广州市金沙洲地块的房地产营销策划方案全解析

1、.：.；广州市金沙洲 HYPERLINK eaky/ 房地产营销谋划方案 工程投资环境分析. 广州宏观经济分析广州是广东省省会,全省政治、经济和文化中心。也是中国的南大门，已建城年，也是中国“海上丝绸之路的发祥地，历来都是重要的港口城市。经贸繁盛，万商云集，每年春秋两季的中国出口商品买卖会至今在此已举行了届。作为世界大都市协会的会员城市，广州提出了建立现代化国际城市的宏伟目的，努力于建立成为区域性，国际性的金融中心，商贸中心、信息中心、旅游中心和交统统讯枢纽，成为环境优美、设备完备、规划合理的现代化国际城市。广州地势东北高、西南低,依山傍水,北部和东北部是山区,南部是珠江三角洲冲积平原。亚热带

2、季风气候,夏无酷暑,冬无严寒,雨量充沛,四季如春,繁花似锦，非常适宜人类居住。广州市辖越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、花都、番禺、南沙、萝岗十区和从化、增城两个县级市,总面积.平方公里，年末全市户籍人口.万人，常住人口超越万人。年-年自广州市第八次党代会以来，在广州市委、市政府的正确指点下，广州市以科学开展观统领全局，国民经济继续较快增长，不断获得新成就，迈上新台阶。广州整体宏观经济向好，经济总量连上新台阶，主要表现为以下几个方面：、国内消费总值逐年提高，人均GDP超越万元美年全市实现地域消费总值GDP.亿元，同比上年增长.%，比年增长.%，年平均增长.%。按户籍人口计算,人均地域消费总值

3、估计超越美圆。按常住人口计算，人均地域消费总值估计超越美圆。目前广州市经济总量在全国主要城市中居第三位。、工业构造调整不断推进，第二产业占比例上升年广州市地域消费总值三次产业的比例为.， 年地域消费总值三次产业的比例为.。年广州市工业总产值将到达.亿元，同比增长.%，比年增长.倍。、固定资产投资稳步增长，房地产投资总额添加年全市全社会固定资产投资为.亿元，同比增长.%，为年的.倍。年全市房地产投资总额为.亿元，同比增长.%。、社会消费品零售总额上升，消费需求不断加强年，社会消费品零售总额.亿元，比年增长.%。四、人民收入程度不断提高。年全市职工平均工资为元，分别比上年和年增长.%和.%；城市居

4、民年人均可支配收入为元，比年增长.%。图. 广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间年GPD对比目的称号单位年年年年年年均增减%广州市消费总值当年价亿元. 第一产业亿元.第二产业亿元.第三产业亿元. 工业总产值亿元. 全社会固定资产投资额亿元.房地产投资总额亿元.社会消费品零售总额亿元.普通预算财政收入亿元.普通预算财政支出亿元.城镇居民年人均可支配收入元.市户籍总人口万人.表. 年广州宏观经济数据图. 广州近年来经济开展趋势图. 广州个人可支配收入由图.，图.，图.分析， 广州、北京、上海、深圳、重庆各城市间年GPD对比,广州的GDP紧次于上海、北京位居于全国的第三位。广州每年的GDP都在迅速增

5、长，增长速度维持在%左右。而且增长速度与其他各城市相比，开展增长速度比较快。年广州人均可支配收入接近万元，近年来逐年在添加，年均增长速度在%左右。. 广州房地产市场分析. 广州房地产市场现状图. 广州近年房地产完成投资情况、投资规模、建立总量逐年增大年广州全年房地产业投资实现添加值.亿元，增长.%。全年房地产开发业完成投资.亿元，同比上年增长.%。房屋施工面积.万平方米，房屋开工面积.万平方米，同比上年分别上升.%和下降.%。从年-年，每年的投资量根本在添加。表. 年房地产开发数据指 标单 位年比上年增长(%)房地产开发亿元.房屋施工面积万平方米.房屋开工面积万平方米.-.商品房销售面积万平方

6、米.商品房销售合同金额亿元.商品房空置面积万平方米.-.、商品房销售面积添加，空置率下降年，广州市商品房销售套数为宗，同比添加.%；全年商品房销售面积.万平方米，同比增长.%。商品房销售合同金额.亿元，同比增长.%。从买卖数据中可看出，近年广州商品房买卖面积年均为万平方米左右，但买卖额增幅大大高于买卖面积的增幅，阐明近年广州市商品房销售价钱增速较快。年末，商品房空置面积.万平方米，同比下降.%。、近年来商品房价钱高速上涨年，广州市新建商品房均价为元/平方米，比上年上涨.%，房价涨幅是近三年最大的一年。近年房价上涨过快的根本缘由有：一是市场呈供不应求局面。二是经济开展加速，居民收入添加，居民消费

7、才干和购买力加强。表. 近年广州商品房市场吸纳表含二手年份本年同意预售面积本年买卖面积年度市场吸纳率累计同意预售面积累计买卖面积累计市场吸纳率年.%.%年.%.%年.%.%年.%.%、市场呈现供不应求局面，市场吸纳率增大由图.分析，根据近三年商品房供求情况来看，年商品房的供应量最少。但年，新增商品房成交量为.万平方米，超越近三年成交程度。供应量在减少，但是每年的买卖量在添加，市场呈供不应求的局面。而且，新增商品房却低于近三年供应程度，新增量与买卖量存在严重的市场缺口，市场吸纳率高达.%。图. 广州近年商品房供求情况. 广州房地产市场的总结：、广州市房地产业开展呈现新的特点，房地产开发投资继续增

8、长。、商品房存量“消化加大，商品房销售面积继续增长，供应量减少，商品房空置量继续大幅下降，消化存量商品房获得明显效果，呈现供不应求的局面。、广州市商品住宅的价钱已处在一个较高的程度，市场正在消化、承接。广州经济增长导致房价高涨，面对着“国六条“十五条细那么“穗七条“十部门结合调整楼市等政策的逐渐影响市场，再加上加息的压力，预测广州的房价能够回稳或小幅回落。、“国十五条，广州地方细那么已出台，平方米户型所占比例量的限制为整个城市建筑面积总量，而非每个工程总量。因此，从广州市整体房地产市场来看，户型构造供应将有较大的改动，趋向与中小户型。、一系列的宏观调控政策，使得房地产开发门槛日益抬高，开发资金

