成都龙泉驿市场调研及营销策划建议书

1、.：.；四川成都龙泉驿工程市场调研及营销谋划初步建议书自然的往往是永久的；永久的往往是自然的；永久是人类永远的梦想！目录根况前言 一、调研目的 二、调查内容 三、调查方法 四、调查过程与结果第一部分 环境分析 一、宏观环境分析 宏观经济分析 房地产市场总体情况分析 二、微观环境分析 成都别墅市场分析 竞争楼盘分析第二部分 消费者心思调查结果与分析第三部分 成都市优秀房地产开发企业分析 案例分析 一、公司简介 二、置信开展历程 三、评价与分析第四部分 工程市场定位 一、工程优势 二、工程优势 三、工程定位 四、目的消费者定位第五部分 工程投资效益分析附件目录： 成都市房地产媒体广告分析 高档装修

2、规范及资料与设备 参考楼盘图片终了语：概略 工程位于成都市东郊的龙泉驿区同安镇的“西部阳光城，地处区内主干道阳光大道东部的龙泉山谷。地块主体部分、 亩地呈环状围绕始建于 年的、面积为 亩的、阳光城五大湖泊之一的三门寺水库库区，与库区相连、紧邻阳光大道的坳口部分占地面积 亩。地块具有良好的地理、环境、交通、配套等优势，是一处亲山亲水、构筑高档别墅区的有利场所。前言一、调研目的 经过对成都市的宏观经济情况的调查分析与成都市区及郊县的房地产市场进展充分、深化的市场调研，了解目前房地产市场中各类房产品的供求情况、房产质量及房产品消费者的购买心思等，同时结合本工程的地块特殊形状，为委托方对于本地块的最后

3、开发方向与思绪确实定提供有力的市场根据。二、调查内容、成都市经济的总体情况，包括宏观经济、产业特点等情况。、成都市的房地产市场总体供需情况及各种类型的房产品的供需情况。、根据本工程能够开发的房产品而设定的竞争楼盘根本情况调查与分析。、根据本工程能够开发的房产品而设定的目的消费者的问卷调查与分析。、本工程所在区域的相关配套与政府规划方案。、成都市优秀楼盘的媒体推行方案的调查分析。三、调查方法 、经过走访成都市相关政府部门如房管局、房产买卖中心、工程所在地的开发区管委会等政府部门，获得相关的宏观数据信息。 、经过对成都市区及郊县的典型楼盘进展实地调查，获得第一手的房产信息，包括胜利的案例与失败的案

4、例。 、对设定的目的消费群体如，金融从业人员、大学教授、广告从业人员等进展面对面的访谈与问卷调查。 、经过网络获取部分相关信息。四、调查过程与结果 为确保调查信息的准确有效，敝司凭仗市场部市场调研人员的专业调研技巧与丰富的房地产专业知识，走访了相关政府部门，对不同房产形状、具有代表性与典性的楼盘进展了详尽的实地调查。其中包括别墅、联体别墅、排屋、小高层、特征民居及几种房产形状混合的楼盘等。敝司获得的信息真实可靠，得出的结论客观准确，并依此提出建议，调查对象的根本情况与得出的结论在下文分步陈说。第一部分 环境分析宏观环境分析、人口总量：万、区域面积：.万平方公里、行政区划：“八区十二县 八大城区

5、：锦江区、青羊区、金牛区、成华区、成都高新技术产业开发区、武候区、青白江区、龙泉驿区； 十二郊县：金堂县、双流县、温江县、新都县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市、地理环境与自然条件 成都市地处成都平原的腹心地带，是四川省的政治、经济、文化中心和中国西南地域的科技、商贸、金融中心和交统统讯枢纽。海拔高度m气 温C平均高度最高点最低点年均气温极高气温极低气温-.-.年均雨量年均气压无霜期年均湿度地表水量日照率mm.mp天%亿m%、交通运输 成都是西南地域的交通枢纽，宝成、成渝、成昆和成达铁路在成都交汇，构成以成都为中心的西南最大的铁路客货运输枢纽。双流国际机场是全国

6、六大航空港之一，年客流量居全国第五，如今国际、国内航线余条。北京昆明、上海拉萨和兰州昆明条国道相汇成都、成渝、成绵、成乐、成雅等高速公路建成通车，构成以城区干道为依托、国道公路为干线、铁路为动脉、国际空港为支撑的立体交通格局。、城市公用设备与相关规划工程电力自来水天然气供应才干.亿kw.h/年城区日供水.万吨城区日供气万供应价钱工业：.元/kw.h工业用水：.元/吨工业用气：.元/m生活：.元/kw.h生活用水：.元/吨生活用气：.元/m城市向东开展规划 总体格局： 规划总体开展格局以带状的方式，充分利用城市的台地、道路、供水等根底设备。带状开展区域含十陵、洪河、大面、龙泉、同安等五个重要的片

7、区。其中十陵片区以开展居住和旅游休闲功能为主，在此构成城市东部副中心；大面片区和龙泉区分别是机械工业开展根底和成都经济技术开发区；龙泉山是未来都市区重要的旅游休闲地；同安镇将是我市重要的公路口岸。 根底设备规划： “四横三纵的道路交通系统：“四横，指成渝高速、益州大道老成渝路、万方大道成都洛带公路及规划的龙兴大道成都龙泉驿交通性主干道。经过四条放射线的建立使东部片区与中心城市严密联络起来。“三纵，指三环路、外环路、环城路成环路的建立又使得东部片区与我市的各公路干线、航空港、火车站有便利的联络。立交系统给水工程排水工程供电工程燃气工程规划意图：顺应成都产业开展规划和开发区规划，合理确定了城市开展

8、空间。调整城市构造和形状，疏解城市功能和人口，构成更加合理的功能分区和城市构造。充分利用东、南部方向的浅丘和台地，严厉维护了成都西部、北部平原耕地。控制城市上风、上游方向的开展，维护了城市大气和水环境。开发了旅游资源，维护了城市西、北面丰富的地下历史遗产和地面文物古迹。、教育科技成都是西部重要的科技、教育中心，现有高等院校所，博士点多个，博士后流动站个，国家重点学科个，重点实验室个，各类科研和技术开发机构多个，两院院士个，各类科技人员万人，拥有科技人员总数和每万人拥有科技人员数均居全国大城市前列。全市建有个国家级高新技术产业开发区、个国家经济技术开发区、个高科技工业园区，高新技术企业约家，高新

