杭州写字楼调研报告

1、杭州写字楼研究分析戴德梁行2021年10月杭州整体写字楼开展概况拱墅区写字楼开展概况一、杭州整体写字楼开展概述1、城市及市场特性2、开展历程3、历年供给4、开展进程特征杭州房地产市场背景自2021年4月14日起，国务院相继出台 “国四条，“国十条，以及9月底最新二次调控等宏观政策，目前这些政策作用已经显现，杭州住宅市场商品房成交量开始下跌，观望情绪浓郁，商业地产也受到涉及，但所受影响程度相应较小。杭州商业地产机遇危中有机，此番政策调控，主要针对住宅市场，而对于商业地产并无严厉性政策；此消彼涨，反倒让商业地产倍受消费者青睐。2021年杭州房地产市场政策背景杭州是个适合人居的城市，又有其西湖的不二

2、资源，人文气息浓厚；但杭州并不象上海一样是全球经济、金融中心，没有众多的大公司来支撑写字楼楼市，作为浙江的经济中心，杭州很大一局部的写字楼是省内企业在使用，产生不了大的影响，这也限制了写字楼市场的开展，出现售价低于住宅的怪现象。但同时也说明：目前的写字楼价格还有较大的上涨空间，一但高档写字楼的需求被激发，写字楼价格便有向上突破的空间。杭州写字楼市场整体开展历程概述时间1995年以前1995-19981998-20012001-20052005至今阶段第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段说明单位自建办公楼，部分用于租售市场化操作的写字楼项目大量开发98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨

3、新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现市场状态不成熟市场低迷供需两旺板块发展板块发展快，销售不温不火随着近年来杭州写字楼市场的快速开展，市场运行逐渐走向成熟，从杭城写字楼的开展历史来看，往往每一段时期都有1-2个热点区域，如武林广场、城西高新区、世贸区等。而每一个热点区域的形成与开展或是受行政商业中心区的辐射，或是有强有力的行业支撑，或是具备优越的自然地理条件。 杭州写字楼开展历程第一代写字楼标力大厦 白马大厦 耀江开展中心深蓝广场 钛合国际环球中心坤和中心第二代写字楼第三代写字楼本世纪初，武林广场开始出现真

4、正意义上的写字楼工程，这些工程的主要特点是位置优越近主干道，底层大局部已经开展成成熟商业，但同时标准层面积较小，车位及电梯数量相对较少，内部配套等与目前的市场需求相比，已经显得落后，但内部办公企业质量不低，如标力大厦聚集了近40家企业，年产亿元的税收 。第二代写字楼建于2005年至2006年，其最大的特点即注重工程的综合开发，往往配有大体量的酒店式公寓，在停车车位和内部配置上都有了很大提高，采用酒店式精装修。物业管理方面也开始重视，聘请了国内知名的物管公司进行管理。工程销售中投资客的比例也有很大的提高，仅2006年一年深蓝广场在市场上的涨幅就达50%。第三代写字楼根本为近j几年交付的，主要有环

5、球中心、坤和中心、浙商时代大厦等工程，其特点为国际化5A甲级写字楼标准的产品设计，硬件上也以高档配置为主，物管也根本采用国际知名的物管公司或物管参谋。并且在工程开发上，注重长期经营，产权主要大业主产权或单一产权只租形式。杭州写字楼土地出让分析年份宗数总出让面积（万）可建面积（万）总成交金额（亿元）楼面地价（元/）2005255620965，58393140200626228724，9359286320073587327169，46751882008113413149，0973374720093758195115，965659482010224216295，91625911 统计时间截至8月30

6、日，资料来源：国土资源网 根据杭州透明售房网显示，截止2021-10-7日，杭州市在售的写字楼总面积为50余万方，总套数为4754套。2005-2021写字楼地块出让列表杭州办公物业历年供给分析目前杭州办公物业供给以乙级为主，甲级办公供给量约占总供给的17；未来三年乙级办公供给保持平稳，甲级办公物业上市量将加大，甲级办公物业所占比重将逐步增加。万平方米开展期:杭州主要商务区开始显现雏形,甲级写字楼品质与乙级写字楼开始拉开距离;稳步开展期:甲级写字楼逐渐成熟,开发档次不断上升.黄龙区高品质写字楼形成板块联动,成为商务区代表;快速开展期:2021年杭州迎来甲级写字楼的供给顶峰,钱江新城与滨江的大量

7、供给将促使局部供量过剩。杭州办公物业未来供给分析未来三年杭州写字楼将现爆发式增长，金融类企业将成甲级写字楼招租突破口近九成，新增供给量集中在钱江新城，如此巨大的新增供给放量，无疑将对杭州写字楼市场形成不小的冲击。杭州的写字楼市场目前大致分为四个片区：黄龙片区、武林片区、庆春片区和钱江新城片区。作为高端商务中心的黄龙片区，集聚了杭州目前较高端的一些写字楼工程，比方世贸丽晶城欧美中心、嘉华国际、公元大厦等，体量比较大，9个工程的面积有33万平方米。武林片区是传统的商业商务中心，有14个工程，面积也有约33万平方米，和黄龙片区各占了眼下杭州写字楼市场三分之一的天下。庆春片区几乎是自发形成，集聚了大量

