通用机场建设项目可行性研究报告

1、精品整理文档我行我秀网点网上整理精品文档如有侵权请告知删除 通用机场建设项目可行性研究报告（此文档为word格式 ,下载后您可任意修改编辑！ ）目录 HYPERLINK l _TOC_250007 导言5 HYPERLINK l _TOC_250006 1、概述5 HYPERLINK l _TOC_250005 1.1项目概况5. HYPERLINK l _TOC_250004 本报告的编制依据 6. HYPERLINK l _TOC_250003 项目的主要经济技术指标6. HYPERLINK l _TOC_250002 2、某某市宏观经济分析8 HYPERLINK l _TOC_25000

2、1 2.1综合概况8.2.2综合概况总结 .1.1.2.3经济概况 .1.2.2.4经济情况总结 .2.4. HYPERLINK l _TOC_250000 3、某某市房地产宏观市场分析253.1宏观市场特征 .2.5.3.2房地产宏观经济指标分析.2.6.3.3主要板块发展情况 2.9.3.4供给楼盘分析 .3.1.3.5总结 3.7.4、项目区域市场分析374.1区域市场特征 .3.7.4.2开发物业类型可行性分析.3.9.4.3开发物业类型的选择 .4.6.4.4区域内竞争项目分析 .4.7.4.5区域内竞争项目分析总结.5.1.4.6消费者问卷研究与分析 .5.2.4.7问卷调查分析与

3、总结 .6.5.5、项目 SWOT 分析685.1项目优势分析 .6.8.5.2项目机会分析 .6.9.5.3项目劣势分析 .7.0.5.4项目威胁分析 .7.1.5.5项目劣势及威胁的规避 .7.2.6、项目开发方案736.1项目物业种类及体量的配比方案.7.3.6.2项目的整体定位 .7.5.6.3项目开发步骤及周期 .7.6.7、财务测算808、总结86导言首都机场集团公司制订了临空地产发展战略，目的在于整合成员机场周边土地资源，变资源优势为资本优势，平滑成员机场年度利润曲线，为支线机场的运营补充稳定现金流，同时逐步统一全集团地产开发业务，顺利启动成员机场存量土地规划、设计、投资、开发工

4、作。本项目的开发将有机结合首都机场地产集团房地产专业开发优势和成员机场土地资源优势，最终实现项目收益最大化。本项目是推进首都机场集团公司临空地产发展战略，支持支线机场发展的重要举措。1、概述项目概况本项目位于某某市某某区南部小新地组团内, 距城市中心区约6 公里，与新城区隔河（锡泊河）相望。地块为“倒 L”型，横边长约720 米，竖边长约1298 米，形状较为狭长。原为机场航站楼及跑道用地，地块非正南北向， 姿态偏转角度约为逆时针方向30 度。项目所在的小新地组团目前正在进行总体规划工作，即将上报某某市领导开会审议。据了解本项目在该组团中定位为商业中心区，周边多为住宅用地。此外，本地块所在小新

5、地组团的路网规划为正南正北方向，将本项目地块分割成 16 块， 5 个地块为二类住宅用地、6 个地块为商业、 1 个地块为教育用地、 1 个地块为绿地、 1 个地块为停车场、1个地块为文体娱乐用地、1 个地块为机电设施用地。本项目地块中商业用地的比例最大，且占据了最好的区位，地块规则。住宅用地面积不大，大都位于项目地块的边角，多为不规则形状，只有两块适合住宅开发，其余住宅用地很难加以利用。本报告的编制依据国家现行的相关法律、法规、政策及当地政府的有关规章制度和行业规范。内蒙古自治区民航机场集团有限责任公司承诺与当地政府协调，将规划条件和用地性质按我方要求调整，即 地块规划功能调整为住宅用地占8

6、0以上，其余为商业用地；路网基本不斜穿本项目，保证项目内地块的完整性。近日对某某市房地产市场进行调查所取得的成果；1.3项目的主要经济技术指标根据当地开发项目指标情况分析，其规划指标如表1-1 所示。精品整理文档表1-1项目规划指标项目名称数量单位用地性质用地面积综合800亩总建筑面积 95万平方米容积率1.8绿化率30%建筑高度不限米2、某某市宏观经济分析2.1综合概况2.1.1城市基本情况说明某某市位于内蒙古自治区东部， 地理坐标北纬 41 17 10 452415，东经 1162107 120 58 52。东、东南与通辽市和辽宁省朝阳市相连，西南与河北省承德地区接壤，西北与 内蒙古自治区

7、锡林郭勒盟比邻。东西最宽距离375 公里，南北最长457.5公里，总面积为90275 平方米公里，市政府所在地为某某市新城区。某某市是内蒙古自治区第一大城市，全市辖区4 区 7 旗 2 县，总人口460 万，新城区、某某区、松山区三区人口共计53 万人。自然资源某某市地域十分辽阔，资源非常丰富，是具有生物和地质多样性的天然博物馆，是独具特色的生态旅游盛地。全市有草原 9000 万亩，林地 3000 万亩，森林覆盖率23%。境内有老哈河、西拉沐沦河、乌尔吉沐沦河、叫来河和贡格尔河五大水系，常年蓄水的天然湖泊70 余处，其中克旗达里湖面积为35.7万亩，是内蒙古第三大湖泊。某某市为附近粮食、牲畜、

