抵质押登记注意事项

1、 抵 质 押 登 记 -相关概念及各类注意事项2014年3月8日 余敏关于抵押登记 抵押登记又称为抵押物登记，是指抵押物的登记机关根据当事人的申请，依照法定程序将抵押物上设定的抵押权及抵押权变更终止等记载于抵押物登记薄上的行为。 抵押登记一般分为设立登记、变更登记、注销登记三种。 抵押登记的部门：土地：国土局（核发土地使用权证的部门）房产、在建工程：各级房管所生产设备、原材料、半成品、产品：工商局（财产所在地的工商行政管理部门）交通运输工具：车管所（运输工具登记部门）（设定抵押措施前应该咨询当地相应管理部门能否接受办理抵押登记）相关概念抵押人、抵押权人和抵押物： 抵押人是指为担保自己或他人履行

2、债务，而向债权人提供抵押担保的人。 抵押权人是接受抵押担保并在债务人不履行债务时得就抵押物优先受偿的债权人。 提供担保的财产为抵押物。 了解和掌握：不宜抵押的财产 包括：不能抵押 抵押有瑕疵 抵押后难以处置变现三类情况 集体用地不能抵押有例外，乡、镇、村企业的房产抵押，其所占用的集体用地一并抵押。但较少碰到，一般也不采用，由于不能改变土地的性质和用途，处置受众狭窄，变现困难。学校医院等公益单位的公益设施这里要做扩展理解：当遇到非公益机构的财产租赁给公益机构做公益用途后，最好不要接受抵押，除非执行法院能够执行 为第三方债务提供抵押的公益机构名下非公益用途的设施设备、土地房产。 公益机构名下非公益

3、用途的设施设备、土地房产只能为公益机构自身债务提供担保。 权属有纠纷和争议的财产一定要查验产权登记簿，排除更正登记、异议登记、预告登记，否则，对抗权有可能落空。对于巨额价值的财产，建议核查产权取得路径，包括买卖合同（或者赠与合同）、对价支付凭证等。 被查封、扣押、监管的财产海关监管设备和产品比较常见。对于进口设施设备，务必查验报关手续和纳税凭证，发现属于海关监管范围的设施设备，如果接受抵押，应该对该财产的变现价值作谨慎的估计，即该财产现值需要扣除应该缴纳的税款和费用 土地使用权抵押后地上新增建筑物不属于抵押财产：实现抵押权时要一并处置，新增建筑物所对应价款，抵押权人无权优先受偿。 在实际操作中

4、要及时对新增建筑物进行抵押登记。 无行为能力和限制行为能力人名下财产（包括未成年人、精神病人、痴呆病人）民法通则规定：未成年人非纯受益行为无效 国拨土地、以及在国拨土地上的建筑物 国拨土地是国家对特殊对象非市场化盈利用途需要在缴纳补偿、安置费用后，无偿交付使用的土地 （详见城市房地产管理法22条）。 可以被转让，但必须补缴足额的土地出让金。 但是，交纳土地出让金必须经过规定的审批程序，而要走完规定的程序却不是由抵押权人可以左右的，导致补缴出让金行为的实际不可行。 签订了长期租赁合同，一次性收取了多年租金的土地和房产： 租赁在前，抵押在后，抵押权的实现不能影响租赁合同的履行。防止接受设置了租赁保

5、护措施的土地和房产进行抵押，避免抵押权形式存在事实落空。 拖欠施工方工程款的建设工程 合同法286条直接规定，建设工程价款就该工程折价或拍卖款优先受偿，抵押权对工程款没有优先权。 实际办理时要注意事项：一、动产抵押登记事项一般在抵押人所在地工商行政管理局办理。二、抵押物价值可双方协商定价，也可通过评估机构评估价值，具体情况按当地工商登记机关规定执行。三、合同的一致性四、权证的有效性 动产抵押登记所需资料：动产抵押登记书，共四联包括抵押人保存、抵押权人保存、登记机关存档、置备于动产抵押登记薄供查询。主合同：包括借款合同原件、股东会决议、抵押担保合同原件。抵押物品清单。（需要注明每件抵押物抵押价值

6、，如是机器设备，需写明设备型号，出厂编号，生产日期） 双方营业执照副本复印件，须加盖公章。（组织机构代码证复印件）抵押人及抵押权人身份证复印件，须加盖公章。如双方企业法定代表人不能到场办理，需提供授权委托书。及被授权人和企业法人代表身份证复印件，须加盖公章。抵押物概况附页。 个别工商部门所要材料抵押物评估报告。抵押物方位平面图。个别工商局需提供贷款人的基础资料（即银行的基础资料）解除抵押登记 办理房产抵押登记流程较 熟悉，不知如何办理 解除抵押登记解除抵押登记贷款正常到期还款，解除抵押物对外出具文书：结清证明、解除抵押登记申请表、授权委托书流程：财务部门核实、风险部门核实、经营层负责人批准文件