8、的银行、保险、证券等金融机构。而新近崛起的钱江新城片区有大量的写字楼工程，有810个五星级酒店，以及多个诸如万象城的零售商业综合体工程，是未来杭州的区域中心。目前市场对于写字楼的吸纳量将同时来源于租赁和购置自用，但新增供给量在三年内仍将大大超出吸纳量，空置率由此将很有可能进一步高企。今年至2021年，杭州写字楼的新增供给量分别为近40万、50余万和30余万平方米，但三年的市场吸纳量均不到30万平方米。而今年起至2021年，钱江新城就将有高达111万平方米的写字楼新增供给量，占到杭州写字楼市场的半壁江山。从2004年开始杭州办公物业租售价格均稳步增长，2021年开始受金融危机影响，甲级写字楼入住

9、率下降，直接导致租金的小幅下降，乙级写字楼根本保持原有水平；写字楼售价涨幅趋缓，2021年下半年至2021年，随着地产市场的再度升温以及国内经济状况的复苏，写字楼租金及售价再次小幅度上升。杭州历年办公物业租售价格走势杭州历年办公物业入住率情况2021年至今，受金融危机影响，甲级办公物业入住率有所回落，乙级办公物业入住率大体上保持稳定，主要有一局部甲级办公客户为减少本钱开支从甲级办公楼搬迁至乙级造成。杭州写字楼历年需求平稳，甲级写字楼入住率高于乙级写字楼，租赁价格增长速度低于销售价格。杭州办公物业分布状况杭州的写字楼市场开展一直比较慢，市场呈一种不温不火的态势，且大局部产品以商住楼形式出现。从市

10、场的开展过程来看，大致总结出以下特点：1、需求主体具有特殊性从历史的需求上来看，杭州写字楼需求主体是第三产业的小型公司。这样的公司还处于一个动乱期，并没有固定的经营模式，所以他们一般会选择商住楼可办公、可经营、可居住。需求的特殊性导致了杭州写字楼市场以商住楼开发为主，并对市场的快速开展有较大阻碍作用。2、商、住价格倒挂现象“商住价格倒挂现象是指：同一地段内高品质住宅的售价要高于写字楼售价的现象。杭州写字楼市场出现这种现象的原因主要有：前几年杭州住宅价格飙升，大量的资金流向住宅，写字楼市场少有问津；写字楼土地使用年限只有50 年，在外行人看来和住宅相比是一大劣势；习惯在传统的办公楼、商住楼里办公

11、，对纯写字楼工程的需求不迫切。3、空置率一直较高杭州写字楼市场从2002 年开始，供给量超过40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在30 万平方米左右，供求明显失衡。供求的失衡主要是因为杭州的写字楼需求的特殊性及市场的不成熟，开发商盲目开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡导致了无效供给。高空置率也是杭州写字楼租金一直徘徊在低位的原因。杭州写字楼市场开展进程特点二、杭州写字楼板块概述1、板块综述2、板块特征3、各版块代表案例4、板块需求5、未来写字楼开展趋势预判目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块等。随着城市的扩张，在传

12、统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块高新&行政、萧山行政板块、滨江总部基地板块钱江世纪城。纵观上述几大写字楼区域的形成，不难发现其共同特征：写字楼的聚集离不开周边区域内成熟的产业形态。如在市中心庆春路上，就聚集了各大银行、保险公司、证券机构，形成了“金融一条街，是金融产业的集聚，带动了周围写字楼的兴旺。由此自然而然地产生了一种新的“区域商务模式：产业的集聚与写字楼的聚集有着非常强的关联度，是一种“互动开展的关系，一方面，产业的集聚为写字楼板块的形成提供了潜在的客源市场和整体的外部商务环境的气氛；另一方面，写字楼的聚集为周边区域内产业的开展以及各种围绕着产业开展的

13、效劳机构提供了办公空间和拓展业务活动的场所，因此，在某一个特定的区域内，只有形成了产业的集聚，才能造就该板块内写字楼的聚集。写字楼开发商已逐渐意识到“店多拢市的集聚效应，开始联手拓市。从“新武林商务区旗号的打出，城站广场联谊会组织，到吴山商盟的相继成立，都已经说明：越来越多的开发商开始认识到产业集聚对写字楼板块形成的重要作用，并开始依靠板块、区域的差异性锁定目标客户。杭州写字楼板块综述杭州写字楼各板块分层比较从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级：运河板块城北板块第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情

14、况及未来开展情况来看，亦隶属于第一层级。第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供给量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足根本商务需求为主，外溢需求显著。第四层级：随着滨江区承接主城区功能的表达，区域办公价值将会逐步表达； 滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供给量，将会与钱江新城形成长期竞争。城北和运河板块随着大城北的开发以及拱墅区区域战略的调整，也有着很大