8、毛皮、药材集散地。农业是某某市的基础产业，全市耕地面积1760 万亩，种植品种除小麦、谷子、玉米等粮食作物外，还有甜菜、油葵、烤烟、药材等经济作物。牧业生产方面，肉牛、细毛羊、肉羊、白绒山羊、瘦肉型猪、肉鸡、蛋鸡等畜禽饲养在自治区举足轻重，羊毛、羊绒生产在全国占有重要地位。矿产资源也比较丰富，目前已发现各类矿产70 余种，矿点千余处，主要有煤、石油、金、银、铜、铅锌、钨、铁、莹石、大理石等。人文资源某某市历史悠久，文化源远流长，是中华文明的发祥地之一，现已发现古人类文化遗址6,800 多处。有史文明以后，某某成为我国北方各少数民族活动的中心，是草原青铜文化和契丹，辽文化的发祥地。“八五”时期中

9、国十大考古发现之一的敖汉“兴隆洼聚落遗址”，确立了中华民族8,000 年的文明史，被史学界定名为“华夏第一村” 。在翁牛特旗出土的某某文化标志性器物-玉龙，被史学界定为“中华第一龙”。某某资源较为丰富，贵重金属、有色金属储量均居内蒙古自治区前列。草原、沙漠、冰臼、石林、温泉等自然资源和某某文化、草原青铜文化、契丹、辽文化、蒙元文化等人文资源富集，发展旅游业条件得天独厚。某某地处东北与华北经济区的结合部，是环渤海经济圈的重要组成部分，地理位置独特，交通便利，很容易接受北京、天津、沈阳等几个中心城市的辐射。同时某某市交通便利，多条已通、在建铁路线、高速路及航空支线拉近了与北京、呼和浩特、大连、天津

10、等环渤海，省内各大城市的距离，这也成为了某某市经济发展的先导因素旅游资源某某市的旅游资源比较丰富。某某市是某某文化的发祥地。某某文化是与中原仰韶文化同时期的分布在西辽河流域的发达文明，内涵十分丰富，手工业达到了很高的水平，并形成了极具特色的陶器装饰艺术和制玉艺术，其中出土自某某的大型碧玉C 型龙，是某某文化玉器的代表作，并被誉为“中华第一龙”。除了某某文化遗址外，某某市还在山峰达坝、岩溶洞穴、第四纪冰川遗址、沙漠、湖泊、草原、山地森林等方面开发了多个旅游项目，形式了特具特色的某某旅游圈带，成为某某市经济发展的带动产业。综合概况总结某某市敖汉旗雪地景观某某市翁牛特旗沙地某某市位于河北省、辽宁省和

11、内蒙古自治区三省交界的区域，是环渤海经济圈的重要组成城市。作为内蒙古自治区最大的城市，某某市拥有460 万人口，幅员辽阔，自然资源、旅游资源和人文资源等非常丰富。建设中的新城区将成为某某市新的城市中心地区，同时成为某某市城市建设的新的起点和新的推动力。经济概况在分析一个城市的房地产市场的时候，我们通常从整个城市或地区的经济总量入手，通过对整个城市的经济情况进行分析，从而根据城市的经济发展总量、人均可支配收入、城市未来规划等指标对整个市场进行初步的判断， 对城市居民的生活质量进行把握，为房地产市场判断推导出理论依据。下面将从几个方面对某某市经济的发展进行分析。经济圈对比由于某某市地处内蒙古、辽宁

12、、河北之间，同时距离北京、天津等城市距离相当，因此，首先将某某的市场经济量放入两个经济圈进行对比。、与东北经济圈城市比较亿元30002500200015001000500No. 140连阳滨春大沈尔长庆山林锦大鞍吉盘尔原州口哈松锦营顺峰辽溪化尔阳抚赤通本绥贝辽哈齐伦齐呼老东北经济圈城市GDP最高的大连 2007 年为 2569.7 亿元，某某在 41 个地级市中排名14，仅为大连的 16.7%， 与区位邻近的锦州、抚顺、通辽、呼伦贝尔等城市经济规模相当。、与环渤海经济圈城市比较亿元80007000600050004000300020001000No. 360京 津岛 连阳 台 山 南庄 坊照口

13、州 口 顺峰 德溪阳 东北 天 青大 沈烟 唐济家 潍日 家锦营 抚赤 承本 辽丹石张某某周边 500 公里范围内拥有 5 个 GDP超过 2000 亿元 的城市， 800 公里 内则有 21 个 GDP超过 1000 亿元 的城市。在环渤海经济圈的45 个地级市中，某某相当于第36 位，位置相对靠后。国民生产总值70060050019%40014.70%2002-2007 年赤峰市G DP发展情况30.00%27.20%590.1425.00%21%428.0120%20.00%326.65345.6418.10%3002001000205.41242.4815.00%10.00%5.00%

14、0.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP值GDP增长幅度近年某某市 GDP总量呈现出高速增长的态势，且增速均高于同期全国 GDP的增速，在 2007 年底 GDP总量达到了 590 亿元，可以预计，如果在宏观经济条件不发生大变化的情况下， 2008 年底 GDP将达到 700 亿元，经济的高速增长，将成为某某市房地产发展的一大基础。产业机构指标产业结构比例分析21%32%第一产业第二产业第三产业47%从 2007 年某某市的产业机构比例来看，第一、二、三产业比例分别为21%、47%、32%，其中第三产业的比例与第二产业的比例相差比较大，说明某某市仍然是以工业

15、为主的产业结构，第三产业具备一定发展潜力，在今后几年应该着力加大对第三产业的扶持，力争加大第三产业在整个国民经济中的比例。固定资产投资规模分析近年赤峰市固定资产投资情况450423.390.00%84.80%40080.00%固定资产占当年GDP的比例350313.2870.00%80%30060.00%70%73%72%67%25050.1203%1.2850.00%60%20042.70%162.0835.50%15026.810%8.0140.00%35.10%30.00%50%50%45%40%30%28%10020.00%58.4520%5010.00%10%00.00%0%2002

