房地产营销策划与代理方案

1、.：.；七星佳园工程营销谋划报告第一部分 工程研讨背景为准确市场定位，他们对七星佳园工程进展了前期的市场调研。根据该项调研性质，他们采用是实地调查与相关人员访谈相结合的方式，依托黄骅港商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并构成结论，一同到达如下目的：了解黄骅港地产市场的整体情况及变动趋势；了解黄骅港住宅市场产品设计的开展趋势了解市场的分布情况及客户群体构成情况掌握七星佳园工程所处的地块根本特征掌握七星佳园工程周边房地产市场的走势及主要竞争对手楼盘的根本情况明确七星佳园工程与周边主要竞争对手楼盘以及其他快去的优势、优势所在掌握目的群体及业内专业人士对工程的初步认识明确七星佳园工程构建有事的

2、市场时机及企业时机提出七星佳园工程的市场定位包括工程定位、目的客户定位等的假设干思绪提出七星佳园工程在后期产品包装设计中的假设干思绪提出七星佳园工程的工程营销及推行思绪第二部分 市场情况分析目前黄骅港开发区人口近万人，至年开展到万人。随着人口的添加，黄骅港开发区现有住宅将远远不能满足城市开展的需求；黄骅港开发区处于城市开发初期，未来土地供应量大，可开发土地的规模和条件都比较有利，地块尚属于空地，区域内道路平整，未来两年房地产将成为“城市开展带动的“竞争产业；主要的住宅房地产开发集中在海防路以西，土地的未来升值潜力要优于海防路东侧地块，工程的可操性很大。 黄骅港开发区房地产市场主要特征：政策支持

3、明晰、土地集中放量投资客群自信心充足企事业单位集资楼占据市场一定份额商品房市场初现、圈地待建特征明晰黄骅港开发区根底设备建立步伐加快市场情况分析港口房地产市场尚不成熟，政府对当地住宅开展的注重程度不高，意将生活住宅中心设在中捷及黄骅市区。港口已不再审批住宅用地。市场供应情况分析供应量继续放大今年投放市场楼盘特点集资房、福利房、商品房继续建立，以高层为主，价钱继续走高。市场需求情况分析住宅需求分析，随着港口的不断开展，港口市场还有很大开展空间住宅根本特征分析，二居及小三居更适宜市民需求市场前景预测宏观经济环境以及政策性方面看，今后年以致更长时期，港口经济将会坚持高速增长。第三部分 区域市场分析区

4、域环境简介海兴县柒元仓储物流工程、七星佳园商业效力工程是海兴县人民政府招商引资，实施海兴临港开发区的重点工程之一，是集酒店、商业街、居住、临港仓储物流等工程于一体的综合性建筑群体。工程用位置于渤海新区规划中的商业商务中心区，现属海兴县临港开发区，周边交通四通八达，北临石黄高速公里，距渤海新区公里，距在建中的净水湖公园.公里；南至沿海高速(环城高速)出口处.公里；东至沿海公路.公里；西面与入海河相距.公里；区域楼市分析工程建立区域内无在建楼盘周边竞争工程市场调研分析本次调查的目的偏重于识别有关楼盘相关的目的，并以此界定不同市场层次的特征，从而为七星佳园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评价和

5、决策基准。位置及配套分析工程称号位置交通情况周边配套金龙渤海新城海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院公里、毗邻海员俱乐部海天雅居海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院公里、毗邻海员俱乐部本案海防路新村大桥南公交暂无周围无建成工程，医疗、教育、商业设备相对匮乏分析：金龙与海天雅居地处已建立成型规划区内，交通便利，临近中小学校，体量较大，占据相当大的销售优势，尤其渤海新城工程更是港口市场价钱操控者。整体规划分析工程称号占地面积建筑面积容积率建筑特征设计金龙渤海新城.小高层、别墅、多层综合住宅，整体容积率较低海天雅居.高层建筑为主，围合式规划，借助金龙景观，无自主特征本案.围合

6、式住宅，其他待定整体规划分析：园林景观设计及绿化率分析工程称号景观设计特点绿化率金龙渤海新城内有环形人造湖，设计大片绿地，风光优美%海天雅居台地式景观%本案商务区划明显，采取四合院规划，兼有古典气味%以上楼宇配套设备分析工程称号楼宇配套设备装修金龙渤海新城普通楼宇对讲毛坯房海天雅居可视楼宇对讲毛坯房本案可视楼宇对讲毛坯房楼宇设备分析：户型及销售率分析工程称号规划套数居 室 面 积/m销售率一 居二 居三 居四 居金龙渤海新城- mm-m海天雅居-本案-价钱分析目前，金龙渤海新城待开盘价位为：元左右 海天雅居开盘价位为：左右 建议本小区定价不超越市场存量分析：工程称号存量金龙渤海新城现房剩余套以

7、内期房为栋高层-层海天雅居栋高层客户群分析客户类别细分职业特征类国有的私营控股大型企业职工及个体投资运营者占主要位置，当地居民占比重逐渐降低家庭构成刚结婚的两口之家及三代同堂的家庭为主主导客户群分析年龄以岁中青年为主大型企业职工月收入均在元以上。私有车拥有量呈逐年上涨趋势，但外来企业职工多以班车为主。因认同当地开展潜力，且港口房租较高，当地居民二次置业几多次置业较为普遍工程进度的速度对置业热情有直接的影响邻里素质的高低对中高收入阶层置业心里有重要的影响国家新出台的房地产调控政策对投资者有一定影响，但对港口影响不大当地居民对地块归属问题较为关注，以为地块距现有生活区较远主导客户群购房动机分析购房

8、目的婚房、居住、投资购房关注要素A 工程体量B 邻里素质C 平安程度D 房屋面积E 生活便利程度F 地块归属问题G 价位问题J 政策变动主导客户群购房偏好购买面积：m目的客户最在意的功能区：卧室、客厅目的客户以为客厅的主要功能：休闲、待客目的客户以为最称心的主卧面积：m目的客户心目中卫浴的意义：洗漱、方便、洗澡目的客户运用浴缸的程度：低目的客户对主卧浴室的空间规划：便池、洗脸池、可有热水器目的客户对主卧浴室的面积需求： m目的客户对厨房的面积需求： m目的客户对餐厅的面积需求：无明显需求目的客户以为最正确的采暖方式：地热供暖目的客户希望小区的会所功能：文娱休闲目的客户对园林景观风格的偏爱：绿化