15、的潜力。各阶层分析杭州各阶层分布状况钱江新城滨江区黄龙区庆春区武林区城西文教区城站区滨江区杭州主要商务区未来供给目前供给区域 商务环境黄龙甲级写字楼聚集，写字楼档次最高。商务氛围浓厚、租赁式写字楼比例较大。武林杭州发展较早的写字楼区域，现状甲级写字楼较少，商业配套完善。庆春写字楼成熟区域，甲乙级写字楼兼备，金融、证券行业集中。城站商务氛围稍显薄弱，乙级写字楼为主。临近杭州火车站，交通便捷。文教杭州高新产业聚集地，以早期销售型乙级写字楼为代表，行业集聚明显。运河政府大力打造运河商务区，目前供应量较少,但随着以远洋地产为代表的综合项目的建成，预计会形成较大规模的商务集群。滨江发展阶段商务区，商务氛

16、围及商业配套均薄弱。未来写字楼供应量较大。钱江新城发展阶段商务区，尚未有交付使用写字楼。未来写字楼供应量较大。运河城北板块供给：黄龙板块行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化气氛聚集高素质人才省、市级的公建配套核心驱动力未来开展趋势租金：45元/m2 /天售价：2.53万元/ m2物业管理费：812元/ m2 /月世贸中心世纪广场嘉华国际世贸丽晶城现代国际大厦玉泉大厦聚龙大厦中田大厦公元大厦恒励大厦省政府租金/售价行业：多集中于高增长性和高附加值行业如投资咨询、信息通讯、房地产、 保险、文化传播等；客户：国际国内知名企业驻杭机构、浙江省及杭州市著名企业；以行业内的大中企业为主选择本板块办公的原

17、因主要是为显示企业形象；注重办公品质及配套、交通的成熟度：客户特征未来5年内将继续保持领先地位土地供给稀缺，后续供给量有限租售状况受产权影响，大局部物业以租赁为主；高品质的物业招租良好，出租率在85以上；区域现状：1. 目前杭州顶级写字楼最集中的区域，许多跨国公司和机构、国内精英企业在此设置分公司、办事处，甚至总部；2. 写字楼整体出租比例较高；3.政府部门集中，吸引总多有国资背景的企业入住周边写字楼4.黄龙商圈目前已有大型专业餐饮20余家，三星级以上饭店10余家，开始形成娱乐休闲中心； 驱动因素 1. 黄龙商业气氛营造，品牌店铺的加盟将提升整个黄龙板块档次及聚集力； 2. 写字楼租金/售价持

18、续上涨，导致企业运营本钱增加； 3. 土地供给减少，资源稀缺开展趋势：较高的物业水平和成熟的交通配套继续保持对高端客户的绝对吸引力2. 高涨的运营本钱导致局部中小企业外迁或仅保存窗口部门甲级写字楼的主要供给区域，未来五年内继续保持第一层级地位；后续供给有限，局部中小企业由于高运营本钱将外迁。板块供给：黄龙板块传统商业中心，商业配套成熟市政府行政配套核心驱动力未来开展趋势租金/售价潜在供给规模小，出租率继续保持较高水平，租金价格稳定客户将存在外迁黄龙板块现象租售状况平均出租率在80左右；在售楼盘较少，投资者较多租金：集中于元/ m2/天；售价：万元/m2 ；物业管理费：6-8元/m2/月行业：以

19、贸易、信息科技、广告、房地产相关企业及政府类相关企业为主客户：入住企业实力较强，以国际国内知名企业为主；性价比相对黄龙版块是吸引中大型企业的主要因素之一客户特征板块供给：武林板块坤和中心环球中心深蓝广场白马大厦华源开展大厦越都商务大厦晶晖商务大厦海华广场丽阳国际红石中央区域现状：1. 杭州市传统CBD ，最繁华的地段；聚集了大量的人流、物流、信息流；2、目前是杭州政治、经济、文化中心；3、中大型贸易公司、科技通信类和房地产实业公司是区域写字楼的主流客户未来趋势：1、黄龙板块的兴起分流了局部高端客户；2、钱江新城和滨江区将分流一些中大型企业；3、写字楼未来供给量有限，办公功能呈萎缩趋势 驱动因素

20、：1、 黄龙商圈、钱江新城的兴起； 2、商业气氛的增加带来了巨大商机伴随区域商业功能的增强，办公功能日渐萎缩，客户存在外迁趋势；后继供给量较小，以甲级写字楼为主。板块供给：武林板块瑞丰国际商务大厦嘉德广场广利大厦银座三瑞大厦远洋大厦凯旋门大厦金融机构聚集地；配套成熟；交通便利核心驱动力未来开展趋势租金/售价金融街的地位会受到钱江新城的挑战，局部金融机构驻杭总部将向钱江新城迁移；供给量萎缩和地段价值继续支撑楼宇价值租售状况出租率在85左右；销售速度缓慢；机构企业购置量大；投资者逐渐减小租金：元/m2/天售价：万元/m2 物业管理费：5-7元/m2/月客户特征板块供给：庆春板块行业：以金融保险、贸

21、易、信息技术、企业办事处为主客户：国内、浙江大型金融机构企业和浙江中小型贸易、信息技术企业金融企业实力雄厚，多租用大面积物业区域现状：1. 杭州金融中心，资金流聚集之地；2、传统商业圈之一，商务气氛浓厚；3、金融保险证券机构会聚之地；中小型贸易公司与大型实业通信类公司混杂之地；未来趋势：1、区域功能东移至钱江新城，并被分流一些实力派中大型公司；2、金融街地位短时间内不会丧失，成为城市中心和城市副中心的过渡带，功能的专一性有可能进一步加强；3、可出让地块减少，未来写字楼供给量减少; 驱动因素：1、杭州的华尔街，金融功能效应；2、杭州第一大道庆春路的通达性；3、具有的国际商务气氛未来五年内继续保持

