【方案】2018项目开盘前准备工作清单-全端口

1、项目开盘前工作计划,项目分类,序号,工作项目,工作内容,责任人,开始时间,完成时间,完成时间提示,月份,1,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30 1、销售节点 ,1,认筹（排号）,2,内部认购,2018年4月10日,2018年5月18日,3,开盘,杨志红 ,2018年5月19日,2017年6月16日,2、产品研发,市场调研公司,1,制订招投标计划,2017年10月25日,2017年11月10日,摘牌后30天内或编制方案规划设计任务书前40天,2,考察选择入围市场调研公司,2017年10月25日,2017年1

2、1月10日,3,编写招标文件,2017年10月25日,2017年11月10日,4,按制度履行审批手续,2017年10月25日,2017年11月10日,5,发标、开标、评标、定标,2017年10月25日,2017年11月10日,6,签订合同,2017年10月25日,2017年11月10日,7,正式开展调研工作,2017年10月25日,2017年11月10日,8,完成提交调研报告,2017年10月25日,2017年11月10日,市场调研报告,9,区域市场调研,项目所在地、所在区域（或重点区域）宏观经济情况、房地产市场供、需关系调研与预测, ,2017年9月28日,2017年10月20日,摘牌后30

3、天内或编制方案规划设计任务书前40天,10,重点项目调研,包括：项目定位，产品特点，价格体系，销售情况，营销推广策略、模式、手段，户型配比，产品配置，配套设施、客户来源，客户特点等内容, ,2017年9月28日,2017年10月10日,11,目标群体消费特征调查,2017年9月28日,产品定位户型配比,12,项目产品定位及户型配比建议书,报告中应就项目定位、户型配比、配套设施规模和功能、建筑风格、产品设计要素要素等进行深入的分析并提出结论性建议,2017年9月28日,2017年10月20日,摘牌后60天内或编制方案规划设计任务书前10天,建造标准,13,建造标准及精装房标准建议书,规划设计方案

4、完成后10天,14,交房标准,参与制定和报批,2018年3月8日,2018年3月18日,开盘前60天,产品优化,15,参与规划、户型、景观等方案优化,全程参与、持续改进,2018年3月17日,持续进行,项目基础技术资料对接,16,图纸：总平面图、立面图、效果图、分层平面图、户型平面图等各类相关图纸,要求与规划部门办理书面交接手续，如发生规划设计变更，及时收回并作废原图纸，更换新的图纸,2018年3月18日,持续进行，建议开盘前60天定稿,17,经济技术指标,提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标，如项目占地面积、容积率、绿化率等,2018年3月18日,持续进行，建议开盘前60天定稿,1

5、8,规划设计概念、特点等,为营销推广提供素材,2018年3月18日,持续进行，建议开盘前60天定稿,19,请各部门提供项目设计、结构、施工工艺、用材、物业管理等特点,用于编写项目销售讲解辞,2018年3月18日,持续进行，建议开盘前60天定稿,20,掌握项目主要节点计划,掌握项目各主要节点完成时间，如五证办理、开工、主体封顶、竣工等时间；同时，为满足项目年度销售及回款任务，营销部门应主动提出各节点完成时间的建议,持续进行,2、营销策划类,广告服务公司选择,1,制订招投标计划,2017年11月8日,2017年11月18日,开盘前180天,2,考察选择入围广告策划公司,2017年11月21日,20

6、17年11月28日,开盘前170天,3,编写招标文件,2017年12月1日,2017年12月5日,开盘前165天,4,按制度履行审批手续,2017年12月6日,2017年12月11日,开盘前160天,5,发标、开标、评标、定标,2017年12月1日,2017年12月20日,开盘前130天,6,签订合同,2017年12月25日,2017年12月31日,开盘前125天,7,正式开展工作,2018年1月1日,开盘前120天,8,定期对工作效果进行考核与评估,持续进行,营销策划报告,9,对项目营销的全过程进行策划，形成某某项目（某期）营销策划方案,包括：市场研究及预测、提出营销推广定位、目标客户群定位

7、、推广主诉、营销策略、项目包装方案根据项目定位及经营决策文件的内容，提出价格定位及销售计划方案等； 制订营销费用比例、构成和使用计划明细（总比例及分项额度控制）,2018年2月2日,2018年2月17日,项目正式推广前30天（开盘前90天）,10,根据经批准的总体营销策划方案，制订阶段性的宣传推广方案，每季度编写季度营销推广报告,制定本季度营销推广策略；本季度营销费用使用计划，上季度营销费用实际发生情况；上报本季度营销推广效果评估；大型推广活动必须制订专项活动方案，在季度营销推广报告上报,2018年1月5日，4月5日， 7月5日， 10月5日,每季度第一个月5日内上报上季度报告,11,编制开盘

