云舍可行性研究课件

1、 贵州省江口县云舍组团旅游项目可行性研究（2013年9月）目录： 一 项目概况 二 区域旅游市场分析 三 市场定位 四 概念规划设计 五 项目开发及销售计划 六 项目经济测算 七 总结与建议目录： （1）项目位置 （2）宗地现状 （3）项目旅游资源分析一、项目概况项目位置云舍村本案位于贵州省铜仁江口县云舍村距离贵阳、重庆约400公里与张家界、凤凰处在同一旅游板块江口县城项目位置 本案距离江口县城5公里 随着杭瑞高速的开通，从铜仁市到本案只有40分钟左右车程 距离梵净山景区只有半个小时车程宗地现状 云舍村拥有丰富的古村资源，必须加以保护并打造成云舍最大特色： 旅游资源-神龙潭，造纸坊，河头庵都是

2、独特的资源，是未来旅游开发的重点 水系丰富但分布不平均，可引水到地块，增加景观元素 大量生态优良的山地和平地上的农田作为项目的生态资源 目前交通不便，没有固定的车行桥连接北部地块宗地现状沿河大道（复线）杭瑞高速508县道风雨桥村路交通 东西交通道路相对完善 南北向交通体系不够完善 进入地块的主要交通接点在复线上 现有村落内部体系相对完整项目旅游资源分析 巍巍梵净山下，幽幽太平河畔，坐落一宛若世外桃源般的自然村落，这便是被誉为“中国土家第一村”的江口县太平乡云舍村。云舍距江口县城5公里，距梵净山南山门9公里，全村总面积4平方公里，439户1717人中，98%的村民都是杨氏后裔，是江口乡村第一大寨

3、.云舍土家族仍然保留着自身民族的风情习俗，因而被称为“中国土家第一村”。目前云舍的旅游景点有：神龙潭、龙塘河、土家筒子屋、古法造纸坊、仙人洞、伴嫁歌、拦门酒等景点风俗。项目旅游资源分析-人文资源 神龙潭：在云舍村东边，流经一华里，注入太平河。神龙塘之所以神秘神奇，千百年来历史均有记载。贵州通志：“云舍泉在（铜仁府城）省溪北十里。岁旱，祈祷即雨。”道光铜仁府志称：“云舍泉（省溪司）北十里，岁旱，血涂之，即雨。”神龙潭总结起来有三奇：一是深不可测；二是能预报天气；三是不定期的泉水倒流。龙塘河：龙塘河由神龙潭水顺流而成，堪称世界上最短的河之一。泉中及河中特有的珍稀鱼类，及每年六、七月江鱼逆流而上，回

4、游神龙塘的奇景，更增添了神龙塘的神秘、神奇色彩。真可谓是“梵净山下神龙泉，神奇神秘纯自然” 轰鸣泉：在神龙潭约左侧30米处有一泉，泉水是靠声音控制的。人想用水，大叫一声“水来”，水即出；用完后，水即回。 土家筒子屋：云舍的古民居多是以桶子屋、三合院、四合院为主的干栏式建筑，翘角白沿，廊椽相接，青瓦若鳞，气势辉宏，十分古朴壮观。特别是吊脚楼各色各样的雕花栏干，虽被岁月的烟尘熏得黢黑，但巧妙的构思，精湛的工艺，着实让人叹服。在造型设计上，有方、有圆、有斜、有万字格、有福寿图、有花卉、有动物及各种水果皆入画图。虽千差万别，但均栩栩如生，充分体现了历代土家族人民的勤劳智慧和对生活的热爱与追求。 古法造

5、纸坊：土家人的祖先拜蔡伦为师，精学造纸，几百来年延用至今。项目旅游资源分析-人文资源仙人洞：传说云舍土家族的祖先们原居住在省溪司，通过几代人的辛勤劳作，家族不断强大，但却很难找到一块更好的地方，让后人居住，于是杀猪宰羊祈求上苍，仙人们看到他们如此忠诚，便将原居住的云舍，让给他们建造新居，自己却退居后面的山洞里，故称“仙人洞”。四十八脚庵第一脚庵：旧时人们到梵净山朝拜，要拜五大皇寺、四十八脚庵，云舍下河头庵是朝拜人烧第一柱香的庵，在此烧了第一柱香后，才起步登山朝拜，相传能保一路平安。久旱潭涨水、久雨水回流：神龙潭每遇天旱，潭中会忽然涌出大水，蔚为大观；而每遇久雨，潭中水下沉，呈倒流之势。巷道似迷

6、宫：各个筒子楼之间相互串联，构成一体，巷道相通，外来人若没有向导几乎走不出去。也是因为如此，从来没有土匪敢于踏步云舍，多年来保有了一方静土。拦门酒：有贵客来访时，云舍全寨人身着盛装，吹着唢呐，打着响鼓，唱着欢歌，远在寨门迎接，并由长者端着米酒，送到贵客嘴边，喝尽后才让客人进寨，以示对贵客的隆重欢迎。 红蛋吊坠：用红线绑一红鸡蛋，编成吊坠饰品，拦门时戴在客人胸前，以示对客人吉祥、发财的祝愿。 伴嫁歌：土家女出嫁前一晚上，待嫁姑娘的亲人和朋友，为表达惜别之情，在堂屋摆两张大桌，媒人坐一边，姑娘的小伙伴坐一边，共唱伴嫁歌，以祝姑娘未来幸福美满。 劝酒歌：是土家人待客的一个最高礼仪，对于尊贵的客人，土

7、家人用歌声加美酒，来表达对客人的欢迎和祝福。项目旅游资源分析-人文资源太平河神龙潭 项目旅游资源分析水系太平河神龙潭资源评价： 现状水源丰富 神龙潭景观特性突出 渗透到田野的支路水系繁华，是良好 的农业灌溉基础建议： 保留现状景观水系，可向东西两侧扩展延伸 支系结合农业产业整合成完整的灌溉体系 项目旅游资源分析农业资源评价： 农田地势比较平坦，面积大 原有的农业产业基础较好，已有葡萄园 在复线路边，区位优势明显建议： 农田地块展示性强，原有的基础设施较完善,发展现代农业。项目旅游资源分析造纸工坊温室大棚土家风情表演场及村委会土家民族文化中心学校酒家客栈现有旅游资源评价： 特色民俗风情功能主要分

