XXXX年5月地产局势研究-56课件

1、 史上最猛政策 芜湖伟星5月地产局势研究第1页，共56页。事件1 总理与总经理 第2页，共56页。“ 总理不如总经理 ”* 就在“两会”结束后第1天，就在市场还沉浸在温 总理报告“促进房地产市场平稳健康发展” 首都北京“1天3地王”：远洋以2.7万/平米拿下大 望京1号地块，成为北京楼面单价地王；中信斥 资52.4亿元拿下亦庄地块，成为总价地王；世博 宏业以折合楼面地价29913元/平米，打破远洋地 产新纪录。市场惊叹总理不如总经理。第3页，共56页。事件2 总理与央企 第4页，共56页。“ 勒令78家央企退市 ”* 3月18日，国资委发布公告：除16家以房地产开 发为主业的央企外，其余78家

2、不以房地产为主 业的央企，在完成自有土地开发和已实施项目 后要退出房地产业务。国资委给出了15天时间 “大限”， 78家涉及房地产业务的央企必须上报 退出计划。此举被视为温总理的回击。第5页，共56页。事件3 16家与78家 第6页，共56页。“ 94%的核武器 ”* 16家央企中，中房集团、中国保利、华侨城等3 家“第一主业”为房地产；中建总公司、中化集 团、中粮集团、招商局集团、华润集团等5家直 接或间接控股地产类上市公司；中铁、中铁建、 中冶、中国五矿、中国水利、中国葛洲坝、港 中旅集团、南光集团等8家地产业务收入很低。 16家央企净利润为全部央企房地产业务的94%。第7页，共56页。事

3、件4 地王与房价 第8页，共56页。“ 上涨分水岭 ”* “315地王事件”就像个分水岭，改变了北京地产 市场的节奏和预期。北京地产市场在 “315地王 事件”之后，由于地王区域引发卖方预期提高， 价格上升迅速，买方出于对价格上涨的担忧， 又一次引发普遍性恐慌购房。第9页，共56页。事件5 北京与2手房 第10页，共56页。“ 二手房先上涨 ”* 2010年北京二手房价格首先从3个地王区域望京 和通州开始上涨，进而蔓延到整个北京区域的二 手房。3月29日北京二手房成交量在今年首次突 破2000套大关，3月份成交量更创造了北京二手 房市场同期成交量的新高。 对于消费者而言， 由于担心调控失效、房

4、价加快上涨而仓促入市， 楼市充斥着这种恐慌性情绪。第11页，共56页。事件6 北京与1手房 第12页，共56页。“ 一手房紧跟涨 ”* 北京市地产销售价格3月底出现新的标杆：东四 环至东五环八通线延线销售均价过3万；东五环 至东六环销售均价奔2万；东六环之外销售均价 突破1万。北京新的地产价格标杆成为北京楼市 上涨的依据，同时成为全国价格的新参考。第13页，共56页。事件7 北京与一线 第14页，共56页。“ 一线受北京影响 ”* 全国房地产市场受北京快速回暖的影响，房地 产开始全面回升，北京、广州、深圳领涨，一 线城市房价在2009年末基础上普涨20%。重点城 市相对2009年1月1日的整体

5、涨幅为39%，其中一 线城市上升53%，二线城市上升23%。北京两会 后半个月房价飙升16%，位列首位。第15页，共56页。事件8 1线与全国 第16页，共56页。“ 全国开始普遍涨 ”* 虽然2月春节本身就是房地产的低谷期，但3月 底全国房地产市场普遍回暖，各大城市成交量 环比全部大幅回升，增幅均在40%以上，除北京 环比增幅为45%、南京81%、重庆71.73%之外， 其余城市的环比增幅均超过了100%，深圳和厦 门的环比增幅更是在200%左右。第17页，共56页。事件9 全国与排名 第18页，共56页。“ 房价排行榜 ”* 第一名：北京 上周成交均价：21890元/平方米 第二名：深圳

