资产管理及管理知识分析评估教案

1、 自考资产评估串讲讲义 第一部分 试题的题型题量目前资产评估试题的题型包括五种题型:单选题、多选题、名词解释、简答题和计算题,具体情况如下表:资产评估试题题型和题量单选题多选题名词解释简答题计算题合计30题1分30分0题1分=10分2题3分=分2题分=14分题10分40分100分 第二部分各章重点串讲 对资产评估课程的学习,应该做到“全面复习、重点掌握、融会贯穿”，在前面基础班中学员差不多进行了全面复习，下面我重点指出各章关键的知识点,这些关键知识点是本学科的支撑点，也是考试的重点。 第一章 总论(）一、本章考情及重点.本章在考试中处于重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型要紧有单选、

2、多选、名词解释和简答，分数在8分左右。例如，207-20年考试情况如下： 20072009年本章出题题型和题量（分值)统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计(分）2007年21008年21369年5 注：越多越重要。2本章的重点是资产评估的价值类型、资产评估的程序。二、本章重点内容串讲第一节资产评估的含义(一）资产评估的概念1.资产评估是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。2.资产评估要紧由六大要素组成,即资产评估的主体、客体、特定目的、程序、价值类型和方法。(二)资产评估的特点现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性（三）资产评估与会计计价的区不1二者发生的前提条

3、件不同2.二者的目的不同3二者的执行操作者不同第二节 资产评估的对象（一)资产的含义会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或者操纵的资源,该资源预期会给企业带来经济利益;作为资产评估对象的资产，能够从以下几个方面理解：1.资产是一种权利2.资产是一种获利能力.资产必须为某一主体所拥有和支配（二)资产的分类.按资产存在形态分类按资产存在的形态能够分为有形资产和无形资产。按资产是否具有综合获利能力分类按资产是否具有综合获利能力能够分为单项资产和整体资产。3.按资产能否独立存在分类按资产能否独立存在能够分为可确指的资产和不可确指的资产。.按资产的流淌性分类按资产的流淌性能够分为短期资产和

4、长期资产。第三节 资产评估的价值类型（）(一)资产评估的特定目的资产评估的特定目的要紧有:资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押担保、企业租赁、债务重组等。（二）资产评估的价值类型.价值类型在资产评估业务中具有重要的作用,表现在:（1）价值类型是阻碍和决定资产评估价值的重要因素。(2)价值类型制约资产评估方法的选择。()明确评估价值类型,能够更清晰的表达评估结果,能够幸免报告使用者误用评估结果。2.价值类型的类不 (1）市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值可能数额，当事人双方应各自精明

5、、慎重行事,不受任何强迫压制。 (2)在用价值(3）投资价值（)持续经营价值(5）清算价格（6）保险价值（7）课税价值.价值类型的决定 决定和阻碍价值类型的因素是多方面的，但要紧因素包括：（1)评估的特定目的（经济行为)；(2)市场条件；(3)资产功能及其状态。第四节资产评估的假设(一）接着使用假设从资产评估角度看，接着使用假设是指资产将按现行用途接着使用，或转换用途接着使用。（二)公开市场假设公开市场假设，是假定在市场上交易的资产,或拟在市场上交易的资产,资产交易双方彼此地位平等,彼此双方都有获得足够市场信息的机会和时刻,以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智的推断。(三）清算(清偿)

6、假设清算(清偿)假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零,经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。在不同假设条件下,评估结果各不相同。在接着使用假设前提下要求评估资产的接着使用价值;在公开市场假设前提下要求评估资产的公平市场价值；在清算假设前提下要求评估资产的清算价格。第五节 资产评估的原则资产评估的原则包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。（一)资产评估的工作原则资产评估工作原则有:独立性原则、客观性原则、科学性原则、专业性原则。（二)资产评估的经济原则资产评估经济原则有：贡献原则、替代原则、预期原则。第六节 资产评估的程序()(一)资产评估程序的定义资产评估程

7、序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。（二）资产评估程序的重要性资产评估程序的重要性表现在:1资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。2资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。3.恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、爱护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。（三）资产评估程序的内容:有8项内容,见教材。（四）履行资产评估程序的差不多要求1资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内,建立、健全资产评估程序制度。2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当依照具体资

8、产评估项目的情况和资产评估程序制度,确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3.资产评估机构应当建立相关工作制度,指导和监督资产评估项目经办人员及助力人员实施资产评估程序。.假如由于资产评估项目的专门性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个差不多环节，资产评估机构和人员应当考虑状况是否会阻碍到资产评估结论的合理性。5.资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿。第二章资产评估的差不多方法()一、本章考情及重点1.本章在考试中处于重要地位，尽管本章直接分数不是专门多,但本章是后面各章不同资产评估方法的基础。本章在考试中的题型要紧有单选、

