衡水武强地块可行性研究报告177444672

1、二零一二年六月三十日 谨呈：衡水德源房地产开发天津浩华房地产咨询武强地块项目可行性报告PART 1 城市概况PART 2 市场分析PART 3 地块分析PART 4 收益测算报告思路Part 1 城市概况城市概况1、武强县现状：县城城区建成区面积6.28平方公里，城镇化率到达22%。主干道一条，呈狭长状，县城内除近年新建住宅外，街道外围是二到三层小楼，内部是平房，县城内多处依旧是田地。2、人口：第五次人口普查数据显示：武强县总人口约21万，总户数52858户；其中武强镇人口总数约5.6万，总户数14856户。3、行政区划：武强县辖3镇、3乡、238村。县辖镇：武强镇、街关镇、周窝镇；县辖乡：豆

2、村乡、北代乡、孙庄乡；经济开展主要依靠工农业，第三产业不完善，房地产开发处于启动阶段，同时武强县城区域较小，人均消费能力低。4、城市GDP与三产比例：我们从政府部门了解到以下数据，这些年武强GDP呈现上升趋势，但上升幅度较小；县城城市人均GDP刚过万元，农业人口人均GDP比较少；另外三产中，工业占绝大局部，农业其次，第三产业开展非常不完善；城市规划武强滏阳河地段属于政府重点规划地段，方案建造滏阳河公园，环境舒适，该地段未来前景优渥。一环、两带、四中心一环-307国道生态景观环两带-滏阳河和天平沟两侧的绿化景观带四中心-行政办公中心、商贸效劳中心、观光休闲中心、集中居住中心政府规划未来新区偏向西

3、北部，东部规划为工业区目标：规划建成区绿地率到达30以上城镇人口到达10万人以上全县城镇化率到达50%以上县城东部规划4平方公里的滏东工业区西部规划5平方公里的县城新区县城规划面积到达15平方公里区域划分N公园发展方向工业区居住区本案县城新区土地供给近几年土地供给总量不大，但2021年存储量较大3月份，新开街南侧平安路西侧放量万平米，约90亩；新开街南侧、朝阳路东侧，县委家属院正在拆迁如确定进入武强县，应尽快入市、抢占先机！一、县城内经济开展水平比较落后，人均消费能力较低，房地产处于启动阶段；二、本案背离城市开展方向，且未来将处于工业区内，会给本案造成较大影响；滏阳河的改造和滏阳河公园的建造会

4、为本案提升价值；三、土地储量相对较大，且在工程周边有待开发工程。四、土地出让价格有大幅提升小 结Part 2 市场分析整体市场目前，武强县有售楼处的楼盘共有三个：金音家园、华庭风景、馨园小区。均处于阶段性开发收尾期，市场均价2560元/平米，热销户型80-120，130以上的大户型由于总价过高，市场销售状况欠佳。从当地群众了解，市场需求仍存在积压，未被有效释放。住宅产品以多层为主，局部高端退台洋房，小高层户型多为一梯两户，也有高层在建工程。由于本地开发商资质普遍不高，开发水平较低，致使整体市场产品力水平低下。当地群众普遍反映当地楼价偏高。在售楼盘数量较少，刚性需求还未完全释放，存在一定需求空间

5、。整体市场三个工程均由本地开发商开发，销售情况良好，房源存量不大金音家园：占地200余亩，由本地著名商人金音乐器董事长周国芳开发，楼盘根本已经售罄。住宅类型包括多层、小高层、一梯两户退台洋房；建筑有一定风格，但建筑质量有待改进之处；华庭风景：占地200余亩，目前正在建三期，前期是多层、小高层，三期是高层；二期剩余房源很少。馨园小区：缺乏百亩，现房，已售罄。与本案位置最近。位于东区。金音家园华庭风景调研对象：个体商户、公务员、银行、教师、打工人员、农民等；调研范围：武强县县城；需求市场以下是我们从武强县市场调研所得数据需求市场当地人并不认可滏阳河东地块，认为生活不够便利、交通不够便捷，未来前景主

