某投资发展公司招拍挂土地市场周报

1、山博光华sunbank投资发展招拍挂土地市场周报13期山博sunbank投资2022/8/18（第13期）目录一、行业要闻二、成绵乐一条线三、川东北市场四、川南市场五、攀西北市场六、华西重点城市七、国内其它重点市场八、资讯反馈项目信息 山博投資為夢想出發睿智探索商業文明，竭力推動城鎮化！融商融智融天下投资开发土地资源整合QQ群324081635中国土地招拍挂交易圈226414692投资信息开放平台为梦想出发融商融智融天下一、行业要闻国家政策变化及新闻、区域政策波动，区域重点城市事件关注【趋势】房地产业的2014：资金将更大规模流向金融业务，房地产金融你懂吗？2014-01-04 中国房地产战略

2、家在经历了一系列金融创新之后，无论是项目的融资，还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋向。“房地产是资金密集型行业，在国外房地产属于金融业，不懂金融的人做不好房地产”，泰禾集团董事长黄其森曾这样说。事实上，在经历了一系列金融创新之后，无论是项目的融资，还是自有资金的利用，房企都有金融化的趋向。在2013年国内房地产市场产销两旺的背景下，地产行业的金融创新也如雨后春笋般涌现，从利用银行理财产品成立房地产基金，收购旗下的商业地产项目，到利用信托产品做一级土地开发，再到供应链融资、预售款融资等，在银行信贷紧张、A股融资大门紧闭的2013年，金融创新极大缓解了房地产公司的融资压力。可以预期，2014年

3、地产行业将更为金融化。只是在最需要资金支持，也最容易变身为金融产品的商业地产领域，房地产企业还很难绕过现有政策的限制，实施项目融资的金融创新。房企“金融化”将成趋势克而瑞最新发布的 2013年中国房地产企业销售TOP50显示，继2011年万科销售额跨入千亿元后，2012年绿地及保利也加入千亿军团阵营。在2013年，千亿级别以上房企数量已由3家增加至7家，万达、中海、碧桂园与恒大4家房企强势进入，超大型企业竞争格局加剧。盛富资本与协纵国际总裁黄立冲认为，经过近十年的高速发展，一些龙头房企的规模已经很大，在这样的基数下要想持续发展，单靠房地产市场显然困难，未来“跨界”发展不可避免。房地产作为类金融

4、行业，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。“从发达国家的发展经验来看，房地产企业向金融业渗透主要有三种思路。第一种是通过入股银行、保险等金融机构，这不仅可以让企业获得低成本的融资渠道，同时可以通过与金融机构深度合作挖掘潜在商机；第二种是向资产管理者转型，通过资产与物业管理获取服务收益；第三种是向财务投资者转型，通过入股优质地产公司或项目以获得股权收益”，黄立冲表示。龙头房企万科选择了入股银行的转型模式。2013年10月30日，万科公告，以基石投资者身份参与徽商银行H股首次公开发行。万科董事会秘书谭华杰表示，万科入股徽商银行不仅能帮助与公司合作的上游企业改善贷款环境，对公司间接起到协

5、同作用，同时有利于发展社区金融。“如果未来社区金融模式真的能打通，这意味着万科将不仅能向其数量庞大的业主销售银行理财产品、基金、保险，甚至能与银行合作探索推出一些个性化的消费类或房屋贷款，获取利润可观的贷款收益”，黄立冲向每日经济新闻记者表示，即便最终无法成功探索出社区金融的经营模式，至少能通过入股银行获得较低的融资成本，所以万科的做法是比较安全的。向资产管理者转型，即学习所谓的“凯德模式”，企业主要是在商业地产项目的不同阶段引入不同基金，轻资产运营，并在各个环节获得收益。比如，在项目开发阶段，企业引入短期私募基金共同开发，然后在开业培育阶段，引入一只商业基金接盘，培育成熟后再转让给长期REI