9、多选、名词解释和简答，分数在7分左右。例如,27-09年考试情况如下: 22009年本章出题题型和题量(分值)统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）007年3137208年31209年314 2本章的重点是市场法运用形式和差异调整、成本法各项指标的计算、收益法的应用形式和指标计算、资产评估方法选择需要考虑的因素。二、本章重点内容串讲（对比教材划重点)第一节市场法()(一)市场法及其适用的前提条件1.市场法的含义市场法也称市场价格比较法,是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同,并将类似资产的市场价格进行调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。2.市场法应用的前提条件

10、（1)需要有一个充分发育、活跃的资产市场。（2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。(二)运用市场法进行资产评估的方式采纳市场法时,一方面是选择确定参照物价格，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素。参照物差异调整因素要紧包括三方面：一是时刻因素,二是地域因素,三是功能因素。（三）运用市场法评估资产的程序及其优缺点分析1.运用市场法评估资产的程序（1）明确评估对象;（)进行公开市场调查,收集相同或相类似资产的市场差不多信息资料，查找参照物;（3）分析整理资料并验证其准确性,推断选择参照物;（4)把被评估资产与参照物比较；（）分析调整差异，做出结论。2市场法的优缺点

11、市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在:（1）能够客观反映资产目前的市场情况;（）评估结果易于被各方面理解和同意。市场法的缺点表现在：（1)需要有公开及其活跃的市场作为基础,有时缺少可对比数据以及缺少推断对比数据而难以应用;（2）不适用于专用机器、设备、大部分的无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。第二节 成本法(）（一）成本法及其适用的前提条件1.成本法的含义成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。.成本法应用的前提条件（1）应当具备可利用的历史资料。(2）形成资产价值的耗费是必须的。(二）成本法运用的思路及

12、其各项指标的估算 依照成本法的含义,成本法的差不多计算公式能够表述为:（1)被评估资产评估值=重置成本实体性贬值功能性贬值-经济性贬值（2)被评估资产评估值=重置成本成新率重置成本及其估算重置成本是指在现在市场条件下重新构建一项全新资产所耗费的全部货币支出。重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指运用原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格式及技术等，以现时价格复原购建这项全新资产所发生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，并依照现代标准、设计及格式,以现时价格生产或建筑具有同等功能的全新资产所需的成本。选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下,应选

13、择更新重置成本。一般来讲，复原重置成本大于更新重置成本。重置成本的估算一般能够采纳下列方法：(1）重置核算法。它是指按资产成本的构成，把以现行市价计算的全部购建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法。（)物价指数法。这种方法是在资产历史成本基础上,通过现时物价指数确定其重置成本，计算公式为; 上述二者具有明显的区不，表现在: 物价指数法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置成本;而重置核算法既考虑了价格因素,也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而能够估算复原重置成本和更新重置成本。物价指数法建立在不同时期的某一种或某类甚至全

14、部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。(3)功能价值法也称生产能力比例法。这种方法是查找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格或参照物与被评估资产生产能力的比例,据以估算被评估资产的重置成本。计算公式为： 这种方法运用的前提条件是资产的成本与其生产能力成线性关系。(4）规模经济效益指数法应用于许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系的情况。计算公式是: （）统计分析法计算公式为：=R/R.实体性贬值及其估算 资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值。实体性贬值的估算，一般能够采纳以下几种方法: (1）观看

15、法,也称成新率法。资产的实体性贬值重置成本（1-实体性成新率）()公式计算法。其计算公式为： 公式中:总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率3功能性贬值及估算 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。通常,功能性贬值的估算能够按下列步骤进行： (1)将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较。(）计算二者的差异，确定净超额运营成本。净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。(3)可能被评估资产的剩余寿命。 （4）以适当的折现率将被评估资产的剩余寿命内每年的超额运营成本折现,这些折现值之和确实是被评估资产的功能性损

16、耗(贬值),计算公式为: 被评估资产功能性贬值额=(被评估资产年净超额运营成本折现系数）4经济性贬值及其估算经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。计算经济性贬值时，要紧是依照由于产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置,价值得不到实现等因素，确定其贬值额。5.成新率及其估算本书的成新率有二个含义:实体成新率和综合成新率。本处的成新率是综合成新率。综合成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。该成新率指的是重置成本法运用的第二个公式（即：被评估资产评估值=重置成本成新率）中的成新率,它是综合考虑资产使用中各类损耗以后确定的。综合成新率的估算方法有以下几种:()观看法。（

17、）使用年限法。 （3)修复费用法。需要讲明的是，评估工作中，有些评估人员直接按照会计学中的折旧年限估算成新率,这种做法是不正确的，必须摒弃。(三）运用成本法评估资产的程序及其优缺点分析 .运用成本法评估资产的程序 (1)确定被评估资产,并估算重置成本； （)确定被评估资产的使用年限； （）估算被评估资产的损耗或贬值; （4)计算确定被评估资产的价值。 2.成本法的优缺点 采纳成本法评估资产的优点有: （1）比较充分地考虑了资产的损耗,评估结果更趋于公平合理； ()有利于单项资产和特定用途资产的评估; （)在不易计算资产以后收益或难以取得市场参照物条件下可广泛地应用。 （4）有利于企业资产保值。