16、年2003年2004年2005年2006年2007年2002年2003年2004年2005年2006年2007年从 2003 年开始，某某市固定资产投资呈高速发展的状态，高于同期GDP的增速，从固定资产占当年GDP的比例来看，呈逐年递增的态势，06、07 年均超过 70%的比例，由此可见某某市近年的发展基本上以固定资产的形式作 为沉淀，社会消费水平尚待开发，未来某某的消费力具备一定的潜力，政府应该适当进行引导。注：重点投资项目建设情况：某某至通辽高速公路完成10.97亿元，某某至大板高速公路完成12.8亿元，京能新能源煤矸石电厂完成7 亿元，某某物流园区一期建设项目完成6.8亿元，大唐新能源大

17、夫营子乡东山二期工程完成5.28亿元，某某至大板白音华铁路完成10.68亿元。上述项目的大规模建设都为某某市的GDP贡献了很大的力量。旅游业发展情况分析2007 年共接待境内外游客412 万人次，比上年增长11.8%，其中：海外游客2.5万人次，国内游客409.5万人次。旅游业总收入实现40.8亿元，增长 30.5%，相当于生产总值的6.9%，其中，国际旅游创汇900 万美元，国内旅游收入 40.08亿元。根据旅游收入和游客人数进行计算，国内游客人均消费为972.82元，国际游客人均消费为360 美元。根据国家旅游局公布的数据，2007 年国内游客平均消费金额为300-2000 元/ 人，某某

18、市游客消费水平已经达到中等水平，旅游收入相对较多。社会消费品零售额分析近年赤峰社会消费品零售总额走势25025.00%20020.50%192.219.90%20.00%15016.20% 16.80%137.24160.315.00%12.10%13%118.0910088.919810.00%505.00%00.00%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年2002-2007 年，某某市社会消费品零售总额呈告诉发展的状态，在 2007 年底社会零售总额接近200 亿元，同比达到近 20%的速度，说明居民的消费能力有所提高，但是考虑到 2007 年 CPI 增长

19、，应该看到， 该数值属于平稳增长。金融机构存款分析城乡居民存款情况350305.2125.00%30025020.602%58.72225.5320015.20%16.30%186.9516.10%160.9614.70%20.00%17.90%15.00%150138.3310.00%100505.00%00.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2002-2007 年，某某市居民存款余额呈现出高速发展的态势，在 2007 年底超过了 300 亿元，稳健发展的银行存款，将使具备保值、增值功能的不动产逐渐成为居民的投资点，从而对房地产市场产生推动、保障作用。2.3.

20、8居民人均可支配收入分析城区人均可支配收入发展情况1200010000845180006706757212.90%20.00%1003128.701%8.00%16.00%14.00%602711.50%11.30%11.60%600054079.10%40002000012.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%2002年2003年2004年2005年2006年2007年2002-2007 年，某某市城区人均可支配收入稳步增长，每年保持了超过10%的增长率，在 2007 年突破了 10000元大关，可支配收入的大幅增长极大的增强了居民的购买力，这对房地产市场也起

21、到促动和保障的作用。恩格尔系数统计分析2004- 2007 年赤峰市恩格尔系数发展情况32.00%31.80%31.80%31.50%31.00%30.70%30.50%30.30%30.00%29.50%2004年2005年2006年2007年2004-2007 年，某某市居民恩格尔系数稳中有降，在2007 年达到 30.3%，根据联合国粮农组织提出的标准, 恩格尔系数在 59%以上为贫困 ,50%-59%为温饱 ,40%-50%为小康 ,30%-40%为富裕 , 低于 30%为最富裕， 目前某某正处于小康向富裕转变期间，而该阶段的销售习惯是，开始从吃、穿、用方面的消费，开始向交通、旅游、住

22、房、通讯等改善生活方面转变。由此可见，某某居民具备提高生活品质的经济实力。精品整理文档某某市经济和社会发展十一五规划“十一五”期间经济社会发展的指导思想：以科学发展观统领经济社会发展全局，深入实施生态立市、工业强市、科教兴市战略，进一步深化改革、扩大开放、做大总量、优化结构，加快新型工业化、农牧业产业化、城镇化进程，财政收入达到100 亿元，市区人口力争达到 100 万人。坚持以人为本，全面发展社会事业，建设和谐某某。“十一五”期间经济社会发展的主要目标经济增长。全市生产总值年均增长20%左右，按 2005 年价格计算 2010 年达到 850 亿元；人均生产总值 19250元, 比 2005

23、 年翻一番以上；财政收入按2005 年财政口径年均增长26%以上，达到 100 亿元。投资、消费、出口。全社会固定资产投资年均增长22%以上，达到 625 亿元, 其中工业投资占60%；社会消费品零售总额年均增长18%左右，达到 314 亿元；外贸出口总额年均增长20%以上。区域发展。城乡区域发展基本协调，中心城市人口力争达到100 万人，全市城镇化率达到45%以上，社会主义新农村新牧区建设取得明显成效，基本形成各具特色和优势的县域经济。生态环境和资源。生态环境进一步好转，森林覆盖率达到35%以上，市区和重点城镇空气质量好于国家二级标准的天数达到290 天以上，“三废”处理率高于全国平均水平；

