北京地区LOFT产品调查研究

1、北京地区LOFT产品调研及总结2016年11月15日010203LOFT产品为什么会出现由于土地性质，绿地率，建筑密度的挤压，LOFT产生的必要性目 录LOFT产品在北京市场的现状实例大数据 典型实例简介 公寓设计手法总结LOFT产品设计参考楼型设计导则 户型设计导则 LOFT产品为什么会出现11.量大 表格及数据来自华远地产市场部LOFT产品在北京市场的存在感土地供应2014-2015年北京土地供应的属性看，商业办公用地多于商品房供应量由于绿地率，建筑密度及限购政策的几重挤压LOFT产品在未来的北京市场还有很大发展空间LOFT产品在北京市场的存在感土地供应2.指标实例大数据典型空间处理手法L

2、OFT产品北京市场调研2LOFT产品北京市场调研设计条件按照北京市规划委员会文件市规发2010-1616号文件规定，商业、办公建筑标准层为大空间式的层高一般不应超过4.5米；商业、办公建筑标准层为单间式的层高不应超过4.2米，但应采用公共走廊、公共卫生间的平面布局，不得采用单元式或公寓式的布局形式。LOFT产品在北京市场的主要设计限制 收录了华远项目3个、2014年调研项目4个、2016年调研项目9个，网络收集项目 8个，共计24个项目,涵盖了目前北京市场最主流和最热点的项目。调研情况大数据表格：LOFT产品北京市场调研调研项目2016年调研项目网络收集资料项目北京密码项目2016.3.16L

3、OFT产品北京市场调研调研实例项目位于南六环外，临近南中轴路，距离规划中首都第二机场15公里项目周边地块均为国家新媒体产业基地拟建用地地理位置：开发商：北京城建集团占地：28万平米总建筑面积：43.43万平米容积率：1.9层数：7层总户数：5000户产品类型：全部loft ，售价20000-26000元/平产权：50年 首付比例：50%一梯：12户车位配比：1:1供暖：市政供暖、暖气片水电：商水商电基本信息：1、引入中庭的概念，形成南北通透户型。2、充分利用顶层做特殊层高：4.5-6.6米挑空LOFT3、充分利用下沉小院，将地下一层做到5.7米进行销售4、借用11万代征绿地设计,容积率宣传1.

4、05 、利用空调机位，过道等大面积赠送LOFT产品北京市场调研调研实例设计策略产品策略1：赠送面积过道上空空间赠送作为储物空间，4.5米层高情况下净高1.7米左右。借助过道上空形成通透性户型， 空调板做成开敞阳台的形式LOFT产品北京市场调研调研实例产品策略3：厨房独立非过道式，面积较大厨房形式均为电厨，但是采用独立厨房区域产品策略2：利用空调机位做赠送阳台壁挂机后设背板对冷媒管进行遮蔽室外机放在室外阳台，阳台用半米高铝板进行围合A户型60平米三居（样板间）面宽：6000 客厅3300 书房2700层高：样板间4500（2800+1700）客厅：挑空居室：3间楼梯位置：辅助空间一侧厨房：独立式

5、电厨卫生间：楼上楼下各一个过道：利用、通透楼梯下部：洗衣机空调：室外空调板 B户型73平米三居C户型55平米二居面宽：总面宽6000 客厅3300 书房2700层高：样板间4500（2800+2700）客厅：挑空居室：3间楼梯位置：辅助空间一侧厨房：独立式电厨卫生间：楼上楼下各一个过道：无利用楼梯下部：洗衣机*面宽较小，长边5600，短边4700*位于转角处*面宽：总面宽5600 客厅3400 书房2200层高：4500（2800+2700）客厅：挑空居室：2间楼梯位置：入口一侧厨房：独立式电厨卫生间：仅楼上一个位于厨房上方过道：利用，通透LOFT产品北京市场调研调研实例LOFT主要产品类型鲁