18、 然而,采纳成本法的缺点是工作量较大。第三节 收益法(一)收益法及其适用的前提条件 .收益法的含义 收益法是指通过估算被评估资产以后预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。应用收益法评估资产必须具备的前提条件是: (1）被评估资产必须是能用货币衡量其以后期望收益的单项或整体资产； （2）资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的。(二)收益法应用的形式1.资产以后收益期有限的情况 评估值 对教材例【2-7】的补充讲明： 评估值30（+%）00（16%)0（6）3=8+356+167.9806.9（万元).资产以后收益无限期的情况()以后收益年金化的情形。资产评估值（收

19、益现值）年收益额资本化率V=r(）以后收益是不等额的情形。资产评估值（预期收益现值)=前若干年各年收益额各年折现系数+以后各年的年金化收益/资本化率前若干年最后一年的折现系数 例：某企业可能以后五年收益额分不是1万元、1万元、1万元、1万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为4万元,确定的折现率和资本化率为1%。确定该企业在持续经营下的评估值。 评估过程可按下列步骤进行： 首先，确定以后五年收益额的现值。 现值总额 =12091+150.8210.7131083040.620 =9.2442(万元） 计算中的现值系数,可从复利现值表中查得。 其次,将第六年以后的收益进行资本化处理，即

20、: 141%140(万元） 最后,确定该企业评估值:企业评估值49.441400.20=136.7(万元)(三）收益法中各项指标的确定收益法中的要紧指标有三个,即收益额、折现率或资本化率、收益期限。1.收益额收益额指的是资产使用带来的以后收益期望值。关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点： 第一，税后利润，即净利润； 第二，现金流量; 第三，利润总额。2.折现率和资本化率折现率应包含无风险利率、风险酬劳率和通货膨胀率。资本化率与折现率在本质上是没有区不的。只是适用场合不同。折现率是将以后有限期的预期收益折算成现值的比率,用于有限期预期收益还原,资本化率则是将以后永续性预期收益折算成现值的

21、比率。3.收益期限(四)收益法评估资产的程序及其优缺点分析 1.收益法评估资产的程序 (1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料; （2)计算和对比分析有关指标及其变化趋势； (3)预测资产以后预期收益,确定折现率或资本化率； （）将预期收益折现或资本化处理,确定被评估资产价值。 2.收益法评估资产的优缺点 （1）收益法评估资产的优点是：能真实和较准确地反映企业资本化的价值;与投资决策相结合,应用此法评估的资产价值，易为买卖双方所同意。(2)收益法评估资产的缺点是:预期收益额预测难度较大，受较强的主观推断和以后不可预见因素的阻碍；在评估中适用范围较小,一般适用企业整体资产和可预测以后收益的单项

22、资产评估。第四节 资产评估方法的比较和选择(一）资产评估方法之间的关系1.资产评估方法之间的联系从整体上讲,资产评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的。2.市场法与成本法的区不:有4点区不，见教材。（二)资产评估方法的选择（）.资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。资产评估价值类型讲明“评什么”,是资产评估价值的质的规定，具有排他性,对评估方法具有约束性;资产评估方法讲明“如何评”,是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。2.资产评估方法必须与评估对象相适应。评估对象是单项资产依旧整体资产，是有形资产依旧无形资产等,往往要求不同的评估方

23、法与之相适应。3评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。有时，一项资产同时采纳两种或两种以上的方法评估,会得出两种或两种以上不同的结论。我们一般不能用各种方法得出的评估结果进行简单平均或加权平均得出评估结论，应该依照评估价值类型以及不同评估结果对市场的适用性,推断选择一种评估结果作为评估结论。第三章 机器设备评估（）一、本章考情及重点1本章在考试中处于特不重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型要紧有单选、多选、简答和计算，分数在6分左右。例如，2002009年考试情况如下： 200200年本章出题题型和题量(分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分）2007年4

24、115208年4111520年53082本章的重点是机器设备评估的成本法,这是每年必考的知识点。二、本章重点内容串讲（对比教材划重点)第一节 机器设备评估的特点(一)机器设备的特点1机器设备是要紧劳动手段2机器设备属于动产类资产3机器设备属于邮箱资产4.机器设备更新换代比较快（二）机器设备评估的特点1机器设备类资产一般不具备独立的获利能力。通常采纳成本法和市场法评估。2.关于整体性的机器设备,它是为了实现某种功能，由若干机器设备组成的有机整体,整体价值不仅仅是单台设备价值的简单相加。3阻碍机器设备磨损的因素专门多，设备的磨损、失效规律不易确定，个体差异较大。确定贬值往往需要逐台地对设备的实体状

25、态进行调查、鉴定。4.设备的贬值因素比较复杂,除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。第二节 机器设备的核查与鉴定(一）机器设备的核查机器设备核查的方式可分为逐项清查和抽样核查两种。1逐项清查评估人员要依据托付评估的资产清单,对所有被评估的机器设备进行逐台的清点、核实，分不考察每一台设备的实体状态,确定实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值,计算评估值。2.抽样核查 抽样核查是在满足核查任务要求的前提条件下,依照随机抽样的原理,核查被评估机器设备的一种方法。（二）机器设备的鉴定1机器设备的鉴定按其工作时期能够分为 统计性鉴定 宏观鉴定 微观鉴定 推断性鉴定第三节机器设备评估的成本法(）机