9、技术产品产值占工业总产值的%。依托雄厚科技力量和优势科技资源，成都已成为西部地域开展高技术产业的基地和科技创新的基地，支撑西部地域的经济开展和构造晋级。、旅游业旅游业将成为国民经济新的增长点。四川以其旅游资源的富集度和高档次名列全国前列，经过改善服和质量和提高外联力，四川旅游业开展势头较好，在成都举行的年中国国内旅交会是新世纪我国第一个最大的旅游盛会，四川旅游笼统和旅游品牌向全国作了充分展现和推介，四川旅游业加快开展的外部条件进一步改善。成都市旅游资源丰富，名胜古迹中外著名。全市现有人文景观处，其中尤以武侯祠、杜甫草堂、王建墓、都江堰、二王庙、青城山最具特征。有全国重点文物维护单位和四川省文物

10、维护单位处。有世界独一的大熊猫繁育研讨基地。地处由剑门蜀道、九寨沟、峨眉山、长江三峡等地组成的四川旅游环和全国旅游环的联络点上，还是内地前往西藏的主要通道，旅游地理位置非常优越。、金融机构成都是西部地域重要的金融中心，中国人民银行大区分行设成都，现有国内金融机构约个，年末各类金融机构存款余额.亿元，同比增长.%。新加坡华联银行、英国规范渣打银行、泰国盘谷银行、日本东京银行、巴黎国民银行等在蓉设立了分行或代表处。、商贸经济成都是全国商贸中心试点城市，现有各类商业零售机构万多个，商业网点万个，商品买卖市场个，其中年成交上亿元的个，上亿元的个。构成了荷花池零售市场年成交额亿元、成都消费资料买卖区、成

11、都农产品中心零售市场、城隍庙电子原件市场、大发电器市场等一批大型零售市场。宏观经济分析、年的经济增长指数年份GDP亿元增长率.%.%.%.%而据最新调查资料显示：年上半年成都市经济运转总体呈快速增长态势。前个月国内消费总值GDP的同比增速分别为：%、.%、.%、.%、%。估计上半年GDP完成亿元，同比增速到达.%，比去年同期提高.个百分点，估计比全国、全省增速分别高.、.个百分点，在个副省级城市中位居前列。估计年的GDP增长率将在%左右。、据最新统计资料显示，成都市-月的社会消费品零售总额亿元，居全国个副省级城市的第位。据悉，-月城镇居民人均可支配收入最高为深圳，达元，最低为沈阳，仅元，成都为

12、元，列第位。成都市与杭州市居民消费价钱总指数上并列第位，最高的是深圳，最低的是广州。成都市的消费品零售额的增长率居全省之最，到达了.%，消费才干不断的加强。、成都市的产业构造将以旅游与房地产作为重点，政府将重点支持这两种产业的开展。结论：、成都市理想的地理位置、优美的自然环境、便利的交通条件、优良的配套设备、强劲的经济走势、开放的城市容颜、积极的政府态度等等有利要素，将极大的促进成都的城市规模的扩展，吸引国内外的投资者与旅游度假者，留住优秀的科技人才，为成都市经济的营造一个可继续开展的良好态势。、据世界房地产行业的历程来看，在稳定而快速的经济开展态势下，房地产业也将获得持椟的开展；同时，房地产

13、业的继续开展，能极大的刺激与拉动经济的开展。据调查房地产业去年拉动GDP增长三点一个百分点，成为国民经济的重要支柱产业。两者在很大程度上存在着相互依赖，相互促进的关系。种种迹象阐明，成都曾经呈现出典型的投资推进型经济形状。、据调查，成都市在年房地产开发完成投资亿元人民币，增幅为百分之.%，总投资额已接近云南、贵州、甘肃三省房地产投资的总和。毋庸置疑，它也将成为该地域房地产业最兴隆的城市，成为国内外地产开发商的寸土必争之地。、同时，随着国家与成都地方政府的户籍制度改革的加快，农民和外地人员将大批变成成都市居民，城市化进程的加快，使成都房地产的有效需求得到很大扩展。成都房地产市场总体情况分析、年房

14、地产经济目的年房地产完成投资：.亿元，成都市房地产开发投资总量在全国个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后。年商品房开工面积：.万平方米年商品房销售面积：.万平方米年住宅开工面积：.万平方米年住宅销售面积：.万平方米年商品房空置面积：.万平方米年上半年共完成开发投资：.亿元，其中住宅、商业用房、写字楼投资分别同比增长.%、.%、.%。年上半年房地产到位资金：.亿元，同比增长.%。年上半年实践销售商品房：.万平方米，同比增长.%，其中住宅销售.万平方米，增长.%；商业用房销售.万平方米，下降.%。年上半年商品房新增空置面积较上年同期增长.%，达.万平方米。虽然上半年空置房面积添加了不少，但统计

15、数据显示，今年上半年空置一年以上的商品房反而下降.%了，其中空一年以上的住宅下降了.%，同时住宅新增空置.%。年上半年土地购置面积：.万平方米约亩。房产商土地购置大幅增长.%，较上年同期增长。阐明开发商对未来成都楼市前景仍持乐观态度。、房地产市场供需情况分析根据以上调查数据分析：成都市的房地产处于一个快速开展的阶段，房地产的投资开发量、开工量、销售量、商品房空置率均处于上升的趋势。据房地产开展的周期论来看，正处于顶峰平台运转阶段。据有关政府部门提供的信息看，成都市的需求空间宏大，未来三年，我市因人口添加、居住条件的改善、拆迁安顿以及旧城改造等对住宅产生的需求量在万平方米，保守估计也有万平方米可