9、率高目的客户购买房产最注重的要素：价位、面积、适用性第四部分 地块SWOT分析地块环境调研工程土地性质调查本地块坐落于海兴县城海防公路西侧，高压走廊北侧，属仓储用地地块周边环境调查自然景观人文历史景观地块交通条件调查主要交通干道：海防路，国道，三号路、一号路主要的公共交通及其线路：暂无公交线路，方案安排班车工程对外交通情况：石黄高速 石家庄-黄骅港高速与京沪高速、津汕高速、石太高速、沧保高速相接，构成了直达黄骅港的疏运大通道。国道黄骅港-银川直通黄骅、沧州神府东胜煤田黄骅港铁路，全长公里，国家级干线，横跨内蒙、陕西、山西、河北四省区。沧黄铁路沧州黄骅港，全长公里，与京沪铁路、神黄铁路接轨。海防

10、公路南可达山东、江浙，北可至天津，经过秦皇岛与东北三省相连。津汕天津广东汕尾高速公路在黄骅市与黄骅港开发区之间穿过。邯黄铁路 邯郸黄骅港铁路正在建立中。周边市政配套设备调查周边现有商业：餐饮.公里超市.公里医疗机构.公里文化教育公里邮政、电信、银行.公里SWOT分析优势S. 绝版多层设计S. 价位优势S. 政府政策优势S. 产品设计以中小户型为主S. 地处未来商贸区，开展潜力宏大S. 紧邻净水湖公园优势W. 由于地块关系，处于海兴地块位置偏W. 产权问题W. 孩子上学问题 W. 周边开展较慢 配套不齐全W. 交通不便机遇O. -平米户型产品市场紧俏O. 根据国家政策多层为市场空缺，直接竞品工程

11、较少O. 价钱的优势占领市场O. 城市建立的开展挑战T. 市场政策影响，楼市张望气氛浓重T. 新的宏观调控政策的出台，楼市走向不明T. 工程地理位置对未来市场构成宏大的潜在要挟T. 近期开盘楼盘构成直线竞争第五部分 价钱定位开发本钱核算工程本钱计算条件阐明社区总占地面积 m，总建筑面积 m，容积率 ，可销售面积 m工程本钱核算称号数量/ m建安规范元/ m建安造价/元占地面积总建筑面积地上建筑面积住宅配套公建地下建筑面积工程称号计费规范及计算方法仅供参考测算基数金额/元一、土地本钱二、前期工程费、暂时水、电、路及场地平整费建安计算.%、可行性、方案咨询、规划设计费地上建面元/m、丈量、勘察、设

12、计费建安概算.%、执照费建安概算.%、标底编制费建安概算.%、预算审查费建安概算.%、招招标费建安概算.%、质量监视费建安概算.%、工程监理费建安概算%、黏土砖费地上建面元/m、开工图费丈量、勘察、设计费%、档案保证金万元三、根底设备费、红线内建安面积%红线外建安面积%、环境设计与绿化建筑面积元/m四、房屋建安工程及设备、装修费、建安工程费地上建筑面积住宅面积元/m配套公建面积元/m地下建筑面积面积元/m、设备及装修费用五、不可预见费用一至四项%六、上交开发办的管理费一至五项.%七、管理费一至五项.%八、贷款利息总建面元/m九、两税一费销售收入.%十、销售费用销售收入%十一、开发本钱一至十项平

13、均本钱按总建筑面积综合本钱俺可售地上面积扣除地下造价后综合本钱按可售地上面积十二、销售收入住宅销售面积均价地下车位销售面积均价商铺销售面积均价十三、毛利率十四、所得税税率 %十五、净利率十六、投资总收益价钱定价市场比较定价法权重要素对工程的地段、交通、质量、规划以及配套等各方面要素综合权重评定。选择工程金龙渤海新城、海天雅居价钱比较工程/影响要素地段要素交通要素质量要素规划要素配套要素工程进度报价海天雅居金龙渤海新城本案结论定价战略：低开高走拉大价差，用低价区吸引人气。高区价钱一致价钱建议：-元平米。第六部分 产品定位客户群定位目的客户群特征行业特点案例一：港务局 张姐背景：结婚十年，夫妻俩都

14、在港务局任务，家庭年收入-万。目前住房为一套房，有购房愿望，表示经济才干可以。描画：大约、岁，不是本地人，大姐穿着都很朴素，人很真实。语录：想买房啊，可是要看价钱噢，也没有很多钱。以前他们在渤海新城看过房，后来不断没开盘，就没买。买的话一定要买个三房才够住啦！平米左右，差不多吧！他们这个位置有点偏户型很好噢，价钱高过了吗？总价、万差不多吧？心思特点：想低价位购入特征描画：对未来的开展存在一定质疑购买行为特征：纯投资，以后估计不住；案例二：某局刚就业年轻男士背景：住在宿舍，骑自行车上下班。由于刚参与任务，没有太多的钱，必需家里资助来买房子；描画：约-岁，随和健谈。语录：如今的房地产市场看不懂在渤

15、海新城买房的话，小孩上学近。为了小孩上学，很多同事都在渤海新城买房宁可多花点钱在位置好的地方买海天雅居预备开盘，价钱也就是那样，他们朋友们想买一块，可以接受-的价钱程度他们这里都是年轻人 超越%的首付就买不起了心思特点：喜欢位置好的 价位只是一方面特征描画：贷款买房 没多少钱购买行为特征：本人以后常驻黄骅港 纯居住工程定位地产工程定位之基准品牌打造产品精致品牌口碑文化底蕴中心价值城市副中心纯居住时代绝版多层住宅附加价值纯七星未来城市中央都市菁英真我主场竞争性分析工程称号海天雅居工程地址中兴大街与号路交叉口开发商沧州愉快家园房地产开发工程概略高层层 多层栋 占地亩 总建面万平米均价元主力户型-平