26、器设备评估的成本法是指通过估算机器设备的重置成本,然后扣减其各种贬值来估测机器设备评估值的方法。成本法能够用公式表示为： 贬值经济性贬值功能性贬值实体性成本重置评估值机器设备（一）机器设备重置成本的构成重置成本一般包括重新购置或建筑与评估对象功效相同的全新设备所需的一切合理的直接费用和间接费用，如:设备购置成本、运杂费、安装费、基础费、其它间接费用、税金、资金成本等。(二)机器设备重置成本的估算1.重置核算法这种方法是分不估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法。2.物价指数法 这种方法是在被评机器设备历史成本基础上，通过现时物价指数确定其重置成本。计算公式为： 规模经济效益指

27、数法x是依照设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。 参照物设备的产量参照物设备的重置成本被评估设备的重置成本被评估设备的产量（三）机器设备的实体性贬值及其估算机器设备的实体性贬值是由于使用和自然力的作用造成的机器设备的贬值。实体性贬值=重置成本实体性贬值率=重置成本（1-成新率)1使用年限法2.观测分析法3.修复费用法（四）机器设备的功能性贬值及其估算机器设备的功能性贬值是由于科学技术的进展，导致被评估的机器设备与新机器相比功能的相对落后，引起的贬值；或者是新技术、新材料、新工艺的运用导致被评估机器设备的贬值。(五）机器设备的经济性贬值及其估算机器设备的经济性贬值是由于外部因素引

28、起的贬值。 1因生产能力降低造成的经济性贬值2.因收益减少造成的经济性贬值因受环境爱护限制而造成的经济性贬值第四节 机器设备评估的市场法(一）运用市场法评估机器设备的概念 机器设备评估的市场法也称市场比较法，是依照市场上类似机器设备交易的价格资料，通过对评估对象和市场参照物各项因素的分析比较，从而确定机器设备评估值的方法。(二）运用市场法评估机器设备中比较因素分析 运用市场法评估机器设备时，应对被评估机器设备与参照物进行比较。这些比较因素包括：个不因素、交易因素、地域因素、时刻因素等四个方面。 第四章 房地产评估(）一、本章考情及重点.本章在考试中处于特不重要地位，属于考试的重点章。本章在考试

29、中的题型要紧有单选、多选、名词解释、简答和计算,分数一般在6分左右。例如，2007209年考试情况如下: 272009年本章出题题型和题量(分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计(分)200年411520年41052009年5231本章的重点是房地产评估的市场法、收益法(含假设开发法、残余估价法)、成本法;阻碍地产价格的因素、建筑物评估时需考虑的因素等。二、本章重点内容串讲（对比教材划重点)第一节 房地产评估概述（一)房地产的概念房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物,又称之为不动产。房地产存在形态:单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合成一体的房地产。（二)房地产的特征房地

30、产的特征有：位置固定性、耐用性、阻碍因素多样性、投资大量性、保值增值趋势。(三)房地产的评估程序 明确评估差不多事项拟定评估工作方案实地查勘搜集资料选用评估方法评定估算确定评估结果，撰写评估讲明和报告。第二节 土地使用权评估的特点（一）土地使用权及事实上质土地资产能够作为单独的对象进行评估，也能够与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还能够作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。（二)土地资产的分类及其特性.资产及其分类按社会经济用途划分:工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、文教、科技和卫生用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林、风景扫瞄区、公共休息用地、专门用地(如

31、军事设施用地、监狱、垃圾堆放处理场、公墓、火葬场用地)等。2.土地资产的特性: (1）自然特性：土地面积的有限性、土地空间位置的固定性、土地使用价值的永续性和增值性、土地的不可替代性。(2)经济特性:用途多样性、经济地理位置的可变性、可垄断性。(三)土地资产价格体系1.土地资产价格类型(1）基准地价:基准地价是指城镇国有土地的差不多标准价格。是各城镇按不同的土地级不、不同的地段分不评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。(）标定地价:在市、县政府依照需要评估的正常土地市场中，在正常经营治理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。(）土地使用权出让底价:是政府依照正

32、常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低操纵价格标准。它也是土地使用权出让时政府首先出示的待出让土地或地块的最低地价(标价)的依据和确认成交地价（或出让金)的基础。（4)转让价格:是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者,由第三者向转让者所支付的一种价格。由于转让的本身是土地使用者之间的交易，其价格形成也是由交易双方来决定的。(5)出租价格:地产出租价格亦称土地使用权租金价格目前我国的都市地产市场按土地使用权流转方式，可划分为一级市场和二级市场。2.土地资产价格的特点（1）土地价格不是土地价值的货币表现,其价格不由生产成本决定。（2）土地价格要紧由土地的需求决定。

