主题酒店项目可行性研究报告

1、主题酒店项目可行性研究报告主题酒店项目可行性研究报告（此文档为 word格式，下载后您可任意修改编辑！）1导论551.1项目基本情况1.2项目承办单位61.3项目发展规划61.4项目总投资及资金来源71.5经济及社会效益71.6结论与建议71.7项目可行性研究报告编制单位82项目建设背景和必要性92.1项目建设背景92.2项目建设的必要性143项目市场调研分析1 73.1某某主题酒店分析173.2项目区域背景264项目竞争优势294.1某某超人气品牌效应294.2国际化的管理系统294.3敏捷的客户个性需求满足能力294.4国内首创酒店业 6S服务系统304.5创新营销模式，让顾客排队上门30

2、4.6多元化盈利模式，赚钱无上限314.7经济社会环境利好保障项目可行314.8国际化标准设计保障项目可行324.9强大的支撑实力保障项目可行325项目总体布局方案 345.1项目核心3-5.2项目的构建345.3项目文化主题定位355.4项目功能定位355.5项目市场定位376酒店建筑规划和功能划分406.1酒店建筑规划406.2客房面积分配406.3餐饮会议面积分配406.4娱乐面积分配416.5机电设备用房面积分配416.6后勤及员工生活区面积分配416.7服务区域休息区布局规划416.8父通6.9相关技术指标汇总437项目运营457.1主题酒店设计457.2主题酒店营销467.3品牌连

3、锁策略508酒店连锁展望539项目财务分析549.1项目投资估算549.2酒店运营费用估算549.3项目收入估算589.4投资回报59.5财务状况评价5910结论611导论1.1项目基本情况地理位置：某某CBD区域项目规模：总建筑面积5000平米，其中停车场及设备用房面积 200-800 平米，娱乐及餐饮用房面积 600-1000平米，客房3200-4200平米。设计特点：（1）项目充分考虑某某区域经济文化环境的优越条件，力求营造最具创 意、最具时代感的主题酒店，增设大量更为人性化、个性化酒店功能。（2）主体建筑在外形设计上将时尚与实用性巧妙结合，配备充足的来宾 停车位。（3）主体建筑设有客房

4、50套间，每间客房采用世界主题房设计标准，将 得到各商务、休闲、旅游顾客群的青睐，设计将尽显本项目在同行业内的亮点， 打造出某某国际化主题酒店连锁品牌。（4）服务设施配套完善。施工进度计划：2013年8月动工2013年10月结构达到正负零2013年11月装修2013年12月交付使用1.2项目承办单位某某国际集团是中国首个新经济产业集群化集团，在创新聚合战略REPF经济模式指导下，推行多元化发展，迅速发展壮大。目前集团拥有二十几家子 公司，涉及健康养生产业、文化产业、金融投资、数字移动互联网、生态农业 等领域，年营业额达20多亿。2012年，某某酒店管理有限对中国的主题酒店展开了为期一年的市场调

5、 研，发掘出其中巨大商机。2013年1月，集团整合了国际顶级主题酒店运营团 队，成立北京某某酒店管理公司，强力进入主题酒店行业。北京某某酒店管理有限公司由某某酒店管理有限集团整合国际顶级主题 酒店运营团队共同成立，秉承“将顾客视为尊贵的主人、将酒店视为终身的事 业、将员工视为可贵的人才”理念，以精细化、系统化和个性化为手段，首创 酒店业6S服务系统和定制化服务系统，打造主题酒店国际化标准服务、系统 化管理和规模化经营的酒店。未来 3-5年，某某将以突出品牌化、专业化、规 模化、人性化为定位，以开拓进取的精神风貌，以势如破竹的发展势头，打造 中国国际化主题酒店连锁第一品牌。1.3项目发展规划20

6、13年，某某主题酒店旗舰店落成。2014年，渠道扩张，以有限合伙的形式在全国铺开20家主题酒店；2015年，品牌建设，以现有酒店盈利迅速扩张，全国建立 35家主题酒店;2016年，品牌营销，利用品牌影响力再建 50家主题酒店；以某某为中心画圆，从西南、华南、华东、华北为扩张路线，形成品牌连 锁效应，从而实现品牌的最大价值化。立志在3年内推出100家连锁主题酒店, 打造中国国际化主题酒店连锁第一品牌。五年内实现海外上市。1.4项目总投资及资金来源某某主题酒店某某旗舰店项目总投资共计 800万元，其中租凭装修投资为 575万元，铺底流动资金为225万元。50%为投资商自有资金，其余50%为银行 贷

7、款。1.5经济及社会效益该项目前景可观，优势明显，符合国家产业政策发展的方向，有良好的经 济效益和社会效益。项目起点高，酒店管理服务为国内行业先进水平。该项目 的上马及投产一定能有力地推动我国主题酒店项目相关产品的供应能力，推动 行业进一步发展，提升行业产品质量和市场竞争力。本项目对地区经济及下游 行业发展都具有明显的积极作用，社会效益明显。1.6 结论与建议从投资和经营预测来看，本酒店的盈亏平衡分析、敏感性分析指标均在合 理的范围之内，从风险的财务角度来看，风险较小。该项目在财务角度分析， 是可行的，并且效益较佳。序号名称单位数值备注1项目投入总资金万元8002年营业收入万元11243年总成

8、本费用万元3204年利润总额万元7245年纳税总额万元2186年税后利润万元5067投资利润率63%8资本金投资利润率119%9税前财务内部收益率（全部投 资）10.95%大于10%基准收益 率10税后财务内部收益率（全部投 资）10.88%大于10%基准收益 率11税前财务净现值 FNPV（i=10%）万元2030项目计算期5年，大于零可仃12税后财务净现值 FNPV（i=10%）万元1181项目计算期5年，大于零可仃13税后投资回收期年1.3含建设期1.7项目可行性研究报告编制单位北京某某酒店管理有限公司2项目建设背景和必要性2.1项目建设背景2.1.1中国酒店业概况2012年8月，国家旅