6、Ts（房地产投资信托基金）。在不同阶段，凯德均参股，获得股权收益，并自始至终都能获得项目管理、资产管理和物业管理的收入。黄立冲认为，虽然近年来越来越多的国内开发商提出向凯德模式学习，但实际上转型资产管理者的难度最高，它不仅要求房地产企业需具备强大的开发管理能力，同时也要有金融投资能力，像凯德自身便拥有资金募集能力，与很多大型投资者有着长期合作。国内的投行业务仅十几年的历史，无论是人才还是经验，与国外投行相差甚远，这也给房地产企业转型资产管理者带来困难。财务投资则是另一个转型的方向。黄立冲表示，很多香港开发商都倾向于采用财务投资的形式获取投资收益，而非介入到实体开发当中，像九龙仓入股绿城与龙湖，

7、新世界与华人置业入股恒大地产，均获得不错的收益，对于一些独立开发能力不强、但拥有强大融资渠道且擅长资本运作的房地产企业而言，未来向财务投资者转型同样可获得理想的收益。【趋势】房地产业的2014：资金将更大规模流向金融业务，房地产金融你懂吗？2014-01-04 中国房地产战略家商业地产尚难资产证券化尽管房地产与金融结合越来越紧密，但在睿信致成总经理薛迥文看来，现阶段的房地产金融创新，大多停留在为房地产公司拓宽融资渠道上，无论是信托融资、房地产私募还是PE，其本质均是通过股债结合的方式，为开发商提供高息融资，且服务于“快入快出”的住宅市场。在金融化需求最大的商业地产领域，通过资产证券化实现退出却

8、仍然遥遥无期。“一直备受业界期待的房地产投资信托基金（REITs）至今还未开闸，这导致投资人不得不将商业项目分拆出售套现，渴望持有商用物业的公司发展举步艰难”，薛迥文认为。据悉，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。作为房地产融资证券化的重要手段，REITs被不少业内人士看好。天津、上海等地从2009年开始着手准备相关试点，但到目前为止，对于REITs试点的相关情况，主管部门尚未有明确表态。黄立冲认为，除了政策因素，目前商业地产要实现资产证券化，更大的障碍在于其租金回报率仍处于较低水平，国

9、内很多商业物业的租金回报甚至跑不赢银行贷款利率，由于这些物业投资主要依赖于银行贷款，形成国内持有型商业地产投资往往是“负回报”，要实现金融创新基本不可能。“国内商业地产资产证券化要实现，除非租金水平涨一倍，或者是物业价格跌一半，租金回报率才会对投资者产生吸引力”，黄立冲认为，近年来内地一些不动产物业为了借道香港上市，开发商为求套现不惜自行补贴投资人，这些房地产信托基金往往答应在一段时期内给予投资者相对较高的回报水平，但由于物业回报率一直无法提升，这些房地产信托基金即便能上市，后期走势也不容乐观。此前，海印股份曾经尝试国内首宗商业地产资产证券化。但截至目前，这一计划仍未获批。观点地产网报道称，就

10、在2013年12月26日，海印股份证券部人士透露，根据相关部门的意见，海印股份资产证券化目前需要补交一些材料，获批时间尚无法估计。(每日经济新闻)【趋势】房地产业的2014：资金将更大规模流向金融业务，房地产金融你懂吗？2014-01-04 中国房地产战略家“小而美”才是产业园出路 政府拼政策还不如拼服务2014-01-04 中国房地产总裁协会近日，中国产业新区研究院发布2014产业园区转型升级路径前瞻报告(以下简称报告)。报告总结了中国产业园区的发展现状和存在的四大问题，分析了三个典型园区(张江生物医药产业园、韩国大德科技园、深圳蛇口工业区)的不同发展特点。报告最后得出，产业园向“小而美”转

11、型是未来趋势，社会化开发模式将占主导，园区间的竞争将从“拼政策”转型向“拼服务”，园区招商目标由大公司向科技型小公司转变。105个国家高新区贡献GDP5.22万亿元报告称，产业园区已成为中国经济增长的助推器。2012年，全国105个国家高新区实现GDP5.22万亿元，约占全国经济总量的10%; 2013年1-9月，全国200个国家级经开区实现地区生产总值48778亿元，占国内生产总值的12.6%。产业园区对区域和城市经济发展的贡献度越来越高。数据显示，2009年，工业增加值占所在城市比重达到30%以上的高新区有23家，园区生产总值(GDP)占当地城市GDP达到20%以上的高新区有16家。201

