购房应注意的要点及关注点

1、第一步 着手准备 HYPERLINK http:/ 购房目的 HYPERLINK http:/ 购房自我评估 HYPERLINK http:/ 楼市分析 HYPERLINK http:/ 购房区域 HYPERLINK http:/ 房屋类型 第二步 市场考察 HYPERLINK http:/ 基础知识学习 HYPERLINK http:/ 查询与初查 HYPERLINK http:/ 实地看房 第三步 具体实施 HYPERLINK http:/ 确定目标 HYPERLINK http:/ 与开发商过招 第四步 交易过户 HYPERLINK http:/ 签合同 HYPERLINK http:/

2、 预售登记 HYPERLINK http:/ 贷款与保险 HYPERLINK http:/ 产权过户 第五步 收房入住 HYPERLINK http:/ 验收房屋 HYPERLINK http:/ 缴纳税费 HYPERLINK http:/ 物业管理 TOWNHOUSE的十大标准1、位置：应位于城市边缘地带，车程5至30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利。 2、交通：周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性。3、环境：不仅强调社区内环境，周边也应有优美的自然环境。4、规模：社区容积率一般不超过0.6，其规模最好在15万平方米以上才能满足其社区配套和生活品位的要

3、求。5、规划：社区规划强调建筑与自然的融合，合理布置建筑与道路、景观的关系。6、建筑：社区强调建筑内部功能的布局，空间尺度的把握，室内外灰色空间的创造，其外形与色彩尤为引人。7、配套：社区由于地处城市边缘，其教育、商业、医疗、休闲等配套设施必需齐备。8、价格：一套售价控制在80万至180万元之间为好。9、服务：社区的物业服务要突出优质、贴心、到位。10、文化：应营造出文化氛围以满足客户精神生活的需求。精明购房6步走目前有些开发商在房地产广告宣传、房产合同中存在着虚假、夸大甚至严重违法等种种陷阱，如有的向购房者承诺与实际情况不符或根本无法兑现的各种价格优惠、服务标准、环境及配套设施、物业管理，未

4、按规定要求明示价格、面积等。消费者要想在购房时不受骗上当，以下这六步是不可忽视的：摸清开发商背景购房者在购房前要查清开发商的背景、主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况，因为房地产公司虽然挂的是国有或合资的大招牌，但实际上是个人所有或个人承包，完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发的现象曾经存在。看准地段购房时不要受广告诱惑，要实地考察，同时还要有发展的眼光，更要到国土部门了解城市的规划。有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只需两三年的时间；有的地段当时很旺，但未来可能因为一个立交桥便使其优势不复存在。通常开发商为吸引购房者，往往把自己的地段位置说得过于优越。小心报

5、价有虚开发商往往在广告显眼位置标上一个令人心动的价格，而在角落里注明“价格不包括审批费、配套费、绿化费等”。就这一个“等”字内涵丰富，令不少预付购房款的人始料未及，结果实际支付的款项大大超出购房预算。购房者在购房时应切记：一般房价不包括公证费、土地使用权证和房屋使用权证的工本费、管理费、土地合作费等费用。产权证件要齐全国有土地使用权证、建设用地规划许可证以及商品房预售许可证这3个证件是办理产权证的必要条件；缺一不可。因此购房者在购房前必须查看房地产开发公司的证件是否齐全，否则，买了房有可能拿不到产权证。交房期限含五通购房者在签订购房合同时，一是要写明交房日期，同时注明通电、通气、通车、通水、通

6、邮等条件，要明确双方违约责任，避免日后不必要的麻烦。购房人入住时，燃气不一定开通。因为按规定，楼房入住率达到70%以上，才能开通燃气。所以购房人必须在商品房销售合同的补充协议中作出约定，在入住率达到70%以前，开发商需免费提供液化气罐，以满足购房人正常的生活需要。防备规划藏误差房子的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化。目前有的房地产公司为减少成本，追求利润，随意缩小房子的间距，给购房者的居住带来不应有的烦恼，同时也会使得房产的品质和内在价值降低，所以购房者在选择楼盘时要关注楼盘的间距。学会看图纸选户型购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念

7、等。在对“硬件”设施的考察中，除了参观样板间，购房者还必须依靠图纸“纸上谈兵”。但常常是精美的售楼书配以各种新潮的理念，让人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。 一般来说，购房者接触到的图纸大多是简单直观的平面效果图，比施工图省略了大量的房屋构造信息，突出了房间面积、布局、设施几个基本要素，貌虽简单，但可以体现出住宅设计中的很多原则性问题。 挑选户型应看哪些图 挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。 规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素； 住宅单元平面图体现了一个住宅单元中