7、用章、调取权证、客户出具权证领用收据特殊情况1、变更担保物、解除原抵押物抵押权重新签订担保合同，如更换抵押物则需重新办理抵押登记手续解除原抵押物的抵押权（尽量不对外出具结清证明，特殊情况需企业出具承诺函）2、同意抵押地块上房屋销售在客户签署了预售承诺函（P203)的前提下，履行相关还款义务后，出具同意相关文书同意预售。质押登记质押是指债务人或第三人将其特定财产移交给债权人占有、作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价金优先受偿的物权。该财产称之为质物，提供财产的人称之为出质人，享有质权的人称之为质权人。质押担保应当签订书面合同，质押合同自质物或质权

8、移交于质权人占有时生效，质押合同的内容与抵押合同的内容基本相同。抵质押担保的联系与区别： 抵押，是指债务人或者第三人提供一定的财产但不转移其占有关系，以此作为债权的担保。质押分为动产质押和权利质押，是指债务人或者第三人将其动产或者权利凭证交付债权人占有，以该动产或权利凭证所表示的权利作为债权的担保。抵押和质押都是物的担保的重要形式。两者的相同点主要有：1、设立的目的都是为了保证债务的履行和债权的实现，既当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。2、可以充当抵押人或出质人的人员均可是债务人和第三人。3、均应以书面形式订立合同，载明有关条款和内容。4、担

9、保的范围均包括主债权及利息、违约金、赔偿金和实现权利的费用，只是质押多了一项质物保管费用。5、二者都具有从属性、不可分性和物上代位性。从属性是指抵押权或质权与其担保的债权同时存在、同时转移和同时消灭; 不可分性是指债权人得就担保物的全部行使权利;物上代位性是指债权人对抵押物或质物消灭所得的赔偿金享有优先受偿权。抵押与质押毕竟是两种不同的担保方式，主要区别有担保物的种类不同。总的来说，抵押物和质物都必须是抵押人或出质人有权处分的、法律允许转让的、便于管理和实施的财产，但在具体种类和范围上是有区别的。抵押物一般都是不动产，包括抵押人所有的房屋和其它地上定着物; 抵押人依法有权处分的国有的土地使用权

10、、房屋和其它地上定着物;抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒地使用权。虽然机器设备、交通运输工具等动产也可作为抵押物，但实践中质押属于担保物权中的一种。抵押与质押最大的区别就是抵押不转移抵押物，而质押必须转移占有质押物，否则就不是质押而是抵押。第二个大区别就是，质押无法质押不动产(如房产)，因为不动产的转移不是占有，而是登记。 当前隐性风险较大的三类抵质押担保风险解析 （一）在建工程抵押担保风险 在建工程抵押担保是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占用的方式抵押给我公司作为偿还贷款履行担保的行为。但实践中，我公司在建工程抵押担

11、保的管理往往等同于一般房屋、建筑等已建工程抵押担保的管理，忽视了以下潜在风险： 1.价值不确定风险。在建工程抵押价值估价准确与否直接关系到抵押权价值的实现和债权人的利益，但很多时候对以下价值认定风险重视不够：不断变幻的市场环境下人为地抬高抵押物的价值，造成抵押不足或不实；抵押物的主体设计功能变更或附属建筑物的缩减或变更，影响建筑物未来的实际效益；项目建设期的延长，缩短了土地使用权的实际效益发挥期，甚至被国家提前收回；工程造价欠款的隐蔽性使在建工程的价值存在不确定性。 2.在建工程抵押贷款的优先受偿权受到法律限制。根据最高人民法院的司法解释：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 在

12、建工程抵押担保风险 3.抵押登记风险。在建工程往往是只具备了土地使用权的“产权”，而无严格意义上的房产权属证明，这样的抵押既不同于普通的土地使用权抵押，也有别于通常的房产抵押，其将来可以取得的不动产尚未真正存在，未取得所有权的建筑物因缺乏权利凭证或者法律文件而容易影响相关登记手续的完备性，从而威胁到抵押行为的有效性。 4.以国有划拨土地及其建筑抵押的风险。企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押登记手续往往较为特殊，其政策变动较大，对我公司办理有关抵押手续的有效性提出考验。 5.抵押过程中的人为风险。由于在建工程抵押涉及评估、确认、公证、登记、权属文件签署

13、、注销、失效等诸多方面，程序较复杂，当事人较多，容易因业务人员的职业道德因素而形成如项目业主的欺诈行为；各有关当事人的恶意串通，抵押后挂失再抵押的重复抵押风险等方面风险。 （二）收费权质押担保风险 收费权质押担保是指银行为担保其债权，抵押人给付前得以留置抵押人交付的高速公路桥梁、污水处理设施等建设项目收益权，并于抵押人不履行还本付息义务时，得以上述设施之收益优先受偿的担保行为。然而，应看到，收费权质押往往是因为借款人没有足额可供抵押的财产或很难找到有实力的第三方提供担保的情况下而采取的权宜担保方式，涉及项目未来建设情况和未来收益等不确定因素，与地方政府信用及其财政状况相关度大，银行承担的潜在风