24、资源开发利用水平明显提高, 单位生产总值能耗比“十五”期末降低20%左右。社会发展。 科技、教育、文化、卫生、体育等社会事业得到较快发展，年均人口出生率控制在12.5 以内， 城镇登记失业率控制在4.5%以内，初步建立起覆盖城乡的社会保障体系。人民生活。城镇居民人均可支配收入年均增长13%以上，农牧民人均纯收入年均增长12%以上，按 2005 年价格分别达到 14000 元和 5000 元以上，城乡居民生活质量进一步提高。根据上述指标，我们可以看到，到“十一五”结束的时候，城区居民的收入将接近14000 元，而且城市化发展也将比较迅速，2008-2009年正是完成上述目标的攻坚阶段。2.4经济

25、情况总结宏观经济情况良好，国民经济增长较快，但是绝对值相对较低；GDP增长主要依靠政府投资拉动，社会消费贡献较小，说明社会消费力不足，商业地产前景不明朗； 人均收入增长较快，但是绝对值较低。3、某某市房地产宏观市场分析宏观市场特征某某市房地产市场发展历史较短，大致从2003 年开始才形成真正意义上的房地产开发，当前总体上仍处于一个不断规范和市场化的过程中。其明显的特征表现在：近两年房地产市场呈现出量价齐升的状况，市场需求趋于旺盛，但由于受到国家宏观调控的影响，目前消费者观望情绪较为浓重，市场发展速度有所放缓；目前某某市房地产发展处于上升阶段，居民购房主要以自用需求为主，市场相对泡沫较小，价格下

26、降空间有限； 新城建设对某某房地产市场的发展具有明显的拉动作用，周围旗县居民成为某某市房地产商品购买的新生力量；多种性质房产同时存在，如房改房、集资房、合作开发、经济适用房、商品房等；精品整理文档由于各楼盘品质同质化较重，市场细分度不够，众多楼盘客群较为分散；二手房市场不活跃；大多数市民对居住的要求仍然停留在旧有的生活方式上，对居住品质尚没有清晰的认识；消费者对于居住地周边的生活配套、教育配套、交通便捷性关注较多；个人成为购房主体，且购房以自住为主，投资行为较少。房地产宏观经济指标分析3.2.1投资情况分析年份表 3-12002 年某某市 2002-2006 年房地产投资情况2003 年200

27、4 年2005 年2006 年房地产投资额（亿元）5.566.1410.917.6129.31增长率-10.43%77.5%61.55%66.44%从上表可以看出，某某市房地产投资额每年以较大的幅度上涨，从 2003 年开始，整个市场的放量开始急剧放大，与某某市商品房起步的时间基本吻合，但是在居民收入增长年幅度为 10%的情况下，房地产市场的投资增长幅度却超过 50%，可以看到，市场积聚了很大的消费需求，但后期可能出现需求下降、销售放缓的问题。就总体市场而言，居民和行业专家大多认为某某市受深圳等一线城市房地产滑坡的影响不大，但因当前政策等非市场因素的不明朗，不排除当地房地产市场有异常波动的可能

28、。3.2.2土地供应量（ 2005-2007 年某某区土地供应量统计分析）250200150100500公顷20091133分析：市区住宅用地供给有所下降某某某某区（包括新城区） 、松山区，住宅用地供应量从2005年高峰时的 200 公顷，下降到2007 年 133 公顷，减少 33%。某某市区住宅用地供给有所减少，未来几年住宅投放量可能会有所下降。2005200620073.2.3房地产销售总量分析160140120100806040200万平方米2.415.310.97.318.637.366.862.2600%25200%500%400%20150%300%200%100%0%-100%

29、亿元151050.71.71.11.12.65.86.610.9100%50%0%20002001200220032004200520062007赤峰市区红山区红山区增长率020002001200220032004200520062007赤峰市区红山区红山区增长率-50%140120100806040200万平方米15.210.717.62.37.332.651.757.2600%500%400%300%200%100%0%-100%20002001200220032004200520062007赤峰市区红山区红山区增长率精品整理文档作为某某城市核心区的某某区（包括新城区），商品住宅开发量约占

30、全市一半2007 年某某区（包括新城区）商品住宅的竣工面积、销售面积和投资额占到全市的41.7%、50.1%和 52.1%。某某区（包括新城区）近些年商品住宅市场变化走势与全市基本一致2007 年全市商品住宅的竣工面积、销售面积和投资额分别增长-1%、-9%和 20%。某某区（包括新城区）商品住宅竣工面积增长 -7%，销售面积和投资额增长率略高于全市水平，分别达到11%和 66%。主要板块发展情况某某市房地产板块主要有三个：某某区、新城区以及松山区，三个区域的房地产市场各有特点，产品在结构、风格、户型、价格等方面表现不同。总体而言，某某市房地产市场发展良好。两到三居的户型最受消费者欢迎，房地产

31、市场均价在 2500-3000 元/ 平米。某某区板块某某区作为某某市的老城区，地处城市商业中心，生活服务设施配套齐全，但商业经营档次较低，城市商业亟待进一步升级；由于受到城市空间及发展规划限制，该城区内可供开发的土地较少，由此造成楼盘少且体量较小，其均价在 27003600 元/ 平方米之间，产品以 7090 平米的两到三居为主， 在教育资源丰富区域的楼盘出现了30-50平米的零居、一居室户型。本区域的代表楼盘有新泰和双子座、某某家园。.松山区板块松山区与某某区一河之隔，但对于某某市民却是郊区的感觉，目前在售住宅项目不多，且商业氛围较差，但未来土地供量不可小视，住宅均价2600 元/ 平方米