16、米 二期为栋高层销售- 工程称号渤海新城工程地址中兴大街与国道交叉口开发商沧州金龙房地产开发工程概略分三期开发，一期合计栋，其中栋多层，栋小高层，二期为栋高层，三期为三栋高层和部分别墅均价元 月中旬搞活动主力户型一室- 两室- 三室- 销售- 产品定位工程称号七星佳园工程地址海防路开发商沧州柒元房地产开发工程概略合计亩地。分两期开发，一期合计栋多层，二期为栋高层均价元主力户型 两室- 三室- 销售-谋划推行卖点诉求地段优势：城市向南 未来城市副中心环境优势：远离污染 追求超宽广生活建筑风格：绝版六层建筑户型设计：人文化经典户型设计总价优势：公摊少、净化水入户、自打地热井物业费低，生活费用低质量

17、优越：建筑过程严厉管理、严厉把关，约请权威部门检测，保证居住平安人性建立：建立前牺牲利润，完全采意图向客户建议建立楼盘物业管理：知名物业公司介入，专业平安。风水绝佳第七部分 产品规格战略建筑风格北方气候干旱，降雨较少，周边植被颜色单一，在冬季，更是一片枯涩，与积累的灰尘一同，构成一种灰蒙蒙，缺乏活力的笼统。为此，他们需求一种简约、清新、亮丽、安康的建筑风格简约现代建筑。巧妙地运用代表简约现代风情的建筑符号：外墙部分运用文化石和涂料，小窗采用防锈锻铁。现代式简约建筑风格，南面设敞廊和阳台，屋顶设立平台。素混凝土墙面，部分装饰表达现代简约建筑风格常见手法，如门窗洞口上部墙面铺设简约的弧形或直线形檐

18、口、阳台栏杆处的镂空绿铀花饰艺术派等特征。设简约的弧形或直线形檐口、阳台栏杆处的镂空绿铀花饰艺术派等特征。二、建筑单体设计原那么注重建筑和自然环境的交融，表达低碳居家的概念。建筑朝向应尽量思索朝向和通风需求。当景观与朝向相矛盾的时候，朝向可作出适当的退让，但不应偏离总体南北向规划。建筑室内空间力求紧凑和灵敏，以充分提高套内的运用效率。住宅的功能配置和平面、空间的设计应该最大程度地满足现代人的生活方式和需求，在建筑的方式和功能之间到达良好的平衡。三、住宅户型设计原那么：充分、合理的空间规划紧凑的平面规划和丰富的空间划分空间序列完好，经过有限空间的合理整合突出功能优势平均空间尺度，以合理的尺度坚持

19、家居的亲切感和被包围的平安感可以彰显特质的重点空间该当部分放大，比如起居室、主卧室等留意不同空间之间的视觉联络，经过隔与非隔发明丰富的空间层次感 设计要点：两室两厅户型设计在-平米左右；三室户形设计在-平方米。车库设计个数最好到达：。起居室面宽在米以上门厅防止从起居室直接入户的情况，同时门厅可以作为公共空间和家庭空间两条动线的起点，门厅的设计不要大于平米。起居室 起居室的面积在-平米之间，与餐厅结合布置，可以构成较大的空间觉得。起居室的面宽应在米以上。三室户型，主卧室应该有独立的卫生间。公共卫生间尽量设计成洁污分别。 个卧室的户型，其中至少应有个卧室朝南。主卧室的大小在到平方米左右，尽量宽阔。

20、 次卧室的面积在平方米左右，尽量保证每间卧室不小于平米。四、建筑装饰规范本工程想象全部为毛坯房销售，建筑装饰规范如下：厨房、卫生间：墙面用水泥砂浆底、水泥砂浆面拉毛，地面用细石混凝土，顶棚用水泥砂浆或石膏批平。卧室、客厅、书房等：墙面用混合砂浆底，腻子压光，顶棚以腻子或建筑石膏批平，地面用细石混凝土。阳台：地面用细石混凝土，顶面用外墙涂料。五、 项 目 景 观 设 计工程的景观营造对社区综合质量的提升至关重要，届时将约请专业景观设计公司进展景观设计任务。以下只是就景观设计提出一些初步的原那么性想象。景观营造的总体思绪整体景观规划的系统性与分期开发的阶段性结合，利于景观的分期建立与开发的分期建立

21、一致，效力于营销卖场环境的制造，到达景观先行的效果。强调景观的立体层次感和视觉均享性，配套设备的景观化，景观配套要具有一定的运用功能、审美功能，景观可参与性、适用性，表达以人为本。总体景观设计必需留意美学风格和文化内涵的一致。景观配套设计的颜色亲爽柔和，人的感官效果到达温馨、雅致。利用地块已有的外部自然环境，维系和提高地块的环境生态质量，将外部景观融入小区的整体园林景观。景观配套设计有利于小区安防系统布置的需求。整体把握环境景观，景观具有可继续性，留意景观对低耗、节能、高效的要求。经过各组团景观的设计构成小区整体景观环境的立意主题。景观资料，包括软质、硬质景观资料应思索“因地制宜的原那么，应能

22、表达出景观设计特征。同时，也要思索到未来物业管理的本钱控制。景观风格景观与建筑应相互协调，总体风格要相互匹配，景观应进一步表达建筑规划对户外空间的要求，注重景观与建筑的交融、共生。根据工程所处的区位以及基地的自然条件、建筑的风格等要素，工程的景观应该定位于富有自然生态气味的田园化的景观风格。景观规划构造在工程的景观规划构造上，想象从如下几方面构架社区的景观体系：、入口景观区社区入口作为重要的景观节点，传达着社区的整体意象，表达着社区的档次。因此，入口景观的设计必需强调其可识别性和独特性，充分表达社区的自然意象。入口景观的重要构筑物包括大门、门卫室，其设计应与整个社区的建筑风格相协调。、中心景观