8、前推广计划,细化到天的媒体、活动的排期计划,2018年2月2日,2018年2月18日,项目正式推广前30天（开盘前90天）,开盘报告,12,首期开盘报告,项目区域市场调研分析，竞争楼盘的价格体系（包括楼层差、朝向差、付款方式优惠额度）、销售速度、销售方案、推盘策略及推盘重点；制定我项目销售价格体系（开盘入市价格，后续价格策略，不同开盘局面的价格控制预案，详细价格单，付款方式，优惠方案等）；销售进度计划、销售回款计划、后续每期计划推盘数量，价格走势，总销预测；,2018年4月18日,开盘前30天；,13,开盘简报,各种户型的销售套数、面积、金额、均价，投放广告的次数、金额及扼要说明该档期所组织实

9、施的营销活动,由项目销售经理以手机短信形式，当日上报项目管理中心营销部总经理；开盘次日上午（如星期六开盘，则为星期一上午）上报开盘简报。,配套设施及经营性资产,14,会所：运作模式策划报告,竞争项目会所的经营模式、经营状况调研，我们经营模式，业态规划等内容,2018年3月18日,开盘前60天,15,学校：定位及投资方案策划,学校选定，办学性质，收费标准，对外统一说辞的制订,开盘前60天,16,幼儿园：合作事宜洽谈,集团已与一家幼儿园签定了合作协议，具体合作方式需要进行洽谈,开盘前60天,物业策划,17,物业管理前期介入、理念,2018年3月17日,开盘前60天,18,物业服务内容及收费标准,服

10、务项目（有偿、无偿部分）,2018年3月17日,开盘前60天,19,物业管理示范性服务,2018年3月17日,开盘前60天,3、售楼处和样板房,销售中心,1,销售中心选址,根据项目的开发进度，项目周边现状，确定在自有用房（如底商、会所内）、自行搭建（临时建筑）、租赁等形式选择销售中心，同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心（多适用于距离市中心较远的项目）,2017年11月3日,开盘前150天,2,销售中心功能定位,常规有：接待台、LOGO墙、沙盘区、销控室、签约室、收款区、银行手续办理区、展板区(广告板、效果图、五证展示、合同公示等)、户型区、客户服务（投诉）室（相对独立区域）、洽谈区、

11、休息区、视听区（室）、水吧、办公室、档案室、会议室、销售人员更衣室等,2017年12月18日,开盘前150天,3,销售中心设计建议,风格建议：根据项目定位确定销售中心风格定位；动线规划建议：根据功能需要，通过销售工具、室内看板、展示区等引导客户按一定顺序进行参观，完整、有效传递项目信息,2017年11月18日,2017年12月18日,开盘前150天,4,成本测算,2017年11月18日,2017年12月30日,开盘前150天,5,销售中心建设报告审批,包括：销售中心选址、拟建规模、功能划分、风格定位、动线分区、成本测算等内容,2017年11月18日,2017年12月30日,开盘前150天,6,

12、实施相关招标及建设,设计、施工、装修、装饰、验收等,2017年11月18日,2017年3月18日,开盘前60天（且认购前）,7,销售中心物品采购,相关招标采购流程,2018年1月2日,2017年3月18日,开盘前60天（且认购前）,样板间,8,样板间的户型选择,根据户型比例大、销售难度大、具有代表性、设计优势突出等因素选定样板间的户型和数量,2018年12月10日,2017年12月30日,开盘前150天（以7月10日开放为时间节点）,9,样板间的装修风格选择,根据不同户型和项目总体定位确定样板间的装修风格,2017年12月10日,2017年12月30日,开盘前150天,10,样板间的选址,根据

13、工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区,2017年12月10日,2017年12月18日,开盘前150天,11,成本测算,2017年12月10日,2018年1月10日,开盘前150天,12,样板间建设报告审批,包括：样板间的户型选择、装修风格定位、选址、成本测算等内容,2017年12月10日,2018年1月10日,开盘前150天,13,实施相关招标及建设,设计、施工、装修、装饰、验收等,2017年12月29日,2017年5月10日,开盘前60天（且认购前）,14,样板间物品采购,家具、装饰等物品相关招标采购流程,2017年12月29日,2017年5月10日,开盘前60天（且认购前）,1