33、(3）土地价格具有明显的区域性。(4)土地价格的上涨性。(四)阻碍地产价格的因素 行政因素 一般因素 社会因素 经济因素 其他因素 阻碍商业用地的因素阻碍地产价格的因素 区域因素 阻碍住宅用地的因素 阻碍工业用地的因素 位置 地形地质 个不因素 面积 地块形状 土地利用1一般因素：是指对土地价格高低及其变动具有普遍性、一般性和共同性阻碍的因素。2.区域因素：是指因土地所在地区的特性而阻碍地价的因素,也确实是讲,土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点所阻碍的地价因素。 阻碍商业用地土地价格的区域因素:商业繁华程度、交通便捷度、环境优劣度、规划限制、其他因素。3.个不因素

34、:是指地产所表现的个不专门的如位置、面积、地形地质、宽度、进深等对地产价格产生阻碍的因素。土地利用因素:要紧包括容积率和土地用途。容积率是指地块的建筑面积与地块总面积的比率。（五)土地使用权评估的原则 包括替代原则、最有效使用原则、变动原则、供需原则、贡献原则。第三节 土地权属及其处置（一）土地权属的类型土地权属按不同角度，能够分为土地所有权、土地使用权、划拨土地、出让土地等。 1土地所有权我国的土地是社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制。 2.划拨土地使用权以划拨方式取得的土地使用权,土地使用权不得单独设定抵押权,依法取得了房屋所有权连同该房屋占用范围内的划拨土地使用权,能够设定

35、抵押权。 3.出让土地使用权 土地使用权出让最高年限按用途分不确定： (1)居住用地70年； (2）工业用地50年； (3）教育、科技、文化、卫生、体育用地5年； （4）商业、旅游、娱乐用地0年； （)综合或者其他用地50年。 (二）企业资产重组与改制中土地权属的处置 土地权属处置方式：出让方式、直接投资入股方式、租赁方式。第四节 土地使用权评估的方法（）（一)市场法 1市场法及其适用条件市场法：也称市场比较法,是将待估土地与在近期差不多进行交易的类似土地加以比较,从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。 2市场法应用的步骤与过程(1)广泛搜集交易资料，确定比较案例

36、（2)进行交易情况的修正(）进行交易时刻的修正(4）进行区域因素修正(5）进行个不因素修正：个不因素修正的内容要紧包括土地使用年限、容积率、临街宽度、临街深度、面积、形状、地形、地质等土地使用年限修正时,修正系数可用下列公式计算： 容积率的修正计算公式为 (6)确定待估土地评估值 (二)收益法 1收益法 土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地以后产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和,从而确定土地评估值的方法。土地使用权评估中的收益法的应用,重要的是要确定土地的收益额、土地还原利率和土地收益年限。 2土地收益额的估算(1)土地收益的分类：实际收益:是指在现

37、状下实际获得的收益，实际收益一般来讲不能用于评估，因为个不人或个不企业的经营能力等对实际收益的阻碍较大。客观收益:是排除了实际收益中属于专门的、偶然的因素后所得到的一般正常收益,客观收益才能作为评估的依据。注意评估中的收益应该是客观收益。土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益,还要包括各项无形收益。 （2)土地纯收益的计算步骤: 计算总收入、求取总费用、求取总收益、确定房屋纯收益、求取土地纯收益。 3土地还原利率及其估算（)利用收益还原法公式,通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料,反推算出还原利率。 （）通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。 还原利率

38、=安全利率风险调整值 土地收益年限及其测算土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力连续的时刻长度,通常以年为单位。土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限猎取。（三）成本法 1成本法及其适用范围成本法:亦称成本逼近法,是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法 （二）成本法评估的步骤1估算土地取得费、2估算土地开发费.估算税费4.估算利息.估算利润 6.估算土地增值收益 .估算土地使用权评估值 （四)假设开发法(收益法的变形)假设开发法:亦称剩余法，这种方法是在评估待估土地价格时,将待估土地的预期开发后的价值

39、,扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润,从而估算待估土地价格的一种方法。 第五节 建筑物评估的特点(一）建筑物及其分类1定义建筑物:是指与土地组合的建设成果,总体上划分为房屋和构筑物两大类。2.建筑物分类方法钢结构按建筑物承重结构分类钢筋混凝土结构混合结构工业用建筑物按建筑物使用功能分类 民用建筑(二）建筑物评估时需考虑的因素应考虑物理因素、环境优劣的阻碍、经济地理因素、新旧程度、用途、产权、政策因素、供需状况、其他。（三)建筑物评估的原则除遵循一般工作原则外,还包括四个:替代原则、最有效使用原则、供需原则、房地合一原则。第六节 建筑物评估的方法(）(一）成本法 建筑物评估值建筑物重

40、置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值1.建筑物成本构成：建筑安装工程费、前期费用、其他费用、间接费用、合理利润、资金成本、税金。2建筑物重置成本的估算方法（1）预决算调整法（2）重编预算法(3)价格指数调整法：是依照建筑物的账面成本,运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本的一种方法。价格指数调整法计算公式为：3.建筑物实体性贬值率及成新率的估算建筑物实体性贬值率或成新率的测算要紧采纳使用年限法和打分法。4.建筑物的功能性贬值：是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或白费形成的价值损失。5.建筑物经济性贬值： 是指由于外界条件的

