业主项目策划计划

1、 建立工程工程筹划与决策管理一，建立工程工程前期筹划与决策（一）建立工程工程筹划的含义建立工程工程筹划是指在建立领域工程筹划人员根据建立工程业主总的目标要求， 从不同的角度出发， 通过对建立工程工程进展系统分析， 对建立活动的整体战略进展运筹规划； 对建立活动的全过程做预先的考虑和设想；以便在建立活动的时间、空间、构造三者关系中选择最正确的结合点； 重组资源和展开工程工作， 为保证工程在完成之后获得满意可靠地经济效益环境效益和社会效益而提供科学依据建立工程工程筹划是把建立意图转变成定义明确、 系统清晰、 目标具体且具有策略性运作思路的高智力系统活动， 它包括建立工程工程系统构思筹划、建立工程工

2、程管理筹划和工程建成后的运营筹划二建立工程工程筹划的作用工程筹划的作用主要表达在以下几个面：1、构思工程系统框架工程筹划的首要任务是根据工程建立意图进展工程的定义与定位；全面构思一个拟建的工程系统。 通过工程系统的功能分析， 确定工程系统的组成构造， 提出工程系统的构建框架， 是工程的根本构思变为具有明确的容和要求的行动案工程定义是指对工程的用途、性质作出明确的界定；如：某类工业工程、公共工程、 房地产开发工程等，具体描述工程的主要用途或综合用途和目的。 工程定位是根据市场需求， 综合考虑投资能力和最有力的投资案； 决定工程的规格和档次。 在工程定位和定义明确的前提下，提出工程系统构建框架，进

3、展工程功能分析，确定工程系统的组成构造，使其形成完整的配套能力。在此根底上，对工程的系统构成规模作出筹划， 从而使工程的根本设想变成具体而明确的建立容和要求。2、奠定工程决策根底一个与社会经济环境，市场和先进的技术水平相适应的建立案的产生并不是由投资者主管愿望或某些意图的简单构思就能完成的， 它必须通过专家分析、 构思和具体的筹划， 并进展实施的可能性和可操作性分析， 才能使建立案建立在可运作的根底上， 也只有在这个根底上，进展工程可行性研究所提供的经济评价结论才具有可实现性才能为工程的投资决策提供客观的科学的保证3、指导工程管理工作工程筹划是以工程管理理论和法为指导， 密切结合具体工程系统的

4、整体特征， 为工程的开展和实施管理作出描述。 工程筹划不仅把握和提醒工程系统总体开展的条件和规律， 而且深入到工程系统构成的各个层面。 针对工程各个阶段的开展变化， 对工程管理的运作案提出系统的、具有可操作性的设想，成为指导工程实施和管理的根本依据。工程筹划， 工程管理和工程控制三者的工作性质不同， 但去有极其密切的在关系， 没有筹划的工程管理， 将会陷入盲目和被动的管理实务，没有科学管理作支撑的工程筹划也将会成为纸上谈兵而缺乏实际价（三）建立工程工程前期筹划的根本原那么1、利润最大化原那么业主投资建立工程工程， 其主导因素就是追求利润最大化， 实现其资源优化配置。人们的一切筹划活动，实质就是

5、在谋求利益最大化2、客观性原那么建立工程工程筹划者只有对建立工程工程这一筹划主体的现实状况进展细致、深入的全面调查，获取尽可能准确的系统的客观资料，把客观真实的问题及其正确的分析作为筹划的依据， 这样才能对工程的定位、品质、功能等有准确的把握。有理、有据才能保证整个前期筹划的客观现实，从而确保工程良好的运营3、整体规划原那么建立工程工程前期筹划必须立足与全局，着眼于未来，注重研究整体的指导针和策略，遵循局部服从整体，整体带动局部的规律。4、时效性原那么任筹划案都必须具有可行性和有效性， 工程筹划的可行性分析实际上是贯穿于筹划的全过程。 要求每一项筹划应充分考虑筹划案的可能性，重点分析考虑筹划案

6、可能产生的利益、效果、风险，综合考虑、全面衡量利害得失。 筹划案的有效性应考虑是否符合以最低的代价获取最优效果的标准，力争以最小的投入实现筹划的目标。5、动态性原那么前期筹划是处于高度机动状态的活动， 建立工程工程前期筹划的灵活机动，表达了政策、针的向导性，经济因素的多变性，社会环境的复杂性。因此。 应增强筹划的动态性意识，及时准确的掌握筹划对象的影响因素的变化， 积极开展调查活动和预测活动， 针对信息的可靠程度以及因素变化的围和幅度，调整相应的筹划目标并修正筹划案。重新评价修正后的经济效果， 判断效益的增减情况从而使筹划案更加合理、准确、完善。6、出奇制胜的原那么，建立工程工程前期筹划在把握