22、金融中心地位，但区域物业水平落后，无法实现高端客户的品质需求；后继供给量萎缩，区域功能呈现东移趋势。板块供给：庆春板块伟星大厦联强科技昌地火炬大厦昌信大楼钱江科技大厦文三路电子产品销售的聚群效应“中国电子信息一条街；高新区、高教区结合地；核心驱动力未来开展趋势租金/售价前期高新区优惠政策吸引了IT类研发相关产业的入住，随着企业的开展和优惠政策吸引力的减弱，局部企业开始搬离本区域；产业集中，专业化使客户面变窄；大局部出租率在80以上；大多在01-03年投入使用，物业交易不活泼；租金：元/ m2/天；售价：万元/m2 ；物业管理费：3-4元/m2/月行业：以IT企业为主，分为销售代理和研发类；其他

23、行业包括相关广告、传媒、装修行业、物流等；客户：杭州本地企业为主，很多是以电脑装配起家；以及外地相关产业驻杭机构；以中小企业为主，大局部处于创业及开展初期，对价格比较敏感。客户特征颐高数码广场板块供给：文教板块租售状况华星科技大厦西湖国际大厦区域现状：1.区域内以乙级写字楼居多；2. 文三路聚集了杭州80%以上的IT贸易型、技术效劳型企业， 拥有西溪数码港为代表的7大IT大卖场；3.区域内有东方通信为代表的1600家高新企业；网新图灵为代表的1000多家IT经销商；东部软件园为代表的6大创业园区未来趋势：1.功能越来越集中，成为电脑硬件和其他电子数码产品的批发、零售专业市场；2. 研发环境较差

24、，以研发为核心的企业开始寻求新的办公地点；3. 小型的IT企业、广告公司和电子类外贸企业将成为文教板块的主流客户；4. 办公物业品质提升空间有限，性价比将成为其核心竞争点 驱动因素： 1. 大专院校等科研机构逐渐迁出文教区； 2. 文三路定位为“电子市场一条街； 3. 区域内可供开发的土地有限区域客户指示性强IT类，但办公产品与研发环境较差，无法实现局部客户的办公需求；后继供给萎缩，区域客户有外迁趋势，目前主要寻求方向为滨江。板块供给：文教板块西湖国贸大厦停建广复大厦万新大厦雪峰大厦大华星河商务大厦伟星世纪大厦香榭商务大厦城站火车站带来的便利交通；配套成熟；核心驱动力未来开展趋势租金/售价未来

25、写字楼供给有限商务功能呈萎缩趋势租售状况平均出租率在75左右；销售平稳；多机构投资者，整层购置量大；租金：元/m2/天售价：万元/m2 物业管理费：3-4元/m2/月行业：各类内外贸易、国家行政机构、旅行社、物流等效劳行业客户：以江浙行政机构、大中型企业驻杭办事处，中小型贸易企业为主企业的主要业务覆盖面广，在较大程度上依赖铁路、公路交通客户特征利群大厦中闽大厦板块供给：城站板块区域现状：1. 写字楼规模小并分散，还没有形成真正意义上的商务圈；2. 缺乏高档次的写字楼，大量以乙级写字楼、商住楼形式存在；3.写字楼使用率相对较低，入住企业以中小企业以及外地企业驻杭办事处为主；未来趋势： 驱动因素：

26、 1、地铁一号线的开通 2、高星级酒店建成使用区域商务气氛薄弱，物业水平落后，后继供给量有限，办公功能进一步萎缩。区域后继开发办公物业量小，伴随地铁一号线的开通，交通便利性进一步增强，将主要吸引外地驻杭代表处、中小型贸易、物流公司、旅行社等企业的入驻板块供给：城站板块政府的重点规划配套的完善交通便利性加强核心驱动力未来开展趋势售价/租金未来5-10年内，甲级写字楼的主要供给区域板块将吸纳大量传统商圈的高端客户，主力行业为金融和专业效劳业租售状况在售楼盘较多，目前尚未入驻 售价：万元/m2 ；租金：元/ m2 /天物业管理费：8-10元/m2/月大量省内实力企业在此购置土地，建造总部大楼：如圣奥

27、中央大厦、荣安大厦、东杭大厦、华立瑞晶国际等各大国内银行最早确定在该区域的购置意向，如交通银行、建设银行、民生银行等都已购置整幢或大面积写字楼作为区域性的总部大楼客户特征板块供给：钱江新城 B区A区D区10E区瑞晶国际东杭大厦尊宝大厦财富金融中心钱江时代圣奥大厦万象城莱福士广场华联UDC万银国际蓝鲸国际市民中心波浪文化城区域现状：1、建设中的杭州行政办公中心，目前局部市政建设已建成并对外开放；2、政府重点打造的核心CBD，目前在建写字楼有20多个，尚无已交付工程，产品水平均高于现有甲级写字楼水平3、政府重点引入的企业行业为金融业和现代效劳业，目前已有多家国内银行确定在此设立区域性总部未来趋势：