6、上周成交均价：21282元/平方米 第三名：杭州 上周成交均价：20459元/平方米 第四名：三亚 上周成交均价：20017元/平方米 第五名：上海 上周成交均价：12432元/平方米 第六名：福州 上周成交均价：12123元/平方米 第七名：宁波 上周成交均价：11527元/平方米 第八名：厦门 上周成交均价：11337元/平方米 第九名：广州 上周成交均价：10682元/平方米 第十名：南京 上周成交均价：9120元/平方米 第十一名：天津 上周成交均价：9085元/平方米 第十二名：温州 上周成交均价：8746元/平方米 第十三名：大连 上周成交均价：8674元/平方米 第十四名：海口

7、上周成交均价：8032元/平方米 第十五名：苏州 上周成交均价：7822元/平方米第19页，共56页。事件10 国土部与统计局 第20页，共56页。“ 25.1%与1.5% ”* 国土资源部发布最新报告：2009年我国住宅均 价上涨了25.1%，涨幅为2001年以来最高水平。 相比国家统计局此前公布的2009年全国70个大 中城市的房价涨幅1.5%的数字，差距较大。国 土部报告与统计局数据已经引发业界争执，其 对房价上涨又起到推波助澜的作用。第21页，共56页。事件11 14日国务院定调遏制 第22页，共56页。“ 坚决遏制高房价 ”* 4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常 务会议，分

8、析一季度经济形势，研究部署下一 阶段经济工作：坚决遏制住房价格过快上涨， 各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发 展的责任；加强住房保障工作；实行更加严格 的差别化住房信贷政策；加快研究制定合理引 导个人住房消费的税收政策。第23页，共56页。事件12 15日国务院新国四条 第24页，共56页。“ 第二套房50%首付 ”* 4月15日，国务院总理温家宝主持召开国务院常 务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨 的政策措施：对贷款购买第二套住房的家庭， 贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低 于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上 住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。第25页

9、，共56页。事件13 15日国土部公布用地 第26页，共56页。“ 2010年18万公顷 ”* 4月15日，国土资源部召开新闻发布会，对2010 年住房用地供地计划有关情况进行通报。国土 资源部土地利用管理司司长廖永林在会上称， 据统计，全国30个省、市、区(西藏除外)2010年 度住房用地计划拟供应量为大数18万公顷。与 去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均 年度实际供地量54650公顷相比，有大幅度增加。 第27页，共56页。事件14 17日国务院新国十条 第28页，共56页。“ 停止第3套贷款 ”* 4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市 房价过快上涨的通知：对商品住房价格

10、过高、 上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第 三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地 纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂 停发放购买住房贷款；财政部、税务总局要加 快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人 房产收益税收政策。第29页，共56页。事件15 19日住建部通知 第30页，共56页。“ 不得更改购房者姓名 ”* 4月19日，住房城乡建设部发布关于进一步加 强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关 问题的通知，要求商品住房严格实行购房实 名制；发展商不得以认购、预定、排号、发放 VIP卡变相收取定金；取得预售许可证必须在 10日内一次性公开全部准售房源及每套价格； 对尚未开

11、盘项目要限期公开销售。第31页，共56页。事件16 税务总局清算增殖税 第32页，共56页。“ 严格清算土地增殖税 ”* 国家税务总局再出重拳，要求各地税务局通过 调整土地增值税来调控房地产市场，进一步加 强土地税收缴纳清查工作，严格清算土地增值 税，遏制房地产开发商的拿地冲动。广西、海 南、上海等地也先后上调了土地增值税预征率。第33页，共56页。事件17 19日银行执行新贷 第34页，共56页。“ 严格贯彻贷款新政 ”* 4月19日，深圳中行、工行、民生、华夏、光大、 招商、建行、农行、交行、深发展行等10家商 业银行已经全面执行新的房贷政策，对第3套住 房贷款停止发放，对不能提供1年以上