14、5,样板间后续包装,看房通道的设计和施工（景观、导视、音乐等）户型图（标注功能、尺寸、面积等指标）、告知（仅供参考）、说明牌等（如请勿拍摄、与实际户型、结构的差异等）,2018年2月1日,2017年5月10日,开盘前60天（且认购前）,现场包装（区内）,16,销售中心氛围装饰设计,2018年1月10日,2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,17,销售中心和样板区周围景观设计及施工,2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,18,样板区内标识牌、指示牌、看板设计,2018年2月1日,2017年5月10日,开盘前60天（且认购前）,19,工地现场包装,围档、看房通道、不良景观面遮挡

15、等、道旗、灯杆旗等,2018年1月10日,2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,20,“精神堡垒”设计、制作,即实物化的楼盘标志，具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品,2018年1月10日,2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,4、销售证件,五证,1,国有土地使用证,已取得,前置,2,建设用地规划许可证,已取得,前置,3,建设工程规划许可证,已取得,前置,4,建设工程施工许可证,已取得,前置,5,商品房销（预）售许可证,2018年5月8日,开盘前10天（通常件齐情况下前置5到20个工作日，各地情况不同）,销售手续办理,6,面积测绘,2018年3月5日,2018年3月30日,根据

16、各地规定提前办理,7,案名及房号报地名办核准,可能存在项目名称与推广名称不同的情况,2018年3月30日,根据各地规定提前办理,8,按揭银行、公积金中心等,落实商业贷款、公积金贷款及组合贷款的单位、贷款要求、贷款比例及年限、费用等,2018年2月1日,2018年3月18日,开盘前60天,9,与相门政府部门落实有关手续、费用,例如：需向房地局了解合同登记备案、产权登记备案、产权（他项权利）证办理等流程、手续、费用（需要向客户告知）；地税局了解契税的征收标准、优惠费率的条件等,2018年2月1日,2018年3月18日,开盘前60天,相关公示,10,周边环境公示,是否有影响销售的环境因素需要进行告知

17、,2018年3月20日,2018年4月18日,认购前（约开盘前30天）,11,销售合同公示,2018年3月20日,2018年4月18日,认购前（约开盘前30天）,12,五证扫描件公示,2018年5月8日,2018年5月10日,开盘前10天,13,其他内容,如商品房销售管理办法，收费项目、标准等,2018年3月20日,2018年4月18日,认购前（约开盘前30天）,5、销售团队,销售团队组建,1,编制营销部岗位设置、薪酬方案及绩效考核方案,营销部组织架构、岗位职责、薪酬标准、绩效考核方案,2017年11月20日,开盘前150天,2,薪酬方案报集团审批,包括但不限于：营销（策划）部人员架构、人数、

18、工资、工资附加费用、提成比例、综合奖励基金分配办法、各岗位人均月收入、竞争项目销售人员工资水平（底薪、提成、月均收入）等,2018年4月18日,开盘前30天,3,各岗位人员招聘及到岗,2018年2月5日,开盘前100天,4,服务人员设置,需设置售楼处保安、保洁、样板间讲解员、水吧服务员等，并与物业公司协商费用情况,2018年3月18日,开盘前60天,5,销售作业指导书或营销部管理制度细则,根据项目管理制度及项目管理操作手册内容，细化各项业务具体办理流程及负责岗位（人员）,2018年12月26日,2018年2月6日,开盘前110天,销售人员培训,6,万达集团介绍、开发项目介绍,2018/2/6日

19、,2018年3月18日,开盘前60天,7,企业文化,2018/2/6日,8,公司规章制度,2018/2/6日,9,房地产基础知识,2018/2/6日,10,项目规划介绍,2018/2/7日,11,项目建筑特点,2018/2/7日,12,项目园林、景观特点,2018/2/7日,13,项目物业管理,2018/2/7日,14,项目其他卖点介绍,例如智能化系统等,2018/2/7日,15,销售技巧,2018/2/9日,16,礼仪培训,2018/2/9日,17,合作商家介绍,侧重综合体项目,2018/2/8日,18,万达综合体概念解读,侧重综合体项目,2018/2/8日,19,一对一专案销售,2018/

