成为上层人士首选的家。以中国一汽为代表的国际化公司菁英，以吉林大学教授为代表的海归人士，以跨国公司员工为代表的外籍人士纷纷称誉并选择天安第一城。P中心会所，分享尊贵的社区配套。专业化细分，是社会提高的表现。天安第一城首开春城“社区多会所之先河，以“+系列主题会所博得高端置业者的青睐。中心会所、安康会所、水岸光合会所，以及平米的公建广场，将业主休闲、安康、文娱的

58、需求分布于各主题会所，做到功能齐备，各取所需。Pm景观大道，分享视野的豪奢美，是有区隔的，或者袖珍，或者大气。天安第一城，绝不吝惜每一片以“万平米或“公顷为计算单位的土地。米宽的楼间空地、米宽的景观大道。平米的绿地广场，平米的入口广场，平米的人工湖，仅仅是这些，便曾经足够在市中心开发一个中型楼盘！PP 天安中国地产产品主义实际者封底二新庭院TOWNHOUSE DMA面：天安中国【别墅系列】新品推出第一社区新庭院TOWNHOUSE终极置业者的第一选择天安中国，年专业打造上流人士居所，定位为南中国最好的别墅的南海鸿基花园、上海高档住宅天安别墅都为当地乃至中国流下住宅的传奇！天安第一城香港天安中国投

59、资旗下的明星楼盘之一。年，天安第一城以优良质量和独特档次建立“长春第一高尚社区的稳定笼统。对于天安第一城，远非西南高尚社区领跑者的身份可以定义，他曾经成为春城地产业的一面旗帜。 年，天安第一城推出天安中国别墅系列新品新庭院TOWNHOUSE，以更适宜长春人的造屋理念，打造别墅中的别墅，开启长春“别墅级居住时代新纪元！B面：主标题：长春天安创新产品新庭院TOWNHOUSE正式推出成熟领地|国际社区，分享上流生活。天安第一城，上风位，长春第一高尚社区。长春独一规模性开设外商公寓的国际化高质量社区。贝尔高林、法国PA、香港港力、南通六建等规划、设计、物业、施工方面的国际顶级公司联手打造。天安第一城，

60、上层人士首选的家。以中国一汽为代表的国际化公司菁英，以吉林大学教授为代表的海归人士，以跨国公司员工为代表的外籍人士纷纷称誉并选择天安第一城。尊贵配套|中心会所，分享丰盈生活。专业化细分，是社会提高的表现。天安第一城首开春城“社区多会所之先河，以“+系列主题会所博得高端置业者的青睐。中心会所、安康会所、水岸光合会所，以及平米的公建广场，将业主休闲、安康、文娱的需求分布于各主题会所，更匹配“管家式物业效力，做到功能齐备，各取所需，贴心贴身。至美园境|m中央大道，分享豪奢景观。美，是有区隔的，或者袖珍，或者大气。天安第一城，绝不吝惜每一片以“万平米或“公顷为计算单位的土地。米宽的楼间空地、米的中央景