9、日益吃紧、行业利润空间日益减少。、年的宏观调控力度更大，仅央行加息就有两次；对楼市的调控也从“宏观走向“微观，连户型比例、产品定价、销售执行、购买对象等都列入了调控的详细范畴。 展望年，宏观经济调控及对楼市的调控估计仍将深化、继续下去。年将是年政策导向下的执行年。. 广州白云区房地产市场分析、白云区房地产逐渐开展，不断升温过去的白云区在广州人以为是偏远的“郊区地带，房地产开展相对滞后，楼盘也不断在-元/平方米彷徨。 年开场方圆、祥景、时代、富力、正域、恒大等大型品牌开展商进驻，出现了一大批的生态型、体育型、建筑质量型、时髦型和山水型等楼盘应运而生。年是白云区楼盘大跃进的一年，黄石路、白云大道新

10、盘新货辈出，成为“十一黄金周广州楼市最大的亮点和成交的最大赢家。目前白云区住宅均价主要集中在-元/平方米之间，由于价钱实惠、户型适用，吸引了大批的置业者，目前区域居住笼统不断提升。广州 “北优规划以及南湖豪宅区的构成等众多利好令白云区楼市迅速崛起、腾飞，在未来-年内白云区将会成广州楼市开展的重点打造对象，区域楼市还将会不断升温。、白云区未来市政规划利好，配套完善白云区是广州市的文化、商贸、交通、旅游副中心之一，未来区内将划分为七大功能区：综合开展区、中部集聚开展区、东北部结合开展区、北部整合开展区、东部山林生态维护区、流溪河水源维护区和机场控制优化开展区。新出台的政府规划中将白云区年的规划用地

11、面积将由目前的平方公里调整到.平方公里，令白云区的幅员得到扩展。近期白云区的市政规划焦点将重点集中在对白云新城、区内交通网络的各项完善方面。市政规划的出台、区域功能的明细划分，规范了区内各项设备分布，为白云区楼市开展注入新元素，进一步优化了区内的房地产投资环境。“白云新城带动白云楼市不断向好，必将成为广州楼市的热点。华南快速干线及地块延线等市政配套的建立，使本区域与外区的衔接更加便利，进一步加强交统统达性，缩短与市区中心的空间、心思间隔 。国际会议中心的建立及大规模工程进驻，有利于提升区域的整体笼统。表. 市政规划利好要素利好要素简析白云新城定位为广州城市副中心，白云区级中心，现代化生态型商贸

12、文化中心；规划面积.平方公里，规划人口万人。广州白云国际会议中心总规划用地约公顷，总投资约亿元，年月底可以完成会议中心主体工程，年月投入运用，定位为省人大政协两会效力的大型会议中心。工程设计新颖独特，构成四条东西走向的生态景观廊道，与白云山、大金钟水库相连通。地铁三号线北延线方案年年中开工，年底建成；广州东站新机场，途经燕塘、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和。华南快速干线三期年月开工，方案年全线建成通车，南至番禺，北接北二环和京珠高速公路，西通往南海市、三水市；横跨新旧广从路、同和路、沙太公路等。南湖国家旅游度假区规划范围面积.平方公里，规划定位为集游赏、文娱、度假、美食于一体的国家旅游

13、度假区。、白云区房地产市场的买卖量和买卖价钱逐年上升，未来开展趋势良好图. 近年白云区一手住宅成交情况由图.分析，年，白云区的一手住宅成交面积呈现上涨趋势，显示白云区楼市越来越遭到消费者的追捧。随着市中心可开发用地的减少，白云区楼市遭到越来越多品牌开发商的青睐，进驻该区域激发楼市竞争的同时，也有效促进楼市开展。白云区是现时广州市供应量及成交量最多的区域之一，同时白云区是广州市成交最活泼的区域之一。越来越多的市政有利措施好落户白云区，有利于楼市开展，白云区的楼市价钱仍存在一定的上涨空间。“北优战略的实施，使白云区未来开展前景良好，是广州楼市的未来热点区域之一。品牌和实力雄厚开展商进驻，必然会带动

14、白云区住宅产业的开展，以及提升板快笼统。年，广州大道北和白云区金沙洲板块高调崛起，使它们将会在这几年成为广州房地产开展的热点板块。. 工程地段房地产市场分析工程地块位于白云区金沙洲F区 BF，地理位置非常优良，位于规划作为新社区的金沙洲E区南面，不仅拥有一线江景，位于珠江边的绿地旁，毗邻未来的金沙洲的商务中心，而且交通方便，金沙洲依山傍水的优美地貌和优越的交通条件，使其具备了开发大型居住新区的潜力。年开场，市政府开场对金沙洲的规划定位进展调整，将金沙洲规划定位由广州市西部大型居住区，调整为广佛都市圈中心的居住新城，并且做出了加快金沙洲大规模开发建立的决议。目前，金沙洲开发建立的各项任务曾经全面

15、启动，一个由政府主导，社会力量参与的金沙洲开发建立热潮曾经掀起。如今曾经进入金沙洲的品牌工程曾经有多个，分别为恒大集团、万科集团、中海集团、保利集团等公司的工程。年位于南海黄岐、金沙洲板块旁的万科四季花城开售，为广州楼市添加了一支强大的西翼房地产开发大军。近期，中海地产的中海金沙湾工程打着“到中海金沙湾淘金去的广告口号吸引了大批的市民到这个区域去看楼，掀起了金沙洲的居住投资热潮。最近，市政府针对金沙洲的开展态势和房地产市场的现状，整体规划进展了新的调整。规划的再次调整，广州西翼路网的建立，金沙洲地铁六号线的施工，为金沙洲的开发铺平道路。年到年，金沙洲将进入开发建立后期，将重点建立医疗卫生、文化