12、1年，国家级开发区就业人数达到1299万人，同比增长17.9%，新增就业人数197万人，较2010年有所上升。而各地政府都在放大产业园区的区域辖控面积，使一些原来经济体量较小的园区也开始逐步成为当地主要的经济产出空间，发挥了产业经济前端引领作用，推动区域经济发展。报告指出，产业园区特别是高新区因其独特的技术创新优势和产业孵化基础，被越来越多的专家学者认同为我国战略性新兴产业的策源地。国家也逐渐从政府采购拉动、重大专项倾斜和重点产业项目布局等方面给予高新区支持。“小而美”才是产业园出路 政府拼政策还不如拼服务2014-01-04 中国房地产总裁协会中国产业园区发展面临四大问题而目前中国产业园区发

13、展面临四大问题：转型迫切，配套薄弱，恶性竞争，透支环境。中西部地区产业园区多以劳动密集型的低端制造加工为主，东部沿海地区虽然已建立起新兴产业的集聚群，但依然处于微笑曲线低附加值的中间环节，结构层次低，科技含量不足。人力资本、工业地价等生产要素成本的不断上涨都将推动产业由加工型向研发型升级。此外，大多数产业园区发展产业集群，只注重发展核心产业本身，金融、研发、营销、广告等外围服务业发展严重滞后，为整个集群发展服务的基础设施不完善。园区间的恶性无序竞争也是不能忽视的问题。地方产业园区主导产业类同现象突出，特色不够鲜明，低水平重复建设层出不穷，因此园区之间为争取招商项目，竞相压价，更是不计成本。传统

14、的工业化道路向来是以牺牲环境为代价的。在以GDP作为政绩考核指标的压力下，地方政府在产业园区的建设进程中不顾及资源环境成本，追求短期经济利益。报告分析了国内三个成功园区的发展特点：张江生物医药产业园区为园内企业“补房租、搭平台、建基金还共享技术”。韩国大德科技园区则为园内企业建立了风险基金，对科技型中小企业的成长过程中给予资金支持，同时积极引导企业上市融资，韩国政府则通过设立创业基金、对上市公司予以税收优惠等政策。发端最早的深圳蛇口工业区建立企业淘汰机制，只保留具有发展前途的企业，谋求由产业链底端向高端转移;同时，产业新城将是蛇口工业区转型升级的方向。“小而美”才是产业园出路 政府拼政策还不如

15、拼服务2014-01-04 中国房地产总裁协会“小而美”才是产业园出路 政府拼政策还不如拼服务报告借鉴以上三个园区的实践经验，为产业园区的转型升级提出了八大发展路径：产区园将由“大而全”向“小而美”转变;园区建设将注重产城融合，实现人的城镇化;科技创新驱动产业园区由加工型向研发型升级;社会化开发模式将发挥越来越重要的作用;科技型中小企业集群成为招商的主要目标;园区间竞争着力点从优惠政策向投融资服务内容转换;园区服务作用日益凸显，“拼服务”成为构建园区软环境的主要手段。报告还提到，产业园区未来发展在于比拼科技创新能力和科技转化效率。因此以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型产业园区更具

16、有竞争力。在园区开发模式的选择方面，企业与融资平台合作开发、财团商业化单元开发等社会化开发模式将会发挥越来越重要的作用。产业园区逐渐向研发型升级，科技型中小企业将会成为未来园区招商的主要目标，对于增强地区创新能力和创业活力将发挥重要作用。产业园区间竞争的日益激烈，优质完善的服务成为园区运营者间竞争的共识。由于招商目标由大型公司向科技型中小企业集群转变，而资金是制约科技型中小企业发展的瓶颈，因此园区间竞争着力点将会从优惠政策向投融资服务等综合服务转换。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 作者： 权静 来源：凤凰财经 房企坚持暴利未来必死 凤凰财经：黄总，我

