标杆物业管理企业项目经理现场管控要点33

1、工程管理现场控制要点讲师：工程管理职业经理人培训系列教程. 工程管理职业经理人系列培训教程-本课程适用于对招商局物业管理及其属下公司的工程管理人员进展业务培训。本课程教案属于企业内部受控资料，未经答应，不得向本企业以外的任何组织和个人提供。本教程内容第一章：招商局物业质量管理网络 第二章：工程经理人的职责和使命 第三章：内部管理控制要点第四章：现场效力控制要点. 工程管理职业经理人系列培训教程-第一章 招商局物业质量管理网络 质量管理专业技术委员会总部质量培训部体系小组客服小组工程小组环境小组安防小组各属下公司管理者代表各属下公司质量管理部门委员委员物业管理工程. 工程管理职业经理人系列培训教

2、程-第二章 工程经理人的职责和使命一、向客户提供优质的效力，树立企业品牌 “招商局物业品牌、“招商局地产品牌。二、实现预期利润目的，为企业提供利润奉献 追求利润是企业的最终目的。 . 工程管理职业经理人系列培训教程-第三章 内部管理控制要点 一、财务情况 一收入 1、物业管理效力费收入 2、停车费收入 3、有偿效力收入 4、其他收入 . 工程管理职业经理人系列培训教程- 二本钱 1、人力本钱 2、采购本钱 1物料采购本钱 2效力采购本钱 3、运转本钱 4、租金、税金及其他. 工程管理职业经理人系列培训教程-二、资源配置 一人力资源 1、数量 2、质量 二根底设备提供 1、任务场所 2、任务硬件

3、和软件 3、通讯交通 4、其他. 工程管理职业经理人系列培训教程- 三、采购、供方选择和管理、库存管理 1、采购 采购恳求核实采购需求选择供方采购实施验收入库货款结算库存管理领用出库 2、供方选择 1价钱 2产质量量和售后效力 3特许效力的专业资质 4市场份额 5市场信誉 6技术力量 7现场效力效果 . 工程管理职业经理人系列培训教程- 3、供方管理 1现场效力人员能否具备相应的专业资质 2能否按照商定的频次和时间要求提供效力 3产品或效力的质量能否到达合同的商定规范 4能否存在因效力不到位如效力质量、及时性等而导致客户赞扬 5效力过程中能否有其它不良行为如进犯顾客或我方财富. 工程管理职业经

4、理人系列培训教程- 4、物料库存管理 1验收入库数量、型号/规格/品牌、质量抽检 2储存保管 分类分区保管，留意特殊物料如易燃易爆、易碎、有毒物料的特殊储存环境如温度、湿度、隔离火源磁场等。 3领用出库 按照“先老后新的原那么办理物料领用出库，并对领用数量和用途进展严厉控制，运用剩余物料应重新入库。 4库存清点 定期清查各类物料的库存，做到“帐实相符。 根据实践需求对大量运用的低值易耗品设定库存底限，实践库存接近或越过库存底限时，及时采购。 . 工程管理职业经理人系列培训教程- 四、QMS的建立和运转 1、建立 1覆盖影响效力质量的全部过程和活动。 2“P-D-C-A的闭循环管理。 3程序设计

5、表达“有效控制、简化手续、提高效率、方便员工和客户的原那么。 2、运转 1不允许“两张皮。 2文件的预期运用。 3必需的培训。 4记录控制与管理。. 工程管理职业经理人系列培训教程- 3、继续改良 1内部审核 2日常检查 3“日讲评 4管理评审. 工程管理职业经理人系列培训教程-第四章 现场效力控制要点一、客户效力 一客户称心度调查 1、哪个部门组织？职责能否明晰？ 2、怎样做？ 1抽样比例、频次设置 2调查内容工程能否包括现场效力的全部活动 3发放和回收问卷能否关注客户感受 4能否基于数据的客观分析，调查结果能否真实 5能否分析和研讨调查报告 6对称心率较低的效力工程能否采取改良措施 . 工