16、教育、社区效力等公共设备，位于A区和B区的最具良好居住环境的用地将推出出让。到年，一个适宜居住、技术先进、环境优越、具良好示范效应的金沙洲居住新城将根本建成，届时金沙洲将成为购房者淘“金沙的区域。 工程主要竞争对手分析和工程SWOT分析. 中海金沙湾工程称号中海金沙湾开发商广州中海地产营销谋划广州合富辉煌房地产楼盘地点金沙洲大桥以南建立大道号广告语到上游中海金沙湾淘金去！总占面积.万总建面积万容积率.适用率 %绿化率%建筑方式高层洋房建筑风格憨厚的颜色，红瓦白墙；众多的回廊、穿堂、过道配套设备幼儿园、小学、运动休闲中心、商务休闲中心、风情商业街外部环境东面临珠江水系，江岸线约米，江畔社区，在规

17、划的金沙洲商务中心的正南面，年之后可以享用金沙洲完善的商业配套交通目前可经金沙洲大桥直通广州市内路，也可向南经过珠江大桥连通内环路，还可经环城高速浔峰洲出入口快速至广州各区，未来还可以经地块旁规划中的大坦大桥，跨过大坦沙岛，直通内环路，交通非常方便。管理费.元 /月装修规范精装修物业公司南海市中海物业管理产品比例产品比例销售的单位西区共有栋住宅，层高户型室厅室厅室厅室厅运用面积().销售情况销售情况开盘时间年月交楼时间年月价钱元/均价：最高：元望江单位销售比例之前曾经推出A-A栋，“五一推出A-A栋多套高级洋房销售情况开盘时间年月交楼时间一期现楼，二期年月价钱元/最低价最高价元/销售比例一期剩

18、套，期已卖十几套销售情况分析之前曾经推出A-A栋，销售热爆，今年“五一之间将推出A-A栋多套高级洋房优优势分析优势：)、东面临珠江水系，江岸线约米，江畔社区)、占地亩，规模优势明显、车程分钟以内可辐射广州主城区、城西生态圈，自然环境优美，空气清新、中海地产品牌优势、中海物业效力优势优势：、小区上空有高压线经过，令人产生恐惧、公交线还没有开通，除了楼巴和开车，暂时还其他交通工具抵达目的客户分析、广州与佛山地域有车的富有人群，其中购买人群为老城区的较多、在广州市荔湾、越秀区任务的高级白领及企业管理人员、希望改善居住环境，对郊区楼盘偏好的市区人群. 万科四季花城工程称号万科四季花城开发商广州万科房地

19、产营销谋划广州合富辉煌房地产楼盘地点白云区 佛山 南海黄歧浔峰洲路广告语万科四季花城，等他回家总占面积万建筑面积.万容积率适用率%绿化率.%建筑方式小高层、多层洋房多层洋房建筑风格围合式的欧式建筑风格，类似北京的四合院。配套设备伴山泛会所，香熏花园、泳池、健身室、桌球室、棋牌室、泳池酒吧、中国银行、广州医学院荔湾医院、中山大学附属四季花城外国语学校外部环境工程周边有 万平方米的生态公园，小区拥有自然山水景观，六山三湖相互贯穿，伴城湖、天雨湖与提香山、影月山交互成辉。交通自金沙洲迅捷抵达内环路西场立交，由此可进入内环路、东风路、中山八路、地铁一号线等四通八达的立体交通网。看楼巴士： .周一至周五

20、：-：宏城广场、泮溪酒家；周六、日：-：宏城广场、泮溪洒家、宜安广场、广源好又多、万国广场。公交线：广州：、路；南海：路管理费.元/平方米/月装修规范精装修物业公司深圳市万科物业管理佛山分公司产品比例产品比例销售的单位“灏山美筑由栋两梯四户的高层楼宇组成，共约多套单位楼盘户型三室两厅三室两厅两室两厅运用面积()销售情况销售情况开盘时间年月第七期交楼时间年月价钱元/均价：最高价：销售比例四季花城最后一期的电梯洋房于今年月才推出市场销售情况开盘时间年月交楼时间一期现楼，二期年月价钱元/最低价最高价元/销售比例一期剩套，期已卖十几套销售情况分析万科四季花城七期“灏山美筑电梯洋房于年月日开盘，销售火爆

21、优优势分析优势：、自然山水景观是小区得天独厚的优势、大面积入户花园，南北通透，采光极佳，空间视野开阔、情景洋房是万科地产的专利产品，遭到市场追捧、配套设备完善、全面、代理商是市一级代理合富辉煌，其声誉比较高优势：、有高压线经过，对居住及生态环境都有影响、附近是“长青墓园，对居住者产生心思影响、附近没有地铁站，市民不能受惠目的客户分析和中海金沙湾类似、广州与佛山地域有车的富有人群，其中购买人群为老城区的较多、在广州市荔湾、越秀区任务的高级白领及企业管理人员、希望改善居住环境，对郊区楼盘偏好的市区人群、对万科品牌、园林设计、情景洋房偏好的市民. 金碧海岸花园工程称号金碧海岸花园在建，没开盘开发商广

22、州恒大集团营销谋划广州市金碧房地产代理楼盘地点白云区金沙洲地铁六号线终点站广告语暂无占地面积万建筑面积.万容积率.适用率/绿化率/建筑方式高层洋房独栋别墅联体别墅建筑风格采用金碧系列的高贵、高起点、高档次的欧陆建筑风格配套设备大型私家游艇码头、金碧国际大酒店、金碧海岸会所、幼儿园、小学外部环境东临北江，对岸是“石门返照美景。江岸线呈弧形，长.公里，江岸绿化带宽米，地势由江岸向内逐渐增高，占有背山面水的地形资源交通处于广州分钟生活圈，东与广州接壤，西距佛山仅多公里，西江支流与广州直接通航，水陆交通方便，地铁号线终点站，向南.公里有白塔村工业大道经过。装修规范毛坯物业公司广州市金碧物业管理产品显示

23、、栋高层住宅，栋独立别墅、双联排别墅、小区规划总人口约为万人销售情况开盘时间年月交楼时间一期现楼，二期年月价钱元/最低价最高价元/销售比例一期剩套，期已卖十几套销售情况金碧海岸花园的预备在年下半年才开盘，目前对外公开的均价是元/平方米优优势分析优势：、规划设计构造严谨，规划有方，小区处处充溢绿色、规划设计因地制宜，掇山理水，拥有米长的沿江岸线、采取以人为本，植物造景自然式设计，充分表达“以人为本，满足不同人群的需求、地铁线终点站设在工程附近，年地铁开通之后会升值优势：、附近没有公建配套设备，周边环境还比较荒凉、目前市民对工程的关注度不高目的客户分析、广州、佛山、南海等地的高收入有车人士、广州、