7、全局的同时，还要有创新的观点，创新的核心在“奇 .这样，对工程的功能运用能够到达出其不意的效果，和潜在的经济效益7、群体意识原那么充分发挥群体力量，针对目标或可能存在的问题，运用集体智慧进展系统的筹划（四）建立工程筹划的主要容建立工程筹划是一个相当复杂的过程， 不同的建立工程工程其前期筹划的容和步骤不完全一样，一般包括以下容： 建立工程工程构思1、建立工程工程构思的含义工程构思就是实施工程的各种设想， 是对投资工程的目标、 功能、围以及工程设计的各主要因素和大体轮廓的设想和初步界定。 工程构思是整个筹划系统的关键和灵魂， 也是最富有创造性的一环。 它关系到后来工程开发研究结果的性质、价值及成败

8、。工程构思的好坏，不仅直接影响着工程实施的进展， 从某种意义上来说， 工程构思直接决定着工程目标能否最终圆满地实现2、建立工程工程构思的容 1建立工程工程的性质、用途、建立规模和建立水准 2建立工程工程在社会经济开展中的地位、作用和影响力 3建立工程工程系统的总体功能，系统部各单项、单位工程的设想及各自作用和相互联系， 部系统与外部系统的协调、 协作和配套。 4其他与工程构思有关的思路和筹划。3、建立工程工程构思的过程建立工程工程构思是在构思目标的指导下，从工程环境信息和经历入手，沿着概念挖掘、主题开发、时空运筹和方案构思，最后形成工程设想的线索进展。 1概念挖掘；概念挖掘是对整体工程轮廓的描

9、述，是思维的创造过程， 更是构思的灵魂。 整个工程的构思都围绕着构思概念进展层层深入和延伸。（ 2）主题开发：主题开发是围绕问题来充分发挥主体的创造力，使工程的筹划能承受潜在意识 和外界各种信息的刺激和启发，通过科学技术手段，把这种观念或思路变成创造性解决问题的中心。（ 3）时空运筹：时空运筹是对工程的实施在空间和时间上展开，是构思主题的中心与最重要、 最有决定意义的局部任务目标在空间上保持一致。考虑工程的社会效应、市场竞争、消费习惯、目标定位等因素，选择好空间的媒介，帮助工程更好的实现。（ 4）方案构思：方案构思是对正是筹划做准备，把创意、主题、构思整理成筹划题案，直到付诸实施的门栏 建立工

10、程工程目标设计1、建立工程工程目标设计的定义建立工程工程目标设计是指在工程构思的根底上， 进展工程根本目标筹划，并对工程构成、工程过程、工程环境进展深入分析，结合工程主体自身状况提出目标，建立目标体系。工程目标一般是由建立工程工程业主确定， 由工程总经理或委托咨询公司来进展目标设计。 工程目标设计通常采取由一般到具体逐渐细化的过程；最后， 将目标结果形成目标文件，通过其对工程目标的详细描述，预先设定工程成功的标准2、建立工程工程目标设计的容 1建立工程工程目标构成，明确工程的各个层次预期成果，进展定量描述， 保证工程目标容易被沟通和理解， 并使每个工程成员结合工程目标确定个人的具体目标。另外，

11、与建立工程工程相关的其他目标有：技术、财务、组织、时间、质量、经济以及平安、人员、后勤、采购、信息系统和工艺等目标，这些目标就构成了建立工程工程多目标管理体系。（ 2）工程目标设计的规与标准包括合同管理标准；质量管理标准；环境保护协议；技术规与规程；技术经济评价标准，建立工程工程从业人员道德标准，国、国际有关的标准制定机构或组织制定的相关标准。三 建立工程工程定义和定位建立工程工程定义是指描述建立工程工程性质、用途、建立围和根本容、 。在对建立工程构成和建立工程工程界定的分析中，进展建立工程工程的书面说明和工程定义。 建立工程工程定位是指描述和分析建立工程工程的建立规模和建立水准，工程在社会经