8、几种不同户型的布局，它们之间的关系可能会影响到住宅的使用，比如窗户和阳台是否互相干扰，入口是否相邻太近等； 户型平面图描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。 区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相

9、对比较少，比如卧室、书房。这些分区，各有明确的专门使用功能。 在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。 厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的

10、空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽不小于21米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于18米，可操作面不小于27米，1A级则分别是5平方米、18米和24米。 卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫

11、或多卫时，公用卫生间应设在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应小于16米，淋浴的净宽度不宜小于12米。 卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于36米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室开门也应避免通视。 辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。 总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主

12、要功能齐全和空间的灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。 跃层、错层和复式住宅户型的变化不仅体现在三维平面布局上，还体现在竖向的维度。跃层、错层与复式就是近几年来的代表。这三种户型在概念上都是指户型内层高的变化。 根据变化的方式不同，跃层是一套住宅占有两个楼层，由内部楼梯联系上下楼层；错层强调一套住宅地面不处于同一标高，但房间的层高是相同的；而复式住宅指地面不仅仅不处于同一平面，而且房间的层高也有差异。具体说来，高度的变化实际上是平面功能分区的延伸，尤其是公共与私密、动与静的分区。 跃层户型大多位于多层住宅的顶层，结合顶层的北退台设计，因此大平台是很多跃层户型的特色

13、之一；室内布局一般在一层布置起居室、餐厅、厨房、卫生间、客房等，属于家庭起居、聚会、会客、娱乐的场所，二层设置私密性较强的家庭室、卧室、书房等。错层一般是公共开放空间位于一个标高的平面上，如客厅、餐厅、厨房等；私密性较强的房间处于同一个平面，如卧室、书房等，两个部分之间通过台阶联系。 复式住宅不具备完整的两层空间，而是利用不同层高的两部分结合成一套住宅，不仅通过地面的高差进行了功能分区，还分别赋予不同空间不同的比例尺寸，比如加大起居室的层高形成“厅”的效果。由此可见，跃层、错层与复式的户型比起普通的平面户型来空间形式更为丰富，变化多样，能融入更多的创意体现个性，可能这也是近年来受到欢迎的原因之

14、一。不过，这些户型的交通面积都要比普通户型大，台阶与楼梯的设计为了紧凑而有些局促，对于普通工薪阶层以及有老人的家庭必须考虑其经济性与功能的无障碍。户型基础知识首次置业的您面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺？什么是好户型、什么样的户型最适合自己？要想选个好户型，首先要对户型知识有一定了解。 好户型的标准 主卧室要求舒适，面积也应相对较大。要求进深较宽，面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。 起居厅和主卧应避免互相干扰，相对独立。这种户型往往会多一条内廊，有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊，但厅内诸多房门附近不好利用，而且卧室受干扰大，动静不分。比较而

15、言，厅卧分开，卧室私密性得到保证，厅卧功能互不干扰，能更好地满足住户的各种需求。 厨卫的配置是否科学合理，能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理，注意房内有无公共干管，如消防管道，上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。 门窗密闭效果良好，上下楼板及相邻的分户墙隔音好，无漏水等施工质量问题。 不可取的户型 客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。 厨房布局无流程考虑，厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧，没有并联，这样把洗完的菜拿到案板上很不方便，把水淋得满地都是，有的碎菜还总要掉到地板上。

16、 卫生间居中，不利于浊气散发厕所居于住宅中部，厨厕相连，不能对外开窗，致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病，污染了厨房卫生。 客厅左右都有通往卧室的门，这样的客厅毫无独立性可言，家人出入卧室都须经过客厅，如果有客人在谈话，实在是不方便。 卧室无私密性即客人去客厅，首先要经过卧室的门才能到达，这样使卧室无私密性可言；另一点，卧室距离邻居的窗户太近，近在咫尺，岂不是在别人的监视或监听下生活！户型选购知识您在购买住宅时，首先会涉及到的就是“居室”，而现在“一居室”、“两居室”等的称谓，基本上延续了80年代以前有室无厅，或仅有一过厅的单元结构形式，其核心仍然是唯卧室独尊。所不同的是，按照现代人的生活习惯，

