广西南宁澳门街《项目市场调研报告》

1、.：.； 工程背景与目的设定. 工程背景工程投资商：澳门怡华国际投资开展。工程开展商：广西澳门街房地产。南宁澳门街工程是投资商首个在广西区域的房地产投资工程。工程位于人民路与友爱路延伸线的交汇处，金朝阳商业广场东侧。. 工程地块规划目的 根据原总平方案，工程地块的规划设计目的如表：表 工程地块规划目的用地性质划拨用地运用年限年建筑占地面积.m规划目的容积率.绿化率%建筑密度.车位数.个/平方米. 调研目的设定. 首先从国家宏观经济及产业政策层面入手，对国家房地产开展的“根本面有一个较准确的把控，并提出下一阶段房地产开展的主流走势；. 其次从工程所在城市的房地产开展现状着手，对城市房地产开展的现

2、状格局作一个较系统的判别，并对城市房地产未来市场容量作出适度的估计；. 再次从工程所在的城市区域板块着手，展开对板块内房地产开展及商业开展现状格局系统的调研，重点放在可竞争工程的系统研讨上，寻求该板块房地产下一阶段开展主流物业产品分析，并提出工程物业产品的开展导向；. 最后从消费需求作为切入点，寻求板块市场最有效的消费需求，确定工程的目的客群，并提出产品空间开展方向。 宏观产业政策分析. 相关政策金融及财政政策变动年以来，中央实施以“看紧信贷为主的宏观调控措施见表-，房地产开发的重要命脉金融政策被纳入宏观调控范围。表 近期金融政策变动情况时间“银根紧缩政策年月日央行提高存款预备金率.个百分点。

3、月日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房工程)开发工程自有资本金比例由%提高到%以上。月银监会发布，规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的详细目的，个人住房贷款比例不超越%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在%以下(含%)，月一切债务支出与收入比控制在%以下(含%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于%。月日银监会发布对房地产信托业务的运营规那么、监视管理、风险控制、处分等方面作出详尽规定。月日央行上调存贷款基准利率,升至.%年月日调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率程度，实行下限管理，下限利率程度为相应期限档次

4、贷款基准利率的.倍即.%，商行可自主确定利率程度和内部定价规那么；二是对房价上涨过快地域，个人住房贷款最低首付款比例可由%提高到%。同时，商行超额预备金存款利率由.下调到.，法定预备金存款利率维持.不变。月日房贷逾期不还，不但对逾期款收罚息，还将对其中利息部分收复利。月日严禁转让“期房；月日起个人购买住房缺乏年转手买卖的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税。资料来源：宝资通联行整理年月日，央行发布的，报告建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。从当前宏观经济情势看，央行发布这一建议的促动要素有二：一是从控制销售方式本质上是提高投资门槛入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头

5、推进楼市理性回归。有业内人士以为，此传达出这样一种信息，即未来中央对房地产行业的宏观调控将由整体调控转向分类调控。土地政策变动年以来，在严控“土地的呼声中，房地产开发的另一关键要素土地也被纳入宏观调控范围并实施了一系列紧缩“地根的政策见表-。表 土地政策变动时间“地根严控政策年月()国务院办公厅发出，明确提出实施“三个暂停半年，标志着土地审批冻结半年。年月国土资源部、监察部结合出台，要求各地在年月日后对全部运营性土地必需经过招拍挂出让，从政策上堵住运营性土地协议出让之路。年月为真实维护耕地特别是维护根本农田，国土资源部颁发。年月为预防土地审批解冻之后的反弹、严厉土地管理，国务院公布了。年月为贯

6、彻落实月的决议，完善土地供应方案，国土资源部先后出台、。资料来源：宝资通联行整理房地产建管及买卖政策及趋势在建立部等七部委中，对改善住房供应构造、引导住房建立与消费、加强经济适用住房建立等政策进展了详尽的诠释。商品房预售条件也在不断改动，例如，在获得前须交付全额土地运用权出让金获得土地运用权证书，并要求投入开发建立资金到达工程总投资的%以上；国内部分城市原要求待售商品房至少完成两层建立才允许预售，如今要求商品房必需完全开工才可开场进展预售活动。其它建管政策的变化，如人防费用等配套设备支出提高，平安、消防设备的更加严厉规范都不同程度添加了工程开发本钱。规定，自月日起，炒卖“期房等投机行为被严禁，

7、个人购买住房缺乏年转手买卖的，销售时按其获得的售房收入全额征收营业税，而月日后购买非普通住房的，需按%征收契税；年后转手需证明住房建筑是普通住房才可免征营业税。同时，突出强调“先税后证原那么，先纳税后办证。月日，国家税务总局、财政部、国土资源部结合下发的，要求各级地方税务、财政和国土资源管理部门进一步加强部门间的任务配合，实现信息共享，加强土地税收管理。这实践上抑制了二手房市场的开展。 旧城改造及房屋拆迁政策年国家出台一系列城镇房屋拆迁政策，对房地产开发也带来较大影响。表 有关旧城改造及房屋拆迁政策时间控制拆迁政策年底建立部关于月日开场实施年初建立部制定的月日起实施年月国务院公布，分别对房屋拆

8、迁评价、估价机构、行政行为进展了规范，细化了中行政判决和强迫拆迁的条款，明确了拆迁规模和城市总体规划的关系。资料来源：宝资通联行整理 【宝资通观念】新政的调控政策主要有以下几个手段：一是加强土地供应管理；二是规划调控，控制城市建立和住房供应构造；三是税收政策，加强了住房买卖环节的税收管理，对住房投资者和投机者(炒房者)进展抑制；四是银行信贷管理政策，中央银行和银监会加强了银行住房信贷规模和风险管理；五是需求管理，设置买卖妨碍和添加各种税率等稳定房价，抑制购房者的非理性预期，打击住房投资和投机；六是供应管理政策。现有市场供应构造以中高档商品房为主，中央政府要求地方政府加强经济适用房、 HYPER