8、布在神龙河两侧 服务型功能需要完善建议： 可考虑打造沿河特色服务区 整体考虑服务体系分布，完善区域功能民居项目旅游资源分析自然景观资源评价： 本项目四周群山环绕，外围有太平河，内部有神龙潭，有山有水，风景优美 （1） 区域旅游市场背景分析 （2） 云舍旅游区市场现状分析 （3） 项目竞争力分析 （4） 项目客源市场分析 （5) 市场预测及目标二、区域旅游市场分析区域旅游市场背景分析贵州旅游市场分析 旅游消费将成为我国主要休闲消费方式，随着国民经济蓬勃发展，旅游消费将成为我国居民主要的消费方式，贵州旅游业都以空前的速度稳步前进，旅游活动更加大众化，社会化，这为贵州旅游提供了广阔的市场发展空间。近

9、几年，随着经济的发展，政府大力支持区域服务业和旅游业的发展，贵州每年接待入境游客及总接待游客数量均逐年增加，旅游收入占国内生产总值比重加大；2010年贵州旅游业收入占国内生产总值达到23.5%，旅游业成为贵州经济发展的支柱产业；伴随着西南地区旅游资源的开发，十二五规划以及贵州地区国际国内知名度的提升，越来越多的游客走进贵州。区域旅游市场背景分析铜仁旅游市场分析 2012年贵州省城城镇居民储蓄突破一万亿元，达到10326.7亿元，铜仁市居民储蓄2009年突破100亿元，之后每年以近百亿的数额增加，2012年达到568亿元。区域旅游市场背景分析铜仁旅游发展目标 以自然生态，佛教文化和民族风情旅游为

10、核心，构建文化体验，生态旅游和休闲度假产品体系，努力把梵净山文化旅游经济圈建成生态与文化高度融合，高氧低碳的复合型文化旅游经济圈，使梵净山成为贵州乃至西南地区的龙头旅游区，国家级营养健康产业示范区，世界级生态旅游和佛教文化旅游目的地。 铜仁旅游发展总体目标以自然生态、佛教文化和民族风情旅游为核心 核心产品体系文化体验生态旅游休闲度假使梵净山成为贵州乃至西南地区的龙头旅游区 国家级营养健康产业示范区世界级生态旅游和佛教文化旅游目的地打造梵净山六大基地全国生物多样性科考修学体验旅游基地全国营养健康产业基地全国山地旅游休闲度假基地全国山地特种体育旅游基地全国自驾与自助旅游基地区域旅游市场背景分析铜仁

11、旅游市场规划 依托梵净山的生态文化资源，将江口，双桃，印江三县旅游资源整合，构建生态名山和佛教名山，形成环梵净山生态休闲度假旅游区铜仁市五大重点旅游区以梵净山为核心生态休闲度假旅游区以铜仁市十里锦江、九龙洞为中心的都市休闲旅游区以乌江山峡百里画廊为重点的乌江文化、傩文化和土家文化旅游区以石阡温泉群为主体的温泉休闲度假旅游区以思南喀斯特国家地质公园为支撑的自然与人文旅游区以铜仁市十里锦江、九龙洞为中心的都市休闲旅游区。利用锦江、舞阳河与九龙洞国家级风景名胜区、万山国家矿山公园的品牌效应，将铜仁市与万山、玉屏联线组团，构建黔东北旅游中心城市、黔湘渝结合部旅游集散地、山水景观城市和休闲度假城市。以乌

12、江山峡百里画廊为重点的乌江文化、傩文化和土家文化旅游区加大对乌江画廊景区、麻阳河景区的建设和开发，结合德江傩文化和扶阳古遗址旅游，构建乌江文化旅游区。以石阡温泉群为主体的温泉休闲度假旅游区加大对石阡温泉群旅游区、佛顶山景区、湿地公园鸳鸯湖景区基础设施，保护和改造石阡万寿宫古建筑群，石阡温泉度假旅游区。以思南喀斯特国家地质公园为支撑的自然与人文旅游区推进对思南乌江喀斯特国家地质公园建设和开发，挖掘思南码头文化和盐埠文化，构建思南自然与人文旅游区。区域旅游市场背景分析梵净山旅游发展规划环梵净山旅游区环梵净山金三角文化旅游区铜仁市主要旅游资源节点：（重点建设项目）覆盖江口、松桃、印江县的环梵净山旅游

13、区；思南、石林、乌江画廊的景区；石阡温泉、民族村寨、佛顶山等景区。环梵净山旅游区景点：梵净山国家级自然保护区；太平河省级风景名胜区；佛教文化苑；寨沙侗寨；团龙民族文化村；云舍土家族民俗文化村。各级政府政策支持区域旅游市场背景分析 近几年从中央到省市等的各项政策支持，对贵州做大做强旅游产业，提供有力的支持，2012年国发2号文件的出台，更被看做是贵州全省，铜仁市旅游业崛起的契机。国发2号文件，助推贵州旅游业大提升，有效提升铜仁旅游业升级。2012年1月12日，国务院颁布关于进一步促进贵州经济社会又好又快发展的若干意见即国发20122号文件。明确了贵州的“战略定位”之一是：“文化旅游发展创新区”，

14、将贵州建设成世界知名、国内一流的旅游目的地、休闲度假胜地和文化交流的重要平台。建设黄果树、梵净山、雷公山等精品景区，培育“爽爽贵阳”、“梵天净土”、等一批旅游休闲度假胜地，支持梵净山等符合条件的地区申报世界自然遗产。国内宏观政策环境支持铜仁旅游产业做大做强2009年出台的国务院关于加快发展旅游业的意见，为旅游业提供了强有力的政策支持。近几年国家出台的25项重大区域战略中，旅游业成为推进战略举措的重要内容，这些宏观重大战略政策将在“十二五”时期进入建设和成熟的关键阶段，成为铜仁市旅游业，加快发展的坚定支撑。各级政府政策支持区域旅游市场背景分析深入实施西部大开发战略，为铜仁旅游提供了有力的政策支持