23、区衔接工程东门南门，结合总体规划，经过水面、坡地、步道、广场、多层次的植物来构成一个中心景观区，作为整个社区的景观中心。、组团景观区组团景观作为与居住者直接相关的景观区域，应注重景观尺度的宜人性和可参与性，为人们发明可逗留的活动空间。、景观轴线和景观节点景观轴线、景观节点作为景观塑造的重要手法，可以组织景观序列，引导人们进入不同的景观区域。由社区的主入口开场，经过一系列的景观节点的组织，直到中区，构成一个景观主轴线。同时，由中心景观区向外发散，构成假设干个景观次轴线。 六、照明设计夜景设计应兼顾景观效果及平安性。照明应提供居住者在社区行走时以及在开车时的温馨性，同时，照明的的效果应让人感到平安

24、，能充分掌握外围的环境情况。景观照明要强调视觉效果，强调重点区域的光环境塑造，例如入口景观烘托、水景照明、雕塑照明、特殊焦点景观照明、树木照明等。光源的色温多项选择用暖光源，各式路灯、景灯、地灯、壁灯和泛光灯灵敏运用。在景观照明设计的处置上，还要留意防止呵斥社区的光污染，特别是会所区或运动照明的高照度地域，应利用地形或植栽进展必要的遮挡，以免影响居住者的正常生活。七、 基 础 设 施、 给排水系统一供水方式按国家相关规范设计，市政供水应进入厨房、卫生间。二排水系统室内排水：室内排水为废、污水分流制；污水经排水立管排入污水管道，空调冷凝水排入雨水立管。室外排水：室外排水为雨、污水分流制。三室内管

25、线布置要求.给排水系统每户人家埋设冷热水管，并在内墙封锁位置用颜色予以阐明，便于业主二次装修。厨房：埋设洗涤池管线接口。卫生间：埋设坐便器、洗脸盆、淋浴房、洗拖把池、洗衣机管线接口。卫生间排水想象采用同层排水方式。任务台：预留燃气热水器的进出口位置。.排气系统卫生间排气系统：卫生间应设置专门的排气管道通向屋顶；厨房排气系统：为维护建筑外墙的美观，防止油烟对外墙的污染，应设专门烟道通屋顶，由脱排油烟机把废气排出；热水器排气：由于现代家庭多用强排式热水器，排气要求与室外空气相连，为了建筑立面的美观及居住者生活的方便，应在设计时一致预留热水器排烟洞。.其它选材及安装等方面采取有效措施，防止排水管道的

26、渗漏污染室内环境，以及排水管水流噪音对生活的干扰。 思索涉及两个分别卫生间的户型给排水管道的布置，做到一路管道、一套洗浴设备的共用性。、电气系统一供电容量配置要求 提供伏高压电源至地块；规划变配电房的位置以便提早施工。电房供电负荷范围应符合相关规范及政府主管部门的要求；电气设计以、及所在地住宅建筑规范管理规定为根据；公共建筑有空调时按W/户计算容量；无空调要求时按W/户思索。商业设备按有空调建筑思索。电房的规划应尽量缩短高压电缆的铺设长度，同时应思索其负荷范围。二电气开关插座配置要求整体要求合理规划，做到操作方便、平安可靠，不仅仅满足于根本的照明要求，注重居室内的灯光效果的营造。客厅:家庭生活

27、的聚集地，单一的光源无法满足人们的运用要求。因装有吸顶灯、壁灯及投光灯，并根据需求分开控制，应配置调光开关，尽能够多设置插座不少于组，方便住宅运用。预留电视机、家庭影院、空调、家用小电器、装饰物等插座，每个插座设置在设定的功能区域，做到线距最短。厨房：家庭生活的操作空间，光源主要起照明环境的作用，设置照明开关。厨房内的插座不少于组应根据建筑设计的布置、电气设置的摆放位置进展设置，以供电炊具、抽油烟机、冰箱、微波炉、消毒柜、电饭煲等用电之需。卫生间：应运用防水开关。卫生间应设供电浴热水器、排气扇、洗衣机的插座，插座不少于组，均为防溅型，其中电浴热水器和洗衣机的插座应带开关，排气扇的开关采用带指示

28、灯型。卧室：调光开光。使房间光线协调柔和，温馨惬意。设置电视、空调、电脑、落地台灯等插座不少于组，。阳台：设置吸顶灯、防潮插座。公共部分：声光控开光。其它：空调设置单独的插座。居室内一切插座均有漏电维护安装。三配表方式每户室内设置用户配电箱一只，内设总开关，漏电维护器和多组断路器，位置在进户门的两侧，供电回路数量按面积区别，平方米以下调回路，平方米以上可设调回路。分户电表出户，以单元为单位在公共部位一楼侧墙集中设置。住宅和商铺均设置一户一表。公共部位根据功能设置的不同，电表配置应思索分别计量。四路灯小区规模较大，区内路灯盏数多，单靠一个配电点送电往往因送电半径大引起末端压降损失过大，应采用多点

29、送电的方式，既处理压降损失，又简化管线网络，有利于今后管线维护。各配电点以控制电缆相连后并入路灯控制网，小区主干道照明、支路照明、绿化景点照明可采用独立电缆供电，这样可以根据不同需求对主干道及部分路灯及绿化景点内的路灯实行半夜灯控制，既节约电能，又满足不同时段小区环境的功能需求。可与智能化系统衔接，实现定时、按需控制。五其它在地下车库、疏散走道、公共空间出入口等部位应根据功能设置，思索通风换气、消防等配置，还应设置应急照明和疏散照明系统。、弱电系统一通讯及计算机网络系统随着网民队伍迅速扩展，从网上获取信息已成为趋势。要充分思索工程客户群体对网络的需求。鉴于网络的技术手段曾经开展到可以不专设线路

30、的阶段，因此，线路只需每户一门即可。建议采用网通网络系统和有线电视网络系统两种上网的方式，用户可根据本人需求选择上网途径，对网通及有线电视网络的管理要作一定的预留，包括管道、网通交接间、卫星电视机房、设备电源及机器位置等。户内接口配置如下：接口种类客厅卧室餐厅厨房卫生间预留预留网络预留预留二有线电视系统 有线电视网络建议按普通住宅园区规范设置。有关添加各种文娱收视的问题，根据网络开展的趋势，届时在网上自然就会处理。有线电视接口应在客厅及每个卧室内设置。三安保智能系统 作为当地定位中档的一个住宅园区，会有一定程度的平安隐患。他们在平安防备体系上应尽能够思索人防和技防相结合的方式，以防为主，快速反