6、能钓鱼台美高梅公馆2016.3.28LOFT产品北京市场调研调研实例项目位于丰台区南苑乡石榴庄，紧邻宋家庄交通枢纽和宋家庄地铁站，是地铁5号线、10号线及亦庄线三轨交汇处，地处南三环与南四环之间地理位置：开发商：鲁能集团占地： 86732平方米总建筑面积： 282463平方米容积率： 3.26层数：18层总户数：1470户产品类型：别墅、塔楼全部loft售价75000-100000元/平产权：50年 首付比例：50%梯户比： 3梯11户，3梯6户， 4梯17户车位配比：1:1供暖：市政供暖、暖气片水电：商水商电商业配套：社区自建24小时时尚商街会所配套：S17地块设计以SPA功能为主的休闲会所

7、；S24地块设计以游泳、康体、健身功能为主的休闲会所；共同构成鲁能钓鱼台美高梅公馆专属配套。基本信息：LOFT产品北京市场调研调研实例1、进深小，大部分户型能形成南北通透户型。北区挖了一个大中庭，将大部分户型形成通透性户型2、利用错层实现产品层高的理想化3、10000元/平米精装标准 设计策略LOFT产品北京市场调研调研实例产品策略1：利用左右开间做错层，提升二层层高上的舒适度奇数层平面偶数层平面客厅客厅产品策略2：赠送走廊上空较矮部位做儿童房产品策略3：智能家居户型62.7平米两居（样板间）面宽：6000 客厅3600（估计） 书房2400（估计）层高：标准层4200，居室部分4600，客厅

8、部分3800客厅：挑空居室：2间楼梯位置：入口一侧，紧邻挑空厨房：电厨、不独立卫生间：楼上楼下各一个过道：利用、通透楼梯下部：未见空调：集中空调 48.5平米两居奇数层C户型42.27平米两居面宽：总面宽6000 客厅3300 书房2700层高：样板间4500（2800+2700）客厅：挑空居室：3间楼梯位置：辅助空间一侧厨房：独立式电厨卫生间：楼上楼下各一个过道：无利用楼梯下部：洗衣机*面宽较小，长边5600，短边4700*位于转角处*面宽：总面宽5600 客厅3400 书房2200层高：4500（2800+2700）客厅：挑空居室：2间楼梯位置：入口一侧厨房：独立式电厨卫生间：仅楼上一个位

9、于厨房上方过道：利用，通透LOFT产品北京市场调研调研实例LOFT主要产品类型万科天地2016.3.28地理位置：LOFT产品北京市场调研调研实例大兴地铁4号线义和庄地铁北100米处基本信息：开发商：万科、首开、旭辉、永同占地： 150000平方米总建筑面积： 400000平方米容积率： 1.5层数：5-6层（含底商）总户数： 1500户产品类型：全部loft售价40000元/平产权：50年 首付比例：50%（支持首付分期）梯户比： 4梯14户车位配比： 2060个含商业车位供暖：市政供暖、暖气片水电：商水商电精装：精装标准4000元（实际应该是1500）配套：地块内配建大型商场、5A写字楼、

10、底层商业配套LOFT产品北京市场调研调研实例1、顶层4.5m、5.5m是较大亮点，且由于层数较低，因此特殊层高占比较大。2、8.4米2改3的产品3、单面宽大户型前后错层4、利用屋顶平台做大赠送5、利用代征绿化做中心绿地公园概念设计策略户型42平米两居（样板间）57平米三居129平米两改三LOFT产品北京市场调研调研实例LOFT主要产品类型面宽：3600层高：标准层4200客厅：挑空居室：2间(其中一间是书房结合伸缩床)楼梯位置：入口一侧厨房：电厨、玄关柜卫生间：楼上楼下各一个过道：送半个走道上空赠送为储藏室楼梯下部：手盆空调：集中空调面宽：5400（双面宽）层高：标准层4200客厅：挑空居室：