32、左右，主力户型以70-100平方米的两三居为主，代表楼盘百合新城。3.3.3.新城区板块新城区作为某某城市发展的核心，区域环境与教育配套均较好。目前在售、尾盘项目较多，是近几年某某市发展的热点区域，但区域内商业氛围较差，尚未形成商圈概念，不过区域内在建的两个大型商业项目今后必将使新城区成为某某商业发展的重心。精品整理文档区域内住宅尾盘项目以多层为主，在售项目基本上以小高层、高层为主，均价在25003300 元/ 平方米，户型在 80140 平方米大两三居为主，代表楼盘水榭花都、皇家帝苑、德润公馆、吉祥家园。3.4供给楼盘分析项目区域物业类型建筑面积（ M）2户数均价价格区间销售率销售速度备注调

33、查显示，某某市目前供给楼盘以某某区、松山区、新城区在售新项目为主，尚有一些较早项目的零星房源在售，今年以来新开盘项目不多。供给楼盘概况以下主要对某某市的某某区、松山区、新城区的现有的供给楼盘进行了分析，从而可以对某某市房地产市场价格、消费者的普遍需求、开发商的销售策略，以及整个房地产市场的发展走向和态势等做一个总体的了解和很好的把握。分析主要侧重于：产品的物业类型、建筑面积、户数、均价、价格区间、销售率和销售速度等。23088.18套商业、幼儿园兴隆小区某某区住宅9069.8842680同上交通便利，周边学校多新泰和双子座 水榭花都某某区新城区大惟名邸皇家帝苑某某区新城区23 层商住（住1宅-

34、3 层商多层、业小）高17层层商住（ 1-5 层商小高层住业）宅多层商住24242.18700000160281936002920 起价， 4 层 15%，多层 2650小高层 2700以后逐层1%2540290020%50%30 套/ 月位置好、智能化、新材料40户型设计较好，一期销售较好地处核心区，周边配套齐是其卖点17000099155535002690 起价3三4层00上浮40080%，四层以上逐六层 2层48上0 元浮/ 3平%方米起价，三四层上浮40%10 套/ 月65%45宁澜花园某某区8000328270015%，二五层上浮10%新城区最大的高层住宅，一期售型较差，销售一般罄，

35、口碑不错项目周边环境较差，商业建成后将有所改观全，但单价较高且住宅户盛世嘉园某某区多层、 高层住宅170000三期 82多层3198，高层 3280三四层上浮15%，二层上浮 8%，五层上浮 10%交通便利某某家园某某区住宅三期2002980同上某某区较大楼盘，自有配表 3-2某某市现有楼盘供给概况字楼商木兰小区松山区住宅26000444248080%周边教育、生活配套齐全金钰大都会新城区商业170000，自持 70%80%项目品质不错， 销售良好， 但一期招商不是很理想众联广场新城区商业公寓700002800 起价三层以上15%，四层以上逐层3%海达电器、 小肥羊、 京香先期进驻龙园别墅新城

36、区别墅89预计 5000作为为数不多的别墅项目，社区内园林景观较差，全现房销售百合新城松山区住宅、商业街120000（商业36000）268060%松山区较有名气的楼盘，自身的商业配套是其卖点奥翔财富写松山区写字楼底1100087350070%为数不多的写字楼，销售缓慢从上表可以看出，某某市现有的供给楼盘中，新城和某某区的供给比例较大，松山区相对较少，这说明消费者比较偏好这两个区域。某某区作为传统的居住区，物业类型大都为多层，因其无可比拟的区位优势，产品被市场认可。而新城区房地产的物业更趋于多样化，高层，商业公寓以及别墅等高品质的楼盘百花齐放，市场接受和认可的程度也颇高，销售价格也呈现较高的趋

37、势。松山区因其供给的楼盘少，销售形势也比较乐观。供给楼盘指标分析供给楼盘物业类型分析表 3-3某某市供给楼盘物业类型楼盘名称物业类型楼盘名称物业类型新泰和双子座高层商住成龙嘉园多层普住大惟名邸高层商住王府花园多层精住宁澜花园多层商住锦绣花园多层精住盛世嘉园多层、小高层普住玉龙家园多层普住某某家园多层、小高层普住德润公馆高层精住兴隆小区多层普住亚兴国际公寓高层精住水榭花都多层、小高层精住馨风雅居普住皇家帝苑高层普住富贵园小区多层普住金钰大都会商业兴华商住楼多层商住众联广场商业运输小区多层普住龙园别墅别墅东南关小区多层普住百合新城多层普住、商业物资小区普住奥翔财富写字楼写字楼、商业辽河花园多层普住

38、木兰小区多层商住金百合家园多层普住春城家园普住阳光新城多层普住阳光家园多层普住吉祥家园精住、别墅温馨家园多层普住长安小区多层普住表 3-4各种物业类型供给比例物业类型普通住宅精品住宅商住商业写字楼别墅比例58%14%14%4%2%8%上表表明某某房地产市场目前以普通住宅为主，高品质楼盘相对较少，商业类和写字楼类物业比较缺乏。对于本项目开发高品质的楼盘具有很好的指导作用。供给楼盘主力户型列表表 3-5供给楼盘主力户型楼盘名称主力户型楼盘名称主力户型新泰和双子座89109 平米, 两居成龙嘉园81102 平米, 两三居大惟名邸66-90 平米, 两居王府花园84 102 平米, 两三居宁澜花园69