28、1、金融中心地位逐渐确立，未来将成为杭州物业档次最高的核心商务区2、该区域未来5年内的写字楼供给量到达130万方左右3、2021年迎来集中交付期，短期内将呈现供大于求状态；驱动因素：1、市政建设的建成与开放；2、政府搬迁至该区域3、周边商业配套的完善4、写字楼、住宅的交付与入驻未来五年内有大量写字楼交付，为杭州甲级写字楼的主要供给区域，供给顶峰在2021年；伴随商务气氛的成熟，将吸纳大量传统商圈的高端客户。由于产品与目标客户的差异化，该区域产品与我工程的构成竞争性较小。板块供给：钱江新城 高新企业的集聚效应交通、商业配套的成熟核心驱动力未来开展趋势售价/租金高新企业仍为该区域的核心客户群体从近

29、几年土地的出让情况来看，办公物业上市的顶峰期已过，未来供给量将逐年减少租售状况根本为租赁工程目前整体出租率在60%以下 售价：万元/m2 ；租金：元/ m2 /天物业管理费：3-4元/m2/月行业：产业园区内以生物制药、电子科技、动漫企业为主，多数为研发部门入驻；标准写字楼内以IT科技类、外贸物流类企业居多客户：产业园区内以国内外大型企业居多；标准写字楼以中小型企业为主客户特征华龙国际华元世纪农资大厦新大集团大厦盾安大厦苏泊尔大厦康恩贝大厦威陵大厦兴耀大厦东冠恒鑫大厦板块供给：滨江新城 区域现状：1.由于政策优惠政策的因素，目前的主要需求来自于高新企业，并且许多以自有园区、总部大楼的形式入驻2

30、、隔江的地理位置减弱了与市中心的紧密型，其他行业驻户搬入该区域的意向度不高；3、目前写字楼空置率较高，缺乏高档次的写字楼4、区域的租售价格长期保持低位，租金上涨缓慢未来趋势：1、办公物业上市顶峰已过，未来供给将逐年减少；2、伴随轨道交通的建成完善和几大商业工程的面世，将吸引局部市区企业的迁入，但由于行业聚集效应和区域的高新区形象深入人心，未来目标客户指示性较强驱动因素：1、针对高新企业的政策优惠2、周边商业配套的完善3、地铁一号线的开通区域写字楼目前入住率较低，未来五年内有局部供给，但呈逐年减少趋势，入驻客户以高新类企业为主。由于客户指示性较强，该区域产品与我工程构成直接竞争性较小。板块供给：

31、滨江板块 各版块写字楼入驻行业分析分区主要行业代表租户黄龙区域行业以房产建筑、咨询服务企业及大型集团公司为主。行业分布广泛。入驻企业多数为业内精英，有较强的经济实力，户型需求面积较大。惠普绿城集团联想集团武林区域行业以金融证券、贸易货运及集团公司为主。国有大型企业及航空公司入驻较多。贸易行业以商场供货商为主。泰国曼谷航空公司省能源集团有限公司中国出口信用社保险公司庆春区域行业以金融保险证券、生产制造及贸易货运行业为主。金融行业密集，银行机构入驻比例较高。与金融相关的咨询类对本区域相对偏好。东亚银行汇丰银行城站区域行业以贸易货运、生产制造及咨询服务行业为主。相对低位的租金吸引了众多成长型企业，需

32、求面积较小。依托便捷的铁路交通，货运企业入驻比例较高。中天集团国药控股浙江有限公司杭州高新国际货运有限公司文教区域行业以IT、电子科技、物流行业为主。行业群聚现象明显，政府对入驻的IT信息产业税收政策提供优惠。科技研发类企业较多。阿里巴巴博客滨江区域行业以生物制药、电子科技、动漫企业为主。除高新产业外，其他行业入驻比例较低。多数为研发部门入驻。信雅达集团华为软件印度塔塔杭州现有商务区入驻企业有明显的行业特色，说明企业在选择商务区时偏向于相关产业集聚区。杭州办公物业客户分析杭州办公物业客户分析(销售型办公物业):-政府机关、事业单位客户群 需求特征带有明显的方案色彩,一般按照方案逐步释放; 未来

33、按照政府方案,该需求群体主要集中在对钱江新城办公物业的需求中;-大型企业客户群 目前杭州写字楼市场的该类客户群主要包括各类大型的金融企业/工商企业/制造企业,这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块和武林板块为主的传统市中心商业区;而逐步壮大的中小型企业/外资企业跨国公司驻杭州分公司等那么都集中在黄龙商务区;-民营企业客户群 杭州经济的开展过程也是大量民营企业快速成长的过程,最早的以商住楼为主要选择,但随着企业的逐渐成长,形象宣传何品牌塑造会促使这类客户群体产生较大的高档办公空间的需求;-投资型客户群 随着住宅投资价值的回落,写字楼相对较好的开展前景及较稳定的投资收益率吸引了一定数量的纯投资型