9、LINK house.sina/focus/lzf/index.html t _blank 廉 HYPERLINK rent.house.sina/ t _blank 租房建立，改善住房供应构造；七是市场次序管理。新政出台以后，房地产投资增幅回落，房地产价钱涨幅趋缓，供求关系有所改善，商品住房买卖构造有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价钱涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。 . 新政下的南宁房地产市场态势土地政策方面，南宁土地闲置费征收条例也正在酝酿之中，此前的土地闲置费征收按国家的规定执行；土地出让方面，严厉执行“.大限后对全部运营性土地招拍挂规定，根本上堵住了新的运营性土地协议出让之

10、路，但南宁一些实力开发商在大限之前已贮藏相当数量的土地，并且大都办好证照手续，因此，土地调控政策对未来几年的南宁土地供应影响不大，但因闲置土地强迫开发压力增大，区域商品房投放量有增大趋势。金融政策方面，南宁市七大商业银行中，对于二手房屋已执行首付成的规定，对于一手房屋，仅有工商银行坚持首付成灵敏做法，其他银行仍执行首付成的做法。其他金融政策均按变动后的政策规定严厉执行。税收政策、建管及买卖政策在南宁市均能按国家规定执行。【宝资通观念】由于一系列政策的出台，目前整个市场处于“张望中。但相对国内其它城市而言，政策对南宁市房地产市场的宏观根本面影响不大。根据国内外房地产开展的阅历判别，政策对房地产市

11、场的宏观调控的有效期普通为个月。估计南宁市房地产市场将较快回归到正常形状。城市地产行业分析.南宁市房地产业开展概略房地产行业主要的经济目的表 南宁市主要的房地产目的年上半年工程单位上半年投资额亿元住宅.商业.商务.总.销售额亿元住宅.总.施工面积万总.万住宅.万新开工.开工面积万住宅.总.销售面积万住宅.总.空置面积万住宅.商业.商务.总.资料来源：、商品房销售面积和价钱图 商品房销售情况表资料来源：第期 图 商品房销售情况表资料来源：第期年，南宁市房地产价钱增长较快，消费需求旺盛，商品房销售面积增长迅速。年上半年南宁城市房地产销售价钱同比增长.%，实践销售面积到达 . 万平方米。经过前两年需

12、求的高速增长后，市场会进入一个相对缓和时期，加上宏观调控的影响，估计在未来年价钱增长和销售量的增速都会减缓，销售总量甚至出现负增长。房地产开发投资额增幅图 年房地产投资增幅资料来源：第期据统计，年月南宁市 HYPERLINK house.newgx t _blank 房地产市场累计完成投资.亿元，同比增长.%。其中住宅投资.亿元，商业用房投资.亿元。南宁市近年房地产投资力度不断加大，投资额继续、快速增长，幅度超越同期的GDP和固定资产投资增幅。适度的投资有利于拉动经济的增长，但假设房地产开发投资增幅过快，将使供应过量，导致供过于求。商品房销售额与开发投资额表 商品房销售额与开发投资额之比工程单

13、位年年年年年年上半年房地产投资额亿元.商品房销售额亿元.商品房销售投资比.资料来源：南宁市房产局此项目的是反映房地产投入与产出的效益目的，此比值长期小于时，既反映该城市房地产开发的总体效率不高，也阐明空置量能够过高，同时将影响未来的房地产投资规模和开、开工面积。年年南宁市商品房销售额与房地产投资额比，除年外都大于，阐明整体市场良好。年上半年，由于宏观层面的政策影响，商品房销售额增长较去年同期出现负增长，房地产消费市场进入等待张望期；而同时房地产投资速度继续坚持高速增长，这阐明市场供应方对南宁市房地产市场坚持增长的预期。商品房新开工面积与施工面积表 商品房新开工面积占施工面积情况单位年年年年年年

14、上半年商品房施工面积万.商品房新开工面积万.新开工/施工比重.资料来源：南宁市房产局受宏观调控影响，年上半年南宁市商品房新开工面积与施工面积之比出现下降。商品房施工面积与商品房开工面积表 商品房施工面积与商品房开工面积单位年年年年年年上半年商品房施工面积万.商品房开工面积万.倍数比.资料来源：南宁市房产局根据行业阅历，施工面积通常为开工面积的.倍，因施工面积反映了年后现房供应量，其值小于.倍，会出现供应短缺，大于.倍，未来供应量将会放大。经过前两年的市场短缺，年上半年商品房施工面积出现急速放大，可以预见未来一两年内市场短缺情况会得到缓解。商品房销售面积与开工面积表 商品房销售面积与开工面积单位

15、年年年年年年上半年商品房开工面积万.商品房销售面积万.比值.资料来源：第期，南宁市统计年鉴此项目的表示现房供求能否平衡，普通是商品房销售面积略小于商品房开工面积。南宁市的商品房销售面积与开工面积之比在.左右，阐明市场目前供求根本平衡。. 其他相关联目的土地供应情况年南宁市的土地购置面积为.万平方米，同比增长.，土地购置费用为.亿元，同比增长.。年二季度，南宁市土地买卖价钱指数比去年同期上涨.%，其中居住类用地同比上涨.%。土地的购置面积同比增长快于商品房的施工面积增长，提示开发商手中待开发土地数量添加，预示未来年商品房的供应会稳步添加。而土地买卖价钱的上涨也将促使商品房买卖价钱的上升。随着南宁

16、市土地供应机制逐渐规范和完善，土地购置面积和施工面积的增长会趋向合理，商品房价钱的增长也将趋于平稳。.房地产行业与经济开展相关平衡分析商品房价钱增幅和GDP增幅表 房价增幅和GDP增幅比较单位年年年GDP增长率.商品房销售价钱增长率.比值.资料来源：第期，南宁市统计年鉴阐明：年起的GDP数据剧增缘由是五县归并为大南宁。房地产价钱是房地产市场的中心问题，根据成熟市场的行业阅历，通常情况下，房价的涨幅应与GDP的增幅相接近。结合南宁市GDP两位数增长的实践情况，房价增长率和GDP增长率的比值在正常的范围之内，阐明房价大幅上涨是有经济根底支撑的，总体良好。房地产开发投资额、全社会固定资产投资额与GD