41、变化而阻碍了建筑物效用的发挥,导致其价值贬损。从现象上看，建筑物出现经济性贬值，一般都伴随着利用率下降，如商业用房的空房率增加，出租面积减少,工业用房大量闲置等。(二）市场法 .应用市场法评估建筑物的程序资料收集 选择作比较的交易实例 交易行为的补正 交易日期的修正 区域因素的修正 个不因素的修正 市场法公式 市场法公式：nii1交易行为的修正系数交易实例评估值 交易日期的修正系数 区域因素的修正系数 个不因素的修正系数）n(三)残余估价法(收益法的变形)建筑物残余估价法:是指建筑物与其基地合并计算收益,在用收益法以外的方法能求得土地的价格时,从建筑物及其基地所产生的收益中，扣除归属于基地的纯

42、收益,即可得到归属于建筑物的纯收益，再用建筑物的还原利率还原，便可得到建筑物的收益价格。建筑物残余估价法从评估原理的角度属于收益法的一种。 第五章 无形资产评估（)一、本章考情及重点1.本章在考试中处于特不重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型要紧有单选、多选、简答和计算，分数在6分左右。例如，2072年考试情况如下： 007209年本章出题题型和题量(分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计(分）200年311148年4110152009年470212.本章的重点是阻碍无形资产评估的因素、无形资产评估收益法、专利权的评估、非专利权评估、商标权的评估、计算机软件评估、商誉的

43、评估。二、本章重点内容串讲（对比教材划重点)第一节 无形资产评估的特点（一)无形资产及其分类 无形资产是指特定主体所操纵的,不具有实物形态,对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。无形资产按取得渠道可分为自创和外购;按有无法律爱护可分为法定无形资产和收益性无形资产;按可辨识程度,分为可确指和不可确指无形资产等。（二)阻碍无形资产评估价值的因素1无形资产的成本2.机会成本3.效益因素4使用期限5.技术成熟程度6.转让内容因素7.国内外该种无形资产的进展趋势、更新换代情况和速度8.市场供需状况9.同行业同类无形资产的价格水平第二节 无形资产评估的程序与方法(一）无形资产评估的程序1.明确评估

44、目的2.鉴定无形资产3.确定评估方法，搜集相关资料应依照所评估无形资产的具体类型、特点、评估目的及外部市场环境等具体情况,选用市场法或收益法、成本法等评估方法。采纳收益法时，要注意分析超额获利能力和预期收益。4.整理和报告，做出评估结论（二)无形资产评估的收益法（)1.无形资产功能特性附着性、共益性、积存性、替代性2.无形资产评估中收益法的应用 无形资产评估值= 无形资产评估值最低收费额+ .无形资产收益额的确定无形资产收益额=销售收入（利润)销售收入（利润)分成率（所得税率)其中: 销售收入分成率销售利润分成率销售利润率销售利润分成率销售收入分成率销售利润率利润分成率的确定，是以无形资产带来

45、的追加利润在利润总额中的比重为基础的,评估无形资产转让的利润分成率有多种方法：()边际分析法。（）约当投资分成法。（三）无形资产评估的成本法1.无形资产成本特性 成本特性有不完整性、弱对应性、虚拟性2无形资产评估中成本法的应用 第三节专利权的评估（一）收益法()1.收益法应用于专利权评估，全然的问题依旧如何查找、推断、选择和测算评估中的各项技术指标和参数,即专利权的收益额、折现率和获利期限。专利权的收益额是指直接由专利权带来的预期收益。关于收益额的测算，通常能够通过直接测算超额收益和通过利润分成率测算获得。超额收益的来源，在于收入的增加和成本费用的节约，因此，我们能够将专利权划分为收入增长型专

46、利和费用节约型专利。采纳利润分成率测算专利技术收益额，即以专利技术投资产生的收益为基础，按一定比例(利润分成率）分成确定专利技术的收益。（二)成本法 自创专利技术的成本包括研制成本、交易成本。第四节 专有技术的评估 （一）运用成本法对专有技术评估。（二)运用收益法对专有技术评估（)第五节 商标权的评估()商标权评估较多采纳收益法，收益法评估商标权要紧是分析确定收益额、折现率和收益期限三项指标。第六节 计算机软件的评估 （)要紧介绍收益法评估的方法。不管给出什么资料，一定要算出三个要素：收益额、折现率和现值。第七节 商誉的评估（)（一)商誉及其特点商誉是能为企业带来超额获利能力的资源。(二）商誉