15、。中共中央国务院关于深入实施西部大开发战略的若干意见，使西部大开发战略进入了加速发展的新阶段，鼓励西部省区市着力发展有自己特色的产业。在新一轮西部大开发中，国家投资的六大重点片区之一的武陵山区发展重点包括交通和旅游，而铜仁市属武陵山区范畴，这为加快铜仁市（梵净山）旅游发展提供了有力的政策支持。贵州省委省政府高度重视旅游产业发展贵州省委省政府提出了“十二五”期间要把贵州建成旅游大省，在省委、省政府高度重视旅游发展的大格局下，贵州旅游业迎来发展最快、发展最好的时期。贵州旅游业在全国地位明显提高；省内旅游业发展的氛围浓厚，合力增强，总体质量进一步提升；旅游宣传取得重大突破，贵州旅游在全国市场成为了新

16、的亮点和热点。各级政府政策支持区域旅游市场背景分析完善的区域立体交通体系加快了铜仁市旅游业的跨越式发展“十二五”期间是我国、也是贵州省和铜仁地区完善构建区域立体交通网络的关键时期。以道路交通为核心，航空运输为重点，铁路及水运为补充的梯级式、立体式的交通网络基础设施建设，特别是加快大兴机场改扩建、杭瑞高速公路、渝怀铁路复线建设、乌江航运等重大项目建设，将大幅缩减来铜游客时空距离，全力彰显高铁时代的“同城化”效应，这对铜仁市旅游业的发展，无疑会起到极大的推动作用。区域旅游市场背景分析中国休闲度假旅游房地产介绍 问题的发现世界卫生组织数据全国各类精神疾病患者人数在1亿人以上精神疾病发病率已占我国所有

17、疾病发病率总数的20%世卫组织还预测未来20年中国的这一比例将增长至25精神抑郁症多见于社会层次高、经济条件好、处于剧烈竞争中的人群原因：城市的高速发展与竞争加剧，随着财富增长同时带来了群体的失眠、焦虑、抑郁、神经衰弱、焦虑、精神分裂症等城市精神疾病迅速增加区域旅游市场背景分析中国休闲度假旅游房地产介绍 机遇与突破经济高速发展带来的症结：大中心城市群体财富增长了，可是身体与心灵的健康出现问题了！我们究竟要什么样的生活？区域旅游市场背景分析中国休闲度假旅游房地产介绍 机会的发现 以生态为健康基础，佛教为精神支柱，当地民俗为体验元素，从独特性，权威性与唯一性，以健康养生上升到心灵健康养生作为核心目

18、标与独特的竞争力。中国健康养生度假产业必将进入高速增长期，发展潜力巨大健康生活模式转变机遇城镇化发展机遇休闲度假消费机遇健康养生度假产业区域旅游市场背景分析中国休闲度假旅游房地产介绍 国内的情况阶段时间发展趋势阶段概括兴起80年代观光旅游休闲度假为改变旅游基础设施（主要是酒店）落后于国际旅游业需求的状况，大量引进外资、独资、合资、合作经营的、为旅游服务的酒店式当时休闲度假旅游房地产发展的主流繁荣90年代初休闲度假房地产进入了一个新阶段，在房地产全面升温的大城市，投入大、占地规模大、区域经济影响显著的旅游度假区开始开发建设调整90年代中后期大型的旅游地产如酒店、游乐设施、旅游购物中心、度假别墅等

19、的开发受到了政府严格显示，休闲旅游房地产项目进入低谷。但这个时期出现了上海新天地等主题型城市旅游地产的精品项目平稳21世纪以来中国房地产过热，呈现泡沫化趋势，政府加大政策上的宏观调控，但随着休闲度假时代的到来，旅游房地产的发展进入相对快速发展阶段，休闲度假旅游房地产项目也随之升温阶段人均GDP（美元）休闲方式休闲人群休闲场地休闲度假发展阶段及趋势起步1000-2000喝茶、打牌等世俗休闲方式普通市民就近的室内或茶馆大众型观光旅游需求将急剧膨胀发展2000-5000温泉、高尔夫、游艇、生态等主题休闲为主富裕阶层休闲度假景区休闲需求急剧增长，形成对休闲的多样性需求和多样化的选择成熟5000以上全民

20、、全方位的休闲生活所有市民休闲主题区、度假村度假需求规模化产生全民“休闲时代”到来，休闲度假正在成为一种生活方式根据世界休闲组织预测：2012年，中国人均GDP升至6100美元预示着度假的需求规模化产生，旅游度假正成为国人的新生活模式。区域旅游市场背景分析区域旅游市场背景分析梵净山景区介绍梵净山风景区位于贵州省东北部，占地约500平方公里，佛教历史文化悠久地理位置：梵净山风景区位于位于贵州省铜仁地区江口县，距离贵阳市约430公里，距铜仁市约70公里，毗邻凤凰、张家界景区，与重庆市南部接壤景区简介：位于黔东的梵净山占地约500平方公里，海拔2572米，坐拥月境山、凤凰山、红云金顶、蘑菇石等著名景

21、观，以及历史悠久的佛教弥勒道场景区特色：不仅是梵净山一座保存着众多古老珍惜物种的风景名胜，更因其“佛教文化”而成为西南地区著名的千年佛教名山客群来源：目前，黔湘渝鄂四省是该旅游区客群的主要来源地，未来，将打造成为吸引全国乃至世界各地游客的旅游中心梵净山风景区梵净山梵净山景区介绍区域旅游市场背景分析梵净山，一个在国内及国际市场迅速崛起的旅游胜地五大宗教名山之一，弥勒道场，宗教地位不低于其他四大名山中国国家级的自然保护区，国家级保护动物黔金丝猴联合国人与生物重要成员之一山水风光：以“蘑菇石”为名片的梵净山，坐拥月镜山、凤凰山、红云金顶、老鹰岩、献果山等多处目酣神醉的山水风光弥勒道场：宋代佛教开始传

22、入梵净山，至明初，梵净佛教业已兴盛，正式得名为“梵净山”，俗称“大佛山”。庙宇、碑石和摩崖、奇峰经石、佛光幻影、观音洞、九皇洞等代表着佛教文化的景点，遍布整个景区，禅意浓厚梵净文物 ：千年佛教文化滋养下的梵净山留下了众多历史文物，如明宣德炉、舌简地卷、古法造纸坊遗址、下茶店碑等，为旅客带去独特文化体验区域旅游市场背景分析梵净山年旅游接待人数 根据梵净山旅游发展有限公司2012年上市申报公报资料显示，2012年梵净山景区年接待游客容量为26万(索道处），接待人次同比增长12%。 2013年以来，以清明节当天较高峰值4000人平均计算，那么由此预测2013年梵净山游客的年接待人次将超过140万人次

