物业服务收费管理实施办法

1、物业服务收费管理实施办法第一章 总则第一条 为规范我市物业服务与收费行为，保障业主(物业使用人)、物业管理单位的合法权益，根据中华人民共和国价格法国务院物业管理条例河北省物业服务收费管理实施办法物业管理条例等规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本办法所称物业服务与收费是指物业管理单位按照合同的约定，对物业管理区域内业主或物业使用人提供服务并收取费用。第三条 物业服务收费实行统一政策，分级管理。居民普通住宅区物业服务收费实行分等级定价。第四条 物业服务收费实行政府指导价、市场调节价两种价格管理形式。业主大会成立之前的居民普通住宅区(别墅除外)物业服务收费实行政府指导价;业主大会成立之后的普通

2、住宅、非普通住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。第五条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理单位;鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场价格竞争机制形成。第六条 物业服务收费遵循合理、公平、公开以及收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应原则。物业管理单位在物业服务中应当遵守国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同。第二章 物业服务收费第七条 物业管理单位应当按照普通住宅物业服务等级标准及相对应的政府指导价向业主提供服务并收取费用。第八条 实行政府指导价的物业服务收费标准，由市、县(市)区政府价格主管部门会同同级住房和城乡建

3、设行政主管部门根据服务等级和服务成本等因素，制定相应的等级政府指导价并向社会公布。实行市场调节价的物业服务费收取方式及标准，由业主与物业管理单位在物业服务合同中约定。市中心区(含路南区、路北区、高新区)由政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的等级服务收费标准。其他各县(市)区、开发区(管理区)参照执行。各县(市)区政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门可根据本办法，结合当地实际制定具体办法，并报市级价格主管部门和住房和城乡建设行政主管部门备案。物业服务等级收费标准应根据社会平均成本变动情况适时调整，可建立与当地社会平均工资水平联动机

4、制。第九条 实行政府指导价的物业管理单位所收费用不得突破价格主管部门会同同级住房和城乡建设行政主管部门制定的服务收费标准。第十条 物业服务包括以下内容：(一)综合服务(处理物业服务合同范围内的公共性事务);(二)物业共用部位、共用设施设备的日常维护和管理 (属于业主共有及未移交相关专业单位的部位及设施设备);(三)公共秩序维护(物业管理区域内服务合同约定的公共安全秩序和公共财物的管理);(四)公共卫生保洁服务;(五)公共绿化养护服务。第十一条 物业服务费的构成包括物业服务成本(支出)、法定税费和物业企业的利润。物业服务成本(支出)包括：(一)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费、社会保险费等

5、;(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;(三)物业服务区域清洁卫生费用;(四)物业服务区域绿化养护费用;(五)物业服务区域秩序维护费用;(六)物业企业办公费用;(七)物业企业固定资产折旧费;(八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费;(九)经业主同意的其他费用。保修期内应由建设单位履行保修职责而支出的维修费和应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条 住宅区建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时，应当签订前期物业服务合同，明确约定物业服务内容、服务等级标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容。

6、第十三条 新建住宅建设单位依法选聘物业管理单位进行前期物业服务，被选聘的物业管理单位要在实施收费前，将前期物业服务收费标准、等级标准报所在地县(市)区价格主管部门和同级住房和城乡建设行政主管部门备案。物业管理单位计费满一年，由主管部门对其服务等级、收费标准进行考核。第十四条 物业交付使用后，在业主大会成立前已实施收费的普通住宅区，因政策或服务成本变化等因素影响，住宅区的业主、物业管理单位申请调整物业服务等级与收费标准，应当在物业所在地的居民委员会、街道办事处(乡镇人民政府)指导下，征得小区占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，约定调整方案，报所在地县(市)区政府价格主管部门和同

7、级住房和城乡建设行政主管部门备案。第十五条 物业服务收费按法定房屋产权面积以月计算，物业管理单位可按月、季度或年度收取，预收时间最多不得超过一年并应当在合同中约定。具备条件的物业管理单位，可细化物业服务项目，分解收取相应服务费用，但所收费用总额不得超过相应等级的政府指导价。第十六条 物业服务收费应按规定实行明码标价。物业管理单位应当在物业服务区域内的显著位置，将物业服务内容、服务等级、收费标准等进行公示。第三章 车辆停放管理收费第十七条 住宅小区停车设施，由物业服务企业或停车服务企业接受业主委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场所、设施以及停车秩序管理服务并收取费用。住宅

8、小区建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需求。占用业主共有道路或者其他场所用于停放汽车的车位属于业主共有，其收费、管理等事项由业主大会决定。不属于业主共有的机动车停放设施，具体收费标准由物业管理单位或停车服务企业与业主或使用人协商确定。第十八条 对进入物业服务区域内进行军警应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。第四章 装修服务管理第十九条 业主对房屋进行装修时，应当事先告知物业管理单位，物业管理单位应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业管理单位可以

9、向业主收取装修垃圾服务费，具体收费标准由当地政府价格主管部门制定。物业管理单位不得向业主收取装修保证金(押金)、装修管理服务费、装修电梯使用费。第五章 其他服务收费第二十条 执行政府指导价的普通住宅区，实行门禁、电梯卡(证)管理的，按照补偿成本的原则确定工本费标准，收费标准由所在地县(市)区政府价格主管部门核定。第二十一条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理单位接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代理服务费，不得向业主收取额外费用。第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理单位的