16、转化为有效需求，平均每年增幅为%以上。今年上半年开发商大量购置土地主意主要有两个缘由：一、月日后实行新的土地政策；二、新都、温江撤县设区，引起新一轮圈地热。当然市场在今明两年的开发供应量，还要看其用地目的的获得情况。在商品房包括住宅的空置有不断增长的趋势方面问题，业内有一种较为普遍的分析，即空置房中的三分之是正常周转的商品房；三分之一是在一年之内可以销售出去的商品房；三分之一是开工超越一年销不出去的积压商品房。可以说，前两个三分之一是正常空置。普通来讲，商品房空置率坚持在之间比较合理，即以下为“空置缺乏区，消费者选择余地不够；一为“空置危险区，%以上为“空置积压区。而成都的商品房空置率从年的房

17、地产市场开场步入正轨到如今不断坚持在的程度。就目前的情势而言，成都市的商品房的短期空置总量属于正常。但是，值得留意的是：由于新建高质量楼盘的不断推出，假设空置率不断添加，那么原有正常空置房的耗费将面临姿态，有能够转化为积压房，因此，开发商将很难到达预期的销售目的与目的利润。而且，已开发楼盘的土地本钱普遍较低，开发商在存在空置的情况下，普通不存在亏损的风险。但是从今年土地统公开招标以后，除原有土地贮藏的开发公司以外，大部分公司的开发本钱将显著添加，普遍而言利润率将明显下降，那么空置的比率控制将变得非常重要。因此，开发商必需充分了解市场的供应与需求，进展市场分析，进展充分的市场调研，这是躲避投资风

18、险的必要条件。二、微观环境分析成都市别墅市场分析别墅供应量：从上世纪年代开场，成都市开发的别墅工程(现房与期房)至今己超越家，面市的别墅(含联排别墅、排尾)总量将近套，就今年将有套左右的别墅投放市场，而且近期还有几个大体量的别墅工程要上马。别墅工程的市场竞争将空前猛烈。别墅消费群体：文艺演艺界人事、金融证券从业人员、民营企业主、富商、大学教授及其他高收入的中产阶层。对这部分人而言，曾经从“居者有其屋开展到了“居者有其地阶段，不断壮大的中产阶层对独立住宅和私家花园的憧憬，为别墅市场提供了宏大的现实购买力。别墅区域分布：据调查统计成都市在售别墅(不包括复式别墅)主要集中于市区的城西以及郊县的青城山

19、、华阳、温江、新兴的龙泉驿等区域内(详见附表)。随着城市有车族队伍的迅速壮大与日益便利的城市交通网的建成，为构成别墅消费时髦提供了前提，别墅的分布由原先的市区向郊县扩展，别墅的质量越来越接近其本身应有的一些素质。汽车的消费刺激了别墅的消费增长：自成都市有关部门的调查资料阐明，去年成都市拥有机动车万辆，其中私家车达万辆，私家车拥有量居全国各大城市第二位，且汽车数量以每年的速度在增长。这一汽车消费势头大大的刺激了别墅市场的需求，使城郊的别墅在间隔 上不再只是一个梦想。成都市在售别墅楼盘规划表方位数量别墅、类别墅楼盘称号城西草堂之春、舜苑别墅、皖花溪山庄、银丰园、春天花园、御都花园、锦城蒙庭、园首山

20、庄、领秀别墅、成都花园城南锦官新城、中华园城东河滨印象、万科城市花园城北斑竹园郊县绿水康城、府河音乐花园、府河恰丰花园、翠拥天地、黄金海岸/中国青城、青城山高尔夫山庄、青城白鹭洲、天下青城、假日青城、岷江别墅/芙蓉古城、建信奥林匹克花园、锦丽园桃花源别墅区、玉龙山庄、山水人家、国际名城、天盛花园、丽山别墅别墅的价钱：市区：独立别墅：-元 联排别墅：-元据调查，城西占地亩、由幢独立别墅组成的、纯粹的地中海风格与川西民居风格、由著名的美国WY国际设计顾问公司担纲设计、拥有杜甫草堂百年浓郁的文化积淀的“草堂之春，据传言其售价将突破元/平方米。市区的其他别墅售价普通在-元之间。而占有成都市别墅总量%左

21、右的郊县，其别墅售价普通在-元/平方米左右。竞争楼盘分析 现就以下几个具有典型意义的代表性楼盘和与本工程同一区域的楼盘作了详细的分析，并列表如下：案名：青城白鹭洲楼盘地址：青城山下公司组成情况开发商：成都英华运动休闲产业开发 成都鑫源建立开发公司售楼处地址：青城山下工程现场 ： 成都诚南新光路号大世界商业广场底层 ： 建筑、室内设计顾问：清华大学教授 王炜钰 英才景观设计建立旅游、景观顾问：清华大学教授 郑光中华宇建筑设计事务所地理特点：青城山脚，地势平缓，别墅区内的水景、湖景均为人造景观。物业管理：香港浩盈数码港物业管理物业收费规范：.元/基本情况占地面积：亩建筑面积：容积率：.现房启用日期

22、：期房交付日期：年 月总户数：余户型分配：绿化率：%广局面积：亩公园销 售价 格起价：元/均价：元/景观形状：亩人工湖、湖畔的休闲公园及广场建筑特点：欧式外立面颜色、中外交融的建筑风格配套设施保安系统：中央电视监控中心、红外线周界报警系统、全区周界、隐角及主要路口安装可视监控器、小时流动巡查及电子巡更系统、设置紧急求救按钮与监控中心联网；网络通讯：宽带网络生活配套：根本生活配套与附近小镇共享，区内设置医疗保健效力，文化商务效力如小时家政效力，家庭绿化维护、保洁洗烫等，四星级规范宾馆等。休闲运动：燃情岁月广场、旱滑雪场、多功能文娱区、儿童休闲文娱区、白鹭洲游乐区、冒险岛、情人岛、苏堤、休闲体育场

23、、田园风光休闲区等余项运动、休闲、文娱设备；小品：花园、亭台、小桥、喷水池、雕塑等区 域划 分区中央为亩的人工湖，湖中设置了休闲岛，小区的正门位于西部，西南角为物业管理用房及宾馆区，东部设置了民俗风情街等。广通知求：“安康休闲度假别墅 “真正的山水别墅优优势分析：优势：地处青城山脚，拥有地理、自然环境优势；休闲的文章做得很足优势：、作为其声称的真正意义上的“山水别墅，其在一定区域内的容积率太高，“匠气太重；、离城相对较远。所幸房价不高，面对的消费群体相对较大。、就户型上来分析，其总体的户型设计比较小，各区间的面积相对偏小，这应该是开发商鉴于楼盘的体量较大，怕需求不够，所以在户型设计上，思索到总