11、2居半（二层一个开敞的书房）楼梯位置：入口一侧厨房：独立电厨卫生间：楼上楼下各一个过道：送了局部楼梯下部：洗衣机，楼梯上部：淋浴（楼梯上下都利用的很充分）空调：集中空调面宽：3900（单面宽）层高：5500？4500？客厅：2层挑空（带天窗）居室：3居楼梯位置：入口一侧厨房：玄关电厨卫生间：2层2个过道：无过道，从室外平台入户楼梯下部：未见空调：集中空调79平米送屋顶露台面宽：3900（单面宽）层高：5500？4500？客厅：2层挑空（带天窗）居室：3居楼梯位置：入口一侧厨房：玄关电厨卫生间：2层2个过道：无过道，从室外平台入户楼梯下部：未见空调：集中空调恒大未来城2016.3.28大兴新城、

12、4号线地铁、念坛公园地理位置：LOFT产品北京市场调研调研实例基本信息：开发商：恒大集团占地： 46000平方米总建筑面积： 263000平方米容积率： 3.8层数：14、19、20层（含底商）总户数： 1500户产品类型：全部loft售价45000元/平产权：50年 首付比例：50%（支持首付分期LOFT产品北京市场调研调研实例1、几乎全部2改3产品2、剪力墙结构，室内没有大梁3、燃气厨房，明厨 设计策略户型54平米两居（样板间）面宽：5600（双面宽）层高：标准层4200客厅：挑空居室：2居楼梯位置：入口一侧厨房：独立电厨卫生间：楼上楼下各一个过道：无楼梯下部：无空调：分体空调 95平米2

13、改3产品20平米极小户型面宽：5400（双面宽）层高：标准层4200客厅：挑空客厅、餐厅居室：3居楼梯位置：入口一侧厨房：独立电厨卫生间：楼上楼下各一个过道：无利用楼梯下部：洗衣机空调：集中空调LOFT产品北京市场调研调研实例LOFT主要产品类型面宽：2800，进深5300层高：标准层4200客厅：挑空居室：1间楼梯位置：挑空一侧厨房：玄关电厨卫生间：楼下一个过道：送半个走道上空赠送为储藏室楼梯下部：电视空调：分体空调大数据总结主力面积区间段楼型平面卫生间数量燃气厨房户型尺寸交房标准得房率赠送面积方式赠送比例空调方式结构形式一居30-401、塔楼、双廊布置较多，利用率较高2、最近出现了类单廊平

14、面两居以上多为两个6/24（4000-5000）*（6500-7000）精装项目11/1570%-75%夹层、走道上方50%-60%分体框剪两居45-55三居60-70小结1：主力户型2014年前40-60平米的一居是市场的主力； 近两年40-60区间的2居产品是市场的主力；小结2：目前市场户型主要面积区间： 一居：30-40平米 两居：45-55平米 三居：60-70平米 LOFT产品北京市场调研调研小结LOFT产品北京市场调研小结1南北通透2错层3非标准层层高42改3产品5分租模式/双钥匙模式6 赠送面积LOFT产品北京市场调研设计手法总结LOFT产品常用设计手法总结南北通透LOFT产品北

15、京市场调研设计手法总结优点北侧可布置功能房间整体通风性较好风险点得房率较低适用于低容积率项目设置天井项目层数不宜太高结构需要单跨柱网，计算不易通过产品特点：单面布房，南北通透，但得房率较低，进而影响销售面积首层二层标准层平面优点：南北通透，舒适度增高北向可以布置更多卧室，直接采光缺点及风险：风险无结构需要单跨柱网，计算不易通过得房率大大下降不能实现所有房间的南北通透LOFT产品北京市场调研设计手法总结 南北通透实际案例1：北京鲁能美高梅标准层平面LOFT产品北京市场调研设计手法总结产品特点：双面布房，南北通透，中间内天井。 得房率提升，但层数不宜太高 南北通透实际案例2：北京城建北京密码案例：

16、艾迪城LOFT产品北京市场调研设计手法总结 南北通透产品特点：双面布房，南北通透，中间内天井，总层数9-10层实际案例3：旭辉26街区产品特点：双面布房，南北通透，中间内天井，总层数9-10层实际案例4：艾迪城案例：旭辉26街区LOFT产品北京市场调研设计手法总结 南北通透产品特点：大户型公寓，单廊，电梯独立入户增加尊贵感，明厨实际案例5：保利东坝公寓项目案例：旭辉26街区错层1)左右错层(两面宽)2)前后错层(单面宽)LOFT产品北京市场调研设计手法总结优点有效利用居室层高，提高产品舒适度风险点施工难度相对较大报批涉及一定风险01.错层（左右错层）LOFT产品北京市场调研设计手法总结左右左右