17、们先想从最近一个您的新的观点说起，当时您在2013的观察家年会上曾经表示说，中国和西班牙一样都过度依赖于房地产，下一步倒下的最大的一定是房地产企业，当时这个观点也是引起了广泛的关注和轩然大波，在这能不能跟我们解释一下，你是怎么能得出这个判断的？黄怒波：因为西班牙是过度依赖于地产，因为我是最近看了，他的经济结构太单一，所以来了金融危机以后，他最新倒下，就是他最大的房地产，西班牙是像中国一个省，跟中国没法比，这个观点也对，也不对，西班牙他的实际上地产市场跟中国还不一样，中国我们大多数很多人买了为了投资，有二套房，三套房在一线城市，但是在西班牙，他是刚需，什么叫刚需？主要是他房子买给欧洲的，比如说他

18、可能卖给北欧， 但是恰恰就是单一的形式带来了问题就是，如果世界上经济发生了大的变化，欧洲购买力的人的能力急速下降，所以西班牙第一倒的就是他的地产市场，所以这有一个前提，当然你说跟中国能不能比，我说也能比，因为我们现在看到的问题，谁都知道地产市场是有问题的。大家都说他的泡沫要破，但什么时候破？谁也判断不出来，但是对我来说，我认为不管怎么样，中国的房地产这个市场已经到了从政府从社会从行业各个角度都是高度关注的，到了他不解决不可能的地步，所以某种意义上，现在房地产行业在中国他逐渐成为一种高危行业，你看最近整个的政策的出台，调控不调控，还有银行的按揭贷款的转向，房产税的出台就是对着这个行业,这么多聚焦

19、点在这个行业上你想这个行业风险是不是很大。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 黄怒波：一线城市的房价上涨是肯定的，为什么呢？因为他确实，我们从供给制度上来决定的，就是市场的需求和土地的供给是有差距的，但这个上涨不一定有利润，利益能够落到房地产企业，这是一个巨大的一个概念，不能把这个概念忘掉。下一步房地产税出来了，会从这个市场里面拉走一部分，再可能土地的价格控制的越来越紧缺了，土地价格更高了，又从这个行业拿走一部分，再一个政府可能会限价，或者说对你这个超出的一定的利润，暴利，现在很多地方城市已经开始了，他就会收取你的暴利税，又拿走一部分。就房价的上涨在一线

20、城市是一个趋势的，我刚才讲了他这个城市的扩张还有土地的被政府控制，供给有限，但是问题就出在上涨的空间的这个利润要被社会各个层次把他消化掉，未必落到你的房地产行业上来，比如说你要去伦敦也好，去美国也好，房价都可能上涨的很高，但房地产行业永远就会个普通的行业，为什么？他的利润会被消化掉，他不会像中国房价行业是个暴利行业，因为他有他的垄断性，特殊性。再下一个十年，中国的房地产行业一定是跟西方一样，就是个正常的行业，利润的空间就是平均化，跟其他行业比较，在这个时候，房地产行业，你想如果说你还抱着一个房价必然上涨，我的企业肯定利润还是必然上涨，你这个企业就必死无疑。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财20

21、14-01-04中国房地产总裁俱乐部 凤凰财经：你得出的这个结论，听您的论述，应该是说接下来的十年，房地产企业已经无法在成为暴利企业了。 黄怒波：一定是十年是房地产行业向正常的行业回归的一个趋势，全世界就中国这么特殊，因为中国发展有特殊性，土地供给的这个特殊性。 凤凰财经：您觉得接下来房地产企业的这个利润率可以回归到多少？ 黄怒波：他这么说，您也不能规定个数，你主要跟其他的行业比，在美国你只有像互联网产业或者创新产业能有暴利，在所有的行业都有传统行业，你不管零售业也好，你不管建设业也好，传统制造业也好，他这个都差不多，为什么？如果你这个行业出现高利润，所有的投资资金立刻会聚集到这个行业里来，在

22、美国为什么房地产永远不可能出现暴利，土地供给是有限的，如果说你这个现在地产市场上来了，利润空间大，立刻各个行业的资金就会进到这里，对他不存在障碍，他就可以直接买土地，直接可以干，立刻就把这个运营，所以在中国下一步也是这样，他这个房地产行业回归到一个普通的正常的行业，跟别的行业利润区别不大，就这么一个行业。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 过快放开土地市场将带来社会动荡 凤凰财经：您提到的里面有个关键因素就是土地，其实说道土地的话，我们也注意到，十八届三中全会的决议出台之后，关于整个改革的布局当中有一点非常重要的就是关于土地问题，其实现在大家都说进一步好