34、客户;杭州办公物业客户分析(租赁型办公物业):浙江经济构成以民营经济为主，杭州办公物业租售对象均以民营企业为主。杭州办公物业目前需求分析面积需求集中于60-150平米企业对写字楼面积的需求根本集中在中小面积，即60150M2，其需求比例超过50%。这与浙江的经济形态有较大的关系，浙江省个体私营经济兴旺，决定其需求的主体是总价较低的小面积办公间。这对开发商来说也具有很好的警示作用，片面地扩大户型面积将不利于销售；市场上自由分隔户型的畅销无疑说明了这一情况。杭州办公物业目前需求分析配套要求多样化客户对写字楼的配套需求是多样化的，对中央空调、PDS 综合布线、智能化、全天侯保安监控等都具有一定的认识

35、与要求。此外，局部客户对类似于商务俱乐部的商务配套设施也提出了要求，这表达了客户的需求品位在不断提升。办公的环境和配套都将是楼盘间竞争的要素。杭州办公物业目前需求分析配套餐饮以快餐为主快餐效劳被认为是写字楼中最需要的占83%，其次是点菜与外卖效劳分别占56%与43%。形成这种结果跟办公楼的特性有关，因为在办公楼里一般只消费中餐，时间较短，只要方便和快速就行，一般人不会花费大量精力和时间在中餐上，所以对快餐、点菜和外卖的需求人数比较大。杭州办公物业目前需求分析项目名称白马大厦蓝天时代广场耀江发展中心海华广场黄龙世纪广场中田大厦嘉德广场铭扬大厦金泰商务大厦康新商务大夏总面积355002800040

36、00041000740003000060000350002000021000地上车库5050505050地下车库50501801403002002006010040区域黄龙区庆春路区武林门区吴山广场区城站区高新区价格252423232218杭州写字楼的开发虽然利润较高，但开发风险远比住宅大。相对较高的开发风险和较低的投资回报，使得开发商不愿意花费更多的本钱来增加对车位的投入，因此即便是杭州的一些甲级写字楼在此方面也是极为欠缺的。近年来，杭州汽车市场迎来了销售高潮，但杭州写字楼停车位配备的严重缺乏引发了写字楼停车难的问题。局部写字楼车位配置如下：杭州六大写字楼区域的车位价格车位常不能满足需求目前

37、杭州写字楼的车位价格普遍在20-23 万元/个，租赁价格根本在500-1000 元/月。适宜的车位数量无论对于企业还是开发商都是有利的。未来高端写字楼开展方向A+标准A标准A-标准区位市中心成熟商务区或规划中的商务区，如黄龙商圈、武林商圈、庆春路商圈及钱江新城位于成熟的商务区或者位于分散的但是到成熟商务区交通便利的地区到成熟商务区交通便利物业产权单一业主产权单一业主或者几个业主分层产权单一业主或者自用者和投资者分层产权标准层标准层面积至少达到1,500 2,000 平方米，无柱式设计，得房率高标准层面积达1,200 1,500平方米，得房率高标准层面积在1,000 1,200平方米之间空调系统

38、VAV空调或4管道风机盘管机组2管道风机盘管机组或热泵独立空调系统停车位分配至少1车位/200平米至少1车位/300平米至少1车位/350平米电梯分配平均等待时间不超过40秒，每部电梯最大载重量达1,600 1,800千克之间，并且电梯平均服务面积不超过4,000平方米平均等待时间在40 - 60秒，每部电梯最大载重量达1,350 1,600千克，并且电梯平均服务面积不超过4,500平方米平均等待时间超过90秒，每部电梯最大载重量达1,000 1,350千克，并且电梯平均服务面积不超过6,000平方米净高及地面2.7米及以上，设网络架空地板2.5 2.6米2.4 2.5米供电系统高于80VA每

39、平方米，双路供电并且有备用发电机60-80 VA每平方米，有备用电源低于60 VA每平方米建筑物情况不超过5年，若超过，则该建筑必须是由国际标准的物业管理并且整体维护良好不超过10年，若超过，建筑必须外观良好并且有专业的物业管理不超过20年，或者整体维护良好并且有知名物业公司管理租客情况约有15%的面积出租给跨国公司（租客中没有培训中心或保险代理公司）10 - 15%的面积出租给中型的外国公司，或者国内500强企业 大约10%的面积出租给知名企业目前状况来看，一方面核心商圈写字楼的建设日趋完善，未来可扩展的空间日益减少，杭州写字楼的开发逐渐向次中心和郊区开展，工业园区写字楼、创意地产等写字楼形

40、式日渐成为主流，较适应浙江写字楼客群需求。另一方面，在政府的大力支持下，写字楼中心区域租金和投资回报率越来越高，一些知名开展商也将一些高端写字楼品牌与模式引入市场，未来杭州写字楼品质和价格将出现大幅度的提升。2021年，杭州写字楼市场租金和入住率逐渐上升，并越来越稳定，但是由于未来写字楼供给仍然偏大，市场短期段无法迅速消化，2021年下半年的杭州写字楼市场依旧会是出于稳中逐渐上升的过程。杭州写字楼市场预判三、拱墅区写字楼分析1、开展概述2、现状分析3、板块需求4、代表案例5、未来写字楼开展趋势预判拱墅区写字楼市场从区域上竞争优势相对其他四大主城区较弱，区域位于杭州市城北，曾是杭州市城区主要的工