24、佛山、南海等地私营企业老板和高级政府部门指点、广州、佛山、南海等地的投资者. 富力桃园工程称号富力桃园开发商广州富力地产股份营销谋划愉快置业楼盘地点罗冲围增槎路高桥大街直入米广告语水岸尽头,是完美居住的延伸占地面积万建筑面积万容积率.适用率%绿化率%建筑方式高层洋房多层洋房建筑风格翠绿、鲜橙、艳红、芥黄、彩蓝，种别具匠心风格的南美海岛风情配套设备幼儿园、小学、中学、会所、配套羽毛球场、篮球场、桌球场馆、乒乓球、健身中心、中西餐厅、文娱中心、瑜珈室、棋牌室、风情步行街、上海联华大型超市、酒楼、医院、邮局、银行、电信营业厅、生鲜市场、两大休闲运动园林公园、沿江绿化带、盛夏亚马逊园林、玛雅亲水园林、

25、中央雅典湖外部环境楼盘三面环江，风光无限好交通地处东风路与环市西双主干道交界处仅邻地铁号线西村站；途经公交车：、路等管理费.元/平方米/月装修规范精装修物业公司广州天力物业管理产品比例产品比例销售的单位富力桃园“诺丁郡E-E栋楼盘户型室厅三室两厅三室两厅四室两厅运用面积()销售情况总套数 套未售套数 套已售套数 套均价/m总面积 m未售面积. m已售面积 m元/平方米销售情况开盘时间年月交楼时间一期现楼，二期年月价钱元/最低价最高价元/销售比例一期剩套，期已卖十几套销售情况分析“五一期间，富力桃园主要推出的是 “诺丁郡E-E栋，销售均价-元/m，装修规范元/ m。年月可入住。优优势分析优势：、

26、工程是富力集团至今为止开发的最大型居住社区，社区内配套设备极为完善，总共有 平方米的公建配套、社区打造了有七个不同风情的主题园林，令业主感受多种园林环境。、紧临广州市内外两环线路，衔接广州三大交通动脉：东风西路、环市西路、南岸路，交通四通八达、业主可以享用五星级物业效力指引，“五星级精英管家效力优势：、停车位比较少，业主的车只可以停在路边，但是妨碍交通、物业管理不够完善，不够封锁，人员出入流动比较高目的客户分析、主要是荔湾区和白云区的一些收入比较高的上班一族、绝大多部分是荔湾区和越秀老城区的一些二次置业者、还有一些是在荔湾区、越秀区的个体运营者. 其他竞争对手年，金沙洲曾经出让了很多块住宅性质

27、的开发土地，目前在金沙洲也有一些工程分别处于报建和建立阶段，还有在金沙洲附近地段也有一些处于热销的工程，所以这些工程未来都会成为要挟竞争对手。表. 工程其他竞争对手工程称号凯德置地金沙洲工程荔港南湾保利紫薇花园富海花园工程位置白云区 金沙洲住宅新城,毗邻地铁号线金沙洲站荔湾区南岸路号白云区汇侨路汇侨新城内白云区同嘉路(岭南花园西南面)占地面积.万m万m万m万m建筑面积.万m万m.万m万m容积率.建筑类别别墅、高级公寓洋房高层洋房高层洋房,小高层洋房小高层楼宇开盘时间年年初年月年月年月均价元/平方米元/平方米元/平方米元/平方米. 竞争对手分析结论根据工程几个竞争对手楼盘的来分析金沙洲区域的房地

28、产工程特点，总结得出以下几个结论：、在这个区域的房地产工程开发规模都相当地大，大部分是万平方米以上、由于所在区域处于郊区，所以工程的公建配套要求比较高、工程的自然环境都相当的好，依山，傍水，临江，绿化环境优美、交通能否便利在很大程度决议了楼盘的销售情况. 工程所在地地块分析、土地性质综述图. 工程在金沙洲的位置从图.看出，工程地块位于白云区金沙洲F区BF，地理位置非常优良，位于规划作为新社区的金沙洲E区南面。工程地块技术经济目的：面积为平方米，成交价款总额为亿元，地块容积率为不大于。建筑面积平方米以下的户型住房面积所占比重，必需到达开发建立总面积的以上。用地性质：商住。、地块周围环境景观地块位

29、于东边临江，拥有多米的江岸线，位于珠江边的绿地旁，北面是金沙洲居住新社区，毗邻未来的金沙洲商务中心，而且交通方便。西面有一条城中村。、环境卫生、社会治安情况。本地块周围环境尚算安静，卫生。东边珠江的对岸有一间煤厂，而且该煤厂还在作业，烟囱里还在冒烟，在主导风向下，不会遭到影响，但是假设风向改动将会遭到污染。、地块周边交通条件可经金沙洲大桥直通广州市内环路，也可向南经过珠江大桥连通内环路，还可经环城高速浔峰洲出入口快速至广州各区，未来还可以经地块旁规划中的大坦大桥，跨过大坦沙岛。但是目前还没有开通公交线路。、配套设备本工程的配套设备将主要由金沙洲商务中心完善的城市公共效力和配套设备提供。在工程分

30、钟车程区域内的设备包括：金融邮电效力：位于金沙洲综合效力中心内，拥有大型商场、超市、银行、证券、保险、饮食、电信、邮政等一体化的金融邮电效力文化文娱设备：包括文化活动中心含小型图书馆、博物馆、文化馆、青少年活动中心、老年活动中心、电影院等。医疗：将建立一个占地超越亩的，容积率.的综合医院，提供卫生防疫、妇幼保健、福利院功能的效力。教育：金沙洲内拥有所中学、所小学、个幼儿园。体育设备：个占地.万平方米的体育运动中心包括水上运动中心以及个社区运动场。社区效力中心：个社区效力中心，提供卫生站、街道办、肉菜市场、粮油、书店、药店、储蓄所等效力，还有个公厕。公园和公共绿地：位于金沙洲北面个占地万平方米亩