20、2/9日,20,万达会,2018/2/8日,21,CRM系统的使用,2018/2/21日,22,市调实战及分析,2018/2/6日,23,周边楼盘调研,2018/2/6日,24,房地产投资知识,2018/2/10日,25,银行按揭业务,2018/2/11日,26,税收知识,2018/2/11日,27,相关法律知识,2018/2/11日,28,销售工具使用培训,2018/2/11日,29,统一说辞汇编,2018/2/12日,30,统一说辞培训,2018/2/13日,31,销售合同培训,2018/2/14日,32,开盘前活动、优惠方案培训,2018/2/15日,33,延展培训,如：如阅读一些营销类

21、书籍如何成为伟大的推销员等,2018年2月17日,34,接待模拟,2018年2月18日,35,上岗前考核,可视情况开展一些拓展性训练（强调团队配合与自我突破）,2018年2月19日,信息化基础工作,36,集团专网,申请、铺设、调试,2018年1月18日,2018年2月18日,开盘前90天,37,CRM系统上线、培训、信息录入、启用,前期准备工作（人员定岗，电脑、网络的准备情况，数据整理录入等）,2018年2月19日,2018年3月18日,开盘前60天,6、销售道具,营销道具,1,项目大型沙盘（总体）,对于不确定的内容可以用概念性的沙盘展示,2018年1月30日,2018年3月10日,开盘前60

22、天（且认购前）,2,可售部分或分期沙盘,2018年1月30日,2018年3月10日,开盘前60天（且认购前）,3,户型单体模型,2018年1月30日,2018年3月10日,开盘前60天（且认购前）,4,各类宣传资料的策划、创意、设计、审核、修改、印刷,如：楼书、简版宣传折页、万达会刊、户型单张、房款计算表、资料袋、银行按揭所需资料表、开盘时认购须知等,2018年1月1日,2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,5,电视广告片制作,创意、完成脚本方案、素材收集、拍摄、制作,2018年1月1日,2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,6,各类展示架、公告栏等,2018年2月25日,

23、2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,7,VI事务用品设计、制作完毕,办公用品、胸卡、看房车、水杯、名片、指示系统、各办公室水牌、工作区桌牌等,2018年2月25日,2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,8,销售人员服装,2018年2月6日,2018年3月18日,开盘前60天（且认购前）,7、媒体渠道,户外广告,1,位置选择、洽谈,2017年12月20日,2017年1月18日,开盘前120天,2,媒体招标、合同审批、签订,2018年1月10日,2018年1月30日,开盘前110天,3,方案设计,2018年1月31日,2018年2月4日,开盘前105天,4,发布,2018年2

24、月17日,2018年2月19日,开盘前90天,5,验收,2018年2月19日,开盘前90天,6,广告效果记录及评估,持续进行,报媒广告,7,报媒策略及计划,2017年12月1日,2018年2月19日,开盘前90天,8,媒体选择及洽谈,2017年12月20日,2018年2月19日,开盘前90天,9,媒体招标、合同审批、签订,2018年1月26日,2018年2月28日,开盘前80天,10,媒体广告发布,2018年3月18日,开盘前60天,11,广告效果记录及评估,持续进行,电视广告,12,电视媒体策略及计划,2017年12月1日,2018年2月19日,开盘前90天,13,媒体选择及洽谈,2017年

25、12月20日,2018年2月19日,开盘前90天,14,媒体招标、合同审批、签订,2018年1月26日,2018年2月28日,开盘前80天,15,媒体广告发布,2018年3月18日,开盘前60天,16,广告监播、效果记录及评估,持续进行,广播媒体,17,广播媒体策略及计划,2017年12月1日,2018年2月19日,开盘前90天,18,媒体选择及洽谈,2017年12月20日,2018年2月19日,开盘前90天,19,媒体招标、合同审批、签订,2018年1月26日,2018年2月28日,开盘前80天,20,媒体广告发布,2018年3月18日,开盘前60天,21,广告监播、效果记录及评估,持续进行

26、,网络媒体,22,网络媒体策略及计划,2017年12月1日,2018年2月19日,开盘前90天,23,媒体选择及洽谈,2017年12月20日,2018年2月19日,开盘前90天,24,媒体招标、合同审批、签订,2018年1月26日,2018年2月28日,开盘前80天,25,媒体广告发布,2018年3月18日,开盘前60天,26,广告监播、效果记录及评估,持续进行,网站,27,网站规划,2018年1月5日,2018年1月18日,开盘前120天,28,网站建设,结合集团信息化建设中对于门户网站的工作部署,2018年1月5日,2018年3月18日,开盘前60天,29,网站更新,持续进行,30,网站互

