众城公寓技术报告

1、房地产估价技术报告编号：沪简(2000)估字第03B号房地产估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称众城公寓60套住宅单元房地产评估。二、估价对象众城公寓60套住宅单元。三、估价目的为银行抵押贷款提供价值参考依据。四、估价依据中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法房地产估价规范上海市房屋估价暂行标准补充说明委托方提供的有关土地、建筑物权证及技术资料市场资料及评估人员实地勘查、调查资料五、估价定义本估价报告提供的房地产价格是客观现状限制条件下的公开市场价格，所谓公开市场价格，指估价期日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格：买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；有

2、一段合理的交易时间；在此期间房地产市场保持稳定；房地产买卖程序符合国家法律规定。六、估价期日2000年5月15日。七、估价日期2000年5月16日一2000年5月26日。八、有关说明本报告中采用的土地面积、建筑面积以及建筑结构等均以国有土地使用证 和房屋所有权证所记载为准，并以上述权证合法取得和真实反映为前提。本报告结论未考虑因抵押、担保、租赁、债务或其他项权利对估价对象价格的 影响。本报告采用的收益还原法中，收益作为市场客观收益，不以实际收益进行计算。 例如：尽管60套公寓中空置率较小，我们仍以空置率5%计算。九、评估人员签章注册房地产估价师：董燕 八、注册号31979701151郑文燧注册

3、号20000052陈LU石注册号已在注册中沈石石注册号已在注册中估价人员：王健十、房地产估价机构简福饴测量行（上海）有限公司第二部分估价对象表述、估价对象概况房地产概况地 址：灵山路19号（现向城路19号）用途：外销住宅土地面积：1444.9平方米建筑面积：8816.53平方米本地块呈规则形状，长、宽各约为60米和50米。建成的众城大厦东侧与锦城 大厦相接，紧靠东方路；西侧为市政公用绿地；南侧为灵山路，路对面即为新 天国际大厦，东方国际科技大厦，假日酒店等高层建筑；北侧是爵士大厦和嘉 兴大厦。委估对象为其中60套外销全装修住宅。房地产权利状况根据上海市陆家嘴金融贸易区国有土地使用权成片出让合同

4、和中华人民共和国 国有土地使用证“沪国用（批）第000653号”，本地块为浦东新区潍坊街道302 街坊1/2地块。土地面积为3047平方米，使用期为70年（从1993年9月2日至 2063年9月1日），地块用途为住宅。经查，本物业的权利人是约翰斯顿投资私 人有限公司，房地产权证（沪房地市字（1998）第000822号）真实可靠，未发现他 项权利（如抵押）登记。房地产利用现状目前60套公寓几乎已全部出租。建筑物和构筑物状况本物业是在1995年12月28日竣工的。地上主要建筑物是一座27层高的住宅楼， 包括3层的商业裙房，附有1层地下车库；主楼为钢筋混凝土剪力墙结构。外墙 采用进口西班牙无釉面砖。

5、一至三层裙房采用进口花岗石及玻璃幕墙。大堂地面 铺设进口花岗石，大理石墙面，白色乳胶漆天花板及饰线，配有高级不锈钢信报 箱。公寓门窗采用：豪华防盗分户门，室内采用硬木门，高级铝合金窗。室内装 修和设施：地面铺设硬木长条企口地板配以硬木踢脚线，墙面与天花板涂高级乳 胶漆配天花饰线，阳台、厨房、卫生间地面铺设进口西班牙砖。卫生间采用大理 石化妆台配以防雾镜，并装有名牌三件套洁具及相关五金件。厨房采用名牌组合 厨柜，不锈钢洗涤盆，脱排油烟机，进口“林内”灶具及“白兔热水器”。各层分布状况标准层5-24楼采用二梯五户式，每层包括三套2房单元和二套3房单元，其中： 2房单元有两种规格：建筑面积分别为13

6、8.78平方米（D型和E型）和112.91 平方米（B型）；3房单元有两种规格：建筑面积分别为149.60平方米（C型）和157.63平方米（A 型）。25至26层复式单元：建筑面积分别在145195平方米之间。估价对象中：A型单元12套 C型单元14套D型单元16套 E型单元14套复式单元4套室号分别为：5A、5C、5D、5E、6C、6D、6E、7C、7D、7E、8C、8D、9A、 9C、9D、10D、10E、11A、11C、11D、11E、12A、13A、13C、13D、13E、14A、14C、14D、15A、15C、15D、15E、16A、16D、 16E、17D、17E、18A、18C