9、游局网站公布2011年中国星级酒店统计公报到2011 年末，全国11676家星级酒店，拥有客房147.49万间，床位258.63万张；拥 有固定资产原值4587.13亿元；实现营业收入总额 2314.82亿元；上缴营业税 金147.84亿元；全年平均客房出租率为 61.1%。酒店供求关系中国城市化率45%、全球49%、发达国家90%。中国服务业占GDP40%、全球69%、香港80%-90%。2012年4月23 日，美国康奈尔大学酒店管理学院院长 Michael D. Joh nson 表示，目前中国星级酒店的客房总数为 200万间，预计5至7年内能够增长到 500万间。中国的酒店市场有望在 5

10、至10年内超过美国。2012年10月，美林公布的一项报告称中国有 36.4万名流动资产超过百 万美元的富豪。中国富裕人士人数2011年已经超越英国，居世界第四位。2007 年中国富裕人数总数超越法国。10年以后中国的中产阶级有望达到 4亿，中产 阶级6%的增长率。酒店供应市场2012年1至8月酒店业固定资产投资实际完成额同比增长43.4%，远高于全国各行业33%的平均水平，且呈现出大量商业银行以外资金注入的现象。全国拥有各类住宿企业近30万家，餐饮企业近450万家，年营业额已经 突破万亿元大关，仅其日常运营创造了每年近 4000-5000亿的采购需求。每年全国新建酒店1500家以上，总投资近4

11、000多亿元中国未来GDP8%10%的年均增长有望带动酒店客房数量年增长 12% , 预计2010年中国酒店客房数量将达到5.52亿间夜。联合国世界旅游机构的预测，中国 2014年将超过西班牙和美国，成为仅 次于法国的世界第二大最受欢迎的旅游目标国。2015年中国将成为世界第一旅游接待国、第四大旅游客源国；中国入境过夜旅游者将达到1亿人次；国内旅游者将达到28亿人次；居民人均出游两次，出境旅游将达到1亿人次；旅游市场总量将达到30亿人次。2.1.4国外主题酒店的发展现状主题酒店在国外己经是风风火火，发展势头良好，经营模式相当成熟，并 且已有半个世纪的历史，这对于中国主题酒店的发展有很大的借鉴意

12、义。主题 酒店起源于1958年美国加利福尼亚的 Madonndnn，率先推出12间主题房间， 后来发展到109间，成为当时最早，最具有代表性的主题酒店。发展在美国拉 斯维加斯,现在该城被称为“主题酒店之都”。据统计，世界最大的16家主题 酒店中，拉斯维加斯就有 15家。主题酒店是拉斯维加斯酒店业的灵魂和生 命。除了主题酒店之都一拉斯维加斯外，在其他国家和地区也有一些主题酒 店，如雅典的卫城酒店，以雅典卫城为主题；维也纳的公园酒店，以历史音乐 为主题;印尼巴厘岛还建造了亚洲第一座摇滚音乐主题酒店；奥地利的布鲁毛 罗格纳温泉酒店一“歪”屋等。中国旅游业正在朝着入境旅游国和国内旅游大国发展。旅游酒店

13、业是旅游 业发展的重要依托，是旅游产业结构链上的重要组成部分。经过20多年的摸索与发展，我国酒店业无论在管理和服务水平上，还是在硬件设施的投入与外 观设计上，都有了很大的提高。于是，一种有自己特色，给人以文化、个性感受，彰显文化内涵的主题酒 店在国内应运而生，如弘扬儒家文化的酒店、医药酒店、养生酒店、温泉酒店 等等，广州长隆酒店，建在“长隆”，“香江”野生动物世界中，其装修设计 无处不显示“人与动物，人与自然和谐共处”的主题概念。在中国酒店业发展进入成熟阶段的今天，主题酒店确实是在竞争中取胜的 一种有效手段，也是中国酒店业未来发展的必然趋势，中国酒店业应该朝主题 酒店的方向突围。目前我国的主题

14、酒店仅仅局限在酒店业比较发达的北京、深圳、海南、某 某、上海等地，发展步伐既落后又缓慢，相对于国际上的主题酒店来说，在主 题文化定位、构建与经营上还存在一定的差距，具体存在以下问题：主题酒店 经常与特色酒店混为一谈；主题酒店与周围环境失调；主题酒店产品定位不准 确；主题酒店品牌构建不牢固；主题酒店的文化建设部深入。主题酒店起源于国外，在我国属于舶来品，发展时间还不长，经验欠缺， 存在一些问题在所难免，同时这也说明主题酒店在我国虽然处于摸索阶段，但 仍具有非常大的发展空间和市场潜力。2.1.5主题酒店在国内的发展现状国内主题酒店的发展经历了两个阶段 ：自由发展阶段和有组织的发展阶 段。自由发展阶

15、段是从1995年至2004年。这期间国内主题酒店的建设是由各 家酒店自我摸索着完成的，没有相关组织去推动。有组织的发展从2004年11月6日至今。这期间国内的酒店开始相互交流 建设经验，并最终建立了行业组织，确定了发展标准。国内主题酒店的自由发展阶段1995年，以乒乓文化为主题的玉泉森信大酒店开业，客房3%可。酒店门前有山东籍乒乓球运动员乔伟、刘云萍的塑像。酒店建成了1000多平方米的乒乓球馆，成立了乒乓球俱乐部，由原山东省乒乓球主教练薛立成负责，拥有 专业的教练员、陪练员和裁判员队伍，为乒乓文化地深入挖掘提供了专业的人 才保证。酒店组织、承办过 CCTV杯国际乒乓球挑战赛、中国 CCI.IV

16、杯乒乓球 擂台赛等乒乓球赛事。玉泉森信大酒店酒店是中国第一家主题酒店。1997年,鹤翔山庄被改建成了一家以道教文化为主题的酒店，客房101间山庄内有20个景观:青城道家博物馆、百鹤石雕墙、青城道教首领范长生雕像、 鹤翔山庄碑记、古长生宫围墙等。尽管有的景点与道家文化是扯不上关系的， 但是它们却加强了鹤翔山庄的特色，提高了山庄的特色。某某京川宾馆建立于1984年，1996年成为三星级酒店，后因管理滞后，经济效益下滑。自2002年底开始改造，建成了三国文化主题酒店，客房200多间。酒店有三座主体建筑，分别是某某宫、建业宫、洛阳宫，成品字型分布。 酒店内有一以蜀汉文化为主题的文化陈列馆。酒店设有文化