17、P表 房地产投资额和固定资产投资额、GDP比较单位年年年年年年上半年房地产投资总额亿元.GDP亿元.固定资产投资额亿元.房投/GDP.房投/固投.资料来源：第期，南宁市统计年鉴据行业开展规律，在房地产快速开展期，房地产投资占固定资产投资%-%是合理区间，超越%，有能够出现房地产投资过热。房地产投资占GDP比重约在%左右是合理范围，超越，假设没有需求支撑，也会出现供过于求局面。南宁市的房地产投资占GDP的比重前几年略微偏低，在年进入合理范围，年上半年，以上两个比值较年呈现较大幅度的上升，阐明开发商对南宁房地产市场的预期看好，宏观调控对南宁以实践需求为主要导向的房地产市场从长久来看将起到促使其良性

18、、安康开展的作用。房价和城镇居民人均可支配收入表 房价和城镇居民人均可支配收入单位年年年城镇居民人均可支配收入元商品房价钱元可支配收入增长率.房价增长率. 资料来源：第期，南宁市统计年鉴城镇居民人均可支配收入近年呈上升势头，但增长幅度不高，特别是年远低于商品房价钱增长率，当房价的增长过快，远远高于收入的增长，消费者的有效需求将难以实现。.可比城市比较分析类比根底对城市房地产开展影响较大的要素有人口、GDP、第三产业比重和人均可支配收入等。由于昆明、长沙、贵阳与南宁在这几年目的对比中具有类似性，在此选择这三个城市作为南宁房地产市场研讨的可比城市，将对南宁房地产市场分析预测具有一定自创意义。表-

19、可比城市的类比根底可比工程可比根底人口全市人口在万之间，为类似规模的省会城市GDP增幅近几年均增长坚持在%以上，GDP高速开展人均GDP处于元区间，房地产处于高速开展期第三产业三产占比在区间，三产面临快速提升压力人均可支配收入在元范围，房地产消费渐成消费重心房地产开展现状表 年房地产投资额对比表 单位：亿元年年年年南宁.长沙.昆明贵阳.资料来源：各相关城市统计局表 年房地产价钱对比表 单位：元/南宁长沙昆明贵阳房价资料来源：各相关城市统计局 目前南宁市的房地产投资额和房价均处于四个城市中的最低程度，结合后面其他目的的分析，寻觅出南宁市房地产市场开展的空间。GDP和人均GDP图 南宁、长沙、昆明

20、和贵阳GDP走势图资料来源：各相关城市统计局图 南宁、长沙、昆明和贵阳人均GDP比较资料来源：各相关城市统计局从图、可以看出，长沙和昆明GDP总量和人均GDP处于较高的程度，南宁和贵阳较低。由此可知，南宁市经济开场进入快速开展时期，和其他城市相比，房地产开展拥有更大的空间。 GDP与房地产投资图 南宁、长沙、昆明和贵阳房地产投资占GDP比重资料来源：各相关城市统计局南宁市的房地产投资占GDP的比重在年以前是最低的，年只稍比昆明高。阐明南宁市的房地产投资还相对较少，在今后还有增长的空间。固定资产与房地产投资图 南宁、长沙、昆明和贵阳房地产投资占固定资产投资比重资料来源：各相关城市统计局近年，南宁

21、市的房地产投资比重在固定资产投资中稳步提高，属于正常的范围。房价与居民可支配收入图 南宁、长沙、昆明和贵阳城镇居民人均可支配收入资料来源：各相关城市统计局在四个城市中，南宁的城镇居民人均可支配收入高于昆明和贵阳，只低于长沙，但南宁目前的房价是最低的，这阐明南宁的房价还有比较大的提升空间。. 物业需求容量分析南宁市住宅市场容量预测年南宁市人均居住面积为.平米，国家小康居住面积规范为平米，假设要在五年之内将南宁市人均居住面积提高到平米，那么每年将人均居住面积提高约平米，从静态角度，住房面积改善而需新增面积为：=万。按城市化增长速度，在未来五年内大南宁年均新增人口万人，按小南宁非农业人口占大南宁非农

22、业人口比重%，可视同为小南宁人口自然吸纳力，再加上小南宁作为南博会永久会址等利好要素可添加%权重的影响力，因此，小南宁作为区域中心城市的强大房地产综合吸纳力约为大南宁综合吸引力的%。按人口自然增长，在未来五年内小南宁人口自然新增.万人，所以，未来五年小南宁由于人口增长而需新增住房面积为：%+.=万平米。=万平方米平均每年住宅新增需求量为万平方米。南宁市商业及商务物业市场容量预测广西主要城市近年来各物业市场销售比例，根本上反映了房地产快速开展阶段的市场对各物业配比情况。见表-表- 广西各物业市场需求比例表广西南宁柳州桂林住宅类.%.%商业类.%.%.%商务类%.%合计资料来源：广西统计局。商务类

23、未含以住宅类物业报批的部分经深度调研分析，约占%比例的商务类物业以住宅类物业报批包含在住宅类物业中，同时，思索到南宁作为广西房地产最为兴隆的城市，未来五年内，将是各种开展机遇及利好要素发生作用的关键性年份，期间房地产将继续稳步开展，市场成熟度将进一步提高，商业及商务空间也将进一步放大。结合兴隆地域成熟的房地产市场物业比例情况，估计未来五年南宁房地产仍处于房地产开展的快速通道之中，假设将显性和隐性的商务类物业归为一类，那么南宁市的住宅、商业、商务三类物业比例为：%、%、%。据此比例所测算的商业及商务物业量，可以视为未来五年仍处于快速开展的南宁物业需求量合理目的，所以估计未来五年商业、商务物业新增