39、-81 平米, 两居长安小区87107 平米, 三居温馨家园69114 平米, 两三居阳光家园70-110 平米, 两三居某某家园85106 平米, 两居德润公馆136170 平米, 三四居水榭花都138 平米, 三居馨风雅居80120 平米, 两三居皇家帝苑70100 平米, 两居富贵园小区79 97 平米, 两三居木兰小区77114 平米, 两三居兴华商住楼68 90 平米, 一两居众联广场97108 平米, 两居运输小区7596 平米, 两居龙园别墅280340 平方米东南关小区68116 平米, 两三居百合新城70105 平米, 两居室物资小区73-82 平米, 两居阳光新城129 平

40、米, 三居辽河花园7080 平米, 两居从上表可以看出，目前市场上的主力户型面积区间为70-90 平米，除别墅以外的项目基本都有这个面积区间的户型。这说明 70-90 平米的面积最容易被消费者接受，符合消费者的消费习惯。供给楼盘价格分析表 3-6供给楼盘价格状况项目均价价格区间新泰和双子座360029204100大惟名邸350034004000宁澜花园270024802900盛世嘉园283024803280某某家园268024803200兴隆小区268024803000小高层 2700皇家帝苑330026804200龙园别墅预计 5000百合新城268024802980木兰小区24802280

41、2680阳光新城268022002860春城家园248018002600水榭花都多层 265025402900精品整理文档从上表可见，目前某某市现有楼盘起价普遍位于2000-3000 元之间，部分高层项目的销售价格超过了3000 元/平米，结合前述主力户型为7090 平方米计算，现有楼盘每套销售总价位于17.5-22.5万元之间居多。3.5总结本章主要从某某市房地产投资情况、房地产主要发展板块以及供给楼盘的现状三个方面对某某市房地产宏观市场进行了分析。分析认为，某某市房地产市场的投资增长幅度快，市场需求旺盛。但因非市场因素的影响，市场波 动的可能性存在；某某市三个板块的房地产市场则因各自的特点

42、而呈现出活不同的发展态势，但总体上来看，整个房地产市场发展良好； 从现有的供给楼盘来看， 某某市目前以普通多层住宅为主，产品质量不高， 物业类型不丰富。4、项目区域市场分析区域市场特征区域发展潜力37精品整理文档本项目位于某某市某某区南部，地块处在某某区小新地组团内。距城市中心区约6 公里，与新城区隔河（锡泊河）相望。随着城市经济的快速发展，城市化进程的不断持续，某某市城市规模在不断膨胀。由于三山一河的地形限制，城市扩张方向直指城市西、北部。从2003 年开始，某某开始越过半支箭河向西发展。在政府的大力推动下，政府机关和多所知名中小学陆续迁入新城区，很大程度的加速了新城区（八家组团）的开发。经

43、过将近5 年的建设目前已经基本成型，新城区基本成为某某市现今的行政中心及新兴居住区。新城区的逐渐开发完毕，不等于城市发展的脚步有所停歇。从某某2002-2020 年城市远景规划图中，我们可以看出新城区的开发完毕意味着，城市将开始越过锡箔河向小新地方向发展。凭借本区域现有的教育资源及未来的文体资源，本区域正向着成为城市教育文化中心的方向进发。在若干市政资源逐步完善的条件下，小新地组团未来有打造一流城市居住区的潜质。区域消费主体本区域居民除院校教职工外多数为村镇务农人员，意味着本区域现有人口的平均消费水平较低。本项目商业配套的目标客户主要来自本项目的住户，基本属于项目内部消化类型，还有部分消费者是

44、来自周边居民。区域交通环境虽然目前本区域公共交通、道路环境均较为落后，仅有一条公交线路从城市中心区通达本地块，但政府已经对本区域的路网进行了重新规划，市政建设的投入也不断加大，项目的交通环境在未来将得到较大的改善，市区及附近人流将会被引导至本区域，从而为本项目带来有效消费人群。开发物业类型可行性分析住宅物业开发可行性分析区域内住宅市场发展概况本项目所在区域地属某某区南部的城乡结合部，北侧紧邻某某学院，西侧邻锡泊河，东侧和南侧皆为乡村及农田。本区域虽远景规划已经成型，但现阶段仍处于政府未重点扶植的自然生长期。发展缓慢且城市面貌十分落后， 市政配套资源匮乏。区域内现阶段人口密度较小，自然环境良好，

45、除某某学院及附中周边有部分住宅楼外，其余人群均居住于村庄平房内。区域内住宅物业供需情况供给情况：依据我们对本区域住宅市场的走访调研分析，本项目所在小新地组团尚没有任何在建的商品住宅物业投入市场。需求情况：根据调研数据判断，在政府未对本区域进行推动式发展之前，由于该区域自身发展速度过缓，生活配套设施尚待完善，区域居住需求十分有限。但随着城市经济的发展，政府推进力度的加大，预计本区域将具备良好的环境品质，区域内对住宅物业的需求将会获得较大释放。区域交通环境对住宅物业开发的影响实地调研结果显示， 因交通不便而放弃或不看好本地区的消费者占绝对多数，部分市民有在此区域购房的欲望，但前提条件是交通状况获得

46、较大改善。随着政府不断完善市政道路建设、改善公共交通，未来本区域交通状况预计会发生有效改善，改善后区域与城市距离将有效拉近，市区及周边人流将被引导至本区域，从而为本项目在全市范围聚集并带来有效消费人群。商业物业开发可行性分析区域内商业市场发展概况本项目所在区域虽然紧邻新城区，但由于一河之隔商业发展几乎空白，迄今本地块周边并没有规模商业出现，根本原因是消费者数量少、消费能力弱。地块周边有某某学院及某某附中这类人口密集的社会团体，但因为学生的消费能力较弱，使本区域商业物业的消费客户十分有限。区域内商业物业供需情况供给情况：据市场调研结果显示，本项目所在区域现有商业供应量少于1 万平方米，没有大型商