23、。但考虑到景区淡旺季的平衡，以及通过各种途径进入景区的客源，权衡以上数值之后，2013年接待游客预计为此在60万人次。区域旅游市场背景分析梵净山景区与本案的关系：梵净山兴，则本案兴，本案发展脱离不了梵净山未来旅游增长潜力 80%以上的游客会从江口太平河沿线上梵净山，这给本案带来机遇 2012年江口旅游人口与旅游收入同比增加35%与46.5%,未来增长潜力巨大区域旅游市场背景分析 总结： 全民“休闲时代”的到来，休闲度假以成为一种生活方式 贵州旅游发展迅猛，旅游接待人次,客源量及旅游收入均实现较好的发展态势 梵净山旅游市场呈现爆发性增长态势，本项目的发展必须依靠梵净山景区 近几年从中央到省市等的

24、各项政策支持，对贵州做强旅游产业，提供了有力的支持，特别是2012国发2号文件的出台，更被看做是贵州全省，铜仁市旅游市场崛起的契机云舍旅游区发展现状开发现状 云舍村的现状主要是村委会在新农村建设中对云舍村的修整。主要对土家筒子屋进行了维修，完成了280户土家屋脊改造，建设土家生态墙900米，集中修建了卫生牛圈37间。群众植树3000余棵，建成绿色通道400米，对龙塘河上游400米河堤进行了治理，安装路灯7盏，改造古巷道3000余米。云舍村已逐渐发展成为了一个集旅游、度假、休闲、体验土家民族风情于一体的旅游专业村寨。 同时，发展了养殖业，及种植业及兴建了许多农家乐，逐步形成了以旅游业为龙头，多种

25、经济成分并存的产业发展格局。 云舍村旅游发展空间巨大，但各项服务设施不完善，需引入外部资本进行开发。云舍旅游区发展现状旅游收入来源： 云舍村现有的游客主要以本地为主，外地游客很少，有待开发。 现有的旅游收入主要依靠农家乐及养殖业及种植业。项目竞争力分析-体系外周边旅游市场分析-大明边城作为一座文化之城、故事之城、体验之城，又是西南最大的综合历史文化景区。大明边城已然成为展示贵州六百年历史文化的重要窗口。2012年大明边城荣获贵州省首批“省文化产业示范基地”称号 。区位：大明边城景区，位于贵州省铜仁市东郊，于水晶阁沿锦江右岸展开。占地面积：旅游区总面积约56平方公里，总建设面积3000亩，总投资

26、11.9亿元，毗邻“五大佛教名山”贵州梵净山、“中国最美丽的小城”湖南凤凰古城及“世界自然遗产”张家界。特色：整个景区以“明”史为据，以“明”文化为内涵，以“明”军事为主脉，以贵州民族融合的地方特色为背景，注重对明朝以来贵州600年历史文化的挖掘，景区划分为广场演艺、市井文化等八大文化体验区块,集“吃住行游购娱”及“休闲、养生、体育、影视”等为一体，包括城门广场、麒麟府、九龙洞府、传统龙舟赛事娱乐中心、中华美食长廊、梦幻剧场等景点，景区于2012年5月1日试运营。项目竞争力分析-体系外周边旅游市场分析-大明边城 2012年10月1日，景区正式开园运营。据统计，开园以来，游客共计30万人次，景区

27、购票收入近3000万元，仅在“十一”黄金周期间，实际购票人数就达2.8万人次。客源地主要为贵阳、本市及川、渝、湘等。 2012年11月17日，十八大胜利召开后的第一个周末大明边城迎来两批来自湖南凤凰的旅游团队。大明边城国家4A级景区已成湖南游客青睐之景点。 2012年12月17日，大明边城迎来来自宝岛台湾的游客。该批游客为台湾经贸文化参访团，这次回大陆的目的就是以旅游的方式促进两岸的经贸文化交流。在游览大明边城的过程中，大明边城向游客展示了贵州神秘多彩的历史文化，丰富的民族文化。大明边城打造的是一座故事之城，文化之城，体验之城。并展示酒乡酿酒的工艺流程，游客品尝贵州的美酒。在晚上的篝火晚会上，

28、游客与演员们进行互动表演。项目竞争力分析-体系外周边旅游市场分析-大明边城 一期核心景区划分为边城广场演艺区、边城市井文化区（含五角大楼剧场）、边城军事体验区、边城水师龙舟营、大明水寨锦江渔文化区、大明酒庄、水上乐园区和儿童社会经验区等八大文化体验区块。 二期项目属于休闲养生度假区；三期将以“西南影视文化基地”打造影视文化产业相关衍生产业。项目竞争力分析-体系外周边旅游市场分析-大明边城优势：交通便利：大明边城景区，位于贵州省铜仁市东郊，距铜仁市中心仅两公里，贵阳机场大巴可直抵铜仁，旅游火车专线开通。国家和地区政策：政府制定出台相关政策，如铜仁市旅游产业管理暂行办法，为铜仁市旅游产业发展提供了

29、依据，为大明边城景点开发提供支撑。丰富的文化旅游资源优势：悠久的明朝历史文化和民族风情为大明边城提供看点。开发空间广阔，景点集群密度大。除本景区景点，大明边城景区，能优化大西南旅游格局，形成去梵净山看佛文化、去张家界看自然景观、去湖南凤凰看古城、去大明边城了解贵州600年历史文化！劣势：本地文化旅游产业仍然处于起步阶段，旅游基础设施较差、产业基础薄弱、旅游方式单一、结构不合理、对文化的挖掘不够，未能很好地发挥文化旅游资源所孕育的巨大潜力，没有把旅游资源优势转化为经济优势、发展优势。对文化的研究、挖掘不够，文化现象比较散乱，文化主题不明确，有许多优秀民族文化、历史文化只能从导游的介绍中听到，但不