24、量约为万平方米、万平方米。 南宁市商业及商务物业开展空间预测据统计年鉴整理，年前的商业及商务物业供求根本平衡，存在少量的正常空置，年开场商业商务投放量大增，开工面积约万平方米，销售面积约万平方米，空置面积高达万平方米。据前述分析，未来五年新增市场投放量的市场需求空间约为=万平方米。从目前的存量角度而言，年止的空置面积可以满足未来年的市场需求，假设思索到年以及以后年份的市场供应量，那么供过于求的局面将继续存在。根据商业与商务物业合理比例约：，那么未来五年内的商业和商务物业新增需求空间分别约、万平方米，平均每年新增约、万平方米。【宝资通观念】从本章节的分析中可以看出南宁市房地产的整体需求是非常旺盛

25、的，但在宏观政策的影响下，出现了正常的动摇：A、房地产投资占固定资产投资的比重处在合理区间，不存在总量规模偏大的 不良要素；B、供应构造失衡问题已显现；C、房价涨幅低于年同期；D、成交量增幅出现负增长。在众多利好要素的作用下，特别是如城市格局调整、东盟等开展机遇，估计在工程周期内，南宁市的房地产开展会呈现出以下几种变化：A、住宅物业需求依然强劲，但会步入设计、质量、高性价比时代；B、商业物业供大于求的局面将进一步加剧，且随着城市多中心的开展格局，老的商圈面临着重新定位，并将进入品牌、商业运营时代。工程周边地产市场及可竞争市场空间分析.兴宁区在南宁房地产整体市场中的态势 表 南宁市、兴宁区年合同

26、登记成交情况 单位：万平方米住宅商业商务合计南宁市.兴宁区.占比%.资料来源：南宁市房产局区域住宅市场总量所占全市比重仅为.%，阐明区域住宅市场并非南宁热点区域。区域商业市场总量所占全市比重为%，阐明区域商业地产买卖活泼，在南宁市具有一定影响力。但区域内原有商业地产总量宏大，区域商业地产竞争将比较猛烈。区域商务市场总量所占全市比重为.%，但从绝对数量上看，依然比较小。.兴宁区商品房类别供求情况 表 年南宁市及兴宁区商品房类别供求情况表 单位：万平方米类型住宅商业商务合计南宁市同意预售面积.合同登记面积.供求比：.：.：.：.兴宁区同意预售面积.合同备案面积.供求比：.：.：.：.资料来源：南宁

27、市房产局年兴宁区商品房供应量为.万平米，需求量为.万平米，供求比列为：.，高于南宁市整体市场供求比例：.，区域房地产还有一定的压力，主要在商业以及商务物业类别上。住宅物业供应量为.万平米，需求量为.万平米，供求比例为：.，而南宁市的供求比例为：.，阐明区域住宅市场供求情况根本坚持平衡。商业地产市场供应量为.万平米，需求量为.万平米，供求比例为：.，供应是需求的.倍，与整个南宁市场开展现状根本吻合，区域商业地产空置量到达.万平米。思索到兴宁区作为南宁市传统的中心商业商圈，并没有显示出强劲的商业地产消化才干，阐明区域原有商业地产在总量上曾经根本饱和，现状竞争将会比较猛烈。商务地产市场供应量为.万平

28、米，需求量为.万平米，供求比例为：.，与南宁市场总体开展一致，供应需求量均比较少。阐明区域商务市场活泼程度比较低，区域不是商务地产市场的主要区域。.兴宁区住宅市场情况.成交总价分析表 年兴宁区成交总价分段分析总价万以下-万-万万以上合计套数比重数据来源：南宁房产局兴宁区全年成交商品房套，其中成交的主要总价是万元以下，占到总量的%，综合思索成交单价要素，阐明区域小户型成交量较大。成交总价在-万之间的套数占到%，阐明区域中端价位房型占有一定的市场空间；而高总价房型成交量反而较少，只需%，万元以上成交量集中在绿城翠堤湾、金山广场等工程，在户型上以二房、三房以上居多。区域成交总价在万元以下的数量占到%

29、，尤其是总价万以下的高达%，剔除经济适用房总价低的要素，区域内商品住宅成价总价总体程度不高。.成交单价表 年兴宁区成交单价分段分析单价元/以下-元/-元/元/以上合计套数比重.数据来源：南宁房产局兴宁区成交单价集中在-元/，占到区域成交总量的%，结合前述成交总价分析，印证上述观念即区域小户型有比较大的成交量。成交单价集中在-元/，占区域年度住宅物业成交单价段的%。成交单价集中在元/以下的，占区域年度住宅物业成交单价段的%，之所以有这么多的成交量主要是年政府在兴宁区范围内投放了一定量的经济适用房缘故。思索到兴宁区行政区域划分上现状，从商业气氛浓重的朝阳商圈到比较偏远的东沟岭，区域跨度大，成交单价

30、区分地段范围明显。.住宅物业成交面积分析 表 年一季度成交面积分析 单位：套合计南宁市比重.兴宁区比重.资料来源：南宁市房产局经过对成交面积分析，兴宁区住宅市场-占到%比重，-占到%，-占到%，即-范围内的相对小面积户型是区域的主流户型，总体占到区域市场%以上。小户型走俏阐明小面积的独身公寓和商务公寓有旺盛的市场需求。以上的成交面积只占%，阐明区域大户型并非主流，尤其是以上的量更少。. 住宅物业档次的划分表 兴宁区住宅物业档次划分档次分布范围高档市场高于元/平米主要集中于朝阳商圈中心区域范围内，物业表现方式根本上为高层商住楼，包括置地广场、金朝阳、金之岛、金山广场等高层住宅；中高档市场元/平米

31、目前中高档市场产品主要集中于绿城翠堤湾居住区多层住宅工程中低档市场元/平米主要分布在兴宁区边缘区域，远离商圈中心，零星分布工程，比较集中的是在东沟岭一带；低档市场低于元/平米主要分布在东沟岭等远离朝阳中心区域的地带，而且主要是以经济适用房的方式出现。资料来源：宝资通整理工程所在板块住地型范围广，跨度大，行政区域狭长，即包含南宁市最中心的、最繁华的朝阳商圈地带，又有相对偏远的周边配套比较少的东沟岭以及向东北延伸地带。因此兴宁区的住宅市场高价位与低价位并存，均价已不能反映整个城区的价钱情况。. 物业表现方式住宅物业-元/平米价位住宅主要在朝阳商圈范围内，多层住宅如绿城翠堤湾、高层商住楼如金朝阳等工