17、部，专门负责将主 题文化渗透到主题酒店的日常经营当中，还设有馆内导游、讲解队。2002年,以威尼斯水城为主题的深圳威尼斯大酒店开业， 拥有375间客房, 是中国第一家以异国文化为主题的酒店。2003年底，计划投资数亿元的梦幻城堡本应从杭州萧山区传来开工的消 息，不料却被杭州有关方面宣布其计划流产。原计划梦幻城堡占地13万平方米，高100多米，客房总数超过1000间，设有20多个会议室和展厅。这是中 国第一家失败的主题酒店。2004年10月，以酒文化为主题的北京拉斐特城堡开业，客房72间。酒店建筑由一座主城堡和两座城堡式配楼组成，再现了欧洲文艺复兴时期巴洛克式 的建筑风格。主城堡前是一片布局独特

18、的花坛，栩栩如生的古希腊神话雕塑置 于其中。城堡与罗马柱廊合围而近万平方米的酒文化广场，是大型演唱会、酒 会的理想场所。拉斐特城堡在地下建有酒文化博物馆，以实物、文字、图片、 模型来演绎法国葡萄酒文化的历史。2.1.6主题酒店的发展趋势1、标准化向个性化发展。在过去的20年里，中国酒店业以星级酒店为指导进行建设和经营。在星 级标准的引导下，星级酒店成为中国酒店市场上的主体。星级标准通过对不同 星级酒店的产品和服务的严格要求，来确保酒店产品和服务的质量。酒店星级 标准规范了酒店行业的经营与管理，提升了酒店行业，构造了规范化发展的局 面。这为今天中国酒店业持续向前发展奠定了比较好的基础。在中国酒店

19、业品牌建设之初，星级标准形成了全行业的共同品牌，具有相 应的垄断性，其实质是一种准市场品牌。在标准化时期过去之后，在星级的光 环逝去之后，酒店企业，尤其是中小型酒店，以什么为核心赢得市场？这不能不引起我们的注意。在竞争压力和市场需求的双重压力下，中国酒店业的经营 亟待创新。星级光环的逝去，反映出来的是市场对于个性化、特色化产品和服务的需 求，标准化的产品难以满足人们的需求。而主题酒店则为中国酒店业提供了一 条可选之路。主题酒店的发展是中国酒店业从标准化走向个性化的要求。2、从价格到文化同质化的经营无疑会给酒店带来无休止的价格战，为了生存，我们只有迎 战挤掉竞争对手，但是这些并不是长期的策略，恶

20、性的价格战会把酒店拖到利 润的边缘，因此要生存，必须跳出价格战的泥沼。目前仅以产品和服务质量为基础，已经难以塑造出知名的酒店及品牌。酒 店只有以文化为核心，通过特色化、个性化的经营，才有机会赢得市场。主题 酒店正是这样一种新的酒店经营模式。酒店业的竞争从价格、质量到文化的升级，这一过程看似简单，但是确是 酒店核心竞争力逐步强化的过程，由初级阶段的成本优势，转化为质量优势， 再到文化优势，其不可复制性越来越强，也就意味着酒店的竞争力越来越强。 主题酒店的建设正是酒店培育文化核心竞争力的要求。2.1.7经济型酒店没落主题酒店正在兴起国内经济型酒店的经营状况持续下滑，平均出租率下降7%2011年，中

21、国主题酒店行业的市场规模达到 115.64亿，同比增长15.46%, 预计未来几年主题酒店行业市场规模仍将保持5%左右的增速。2.1.8大投资机构纷纷进入主题酒店行业据调查，78%勺投资机构看好主题酒店，36%倾向于星级酒店和主题酒店的 多元投资。继国内酒店相继出现巨额亏损之后，仅 12%勺投资者支持国内经济 型酒店投资。更多的资金涌向主题酒店，主题酒店发展呈如火如荼之势。2.1.9主题酒店千亿市场空白投资前景看好1、追求品质生活的中产阶层逐渐壮大，为主题酒店提供了巨大的消费市 场；专家预测2015年主题酒店市场份额将达到1000亿。2、中国传统酒店过百万，主题酒店不足万家，巨大空白市场引发投

22、资热 潮；3、主题酒店的投资较传统酒店小，收费较经济型酒店高，利润率高，投 资回收期短，投资回报率居酒店行业之首；2.2项目建设的必要性相对国外主题酒店发展，我国主题酒店发展比较滞后（见表 1-1）入住率（单包百分比） 住率350300250200150100500腭价（单忆美元）表1-1主要城市房价和入住率对比表资料来源：2012中国宾馆酒店市场趋势观察研究报告从图表可以看出，我国主题酒店主要集中在沿海发达城市，对比国外几个大城市的主题酒店，我国主题酒店的入住率相对较低，平均在50%左右，只有香港在70%以上。而国外主题酒店的入住率均高于我国平均水平，拉斯维加 斯高达80%以上。然而我国主题

23、酒店的平均房价相对较低，只达到国外主题酒 店的一半水平，由此看出，我国主题酒店发展滞后，与国外主题酒店存在一定 差距。还有许多地方有待改进和完善。主题酒店的发展不只是一家酒店的特色化经营，在竞争中取胜的一条道 路，更是中国酒店业发展的必然选择。2.2.1主题酒店与中华文化弘扬主题酒店的建设也是中国文化产业发展的需要。主题酒店是文化资源向文 化资本转化的一种非常有效的方式，把各种文化资源融入酒店，能过最直接有 效的形成市场功能。从国际经验看，经济发达国家都重视把文化产业作为增强文化软实力的最 重要的途径。越来越多的国家和地区也都开始重视文化产业及其影响的软实力，并且取 得可喜的进展。韩国从政府作