17、错层优点：挑空高度适当压缩居室部分高度得到提高，解决loft的层高弊端。奇偶层户型完全镜像，具有均好性。缺点及风险：卫生间左右错动，管线较复杂报批涉及一定风险北京采用左右错层的项目：泰禾中央广场（大兴）鲁能美高梅（丰台）融创西长安壹号（门头沟）LOFT产品北京市场调研设计手法总结4.8米区域4.4米区域产品特点：单面宽，经济型两房，起居及餐厅大面积挑高空间，双卧室临窗。错层空间使卧室层高更舒适。案例：天津保利融创海河大观4.8米区域4.4米区域外内缺点及风险：奇偶层户型不一样，均好性差 01.错层（前后错层）前后错层优点：挑空高度适当压缩居室部分高度得到提高，解决loft的层高弊端。卫生间不需

18、要错动，管线简单非标准层层高LOFT产品北京市场调研设计手法总结优点提高顶层或底层等非标准层的层高，增加一定比例产品的舒适度风险点报批时需结合特殊功能，沟通成本高LOFT产品北京市场调研设计手法总结产品特点：层数不高，总共4-5层，其中1-2层为底商，3-4层为标准层，5层为顶层特殊层高4.5m及5.5m，占比1/3优点：提高顶层或底层等非标准层的层高，增加一定比例产品的舒适度缺点及风险：报批时需结合特殊功能，沟通成本高非标准层层高实际案例1：北京万科天地北京采用特殊层高的项目：万科天地（丰台）泰禾中央广场（丰台）北京密码（丰台） 产品特点：总层数8-9层；标准层4.2m错层，顶层6m案例：泰

19、禾中央广场产品特点：标准层4.2m；顶层4.5m；-1层5.7m案例：北京密码LOFT产品北京市场调研设计手法总结非标准层层高2改3产品LOFT产品北京市场调研设计手法总结优点化解4.2m两层的不利层高，空间舒适度与普通住宅相当风险点总价较高，后期改造成本较大北京采用2改3的项目：恒大未来城（丰台）万科天地（丰台）万科公园里（通州）天恒房山良乡教育园 原楼板拆除验收后加建报建版4.2M实施版3.1M2.6M2.7M4.2M剖面示意图验收后加建2改3产品优点：空间舒适度与普通住宅相当化解4.2m两层的不利层高缺点及风险：验收完之后，由甲方统一改造楼板及管线。成本较高。立面必须为幕墙形式，成本也较

20、高。改造后消防疏散面临风险。LOFT产品北京市场调研设计手法总结 2改3产品93户型平面图LOFT产品北京市场调研设计手法总结 2改3产品案例1：北京恒大未来城：产品特点：2层改3层，平均每层的层高为2.8m，舒适三居三卫。改造成本较高。分租模式/双钥匙模式LOFT产品北京市场调研设计手法总结优点适用投资人群专有模式，自住兼顾出租,延长产品使用周期，利于自住+出租到全自住的模式风险点不能普遍适用,推广面较窄4.7m层高，4.5m面宽，37套内户型产品特点：适用投资人群的专用模式，可自住也可出租，灵活性高。整套模式分租模式LOFT产品北京市场调研设计手法总结 分租模式某研发户型产品特点：一二层空

21、间完全分离互不干扰，可分租、可整租、可自住、可纯投资。但过分关注投资属性，使得居住舒适度未得到良好保证。案例1：绿地越秀海玥42三房/52四房平面图LOFT产品北京市场调研设计手法总结 双钥匙模式产品特点：一二层空间完全分离互不干扰，可分租、可整租、可自住、可纯投资。但过分关注投资属性，使得居住舒适度未得到良好保证。案例2：万科海上传奇27二房/34二房平面图平层小公寓LOFT产品北京市场调研设计手法总结优点局部采用复式，空间附加值较高，可用于居住用地.缺点空间没有LOFT有特色，赠送没有LOFT多标准户型(3.5m层高)透视图产品特点：利用走廊上空和厨卫空间的上空做睡眠区，在满足人体工程学的