14、险较大。 1.法律风险。该种财产权利能否质押，现行法律虽然没有作禁止性规定，但也没有作出明确具体许可性规定，尚处于不确定的状态，影响到质押权的实现。如现行法律对公路收费权质押的质押手续及登记制度尚无明确具体的规定，公路收费权质押无法定登记部门，质押权的排他性不足。 （二）收费权质押担保风险 2.固有风险。贷款项目的还款来源是项目建成并投入使用后所收取的费用，而质权实现的收入也正是此收费收入，两种还款来源的重合，这使收费权质押担保不具备一般担保的补偿、保障功能。加之收费权质押的规范性和稳定性较差，大多数收费项目具有一定的专营性，其固有风险导致银行的质权操作和实现的实践难度较大，处理突发风险时较为

15、被动。 3.质押权悬空的风险。一般市政项目管理部门大部分实行的是收支两条线管理。如公路行业管理部门须将车辆通行费收入和养路费收入一律按要求上缴上级财政主管部门，再由上级部门统一拨付养路费支出和偿还银行贷款资金，借款人没有支配公路项目车辆收费收入的权力，用于偿还银行贷款的仅限于返还的车辆通行费收入。倘若借款人在项目建设期间无法取得收费经营权，只能用未来收费权质押，造成项目建设期间已经投放的银行贷款担保的悬空。 （二）收费权质押担保风险 4.项目效益不确定性风险。以公路收费权为例，车辆通行费收入是贷款的第一还款来源，对未来项目公路车流量的准确预测并以此估计的未来收益格外重要，需在多次现场实地抽样观

16、测，保证第一手资料准确性和时效性的基础上计量分析，技术难度较大，而银行往往直接采用借款人提供的可行性报告中的数据，其真实性和合理性令人质疑。一旦实际车流量无法达到测算值，给贷款带来巨大风险。 5.资金缺口风险和项目建设风险。建设资金或配套资金不到位或不足，或人为地调低预算形成资金缺口；或者建设过程中由于配套设施和条件不落实等因素，导致工期延长，工程不能按时竣工，效益下降，影响了还本付息。 6.政策性风险，如国家对公路收费标准和收费期限的调整, 或对收费站的取缔,将影响质权的顺利实现。 （三）动产质押担保风险 动产质押担保是指出质人将自有的动产交与我公司用作质押，由我公司向借款人发放贷款的一种担

17、保行为。其源于银行在对民营企业融资过程中受到有效担保问题困扰时采取的担保方式，一般以钢材等原材料为质押较为多见，也有以设备、股权做质押。银行、企业和中介公司三方签订相关的协议。实践中，虽然银行、企业和中介公司三方签订了有关协议，约定三方承担的责任和义务，中介公司定期向银行报送质押物的监管情况报告，但深入分析，其潜在风险不可忽视： 1.留置权优先于质押权问题。按照法理,留置权应当优先于抵押权和质押权。因此，中介公司可要求先于银行实现留置权。当然，在当事人依法约定排除中介公司的留置权的基础上,同时在动产上分别对银行贷款债权和仓储保管费用债权设定质押权,当企业不能清偿到期债务时,银行与中介公司按债权

18、比例行使质押权也是可行的，但实际操作中这个环节往往被省略。 （三）动产质押担保风险 2.质押物登记缺位的风险。虽然依据我国担保法的规定，大部分动产用来出质担保时无需办理出质登记，但我国法律对这一部分动产实行的是签字、交付生效和登记对抗。借款人或者第三人以此类财产出质担保而未办理出质登记，除了不能对抗善意第三人之外，对于银行贷款债权的实现并无其他什么重大的障碍。然而，一旦遇上有人采用我国法律规定必须办理出质登记的动产实施质押担保时，债权人银行如果疏于要求出质人办理有关出质登记手续，质押担保关系便告无效，很大程度上还将承担过失法律责任，此时银行贷款及其他资产的风险便会徒然剧增。 3.质押物交付失当

19、的风险。银行动产质押担保贷款业务中的质押物交付失当，主要表现为以下两种情形：一是不交付，质押物出质后仍由出质人占有；二是交付错位，质押物交给了不善保管之人。无论出现哪种情况，实践中都很难避免给债权人银行造成重大的损失。 （三）动产质押担保风险 4. 质押物托管失灵的风险。一是同一动产重复质押的风险。动产出质不实施移库，质押物仍存于原仓库中，极易发生仓库重复开具仓单、使同一动产重复质押担保的情况，从而出现第三人对质押物提出权利主张。二是质押物被非法挪用的风险。质押物存放于原仓库中，很难完全避免发生质押物未经质权人同意而被转移、挪用等情况，致使债权人银行的质权落空。 5. 质押物的评估价值偏高,导致质押率偏高的风险。目前,质押物的价值一般都是通过社会上的中介评估公司测定的。由于对质押物评估的目的是为了获得贷款,其评估值越高,获得贷款的可能性就大,获取贷款的数额也越大,加上中介公司评估劳务费是根据