24、为服务者的立场出发，成立了专门性质的国家机 构文化产业振兴院，制定了文化产业的国家战略，在公共文化服务平台建设、 企业孵化扶持、信息提供等方面积极引导企业创新，在短期内实现了文化产业从贸易逆差到顺差的飞跃。新加坡为了发展文化旅游，专门在旅游局下面成立了会展署，支持企业发展会展和娱乐产业中华民族的文化是中国主题酒店发展的文化基础和源泉；民族文化的弘扬 是主题酒店发展的内在要求。222 主题酒店将成为中国酒店行业的标志建设自主知识产权、弘扬民族品牌的主题酒店，在蕴含本土文化主题的同 时结合国外主题酒店的成功模式，以无竞争、低风险的特性迅速占有市场。其 独特的创意产业联盟，将突破酒店业传统的经营模式

25、，成为中国酒店行业的新 标志，建立了中国酒店业的新格局。3 项目市场调研分析3.1某某主题酒店分析某某主要酒店概况3.1.1某某山水时尚酒店酒店名称某某山水时尚酒店（连锁）规模119间房开业时间2013 年地址某某市农业路与南阳路交汇处，毗邻文化底蕴丰厚的河南农业大学、某某大学工学院、某某轻工业学院。酒店坐拥某某二大商圈之一，临近国贸360商业广场、大商新玛特某某总店和丹尼斯百货等大型购物广场。建筑风格内装现代外装现代星级四星入住率%平日70%节假日98-100%客房价格主题房原价420,折后280-320，节假日上浮20%折扣不定楼层多层配套设施餐饮特色餐饮功能房无客房数量总数119单房10

26、8套房11客户选择酒店主因特色房很有特色。交通便利。装修很新。客户群体分析旅游、商务、休闲客3.1.2某某毕加索时尚酒店酒店名称某某毕加索时尚酒店规模88间房地址黄河路与黄河北街交叉口西南角，临近二七纪念塔、德化步行街、人民公园。开业时间2011 年建筑风格内装普通外装时尚星级无入住率%平日70-80%节假日95-100%客房价格主题房原价320,折后180-220，节假日上浮20%商务房二人间180元，节假日220元楼层多层配套设施餐饮中餐饮客房数量总数主题房62间，商务房20多间酒店简析某某毕加索时尚酒店，是河南首家超唯美、多风格、艺术感极强的个性时尚酒店。同时也是集绘画、雕塑、书法、摄影

27、、诗歌、设计为一体的文化艺术酒店。酒店拥有62间客房，平均每两间客房是一种装修风格，一种主体形式，每层走廊都是不同主体风格。近百幅超大、现代、抽象的巨幅油画点缀其中，彰显咼贵典雅、充满浓郁艺术氛围。会议室可容纳100多人，是商务活动的理想下榻场所。缺点：房间小，档次低，服务管理落后。3.1.3某某新元素主题酒店酒店名称某某新元素主题酒店规模19间房地址某某市金水区农业路好来坞国际公禺 A座开业时间2011 年建筑风格内装现代外装普通星级无入住率%平日70%节假日80-100%客房价格标房原价220,折后115,节假日上浮20%套房平时180-200，节假日400左右折扣浮动楼层共2层配套设施餐

28、饮无娱乐无功能房无客房数量总数47单房36个标间套房11个普间位于金水区农业路与东明路交叉口向东200米，好莱坞国际公寓。临近CBD商务中心、某某会展中心，曼哈顿广场。19款不同主题风格房间，在不同创意和背景中流转！找到自己的专属童话，是安徒生与格林兄弟都无法书写的玄奇，与你的美人鱼共度一段浪漫风情。酒店简析石器时代主题：无论是弗雷德或者薇玛，邦尼或者贝蒂，都住在这个坚强而温馨的小屋，原生态的浪漫小石屋红极一时的摩登原始人。Hello Kitty 主题：Hello Kitty就像是女生的吉祥符，满屋的粉色浪漫，无限旖旎。这只系上红色蝴蝶结的小白猫早已一发不可收拾地流仃起来，俘获了全球女性的方心

29、。汽车元素主题：睡在带轮子的床上，别样的新鲜，你不用怕睡醒后看不到房间的屋顶，有轮子但不会乱跑，放心睡吧梦里的80天环游地球？只用1晚上。水元素主题：水的灵动，绕指轻柔，又从指间流走，沉浸其中的陶醉，梦境的洗礼。缺点：房间小，档次低3.1.4某某维纳斯精品酒店酒店名称某某维纳斯精品酒店规模92间房，集赛住佰、餐饮、休闲为一体的综合咼级消费场所丁地址郑东新区黄河路与耳河路交叉口（毗邻省政府、CBD国际会展中心）开业时间2011 年建筑风格内装现代时尚风格外装现代星级未评定入住率%平日90%节假日100%客房价格标房原价600,折后380,节假日上浮20%套房原价1100,折后610,节假日上浮2

30、0%折扣浮动楼层共6层配套设施餐饮中餐厅娱乐酒吧、SPA图书馆、悦榕庄自有品牌商店、功能房会议厅，多功能厅客房数量总数92间客户选择酒店主时尚休闲，商务，环境宜人，交通方便因客户群体分析欧美为主河南维纳斯精品酒店是河南省第一家主题文化酒店，是一豕集住佰、餐饮、休闲为一体的综合咼级消费场所，既有高星级酒店的辉煌大气，又融合了国际精品酒店的时尚元酒店简析素。酒店以接待咼档政务客人，商务客人为主，国际一流大师的先进理念，国际金钥匙以客为尊的服务理念都将会在这里得到充分展示和彰显。缺点：主题特色房设计没有个性，文化吸引力弱。3.1.5某某雅客美家主题酒店酒店名称某某雅客美家主题酒店规模60多间房地址航