17、将起居室从传统的卧室中独立出来形成了“厅”，同时，其它功能空间也细分了许多，如卫生间从一个变成了两三个，阳台也从传统的服务功能扩展到休闲、娱乐功能。因此，当选择住宅时，户型的结构样式和功能配置，就成为了选择住宅最直接的参考点。 精巧户型是未来住宅的发展趋势 近年来，小户型一直是市场追捧的热点。 什么是小户型？狭义的认为，60平方米以下的，具有厨、卫、宿功能的住宅单元,这中间包括超小型的酒店式公寓或单身公寓；广义的认为，总面积相对于市场主流户型为小的精巧户型。比较一致的看法是：一居室60平方米、二居室80平方米、三居室100平方米。以上仅指单卫，如果变成双卫，再增加一些功能空间，将面积放宽10-

18、20平方米。精巧户型面积虽小，但居住功能和大户型相比，不应该有太大的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济，尽量减少浪费，即，经济而不局促。 从目前市场上的一些项目来看，有的户型虽然“大”，并未完全达到功能细化和居住舒适的要求，其中有些户型面积的增加，仅仅是空间简单的放大，甚至拐拐角角和交通过道浪费偏多，变成了“大而无当”。 那么，精巧户型的面积究竟“精”到什么程度才算合适？一般来说，卧室10-12平方米，能满足“卧”的基本需要，14平方米，可以摆放电视，而20平方米以上，就可以进行动静分区了；儿童房8-10平方米已经够用，书房6-8平方米也能

19、说的过去；卫生间3-5平方米、厨房5-7平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和坐便器，最小2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于5平方米，低于这个数值，室内热量聚集就会过大，同时单排操作净宽不小于1.5米，双排操作不小于1.9米，并且操作面长不小于2.1米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会使户型的品质有所提高。 缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些。而现在随着“动

20、静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。 因此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。像有些项目为了降低户型总价，将面积缩小到十几平方米，屋里放上一张双人床已经很局促，更不要说摆放其它家具。而凤凰城二期的E座12户型，在66.76平方米的一室一厅中，明厨明卫，起居室客厅和餐厅分离明确，在较小的面积中保证了较高的舒适

21、度。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化都是住宅未来发展的重要趋势。 一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中往往位置并不算好，但因总价较低而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”（居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的采光面）外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住的品质。一居室的精巧性在于：小面积仍要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积中，适时增加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。 一居室之所以受到热捧，原因有三：一是总价相对较低。尽管

22、从单价来讲往往比其它大一些的户型还贵，但对于买家来说，负担要小一些；二是出租便捷。从北京的租赁市场来看，一居室最容易成交，并且也最缺，因而也最得到投资型买家的青睐；三是容易转让。目前二手房市场办理贷款的手续繁杂，大多数卖家都希望全款一次转让，这就使得买卖二手房实际比买新房还难一些，而一居室因总价低，易于成交。如何收房一.收房前的合同履行过程在收房之前，有一个双方履行合同的过程。期房的合同履行过程与现房的合同履行过程大不一样。在现房的合同履行过程里，购房人支付购房款一般是分期进行的，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形

23、，购房人有权不支付购房款来制约开发商(购房人的这一权利在合同法上被称为“不安抗辩权”或“后履行抗辩权”)。期房销售都是有按揭贷款支持的，而且，按揭贷款在购房人支付首付款后就由银行一次付清。在收房之前，购房人的主要义务支付购房款的义务已经履行完毕，开发商的义务尚未履行，如果购房人发现开发商有可能不能按期交房、或者已经出现开发商未履行合同义务、或者开发商履行合同义务不符合合同约定的情形，购房人没有任何可以通过自己的行为制约开发商的手段。二.开发商不交房是根本性违约如果开发商通知你收房了，那么，你房财两空的风险几乎没有了。收房的过程开始于开发商交房。交房时，开发商应向购房人交付哪些物品和文件，前面一

24、章已经做了阐述，这里不再重复。开发商交房时一般都要求购房人在拿钥匙之前先向其或物业管理公司交纳以下几项费用：契税、维修基金、物业管理费、燃气初装费、有线电视初装费、供暖费等等。这几项费用，都不是购房合同约定的购房人在交房前履行的义务。无论开发商或物业管理公司要求你交纳这几项费用中的哪一项或哪几项，居律师都建议你坚决拒绝。如果开发商因为你未向其交纳其要求交纳的费用而拒绝交房，就是开发商根本违约行为，你就有权根据合同法的规定选择退房(即解除合同)。三.购房人不收房不属于违约行为很多购房人担心不收房会对开发商承担违约责任，居律师要告诉你：“收房”是购房人的权利，不是购房人的义务。即使合同中约定了购房