7、、18D、18E、19A、19C、19D、19E、 20C、20E、21A、21C、21D、21E、23A、23C、23D、23E、25-26B、 25-26C、25-26D 和 25-26F市政基础设施条件、周围环境本物业座落于繁华的东方路商业街道，绿化程度较好，是浦东新区主要的商业街 之一。该区域内有银行、餐饮、购物、娱乐、教育等诸多公用配套设施，交通便 利，区域内的公用设施（水、电、煤）都十分完备，是办公和居住的理想所在。建 筑物靠灵山路一侧的1-3层商业裙房为金海马家具城。第三部分房地产估价一、估价原则本评估报告书遵循合法原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公正原则。二、估价技术思

8、路与估价过程由于本物业目前正在被租赁和使用，具有明确的租金和售价，市场上也存在着大量 的类似物业，因而我们主要采用市场比较法和收益还原法。（一）市场比较法比较实例选择选取同一供需圈内邻近区域、近似档次物业商品住宅楼的价格进行比较。 根据估价人员对该类物业市场的了解，选取爵士大厦（浦东向城路29号）、 锦城大厦（浦东向城路10号）和海怡花园（松林路）作为可比实例。因素选择（1）交易情况修正由于房地产具有不可移动等特性，其价格往往容易受当时一些特殊行 为所影响，所以比较时，应对个别的特殊交易情况加以修正。以上选 择的几个可比实例，均为目前竞争市场上的正常售价，故不予修正。（2）交易日期修正可比实例

9、的交易日期与估价期日有时间差异，必须进行交易日期修正。 根据中房指数上海住宅指数（95年至2000年）的变化趋势，取平均每月 下降0.3%进行修正。（3）区域因素可比实例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据繁华程度、基 础设施、交通状况和环境条件四项因素进行修正。（4）个别因素修正主要根据建筑结构、临街状况、建筑外观和装潢设备四项因素进行修 正。因素条件描述元/平方米实例比较因素*-_待估对象爵士大厦锦城大厦海怡花园交易时间2000/5/1698/1098/1299/7交易价格待估800075507900区繁华程度一般一般一般一般域基础设施一般一般一般一般因交通状况较好好较好较好素环境条件

10、较好好较好一般个建筑结构钢混钢混钢混钢混别临街状况一般差一般一般因建筑外观一般差一般较好素装潢设备一般较好一般较好注：以待估对象状况为标准（100分），将区域因素和个别因素分成五 档，每档5分，如：好（110分）、较好（105分）、一般（100分）、 较差（95分）、差（90分）。编制比较因素条件指数表元/平方米-实例比较因素-待估对象爵士大厦锦城大厦海怡花园交易时间2000/5/16(1-0.3%)A19(1-0.3%)人17(1-0.3%)A10交易价格待估正常偏低正常区繁华程度100100100100域基础设施100100100100因交通状况100105100100素环境条件10010

11、510095个建筑结构100100100100别临街状况10095100100因建筑外观10090100100素装潢设备100105100105实例修正后的房地产价格分析计算经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的 价格，列表如下：元/平方米一一实例比较因素爵士大厦锦城大厦海怡花园交易时间94/10095/10097/100交易价格100/100100/90100/100区繁华程度100/100100/100100/100域基础设施100/100100/100100/100因交通状况100/105100/105100/100素环境条件100/105100/105100/95

12、个建筑结构100/100100/100100/100别临街状况100/95100/100100/100因建筑外观100/90100/100100/105素装潢设备100/105100/100100/105总系数0.951.050.93修正后价格7600792873477600+7928 + 7347评估单价=7625元/平方米3成新率一一K勘察成新率K1 = 94%理论成新率 K2=1(1R)Xt/N=94.3%(残值率R取0, N参照土地使用年限取70年，t为已使用年限，取t=4 年)K=0.6 X K1 + 0.4 X K2=0.6 X 94%+0.4 X 94.3 %=94%估价结果评估

13、单价 X 面积 X 成新率= 7625 X 8816.53 X 0.94 = 63,192,479 元市场比较法估价结果：63,192,479元(二)收益还原法年纯收益一一A总 收 益：1000USD/套月 X12X60X(15%)=RMB5,663,520 元说 明：60套公寓全部装修配备全套欧式高级家具。总支 出：物业管理费8.5元/月/平方米X8816.53MX5%X12月=44,964.3元(说明：物业管理费由客户交，租金视为“纯收入”，但5%空置率应作为 支出。)经营收入：5,663,52044,964.3=5,618,555.7营业税(5.5%)： 5,618,555.7X5.5%=309,020.56纯 收 益：A=5,618,555.7 309,020.56=5,309,535.14 元还原利率R根据评估规范有关章节5.3.5条第3款复合投资收益率法，取贷款份额M为70% ；贷款利率Ra为7%；期望收益率Rb为12%。R=MRa+(1-M)Rb=8.5%估价结果选用有限年期公式，取N=66年A15,309,535.141V=1 = X