12、济开展中的地位、作用和影响力。四建立工程工程系统构成通过对工程的总体功能， 工程部各单项、 单位工程的构成及各自的功能与相互关系， 工程部与外部的协调和配套关系； 实施案及其可能性进展分析；对工程在时间、空间、构造、资源等多维关系中进展统筹安排，找出工程实施的最正确结合点。五 建立工程工程筹划报告编制建立工程工程筹划报告编制是整个筹划工作的总结和表述， 要有丰富、详实的容，能够完全表达建立工程工程筹划人的意图。在实际工作中，各项工作需要相互考虑、相互协调，有时多工作是同时或交替进展的； 建立工程工程筹划工作不是固定不变的， 在工程建立过程中， 随着建立工程工程工作的逐渐进化和深化， 筹划的容也

13、应根据工程的需要和实际不断地修正和完善，使其不断丰富和深化。二、工程建议书建立工程工程立项阶段的工作分为工程建议书和可行性研究两个阶段。工程建议书阶段主要是对投资时机的研究以便形成工程设想，并由业主向提出申请建立某一工程的建立文件。 虽然这一阶段的工作比较粗糙，对量化的精度要求不高，但从定性的角度来看，那么是十分重要的，便于从总体上， 宏观上对工程作出选择。工程建议书的作用主要表现为： 工程建议书批准即为工程立项； 作为选择建立工程工程的依据； 成为进一步进展可行性研究的依据； 涉及利用外资的工程，只有在批准立项后可对外开展工作。 1工程建议书的编制法略 2工程建议书的主要容略 3 工程建议书

14、的审查： 接到所委托咨询单位编制的工程建议书后，业主在正式报送有关主管部门审批前， 应首先对工程建议书后进展审查。 略 4工程建议书的报批工程建议书完成后，要向上级有关主管部门申请立项报批，按照公布的有关文件规定，审批权限按报批工程的级别划分三、建立工程工程选址意见书一建立工程工程选址意见书定义建立工程工程选址意见书，是指城市规划管理部门根据城市规划， 在已确定的土地使用功能围， 对建立用地提出选址定点的具体意见。 明确规定：城市规划区的建立工程的选址和布局必须符合城市规划。 建立工程工程选址意见书的审批是城市规划实施的一项重要措施，目的是保证各建立用地符合城市规划。（二）申请建立工程工程选址

15、意见书的围根据有关规定，新建、迁建单位需要使用土地的，原址扩建需要使用本单位以外的土地的，以及需要改变本单位土地使用性质的建立工程工程应申请建立工程工程选址意见书。三申请建立工程工程选址意见书应提供的资料略（四）建立工程工程规划选址意见书审核1建立工程工程选址意见书审核的主要容略四、建立工程工程可行性研究（一）可行性研究概念：可行性研究既是一种综合性的科学分析法， 又是一项具体的研究工作。建立工程工程的可行性研究是指在工程投 资决策前，通过对拟建工程有关的技术、工程、经济、环境、社会等 面的情况和条件进展调查、研究和分析，并对工程建成后可能取得的 财务、经济效益及社会环境影响进展预测和评价，

16、从而提出该工程是 否值得投资的研究结论，为工程投资决策提供可靠地依据。（二）可行性研究的阶段划分： 广义的可行性研究， 按研究的深度可分为投资时机研究、 初步可行性研究和详细可行性研究 以下简称可 行性研究三个阶段。（ 1）投资时机研究：投资时机研究也成为投资时机鉴别，是指为寻找有价值的投资时机而进展的准备性调查研究。投资时机研究的重点是对投资环境的分析， 如在某一地区或某一产业部门，对某类工程背景、市场需求、资源条件、开展趋势以及需要的投入和可能的产出等面进展准备性的调查、 研究和分析， 目的是发现有利的投资时机。 投资时机研究可分为一般时机研究与具体时机研究两类。1、一般时机研究：一般时机

17、研究是一种全位的搜索过程，需要进展广泛的调查，收集大量的数据，一般时机研究又可分为以下三类A、地区时机研究：即通过调查分析地区的根本特征、人口及人均收入、地区产业构造、经济开展趋势、地区进出口构造等状况研究、寻找在某一特定地区的投资时机。B、部门时机研究：即通过调查分析产业部门在国民经济中的地位和作用、 产业的规模和构造、 各类产品的需求及其增长率等状况， 研究、寻找在某一特定产业部门的投资时机。C、资源开发时机研究：即通过调查分析资源的特征、资源的储量、可利用和已利用的状况、利用该项资源的产品需求和限制条件等情况，研究、寻找开发某项资源的投资时机2、具体工程时机研究：在一般时机研究初步筛选投