31、的城市级生态公园和区内个社区公园。. 工程地块的 S W O T 分析. S 优势、自然风光优美工程地块地势平坦，植被茂密，东面临珠江水系江岸线约米，自然条件良好，空气清新。金沙洲拥有不可以再生和被复制的天然珍惜资源八山二湖，工程可充分利用这一自然景观优势建立一个以水为主题的大型“绿色-江畔-安康居住社区，迎合广东人“乐水的居住习惯。假设工程以这个主题概念初次导入广州市场，其特征必将遭到市场的追捧。、便利的交通工程地块位于广州西出重要通道，交通体系完善，内外通达，进出便利。北环高速公路、广佛公路等道路干线横贯其中，地块与广州市中心严密相连，地铁号线延伸线将在这里设置-个站点，估计在年通车。区内

32、有良好的道路路网，规划经过四座桥梁实现与广州市区的衔接，其中金沙洲大桥、白沙河大桥已建成。从工程地块到荔湾区，只需多分钟车程，到天河区只需求多分钟的车程，是广州是城市人可接受的交通间隔 。金沙洲规划有个码头，可经过渡轮通达广州内外的其他滨水地域。、目的客户范围广工程地块距广州、南海、佛山都非常近，可以吸纳三地客户，扩展了工程的客户层面、完善的市政设备建立由于金沙洲是政府重点建立的广州居住新城。因此，金沙洲将拥有完善的城市公共效力和配套设备。如大型商场、超市、银行、证券、保险、饮食、电信、邮政等一体化的金融邮电效力。、容积率低，居住温馨工程容积率规定为小于或等于.。而且整个金沙洲为市政府重点打造

33、的低密度居住区，适宜享用生活。、开展潜力宏大随着城市交通环境的改善以及居民对居住环境质量要求的日益提高，城市近郊及部分远郊楼盘开展迅猛。金沙洲地域位于广佛都市圈的中心,是广州市政府西联的首要开展区域，预期政府还会有更大的投资建立该地域的根底工程，因此，随着金沙洲地域的开展，工程的开展也存在着宏大的开展潜力。. W 优势、用地规模不大，竞争性大工程用地规模相对与金沙洲其他工程的用地规模比较小，工程开发备受注目程度能够会遭到影响。金沙洲目前已有中海地产、保利集团、万科地产、恒大集团等工程进驻，工程开发的竞争性比较大。、配套设备完善需求一定的时间由于本工程的配套设备将主要由金沙洲提供，但是，金沙洲相

34、关市政投入与配套还需一段时间才干完善，周边各种生活配套、市政配套、交通配套等尚未到位。估计到了年金沙洲的各种配套才建成投入运用。、工程开发本钱大虽然工程自然环境很好，但周边的环境较为荒凉，地块的“五通一平还要一定时间，而且环境的改造也将添加本钱投入。、工程地块存在一定的环境污染源与本工程地块相隔一条白沙河的有一间煤厂，而且煤厂有两条烟囱，而且该煤厂还处在运作阶段，烟囱还在冒烟。虽然在主导风向下，工程地块遭到煤厂的污染的时间比较少，但是有些时候风向改动就会遭到影响。. O 机遇、政府主导开发，添加优势金沙洲为广州西区，在“西联政策的范围内，是政府城市改造工程的重点区域，金沙洲新社区刚好在本工程地

35、块的北面，而给本工程也带来机遇。、私家车普及带来机遇工程到广州、南海等中心区的间隔 不远，随着广州市民私家车的进一步普及、交通网络的完善，是客户可接受的交通间隔 。、金沙洲板块的整体开展热度升温随着中海、保利、万科、恒大一系列新工程的启动，再加上曾经开发成熟的广州万科四季花城，“大金沙洲楼市板块正逐渐构成，估计在未来两三年，该区域将成为广州住宅产品供应量最大的区域之一。本工程开发将会趁这个趋势获得好的利益效果。、金沙洲大型居住生活区的建成，将会有更多的广州市民到这里来居住金沙洲最新规划中，将其建成为广州市最具规模、最具现代、最具自然特征、管理最完善的生活居住区。到年，一个适宜居住、技术先进、环

36、境优越、具良好示范效应的金沙洲居住新城将根本建成。所以，将会有更多的广州市区市民选择这个环境来居住。. T 要挟、市场板块竞争猛烈市场板块之间的竞争仍在加剧，除了原有东部广园板块及南部海珠南洲路、华南板块之争外，白云区的广州大道北板块、南湖板块、白云新城板块也参与战团。、品牌地产企业的要挟中海、保利、万科、恒大等地产企业集团的企业品牌以及它们在金沙洲所开发工程构成很大的竞争要挟。、楼面地价过高，降低市民购买自信心工程地块投资过高，楼面地价已到达多元/m,初步估计工程售价将到达元/平方米才有利润，将大大降低购房者置业的自信心。、户型开发受限制工程地块是经过“双限双竟的方式拍得，受政府规定平方米以

37、下的中小户型所占比例大于等于%的政策限制，所以工程大户型得不到很好的开展，买家范围遭到限制。 问卷调查和工程市场需求情况分析. 市场调查询卷及分析(见附录一为了更好的做好工程的市场定位，找准其购买对象，他们在工程的市场调查阶段进展了一次市场调查。市场调查中发出问卷份，收回问卷份，其中有效问卷份，有效率到达%，其市场调查的结论如下：. 市场调查结论、%的受访者目前住房性质是本人一切，%的受访者是父母一切，%是单位一切和租赁，同时，超越%的受访者表示将要买房用于自住。可以看出,住宅的需求还很大。、选择- 中小户型的受访者占%，选择- 的受访者占%。而且大多数受访者会选择二房二厅和三房二厅。阐明这些

38、面积的户型是比较受市民喜好。、%的受访者可接受的房价在元/以下。、%的受访者选择小高层住宅，%的受访者选择高层住宅，而选择多层住宅的占%，阐明市民喜欢多层住宅的比例下降，高层住宅那么上升。、多数受访者表示购买住宅的装修要求是带普通装修或者是毛坯房，再者也希望提供多种的装修供选择，这一结果阐明，人们还是喜欢房子本人来装修。、受访者喜欢的建筑风格也多样化，阐明喜欢中国传统风格、欧陆风格、东南亚风格的人们都占相当一部分的比例。由于生活需求，传统式的阳台、落地玻璃阳台在人们生活中还是最受欢迎的。市民理想的客厅面积应该在- 之间。、受访者购房是主要思索的要素包括价钱，环境，交通，配套设备，建筑质量等，阐