32、程，工程多为二、三房-平米之间。元/以上成交量集中在兴宁区老商业圈中心区域内，如新朝阳、金山广场、置地广场等高层新建工程。典型工程如新朝阳商业广场商务大厦是以单间商务公寓为主，面积-平米左右。而金山广场、置地广场等工程户型多样，包括单间、二房、三房等。由于兴宁区行政区域狭长，呵斥整个区域内朝阳中心区域狭小，必然导致重心区域高层建筑林立，住宅表现为高层住宅，而边缘地域开阔，地带多层建筑较多，其单价走势变化幅度比较大。商业物业兴宁区商业地产主要以两种方式出现，一是表现为高层商住楼的裙楼方式出现，如置地广场、金山广场、金朝阳、新朝阳商业广场等工程。二是独立商业广场方式出现，典型的有万达商业广场、新和

33、平商场等工程。在区域内，高层裙楼商业地产方式是最主要的方式。商务物业随着南宁重心东移，商务物业的开发也东移，目前区域内商务物业开发量比较少，主要是以小户型的商务公寓方式出现，典型的工程如新朝阳商业广场商务大厦。. 工程的可竞争市场空间分析南宁市年将投资近万平方米的经济适用住房，剔除其他要素，南宁市住宅市场总量绝对数值将会有一定程度的提高；然而，兴宁区城市改造建立带来的区域居住环境、居民生活便利性的提升是不可忽视的，两者加权，预测工程周期内，兴宁区的住宅销售面积占城市份额将与历年持平，约占南宁市总量的份额。南宁近期的城市改造使得工程周边的交通环境将得到大大改善，朝阳商圈也将因此扩展将近/的中心商

34、业面积，估计工程周期内，商业需求由于区域交通条件的改善、与城市更加严密的联络，估计工程周期内年成交量会约占南宁市总量的；商务成交量由于城市改造交通便利、区域笼统上升、会展经济的开展以及东盟商贸城的建成等要素的促进作用而有望占南宁市总量的份额。根据前述对南宁市未来五年各类物业需求容量预测，得出兴宁区未来五年的需求容量为： 表 南宁市、兴宁区未来五年各类物业需求容量预测 单位：万平方米住宅商业商务合计南宁市未来五年新增需求容量平均每年新增需求容量兴宁区未来五年新增需求容量平均每年新增需求容量.资料来源：宝资通联行整理未来五年兴宁区住宅物业需求预测 表 南宁市年各档次住宅物业销售套数表 单位：套低端

35、中端高端合计低于元/元/高于元/南宁市各档次占%兴宁区占南宁比%.资料来源：南宁市房产局销售面积与销售套数存在着一定程度的正比关系，在此他们将销售套数比例视同销售面积比例作测算。南宁市年将投资近万平方米的经济适用住房，低端住宅在城市住宅销售总量中的占比会有所上升，估计会坚持在%的比重，由于宏观调控对住宅物业的影响、土地及原资料价钱的上涨，中、高端物业需求会降低至%和%的比重。 表 兴宁区年各总价区段住宅物业销售套数表 单位：套总价万以下万万万以上合计兴宁区占比%资料来源：南宁市房产局总价在万以下的住宅销售量占绝大多数，思索该区域的住宅单价程度，阐明该区域小户型成交量较大。根据南宁市的城市建立规

36、划，兴宁区交通条件、居住环境将得到较大程度的提升，商业商务开展条件更加完善，估计工程周期内该区域的中高端物业集中度将有所提高，估计工程周期内，低端住宅物业份额大致有所下降，约坚持在的程度，中、高端住宅物业份额有小幅提高，约为和。由此测算出南宁各档次住宅以及兴宁区的各档次住宅年需求预丈量。表 南宁市及兴宁区各档次住宅物业需求预测 单位：万平方米低端中端高端合计南宁各档次物业占比 南宁各档次住宅年需求预测兴宁区占南宁比重 兴宁区各档次住宅年需求预测资料来源：南宁市房产局可测算出未来五年南宁各档次住宅物业年均需求容量分别万平方米、万平方米、万平方米。估计工程周期内低、中、高档次住宅物业在兴宁区的年均

37、需求容量分别约为万平方米、万平方米、万平方米。未来五年各档次商业物业在兴宁区容量预测根据测算，南宁市未来五年内，每年商业总的市场容量为万平方米，兴宁区约占南宁市的，即商业的市场容量为每年.万平方米。未来五年各档次商务物业在兴宁区容量预测根据测算，未来五年内南宁市商务需求量每年至少为万平米，兴宁区约占南宁市的，即商务的市场容量为每年.万平方米。即未来五年各档次物业在兴宁区的年均预测容量约为万平方米+.+.。按照上述两种划分方法，将结果加权，得出未来五年各档次物业在兴宁区的年均预测容量约为万平方米+/；其中，各类物业的年均预测容量为：住宅万平方米.+/、商业万平方米.+./、商务万平方米.+./。

38、【宝资通观念】区域房地产呈现出低总价小户型走俏的特点，具有性价比优势的小户型住宅和公寓可商可住有良好的市场空间。 工程资源分析及价值开展方向. 场地自然条件.场地地理位置澳门街工程位于南宁市兴宁区友爱路与人民路交汇处，处于南宁市朝阳商圈范围内。图 地块区位图图 地块表示图资料来源：宝资通整理地块东面区交通厅办公及交通厅宿舍区,该宿舍区内建筑高层为主。单位大院环境较好，有大面积的公共绿地及活动空间，可以作为工程东面主要的中景资源。内部配套全设有幼儿园、食堂、款待所等。交通厅办公及交通厅宿舍区侧门 交通厅办公及交通厅宿舍区内庭院地块南面接沙井街，该街实为贯穿该居住片区内部的一条小巷，宽约米，两端分