41、业区，近几年开始随着土地出让的加大以及品牌开发商的进驻开发，城北逐渐成为杭州主城的居住区，区域价值逐渐得到表达。90年代初，城北几乎无成熟完善的写字楼存在，城北给人的印象只是一个老旧的工业区。2000年始，随着不少楼宇的新建，拱墅区的楼宇经济开始显现，以红石中央花园，新青年广场，迪尚空间等为代表的写字楼开始出现，城北做为杭州主城区的地位慢慢进入人们视线。城北的配套设施日趋完善，不少创意工作园区、地产等也在同时进入城北，以适应浙江中小民营企业的开展。近几年，以远洋公馆、方正360空间、北城天地等一系列高端写字楼工程的开发，拱墅区的商业中心地位不断显现，区位优势更加明显。未来3-5年内，随着这批高

42、端写字楼的交付使用，拱墅区作为运河、城北新兴的写字楼板块地位愈发重要，与之相邻较近的主流写字楼板块将会面临更加剧烈的市场竞争。城北写字楼开展概述城北的区域价值更高、更明显目前，杭州中心城区土地资源越来越稀缺。谁拥有了土地资源，谁就拥有了开展的空间。北大桥地区工业企业的整治，一大批工业企业将向外搬迁，整理出了一大批土地，为城市的开展带来了新的机遇。越来越多的人们把目光投向了拱墅，越来越多的企业希望进驻拱墅，拱墅的关注度越来越高，拱墅的区域价值在不断提升。城北的交通更便利区位优势更突出留石高架横穿东西，上塘高架纵贯南北，规划中的地铁线路将穿过拱墅区，B支1快速公交，规划中的快速公交7号线都通过拱墅

43、区北部，汽车北站就在祥符境内，建设中的宁杭铁路客运专线穿境而过，让城北与市中心的联系更加紧密了。拱墅的交通更加便利，区位优势愈加明显。城北的生活配套更完善居住环境更宜人以35万平方米的银泰购物中心综合体为代表，一大批商业、商贸、商务平台正在快速推进，一大批文化、体育、卫生、教育等公共效劳平台正在优化布局，一大批餐饮、酒店宾馆、娱乐设施正在积极引入，拱墅区北部地区吃住行游购娱的功能将越来越完善，城北将成为宜商宜游宜居的新乐土。拱墅区写字区域价值表现一、总量规模不大，档次偏低目前拱墅区商务楼总建筑面积约50万平米，主要集中在依托于武林商圈的米市巷街道一带，高档写字楼缺乏，每幢入驻企业40家左右，大

44、片的高档写字楼集中地尚未形成，这使少数的几幢高档写字楼难以带动该区块写字楼经济的开展。二、产业集群度低，区域优势还没有得到显现。目前，拱墅区形成区域楼宇优势的商务写字楼为数不多。如迪尚商务楼、南北商务港、李家桥商务楼等，分别分布在卖鱼桥、拱宸桥、和睦等地区，整体布局分散，聚集效应差，产业特征不明显。里面的企业有外贸公司、电子通信公司以及建筑设计公司等各种类型，鲜少有代表性的知名企业入驻，缺乏客户标杆领袖作用。三、配套设施落后，效劳有待改善。局部写字楼的硬、软环境不理想，相应的金融、电信等效劳不到位，高水平的物业公司严重匮乏，商务楼宇的智能化、自动化、信息化的水平较低，商务写字楼的设施都远没到达

45、国际化的标准。同时，很多写字楼还存在着餐饮效劳欠缺，购物不方便等现象。拱墅区写字楼市场现状拱墅区目前在租/售写字楼分布1、北部软件园2、白云大厦3、海外海皇冠五星 级商务写字楼4、南北商务港5、新青年广场6、美都广场7、旺旺集团8、红石中央大厦9、迪尚空间10、现代置业大厦11、德源大楼12、中环大厦13、华龙商务大厦14、中联大厦15、正中尚品庭院16、A8艺术公社1、远洋公馆2、美达北城天地3、方正360空间4、天邑国际5、万通中心6、天行国际7、宜家时代8、复地北城中心新盘：已交付：17、杭丝联16618、乐富智汇园19、LOFT49723481211101415613972348156

46、1516171819近年来，随着拱墅区城市现代化建设步伐的加快，运河文化的不断彰显，根底设施的日趋完善，区位条件优势越来越明显，拱墅区经济实力迅速提高，具备了开展写字楼市场的条件。鉴于写字楼的配比在城区经济开展中日益凸现的重要作用，以及拱墅区从土地资源消耗型的经济开展模式转向现代效劳业为主导的经济开展模式的需要，拱墅区写字楼物业的重要性应当引起足够的重视交通、商业配套的成熟税收优惠政策核心驱动力售价/租金未来有大量的办公物业交付，将形成新的商务区将吸纳成熟区域的外溢客户租售状况近期无出售物业目前整体出租率在80%左右 售价：万元/m2 ；租金：元/ m2 /天物业管理费：3-4元/m2/月行业