47、评估的方法有: 1.割差法割差法是依照企业整体评估价值与各单项资产评估值之和进行比较确定商誉评估值的方法。其差不多公式是:商誉的评估值=企业整体资产评估值-企业的各单项资产评估价值之和(含可确指无形资产).超额收益法商誉评估值指的是企业超额收益的资本化价格。把企业超额收益作为评估对象进行商誉评估的方法称为超额收益法。1超额收益资本化价格法(无期限）2.超额收益折现法(有期限） （三)商誉评估需要注意的个问题：见教材242页。第六章 流淌资产评估一、本章考情及重点1.本章在考试中处于一般地位,不属于考试的重点章。本章在考试中的题型要紧有单选、多选，有时可能有简答，但出计算题的可能性特不小,分数在

48、8分左右。例如，200-009年考试情况如下: 07200年本章出题题型和题量（分值）统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计（分)00年45208年1712009年415 2本章的重点是材料的评估、应收账款的评估。 二、本章重点内容串讲（对比教材划重点）第一节 流淌资产评估的特点（一）流淌资产评估的特点要紧有：.流淌资产评估是单项评估。2必须选准流淌资产评估的基准时刻。3.既要认真进行资产清查，同时又要分清主次,掌握重点。4.流淌资产周转速度快，变现能力强。(二)流淌资产评估方法的选择1关于实物类流淌资产,能够采纳市场法和成本法；2关于货币类流淌资产,其清查核实后的账面价值本身确实是现

49、值,不需采纳专门方法进行评估;3.关于债权类流淌资产评估只适用于按可变现值进行评估。第二节 实物类流淌资产评估（一)材料评估的方法.近期购进库存材料能够采纳历史成本法，也能够采纳市场法评估。2.购进批次间隔时刻长、价格变化大的库存材料能够采纳最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。3.购置时刻早，市场差不多脱销，没有准确市场现价的库存材料能够通过查找替代品的价格变动资料来修正材料价格。超储积压物资在评估时,对其中失效、变质、残损、报废、无用的，应通过分析计算,扣除相应的贬值额后,确定评估值。（二）在产品评估 在产品评估有成本法和市场法。(三）产成品及库存商品的评估.成本法（1)当

50、评估基准日与产成品完工时刻较接近，成本升降变化不大时,能够直接按产成品账面成本确定其评估值。（2）当评估基准日与产成品完工时刻相距较远,制造产成品的成本费用变化较大时，产成品评估值产成品实有数量(合理材料工艺定额材料单位现行价格+合理工时定额单位小时合理工时工资、费用).市场法按不含价外税的可同意市场价格，扣除相关费用后计算被评估产成品评估值的方法。第三节 债券类及货币类流淌资产评估（一)应收账款及预付账款的评估在对这些资产估算时,般应从两方面进行:一是清查核实应收账款数额二是推断可能可能的坏账损失。应收账款评估值应收账款账面价值已确定坏账损失可能坏账损失对可能坏账损失定量确定的方法有：1坏账

51、可能法。即按坏账的比例，推断不可回收的坏账损失的数额。账龄分析法。即按应收账款拖欠时刻的长短，分析推断可收回的金额和坏账。应收账款评估后，账面上的“坏账预备”科目按零值计算。（二)应收票据的评估应收票据评估可采取下列两种方法:1.按本金加利息确定。应收票据评估值=本金(1+利息率时刻)按应收票据的贴现值计算。应收票据评估值=票据到期价值-贴现息第七章 长期投资及其他资产评估一、本章考情及重点1本章在考试中处于一般地位,不属于考试的重点章。本章在考试中的题型要紧有单选、多选,专门少有简答和计算,分数在4分左右。例如,00-209年考试情况如下: 20072009年本章出题题型和题量（分值)统计表

52、年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计(分)007年314208年41509年342.本章的重点是债券评估和股票评估。二、本章重点内容串讲（对比教材划重点）第一节 长期投资评估及其特点(一)长期投资的概念长期投资是指不预备在一年内变现的投资，包括股票投资、债券投资和其他投资。（二）长期投资评估的特点1.长期投资评估是对资本的评估。2长期投资评估是对被投资企业的偿债能力和获利能力的评估。第二节 有价证券投资的评估(一）债券投资的评估.债券及其特点按债券发行主体来划分，能够归纳为以下三种:政府债券;公司债券;金融债券。债券具有如下特点:收益稳定性;投资风险小。2.上市债券的评估在正常情况下，上市

53、债券的现行市场价格能够作为它的评估值。可上市交易的债券的现行价格，一般是以评估基准日的收盘价确定评估值。3.非上市债券评估不能进入市场自由买卖的债券,无法通过市场取得现行市价,要紧采纳收益法进行评估。(1）每年(期)支付利息,到期还本的债券评估。采纳有限期的收益法,其公式为：（2）到期后一次性还本付息的债券评估。评估时，应将债券到期时一次性支付的本利和折现求得评估值。其计算公式为: (二）股票投资评估1.上市股票的评估按照评估基准日的收盘价确定被评估股票的价值。2非上市股票的评估(1）优先股的评估。评估人员能够依照事先确定的股息率计算优先股的年收益额，然后进行折现或资本化处理。其公式为：（2）