30、能看到，旅游娱乐的魅力不够。配套设施不齐全，如公路质量等级差，餐饮未能形成本地特色，居住地小，服务不周。 项目竞争力分析-体系外周边旅游市场分析-凤凰古城烟雨张家界古城博物馆熊希龄故居黄龙洞美景奇梁洞美景虹桥崇德堂南方长城沱江泛舟杨家祠堂东门城楼万寿宫德夯苗寨作为一座国家历史文化名城，凤凰的风景将自然的、人文的特质有机融合到一处，透视后的沉重感也许正是其吸引八方游人的魅力之精髓。古城素有“中国最美的小城”之誉和“画乡”之称，多处景点建筑保留着原始摸样。凤凰古城著名旅游景点有北门城楼、北门景区、朝阳宫、陈氏宅院、大成殿、吊脚楼、东关门、东门城楼、东门景区、复汉流血义士冢 、靖边关、南华山国家森林

31、公园、沙湾景区、沈从文故居、天王庙、沈从文墓地 田家祠堂、跳岩、沱江古街、万寿宫、文昌阁、西关门、遐昌阁、熊希龄故居、杨家祠堂、南长城、准提庵等凤凰古城依山傍水，紧邻沱江而建，吊脚木楼布满山坡，清浅的沱江穿城而过，红色砂岩砌成的城墙伫立在岸边，南华山衬着古老的城楼，城楼还是清朝年间的，锈迹斑斑的铁门，还看得出当年威武的模样。 项目竞争力分析-体系外周边旅游市场分析-凤凰古城历史城镇旅游越来越受到社会关注，已经成为当今旅游业发展的一大趋势。凤凰古城吸引着世界各地的游客,其旅游发展中必然也存在一定的优势和劣势。优势： 积淀深厚的历史文化底蕴 风光旖旎的自然人文景观。凤凰山清水秀，名胜古迹众多，自然

32、景观，人文景观独特，古城风貌全整。 古朴浓郁的地方民族风情 区位突出，交通便利。地理位置可概括为：“西托云贵，东控辰沅，北制川鄂，南扼桂边”。劣势： 凤凰旅游企业规模小，品牌意识差，市场竞争力弱，尽管发展较快，但与其相邻省市的其他旅游景点相比还有很大差距。其具体表现在： 结构单一，旅游产品开发还很不够。凤凰旅游产品的开发依然停留在观光的层面上，缺乏新兴增长点，忽视了游客对参与度、休闲度的诉求。 从旅游的基础设施看，旅游管理与服务欠缺，配套设施不健全，旅游投资项目开发尚未完全市场化，绝大多数景点建设依靠政府投入。 从旅游投资环境看，政府投资政策导向、支持力度还不能有效带动凤凰旅游业的发展，而且信

33、息的滞后、生产要素流通不畅成为制约旅游业发展的又一障碍。 资金紧缺的“瓶颈”制约，一直影响着凤凰旅游资源的开发水平，凤凰大多数旅游项目仍处于一流的旅游资源、二流的旅游设施、三流的旅游服务状况。 从抗外界干扰的能力来看,凤凰县生态系统的抗干扰能力是大多数生态系统中最低的。这里的生态系统非常敏感和脆弱，生态系统很容易被人为活动破坏。 从历史人为的因素上来看，由于时间相隔太久，凤凰很多历史遗迹已遭受破坏,甚至不复存在。 项目竞争力分析-体系外项目发展旅游休闲面临的竞争和机遇周边省市热点旅游休闲资源竞争：同处武陵山区的“张家界风景区”和湖南“凤凰古城旅游区”，以其独特的自然资源和成熟的为公众所知的优势

34、，将对本项目的旅游休闲市场，形成较大的压力。从客群和自然资源的属性、以及旅游线路的开辟营造上，本项目与周边知名旅游休闲目的地相比都处在起步阶段，将面临着线路整合、资源整合、市场营销、公众知名度等方面的竞争压力。本项目同区域内的旅游休闲项目的竞争：同处环梵净山“金三角”旅游区的思南旅游区、石阡旅游区各以不同的旅游休闲产品，在区域内形成差异化发展，虽然同属大的旅游片区，但是对本项目而言，将分流较大部分客群。竞争因素以国发2号文件为代表的一系列支持贵州旅游产业的政策将为本项目打造全国知名的“旅游休闲目的地”、“休闲度假胜地”提供支持，同时贵州十二五旅游产业规划，新一轮西部大开发，都对培育和发展“梵净

35、山”成为旅游度假胜地提供了资金和政策扶持。随着项目区域内，日益完善的交通体系，以杭瑞高速、大兴机场为体系的立体交通网络，将极大的助推本项目的发展。随着人们对旅游休闲度假的个性化和多样化需求，项目区域内原有的旅游休闲体系，已经不能满足人们的多层次需求，人们更注重那种体验性、互动性、休闲娱乐性强的旅游休闲度假项目，而这为项目迎来了极佳的入市时机。发展机遇项目竞争力分析-体系内基本思路： 在贵州“十二五旅游发展规划”中梵净山的定位是“山上生态旅游，山下休闲度假”。本项目属于环梵净山风景区，通过分析梵净山现有配套设施及服务设施的不足，指导云舍进行差异化竞争。 项目竞争力分析-体系内34%61%5%差一

36、般好游客对景区住宿好评率极低 游客在景区住宿需求强烈； 但景区酒店的整体接待能力较低；另外在访谈中发现： 酒店价格在旺季较高； 酒店服务质量较低； 酒店管理较为混乱； 酒店品种和类型较少；景区住宿发展问题游客关注于景区配套比重27.7，居第四14.9%27.7%34.0%36.2%38.3%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%医疗配套度假酒店生活餐饮交通设施娱乐配套项目竞争力分析-体系内低档和中档酒店为目前来梵净山旅游客户主流选择为提升酒店吸引力，将农家旅馆提升为特色经济酒店，改建和新建34星级特色主题酒店高档品质度假酒店淡季入住率低，市场风险大目前游客住宿选择以低档旅馆

37、和中档星级酒店为主酒店入住消费偏重于经济型酒店来梵净山的游客计划消费以300500元为主 项目竞争力分析-体系内问题1：餐饮摊点布局较为混乱；问题2：餐饮品种单一，无特色；问题3：餐饮设施较少，多为流动餐位，缺乏统一管理；游客对景区餐饮评价较差大众可接受的高效优质的快餐肯德基华侨城景区餐饮经营较好的餐馆迎合主体客户群香港客户的粤菜馆景区特色餐饮 走优质高效的快餐化道路；着重于区域特色菜肴的推出；餐饮消费的高质低价；发展方向一设施打造状况特色餐饮： 大众餐饮馆 发展方向二景区高档主题餐饮挖掘主体客户群的餐饮需求贵州成熟的特色高档餐饮可以进行相应的嫁接；体现异国情调的特色餐饮；区域本地的特色餐饮；