12、当地纳税 证明或社会保险交纳证明的非本地居民停止发 放购房贷款。第35页，共56页。事件18 18日深圳降6成 第36页，共56页。“ 恐慌性抛盘 ”* 4月18日，深圳二手房受政策调控的影响，出现 恐慌性抛盘，二手房看房人数及意向电话量比 政策出台前减少近5成，成交量则急剧下降，整 体成交量降幅达6成多，由于政策调控对投资客 及换房客的打击，买家的观望情绪开始蔓延。第37页，共56页。事件19 20日北京降4成 第38页，共56页。“ 23个楼盘降价 ”* 4月1日至18日，北京新房住宅整体成交活跃， 日成交量维持在340套左右，4月14日更是创造了 1464套的今年最高点。自4月15日楼市

13、调控新政 出台后，北京新房整体成交立即下滑，新房成 交较4月上半月狂降四成。北京已经出现23个楼 盘降价，最高降幅高达10万。第39页，共56页。事件20 19日股市暴跌 第40页，共56页。“ 八个月最大跌幅 ”* 4月19日，受国务院连续出台重拳调控楼市的影 响，地产板块昨日遭受重挫，整体下跌超过 8%，共有25只股票跌停。受地产股影响，整个 股市暴跌，沪指直接击穿3000点大关，大跌150 点，跌幅高达4.79%，市场呈现恐慌性抛售。第41页，共56页。芜湖伟星 地产局势判断 第42页，共56页。“ 动荡已是必然 ”* 本次调整是地产历史上最猛的新政，第1是中央 的态度非常坚决：坚决遏制

14、房地产；第2是各部 委的态度非常坚决：坚决出台配套政策；第3是 各地方政府的态度非常坚决：涉及2010年确定 2012年政府换界人员。因而，本次房地产调整 影响只在一夜之间，且政府不达目标决不罢休 调整态度，使得地产动荡已经是必然。第43页，共56页。芜湖伟星 地产局势应对 第44页，共56页。“ 积极应对政策调整 ”* 由于凤凰城主力销售在7月别墅；圣地雅歌主力 销售在7月别墅；左岸5月有130以上高层户型； 伟星城6月8栋高层、7月大量多层面市；伟星4 大项目都涉及高端和大户产品，将会受到本次 地产政策调整投资型及改善型的范围之内，因 而建议伟星务必积极应对政策调整。第45页，共56页。凤

15、凰城 地产局势应对 第46页，共56页。“ 分期付款应对 ”* 本次地产调控主要是对按揭客户有制约，而对 于分期付款则没有任何影响。因而建议凤凰城 加强分期付款方式的政策应对，其将会对目前 剩余跃层大户型销售及7月别墅销售都具有极好 的支持力，从而保证凤凰城跃层或别墅的销售 业绩。第47页，共56页。圣地雅歌 地产局势应对 第48页，共56页。“ 别墅现场应对 ”* 对于圣地雅歌而言，由于其市场的唯一性特制 具有绝对的别墅竞争力：都市核心的别墅区。 因而，对于圣地雅歌而言，最好的政策调控应 对方式就是眼见为实的现场力量，现场才是硬 道理，现场才是对抗任何风险的完胜之道。第49页，共56页。左岸生活 地产局势应对 第50页，共56页。“ 老客户体系应对 ”* 左岸最有价值的就是老客户，特别是住在左岸 社区的老客户，因而老客户就是左岸生活对抗 政策最好的手段。老客户的手机短信、楼梯间 的告示栏、社区门口的大看板、老客户的政策 优惠，以左岸老客户支持长期的销售促动。第51页，共56页。伟星城 地产局势应对 第52页，共56页。“ 现场活动应对 ”* 伟星城将是伟星2010年的市场绝对主力，6月、 7月都将会有大量的高层及多层面市，因而对于 伟星城而言，其必须要有大量的客