39、明开发一个楼盘该当注重这些方面的规划建立。、受访者可以接受的物业管理费是-元/ 之间，一次性付款，银行按揭还是市民比较喜欢的支付房款方式。电视、报纸、电台广播、户外广告是受访者关注楼盘信息的媒体。、%的受访者年龄在-岁之间，%的受访者年龄在-岁之间，这阐明他们得到的数据主要是岁以下的中青年阶层。超越一半的受访者是机关/事业单位干部 、企业管理人员/厂长经理和个体户等，家庭月均总收入的受访者超越元的占%，阐明广州市民的收入比较高。 工程的市场定位. 工程市场细分随着城市化开展速度不断加快，人们对喧哗的城市生活曾经有点厌倦，人们越来越需求回归自然，对着清新的空气和优雅的生活环境越来越向往，对于一些

40、收入较高的白人群，他们往往把目光投向一些郊区的楼盘，还有一些老城区的市民觉得需求改善居住环境，也把目光投向郊区楼盘，广东人“以水为财，对于一些“一线、二线江景楼盘也比较喜好。他们引入“以人为本的人性化设计，把它建成为一个“绿色-江畔-安康为主题的生态居住社区。由于近年房价爆涨，人们购房所接受的经济负担也越来越大。一些大户型单位的房款数比较大，中等收入的人群将难以负担。所以我的目的客户锁定是中高收入的人群，而且他们的主力户型集中在两房两厅和三房两厅的中小户型，面积在-平方米之间，根据他们前面的市场调查，如今市场上对这些户型的需求最大，而且买了这些房子可以自住，也可以出租。由于金沙洲的商业配套相对

41、不够完善。他们楼盘也可以建立一些商业的配套为他们本人小区的住户提供消费场所，也可以选择本人开店投资。. 工程一期的市场细分、从地理上细分：广州、佛山、南海三地各市的居民，重点是荔湾区、越秀区一带老城区的居民、从购买人群上细分：广东人 外省人从年龄上细分：以-岁的人群为主、从任务环境上细分：在广州、佛山、南海三地任务的中高收入上班族以及个体运营老板、从经济情况上细分：家庭月均总收入在千以上的家庭为主、从购买心思细分：以自住购买、二次置业及投资为主. 工程二期的市场细分、从地理上细分：广州市区内的原居民为主、从购买人群上细分：广东人 外省人、从年龄上细分：以-岁的人群为主、从任务环境上细分：中高收

42、入的白领阶层以及个体运营者老板、从经济情况上细分：家庭月均总收入在千以上的家庭为主、从购买心思细分：以自用购买、二次置业为主. 市场概念的导入小区的目的客户是中高收入的任务人群，这个群体的人们对生活档次的要求都比较高，而且本小区的亲水环境包括中心湖和小区东面米长的临江绿地，根据“这个世界上一切优雅的人都住在水边这一概念，迎合广东人“乐水、“亲水的居住习惯,本小区应该导入“绿色家园、“江畔家园、“安康家园的口号。当然小区也应该按照现代化居住小区的要求，对整个小区进展“智能化的设计，把整个工程建立成为一个“绿色、江畔、安康的现代化、智能化居住区。做“水成为他们无法逃避的重点也是他们寻求本案产品支撑

43、点的最大出发点，因此在思索方向一上他们把思索重点放在如何做足水文章，并寻求在水上做出突破和创新同时将生态、人文、地段开展前景等方面作为其它支撑点。概念创意：寻求“水概念的升华和突破成为他们的重点独创“大面积中心湖时代引领住宅新潮流的全新概念独辟蹊径谈“水化率来替代“绿化率、以“大面积中心湖时代来转化成“亲水的概念，目前广州大多数的居住小区普通都是利用“一线江景，“二线江景等作为卖点，没有一个是用“中心湖来给小区添加“亲水概念，所以这就成为了本案的一个优点。古往今来，湖文化带给他们无限的遐想。中国四大淡水湖鄱阳湖、洞庭湖、太湖、洪泽湖都是中国悠久历史的发源地，这里土地肥沃，长久以来都是鱼水之乡。

44、素有美女多如云之称的杭州西湖等也无不成为历史嗟谈。微风波荡，渐渐湖面，使人们的居住生活丰富多彩，使人们的生活变的温磬而浪漫。湖文化在居住社区的引入和营造不仅将极好地诠释这里的“水概念，更将为本案塑造更深层次的产品概念和新的卖点。、“水化率的新概念避“绿化率不谈而创新性地提出“水化率强调水的概念。“水化率概念的创新是居于本案大面积水景、活水系缔造而引发的思索。本案的产品要拔高必然要求做足水文章，因此将珠江的活水引入社区的中心湖，加之本案东岸的米江岸线和绿化带区，努力营造出“户户有水景、“处处是水景。在提高“水化率的根底之上，他们将水做出系列水湾、水岛、石上清泉；水中廊、水边堤、水舞广场、水公园、

45、做出主题锦鲤园、水幕电影、喷泉、小瀑布、九曲桥。水与景的相融、水与人的亲近、水与建筑的结合；动水与静景、静水与雕塑，此情种种，意想无穷！. 工程命名想象重点引荐案名：碧水华庭参考案名：阳光爱琴海、水印长堤、水榭丽舍、依林水都. 营销概念传播广告总精神：“大面积中心湖时代，水景居住社区。推行主口号：碧水华庭，缔造“水林天下新生活。. 工程目的客户定位、中心客户广州、佛山、南海等地的包括国有公司、私人公司、中外合资公司、外资公司等企业中高层管理人员、政府机关公务员、及企事业中层以上管理人员为主。、重要客户周边区域的私营企业主或者经商人士为主。、辅助客户本地私营企业主或者经商人士为主以及一些房地产投