38、特色餐饮：药膳馆 全素斋 异国美食 项目竞争力分析-体系内梵净山游客对景区现有娱乐项目反馈 景区游客的现场访谈“来了这里主要是看山和纳凉，其它的没有什么，这里的没有什么好玩的”“一家游客来了，年轻的人可以去爬山，但是老年人没有地方去玩，玩的东西也不好耍”游客对景区娱乐满意度低娱乐项目问题清单：问题1：娱乐设施单一，且设施的接待力有限；问题2：娱乐设施没有文化，没有特色；问题3：娱乐设施的客户覆盖面不够广阔；问题4：娱乐设施在晚上没有效设置，晚上活动不够丰富；娱乐设施的发展思路1、针对不同客群设置娱乐产品根据不同客户群设置有针对其需求的特色旅游产品，一方面扩大景区客户群，另一方面是塑造区域特色的

39、娱乐产品提高设施利用率2、增加娱乐多种设施3、增加景区文化活动和设施的文化性4、增加设施的接待能力5、设施的接待能力较差 目前梵净山及周边的旅游地产开发处于初始阶段，“梵街”作为以度假物业+商业为主的旅游地产项目，销售情况良好。 “梵街”别墅：CEO环岛独栋别墅，仅6套。 项目竞争力分析-体系内选取此类模式的关键是地产价值的早期市场实现，但梵净山目前旅游开发水平不足以支撑区域的大规模地产开发梵净山旅游地产分析项目名称产品类型产品客户群体物业等级梵 街度假物业+商业环岛独栋别墅、星级酒店、商铺、度假公寓。中高端中高级项目及周边高档旅游酒店较少，上档次的仅有四家：梵净山国际会议中心，龙泉圣景，新都

40、梵苑假日酒店（2013年开业），栖溪度假酒店。梵净山及江口县周边酒店商务接待能力和会议接待能力较薄弱服务客户的综合性能较差。现有酒店客房类型单一，不能满足高端度假客群需求。数十家企业集团看好梵净山周边市场，其中在建的有鸽子花大酒店、梵锦山庄五星级酒店等。梵净山酒店市场分析酒店名称地址概况类型客房数量房间类型价格会议接待能力管理公司（投资公司）梵净山国际会议中心梵净山景区旁梵净山国际会议中心由旅游、观光、休闲、会议、住宿于一体，与碧水青山等生态有机融合形成了田园景区、会务休闲区、专家配套区、动植物科研养殖区等多个主题区域。商务型、度假休闲型51间商务标间、套房标间：488元/晚；套房：888元/

41、晚小型会议中心深航酒店管理公司龙泉圣景毗邻龙泉禅寺以中国传统寺院为建筑风格，是集参禅、度假、养身为一体的酒店。度假酒店112间商务标间、单间、套房标间：419元/晚；单间：499元/晚；套房：999元/晚可容纳250人的大型多功能会议厅、4个小会议室新都梵苑假日酒店距梵净山南山门咫尺以中国传统文化风格为主，拥有会所、洋楼、别墅、百味坊食府、宴会厅、西餐厅、会议室、商务中心、健身中心、亲水生态酒吧、佛教茶道苑、苗药足疗、梵界商街等服务设施。商务型、度假型酒店标间、单间、独栋别墅、酒店联排别墅未开业广东省惠州市百利宏控股集团栖息度假酒店梵净山山门黑湾河景区栖溪度假酒店是铜仁东太集团旗下梵创旅游板块

42、的下属企业，店距梵净山入口大门约300米。一期工程为梵净山国际旅游酒店，酒店建筑面积7558平方米，包括大堂、客房、餐厅、会议室等，拥有客房98套，采用中国传统园林建筑的布局方式。度假酒店98套标间、单间市场价：800元/晚；折后：400元/晚拥有小型会议室铜仁东太集团 梵净山目前酒店接待能力不足于满足景区日益增长的客户需求 项目竞争力分析-体系内 梵净山整体商业档次处于低水平状态，消费层次尚以大众消费为主，同时缺乏高端消费场所。 梵净山现有商业有两大类：1类是，低端商业。此类商业随着景区的开发而形成，主要以中底等次的餐饮、小购物、特产超市为主。2类是，由梵街打造的 “梵净山”山门商业综合体。

43、此商业业态组合较丰富，拥有美食街、购物休闲商业街、酒店等业态组合。江口县在售商铺铺位均价商铺价位（元/）位置沁园江山20000江口县政府广场柏子林片区恒泰金港25000江口县三星西路江上明珠22000江口县三星路坝上片区梵净山现有商业分析商业名称基本情况定位档次消费层次商业业态组合已入住（签约）商家前期形成的普通商业此类商业属于随梵净山景区开发而已形成的包括小商超、餐饮、酒店及农家乐等低等次低档次业态单一：基本的餐饮、农家乐客栈、小商超随景区开发进驻或政府招商投资开发梵 街由贵州鸿润置业开发的“景区型”山门商业综合体中等档次中等以上档次业态相对丰富：拥有美食街、以及集购物休闲为主的商业街、酒店

44、等业态组合贵州紫袍玉、梵天素心白茶、牙舟陶等文化特产专卖店；凤凰心斋就把、梵韵缘中西餐厅等餐饮；以及新都梵苑度假酒店 项目周边商业开发处于低端商业与综合商业交融阶段，目前梵街是周边具有多种业态组合的商业体。调研显示，江口县城的商业业态价格均价在20000元/平米-25000元/平米之间。项目竞争力分析-体系内项目竞争力分析-体系内总结: 梵净山旅游景区目前还停留在观光阶段，各项服务设施配套不完善，娱乐项目单一，不能满足度假目的地的要求。 云舍旅游度假目的地可以完善梵净山在这一块的不足，从而能够吸引梵净山的游客。项目客源市场分析-宏观市场贵州旅游市场客源分析地缘接近的中西部地区（四川、重庆、湖北