22、同时在垂直高度上考虑了多种空间关系。案例1：广州金融城LOFT产品北京市场调研设计手法总结 平层公寓25酒店式公寓产品特点：25空间中创造出开敞感，将起居与其他空间紧凑结合。睡眠区通过可伸缩楼梯到达。案例：荷兰阿姆斯特丹某公寓LOFT产品北京市场调研设计手法总结 平层公寓变形家具LOFT产品北京市场调研设计手法总结优点提高多功能空间的使用效率客户定制困难缺点 成本增加优点：展示效果好书房展示实现复合功能案例：万科天地LOFT产品北京市场调研设计手法总结变形家具赠送面积LOFT产品北京市场调研设计手法总结优点提高loft产品溢价能力改善面积小的缺点.缺点成本增加报批风险大LOFT产品北京市场调研

23、设计手法总结走廊上空赠送改造及成本：1.4.2M买一层送一层，如精装交付，夹层改造完毕。毛坯交付则预留加建条件，业主自理2.走廊上空预留完管线夹层及楼板高度后加板，由甲方改造完毕风险分析：1.4.2M买一层送一层属于政策许可范围内，无明显政策风险2.走廊上空赠送高度较矮，约14001600左右LOFT产品北京市场调研设计手法总结走廊上空赠送实际案例：赠送面积方法夹层、走廊上空送夹层送夹层夹层和飘窗夹层和飘窗夹层和飘窗夹层和走廊上方夹层和走道上方夹层，露台夹层，送空调板夹层，走道上方夹层和走道上方夹层和飘窗夹层和走道上方夹层和走道上方夹层、飘窗、走道上方夹层、飘窗夹层、走道上方夹层、走道上方夹层

24、、飘窗、走道上方项目名称澜悦西红世门头沟五和万科长阳天地万科台湖公园里1期旭辉长阳E天地门头沟中昂小时代万科台湖城市之光3期万科义和庄万科天地北京密码鲁能钓鱼台美高梅公馆华润悦景湾融创西长安壹号泰禾中央广场恒大未来城石景山中海金鑫阁中粮万科中央城石景山紫御长安五棵松紫金长安五和万科长阳天地走廊上空：11/20飘窗：7/20仅夹层：2/20改造及成本：1、改造后有效改善小户型的室内感受。2、验收后将卫生间开门方向改变，成本较低 风险分析：1.将用户公摊的公共卫生间赠送给一户，容易引起业主投诉。风险较高实际案例：北京密码华润悦景澜湾报批时写公寓，有时可不设公共卫生间，写商业时必须设公共卫生间。LO

25、FT产品北京市场调研设计手法总结公共卫生间赠送住户：结构范围内，大尺度阳台，赠送一半面积改造及成本：预留好管线后，验收后由甲方将阳台封上风险分析：1.报批时，大面积阳台风险较大2.处理好保温等技术细节规范参考：按照GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范3.0.21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其 结构底板水平投影面积计算1/2面积。LOFT产品北京市场调研设计手法总结阳台赠送风险点：增加和规划局沟融的难度项目案例：龙湖西宸原著（丰台）LOFT产品北京市场调研设计手法总结阳台赠送：两层通高，错动阳台 ，面积全部赠送 规范参考：按照GB/T 50353-2013 建筑工程建筑面积计算规范3.0.27下列项目不应计算建筑面积： 6.主体结构外的空调室外机搁板（箱）、构件、配件、挑出宽度在2.10M以下的无柱雨篷或者顶盖高度达到或超过两个楼层的无柱雨篷风险：规划部门对于设备阳台的认定，尤其尺度过大，会增加沟通成本。案例：北京密码LOFT产品北京市场调研设计手法总结空调机位，设备平台赠送LOFT产品设计参考3楼型设计导则户型设计导则LOFT产品北京市场调研设计手法总结楼型设计导则LOFT产品北京市场调研设计手法总结户型设计要求1.同样面积区间下，功能空间更多2.同样的居室