18、资向和投资时机后， 需要进展具体工程的投资时机研究。 具体工程时机研究比一般时机研究较为深入、具体，需要对工程的背景、市场需求、资源条件、开展趋势以及需要的投入和可能的产出等面进展准备性的调查、 研究和分析。时机研究的成果是时机研究报告。 时机研究阶段对工程的建立投资和生产本钱一般是参照类似工程的数据做粗略的估算， 其准确度要求在 30%以。（ 2）初步可行性研究：初步可行性研究也称预可行性研究；是在时机研究的根底上，对工程案进展初步的技术、财务、经济分析和初步的社会、环境评价，对工程是否可行作出初步判断。研究的主要目的是判断工程是否有生命力， 是否值得投入更多地人力和资金进展可行性研究和辅助

19、研究，并据此作出是否进展投资的初步决定。初步可行性研究的主要容包括工程建立的必要性和依据； 市场分析与预测、产品案、拟建规模和场址环境；生产技术和主要设备；主要原材料的来源和其他建立条件； 工程建立与运营的实施案； 投资初步估算、 资金筹措投资使用方案初步案； 财务效益和经济效益的初步分析；环境影响和社会效益的初步评价以及投资风险的初步分析。初步可行性研究的重点， 主要是从宏观上分析论证工程建立的必要性和可能性必要性略工程建立的可能性， 主要指工程是否具备建立的根本条件， 包括市场条件、资源条件、技术条件、资金条件、环境条件以及外部协作配套条件等，其中重点是市场需求分析。初步可行性研究的 深度

20、介于投资时机研究和可行性研究之间，这一阶段对建立投资和生产本钱的估算一般采用指标估算法， 其准确度要求在 20%以。通过初步可行性研究， 如果认为工程建立是必要的， 而且具备了根本的建立条件， 就可以根据投资主体以及审批机构的要求， 编制工程建议书或初步可行性研究报告，工程建议书和初步可行性研究报告，都是初步可行性研究的成果。 他们之间的差异表现在具体阐述研究成果时， 初步可行性研究报告详尽一些，工程建议书简单一些。有些重大工程， 通常是在 初步可行性研究报告的根底上摘编工程建议书，再次情况下，工程建议书实际上是初步可行性研究报告的综合篇。通过初步可行性研究， 如果判断工程时有生命力的， 就可

21、以进一步进展详细可行性研究。 需要指出的是， 不是所有工程都必须进展初步可行性研究，小型工程或者简单地技术改造工程在选定投资时机后，可以直接进展详细可行性研究（ 3）详细可行性研究详细可行性研究是在工程决策前对工程有关的工程、 技术、 经济等各面条件和情况进展详尽、系统、全面的调查与研究分析，对各种可能的建立案和技术案进展详细的比较论证， 并对工程建成后的经济效益、国民经济和社会效益进展预测和评价的一种科学分析过程和法，是工程进展评估和决策的依据， 详细可行性研究对工程所需的投资和生产费用的计算，误差允在 10%围。（三）可行性研究的主要容及其深度要求 可行性研究的主要容：可行性研究的容按照

22、规定，工业工程的可行性研究报告，一般要求具备以下主要容：1）工程总论。包括工程兴建理由；工程预期目标；工程建立根本条件。2）市场预测。包括市场预测容；市场现状调查；产品供应预测；价格预测；竞争力分析；市场风险分析；市场调查与预测法。3）资源条件评价。包括资源开发利用的根本要求和资源评价。4）建立规模与产品案。包括建立规模案选择；产品案选择；建立规模与产品案比选5）场址选择。包括场址选择的根本要求，场址选择研究容；场址案比选。6）技术案、设备案和工程案。包括技术案选择；主要设备案选择；工程案选择；节能措施以及节水措施。7）原材料燃料供应。包括主要原材料供应案；燃料供应案；以及主要原材料燃料供应案

23、比选8）施工布置总图、材料运输与公用辅助工程。包括总图布置案；场外运输案以及公用工程与辅助工程案。9）环境影响评价。包括环境影响评价根本要求；环境条件调查；影响环境因素分析以及环境保护措施。10）劳动、平安、卫生与消防。包括劳动、平安、卫生和消防设施。11）组织机构与人力资源配置。包括组织机构设置及其适应性分析；人力资源配置以及员工培训。12）工程实施进度。包括建立工期和实施进度安排。13）投资估算。包括建立投资估算容；建立投资估算法；流动资金估算；工程投入总资金及分年投入方案。14）融资案。包括融资组织形式选择；资金来源选择；资本金筹措；债务资金筹措以及融资案分析。15）财务评价。包括财务评