45、等）地区、经济发达的珠三角、长三角、以及环渤海京津唐地区，是本案客群的主要分布和待挖掘地区。其中珠三角地区是贵州旅游国内最大客源地；日本是贵州旅游最大境外客源地；台湾是贵州旅游增长幅度最快的客源地。 一级目标客源市场：贵州、四川、重庆；广州（珠三角地区）；北京、上海（长三角地区）二级目标客源市场：邻近中部省份，湖北、湖南；以及长三角其他省份如江苏、浙江等三级目标客源市场：除以上提及的其他省份。核心目标客源市场：亚洲的日本、韩国；港澳台的：台湾、香港基本目标客源市场：亚洲的新加波、马来西亚；欧美的英法、美国海外潜力市场：印度、俄罗斯等潜在国家国内客户国外客户贵州旅游市场自驾游客源分析项目客源市场

46、分析-宏观市场贵州自驾游客源地：根据客源地分析，贵州省的自驾游客源市场主要集中在周边的省区，以四川、重庆、广西、云南、湖南居多；来自珠三角、长三角的远程自驾游占比逐年上升。各景点自驾游客源地：贵州省内各景点又以其地理位置不同，主要以临近的省份的地区自驾游客源为主。像赤水的重庆、四川自驾游占比较多；万峰林以云南游客为主；荔波以广西游客为主；梵净山则以重庆、湖南游客居多。第一圈层：贵州、四川、重庆、广西、云南、湖南主要以贵州及周边省份居多第二圈层：珠三角、长三角地区其他：国内其他地区从贵州全省范围来看，自驾游客原地主要集中在贵州周边省区，以四川、重庆、广西、云南、湖南居多；珠三角、长三角占比逐年上

47、升。吸引自驾游客源的景点：最吸引自驾车群体前往贵州旅游的景点为（重要性排序）：游览山湖森林自然风光、游览名胜文化古迹、体验当地民俗风情、温泉度假村度假、特色小吃、农家乐体验田园生活、户外运动等等；吸引自驾游客源的配套因素：运动休闲设施、特色餐饮、娱乐休闲设施、疗养保健；吸引昆明自驾游的重要因素（重要性排序） ：特色美食小吃、温泉度假村酒店、户外运动、农家乐体验田园生活、体验当地民俗风情。最吸引自驾车群体前往贵州旅游景点 吸引贵州自驾游旅游地可玩性的重要因素 从消费者感知看，自然风光、民族风情、温泉疗养最具吸引力，是吸引自驾游客源的休闲度假产品。项目客源市场分析-宏观市场铜仁旅游市场：2009年

48、-2012年间，铜仁市的旅游人数呈现快速上升趋势，截止到2012年铜仁市旅游接待数量已经达到了1960万人次，实现旅游收入158.85亿元，同比分别增长30%、75.5%。铜仁市客源分析：其中旅游团队占市场比例15%，政府会议占35%，商务客市占20%，长包房占8%，其余为散客。而多数游客偏爱铜仁的自然风光和民族风情及定期赛事。2009年2012年铜仁市旅游接待人次呈现快速增长的趋势。2010年突破1000万人次，到2012年达到了1960万人次。2012年铜仁市接待入境游客游客53102人次，同比增长31.76%；创旅游外汇收入1488.97万美元，同比增长62.12%。铜仁旅游市场客源项目

49、客源市场分析-宏观市场梵净山游客职业结构构成梵净山游客年龄结构构成*梵净山投资有限公司年报消费力中端家庭游客（以自驾游方式为主）高端散客企事业团队客户普通散客(学生、情侣等)梵净山游客结构构成1000元以上/次3001000元以上/次300元以下/次梵净山景区客群由四大部分构成：高端散客、企事业团队客户，中端家庭游客和普通散客。梵净山客群特征项目客源市场分析-宏观市场普通的大众散客客户特征青年学生、情侣客户等；客户需求敏感点以偏重于刺激性和具有地域文化特色的产品体系，吸引青年散客；企事业的团队客户中端家庭游客具有一定消费力的散客客户特征以企事业会议客户为主；客户需求敏感点丰富会议客户，会议旅游

50、复合功能需求；客户特征以自驾车旅游为主等；客户需求敏感点旅游景区有满足家庭各成员的旅游项目；具有相应特色的旅游产品；客户特征关注于区域的自然环境等；客户需求敏感点自然观光、避暑、雪景梵净山景区四类基本客群，分别对应不同客群特征，其对旅游景区的敏感度亦呈现不同需求。梵净山客群特征项目客源市场分析-宏观市场成渝都市圈以成都和重庆为龙头，是我国人口规模最大的都市圈，是中国发展的“第四级”，统筹城乡综合配套改革试验区的设立将大大加速人口、资金、消费的集聚。中国较高收入阶层（即在2025年人均年可支配实际收入超过4万元人民币的人群）中的41% 将在这些超大城市居住，而在2005年，该比例仅为11%。1重

51、庆与成都两大核心城市常住人口达到近4000万，城市化率48%成渝都市圈 成渝都市圈庞大的人口基数与不断集聚的人口、资金将形成巨大的消费群体。周边城市市场项目客源市场分析-宏观市场 成渝都市圈 成渝客户具有极强的休闲意识，旅游需求旺盛，消费能力强。世界旅游组织专题研究表明：一个国家或地区人均GDP超过1000美元的时候，旅游消费热潮强劲。而成都、重庆已超过这一标准1-2倍，可判断成渝都市圈旅游业已经进入了高速发展时期 90%拥有私家车的成渝客户都有自驾游的需求，体现出“超前消费、图安逸”的休闲生活观念。周边市场研究项目客源市场分析-宏观市场宏观旅游市场总结：得益于中国旅游市场的整体发展趋势，贵州

52、旅游发展迅猛，旅游接待人次、客源量及旅游收入均实现较好的发展态势。境内游客源是贵州旅游客源市场的主要支撑，从客源占比看，贵州本省、珠三角地区、长三角地区、以及和贵州周边相邻省份是主要的旅游客源地。境外客源方面，港澳台三地的客源占比较大，是贵州旅游境外客源的主要来源地。但基数相对较小，总体仍具有较大的发展空间。受地理因素影响，以自驾游为主的新型出游方式，其客群主要集中在贵州周边省区（重庆、四川、湖南），远程自驾游近几年慢慢辐射到珠三角、长三角部分省区。项目客源市场分析-宏观市场项目客源市场分析-目标市场目标市场计划项目初期项目发展旅游客户演进趋势区域自然资源为唯一核心卖点项目建设推进建筑与服务增