27、动信息的回复,持续进行,31,网站的维护,持续进行,房地产展会,32,房展会推广方案策划,现场活动、媒体推广、客户储备、促销整合、销售控制,2018年2月20日,2018年4月29日,以历年4月30日-5月2日的举行时间为时间节点安排工作计划，具体根据各地房展会实际时间,33,房展会活动执行准备,2018年2月20日,2018年4月29日,34,房展会广告创意设计准备,2018年3月28日,2018年4月18日,35,房展会展位包装设计及制作,2018年4月8日,2018年4月28日,36,房展会销售准备,2018年4月19日,2018年4月29日,37,房展会客户信息收集和回访,2018年4

28、月30日,2018年5月2日,38,房展会效果评估,2018年4月30日,2018年5月6日,其它媒体,39,刊物、地图、道旗、候车亭、车身、高铁站户外大牌等等,2018年12月20日,2018年2月10日,根据具体项目情况制定,8、合同与表单,认购协议及合同准备,1,项目所在地销售合同（认购书及补充协议）的收集,认购书、销售主合同、附件、补充协议等,2018年1月11日,开盘前120天,2,取得集团关于装修标准配置的批复,集团规划院、成本部、项目公司有关部门,2018年1月20日,2018年3月5日,开盘前60天,3,取得集团对于前期物管协议业主临时规约及物业收费标准和批复,商管公司,201

29、8年1月20日,2018年3月5日,开盘前60天,4,取得由项目公司规划（设计）部提供的销售用图纸及分摊面积情况,需要由规划部门提供，并办理好书面交接手续,2018年1月20日,2018年3月5日,开盘前60天,5,了解其他合同内的有关信息并取得相关证件复印或扫描件,2018年3月1日,2018年3月5日,开盘前60天,6,销售合同（认购书及补充协议）草案,2018年3月6日,2018年3月11日,开盘前60天,7,销售合同（认购书及补充协议）报批,2018年3月12日,2018年3月18日,开盘前60天（项目认购前30天）,8,销售合同备案，准备网上签约,根据当地有关部门要求,2018年3月

30、19日,2018年4月6日,根据当地有关部门要求,9,销售合同公示,在客户购房前需要在售楼处公示销售合同,2018年4月7日,2018年4月9日,认购前,各类销售报表,10,销售日报表,2018年1月20日,2018年4月4日,开盘前45天（且在认购前）,11,上报集团周报表、月、季报表,2018年3月10日,2018年4月4日,12,销售及回款计划表,2018年3月10日,2018年4月4日,13,销售控制表,2018年3月10日,2018年4月4日,14,更名、换房、退房表,2018年3月10日,2018年4月4日,15,合同变更申请表,2018年3月10日,2018年4月4日,16,特例

31、折扣审批表,2018年3月10日,2018年4月4日,17,会员申请表,2018年3月10日,2018年4月4日,18,来访、来电登记表,2018年1月20日,2018年4月4日,19,催办函,按揭手续办理、付款、按揭回款等业务的催办函件,2018年3月10日,2018年4月4日,20,部门文件签收表,2018年1月20日,2018年4月4日,21,置业顾问资料交领登记表,用于及时发放更新资料，收回有变化的资料,2018年1月20日,2018年4月4日,22,客户资料表,用于意见客户、成交客户情况的登记、分析、统计及回访记录等,2018年1月20日,2018年4月4日,23,放盘、封盘（房源）

32、记录表,2018年4月4日,24,户型变更申请表,2018年3月10日,2018年4月4日,25,客户特殊要求审批表,2018年3月10日,2018年4月4日,26,客户提交资料清单,收集客户用于办理按揭、产权手续的各种资料清单,27,客户领取资料登记,2018年1月20日,28,客户遗失资料申明,2018年3月10日,29,客户投诉记录,客户投诉的接待、处理、跟踪及回访,2018年1月20日,30,客户意见登记,用于记录客户的意见及建议并予以回访,2018年1月15日,31,市场调查表,2018年1月20日,32,销售中心值班记录,2018年1月16日,33,销售人员轮休及值班安排表,2018年1月16日,34,考勤表,2018年1月16日,35,员工违纪处罚单,2018年3月10日,36,销售人员工资表及明细,2018年3月10日,37,营销部内部物资管理帐目细表,2018