24、面积与总价的关系。草堂之春开发商成都天合房地产开发有限责任公司工程地址成都市草堂路号建筑设计美国WY国际设计顾问物业管理成都华新锦绣花园物业管理工程规模幢独立别墅总建筑面积平方米容积率.绿化率%户型m， m， m， m， m， m， m， m价钱元/m，临浣花溪的一排别墅价钱比二排的价钱高出许多建筑风格地中海式别墅与川西民居相结合的建筑风格配套设备熟地，配套设备健全，休闲、购物、教育、就医等一应俱全，双车位设置物业管理倡导“人性化亲情式效力，提供常规效力：小区内小时保安执勤，维修效力，公共保洁效力，环境绿化效力，交通、消防管理，房屋装修管理，代收代缴水电气费、光纤电视费，报刊杂志信件发送到户，

25、办理住户人员及车辆档案登记，办理外来人员及车辆出入登记。特征效力：双语效力。特约效力：家政效力(家庭清洁、雇请保姆等)私家花园绿化效力。代办、代订、代购效力财富托管效力。中介效力(房屋中介)。商务、秘书效力。根据业主需求提供其他专项效力。销售情况目前己售出幢，余幢，仅有的m的户型已售完其他情况从地价上来看该当有一定的增值空间，草堂之春的地价为万元/亩。该地具有稀缺性。案名：芙蓉古城楼盘地址：温江永宁镇新尼村天堰林公司组成情况开发商：成都置信实业、四川大华实业有限责任公司、成都蔚信实业售楼处地址：成都市二环路南四段 ：- 地理特点：周围为成-温-邛国家级生态农业维护带物业管理：成都蜀信物业管理物

26、业收费规范：.元/月.m根本资料占地面积：亩建筑面积： m容积率：.现房启用日期：期房交付日期：年月总户数：户型分配：- m绿化率：.%销售价钱起价：元/ m均价：元/ m顶层：元/ m销售情况：目前已售约%景观形状：江南水乡及苏州园林式的景观设计建筑特点：融江南、川西民居与四合院的风格配 套 设 施保安系统：电子监控系统、电子巡更系统、智能IC卡车辆管理、小时配警犬巡查。网络通讯：宽带网络，光纤配套效力：环境绿化管理效力，维修维护效力，费用代收代缴，客户效力中心，商务效力中心，为业主的生活、任务提供方便运动休闲：台球、健身房、室内台球室、乒乓球、网球场、游泳池、小人国儿童活动室、儿童游乐场、

27、露天阳光茶室、老年活动中心等。区域划分总居住面积平方米，酒店面积平方米，公建面积平方米。居住区、文化区、商业区、酒店区工程定位：集居住、度假、休闲、投资于一体、交融各种中国古代建筑风格、以成都地域文化为工程内涵的老成都缩影式的仿古小区。广通知求：“很成都，很中国“一种居住文化的回归“一种自然精神的皈依“一种人性自在的依存优优势分析：优势：、排常有新意的楼盘，在视觉上给人以震撼； 、置信的品牌具有况争优势优势：、土地出让金方面存在问题； 、从房屋的构造与朝向来看，格局不是很合理，从运用质是量上来看，会有不少问题产生案名：中华园楼盘地址：成都市人民南路号公司组成情况开发商：成都武海置业售楼处地址：

28、成都市人民南路四段号中华园内 ：- 施工设计：景观设计：地理特点：平地物业管理：成都创艺物业管理基本资料占地面积：亩别墅：平方米总建筑面积：余万平方米容积率：.现房一期总户数：户户型分配：别墅栋绿化率：%销售价钱-元/销售情况：良好建筑特点：美式建筑风格配套设施保安设备：区域闭路电视监控、可视对讲系统、门禁系统、车辆出入管理系统、电子巡更系统等。生活配套：依托周边的固有配套通讯系统：宽带网运动休闲：健身房、文化文娱中心、社区活动中心、游泳池等学校：区内设置幼儿园，小学、中学那么依托龙泉镇区域划分全园规划为“锦、绣、中、华四个园区，园内以四层复式别墅为主，景观电梯公寓、花园洋房为铺工程定位：世界

29、级水准的国际化社区优劣分析：优势：城南的区位优势优势：作为别墅，其容积率远不能到达要求案名：成都花园楼盘地址：成都市青羊区青羊大道号公司组成情况开发商：成都市成都花园开发建立售楼处地址：成都市青羊区青羊大道号 ：- 规划设计：美国柯第斯建筑事物所景观设计：美国AA工程公司地理特点：平原地貌，清水河半环绕小区，青羊大道纵贯其西部物业管理：成都市成都花园物业管理物业收费：元/月.平方米基本资料占地面积：亩总建筑面积：万平方米容积率：小于一期总户数：户户型分配：别墅、排屋、电梯、公寓绿化率：%销售价钱联排别墅：起价元/， 均价：元/均价：别墅：元/均价：排屋：元/建筑特点：现代建筑风格配套设施生活配

30、套：幼儿园、小学、中学、购物中心、阳光泳池、医疗中心、会所等社区会所“平方米时髦会所物管大楼：平方米，功能齐全运动休闲：平方米休闲广场通讯网络：配备高规范的三星级智能化系统，、有限电视、网络三合一区域划分分别墅、排屋、电梯公寓三部分组成工程定位：世界级水准的大型居住社区广通知求：“说不尽的精彩有劣分析：优势：配套齐全、超前，规模超大，园林设计投入较大，质量佳优势：业主层次较为杂乱，谈不上纯高尚社区；顶级笼统难以长久维持。成都市典型的别墅的形状、定位与优缺陷分析：成都的别墅根本可以分为以下几种类型：类型一高尔夫别墅国际上流行的形状典例青城山高尔夫山庄：形状处于高尔夫球场之中的别墅定位蕴涵高尔夫特