31、响，建议如下：、园区出入口保安岗勤询查；、每户人家设可视对讲系统；、沿园区周界设红外线报警安装；、地下车库和其它公共部位设闭路电视监控系统；、园区周边及园区关键部位设保安电子巡更管理；、小区大门设置对讲系统，可与住户实现直接对讲；、每户设置紧急呼叫系统，与物管控制中心联网；、保安人员定时巡查。四三表自动采集系统 建议三表出户，IC卡收费制。五背景音响系统 建议在会所、商业街区、中心广场、绿化景观、公共活动场地等部位设置背景音响系统。六公共照明自动控制系统工程夜间照明不仅是园区本身采光、造景之必需，也是展现园区景观，为后续开发营造气氛的有效手段。建议沿小区周边设置室外光源，利用照明系统添景。、公

32、建配套照明公建配套乃园区生活的中心热点，人为装饰的景观密度较高，理应成为楼盘夜生活的亮点，其夜间照明应较为醒目亮丽，为冷清、暗淡的夜色增添温馨的气氛。中心效力会所在夜间应有比较亮堂的灯光，在起到明示作用的同时，又可以吸引人们的视野。会所效力中心应表达高贵和华美的灯光效果，成为本案夺目的一个亮点，其光源主要有室内荧光灯、室外霓虹灯及装饰性灯具等。、入口照明作为园区夜间的主要入口标识，要让过往园区业主和外来访客在夜间便于发现、识别，需求较亮的光度和明显标识，其颜色应选择柔和、明快的风格。可思索部分采用外墙装饰射灯，配以颜色的变幻。其光源主要有射灯、装饰灯具等。周边绿地上设一精致光源，与绿地景观相呼

33、应，构成一道景观。、道路照明工程周围的环境属于郊外，在晚上的光线非常暗。因此，园区内部道路的照明应表达平安、温馨、温馨的特点，与园区外部产生较大的反差。详细的规划上，就是在坚持足够亮度的同时，在空间布置和外型上安排一些变化，缓解和柔化人们归家的心情。路灯照明系统采用自动控制方式，视时间和天色明暗可自动调理。可思索在灯杆的高度设置上分高、低两个层次，并在道路边缘设置地灯，下半夜关掉高的路灯，构成相对较暗的变化，既方便住户夜归，又减少对周边住户的干扰，也节省用电，在宅前小路可运用地灯或草坪灯，引导照明，同时不影响低层住户的生活。路灯分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要设灯，既便于看清道路，又便于识

34、别各标识系统。、户外公共活动区域照明主要为中心广场。可根据高低参差的规划设计布置不同功能的动、静区域，灯光密度有密有疏，灯光亮度有明有暗，尽能够思索不同年龄、不同心境的需求。灯杆高度宜降至及腰处，间或采用地灯，适当配置光线柔和的彩灯，构成社区精致的夜景。节日时可加大灯光亮度和密度，烘托节日气氛。、商业设备照明橱窗灯光和照明灯光结合，在人流集中区域做到灯光亮堂，烘托商业气氛，在相对幽静的环境中运用柔和、颜色变化的装饰灯。门头可一致设置小型霓虹灯装饰。、其它消防系统消防设备和管理非常重要，在设计中应以满足国家有关消防规范要求为前提，保证平安。园区应设置火灾自动报警系统，采用控制中心报警联动安装。园

35、区内在会所等处设置消防栓，消防栓的设计应思索其隐蔽性，室外消防栓间距不超越米。、消防系统、总平面 园区道路坚持环通流畅，能满足消防车的通行。设计足够的消防登高面。各建筑单体之间的消防间距符合规范要求。、建筑 建筑构件满足相应的消防等级要求。各幢建筑的楼梯间均有自然采光和通风。、消防给水 园区内室外消火栓间距不大于米。各建筑均设置室内消火栓灭火系统。地下车库和会所等设置自动喷淋灭火系统。、消防电气 园区内建筑根据消防规范要求，设置消防自动报警系统及联动控制系统。消防控制中心设在会所大楼底层。在地下室、会所、营业房、公共通道等处设置烟感或温感等自动报警安装，并安装疏散标志灯、应急照明灯。、环保、卫

36、生防疫设备一废气排放方式 卫生间：无外窗的卫生间，设置有防回流构造的排气通风道，从屋顶排至室外，并预留安装排气机械的位置和条件。厨房：设置出屋面的垂直烟道，并应有防回流和串烟的措施，在灶具或吸烟处要设部分排气设备。厨房不宜设计地漏，以利于减少虫害的繁殖和废气的污染。 阳台：雨水应自成系统排到室外散水面或明沟，不与屋面雨水系统相衔接，以防室外排水管系中的有害气体、臭气经过阳台进入室内。 二防噪处置方式 窗采用中空双层玻璃，合理安排空调安装位置和方式、采用降低噪音的双壁螺旋水管道、户内分隔墙和楼板具有足够的厚度，以保证室内的安静。三其它 渣滓搜集点应妥善处置，设公用通道，并将其设置在隐蔽处的半封锁

37、小间内。这样既方便生活渣滓投放，又便于坚持清洁卫生和美观。小区内的景观水体设置循环过滤系统、定期清洁。小区主要道路及公共场所均设置废物箱，其间距小于米，要求防雨、密闭、整洁、美观。八、 会 所 设 计一、会所设置原那么：会所首先要保证业主活动的私密性和平安性，在表达休闲度假同时，应提供良好的社交场所，普通采取封锁型管理。会所必需具备档次高、功能全、运营性和个性化的特征。其中个性化直接与社区定位关联，在会所功能设计上应根据业主或访客的需求设置运动设备、休闲效力等。多功能中心效力会所位于基地 部位置，朝向社区主入口。占地面积平方米，建筑面积平方米，突出功能全的效力特征，强化社区生活气氛。二、会所应