39、别与新民路和友爱路延伸线相接。沙井街内的建筑以天地楼和单层平房为主，充溢了传统里弄住宅的味道和本地浓郁的生活气味巷窄、幽静、建筑方式简单、邻里联络亲密，闹中取静，与喧嚣的城市环境构成较大反差，是市中心的市内桃源。沙井街西向照片 沙井街东向照片地块西面临规划中友爱路延伸线。友爱路延伸线工程目前尚未进展前期的拆迁任务，工程用地上面的建筑附属物还是以私人房为主。未来友爱路延伸线开口处 未来友爱路延伸线开口处地块北面临人民东路。沿人民东路一侧，目前的商业卖场主要是以单间单层铺面的方式，运营的范围包括体育用品、化装品零售以及餐饮效力等内容。正对面是正在建立中的置地广场工程。 从场地上看对面的置地广场 场

40、地北面的人民东路.场地地形地貌场位置于友爱路和人民东路交汇处东面，大致呈/的椭圆外形，场地延续完好，中间无隔断景象。场地的总体走势为东南高，西北低，中部最高点和人民东路路面的标高相差约十米，坡度在%之间，属中坡地。.场地内部现状地块现状建筑以私人住宅房屋为主，大多为砖混构造，建筑密度高，缺乏一致规划，建成的年代也比较长远，从外表上看，整个居住区显得较为混乱、无序。另外，场地内有少量办公及单位宿舍建筑。地块北面现状 地块北面现状.交通情况场地处于繁华的市中心，北面和西面分别与人民东路和友爱路延伸线相接，临街面长约米，与朝阳路、民族大道、东葛路、中华路等市内主要交通干道联络严密，有路左右公共汽车经

41、过，交通优势明显。.植被情况场地内的建筑密度较大，沿人民路和沙井街沿路有绿化带点，绿化带的用树已有较长树龄，建议予以保管。此外地块内没有专门的绿化用地。.景观资源由于场地处于闹市区，自然景观资源匮乏，而以人文景观为主。人民公园在地块东北方，距地块约米。面积多万平方米。园内有一约万平方米的白龙湖，湖水澄碧，因此人民公园又称白龙公园。里面风景优美，各类文娱设备齐全，是市民休闲、外来游客观光的好去处。朝阳花园距地块西南方向约米处，位于南宁市中心、百货大楼对面，花园里大树参天，繁花似锦，是市民休闲文娱的好场所。.环境污染情况周边半径在米范围内无工业污染源，主要的污染首先于机动车尾气的排放，其次是干道的

42、人车流产生的生活噪音。.基地周边市政及道路规划友爱南路延伸线工程友爱路向南延伸至桃源路，穿过人民路、民主路、民乐路，顺着南环路与民族大道相交，由于与共和路的路口太近，遂决议采用上跨民族大道的设计。中华园湖立交桥工程设计中的立交桥是上跨铁路、衔接园湖路及中华路、望州路的十字互通立交桥。另外，园湖北路将向北打通，衔接明秀路。届时，这座立交桥不仅处理了铁路的交通问题，更成为中心区二环的一个重要节点。 . 工程地块优优势价值分析优势：地处南宁市老牌商圈朝阳商圈内，商业根底好，周边配套设备齐全。两面临城市主干道，交通优势明显。场地内部自然地势高于周围道路，场地排水条件良好。场地地块完好、延续，有利于工程

43、的规划建立。优势：工程处于朝阳商圈中，周边商业工程集中，竞争猛烈，在小范围内，能够呵斥商业业态的反复，要提高工程的商业竞争力，必需在商业规划引导上和相应的建筑空间对接上下更多的功夫，走差别化道路。机动车尾气和噪音对未来低层住户会产生一定影响。存在拆迁问题，而且拆迁量较大，从而影响总建造本钱。场地有高差，给设计上带来一定难度。【宝资通观念】工程地块地段位置优越，周边配套完善，都市感强，对工程向住宅物业开展有较强支持；工程在商业物业方向上也具有一定的开展空间。 南宁商业开展现状. 南宁市的商业开展规划根本想象根据，南宁市到年初步实现商贸业的现代化，总体到达国内兴隆城市的商业程度；根本构成“两区两带

44、两级城镇具有南宁特征的商业网点空间规划；将南宁根本建成为立足广西、面向西南、结合华南、辐射东南亚的区域性现代化商贸中心和物流中心。从构造南宁市区域性现代商贸中心的大商圈出发，南宁市商贸业今后开展的重点是：提高“两区，即提高个城市商业中心区和个区域性商业中心区，以及条特征商业街和个社区商业中心的商业现代化程度；开展“两带，即开展邕江带的集休闲、文娱、观光与餐饮、购物于一体的商贸业带和快速环道、高速环道带的大型购物中心、商品买卖市场、物流园区的商贸业带。开展目的商品流通总规模增长.倍。社会消费品零售总额年到达亿元，比年增长.倍，年均增长%；年到达亿元，比年增长.倍，到年年均增长。商业添加值增长.倍

45、。商业添加值年到达亿元，占效力业添加值的%,比年增长.倍，年均增长%；年到达亿元，占效力业添加值的%，比年增长.倍，到年年增长%。年人均拥有零售商业网点营业面积到达平方米。可有效利用商业建立工程江北中堤边阳义忠街片区旧改。工程东至北大南路，南朝邕江新堤，西至雅里中坡，北靠规划中的人民西路延伸线。按照规划要求，它将建成一个面积达.万平方米的商业、办公、居住综合楼盘，方案总投资.元，建立周期约为年。广西国际贸易中心。工程方案总投资亿元，位于民族大道与朝阳路交汇处，东靠南环路，南临民族大道，西接共和路，北面为广西区工商业结合会、南宁电讯一条街。该工程业主为南宁银建房地产，现已完成四层地下室，四层裙房