31、海东路与中州大道交叉口东150米路南开业时间2013 年建筑风格内装现代风格外装普通星级未评定入住率%平日70-80%节假日95%客房价格标房原价320,折后180-220，节假日上浮20%套房原价620,折后300,节假日上浮20%折扣折扣不定管理模式自主管理楼层3层配套设施餐饮中、西餐宴厅娱乐酒吧，棋牌室等功能房会议厅客房数量总数62间单房标间300多间套房200多间客户群体分析商务、旅游酒店简析雅客美家是专为都市年轻时尚、商旅人士打造的精品主题时尚公寓（酒店），公寓（酒店）拥有房间 60余套，每套约60-70平方，以瑞典宜家家居为主要风格。目前推出亚热带大自然生态房； 地中海气候清新时尚

32、房；豪华商务大床房等多种精品房型。交通便捷，环境优雅、闹中取静，周围 绿3.1.6某某主题酒店总结地绿化353亩、两条清澈河流环绕。某某主题酒店，处于市场火热阶段，入住率都在80沖上。在酒店激烈的竞争形态中，主题酒店是非常耀眼的，投资成功机率很高。某某现有主题酒店，可划分为中端和普通两种类型。中端酒店以维纳斯、 时尚山水酒店为代表，房间装修时尚考究，交通较为便利，服务管理比较好， 价格在400-600之间，折扣后也在300元左右。酒店经营范围介于商务和主题 酒店之间，以时尚装修为主题房特色，给消费者留下舒适服务好的印象。但品 牌差异性并不明显，传播范围较窄，市场扩张的速度较慢。低端酒店以新元素

33、、雅客美、毕加索等酒店为代表，主题房间富有特色， 但装修档次较低，价格在100-300之间。这类型酒店，以小投资为主，强调文 化特色吸引消费者，但舒适度和服务水平一般。这种投资模式，以短期收益为 目的，并不符合主题酒店的品牌投资理念。某某做全国主题酒店连锁品牌，不 宜采用这种低档次装修、低价格的经营模式。借鉴国内外一流主题酒店的经验，某某在某某打造中国国际化主题酒店连 锁的旗舰店，以高端特色主题房设计和装修，国际化酒店服务管理，吸引中高 端消费者，建立强大的竞争优势。3.2项目区域背景项目区域图Wf项目选址IIIICBD4CWI卒ias区域概述郑东新区中央商务区（以下简称 CBD是某某市委、市

34、政府根据国务院批 准的某某市城市总体规划，为实施拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化 和城市现代化进程战略而投资开发建设的新城区，是郑东新区的起步区和核心 区，也是某某市的金融、商务中心。郑东新区CBD位于某某市老机场地区，是一个集商务、办公、住宅、观光、 休闲和研究等多种功能为一体的城市环形建筑群。CBD由两组高层建筑组成，其中内环建筑高80米，外环建筑高120米，两环之间是舒适、热闹的商业步 行街，办公、商业、居住等多种功能复合的土地利用方式使CBD具有24小时城市的功能。CBD中心是椭圆形的中心公园，由如意湖和公共绿地组成，面积 达83公顷，公园中建有某某国际会展中心、河南艺术中心和会

35、展宾馆等标志 性建筑，如意湖通过运河与 CBD副中心的湖泊公园相连接，有船舶、游艇穿梭 其间；国际会展中心规划总建筑面积约 30万平方米，一期工程建成21.3万平 方米，已成功举办多次大型展会；与会展中心相连的会展宾馆是某某新时代的 标志，高280米，建成后将成为五星级国际标准宾馆。整个 CBD建筑群倒映于如意湖水中，水光潋滟、景色旖旎经过近六年的建设发展，郑东新区 CBD已成为环境优美、设施齐全、功能 完善、繁荣兴旺、和谐宜居的现代化新城区，也是河南省城市建设的靓点、某 某市经济发展的形象，在不久的将来 CBD必将成为世界上独具匠心的新城城市 中心区，成为中原地区与国际接轨的商贸中心。4项目

36、竞争优势项目发起主体某某酒店管理有限发展至今，积累了多项显著优势，可以保 障和支撑本项目顺利实施。4.1某某超人气品牌效应2013年，某某导演的唯美文化大片某某获得超过7亿的票房，在小资族具有极高的品牌知名度，同时也引发了同名商标的注册风潮，某某集团抢 先一步，获得了该名称酒店类的注册权。借助电影的超高人气，某某主题酒店在诞生之初便受到了市场的高度关 注，在调查中成为消费者最想入住的主题酒店之一。4.2国际化的管理系统某某主题酒店国际五星的智能化管理系统，不仅营造主题文化形成差异 化，而且整合酒店的所有资源，包含内部的、外部的、有形的、无形的等等一 系列可利用资源，并以此打造经营特色、服务特色

37、。基于雄厚的经营管理实力，某某酒店管理有限公司成为行业标杆。公司将 创新成果用于技术 标准的建立，进一步引领同行业的其他企业向先进的企业 看齐，加快整个公司 的技术进步，有利于行业内的良性竞争和共同发展。敏捷的客户个性需求满足能力某某酒店管理有限公司酒店管理规模不断扩大离不开对客户需求敏捷的 反应能力。基于准确把握市场需求的目的，公司建立了完善的市场信息搜集和 发布的网络平台，使广大客户可以足不出户的了解酒店最新产品及功能，同时 公司可借平台听取广大客户对于酒店服务管理的意见和建议，与客户进行直接 沟通，能够同时快速满足用户的各种需求。极大地提高了客户参与酒店产品开 发和市场推广的可行性，有利

38、于公司更好地开发满足市场需求的酒店服务管 理。4.4国内首创酒店业6S服务系统（1）改变传统酒店视顾客为普通消费者的心态，将顾客视为尊贵的主人 来细心服务，打造中国服务态度最好的酒店。（2）首创酒店业6S服务系统，打造中国服务水平最好的酒店。Smile :微笑Speed :快速Smart :醒目Shitsuke :素养Standardization :标准化Satisfaction :客户满意（3 ）定制化服务系统，打造中国最具人性化服务的酒店。让顾客参与房间价格制定收集顾客需求设计房间风格根据顾客需求定制产品与服务4.5创新营销模式，让顾客排队上门某某酒店管理有限公司在业内树立领先的行业地位