38、有功能：、多功能中心效力会所 可作为销售中心运用，当整个楼盘销售终了，销售中心再改为商业用途；首层羽毛球馆等运动效力设备等；设置物业公司办公室；设置超市；设置看楼候车室；备用发电机房。九、 物 业 管 理一、委托物业管理为给业主发明一个高平安、高干净、高温馨的生活环境，让业主享遭到良好的效力，工程拟请具有一级资质等级、经过IS质量体系论证的、具有丰富物管阅历或者拥有境外管理背景的物管企业来进展前期物业管理效力。委托管理时间：自工程正式启动至工程开工交付业主，并成立业主委员会止。业主委员会成立后，由业主委员会决议聘请一家物业管理公司实施物业管理。二、管理效力及要求为保证未来为业主提供优良的效力，

39、在规划、设计阶段，向开发公司提供物业管理所需硬件设备方面的要求、意见和建议。在工程开发期间，根据开发公司的要求，提供相应的物业管理及保安效力，并签署前期物业管理效力协议及管理委托合同。工程开盘前，物业公司需拟定小区物业管理方法和业主管理公约。其中涉及装修管理规定要详细，如装修承包商的资质审核、建筑渣滓的处置及清理费用的收取等。在楼盘交付之后，向业主提供： A公共效力； B免费代办效力； C专项有偿效力； D配套有偿效力。小区业主委员会成立后一年之内，争取获区内优秀物业管理小区称号；二年之内争取获黄骅港优秀物业管理小区称号。二年之后争取获得更高的荣誉称号。 三、开发商一次性投入内容开发公司为保证

40、业主高质量的生活，将提供物业管理必需的管理用房、根底设备及生活配套效力设备含运营用房。、管理用房： A办公用房； B档案资料室； C值班室；D仓库、工具间等。、根底设备： A配电房；B生活水池及变频水泵房；C公共车位、车库及管理系统；D安防智能系统包括报警监控中心；E卫星电视系统；F背景音乐系统；G渣滓中转房。、生活效力设备A.小超市；B.洗衣中心； C.桌球室、乒乓球室、棋牌室等；D.健身房； E.老年活动室； F.儿童游戏室；G.图书馆；四、物业管理的效力工程 、公共效力费用已含入物业管理费A小时保安值班、巡查、消防和车辆管理；B公共场所保洁；C公共绿化园艺保养和培植；D住宅区生活渣滓搜集

41、和倾倒；E公共设备的维护和保养。、免费代办效力A代收代缴水电费；B代收代缴有线电视、卫星电视收视费；C代办报刊订阅和收发、邮件收发；D代叫出租车；E代为搬运单件货物；F代请保姆；G代请私人保健医生；H代办暂住证；I私宅报警器日常检查；J代订生日蛋糕、花篮；K代聘装潢设计、施工单位；L代订飞机、轮船、汽车、火车票；M组织区内业主联谊、文化、体育活动；N及访客留言转告。、配套有偿效力：A健身、文娱活动；B餐饮、酒吧；C保健、医疗；D美发美容；E小超市。五、物管费收取原那么及支出范围 、物管费规范的制定原那么：A、根据黄骅港政府有关物业管理的相关政策和条例，结合本工程的详细情况制定；B、在保本运营的

42、根底上略有盈余；C、入住期间，由物管公司根据区块内同类住宅、市场接受力及本钱情况制定；业主委员会成立后，由业主委员会与物管公司协商制定。 、物管费支出范围：A、即本章第四节第款中所列，所收物管费即为维持这些效力及管理的支出。B、收费规范：待物业管理方案确定后参考。C、泊车费、供暖费等收费规范另定。建议物业公司在工程前期就介入工程，这样对各类管线、预埋管道清楚明白，才干在日后的任务中顺利排除各类问题。 九、 营销推行战略产品定位、推出时机推出方式工程总体营销战略笼统高度虚线 世纪高尚人居领地-七星家园身份意味 打造港口绝版高尚人文社区构成差别化竞争优势； 该笼统便于工程后期社区文化、品牌的建立及

43、推行； 世纪多层居住理念的世纪，“富人住多层的时代。铺垫期发起“高尚住宅规范，提高同等档次楼盘的竞争门槛；后期在经过“绝版成规模多层社区导向工程规范，再次验证工程的高尚素质； 一期主线：卖价位，多层的稀缺，让客户接受海兴地理位置以工程未来开展方向为宣传切入点，并渲染工程是港口重点扶持工程,提升工程投资潜力； 经过卖场周围的围挡等，实景展现工程质量，促成销售；经过销售员的宣传及客户的口碑宣传，让客户对工程社区环境产生良好的憧憬，在市场上引起一定程度的惊动； 在工程各种展现条件下，经过大气的营销手法及适当的价钱杠杆战略，达成工程热销目的。二期主线：炒作升值低开高走的价位真正的好盘，在于能以好的工程

44、外在质量为根底，为业主提供一个良好的居住气氛，发明社区品牌，在物质与精神上双重满足业主居住需求，表达“世纪人居理念；从二期开场，建立“业主会 见老带新方案。 辅线：卖多层品牌房地产作为大宗、耐用消费品，客户在选择周期上普通较长，理性消费程度远高于其他商品；因此，从长久来看，工程及多层的品牌宣传必将成为客户在购房时的重要影响要素；多层品牌的建立、运营，需求经过较长的时间，同时后期的维护同样重要；公司的品牌建立将阅历以下几个过程：前期的工程运营；中期的企业人文建立，建立公司独有的企业文化、运营理念，培育一批优秀的职业经理人，构成企业中心竞争力；后期的品牌维护。 入市时机几个根本思索问题:开盘能否热

45、销是工程后期能否可以实现顺畅销售的重要条件。 要实现开盘热销，必然需求积累大量的客户。而客户的积累缘自客户对工程某个方面的认同。海天雅居经过相对专业的宣传推行展现，在市场上构成了惊动效应。 本工程在月日前，需求将现场售楼部装修终了并入住，工地户外围挡提早进入；提早销售,减少渤海新城及海天雅居对于本工程的竞争性入市时机战略安排 月日，开场内部认购,主要以户外及DM单、短信作为宣传方式;月日，站牌及围挡等宣传道具终了月日，现场售楼部销售进场，卖场实景到位。 现场售楼部广场举行活动，拦截客户。 月日月日，去周边城镇发放DM单页,积累大量客户，为开盘热销发明条件。 暂定月日，正式开盘销售。系列活动一：