6、要看好有公园为伴；购房目的主要以改善性居住为主。需求市场51%认可小高层，36%选择多层，只有13%愿意尝试高层以上；户型方面多偏向三室、两室，以实用性为主。需求市场主力需求面积90-130；调查对象对采光要求较高，对阳台、飘窗要求也比较高；需求市场能承受的房价水平较低，总房款价也处于较低范围；首付在可承受范围内希望尽可能多交付，防止多年还贷；月供那么希望尽量少负担。需求市场看中因素：物业管理、生活配套、绿化环境；受访者收入主要集中在1-5万，调查中，受访者都很保守，实际可放宽到8万左右。市场小结一、根据市场现状来看，刚性需求很可能进一步得到释放，在售楼盘屈指可数，未来房地产市场处于空白期，是

7、入市良机；二、目前住宅供给市场物业形态较为单一，很多受访者反响可以接受小高层电梯房；三、市场需求：90-1302-3室，讲求实用性；从收入情况来看，价格承受能力在2300元左右；住房要求有所提高，选房最看中的因素：物业管理、生活配套、绿化环境；倾向于多层、小高层。产品设计要迎合市场需求。市场有刚需，产品有卖点，可以达成在短期内回现的目标。Part 3 地块分析 本案位于东部工业区内规划住宅区域，同时距离工业区两到三公里，远离污染，有公园相伴，环境优美，舒适宜人，本案价值将大为提升N公园发展方向工业区居住区本案县城新区地块区位本案位于滏阳河畔东，城中村张庄村改造，占地近300亩，规模很大，地块比

8、较方正。刚性需求有限，规模大可能是弊端。地块特征地块区位自然环境：改造中的滏阳河畔、筹建中的滏阳河花园人文环境：武强年画博物馆政治环境：武强县政府、武强镇政府、房管局、统计局、公安局等经济环境：各银行、农村信用社就在附近、未来的武强工业区生活配套：新开发区域，周围的配套设施不全面交通运输：距离主干道新开街很近，规模面积：本案占地规模约300亩。景观资源配套资源地理位置规模因素本案位于县城东南角，位置偏僻，生活配套匮乏，规模过大，不利于后期消化。SWOT分析武强地块既是一种机遇，也是一种挑战。S优势分析： 资源：紧邻滏阳河水岸、待建滏阳河公园 区域：与现有城市行政办公区域相邻，地缘区域人口经济实

9、力较强 形状：形状方正，有利于工程规划和开发。W劣势分析： 配套：现周边生活配套较差，新区开展抗性较大； 人口：周边人口密度较低，跨区域置业抗性较大； 规模：地块规模过大，刚性需求有限，不利于后期消化。O时机分析： 城市化：城市改造，房地产市场步入成熟，需求群体认知水平提升； 客户：近邻区域的城中村改造及区域辐射下县刚需为本案提供有效客群； 价值：滨河景观带的形成和生态宜居新区的开展，本案价值不断提升。T威胁分析： 竞争市场：城市改造后续优质地块较多，截留有效需求； 宏观市场：房地产新政趋严，房地产市场起步伴随着保障性住房的启动，双向压力； 需求认知：区域内客户认知水平较低，产品价值不能被完全

10、认同。分析小结1、地块位置偏僻，背离规划开展方向，且属于工业区，当地人不认可的可能性较大；2、东区未来的规划开展、滏阳河沿河改造以及城中村拆迁都为我们提供了增长中的刚性需求；3、工程本身配套非常不完善，新区开辟很困难；4、本案地块以及房地产工程有一定的升值空间；5、工程规模较大，刚性需求有限，不利于后期消化。本工程具备成为县城中高端住宅的资源条件。武强县最高性价比的中高端楼盘工程定位县城认可度低当地消费水平有限背离城市开展方向不断释放的刚性需求启动阶段的房地产市场低开高走才是硬道理！工程策略定位滚动开发，品质升级领先的物业服务、生活配套、绿化环境市场主流的户型和总价策略一策略二县城中高端物业组