53、加卖点区域：以铜仁市、贵阳市、遵义、黔东南州等周边邻近区域客群为主。兼辐射重庆、四川、湖南、湖北与梵净山相邻的重心城市旅游：景区观光、民俗体验、绿色生态饮食为主的中端旅游为主。区域：以贵阳、广州、重庆、上海等地为主，辐射四川、湖南、珠三角等地区旅游：以配套服务带动客户需求外延，会务旅游需求激增，休闲度假需求产生，同时度假物业作为支撑项目远期项目成型整合资源的山地度假生活体验区域：贵州旅游市场全面升温，借助高速公路、航空、高铁形成不同客群的接驳来源。面向珠三角、长三角地区。旅游：观光旅游向生活方式的方向转变，国际度假区的氛围形成，各种客源进一步提升项目中期项目客源市场分析-目标市场商业投资客群商

54、业投资客群区域来源：商业投资客群主要来源于贵州省内的铜仁市、贵阳市及城市；辅助客群为与梵净山相近的重庆、湖南、湖北关联城市。太平河风情生态走廊客群：以商业街为主的云舍商业，其定位为具有商业投资价值的物业。这类业态的客群主要为商业投资客，按照区域来源分为如下：一级客群区域，主要集中在贵州的铜仁市、贵阳市、及遵义等相关联的城市；客户特征为私营业主。二级客群区域，主要集中在与贵州相邻、临近梵净山的周边省份，客户主要辐射这些省份的关联城市。客户特征为主要在景区从事个体商业经营的私营业主。项目客源市场分析-目标市场酒店目标客群 个人投资客户：介于投资者和度假消费者之间，通常主要目的是为了投资和分红，顺带

55、度假。这类人群通常国内中高收入人群为主。主要由一些企业高管、集团老板、政府人士组成。 企业客户： 分时度假公司：购买动机为业务需要或者度假； 其他公司和事业机构：购买动机为员工福利或会议，过往一些单位在风景区设有招待所、疗养院等福利设施， 而这些设施的日常管理逐渐成为负担，购买产权式酒店就可以卸掉这些包袱； 产权式酒店作为一种投资行为， 其客户主要由以下两种人群构成：会议型客源将成为会议功能型酒店的主要客源组成，这其中又以当地政府会议和国、内外企业的会议客源为主。会议型酒店客户组成 近年来，作为会展业的一项新型表现形式，越来越多的企业倾向于在度假型会议酒店中举办商务培训或者公司会议，因此奖励旅

56、游成为很多企业对员工的一种激励手段，从而带动了很多旅游目的地的酒店需求。 每年的5-10月是梵净山旅游的旺季，而11月-来年的4月则是当地旅游的淡季，受梵净山旅游的季节性影响，未来酒店会议需求的季节性也非常强。通常夏天是公司培训的旺季，此外10月次年的1月也是颇受欢迎的季节，很多公司或者政府机关年终总结会议会选在这个时间举行，成为淡季梵净山酒店客源的重要补充。酒店目标客户群项目客源市场分析-目标市场休闲地产目标客群策略中短期以省内及铜仁潜在高端客群为重点中长远吸引全省及全国顶端度假客群客户来源客户属性客户占比铜仁本市铜仁本地高端客群40-50%省内其他城市主要为贵阳市、以及铜仁周边城市高端客群

57、35-40%省外客户主要为一线城市度假客户、以及四川、重庆、湖南等周边省市高端度假客群15-20%项目客源目标市场分析-目标市场铜仁及周边地区高收入群体都将有机会是本案未来潜在的购买群体，初步测算铜仁地区高收入群体人数约1.7万人根据铜仁市从业人员和劳动报酬情况分析金融业、批发零售业、电力燃气水生产和供应业等行业收入在全市排名领先，根据各行业单位数量以及行业特点，预估各行业高收入人群数量如下：客户具体属性 高收入人数 单位数政府机关政府机关15041504企事业单位规模以上工业企业1325265金融业3566 153批发和零售业2906 109房地产业65095信息业94963电力、燃气、水供

58、应业3506 81交通运输、仓储和邮政业806 39制造业1577 57文化、体育和娱乐业314118合计17102项目客源市场分析-目标市场贵州省内高端目标客户主要为企业、休闲度假、养生企业型客户养生、养老客户休闲度假客户贵州省内高收入人群对定期度假、度假地产投资、第二居所需求主要为贵阳及铜仁地区对于养生、养老度假需求贵州省内大型企业对商务接待、企业内部聚会、高层管理者度假需求项目客源市场分析-目标市场大型企业客户是本案核心的目标客户群购买目的：企业自用商务招待培训基地2012年贵州100强企业中，国有企业超过一半，占比65%，其中央企占比23%，排序前20位均为国有企业。国有企业购买实力强

59、，企业对商务接待有较高要求，是本项目较大的潜在客户群。从100强企业所属行业来看，电力等能源企业、制造业、服务业所占比例较大，同时贵州的烟草白酒、制药在全国有举足轻重的地位，这类企业对企业展示、企业资产投资有较大需求项目客源市场分析-目标市场贵州省有较多的知名企业及高端客群基础，旅游资源丰富但目前各景区打造仍为达到国际度假景区水平满足省内高端度假客群需求客户具体属性细分属性政府行政机关政府及行政机关官员政府及行政机关公务员（中级）企事业单位高层管理人员大型国企中高层管理人员私营企业私企业主外资企业中高管理人士个体工商户商贸个体户个体工商户城市新兴中产阶级高收入专业人士（医生、律师、教师等）职业

60、经理人高收入自由职业者贵州知名企业：贵州茅台、贵州百灵、中天城投、老干妈、瓮福磷矿、六盘水钢铁厂 项目客源市场分析-目标市场省外高端客群主要为四川/重庆等周边省市高端度假客户，以及发达城市的高端禅修养生客户黑龙江吉林内蒙古新疆宁夏山西河北甘肃山东n浙江福建云南四川贵州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海台湾陕西辽宁重庆江苏延伸区域重庆/四川等高端度假客群以休闲度假目的地为特点，吸引周边省市度假客群重点推广区域发达城市高端养生度假客群沿海发达城市经济发展快，有较多的养生客群基础，构成本项目养生客群其他区域其他城市高端度假客群国内其他省市高收入人群高端度假需求、大型企业高端会所需求项目客源市场分析-目