10、同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第六章 监督和管理第二十三条 业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主应当结清全部物业服务费用。第二十四条 物业管理单位应当每年不少于一次向全体业主公布普通住宅区内的物业服务收支情况及服务工作开展情况，进行满意度测评。第二十五条 物业服务收费严格按国家发展改革委、建设部印发的物业服务收费明码标价规定(发改价检20041428号)执行，不得在标价之外收

11、取任何未予标明的.费用。第二十六条 物业管理单位在收取物业服务费过程中严禁将物业费与代收的水费、电费等费用捆绑收取、价外加价。第二十七条 物业管理单位将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。第二十八条 物业管理单位在经营管理和服务中，服务内容不达标、不规范的行为由所在地县(市)区住房和城乡建设行政主管部门依法进行处理;超规定标准收费、乱收费行为由政府价格主管部门依据中华人民共和国价格法价格违法行为行政处罚规定等法律法规予以处罚。各县(市)区价格主管部门及住房和城乡建设行政主管部门应当定期对物业管理单位物业服务收费标准、物业服务等

12、级执行情况进行考核。第二十九条 本办法由市价格主管部门、市住房和城乡建设行政主管部门负责解释。第三十条 本办法自2017年1月1日起施行。凡与本办法不相符的有关规定自行废止，以本办法为准。第一条为进一步规范全省物业服务收费行为，保障业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法、物业管理条例、国家发展改革委、建设部物业服务收费管理办法、甘肃省价格管理条例、甘肃省物业管理办法等法律、法规和规章，制定本实施办法。第二条本实施办法适用本省行政区域内的物业服务收费及监督管理。第三条本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地

13、进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。第四条政府提倡建设单位、业主（业主委员会）通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈等价格违法行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条物业服务收费实行统一领导，分级管理。省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅负责制定全省物业服务收费政策，指导、协调全省物业服务收费的监督管理工作。市（州）政府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责辖区内持有一、二级物业资质证书及所辖各县级市（区）内持有三级物业资质证书的物业服务企业物业服务收费的监督管理工作。县政

14、府价格主管部门会同房地产行政主管部门负责辖区内持有三级物业资质证书的物业服务企业物业服务收费的监督管理工作。第六条物业服务收费坚持合理、公开以及服务与收费标准相适应的原则。第七条普通住宅物业服务收费实行政府指导价。普通住宅以外（高级公寓、别墅、度假村等）的物业服务收费实行市场调节价。第八条实行政府指导价的物业服务收费，由省发展和改革委员会会同省住房和城乡建设厅制定物业服务等级标准、物业服务收费基准价及浮动幅度，原则上3年调整公布一次。市（州）政府价格主管部门和房地产行政主管部门，可按照省定物业服务等级标准，结合实际确定本地物业服务等级标准，并向省发展和改革委员会、省住房和城乡建设厅备案。第九条

15、物业服务企业应按管理权限向政府价格主管部门申请核定物业服务收费标准。申请核定时应提交物业服务收费的申请报告、企业法人营业执照、物业企业资质证书、物业服务合同、小区物业管理的具体实施方案、服务内容及成本核算等资料。第十条新建普通住宅销（预）售前，建设开发单位应当参照国家建设部制定的示范文本和政府指导价的有关规定，制定临时管理规约与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同，作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，物业服务企业不得强

16、行服务，强行收费。第十二条物业服务费按照产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，以购房合同标明的建筑面积为准。物业服务收费按月收取，经业主同意，也可按季收取。第十三条物业服务收费实行明码标价。物业服务企业必须按照国家发改委、建设部制定的物业服务收费明码标价规定要求公示。市（州）、县（市）政府价格主管部门负责审核本行政区域内的公示内容，价格监督检查机构对明码标价方式进行监制。第十四条业主或业主委员会与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计

17、费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十五条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域秩序维护费用。办公费用。物

18、业服务企业固定资产折旧。物业服务合同约定的其它费用。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中另行约定，由物业服务企业代收代缴。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。在国家规定的质量保修范围和保修期内的维修和更换，应由开发建设单位负责，不得动用专项维修资金或者由业主承担。第十六条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金

19、年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。物业服务收费采取酬金制方式，物业服务企业或者业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十七条物业服务企业在物业服务中应当遵守国家和省上有关规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十八条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，物业服务企业或者业主委员会应当督促其限期

20、交纳。逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十九条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。已交付给物业买受人或已符合交房条件，建设单位或物业服务企业已书面通知物业买受人，物业买受人没有正当理由拒绝办理房屋交付手续的，物业服务费自物业交付或书面通知之日起次月计收。业主或者物业使用人未入住的或入住后不使用期连续超过6个月的房

21、屋，业主或者物业使用人应书面提出申请，经物业服务企业登记确认后，从第7个月开始，其物业服务费按收费标准的70%交纳。第二十条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当按照国家有关规定向最终用户收取有关费用，未收费到户产生的损耗由供应单位承担。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准由双方协商约定，不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电、供气、供热等专业经营单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。第二十一条物业管理区域内的供电转供费按省发展和改革委员会的相关规定收取。物业管理区域内的公共照明、智能化、景观设施等其他共用水、电的费用

22、，物业服务企业应单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，据实分摊并定期公布。对供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用由市、州政府价格主管部门结合当地实际确定。物业管理区域内的绿化用水，免收污水处理费。第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。单位或个人所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第二十三条物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。第二十四条物业服务企业已接受委托实施物业服务并按服务收费标准收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十五条业主（使用人）对房屋进行装修时，应当向物业服务企业登记。对实施