46、板块运动铺垫期 意义：炒作向南方向未来的开展前景海兴划入黄骅港。时间：年月日月日。宣传重点：规划前景；城市未来开展前景，归港口后的升值潜力；低人口密度；入住企业、人员的高素质。 效果控制：与政府规划部门结合炒作，加强宣传可信性。 广告方案：主要以DM单的方式出现。详细方案在开发商认同后另行提供。 系列活动二：世纪居住理念-A、意义：针对潜在客户作宣传，引起共鸣，使其产生兴趣；同时发明话题，引起市场广泛关注、提高工程知名度。 B、时间：月日月日C、操作思绪： 月日月日：短信发放，炒作世纪居住理念大生活主张，与工程“世纪高尚人居领地相呼应；月日月日，以“城市向南的名义，进展短信渲染，并辅以夹报宣传

47、；月日月日，宣传“七星佳园作为“世纪理想居住地的优势所在； 注：详案在开展商认同思绪后另行提供。 系列活动三：新闻发布会铺垫期 意义：工程信息泄漏，引起市场关注，阐明开发商决心。 时间：年月日地点：销售部现场广场与会：公司，政府，协作单位，潜在客户，媒体记者。主题：，主持人作开场白，引见来宾；，协作单位代表发言，论述本单位对“七星佳园工程开发的支持；，政府指点寄希望；，公司作总结性发言，阐明决心。 广告宣传：月日发布新闻发布会信息，月日、日以新闻方式在各电视台、报纸上。详案在开发商认同思绪后另行提供。系列活动之四：开盘活动开盘强销期 意义：营造现场气氛、调动客户购房心情，实现开盘热销。时间：月

48、日地点：工程现场售楼部主题：笼统代言人现场作秀、“排队限时抢购 。限时抢购：，开盘前两天，只对VIP卡客户销售；，月日当天，从早上点半，限时抢购正式开场，根据排队顺序依次选房，每人限制时间分钟，超越分钟视为自动放弃，售楼部开放时间到晚上点整；，月日当天，每两个小时销售价钱上调一次，月日，价钱一致，但仍低于整体均价元，月日，价钱恢复到元，同时购房不再限制于VIP卡客户。详细活动方案另附。 列活动之五：高层论坛持销期 意义：表达工程高素质及企业的专业化笼统；时间：月日地点：售楼部现场广场与会：多层建筑知识讲师，潜在客户及成交老客户，电视台、报社等媒体记者。效果控制：经过渲染地震宣传渲染多层住宅质量

49、，在港口地产界引起广泛关注，到达预期宣传效果。注：详细方案在活动前个月提供。销售步骤安排内部认购期铺垫期销售员培训内部认购期月日，正式开场内部认购。VIP卡为优先购房及优惠购房卡。内部认购期间，不签署认购合同，不认购房号，但客户可购买优先购房卡VIP卡。VIP卡认购金为元；持有该VIP卡的客户，享有正式开盘当天的排队抢购权；购房时可以享用正常优惠外额外的折扣；该VIP卡可自在转让，但为防止客户丧失，转让接纳人必需持有原购卡人的转让阐明书。 内部认购期间，不公布某一详细房号的价钱，只公布一期总体均价。开盘强销期限时抢购月日：正式开盘销售，但月日、日只对VIP卡客户。月日，：-：，：-：为上班时间

50、。月日，以均价，每人价钱上调元，当天限个单位；每批人，限时分钟，否那么视为自动放弃限时抢购活动。月日，价钱一致均价，限单位。月日后，工程均价。为防止优质单位被抢空，在开盘期间，套限时抢购单位由开展商与同策地产预先共同确定%差单位与%相对好单位。持销期根据销售情况适时提升价钱。根据开盘强销期各户型走势，对各户型价钱进展调整，以保证各户型的平衡走势。尾盘消化期经过促销促进一期销售。利用期价钱的提升，促进期剩余单位的消化。 沧州黄骅港工程认筹前任务梳理谨 呈：柒元房地产开发方案预期工程方案于月日开场内部认筹；工程户型调整后，小三室可售面积大增；由于工程进度的缘由，-号楼将成为第一期推出产品。整体目的

51、收筹实现热销；保本的同时，尽最大限制实现高价值；开盘前短期回款。整体营销思绪坚持两条腿走路：经过逐渐提升工程价值，实现收筹热销，保证工程系统性胜利；经过给销售终端足够的工具支持实现收款目的。已执行的营销任务回想年月份任务目的：进入工程营销筹备期，开场进展原始客户积累任务主题：寻觅七星人；任务内容：营销价值进一步梳理，总结七大中心卖点；销售人员上岗培训；寻觅原始客户，开场客户卡办理；制定全年媒体方案；年月份任务目的：经过工程中心卖点传送，扩展客户积累，提升客户购买预期；任务主题：配套、产品、团队、品牌，四大卖点满足城市居住理想；任务内容：优化收筹方案；现场接待中心开放；城市居住理想系列软文发放；

52、社区网站开放；开盘前营销任务梳理营销思绪以老客户维护为主，加强工程详细信息传送，提升工程价值，重点提升购卡客户心思预期，实现开盘胜利热销；提高老带新成交效率；加强市场宣传力度，扩展工程市场影响力；年月份任务目的：经过工程中心价值传送，逐渐提升客户心思预期；任务主题：公园样板社区；任务内容：公园案名有奖征集由于园林局土地归属问题尚未执行；优化收筹方案；公园样板社区系列软文发布；公园样板社区户外广揭露布；端午节客户维护活动；概念楼书设计；社区网站建立；年月份任务目的：经过组织客户活动，有效维系客户感情及工程忠实度，同时向客户传送工程信息，在活动中加强客户的购买自信心；任务主题：优质效力体验任务内容

53、：港口钓鱼体验会；优化老带新方案；社区网站建立；年月份任务目的：加强产品价值，传送加强老客户维系，提升老客户对工程的价值预期； 任务主题：产品信息传送任务内容：工程花园洋房赏鉴会；提升销售现场气氛，提升工程笼统；推出七星佳园金卡；花园洋房产品手册设计；年月份任务目的：经过在活动中引入国际知名消费品牌，与工程品牌构成价值链接，提升工程笼统和客户心思预期，同时进展客户维护，提高客户忠实度；任务主题：礼遇中秋节，满足生活对品味的盼望；任务内容：礼遇醇醉中秋节客户维系活动；金卡销售；加强销售现场展现；概念楼书制造；花园洋房手册设计制造；年月份任务目的：经过现场展现加强工程价值传送，提升客户预期；任务主