54、一般股的评估。为了便于一般股的评估,把一般股分为三种类型：固定红利模型、红利增长模型和分段式模型。固定红利模型。红利增长模型。 (rg)分段式模型。第三节 股权投资的评估1关于股权投资，其评估方法一般都应选用收益法。2对全资企业的直接投资,应采纳整体企业评估方式评估确定其净资产额，作为对该企业直接投资的评估值；对控股企业的直接投资，应按投资股权比例计算应分得的净资产额，即为对该企业直接投资的评估值。假如被投资企业通过评估，净资产额为零或为负值时，对该企业的直接投资的评估值为零;对非控股的直接投资，一般应采纳收益法进行评估第四节 其他资产的评估.其他资产是指除流淌资产、长期投资、固定资产、无形资

55、产以外的资产。2.其他资产评估的差不多标准是在评估基准日后，只有能为新的产权主体产生利益时，才能界定为其他资产的评估对象。 第八章 企业价值评估(）一、本章考情及重点1.本章在考试中处于特不重要地位，属于考试的重点章。本章在考试中的题型要紧有单选、多选、简答和计算，分数在分左右,几乎每年必有一个计算题。例如,07-2009年考试情况如下: 2007200年本章出题题型和题量(分值)统计表年份单选题多选题名词解释简答题计算题合计(分）07年3108208年310142009年211013 2本章的重点是企业价值评估收益法、企业价值评估与企业构成要素的单项评估汇总的区不、企业价值评估程序。二、本章

56、重点内容串讲（对比教材划重点）第一节企业价值评估的特点（一)企业及企业价值评估.企业企业的概念：从资产评估的角度来看,企业是以盈利为目的，由各种要素资产组成并具有持续经营能力的相对完整的系统整体。企业的特点：盈利性、整体性、持续经营性2企业价值：账面价值、市场价值。3企业价值评估(1）企业价值评估定义：指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析,估算并发表专业意见的行为和过程。(2)企业价值表现为:企业整体价值，即企业全部资产价值。股东全部权益价值,即企业全部资产价值扣除负债以后的价值。股东部分权益价值。（二)企业价值评估的特点()1.一个企业的价值

57、，能够通过两种不同的途径获得其评估值：一是对组成企业的各单项资产价值分不进行评估,在此基础上汇总单项资产的评估价值，从而形成企业价值;二是把企业作为一个独立的整体,依照企业的获利能力、资产使用效果、市场条件等因素确定企业的评估价值。2.企业价值评估是一种整体性评估,与单项资产评估汇总确定企业评估价值是有区不的（）两种评估所确定的评估价值的含义是不相同的。（2)两种评估所确定的评估价值的价值一般是不相等的。（）两种评估所反映的评估目的是不相同的。 第二节 企业价值评估的范围与程序（一)企业价值评估的范围企业资产评估的范围界定至少包括以下两个层次：其一是企业资产范围的界定;其二是企业有效资产的界定

58、。1.企业价值评估的一般范围从产权的角度,企业评估的范围应该是企业的全部资产。2企业价值评估的具体范围 具体范围是指评估人员具体实施评估的资产范围,亦即有效资产范围。资产重组对资产评估的阻碍:资产范围的变化、资产负债结构的变化、收益水平的变化(二）企业价值评估的程序 1明确评估的目的和评估基准日 2明确评估对象3制定比较详尽的评估工作打算 4对资料加以归纳、分析和整理，并加以补充和完善 5.依照资产的特点、评估目的选择合适的方法，评定估算资产价值 6讨论和纠正评估值 7产生结论,完成企业价值评估报告第三节企业价值评估的因素分析 （一）企业价值评估应考虑的因素应考虑三个因素:企业全部资产价值、企

59、业的获利能力、企业的外部环境。（二)企业价值评估中的财务分析 这种分析要紧从企业的偿债能力、企业的运营能力以及企业的盈利能力等方面进行。注意以下指标:流淌比率、速动比率、资产负债率、存货周转次数、存货周转天数、应收账款周转次数、应收账款周转天数、资产酬劳率、净资产利润率、销售利润率、销售净利率、每股股利、市盈率等。 第四节 企业价值评估的收益法(） (一）企业价值评估中收益法的应用形式1.年金资本化法这种方法往往适用于企业生产经营活动比较稳定,同时市场变化不太大的企业评估。 具体操作过程:(）依照对企业前几年的生产状况、销售状况、成本和收益情况以及同期的企业外部环境全面分析的基础上，预测企业以

60、后若干年的收益额。(2)然后,计算企业以后若干年内收益额的现值,并进行年金化,即计算年等值。（3)最后,将年金化的预期收益进行资本化处理,即可确定企业评估值。 2.分段法这种方法是在充分调查和了解被评估企业内部经营环境和外部环境的基础上,依照企业前几年的经营状况以及产品的市场营销情况,预测企业以后若干年收益，并假定从前若干年最后一年开始，以后各年将保持固定收益。如此,可分不将两部分收益进行折现和资本化处理后折现，最后加总计算出企业的评估价值。 有时，企业收益前一时期不相等,但从（n+1)年的后段起，企业预期收益按某一固定比率(g）等比增长,这时分段法的公式可写成为：（二）企业收益及其预测1企业