46、资者。、经济才干收入良好稳定，家庭月均收入千以上。、家庭构造三口之家为主。、年龄范围至岁之间为主。、自我定位注重生活质量，注重安康、喜欢户外运动，亲近水岸，亲近自然。、置业目的初次、二次、三次置业、希望改动现有的居住环境。 工程产品规划设计建议. 总体规划设计图. 居住区规划参考效果图小区划分为中、南、北三个组团。居住区采用“金环串珍珠的规划构造方式串联起来，使整个居住区有较好的整体性，向心性和均好性。建筑按前后，高低参差有致的陈列规划，构成既有曲折严密，又有开阔宽阔的收放多变空间形状。中组团:主要设计成由栋层的多层洋房组成南组团：主要设计成由栋层的中高层和栋层的小高层组成北组团：主要设计成由

47、栋层中高层和栋层小高层组成表. 物业类型分配建筑类型多层洋房小高层中高层套数套套套. 规划原那么注重环境维护，防止破坏性开发；表达“以人为本目的，从住户出发，进展人性化设计。. 建筑风格设计、建筑风格图. 小区建筑风格参考效果图小区的住宅建筑呈不规那么的参差布置，建筑风格源自意大利的文艺复兴，并在此根底上交融西班牙质朴的建筑方式，进一步构成独特的地中海风格(图.)。目前广泛运用于各种休闲度假建筑中。以质朴的材质与柔和的颜色表现清雅的风格；以体量参差来营造丰富的整体笼统；以精雕的细部设计来表达建筑的精巧感；再加通透的阳台及落地大玻璃窗来跟环境的交融，使建筑物与园林配合成一体。、建筑特征这种风格的

48、建筑物质朴又不失去精巧。有平缓的西班牙瓦屋顶，高低参差的体量，大面积的落地玻璃窗，透明的阳台，凹凸丰富的立面，还有着各种细部装饰，如斗拱和精巧的弧形窗框等。建筑物注重比例，上部构件精巧，下部件浑厚，以表达力度感；大落地玻璃窗那么表达出建筑物的通透感。. 景观设计、水景设计“亲水概念是本案的重要卖点，所以在水景设计这一方面将是重头戏。主要采用“中式水系的设计，在社区中央构成一个面积由.万平方米的开阔中心湖，湖堤旁铺满绿树、花丛、草地。构成整个工程的大型共享花园，表达湖光山色的天然、恬静与休闲，并与东边米长的江岸绿化带线构成整个区域的亲水环境，实现“户户又水景，“处处是水景。图. 小区景观参考图片

49、水湾：整个中心不是四方或者圆型的规划设计，而是呈不规那么的内凹，外凸构成一段段小水湾。水岛：在湖中央填堆出几个小型的水岛，在岛上分别种上小树、灌木，花丛，或者堆砌假山。石上清泉：湖中的浅水区，堆积相当数量的鹅卵石头，从石缝出细水长流，构成潺潺的清泉。水中廊:：水中廊架拟作琴弦，经过跌水、涌泉等营造调和的音乐气味水边堤：中心湖岸边是鹅卵小道的休闲步行区域，树下布置石凳，为社区居民提供夕阳间的休闲、散步地带。水公园：湖边的小公园林将建成几个以“水为主题命名的主题公园。例如“镜水花园。垂钓：在湖边设计一片社区居民垂钓区域。锦鲤园：利用湖中的小湾围筑成一处专门养殖锦鲤的地方，而且专门设计喂养带，让居民

50、与锦鲤亲密接触。喷泉：优雅的湖面当然少不了喷泉的烘托，一高一低的圆形喷泉喷出，霎那间水珠跌落湖面，构成愉快的声乐。小瀑布:小瀑布是表达中国文化之韵，石头叠起堆砌，构成落差。九曲桥：湖岸可以设计一小段九曲桥，表达桥的曲折之美。、绿化景观设计组团绿化强调均好性和亲切感，使住户拥有和享用房前屋后的自然环境。各种形状的绿地以点、线、面有机组合，构成自然而丰富的绿化空间。、道路景观设计中心区内道路为景观道路，遵照“通而不畅的设计原那么，在道路转弯处设置景观念，构成道路景观空间。. 人流、车流、道路设计、道路分小区路、组团路、入户路三级。、小区路米宽，组团路米宽，入户路米宽。、动态系统充分利用地块现有及规

51、划的市政路网组织区内外交通，以简约的道路投资完善区内的划分组团网架，构成富有便利与均好性的车行动态系统。、静态系统实行组团人车分流设计，外围车道直接衔接组团地下车库，使组团内成为纯步行区，提供休闲的平安人居环境。、道路形状步移景迁的曲线区内道路与直线型的市政道路构成鲜明对比，构成城市街区与休闲居所两种动静有别又相互交错的环境意境。、消防车流线利用周全的车行网架环绕组团，进入组团内运用内部园林式主步行道作为隐性车道可以无妨碍通行。、步行道路利用湖堤的位置建立一条环绕湖面的羊肠小道，构成休闲之处，宅前小路大部分与绿化系统叠合。. 户型设计根据前面的消费者需求分析，如今广州市的人们购房主要会选择在

52、m m的二房二厅和三房二厅的户型，而且在本地块招标的时候，广州国土资源和房屋管局规定本地块的容积率为不大于,还有本地块建筑面积平方米以下的户型住房面积所占比重，必需到达开发建立总面积的以上。本工程在户型的设计上一定要符合人们的需求而且又不能违反国家规定，所以要求本案在户型设计上要有一定创新。本案的主力户型设计为平方米-平方米的二室二厅和三室二厅，部分沿江的部分可以设计四室内二厅。房厅厨卫建筑面积：约.平方米套内面积：约.平方米户型方正适用，空间分区紧凑合理厅房超大空中院落相连采光通透充分，生活视野开阔客厅、卧室户户远景，与美景为邻房厅厨卫 建筑面积：.平方米套内面积：约.平方米南北卧室相对而居