23、像说要给农民更多的获得财产刑的收入，您觉得是不是未来土地的布局已经可以看到些什么？ 黄怒波：我觉得这个问题还不能太乐观，这是一个长远的问题，一般中国就是土地问题决定社会的稳定问题，过快的放开土地市场，比如说农民的宅基地，或者是集体建设用地可以上市交易的时候，我们不太认为中国的农民现在有能力运营他的资产和保护他的资产他会非常，快的被买掉，你现在比如说一万块钱一亩，可能一百万一亩，农民一算这个核算，一百万就卖了吧，但是他卖掉地以后，农民怎么办？这是巨大的问题。经济好的时候，你可能在建筑市场做搬砖的工人，一天也挣个比如说一百块钱，经济不好的时候，你就失业了，导致大量的社会动荡，所以在阿根廷，我就看到

24、了，他们在公路上拿汽车轮胎点着了，我说干什么？这是抗议的手段，就是抗议失业，所以在这样的话，我们也看到在中国，如果农民过快的失去土地，你又没有解决新的就业的手段，谋生的技能的话，立刻给中国这个社会带来巨大的动荡。 所以这个不能寄希望于大家都是像吸血鬼一样，都盯着新兴城镇化，都盯着农民那点地，所以这是一个，第二个问题，我觉得这是一个长远的一个政策性的问题，怎么放开？怎么把这个扭转是一个需要时间来探讨的，当然目前我看这个政策我比较同意，不管怎么样扭转，土地的成功权还是在农民的价值上，你在扭转几道，这个土地承包权不能走。你就意味着你不管扭转了谁，你还得给扭转的费用，租金，农民还有有土可依，否则的话，

25、我觉得中国的经济会带来极大的问题，新兴城镇化，如果照着把农民地拿走的思路来做，这个社会就真正的不会稳定的。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 小产权房合法化途径是大量罚款 黄怒波：小产权房比较复杂一些，当然我认为目前可能不会放开小产权房，这个主要牵涉到土地政策问题，如果放开的话，可能农民的所有的宅基地都会被改成小产权房，从长远看，我还是那个观点，就是对农民现有的这种宅基地集体现在用地，要省之又省，不能够被呼吁说改革开放立刻拿到市场上来，后果不堪设想。所以就建了小产权房，对小产权房来说，我不太觉得政策上能够放开，我不太认为，所以很多人进行小产权房的放开，把

26、房价拉起来，这个做不到，我的观点，小产权房如果说放开的话，对现有的农村的存量土地会产生巨大的冲击，最后的受益者一定不是农民。 凤凰财经：为什么？ 黄怒波：农民他没有能力直接面对市场，他一定还有其他的社会组织来经营他的土地，经营小城镇，也许得益的也许还是开发商，也许乱七八糟的商人，他个农民说，我给你多少钱，我盖了产权卖了分你多少，大头还是我觉得农民拿不走，所以小产权房的问题，我觉得还是要慎重。 凤凰财经：我个人粗浅的理解，可能不专业，好像有点像私生子，他已经给生出来了，而且他已经存在了，怎么样去。 黄怒波：这就是一个偷换概念，这是中国的一个特色，中国的特色在哪呢？我可以违反，然后法不责众，违反以

27、后，你反正得，就跟你的观点，我私生子也是人，也是个孩子，你总得跟我上户口，然后中国社会就开始变通，罚你款，或者怎么样，还是把孩子户口给上了，这是一个中国的对法制一个观念的一个看法问题。我们一会儿就谈法制，所以你这个私生子概念，他首先是不是违法的，要违法了，我们执不执法，如果违法了我们变通一下，让他变成合法，这个市场的经济秩序在哪里？问题就出在这，所以这些年打违建的力度特别大，那些胆子大的人把那个楼顶都加了楼了，最后罚款全都合法了，市场的秩序就没有了，对小产权房，我的观点现在可能还放不开。 凤凰财经：这些您觉得最终会是一个什么样？ 黄怒波：最终就不知道，最终我认为他总是大量的拆不太可能，但是看这