47、业设施，多为零散中小型低档次商业设施，商业多为街道上临街商业为主，业态也以绿植批发、小型传统零售店、小型饭馆及网吧等日常生活配套为主，从现状来看，本地区商业发展十分落后，这也与本地区的人均消费水平和消费客户数量有限有关。需求情况： 现阶段， 本地区尚没有大型居住区， 常住人口不到 3 万，区域内商业已基本满足现有消费群体需求。供需状况表明，本区域在未来几年内还不能够对大型商业物业形成有力支撑，大型商业物业市场需求具有不可行性。如果本案规划为住宅，那么相应的商业配套必不可少，考虑到本项目周边有限的消费人群，只能形成有限的商业需求，因此本项目如果规划有商业，应注意其规模要和项目内部及周边消费客群数

48、量及其消费能力相匹配，因此本项目在限制规模的条件下， 发展商业物业在市场需求方面具有可行性，其消费主体将针对本项目业主及其家人。区域交通环境对商业物业开发的影响依据我们对本区域商业市场的调研分析可以得出结论，本区域商业市场发展有欠成熟的现状，一部分形成原因在于小新地组团的建设还远未成熟，制约其发展的一个重要因素是区域交通环境的相对落后。发达的交通体系，会将本项目所在地区同市区距离无形拉近，与市区尤其新城区商业形成有机联系，但当前阶段本地区的交通状况比较滞后，致使整个小新地组团商业市场较为孤立，发展缓慢。办公类物业开发可行性分析区域内办公类物业发展概况就商务市场而言，本项目所在区域毫无商务办公氛

49、围。且考虑到现阶段某某市大型企业类别主要以能源，生物制药、矿产开发、农副产品加工为主，均属生产加工类企业，厂区面积较大，其办公场所均为在厂区内部自行建设办公楼，而没有单独另租（买）写字楼办公的行为和习惯。就此而言本地块开发办公类物业，在目前来看基本无市场可行性。区域交通环境对办公类物业开发的影响本项目所在区域规划开发时间尚未启动，目前只有一条学院路与外界联通，因此区域现有道路基础设施远无法满足区域商务办公市场发展的需求，给区域商务办公市场的发展带来了较大的阻碍作用。但随着小新地组团城市规划的付诸实施，本区域道路基础设施的全面改造和建设也会日渐完善。这种大规模、系统性的建设会使小新地组团的交通得

50、到缓解，为本区域各种物业市场，包括办公市场的发展提供基础性的支持。另外区域交通动线体系将加强本项目所在区域与老城区及新城区商务政务区域的联系，从而使本项目区域与周边有着商务氛围的区域之间实现资源，尤其是人才资源的共享互动，可使本区域商务办公市场获得新的发展空间。酒店类物业开发可行性分析区域内酒店类物业发展概况某某市有着优美的自然环境及深厚的文化底蕴，旅游资源丰富。某某文化、中华第一龙等享誉九州，旅游业的 发展也是政府城市经济实现可持续发展的重要环节。从需求角度而言，随着国内经济的高速增长，居民生活水平的 不断提高，国内居民出游愿望空前高涨，再加上春节、“十一”两个旅游黄金周的制度化和规范化，来

51、某某旅游的国内游客数量呈现较大的增长，游客数量呈现平稳增长趋势。日益增长的市场需求，使酒店类物业在某某市整体范 围内具有较大的发展空间。对本项目所在区域而言，由于本项目距旅游资源丰富的区域仍有较远距离且现阶段交通通达性较低，酒店类物业的存在还需要时间的积淀。随着小新地组团的逐步发展与区域交通环境的进一步优化，中长期来看，本地区存在建星级酒店的可能性和市场可行性，通过一些特色服务，如较大的停车空间、完善的商业、娱乐配套、高档次的餐饮等等，本地块开发酒店亦能产生一定的投资回报。从上述区域内酒店类物业发展现状及供需角度来看，短期内开发酒店类物业不具可行性。但随着本区域与市区 交通条件的改善，以及可能

52、出现的其他商业、休闲配套的出现以及市政文体配套的发展成熟，加上某某市旅游热的 兴起后区域产品的空白，未来几年内将会在一定程度上刺激本地区酒店出现，因此从长远角度分析，酒店物业有一 定的可行性，但风险与机会并存（建议放在项目开发的后期，根据周边市场发展情况及开发商战略意图而定）。区域交通环境对酒店类物业开发的影响本项目位于老城市核心区以南6 公里、新城区中心区3 公里，随着区域道路的完善完工，交通的便捷为酒店类物业的发展带来利好因素，从而使本项目未来可能发展之酒店物业具有交通条件上的可行性。可见本项目所在区域只有交通环境完善，最终才能带来本区域商务、商业市场的统一与成熟发展，才能使小新地组团真正

53、实现整体成熟化发展。对于酒店类物业而言，商务、商业市场的发展，将会为区域市场带来大量具有较高档次的商务、商业客群，相应地，区域市场对酒店类物业的需求程度也会得到相应提高，从而为酒店类物业提供发展空间。开发物业类型的选择除以上论述外，本项目现有各项技术指标，例如容积率（1.8 ）、总规划建筑面积（ 950000 ）、占地面积（ 800 亩），非常适合较大规模的住宅物业。同时，与其他物业形态相比较，住宅的销售周期较短，有利于尽快回笼资金，在建立企业品牌的同时用于后续工程的滚动开发，降低开发风险。因此，本项目发展住宅类物业，具有很强的可行性，而大面积的发展商业可行性不强，底商型及中小规模集中商业有很