6、程管理职业经理人系列培训教程- 3、留意防止： 1生硬的问卷发放/回收方式，导致客户反感 2对客户在问卷上签署的赞扬视而不见 3调查结果不真实，提供到达预期目的的虚伪信息 4不分析调查报告，调查报告一出来就成为档案 . 工程管理职业经理人系列培训教程- 二客户赞扬处置 1、人人都是客户效力员 2、客户赞扬渠道的顺畅、来访、来函、网站 3、客户赞扬的识别不满、埋怨、责令 4、客户赞扬信息登记无脱漏 5、快速沟通和反响，调查处置 6、处置信息反响，因故不能及时处置的及时沟通 7、留意防止： 1客户赞扬信息登记脱漏 2置之不理或敷衍、搪塞、推诿 3指摘客户 4内部沟通不畅，呵斥“管理环断链 5将内部

7、问题转嫁给客户. 工程管理职业经理人系列培训教程- 三客户管理 1、建立客户档案资料入伙时填写，及时更新 2、工程主要管理人员和客户效力人员熟习客户情况 3、留意防止：将客户个人资料对外泄露 四客户沟通 1、客户沟通方式、走访、座谈会、社区文化等 2、定期或不定期沟通，有认识地开展情感效力 3、客户反响信息的利用作为改良任务的输入 4、留意防止：在客户不方便的时候打扰，漠视客户感受 五效力态度和礼仪 1、要点：覆盖全员，详细内容见 2、留意防止：过于夸张，引起反感. 工程管理职业经理人系列培训教程- 二、工程 一电梯 1、现场运转效果 1运转能否平稳，有无异响 2平层能否准确 3门开门合能否正

8、常 4对讲系统能否正常 2、导向、警示标识和环境卫生、通风、照明等 1门厅2轿厢3机房4层站5井道6地坑 3、紧急预案 1火灾2跑水3困人4缺点 5留意防止：紧急预案成为摆设，紧急情况发生时无法快速启动。. 工程管理职业经理人系列培训教程- 二消防系统 1、消防设备设备必需处于完好、随时可启动形状： 1消防自动控制和报警系统 2气体灭火系统 3防火卷帘 4喷淋灭火系统 5消防泵、消防水池水位正常、消防水阀门开启 6烟感 7消防栓箱、水带及接头 8灭火器 9应急灯 10防火门闭合，严禁上锁 2、留意防止：发生火灾时，消防系统整体或部分不能正常运转。. 工程管理职业经理人系列培训教程- 三供配电系

9、统 1、供配电系统处于正常运转形状 2、作业人员必需接受过专业培训，具备上岗资历 3、紧急预案：跳闸、停电等 4、发电机组 1定期空载试运转 2随时可紧急启动油位、水位、自动/手动形状 3维修保养，供方监管 四给排水系统 1、供水泵、潜水泵及其电气控制系统能否运转正常 2、水池高、低水位和溢水报警安装能否运转正常 3、二次供水水池/水箱/泳池能否认期进展清洗消毒 4、水质清洗消毒供方监管 5、水质化验报告 6、二次供水水池/水箱能否加盖上锁. 工程管理职业经理人系列培训教程- 五空调暖通系统 1、确保以下设备处于正常运转形状： 1空调机组 2热力系统 3送排风设备 4防火排烟设备 5水泵、冷却

10、塔、末端风柜、新风机、风机盘管 2、供暖、供冷时间控制 3、空调机组维修保养和供方监管 4、空调水质处置和供方监管. 工程管理职业经理人系列培训教程- 六弱电系统 1、楼宇门禁 2、电子监控和防备报警 3、通讯和网络适用时 4、火灾自动报警 5、气体/喷淋灭火 6、燃气泄露报警 7、停车场管理系统 8、电、水、气自动抄录系统适用时 9、巡更、广播系统和其它 七公共设备 1、建筑本体 1天面 2外墙 3楼梯 4走廊 5地下室. 工程管理职业经理人系列培训教程- 2、建筑外观 1外墙砖 2外墙涂料 3外墙玻璃或玻璃幕墙 3、公共设备 1公共道路 2公共照明 3停车场 4康乐器材和场所 5会所 6泳