31、有的高尚场所的功能的社区，吸引的金领一族价钱万万/幢，均价元/面积亩，分三期开盘时间年月日开盘同类楼盘锦丽园优点、拥有球场所具有的G草地、O氧气、L阳光、F脚步、拥有青城山旅游胜地的自然风光；、高尔夫运动场特有的高尚社区气氛与高附加值。缺陷、离城市市，只能作度假别墅、配套设备没跟上，影响别墅区的运用类型二风景名胜区别墅典例青城白鹭洲：形状青城山麓的平地定位休闲、运动的度假区，吸引中端消费者同类楼盘中国青城，假日青城，天下青城，国际名城，山水人家等优点依托青城山的风景与道教的文化内涵，突出休闲的理念规划景观设计出色，休闲、运动的理念得到了较好的表达缺陷有的区内景观全靠人工修造，别墅区景观的“匠味

32、太浓根本生活配套尚不完全成熟类型三历史文化、人文景观别墅典例草堂之春：形状人文与自然景观内的别墅，位于市区的杜甫草堂旁定位成都顶级别墅，面对高段消费者同类楼盘舜苑别墅，浣花溪山庄，领袖别墅，春天花园等优点优越的杜甫草堂人文区位环境与浣花溪风景区的结合新颖、独特的建筑风格设计优质的别墅装修配置美国进口设备可享用完善的大配套设备效力缺陷相对郊区别墅而言，按高档别墅的规范看，其容积率还偏高，规模偏小。类型四以别墅的某些建筑形状诠释的豪宅典例中华园形状市区别墅，地形平坦。完全依托楼盘本身的质量来吸引消费者，严厉来讲，只能称其为花园洋房或城市豪宅。假设没有新颖的定位，其价值将只能是造价本钱加表达居住功能

33、的运用价值。定位“国际级规范社区的定位，吸引高端消费者。同类楼盘锦官新城，成都花园等优点早期以构成高档住宅区的气氛可享用完善的大配套设备效力优质的别墅装修配套全套进口美制组装别墅缺陷环境的规范很难到达别墅的要求房产的附加值不高类型五以花园洋房与排屋等类别墅形状诠释的“别墅典例万科城市花园形状浅丘缓坡，无其他可供依靠的景观资源，以排屋与联体别墅为主定位提倡新生活，定位与高档楼盘，针对中端消费者价钱联排别墅元/同类楼盘河浜印象，玉龙山庄，绿水康城，府河音乐花园、锦城豪庭优点楼盘体量普遍较大 ，区内配套设备比较齐全总价相对较低，给不能享用别墅的消费者也能有购买的能够在区域设计方面：动，可融入小区静，

34、可独居一隅缺陷环境的规范很难到达别墅的要求缺乏别墅所特有的文化内涵，较难表达购买者的身份本工程所在地龙泉驿区的别墅楼盘分析称号宏宇玉龙山庄形状平原地貌，在别墅区开挖万亩人工湖，以添加水景定位模糊，仅有“美式庄园这一说辞均价元/平方米优点规模很大，区内配套在工程开工后会比较完善景观、园林委托日本公司设计，应该有不错的效果平原地貌特征，小配套的投入本钱相对较省缺陷没有天然的自然景观，与山水别墅相比，缺乏吸引力国际名城地理位置龙泉驿区东南面的桃花沟入口处周边环境与本工程类似交通条件与本工程类似价格待定动作方式年底根本完成水电气、通讯、宽带等各项根底工程，完善各种小区道路建筑；年月初前开场各工程的各种

35、包装和谋划宣传任务，生地变熟地，添加级差地租；年初全面铺开招商及融资任务，同时采取独资开发、结合开发、招商开发等多种方式，按整个工程规划进展全面开发建立。开发情况“国际名城遭到当地政府相当多的政策优惠，工程已进入了本质性的开发。公开招标方式选定谋划公司，开场工程的整体包装政府相关部门和设计机构已开场工程的规划设计公司耗资余万完成了居民的拆迁安顿工程，并开场道路建筑和水电气、光纤管网等根底工程的施工。估计年初全部完成。工程规划工程规划建立A、B、C、D四个组团A组团“利维埃拉占地亩，主要建筑联体别墅；B组团“香格里拉苑占地亩，主要建造酒店式公寓、多层、花园洋房；C组团“奥林匹亚苑占地亩，以希腊名

36、苑与摩纳哥建筑为主；D组团“贝弗里山庄占地亩，以表达北美风情为主，依山建筑奢华山体独立别墅、水景别墅、零边境顶级别墅。同时规划建筑配套设备。配套设备星级会所：占地亩，有法兰西餐厅、咖啡厅、酒吧、电影放映厅、桑拿室等。维多利亚生态运动公园：占地亩，开辟有滑草场、山体攀岩运动场、野炊营地、山体瀑布式游泳池、山体网球场、浪漫沙滩、透明的山。顶多功能活动室，集休闲、旅游、运动与一体。国际学校：占地亩，与国际联姻对接，实行双语教学。山间会所：占地亩，各种休闲、康乐设备分布于参差有致的景观之间，有恒温游泳池、阳光游泳池、台球室、乒乓球室、茶楼、网吧、儿童乐园、时髦SHOW等。成都别墅目前存在的问题：、别墅

37、的概念模糊：业内人士普通以为，成都市的别墅工程属于真正意义上的别墅的工程还很少，甚至可以说没有。当住宅条件不断改善，消费者的住房条件从小到大，从平面到错跃层，然后到要求有天有地的房屋，这一快速的发燕尾服历程仅仅阅历了不到十年的时间。经济开展所带来的生活质量的提高，无论是房屋开发商还是购房者都缺乏足够的心思预备的与准确的估计。同样，无论是开发商还是别墅消费者都没有来得及仔细的档次、揣摩一种建筑类型的真正内涵。别墅的概念被混淆、模糊，排屋、花园洋房、复式跃层住宅均被冠以别墅的称号。早期的别墅虽然卖到比如今市场上更高的价钱，但其质量远没有到达与其价钱相称的地步。所幸，如今曾经有开发商开场从急功近利中