39、，与某某酒店管理有限 公司重视其销售服务体系有着密不可分的关系，某某酒店管理有限公司形成了 一套成熟的销售服务模式。第一、重视与大客户合作，借助大客户力量拉动酒店销量不断上升。第二、以定制化解决方案满足个性化需求推动营业额上升。 体验营销：让顾客免费体验产品与服务，先体验后消费免费营销：让顾客免费享用产品的创新模式服务营销：亲情服务、温馨服务、零距离服务，与顾客建立感情与信任饥饿营销：让顾客永远排队预订活动营销：各类促销优惠活动连连不断品牌营销：事件营造、品牌广告、公益活动提升品牌知名度移动营销：移动互联网、微信、微博营销网络营销：独家开发线上推广系统联盟营销：与旅行社、中介公司、高端店铺等合

40、作，联合促销某某酒店管理有限公司同时能够快速满足客户的各种需求；应客户的个性 化需求完善服务供应，有力地促进了某某酒店管理有限公司销售业绩的提升。4.6多元化盈利模式，赚钱无上限与传统酒店、经济型酒店相比，某某的盈利模式更多样化，收益更高房间租金收益定制服务收益主题精品销售收益酒水、咖啡、茶、食品等销售收益会员卡销售收益广告联播网广告收益上市股票增值收益4.7经济社会环境利好保障项目可行从政策层面来看：主题酒店在多项政策文件中均有所提及并明确指出主 题酒店发展方向，政策文件鼓励支持本项目进一步发展从市场背景环境来看，项目规划主题酒店市场需求有逐步放量的趋势。总之，本项目产品市场前景广阔，本项目

41、规划的产能可以被完全消化4.8 国际化标准设计保障项目可行某某酒店管理有限公司立足当前、着眼未来，深入分析企业既有优势、洞 察市场发展趋势及前景，制定与公司实力发展相匹配、与市场发展趋势相吻合 的主题酒店设计组合策略，这些策略的实施，将有效帮助某某主题酒店进一步 提升市场地位，实现企业规模再上新台阶。4.9强大的支撑实力保障项目可行为进一步打开行业市场，推动本项目顺利实施，某某酒店管理有限公司将 以如下策略支撑保障本项目实施：（1 ）再造营销体系支撑企业市场扩张为了支撑本项目发展，某某酒店管理有限公司实施营销体系再造工程，支 撑主题酒店业务规模扩张：构建大营销网络、实现市场广域覆盖实施精细化营

42、销、不同市场策略差异化强化企业服务能力、市场需求反应能力总之，在营销层面要达到 “以营销网络扩大市场覆盖面、以精细化营销 探寻市场机会点、以快速响应赢取客户满意”的局面，在推进上讲求分步实施、 点面搭配、温和渗透与强力突破相结合、以此保障某某主题酒店在市场上获得 新的成长。（2）推进设计创新确保企业领先某某酒店管理有限公司秉承创新促领先的企业精神，不断推进设计创新, 积累酒店竞争力。（3）优化管理机制、提升经营效率本项目上马后，企业生产经营规模将再上新台阶，相关的管理工作量势必 进一步增大，为此，公司将进一步推进管理提升，使企业成为一个全新的“敏 捷性”经营实体。在营销管理方面，以顾客价值为中

43、心、丰富顾客价值；在组织管理方面， 整合企业内部和外部与生产经营过程相关的资源，创造和发挥资源杠杆的竞 争优势；在人员管理方面，将管理思想转换到领导、激励、支持和信任上来; 在流程管理上，减少业务运作过程中不增值环节，同时加强信息化促进流程管 理清晰化；总之，通过优化管理机制，逐步实行现代企业制度改造和制度创新，提高 企业的活力，增加凝聚力，实现企业可持续发展。（4）人力资源扩充优化、保障项目落地任何伟大的事业均需要有思维、有眼光、有执行力的人来完成，人才是企 业经营诸要素中的第一要素，是企业最重要也是最稀缺的战略资源和核心能 力，企业综合实力的竞争，归根到底是人才数量和质量的竞争，是人才成长

44、和 发挥作用机制的竞争。本项目是对公司现有业务的进一步扩充，项目上马将进一步扩大公司用 人需求，公司将营造一个积极向上、鼓励优秀人才脱颖而出的成才环境，造就 一支专业结构合理、业务能力突出的人才队伍，推动项目落地实施。5项目总体布局方案5.1项目核心主题酒店的核心是主题产品的文化特征，是酒店的功能要素和社会要素在 内涵和外延上的文化拓展，也是一个带有特色文化的系统工程。从设计、建设、 装修、文化氛围的营造，到经营、管理、服务等，都必须注重对主题文化内涵 的挖掘和把握，突出自身富有特色的文化品位，表现自己鲜明的个性特质，且 要能把这些特质和品位融入到细节中去。5.2项目的构建（1 ）准确的主题定

45、位寻找主题深度挖掘主题内涵，避免形式大于内容。 主题有酒店适应性，避免定位本末倒置。主题适当回避 尘世”避免陷入大众俗套（2 ）和谐的主题环境与氛围 展示主题营造良好的外部环境。研究地理环境，提高与环境的融合性。 主题建筑、主题景观独特且和环境协调。 加强员工主题文化培训并与考核挂钩。 精心营造内部主题环境与氛围。（3）独特的主题设施与产品一一传递主题主题符号的运用主题色彩的运用味觉主题(4 )主题与服务互动一一活化主题服务方式的主题化营销活动的主题化不断的产品创新一一挖掘主题硬件创新软件更新项目文化主题定位“主题酒店”的文化导入战略设计上的高度创造性和非通俗性，主要区域的设计与常见酒店有明显