46、，已完成建筑面积.万平方米。工程是集五星宾馆、商贸、办公、餐饮、健身、文娱和高级公寓为一体的综合性建筑群，由层总高.米的主楼和层高米的公寓楼以及四层裙楼、四层地下室组成，总建筑面积.万平方米。香港街工程。规划选址在南宁市中山路临江街地段，位于邕江北岸，由临江路、中山路和民族路围合而成，规划用地规模约.亩，总投资亿元，已于年月底发布了挂牌公告，估计将于月中旬完成工程土地出让。广东街工程。规划选址在东葛路延伸线、自治区监狱局、劳教局用地范围内，目前用地等相关协调任务正在进展中。中国东盟商务区。东盟国际商务区规划选址位于南宁市凤岭新区，北临民族大道，西临石门森林公园，南靠青秀山风景名胜旅游区，东侧为

47、规划的高档居住社区用地。总用地规模约.平方公里。 据了解，东盟国际商务区由两大功能区和体育休闲公园组成，其中A区为国际商务区中心区，占地约公顷。B区为东盟各国联络部(办事处)基地，位于商务区东侧,占地约为公顷。规划在相临的体育休闲公园地段，配置一所国际学校和一个综合度假酒店等公共设备。. 南宁市的商贸业开展相关数据表 南宁市近几年商贸业开展相关数据年份社会消费品零售总额亿元.增长率.城市居民人均可支配收入元增长率.城市居民人均消费性支出元增长率.资料来源：南宁市统计局. 南宁市的商圈格局 南宁市目前拥有两个黄金商圈，三个区域性商业中心。朝阳商圈：朝阳路商业中心区的中心商圈呈环绕形，是南宁市最繁

48、华的商业中心区。本商圈从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。现有百货大楼、万隆百货、向阳商场、买卖场、民族商场、和平商场、平等商厦、裕丰商场、南宁书城、友谊电器城、万达商业广场、金朝阳商业广场等，民生路、兴宁路步行街贯穿其中。该区即将入市的工程有新朝阳商业广场、置地广场、金之岛城市广场等，现有营业面积约万平方米，加上在建的估计可达万平方米。朝阳路商业中心区的中心商圈商店密集，流动人口多，名、特、优商品齐全，为全市提供集购物、餐饮、文娱、金融、休闲等于一体的全方位效力。此商圈的主要业态为百货、个体服

49、装门店、超市为主，属城市一级商圈。古城七星商圈：七星路历来以运营中高档时髦商品为主，随着梦之岛两店的日趋红火，加上永嘉名店广场、华联民族宫店、王府井的开业，七星古城新竹商圈构成。此商圈的业态和朝阳商圈类似，由于产品档次上的差别，此商圈与朝阳商圈构成一定的互补关系。此商圈属于城市一级商圈。埌东金湖商业中心区：从南湖以东，民族大道东段直到南宁国际会展中心以东高速路口止，包括滨湖路、青山路、竹溪路、民族大道东段延伸线及凤岭片区，是以国际会展中心为中心的中心商务区。佳得鑫水晶城梦之岛旗舰店、南百金湖商业广场店、航洋国际城、琼林家之湾商业广场等商业工程进驻琅东，使得琅东的区域性商业中心悄然启动。琅东凤岭

50、新区是南宁新一轮城市建立的代表区域，CBD、CLD及东盟概念的结合，将使该区域成为城市中高端商务、居住聚集之地，宏大的人流、资金流给商业开展带来宏大机遇。江南商业区域：主要由荣宝华商城、“商业大道、江南香格里拉、南国花园商城等工程组成，主要以商业街的方式存在，目前市场尚在培育中。城北商业中心区：本区是以明秀路为中心的商业中心区。它北起快速环道城北段，南到火车站，西至秀灵路、明秀西路、北大路，东以铁路为界。这个区现以零售市场为主，现有南园商场、广西汽车买卖市场、机电市场、家具市场、饲料禽苗兽药市场、友爱农贸市场、北湖副食品市场、白苍岭综合市场以及深南城百货等，构成了安吉路汽车、机电产品一条街。.

51、 南宁市的商业地产供应分析供应量：年被誉为南宁的商业地产年，万达商业广场、王府井百货、“商业大道、梦之岛水晶城、金湖商业广场、荣宝华商城等相继入市；年再有新朝阳商业广场、航洋国际城、环球时代、东博百货等工程面世；另外，世贸广场、香港街、广东街、东盟商贸城等工程也已进入工程的前期任务阶段。社区商业方面，中鼎温馨家园、玫瑰园、翠湖新城、恒大新城、城市碧园等住宅工程纷纷向市场推出底商或社区商铺抢占各大区域中的“蛋糕。短短两三年间，南宁市商业地产极大扩张。南宁市政府的数据称：至年底，南宁市商业市场建筑面积将到达多万平方米，市区人均拥有商业面积为.平方米。供应构造：南宁市的商业地产的主要方式为购物中心、

52、底商、商业街等。从商业业态上说，南宁市的商业业态有：Shopping Mall、百货商店、折扣店、大型综合超市、超市、便利店、专卖店、专业市场等。表 南宁市目前各类商业业态举例超市联华、利客隆各业态都有各自所针对的目的消费群,在做好细分市场,明确消费定位的前提下,各业态之间会互为补充,构成良性循环的商业构造。便利店乐佳、三德好大型综合超市沃尔玛专业店亨得利钟表店大型专业店国美电器专卖店NIKE, Adidas专卖店百货店百胜、南百Shopping Mall万达商业广场折扣店梦之岛折扣店专业市场华西路小商品市场【宝资通观念】工程周期内，南宁市的商业物业的竞争格局将进一步加剧，但在商业运营方面南宁

53、市离国际化还差的太远，国际化品牌及商业运营是南宁市商业下一步开展的方向。 工程周边商圈分析经过对工程所在商圈内的商业格局、业态分布和重要商业物业的运营特点进展分析，寻觅本工程在商业方式上的开展空间。. 工程商圈主要业态资料来源：宝资通整理图 工程调研范围中华路：种类旅店宾馆小百货美容保健五金配件医药诊所体彩福彩规模商场洗涤化工数量比例.种类银行邮政机电维修数码照相餐饮文娱服饰印务房产买卖建材装修数量比例.种类通讯电信电车摩车饼屋茶叶店音像饮水合计数量比例.资料来源：宝资通整理本路段的业种以电单车摩托车、美容保健、餐饮文娱等业态为主；本街区的电单车摩托车占有率相对偏高，并构成一定知名度，比较集中