54、强的理论可行性。项目水榭花都地理位置新城区平双公路、玉龙大街、临潢大街交汇项目类型住宅+配套商业占地面积56 万平方米建筑面积70 万平方米容积率1.25建筑形式多层、小高层板楼绿化率35%总套数一期售罄，二期 1671 套，三期 1148 套销售率二期 50%销售速度30 套/ 月精品整理文档4.4区域内竞争项目分析住宅均价价格层差多层 2650 元/ 平方米，小高层 2700 元/ 平方米商铺均价4.4.1现有竞争楼盘分析物业费2540 2900 元/ 平方米临街商业（可餐饮） 16800 元/ 平方米，其他 7500 元/ 平方米0.8 元/ 月. 平米4.4.1.1水榭花都户型配比车位

55、售价外立面材质备注30-50 平米一居占 12%，69-81 平米两居占 77%，92 平米三居占 11%3300 元/ 平方米墙砖周边商业氛围较差，沿街商业建成商家进驻后将有所改观项目点评：水榭花都作为一家某某市外的开发商大型住宅项目，地处新老城区交汇处，周边政府机关、名校众多。该项目在当期销售楼盘的品质具有一定的代表性，后期销售也可能与本项目形成竞争。该项目无论在户型设计上还是小区园林景观打造上均优于同期其他楼盘，最终促成了一期的旺销。目前销售的二期延续了一期的风格，以小高层板楼为主，但由于户型偏大，市场接受程度不太高，销售遇到了阻力。水榭花都的成功经验及教训值得本项目借鉴。4.4.1.2

56、皇家帝苑项目点评：皇家帝苑位于新城区黄金地段，东临24万平米的生态公园，南至锡箔河、西临宝山路，北临市政府，周边教育配套、生活配套齐全；整个项目采用现代自然主义的外立面风格，框剪结构，确保物业质量；最大70 米的楼间距，确保户户采光，社区内独特的水系景观的打造，最终赢得了购房者追捧。皇家帝苑的成功证明了某某高品质楼盘的缺失，即使高层住宅存在高公摊面积，高居住成本，但只要项目各方面品质打造到位，同样会赢得市场的认可。项目皇家帝苑二期地理位置宝山路以东，林西路以西，临潢大街以南项目类型住宅占地面积15 万平方米建筑面积25 万平方米容积率1.23精品整理文档建筑形式小高层、高层板楼、双拼别墅绿化率

57、35%总套数1555住宅均价3300价格层差2690 元起价， 3 层上浮 8%，4 层及以上逐层上浮3%商铺均价15000物业费1 元/ 月. 平米户型配比70100 平米两居占 70%， 120 140 平米三居占 20%，300-500 平米双拼别墅占 10%车位售价3300 元/ 平方米外立面材质涂料备注项目地处政府南面，临新城区主干道，建成后将成为新城区最大的高层建筑群4.4.2在建、拟建竞争楼盘分析通过此次市场调研了解到，未来某某在建、拟建项目将主要集中在新城区、松山区及项目周边的地块，由于本项目的开发周期较长，预计近年某某的在建、拟建项目都会对本项目产生一定影响。4.4.2. 1

58、在建、拟建项目给本项目带来的机会某某市十一五发展目标，及新城开发的政策指导，会带动某某城市化建设的进程，改变整个某某的城市形象，提升整体的居住环境，城市体的扩容将增加本项目的客源。老城区有限的可供开发用地，将增强新城区板块、项目周边的开发形成聚合力，从而提升本项目的土地价值，逐渐由生地向熟地的转变，将极大的拉近消费者对本项目的心理距离。随着近几年的发展，市场上逐渐出现了部分高品质的楼盘，这些优秀项目的出现将会加深某某人对于“什么是好房子”的认识，这种观念上的引导也会带动某某人生活方式和居住质量的提升。目前市场上高品质楼盘的缺失，预留了本项目打造高品质社区的发展空间。项目周边大量可开发用地均存在

59、难度较大的拆迁问题，从而使本项目今后具备成本优势。4.4.2.2在建、拟建项目给本项目带来的威胁某某大量不确定的在建、拟建的开发用地，不确定的潜在客户量，以及当期市场饱和度的大小，将直接影响项目的开发周期及资金回笼。项目周边大量的拟建开发用地，将会分流本项目的潜在客户。项目周边可建用地开发时期的不确定，将可能出现本项目孤掌难鸣，无法产生聚合效应的局面。松山区可供开发的用地量较多，由于其离老城区商业中心的地缘优势，将可能分流部分本项目的潜在客户。 如果市场供应没有结构性的转变，而是保持在某一需求层面上的量的集中增加，将会造成房地产市场的结构性供需失衡，对本项目也会有一定的威胁。由于众多待开发用地

60、的存在，未来可能出现的国内知名开发商的进驻，将会加剧市场竞争。区域内竞争项目分析总结在竞争项目的选择方面，我们选取了现有的两个竞争项目水榭花都和皇家帝苑，以及一些在建和拟建的项目，对它们进行点评和分析。通过对竞争对手的分析，给本项目提供了重要的市场参考依据。1、竞争项目的销量普遍良好，建筑风格比较新颖，较之其它的楼盘，无论是在户型设计还是在小区的景观设计方面， 都引入了全新的理念， 对于消费者的需求有一定的引导作用。因此，对于本项目， 在对它们借鉴的基础上，设计风格要更加独特并要易于为消费者接受，力争使产品能引领某某市的时尚潮流。2、竞争楼盘代表了某某市的高品质楼盘，但存在着一定的问题。通过实