38、潇洒出来，开场潜心制造精品，弥补遗憾，而这也应该是消费者开场对本人的居所环境的反省与憧憬的时候了。应该倡导真正的别墅概念。、区域配套问题：据调查了解，青城高尔夫山庄在开盘之初，曾经开出过万元/平方米的天价但遭到了市场的冷落。现降为元/平方米左右，却依然销势缓慢，这是由于配套等方面缘由，因此未得到市场所认可。同样，年代后期推出的别墅“杜甫花园在开盘之初开价元/平方米，在反响冷淡之后，降价抛售。别墅作为高尚的住宅，其在拥有优于普通住宅的环境等资源之外，还应拥有与普通住宅一样或者更为方便的根本的生活配套。大环境，大配套要优，小环境、小配套不能忽略。、别墅的运用功能不够完善：举一个简单的例子，在调查过

39、程中他们发现，大部分的别墅户型，没有思索到工具房的配置。、别墅社区效力不够人性化，软环境的塑造不能与奢华的建筑档次相匹配：据调查，目前没有一个别墅工程提供“一对一的秘书式效力。、别墅缺乏明晰的文化定位：别墅工程本质是营造一种独特、调和的文化内涵，使特定的人群产生一种剧烈的归属感，这才是别墅的“别处。而大部分别墅区虽然配置了高档的社区会馆，甚至有星级规范的酒店，但是在推行宣传当中很少提及一些本质性的效果。他们往往经过营造诸如“雪茄吧等气氛、组织“社区文艺汇演等活动来吸引消费者，但是将这作为高尚住宅区别墅区的文化还显得有些浅薄。或许这是物业管理方面该当努力的任务，但是他们为什么不能将优秀的物业管理

40、理念与思绪先期导入呢？比如，国外一些高尚别墅区定期的组织业主进展一些有关经济、文化、艺术的培训与讲习，成立此类的“沙龙等等。当有人坐几小时的飞机，只为了听一堂与己任务或兴趣相关的内容的专家面授课时，他们怎样想？他们的休闲时间该当怎样去打发？作为高端消费者，他们该当为他们设计或者说营造一种他们情愿接受或者可以融入的文化气氛。第二部分 消费者心思调查结果与分析 敝司经过问卷调查的方式，同时对部分被调查者进展深化的访谈，以充分详细的了解消费者心思。以下部分为调查询卷结果结合访谈结果的内容与分析：、您目前有想购买以下的物业的计划吗： A、高层公寓 B、多层公寓 C、连排别墅 D、独立别墅分析：公寓占了

41、总数的.%。市场还是以多层公寓为主导，选择连排与独立别墅的，合计占了调查对象的.%。以如今别墅在市场上的供应量来看，市场需求还在较大空间。、他觉得成都整体的房价程度： A、较高 B、还好 C、偏低分析：.%的成都消费者对目前的房价表示认可。由于近几年收入程度的提高和银行提供购房按揭贷款政策的广泛实施，消费者对于商品房总价的敏感度随之降低，购买中高档楼盘中可行性与能够性大大加强。、假设他购房会选择在成都的什么区位？ A、城南 B、城西 C、城北 D、城东 E、市中心区域分析：消费者在选择地块区位时，显示出很大的差别。城南、城西的比重很大，城东其次，城北、市中心区域较少。从调查结果分析，城南与城西

42、成熟的市场气氛依然在很大程度上影响着消费者购房区域选择，而政府关于城市向东向南开展的总体规划的公布与实施，给予予消费者很大的、在城东购房的自信心。城东房地产市场在政府的引导下，曾经开场其开发热潮。而随着道路设备的改善，交通工具的多样化和城郊各项配套设备的完善，郊县以其更宽阔的居住空间，更优美的居住环境和更低的房价，吸引了大部分消费者。市中心区域曾经淡出居住热点空间的景况。、您购房时能否会选择按揭方式？假设选择，额度会是多少？A、一次性 B、两成 C、三成 D、五成分析：消费者在选择按揭额度时，各种付款方式的比重较均匀。选择按揭贷款的消费者占了总数的.%。消费者的消费观念曾经有了很大的改动，超前

43、消费曾经深化人心。、您希望购买何种房型的房子？A、独身公寓 B、两室一厅 C、三室两厅 D、四室两厅 E、别墅分析：选择公寓的户型上，三室两厅的比重较大，目前三室两厅还是公寓户的市场主流。别墅形状的市场需求分额和先前选择物业的调查情况一样。仍占有一定比例。、您希望购买多大建筑面积的房子？A、平方米 B、平方米 C、平方米 D、平方米分析：消费者对M的户型面积较青睐，占了近一半的比重。平方米与平方米以上的合计共占了总数的.%。、您喜欢的建筑风格A、现代派建筑 B、古典欧式建筑 C、中国传统民俗风格D、新加坡风格分析：消费者对建筑风格的选择上差别不大。选择古典欧式建筑风格的最多，占.%，其次是中国

44、传统民俗风格，现代派建筑风格，新加坡建筑风格。在以往的历次消费者调查中，中国民俗风格的选择要远低于成都的消费者呵斥了很大的震撼，给了消费者一个直观的觉得，“居所原来可以是这样。、您购房时您首要的思索条件是：A、价钱 B、环境 C、质量 D、地段分析：环境仍是购房者首要思索的要素。随着人们消费程度的不断提高，人们对环境的需示也越来越高，环境的好坏直接影响房屋的销售。开发商在楼盘推行中，有景的极尽渲染，无景的造景，都为了迎合消费者的这一首要需求。其次价钱和质量。相对汽车的普及，地段不再是购房者选择物业的重要要素。、您对车库的要求A、需求 B、不需求 C、急需 D、无所谓分析：随着汽车的普及，车库的

45、需求也相应添加。调查中显示，需求和争需车库的比重占了一半以上，而且仍将迅速添加。、您希望入住的商品房买时呈现何种形状？A、菜单式装修 B、简易装修 C、毛坯房分析：从调查看，消费者希望房屋有装修的占七成半，但对装修的要求不是很高，希望有简易装修的占了一半。、您以为小区内或小区旁需求哪些生活配套设备？A、社区会馆 B、超市 C、医务所 D、餐厅E、银行 F、邮局 G、农贸市场 H、阅览室I、幼儿园 J、运动场所 K、中小学校分析：消费者对小区内外的配套设备要求很高，各项设备都占了相当大的比重。其中超市、银行、运动场所、医务所、餐厅的比重最大。、您以为小内最希望配置的运动场所是：A、网球场 B、高