54、题：名车名酒公爵人，满足生活对身份的盼望；任务内容：名车名酒品鉴会；花园洋房空间模拟展览；一线媒体宣传出街；年月份任务目的：极致现场价值传送，提升客户预期，为开盘蓄势；任务主题：新公爵生活预体验；任务内容：新公爵产品规划展；工程系列手册设计制造：园林、建材；工程新闻发布会；一线媒体密集投放；工程均价释放；年月份任务目的：开盘热销；任务主题：浩大开盘；任务内容：算价及预销控；开盘解筹；一线媒体高强度投放；圣诞迎新老客户答谢宴会；年月份任务目的：继续热销；任务主题：新年新象新公爵，新生活降临；任务内容：除旧迎新优惠活动；同策提交报告方案年月，提交价钱战略初稿；年月，确定价钱战略；年月，提交开盘方案

55、；年月，制定并提交价钱表；按月提交详细月度执行方案。七星佳园认筹方案销售周期月日月日销售范围一期、号楼合计套房源销售目的抢占有限的客户加快公司品牌推行速度迅速回笼资金销售义务目的义务万，达成目的义务%以上万视为完成义务。售前预备乙方提供售楼处装修方案八月一日前完成甲方讨论经过装修方案并实施装修方案提交三日内乙方话术制定交甲方审核月日前交甲方审核，月日前完成话术乙方销售人员由甲方考核经过上岗月日集中考核乙方提交售楼处任务制度月日前乙方提交售楼处任务安排月日前乙方提招认筹方案月日确定甲方讨论同意执行月日敲定乙方提供物料制造清单及图样日上午清单确定，图样日前确定甲方定稿制造甲方销售部制定广告战略，交

56、指点审批，审核后执行广宣战略目前黄骅港市场常驻人口较少，对我工程地块位置不认可，心思价位较低，且海天雅居、渤海新城开盘时间较为集中，呵斥成交率不高的局面，为迅速翻开局面，为我工程发明良好的口碑及市场收益，特制定如下广宣战略，请指点审批至各有关部门配合完成。工程谋划组：甲方销售部人员、乙方文案、设计人员组成暂时谋划小组，完成整体工程的全部广告文案及平面设计。周期：一个月宣传重点组织工程卖点凝练为七大优势，七星级超星级享用甲方思绪：以酒店分级为蓝本，酒店最高为五星，而七星佳园那么为七星，超出最高级两星，到达超星级的享用，提高工程风格，突出七星质量，表达工程价值广告方式A定点DM直投及邮寄营销动作：

57、制造精巧工程DM册由专人投递或邮局直接担任寄送定点选择：周边村镇、工贸街、商铺、中铁、中钢、神华、华建、华电等企事业单位执行时间：平面设计定稿：DM单印刷出图：DM单直投：执行配合：乙方销售人员、文案谋划、平面设计、印刷公司要求：、DM制造精巧信息全面份、直投到户、邮寄到人思索：话术的制定？费用：设计费用：印刷费用：合计：B短信发放执行范围：黄骅港、黄骅、海兴、沧州市区？定点选取：挪动联通电信誉户执行时间：月日-月日每周一次要求：经过短信公司选取月消费额以上人群。时段：上午点以后内容：产品中心卖点、售卖信息执行配合：文案谋划、短信公司费用：万条以上.元/条合计：C户外围挡营销动作：现场制造围挡

58、执行时间：确定尺寸：设计定稿：围挡建立：围挡出图：围挡安装：月日前安装完成费 用：喷绘印刷：元/平米，支架焊接：支架安装：合计：执行配合：平面设计、谋划文案、印刷公司要求：户外制造精巧、符合工程调性、印有工程LOGOD 公交站牌营销动作：在黄骅港优势地段设立公交站牌广告内容：工程品牌推行，售卖信息备选位置：一、国营车站海防路 西侧：座二、神华小区号路 北侧：座三、建行路 南侧：座LED大屏四、管委会路过 西侧：座合计：座执行时间：平面出图：制造安装：费用： 元/年个销售战略时间：月日，正式开场内部认购。认购方式：内部认购期间，不签署认购合同，不认购房号，不公布某一详细房号的价钱，只公布一期总体

59、均价认购期间优惠、号楼合计套房源客户购买优先购房卡VIP卡及签署诚意金确认单享用优惠活动，VIP卡为优先购房及优惠购房卡。该VIP卡可自在转让，但为防止客户丧失，转让接纳人必需持有原购卡人的转让阐明书及身份证原件。 一次性付款客户开盘当天交款享用当前优惠后再给予折优惠VIP卡登记时须注明身份证号，防止VIP卡冒领VIP卡认购金为分别元、元、元、元及元。持有该VIP卡的客户，享有正式开盘当天的排队抢购权；购房时可以享用优惠为：诚意金金额元元元元元优惠/平米元/平米元/平米元/平米元/平米元/平米惠后价钱/平米/平米/平米/平米/平米/平米认筹活动为内部执行，如有变动认筹立刻停顿，最终解释权归柒元

60、地产一切。销售话术销售说辞第一阶段 进门 开场白：了解客户情况：、您好！是过来看房子吗？请问您之前来过吗？您是住在附近吗？之前对他们的工程了解吗？、您是哪个单位的？单位真好！、想买个多大面积的？太有实力了，像他们只能买八九十平米的，您真厉害！、看您这么年轻结婚用么，您几口人住呀？跟老人住么？、推面积：那您买个平米的面积不错！赞誉:、看您气质特别好。、您一看谈吐就不同。、一看您身份位置就不同。、您的包或手表或其他装饰品真美丽！、您真是个好老公(好老婆)、您真孝敬！举例子：刚刚来了个跟您一样气质特别好的人，就路过他们售楼部，三十来岁，过来看了一下，坐了没分钟，觉得是多层的房子就定下来了，他觉得这个