11、池 7各类标识。. 工程管理职业经理人系列培训教程- 八装修管理 1、施工方案审批备案 2、施工人员和时间段控制 3、施工现场巡查 4、动火作业控制 5、装修渣滓清运 6、装修开工验收 7、留意防止： 1破坏建筑承重构造梁、柱、墙体等 2不做防水或防水质量差导致渗漏 3施工噪音扰民 4建材和装修渣滓不按规定时间和道路运送，乱堆放，挤占、争用、刮坏电梯 5违章装修乱搭建，侵占公共部位 6施工人员留宿. 工程管理职业经理人系列培训教程- 九维修效力 1、明码标价 2、设计并控制好效力流程 客户需求受理告之收费规范开单派工现场效力客户验收收取效力费效力费入帐 3、留意防止：效力费收入流失 十综合管理

12、 1、机房管理 1环境卫生、照明、通风、温度、湿度、防护等 2工具配备 3无人值守必需加锁，严厉控制外来人员 4液体流向、设备形状、平安警告等各类标识齐全 2、钥匙管理和控制 1登记归类2复制控制3改换4借用 5归还 3、留意防止：个人保管各类钥匙，钥匙管理失控. 工程管理职业经理人系列培训教程- 三、环境 一绿化园艺 1、按流程： 1浇灌2松土3施肥4修剪整型5病虫害防治 6防护如防台风 2、按作物： 1草坪2灌木3乔木4花卉5盆栽与土植6水景 3、留意防止： 1人流顶峰期施药，产生异味 2肥料、药物平安管理失控 . 工程管理职业经理人系列培训教程- 二清洁 1、按流程： 1开荒2吸尘除尘3

13、清洗4上油5打蜡抛光6除雪 7渣滓清运 2、按部位： 1地面2路面3墙面内外4天面5走廊6楼梯 7地下室8会所、泳池9停车场或立体车库10架空层 11沟渠12绿化带和乔木、灌木株体、水景 12其他设备灭火器、消防栓、开关、灯罩、管道、扶梯栏、雨棚、室外休闲文娱设备、座椅、雕塑、装饰物、倒车架、亭、宣传栏、标识牌等 3、按效果： 杂物、烟头、余土沙粒、动物粪便、灰尘、污渍、油渍、积水、蜘蛛网、乱张贴、青苔、腐枝落叶等. 工程管理职业经理人系列培训教程- 三消杀 1、白蚁 2、“四害 3、植物病虫害 4、留意防止： 1人流顶峰期施药，产生异味 2消杀药物投放人可随便接触，无警告标识 四游泳池 1、

14、卫生 2、平安 1有无锋利有棱角硬物2照明灯具能否完好 3能否运用平安电压，有无外露管线 4救生员5水深标志和平安告示 3、水质 PH值、混浊度、尿素浓度、大肠杆菌、游离余氯、化合余氯等 4、温度 五供方监管. 工程管理职业经理人系列培训教程- 四、安防 一保安效力 1、巡查 1巡查道路设定 2巡查频次设定 3能否有效实施 2、监控 1设备能否正常运转 2监控范围能否覆盖重要部位 3值班人员能否履行职责 4监控记录能否按要求保管 3、值班门岗 1外来人员登记，可疑人员的识别和重点监控 2客户搬离的大件物品的控制 3对客户提供力所能及的效力或协助 . 工程管理职业经理人系列培训教程- 二停车场效

15、力 1、月卡车 1月卡车数量的动态信息 2月卡车停车月费的及时收缴 2、暂时车 1暂时车停放数量的动态信息车流量 2设计好进入登记凭卡票出场收费的效力流程 3防止暂时停车费收入流失不能以停车发票票存根来核定暂时停车费收入 3、免费车：按规定严厉审批 4、标识 1收费规范、牌证 2导向标识行驶方向、车位、出口指示等 3警示标识限速、逆行、禁停、限高等. 工程管理职业经理人系列培训教程- 5、效力 1停车引导 2好心提示贵重物品、关门关窗等 6、紧急预案 1车辆场内被盗 2车辆场内被损 3车辆强行冲闸. 工程管理职业经理人系列培训教程- 三消防平安 1、人员：接受相关培训，持证上岗 2、设备： 1一切设备、设备和器材随时处于可有效启用形状 2消防栓箱、应急灯、防火门等设备和器材定期巡查 3、