47、：区域存在较多以旧厂房改建的的创意园区，客户行业以传媒广告、建筑环境设计、现代工业设计等创意产业为主，客户指示性强；其他写字楼内客户以贸易公司、建筑设计、专业效劳企业居多；客户：以国内中小型企业为主，对价格的敏感度大客户特征拱墅区运河板块写字楼主要代表未来开展趋势新青年广场A8艺术公社美都广场杭丝联166Loft49远洋运河商务区万通中心乐富智汇园北部软件园新青年广场核心驱动力行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化气氛聚集高素质人才，省、市级的公建配套租金/售价租金：元/ /天；售价：万元/物业管理费：元/月租售状况酒店式公寓和商住楼并存大局部物业以租赁为主；招租良好，出租率在85%以上；以中

48、小企业为主配套状况总层数： 三幢27层高层与三层裙房标准层高： 米车位数量： 200个车位费： 500元/月红石中央大厦核心驱动力行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化气氛聚集高素质人才，省、市级的公建配套租金/售价租金：元/ /天物业管理费：4元/月租售状况住宅与写字楼形式共存招租情况良好配套状况总层数： 25层主楼及6层裙楼总建筑面积：万平方米提供米进深、米挑高的各式258-1043立方米开阔空间车位费： 500元/月拱墅区局部已交付代表写字楼细况美都广场核心驱动力行政导向，商业、交通配套成熟教育、文化气氛聚集高素质人才租金/售价租金：元/ /天；售价：万元/物业管理费：元/月租售状况住宅

49、和写字楼模式共存租售均有；出售情况良好配套状况标准层高： 3米车位数量： 202个车位费：350元/月南北商务港核心驱动力行政导向，商业、交通配套成熟景观优美租金/售价租金：元/ /天；售价：万元/物业管理费：元/月租售状况租售均有，租售情况良好配套状况标准层高： 3米电梯：5部拱墅区局部已交付代表写字楼细况中联大厦核心驱动力行政导向，商业、交通配套成熟租金/售价租金：元/ /天；售价：万元/物业管理费：元/月租售状况租售均有；租售情况良好配套状况标准层高： 米车位数量： 94个，另有230个错时停车位车位费：500元/月电梯：原装日本三菱提供约600-800m2整层办公空间，可自由分割组合中

50、环大厦核心驱动力行政导向，商业、交通配套成熟租金/售价租金：元/ /天物业管理费：元/月租售状况出租，出租率在80%左右配套状况标准层高：米装修标准：精装修车位费： 650元/月电梯：3部拱墅区局部已交付代表写字楼细况楼盘名称所属板块建筑类型体量（万方）户型面积()均价(元/)交付时间相关细况远洋大运河商务区桥西板块写字楼酒店式写字楼25待定待定2012-129.1万方双子写字楼+7.5万方酒店式写字楼+8.7万方鼎级写字楼复地北城中心桥西板块商住楼10100-160写字楼待定2010-12商务中心、SOHO办公于一体大开间格局，大型中庭、广场，写字楼简装标准900元/美达北城天地桥西板块商业

51、、写字楼、酒店式公寓5-61000方/层130002012-12美达北城天地为留用地，使用年限为40年。写字楼项目预计2010年底开盘，整层起卖方正360空间桥西板块酒店式公寓、商业250-60方18000(精装)2011-12为酒店式写字楼宜家时代桥西板块酒店写字楼440-100方19000已交付两幢为24、17层的商住、办公一体的精装修高层寓所天邑国际桥西板块公寓,商住楼,写字楼61000方/层未定2011-11写字楼项目开盘时间、价格均未定，整层起售万通中心桥西板块写字楼、商业3.650-2000未定未定万通中心目前还处于前期准备阶段，开盘时间、价格及户型等均未定目前城北在售或将售的写字

52、楼万通中心和复地北城中心为纯商业工程，其他工程大多与住宅相结合，且定位及定价均较高档，车位配比等方面都较目前的有所提高，2021-2021的城北将会有一批高端的写字楼大量交付，依靠城北目前旧城改造政策，将会给拱墅区的商业地产市场带来很大的改善，未来几年，在配套、交通上有所改善的拱墅区，在与杭州黄金地段老牌写字楼竞争的条件上也会有很大的提升。拱墅区局部在售/将售代表写字楼细况总体量约万方拱墅区2021年下半年将推写字楼细况美达北城天地美达北城天地坐拥拱墅中心之中，13万平方米新型城市综合体，特色商业分区，缔造消费时尚；全新设计理念，为企业度身定做个性化办公空间。工程规划分为四大功能区：精品购物中心，时尚名品街，平层及复式精品主题SOHO，企业总部大厦。美达北城天地作为未来杭州城北商业中心的时尚消费新地标，紧贴国内商业消费领域的最新变化趋势而进行的商业模式的创新，同时汲取了国际商业设计的思想和精华，打造集购物、娱乐文化、餐饮休闲、办公为一体的城市综合体。北城中心二期11-25层房源目前正在预约登记中，开盘时间、价格均未定。据了解，这局部房源有107、128、160平方的写字楼。每层共14套，包括6套简装写字楼，8套精装公寓。写字楼简装标准为900元/。北城中心座落于杭州莫干山路汽车