54、在金都大酒店往东至北湖路一段并具有规模继续放大的迹象；本街区的美容保健、餐饮文娱主要是以街铺的方式出现，缺乏大型主流店面，难以成为主流业态；朝阳路：种类大型商场票务文印旅游用品体彩福彩小百货五金装修专业维修数量比例.种类通迅餐饮文娱医药诊所旅店宾馆文具银行邮政美容保健合计数量比例.资料来源：宝资通整理本路段的业态以大型商场为主；本路段是南宁市最老的商业主干道，人流量、车流量较大；由于交通的可扩容性有限，道路两边商业规模进一步放大的能够性较小。人民西路：种类灯具专卖饮食银行药店锁具专卖建材五金文印通讯数量比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类房产买卖所油漆专卖大商场木地板大酒楼医院饼屋音像数量

55、比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类化工原料电开工具服饰珠宝小百货合计数量比例.%.%.%.%.%.%资料来源：宝资通整理本路段的业种以灯具、锁具、油漆等建筑装饰资料为主，分布于路段中段；本街区的灯具、油漆、锁具等建筑装饰资料铺面占有率相对偏高，并具有规模继续放大的迹象；本街区的饮食以小粉店为主，无高档休闲餐厅；由于本街区是通往南宁市老城区商业中心朝阳广场的重要干道，受辐射影响，商业气氛浓重，加之道路宽阔，又有几个大的商场支撑，聚集了人气。人民东路：种类饮食百货服饰银行音像音响超市通讯城数量比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类美发合计数量比例.%.%资料来源：宝资通整理本路段的业种以大

56、商场为主，虽然饮食类比例高，但是店面小，主要是依靠大商场的人气；大商场主要是国美电器、梦之岛商场、民族商场等，通讯城也是规模较大，突出了商业中心的特点；本路段的商业放射到工程所在地，与工程规划街区结合，由于众多大商家的存在，显著提高了工程所在位置的人流量。新民路：种类小百货服饰银行美发保健花坊彩票卖点文印文娱城数量比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类网吧饮食烟酒专卖大商场酒店家电商场药店通讯数量比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类安防器材茶叶专卖饼屋珠宝合计数量比例.%.%.%.%.%资料来源：宝资通整理本路段的业种以安防器材、服饰为主；本街区的安防器材铺面占有率相对略偏高，并有专业性

57、，规模性继续放大的迹象；由于本街区沿线大部分是一些政府机关单位或宿舍如广西交通厅及其宿舍，广西公安厅及其宿舍等，受场地所限制均以沿街商铺为主，欠缺大型的商用物业。民主路：种类饮食酒店饼屋文娱城药店保健美发小百货地毯专卖数量比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类银行文印健身器材旅馆文具电信咖啡店烟酒专卖数量比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类彩票卖点合计数量比例.%.%资料来源：宝资通整理本路段的业种以饮食、酒店、地毯专卖为主；咖啡店主要在酒店附近。友爱路：种类药店饮食旅馆银行超市小卖部房产买卖所五金数量比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类咖啡店烟酒医院饼屋美容美发保健酒楼电信家具商场

58、数量比例.%.%.%.%.%.%.%.%种类花坊机电设备彩票卖点网吧合计数量比例.%.%.%.%.%资料来源：宝资通整理本路段业态零乱，没有什么专业业态突出，但是本路段宽阔，交统统畅，为本工程建成后提供了便利的交通，添加了工程胜利的时机。图 工程商图街铺业态汇总占比图. 商圈现状重要商业物业调查南宁市商业在经过最近几年政府规划以及外资商业的加盟，商业已具相当规模，本地各大商圈的规划相继出台，大量的国内外知名商家的进驻，使得南宁商业重新洗牌的同时，更加优化了南宁商业的构造，商业格局日益明显，是南宁商业走向成熟的开端。商业形状现状包括了商业街、购物中心、现代百货、传统百货、超市、专业市场等各种市场

59、在内的多类型商业市场。图 澳门街工程周边主要商业物业表示图南宁百货大楼位置人民路朝阳路交叉路口地理区位朝阳商圈中心以及行业典范最传统、最繁华的商圈的中心交通人流量大，城市交通枢纽地带，交通略显拥堵，停车位缺乏商业业态、档次运营百货为主，零批并重，服装、鞋帽、箱包、首饰、化装品、妇婴用品、电脑数码、家电等总规模约平方米北楼约平米南楼约平米运营方式全场一致运营面积北楼南楼负一楼约平米，地面八层每层约平米地面五层每层约平米运营商品负一层小家电%，电视家庭影院%一层化装品%、鞋类%、美容美发%、饮酒茶品%、装饰品%珠宝%，钟表%，眼镜%二层服饰女装区成熟女性服饰、婚礼服三层服饰男装区童鞋童服、婴儿用品

60、、儿童游乐四层服装%、羊绒类%、电脑数码%、手机%床上用品、窗帘五层家具箱包%、超市百货%、床具布艺%、玻璃器皿五金%六层运动鞋%、体育用品%、运动器械%、其他%七层电脑%、软件%、办公小电器%、乐器%八层大聚通美食城消费群体人流量非常多店面内外印象及评价外立面正在装修，内部装修比较高档外立面曾经修整终了，观感较大改善资料来源：宝资通整理万达商业广场位置朝阳路与民族大道交接路口地理区位朝阳商圈范围内，商业气氛浓重交通交通干道旁，城市交通枢纽地带，交通便利商业业态、档次超市百货总规模万平米面积A沃尔玛超市B大食代美食城C百盛百货D世华数码港一层铺面独立运营，二三层沃尔玛一致运营，四层分区独立运营