11、合形态：多层/(多层+小高层)核心策略：低开高走的价格首次置业者、拥有较高且稳定收入的泛公务员是中高端市场主流客户，也是本工程最主要的目标客户。客户定位III 一般客户：乡镇客户周边乡镇的个体老板、公务员等。IIIIIIVIV 一般客户：本地工薪阶层重要客户：本地生意人在武强县做生意的本地小业主。核心客户：首次置业者、泛公务员全县首次置业婚房、分户、拆迁刚需等有稳定工作，收入较高的政府公务员、银行职员、教师、医生、大型国有企业职员等。结合客户需求和政策要求，建议本工程主力户型为80-100两居和110-130三居产品定位户型面积（）单价（元/）总价（万元）面积比满足客户群两居80-100260

12、022-2645%工薪阶层和首次置业类泛公务员三居110-130260028-3445%二次置业的泛公务员大三居130-150260034-3910%私企业主、老板本工程户型配比户型配比原那么工程规模较大，可稍拉长产品线，面向更多可能客户，降低销售风险并挖掘利润户型配比需充分考虑不同客户市场容量比例，以确定针对不同客户的户型面积比针对不同客户的总价承受力确定户型面积大小，合理控制总价，满足客户需求将市场畅销的两居户型面积适当压缩至90平米内，既迎合了政策要求，也符合客户需求。 价格预测本次测算采取市场竞争定价法，以周边代表物业直接竞争工程的价格为基数，通过市场比较法来确定本案均价。住宅项目权重

13、人文环境自然环境生活配套升值潜力交通状况物业形态户型设计社区规模园林景观建筑品质内部配套工程进度物业管理品牌形象总计分权重%481051071078105475100华庭风景3585777757335476金音家园3575866767345476馨园小区3594867657345370本案2754677667305065华庭风景金音家园馨园小区本案平均分76767065均价PA2560元PB=2600PC=2450元PX？修正后各相关楼盘价格Pi Pi=( QX/ Qi)Pi 注：Pi为销售均价PA=(QX/QA)PA=65/76*2560=2189PB=(QX/QB)PB=65/76*260

14、0=2224PC=(QX/QC)PC=65/70*2450=2275各相关楼盘权重取值为Wi(考虑到与本工程的相似性及影响)WA=35% WB=35% WC=30%PX =PiWi=PAWA+PBWB +PCWC=218935%+222435%+227530%建议入市均价：多层2250元 小高层2000元最终实现均价：多层3200元 小高层3000元 全程均价：多层2700元 小高层2500元小 结1、地块位于滏阳河东，背离城市主方向2、区域配套资源匮乏，交通不便，认可度较低3、滏阳河改造，极大程度改善自然环境4、规模大-约300亩，假设开发，建议分期开发、滚动拆迁5、定位高性价比楼盘6、低开

15、高走策略Part 4 收益测算 武强地价范围武强地块近期出让价格2021年约35万/亩；2021年约120万/亩容积率经验值中偏高端品质时，容积率我们采取中间值6层1.2,11层地价估算土地本钱含拆迁补偿费用为20万时，税后最高静态利润率为28%，容积率为1,2，全部为多层地价估算土地本钱含拆迁补偿费用为30万时，税后最高静态利润率为24.6%，容积率为，全部为多层地价估算土地本钱含拆迁补偿费用为40万时，税后最高静态利润率为21.1%，容积率为，全部为多层地价估算土地本钱含拆迁补偿费用为50万时，税后最高静态利润率为17.6%，容积率为1.2,纯多层地价估算土地本钱含拆迁补偿费用为55万时，税后最高静态利润率为15.9%，容积率为1.2,纯多层 通过逐步测算和比对，当土地本钱与拆迁补偿费用的总和在55万以内，税后静态利润率可超过15%，具备可操作性。假设超过55万，建议放弃开发本地块。 可行性研究结论假设可操作，初步