46、尔夫球场 C、羽毛球场 D、篮球场E、乒乓球场 F、台球室 G、游泳池 H、健身房 I、保龄球分析：消费者最希望配置的运动场所依次为游泳池、健身房、网球场、羽毛球场、篮球场、保龄球、乒乓球、高尔夫球场等，其中游泳池是消费者的首选。、您以为小区需求哪些保安设备：A、公共区域摄像监控 B、单户可视对讲 C、门窗磁控及玻璃破碎报警系统 D、煤气走漏报警系统 E、电子小时巡更系统 F、区内一卡通系统分析：从调查看，消费者都要求小区配备选取的智能化保安管理系统，各项设备都占了很高的比重。智能化小区必将成为市场的主流。、您以为小区内需求哪此信息传播设备：A、综合布线 B、宽带网 C、卫星电视 D、背景音乐

47、系统分析：调查数听阐明，人们的生活当中，宽带网已成为必不可少的配套，卫星电视其次，综合布线与背景音乐系统相对而言选择的人数较少。、他以为在成都哪个品牌的楼盘是最值得信任的？A、置信 B、万达 C、万科 D、其他分析：成都的大品牌楼盘受认可的程度为：置信第一、万科第二、万达第三。、您能接受的物业管理费是多少？A、.元/平方米 B、.元/平方米 C、.元/平方米 D、.元/平方米以上分析：调查数据显示，购房者希望小区的物业管理费不宜过高，.元/平方米.元/平主米受购房者认可。.元/平方米以上只占很小一部分。、您普通是从哪里得知楼盘销售的有关信息的？可多项选择A、报纸广告 B、电视广告 C、广播电台

48、广告D、INTERNET因特网 E、中介机构 F、亲戚朋友引见G、公区场所派送资料 H、媒体新闻报道I、路过顺便上门看房 J、房展会分析：从调查数据看，电视广告、房展会、报纸广告仍是开发商对外宣传的重要途径，但亲戚朋友引见是不可忽略的途径。这条途径占到三成半的比重。可见，开发商在对外宣传提高本身知名度的同时，提高公司的佳誉度，对打造本身品牌、占有市场分额将起到相当大的作用。、您以为以下哪住宅比较好，在成都有较高的知名度：A、桃花园别墅 B、罗浮世家 C、芙蓉古城 D、丽都C区 E、世纪锦苑F、河滨印象 G、中华园 H、万科城市花园 I、银都花园J、锦官新城 K、康河郦景 L、成都花园 M、青城

49、白鹭洲分析：在对成都住宅知名度、认可度调查显示，各住宅的排名依次为万科城市花园、成都花园、丽都C区、芙蓉古城、中华园、银都花园、锦官新城、河滨印象、青城白鹭洲、世纪锦苑、康河郦景、桃花园别墅。一些尚未上市推出的楼盘，如草堂之春未列入此项调查中，但根据业内评价，其质量属成都顶级楼盘。、您以为在成都的哪此区域适宜建高档别墅？A、龙泉驿 B、双流 C、都江堰 D、温江分析：调查数据显示，都江堰区域是购房者以为最为理想的建别墅的区域。其次是龙泉驿、双流、温江。、您以为真正的别墅应该具备什么条件？多项选择A、依青山傍绿水 B、远离城市喧嚣 C、独立构造带私家花园D、底层带车库 E、每幢别墅都具有其独立的

50、风格 F、区内提供一个邻里交流的空间 G、良好的物业管理分析：根据调查数据显示，良好的物业管理是影响购房的首要要素。在别墅的风格上，消费者还是比较钟情山水型别墅。环境幽雅，远离城市喧嚣。户型还是以独立别墅为主并配有私家花园和车库。每幢别墅尽量有本人不同的风格。市场调研结论：经过上述的市场分析和研讨，他们不难发现成都别墅市场有着以下几点极其重要的关键，并孕育着一个较大的契机，这将指点着他们在下面的篇章里的工程总体定位。市场缺乏真正的尖端产品，但不乏大量的中低端产品；市场并无真正意义上的别墅产品；处在金字塔尖端人们拥有的居住场所与所拥有的财富不符；汽车消费的快速增长将大大的撬动别墅市场的消费。第三

51、部分 成都市优秀房地产开发企业分析一、公司简介： 成都置信实业成立于年月，是一家专业从事房地产开发的民营股份制企业。该公司先后荣获四川省房地产开发企业“最大市场占有份额前强、四川省“综合实力前强、四川省“最正确效益前强，是四川省、成都市“重合同守信誉企业，中国建筑企业AAA级单位。目前旗下已有置信房产、宏信房产、大华房产、蔚信房产、置信资产、署信物业六家公司。 公司现有员工余人，平均年龄.岁，大专以上专业人士占员工总人数的%。公司成立四年多来，共完成和正在开发的面积万多平方米，实现产值亿元。二、置信开展历程年月日，置信公司第一个产品第一套房屋双楠谊苑一期胜利售出，开场实际“为他想得更多，让他住

52、得更好的运营理念。年月日日，在成都、四川房地产界率先召开双楠谊苑业主“客户恳谈会。年月日正式推出“置信生活方式宣言，倡导买房就是买一种生活方式，买一种安康文明的社区文化，买一种完善的居家生活效力系统。从根本生活方式、社会生活方式、精神生活方式三个层面关爱业主。年开场开发的置信丽都花园，开创了“注重生态环境，营造适宜人居的先河，标志着成都房地产开发领域观念的革命性突破。丽都花园因此成为成都市、四川省高档楼盘的代表。年开发的置信逸都花园，是自然生态园林型的又一大型生活居家社区。置信提出以“心手相连，共建家园的全新方式为号召，掀起了开发商与业主共话共建活动，胜利实现第一期思华苑、第二期天乐园、第三期

53、云影苑和第四期情融苑的胜利销售，标志着置信实业开发阅历的成熟。年月，置信失业获得ISO质量体系认证，成为西南首家经过ISO质量体系认证的房地产民营企业，在管理上与国际接轨。年月日，置信实业从战略开展的高度出发，以“一箭三星的方式占领不同市场成立了置信房产、大华实业、宏信实业、后又成立了蔚信实业。让置信房产、蔚信实业直接面向高收入消费群体开发，大华实业、宏信实业面向高层消费群体开发。由此初步构成了以资本股权为根本结合纽带的企业集团，建立了中心层-置信实业公司，严密层-置信房产、宏信实业、大华实业、蔚信实业、置信资产管理公司、蜀信物业、洁华物业七家公司，以及松散层协作企业晟信实业等三个层次组成的公