46、的区 别。有取之某种文化背景、文化素材、或艺术形式的主题式的设计原则，并将 这一原则有机地贯彻到酒店的全部经营区域酒店的市场营销、经营和服务都围 绕已有的设计原则展开并发展。能够成为所在区域的“文化标志”之一5.3.2“主题酒店”的文化力量在经济快速发展的时期，文化实际上已经是一种强大的生产力了。在同等 投资条件下，缺乏文化力量的通俗酒店一定竞争不过文化力量深厚的特色酒 店，这是无可争辩的真理。事实上，定位“特色主题酒店”就是选择了一种高质量的文化营养，这个 营养会滋育酒店，帮助酒店健康发展成长壮大。开发“特色酒店”，无论对酒店本身还是对酒店所在的城市而言，都是一 个文化亮点。而文化一旦渗透到

47、经济的肌体中，就会产生出强大的附加价值。5.4项目功能定位项目主题酒店的规模及功能比例在酒店建设项目的成败中，功能比例的设定看似简单，却与一系列与酒店 命运相关的评估和计算有关，牵一发而动全身。酒店规模策划与功能比例的正 确与否,在很大程度上制约着酒店的整体合理性，更直接关系着酒店未来的生 存与发展。根据国内城市客源流量和地块条件，某某酒店单店规模为3050间，设定为中小型规模的酒店，建筑规模在 1000川或以下。酒店功能定位是对整体规模的细化。在这个阶段 ，必须要明确各个不同功 能的规模、面积以及相互之间的比例关系。酒店所有经营功能、服务功能和后 勤、设备、交通等功能都需要准确定位。以常规酒

48、店业统计数据为例：对会议型、度假型和娱乐型酒店，各种功能 区所占比例有所不同，具体请参看下表：常规酒店各种功能区所占比例示意表类型净客房面积比例（不含客房区公摊 面积）公共经营区 面积比例其他设施和交通 面积比例娱乐型酒店45%25%30%渡假型酒店45%25%30%会议型酒店62%14%24%本资料来源：酒店设计与发展酒店主题客房功能定位客房功能是酒店项目构成必不可少的基础功能，是酒店重要的营收部门和 服务中枢，也是体现本酒店星级档次和服务、管理水平的展示窗口作为四星级主题酒店的客房功能，其附属设施的重要性必须在规划中体现 出来。本酒店目标客源主要是时尚旅游团体， 同时着重考虑商务、休闲散客

49、人; 考虑主题酒店文化展示的需求，在房型设计上，在满足四星级客房配置要求的 基础上，主要以标准双人主题房为主，配以单人大床主题房和适量的商务主题 套房。根据各地主题酒店的市场价格，某某酒店项目的客房功能应定位于 300-980 间（套）。主题酒店餐饮及会议厅功能定位及分析本酒店餐饮、会议项目除了作为酒店的主要配套功能，为住店客人提供服 务外，还面向广大店外客源，是酒店的重要营业收入，我们根据各城市项目周 边区域酒店餐饮、会议功能及其设施水平设立本酒店餐饮、会议项目。根据中国特色的酒店功能设置，本酒店餐饮功能应设置中小型经典餐厅， 外国特色餐厅的规模以小型为宜；本酒店会议功能应设置多功能、中小型

50、的会 议设施，以满足团体旅游会议的需要。酒店娱乐功能定位及分析本酒店娱乐设施作为四星级主题酒店配套，同时也是酒店的营业收入点， 面向广大店外客源；鉴于各地城市目前市场的情况及本项目地理位置和定位特 点，本酒店项目娱乐功能设置美式音乐酒吧、 KTV5.4.5酒店其它功能定位及分析除了以上营业功能外，酒店还设有商务中心、订票中心、商店、旅游服务 中心、美容美发中心。5.5项目市场定位5.5.1酒店消费群体构成从客源的种类来看，主要有：到访某某的中外旅游观光客；娱乐休闲客参加各类会展的中外客商；参加省、市等各级政府的各类会议的与会者;各种行业会议、研讨和学习的参加者； 到访某某的商务、公务客人；常住

51、酒店的企业的高管和高级技术人员；主题酒店客源入住主题酒店的主要客人有：到访城市的中外游客；参加各行业、各种会议的与会者；本地的休闲度假的客人；主题酒店绿色生态定位绿色酒店除了要考虑场地外，还要在初期考虑绿色建筑设计。绿色建筑是 指建筑设计、建造、使用中充分考虑环境保护的要求，把建筑物与种植业、养 殖业、能源、环保、美学、高新技术等紧密地结合起来，在有效满足各种实用 功能的同时，能够有益于使用者的健康，并创造符合环境保护要求的工作和生 活空间结构。绿色建筑是一种理念，它运用于酒店的设计、施工、运行管理、 改造等各个环节，使酒店获得最大的经济效益和环境效益。在设计中要考虑以下的七个基本原则是:融合

52、自然景观，致力打造生态空间，将绿化、环保的设计理 念融入设计当中的原则；资源经济和较低费用原则；生命周期设计原则；宜人性设计原则；灵活性设计原则；传统性特色与现代技术相统一原则；建筑理论与环境科学相融合原则。这七个原则应始终贯穿于整个设计过程，指导设计活动。从目前的酒店建 筑看，在对这些原则的运用方面存在以下较为典型的几个问题。能源利用效率和可再生能源直接的和间接的环境影响-项目周边景观资源的影响室内环境质量社区问题 关于绿色生态酒店定位的结论：环保定位、绿色建筑定位6 酒店建筑规划和功能划分6.1酒店建筑规划某某酒店连锁某某旗舰店实际用地面积约为 1000平米；建筑形态为低层园林式建筑，酒店

53、建筑建议最高为六层；整个酒店规划面积建议建筑总面积约为 5000卅，总客房面积约 为 3700 m2；其中设备用房面积约为500 m,餐饮娱乐用房面积约为800 m；酒店建筑规划依据：高层建筑所占据土地面积较少，但建造成本较高，因单层面积较小，在设 置大型餐饮、娱乐设施时必需多层布局，按此种布局经营相对单层面积较大的 设置将会增加人力资源成本和设备投资成本；项目选择拥有富足土地资源的位置，地块自然环境较优越，建造六层的建 筑同时增加酒店的横向面积更显酒店的磅礴气势，且相对高层建筑的建造成本 较低，同时相对高层将会减少设备投资成本和人力资源成本；中西餐会议设置，主要考虑体现其作为酒店主要特色项目