53、，互避干扰适用二房，明厨明卫格局方正，功能分区合理客厅、餐厅自然衔接，空间开阔室厅厨卫建筑面积：平方米入户花园，养眼清新南北对流，通风透气明厨明卫，方便生活房厅厨卫建筑面积：.平方米超大面积入户空中花园户型方正通透，超高适用率开放式厨房设计，与餐厅紧凑图. 本案主力户型参考图片表. 户型配比户型套数所占比例房厅厨卫房厅厨卫房厅厨卫房 厅 厨 卫房 厅 厨 卫房 厅 厨 卫在户型设计的一些创新：、在小高层和中高层里将平方米以下的中小户型并连开发，假设买家有需求的可以购买相邻两套小户型，然后打通就变成大户型。可以满足些购买大户型做豪宅的购房者的需求。、在中高层顶面的两层上下两套小户型建立为一个单层

54、建筑面积不大于平方米的复式单位、部分多层的洋房别墅化设计，主要是将多层住宅的地面上的底下三层向别墅化的设计，整个户型是三层，每层建筑面积小于平方米。. 公建立施设计本案的配套设备将主要由金沙洲商务中心完善的城市公共效力和配套设备提供。在工程分钟车程区域内的设备包括金融、邮电效力、文化文娱设备、医疗、教育、体育设备、社区效力中心等等。但是，为了居民的生活需求，本案也建立了会所和商业风情街作为公建配套。、会所设计作为居住社区的精神集中反映地，会所的设计显得尤为重要。会所与水景的互生相融：会所伸架在水面、水绕会所甚至将水引入会所，或者会所内餐厅，健身房的设计都可以表达会所与水景的互生相融。水幕电影：

55、充分发扬了水的想象空间和层次感，在会所中设计独特的“水幕电影将是一大创新。水舞广场：在会所外设计一个水舞广场不仅能凸现整个小区的“水概念，同时也能成为一大景点。、商业风情街设计社区设计一个意大利风情特征的独立商业广场，为居民提供悠闲购物场所。. 居住文化设计本案巧妙的采用西式的建筑风格、中西结合的园林水景设计，构成一个中西合璧的居住社区文化。. 智能化系统设计工程定位里面曾经确定要建立一个智能化的居住社区，所以建议从三个方面来思索：信息网络系统、平安防备系统、物业管理系统。. 信息网络系统由Internet宽带网接入每户要求M带宽。设置小区局域网络系统及网络信息效力，程控，有线电视和VOD点播

56、。经过小区内部网络可以完成网上购物，网上图书订阅，网上订票等。. 平安防备系统、门禁系统住户可运用IC卡进入，外来人员可以经过楼门口的可视对讲与住户通话后，经住户答应后方可进入，保证居民的生活平安、周边防备系统对封锁式管理的居住小区周界设置越界探测安装，并与居住小区物业管理中心联网运用，如出现非法侵入者，能实时显示报警时间和地点、编号等，弹出电子地图。、闭路监控系统在社区多个角落、楼梯口、主要道路出入口等安装摄像头，实行小时闭路录像监控，并录像储存。、可视对讲及家庭安防系统每户安装可视系统，室内门窗玻璃破碎可自动报警，室内遇突发事件，紧急呼叫，遇到火灾，煤气泄露也可以自动报警。. 物业管理系统

57、、车场管理系统将小区车辆按时间、顺序、内外单位、价钱等不同要素分门别类管理，给停车户提供停车方便，车辆平安，也使小区车辆管理更加完善规范。)、自动抄表水、电、气、热系统实行用水、电、煤气、电三表出户管理。、一卡通系统小区内采用“一卡通技术，居民经过刷卡实现消费与平安管理。、背景音乐系统小区照明自动控制，设备管理中央检测。、园林绿化自动淋水系统、物业效力系统提供许多个性化的效力、小时物业效力。 工程营销方案谋划. 概念卖点谋划、亲水概念：缔造“水林天下新生活，强调“水化率、人文气质：意大利和西班牙相结合的地中海建筑人文风情、安康环境：时髦安康，绿荫小道，花草的天空、水岸情怀：自然的，浪漫的，悠闲

58、的，舒缓的水岸生活、性价比：大社区，高质量；安康环境，安康居家、居住文化：中西合璧的地中海风情居住社区文化、智能化：高科技信息智能化居住社区、泛会所：部分底层架空，构筑休闲空间. 产品细节卖点谋划、全明房设计，采光通风良好，户户朝南、大落地玻璃窗设计，加强采光，开阔视野、小区环境景观维护运用费低，物业管理费低、小高层住宅，彰显身份，带电梯建筑，出入便利、人车分流，花园式地下停车场、车户比高，容积率低，顶层复式户型。. 工程定价与价钱战略本案根据楼面地价的根底上，对金沙洲内和附近白云区和荔湾区的地段进展了仔细的市场调查,比较，发现大多数的楼盘都是走中高档次道路。价钱集中在元/平方米左右。而本案具

59、有多方面的优势，而且在前面的市场细分中曾经确定，本案的目的客户是中高收入任务人群，所以本案的市场定位应是中高档次楼盘。. 影响售价的要素、目前广州市商品房所处的市场环境、金沙洲以及周边区域楼盘的供应和销售情况、楼盘本身的客观条件、主力客源的经济和心思接受力、一样质素楼盘的价钱程度、销售战略及销售进度安排、开展商的运营目的和本工程的营销目的. 确定均价表.金沙洲及附近地段的楼盘均价工程中海金沙湾四季花城金碧海岸花园富力桃园富海花园保利紫薇花园均价元/ m根据上述要素，他们对工程相应竞争楼盘运用市场比较法进展调差，拟定本工程销售实收均价为：市场均格确实定：、多层销售单价：元/m、小高层销售单价：元

60、/m、中高层销售单价：元/m、商铺月租单价：元/m、车位月租赁单价：元/个此一区间的价钱是比较合理的，应该是为了市场所可以接受的价钱。同时，为了可以促进销售，价钱的调整应该是分区段进展的。思索到是销售前期，建筑质量、园林质量、配套质量等均无法得以展现，工程的笼统档次与功能也无法完美的展如今消费者面前。因此建议工程采用一个“低开高走的价钱战略。再根据工程进度及工程品牌笼统的逐渐提升，而进展销售价钱的提升，最终到达整体的销售均价规范。. 工程产品包装战略. 产品包装战略强调本工程高素质、高档次的产品笼统，映托地中海的建筑风格特征，需从建筑外型、园林规划、外立面、用材等方面对工程进展外观笼统包装。总