24、价容与步骤； 财务评价根底数据与参数选取；销售收入与本钱费用估算；新设工程法人工程财务评价；既有工程法人工程财务评价；不确定性分析以及非盈利性工程财务评价。16）国民经济评价。包括国民经济评价围和容； 国民经济效益与费用识别；影子价格的选取与计算；国民经济评价参数选择；国民经济评价报表编制以及评价指标计算。17）社会评价。包括社会评价作用、围、主要容、步骤及法。18）风险分析。包括风险因素识别；风险评估法；风险防对策。19）研究结论与建议。包括推荐案总体描述； 主要比选案描述以及结论与建议。 可行性研究及其报告的深度要求可行性研究的成果是可行性研究报告。 可行性研究及其报告的容应到达的深度要求

25、为：1）容齐全、结论明确、数据准确、论证充分的要求，以满足决策者确定案或工程的需要。2）选择主要设备的规格、参数应能满足预定货得要求，引进的技术设备的资料应能满足合同谈判的要求。3）重大技术、财务案，应有两个以上案比选。4）确定的主要工程技术数据，应能满足工程初步设计要求。5）对建立投资和生产本钱的估算应采用分项详细估算法，其准确度要求在 10%以。6）确定的融资案应能满足银行等金融机构信贷决策的需要。7）8）可行性研究报告应反映某些案的重大分歧及未被采纳的理由，以供决策者权衡利弊进展决策。 可行性研究报告审查1）可行性研究报告审查与评估咨询单位完成可行性研究工作后报送的可行性研究报告是业主作

26、出投资决策的依据；因此，要对该报告进展详细审查和评估。审查和评估其容是否详实、完整、分析计算是否正确，最终确定投资时机的选择是否合理、可行。可行性研究报告评估，是指在可行性研究报告编制完成后，由另一家具有相应执业资格的工程咨询单位再一次对拟建工程进展技术、财务、 经济等面的论证， 对可行性研究报告所做结论的真实性和可靠性进展核实和评价， 如实反映工程潜在的有利和不利因素， 对工程可行性作出明确的结论，为工程业主或有关决策部门进展决策提供依据。2）可行性研究报告审查的主要容略3）工程建议书与可行性研究的区别工程建议书与可行性研究是工程工程建立前期两个阶段的工作容，尽管在报告中所涉及的容大体一样，

27、 但由于工作目的不同，因而在研究重点、评价法等面有重大区别，业主在审查这两个报告时，应掌握两者的差异，以便进展更好的评估审查。详细区别见下表工程建议书可行性研究目的和作用1、批准立项的依据2、批准立项的工程，才能列入长远方案，组织可行性研究。3、利用外资或有引 进容的工程，批准立 项后才可以进展对外 的初步询价。1、工程决策的依据2、批准决策的工程， 才能列入近期开展方 案，开展初步设计工 作。3、利用外资或有引 进容的工程，批准决 策后才可以进展对外 正式谈判，签订合同。研究论证侧重点1、从宏观角度分析 工程建立是否符合、 地区和产品构造调整 要求，生产布局是否 合埋可行。1、具体分析工程建

28、 立是否符合、地区和行业的开展规划，是 否符合产业政策和产品构造要求，生产力2、在进展初步的市 场调查根底上，对工 程主要产品进展市场 需求分析，包括市场 需求量、现有生产能 力、工程产品销售有 无风险及其开展趋 势，进而对工程建立 规模和产品构成提出 初步意见。3、用类比分析法初 步估算工程建立投资 和提出资金筹措的设 想案4、对工程的经济效 益和社会效益进展初 步分析。布局是否合理2、进展全面市场调 查后，对产品的社会 需求进展预测，通过 产品案和建立规模的 技术经济比较，分析 产品的供求关系、竞 争能力S开展趋势， 并确定工程的建立规 模和产品的具体案 3、依据初步选择的 具体工程总体布置 图，估算工程工程量， 进而估算总投资。对 资金来源和筹措式、 贷款归还式等进展系 统的研究评价。4、通过对工程的国 民经济效益、社会效 益、财务效益