25、人不收房应承担何种法律责任，也是无效的，购房人不会因为不收房而承担任何违约责任。根据合同法，在购房人不收房的情况下，开发商惟一的权利是将房屋提存(所谓“提存”，是指：买方不按合同收取货物，卖方便有权将货物存放在某个地方，并找人做证明，同时告知买方货物已经于何时存放在何地，自此，货物失灭的风险由买方承担)。购房人因为不收房所承担的惟一法律后果是：开发商将房屋提存后，房屋灭失的风险由购房人承担。房屋灭失的风险概率是微乎其微的，所以，开发商一般也不会将房屋提存。四.“检验”是收房过程中最重要的环节 收房的过程中最重要的环节是对房屋的检验。如果“补充协议”里已经约定了检验期限，你就应该在检验期限内完成

26、对房屋的检验；如果没有约定检验期限，你应尽快完成对房屋的检验。如果房屋经检验在面积和质量上均符合合同约定，你就可以向开发商表示接收房屋；如果房屋的面积或者质量不符合合同约定，你应在检验期间内或尽可能短的期限内(最长不能超过交房后的两年以内)将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，并明确表示拒收房屋。如果你没有在检验期间内或交房后的两年以内将房屋的面积或质量不符合合同约定的情形通知开发商，后果是：无论房屋的面积多少或质量如何，你都将丧失追究开发商违约责任的权利。对房屋面积的检验包括对套内面积的检验和对公摊面积的检验。对房屋面积进行检验的惟一准确方法是按照设计图纸上的数据进行计算。如果开

27、发商拒绝提供设计图纸，你有权拒绝接受开发商交房，并可以根据合同法第一百三十六条向法院起诉要求开发商提供设计图纸。如果你不愿意起诉，你就只好带上皮尺自己去量。自己量只能粗略地量出套内面积，公摊面积是量不出来的，而开发商的“虚秤”一般只出现在公摊面积的数据上。对房屋质量的检验应包括：对房屋建筑质量、房屋附属物质量的检验和房屋是否符合综合验收条件的检验。1.对房屋建筑质量的检验你最好请一个建筑方面的专家帮你检验。建筑方面的专家在建筑公司里可以找到。不要被某个人的职称、头衔所迷惑，真正工作在第一线的才是真正的专家。2.对房屋附属物的质量的检验对房屋附属物的质量的检验主要是对墙面、地面、房顶、门窗、线路

28、、管道等的检验。有装饰装修经验的工人就能够胜任这一工作，装饰、装修公司里可以很容易请到他们。如果你购买的房屋包含了装饰、装修，那么，对房屋附属物的质量的检验中就包含一项很重要的检验项目：那就是对室内污染物的检测。室内污染物的主要检测指标是甲醛、苯、氨、氡、可吸入颗粒物、一氧化碳、二氧化碳、二氧化硫、挥发性有机化合物等污染物含量和放射性元素的比活度。据非权威机构估计，全国每年因室内污染而致死亡的人数在十一万以上，致人体器官功能丧失或降低、其他疾病、新生儿畸形或智力障碍的人数在三千万左右，故对室内污染物的检测不可大意。县级以上地方各级政府的质量监督检验检疫部门或环卫部门都有下属的室内污染物检测机构

29、。这些检测机构都是有偿服务的，你可以选择一家机构谈好价格后委托其检测。但你应记住：提供检测服务的机构都必须经过省级以上政府计量行政部门的计量认证(即CMA)，其检测报告才具有法律效力。检测机构是根据国家标准进行检测的。迄今为止，有关室内污染物控制指标的国家标准有三个，分别是：室内空气质量标准、民用建筑室内环境污染控制规范和室内装饰装修材料有害物质限量。你应在这三个标准中选定你要求检测机构检测的范围。选定的检测范围不同，你支付的价格也就不同。3.对房屋是否符合综合验收条件的检验对房屋是否符合综合验收条件检验必须依据各地政府或政府部门的规范性文件规定的综合验收应具备的条件。建设部制定了一部城市住宅小区综合验收管理办法，但这个办法没有规定综合验收应具备的条件，所以，综合验收应具备的条件就留给各地方政府或地方政府部门根据各地的具体情况做出规定。广州市人民政府在2001年出台了一部规章广州市商品住宅建设项目验收管理办法。