54、司架构。年月，编辑出版指点公司高速度开展的纲领，并确定年为“管理年的主题，确保企业在加强管理中快速、安康开展。年月，成立资产管理公司，介入住宅地产之外的另一大地产领域商业地产的专业运作。年月，“很成都，很中国的芙蓉古城正式开盘，开创成都旅游地产先河，该工程在中国首届旅游房地产博览会上荣“全国优秀旅游房地产工程奖和“全国优秀环境设计奖，是本届博览会独一同时获二项大奖的工程。在年全国住交会上，置信实业被评为中国地产著名品牌强列第十二位。丽都花园、芙蓉古城双双被评为“中国名盘，丽都花园还获得了国际建筑中心联盟“未来住宅精品楼盘大奖。在年成都楼市总评榜中，置信实业及其开发工程丽都花园、逸都花园、芙蓉古

55、城共获得了十大奖项中的九项大奖，为成都地域开发商之最。年月，确定年主题为“危机年，并进展全员大讨论，一致思想，提出加强“危机感是战胜危机的最有效方式。三、评价与分析从双楠谊苑到丽都花园，再到芙蓉古城，置信公司完成了本人的品牌笼统的树立。置信以“为您想得更多，让您住得更好作为公司运营理念，倡导买房就是“买一种生活方式，买一种安康文明的社区文化，买一种完善的居家生活效力系统的宣言，大胆的创新，提出“客户想要的，就是他们要造的，在居住环境上提出“先造环境，再建房子的观念，竭尽全力将环境做到赏心顺眼、怡神益性，并倡导“置信生活方式、以业主为中心、以社会责任为己任、从根本生活、社会生活、精神生活三个层面

56、上为业主效力的社区文化。现实上，在他们调查的过程中，在置信开发的楼盘的许许多多的人性化的细节上，他们也不断被打动着，从样板房的设计、卫生间水龙头旁贴着的提示语“小心烫伤，住宅阳台的设计，到“芙蓉古城那种复古、古典的气氛等等，实真实在的感遭到了这种“以业主为中心的文化与理念的浸润和内涵。在这一点上置信走在了成都一切开发商的前面，获得了消费者的认可与信任。敝司所做的消费者调查询卷结果也阐明，置信是成都消费者最信任的品牌。大连万达与深圳万科的楼盘虽然销售方式很好，但是，在人性化的设计理念方面，置信的楼盘更胜一筹。敝司对置信做以上长篇累牍的评价与分析，不是为了简单的评述；优秀楼盘胜利之路的了解，有助于

57、了解当地消费者的情况与心思。四川是一个历史悠久的地方，蜀地自古就是藏龙卧虎之地，从来不乏富商巨贾；他们有着本人的独特饮食与文化，他们有他们本人的见解，他们崇尚英雄置信的董事长杨豪是他们的骄傲，被誉为传奇人物；他们的经济虽然没有沿海地域那么兴隆，但是他们不乏对愉快事物的鉴赏才干与向往；他们懂得休闲与享用成都被誉为中国最休闲的城市，被誉为中国第四城，仅次于北京、上海和广州；他们很关怀本人的生活水准，居住环境从置信的胜利他们看到，其实，胜利很简单，那就是：造美的房子，造有特征的房子，这是消费者需求的房子。当其他条件成熟的时候，他们只需做到这些，他们就能胜利。第四部分 工程定位一、工程优势政府规划有利

58、于城东和本工程的开发根据政府规划，城市向东向南移，包括龙泉驿在内的城东将成为成都市的副中心。其定位是经济技术开发区、生态旅游居住区。政府规划确实定将给龙泉驿区带来三个正面影响：政府将投入大量的资金用于根底设备、配套设备的建立，加快龙泉驿区快速的成熟；政府操作“藤笼换鸟之举，淘汰一些污染严重的工业企业，改善城东的投资环境，到达“重铸城东的效果；将极大的引导消费者在房地产方面的消费方向，改动原有的住宅消费观念，在很大程度上消除消费者在城东包括龙泉驿的投资、消费顾虑。此规划内容与本工程的开发总体思绪极为吻合。目前政府曾经在工程所在地西部阳光城，投入了近个亿的资金用于本地域的水、电、气、路、通讯、邮电

59、、教育、医院等根底设备、配套设备建立。政府规划开通与已开通成南高速、成洛路、成渝高速、老成渝路、成龙路等五条道路衔接市中心与龙泉驿，而且地铁将首先开通成都至龙泉驿区。其中成渝通知同安出口与本工程仅公里不到的间隔 。详细阳光城区内根底设备配套如下： 阳光城区内根底设备配套水现有供水才干万立方米，正在兴建万立方米的阳光自来水厂电现由KV和KV两个变电站双向供电路现有m到m干道条，呈“井字状分布于阳光城内气现有日供气万立方米的配气站一座，且浅层天然气蕴藏丰富通讯现有程控总量达.万门教育现有幼儿园、小学、中学合计余所，大中专院校所医院现已有两所医院，一所专科医院，一所综合性的阳光医院邮政已建成并开展多

60、项邮政业务房地产行业在龙泉驿区的产业构造中所占有的重要的比重龙泉驿区房地产近年来坚持了强劲的增长势头，整个行业去年实现产值个亿，销售收入.亿元，销售面积.万平方米，实现财政收入约千万元，约占龙泉驿区GDP总量的%，财政收入的%。作为区域经济的支柱产业，政府在政策方面会向房地产行业倾斜。工程地块的自然环境优势工程地块地处西部阳光城的生态旅游区龙泉山及其山麓。地块靠秀丽的龙泉山，环该区域最大的湖泊三门寺水库，绿化率高，大气清洁度非常好，有着建造别墅等住宅工程所必需的、天然的自然环境优势。据调查了解，成都市在售的别墅中没有此类典型的山水别墅。而且这样的地块环境在成都市的近郊也是稀有，具有稀缺性，只需