54、和亮点的需要， 同时考虑是大规模设置、彰显其独有功能的特色和氛围，与客房静态环境的分 隔，设置独立门面利于经营。6.2客房面积分配客房总面积约为5,000 m。设本酒店客房约50间套左右，客房类型主要 有：标准房40间，豪华套房10套。标准双人房和标准单人房的比例为 3 : 1， 本酒店床位约为90个。6.3餐饮会议面积分配本酒店餐饮功能主要包括中餐厅、西餐厅、大堂吧等服务部门。经典中餐功能：面积约为100卅。酒店中餐定位为地方特色菜，配以其他 特色小吃，既可满足酒店住客、又可面向广大店外客人。中餐5间包厢，不设散点厅，约可容纳50人同时用餐；本项目的特色西餐厅是酒店餐饮不可缺少的一部分，为酒

55、店住客提供欧陆 式自助早餐、午餐、晚餐服务，亦面向店外客源提供特色的西式美食，设可容 纳约50人的餐位；面积约为100 m20本项目的大堂吧，配合大堂的景观，作为酒店的一大特色；为客人的商务 洽谈、休闲提供茶点、饮料、书报、无线上网服务。设有可容纳约20人的休闲散座；面积约为50 m2o娱乐面积分配美式酒吧设可容纳20人的散座；面积约50 m2oKTV房3间，约可容纳40人消费；面积约100 m2o机电设备用房面积分配包括锅炉房、空调房、发电机房、水泵房、变电房等，约100 m2；后勤及员工生活区面积分配酒店总经办、财务、销售、人力资源部办公室，培训室，制服房，仓库， 储物间，约200 m；宿

56、舍管理处，员工饭堂，厨房员工宿舍，约 100 m；服务区域休息区布局规划大堂设服务总台和接待总台；设大堂客人休息区;在客人休息区附近设大堂副理台一个；在客人休息区附近设公用电话； 在餐饮服务区域的序厅设置客人休息区; 在中餐等重要区域的序厅设客人休息区。6.8交通酒店停车场预留足够的停车位；酒店门前车辆的进出和顾客的上下车需要特别予以考虑和设计，以防止在 门前出现不必要的拥挤阻塞现象，提高门前的交通效率。理想的做法是在门前 设计等候区域，在靠近大堂入口处预备 1至3个临时停车位（可有效地避免门 前的交通堵塞）；应该配备数个供旅游大巴停泊的区域，同时还应该有一片灵活划出的宽敞 场地及开阔的出入道

57、路；酒店大堂前的雨棚位置应足够宽敞，以方便在下雨天客人等车时暂时避 雨；应专门设立一条单独的交通路线，以方便酒店员工出入，酒店物资运输以 及后台服务，并且，此交通路线应尽可能远离顾客出入口，同时，采购物资接 收区域、储藏区域和员工制服收发区域以及更衣室应尽可能靠近后台服务出入 口。此外还需特别注意设计一个非常实用、功能突出的后台服务入口（隐藏于 顾客视线以外），在入口附近配备宽敞的装卸货物区域、称重区域、垃圾处理 区域、清洁区域并且在设计时需要考虑如何将物品和食品盗窃和损坏减少到最 小；酒店住客、物资供应以及员工等各自的流线应保持相对独立，以免干扰酒 店住客在酒店内的活动，同时服务区域也应予以

58、特别设计，以提高酒店运营效 率，同时使酒店的控制和安全系统维持最佳状态。此外，后台区域的交通流线 也需要特别给予考虑和设计，以保证各种物资、垃圾和员工等的流动，尽可能 避免穿过公共区域；酒店除设置大堂住出入口外，还应就中餐、西餐的经营需要设置独立出入 口，并在该处入口就近区域尽可能多地设置停车位， 以方便顾客交通的便捷性。6.9相关技术指标汇总饕厭会反峽 n水氣康体M ,闘宦 口疑乐 6. 7：i面积指标汇总单位：卅项目指标项目指标酒店建筑总面积5000机电设备用房面积100酒店大堂面积50大堂吧面积50客房面积3700西餐厅面积100中餐面积100KTV酒吧面积200会议面积100后勤及办公

59、， 员工生活区200功能指标汇总项目数量/可容纳项目数量/可容纳客房标准间45间KTV酒吧美式酒吧20人套房5套KTV包房2间西餐散座20人会议室及多功能1间多功能厅厅大堂吧散座20人中型会议室1间中餐包房5间小型会议室2间7项目运营7.1主题酒店设计酒店功能定位是对整体规模的细化。在这个阶段 ，必须要明确各个不同功 能的规模、面积以及相互之间的比例关系。酒店所有经营功能、服务功能和后 勤、设备、交通等功能都需要准确定位。在本项目中，我们最终在衡量酒店的功能定位时，充分考虑到主题酒店消 费文化特点，即“主题特色资源”。针对拟建项目，我们有几个方面的“主题 特色资源”要关注并应用：时尚、精品、舒

60、适、浪漫的理念由国际顶级运营团队精心打造，以100%满足客户需求为核心的整体设计与 星级服务，让某某一出现便成为主题酒店行业的领导品牌。一房一风格风格各异的主题房，每间主题房都有独一无二的设计风格。保持与顶尖设 计师的密切合作，保证酒店的这项核心竞争力始终处于行业前列。独具一格的客房细节为了体贴女性顾客，应女性主导消费的趋势，特地在客房内为女性贵宾准 备了发圈、发夹、卸妆棉、卸妆乳液、洗面乳、润肤乳液、排梳、还有许多一 般五星级酒店都看不到的无味香皂、 润丝精、浴巾球、漱口水、马桶卫生纸垫、 消毒液、蒸汽专用植物精油、温泉用硫磺液，隐形眼镜专用生理食盐水，甚至 连客房冲泡的咖啡都是使用非三合一