28、届政府的智慧了，这是一个巨大的社会问题，交给这届政府，他总得面对。 凤凰财经：如果他们征求你的意，你会建议他们什么？ 黄怒波：大量罚款，大量罚谁，罚的你没有可图，把承建房就变成合法了，把这个钱拿来，在捐助贫困的弱势群体。你要问我的意见，我只能这么做，你又没有办法大量去拆他，你又不能让投机者去获益，你肯定，我认为最后的办法也是很高的罚款，最后把他变得合法化。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 政府掌握过多资源一定导致更严重的腐败 凤凰财经：接下来想跟您谈谈在阳历夏季的高峰会上，在安徽合肥您还发表一个言论，也是大家非常的关注，就是您说到倒下一个大贪官，就倒下

29、一批企业家，是你说的吗？ 黄怒波：是我说的，这个我还有一句话，我就说我们这个做民营企业的现在要学会跟权力分割，我们要跟市场近一点，跟权力远一点，保护自我的一个办法，否则的话，就倒下一个贪官，就倒下一批企业，这个话之前是有案例的，我说完之后到现在你看，是不是都是这样。这个只不过所有人都知道，只不过恰巧我说出来了，但我的意思还是民企已经走过了那些灰色的地带，我们现在应该尽快的在新的市场经济的调整前提下要学得规范化，要现代企业治理，再不能走这种投机取巧，官商勾结的道路。 凤凰财经：其实说道这一点，大家对企业家会有一个不同类型的一个概念，比如说互联网企业，普通大众会认为他是更加透明，更加阳光化的，跟权

30、力跟政府会离得更远，但是说到地产商，开发商好像总觉得，你们总是天然的跟政府有些猫腻在。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 黄怒波：这个有道理，你看互联网企业，政府手里没资源，他没拿资源，打响的互联网企业都是从美国回来的，都是靠脑袋创业的，学的那种商业模式，但土地你想资源在政府手里，如果政府的权力过大，没有被关进笼子里，他一定会产生寻租行为，拿着干什么？他就是等着这些人，你不是要这个地吗？就得有交易，为什么要交易，因为我决定能不能批给你，凭什么你发财？我为什么就辛苦为你服务呢？这个问题就出来了。所以如果政府掌握了过多的市场资源，一定带来的是更严重的腐败，不

31、会带来社会的进步，所以现在这一轮的改革，其实我特别赞赏，第一，把权力关进笼子里，这个话说得非常正确，第二尽量的要市场化，资源配置要市场化，所以在这个方面我想也保护了民企，所以寄希望于一个小政府，手里拿着资源不要太多，比如说很多东西不要在有审批制度，用市场的机制解决掉。第二个问题，就是我们的政府能够离企业家远一点，企业家离政府远一点，政府离企业家也远一点，这样的话可能大家都是安全的。 凤凰财经：你做房地产起家，以前也跟政府有很多的交道。 黄怒波：旅游资源有一个特点，在前些年是没人要的，这个政府都是自己经营不了，所以就希望你来给你，而且你要门票封城，这个资源还没有，国企也不去抢，他们向土地到后来，

32、大家都盯这块地，那就看谁的本事大，当然后来招牌挂，还看谁的钱多，这个都不一样，所以我觉得在这个行业比较上，互联网就更现代企业治理化一些，更光明一些，更透明一些。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 中国打土豪分田地的思想基础一直存在 凤凰财经：我记得您还有一句话，我不知道记得对不对，您之前说过有多少人惦记着干掉我。 黄怒波：当然说了这个话，这个意思就是中国社会现在越利益多元化，最弱就是民企，国企没人敢动，你动一个试诗，你动的是国有资产，不能流失，你碰了国有资产，你等于犯罪，谁也不敢动，法院也不敢动国企，民企是最弱的，这个草谁都可以折他，在这个方面民企又保护

33、自己能力比较弱，比如说在每一次宏观调控最受伤害的都是民企。在每一个法律制定上，在同样受到法律保护程度上，一定是国企比民企要高得多，所以民企实际上是弱者，同时民企相比中国社会其他利益阶层，他是个土豪，所有的人看的都恨你，大家都你看一个企业家倒掉了，绝大部分人都不会说替他惋惜，都是拍手称快，又干掉一个土豪，所以这就反应中国社会的情绪，这个情绪现在也不光是中国，包括你看到阿根廷到西班牙到美国看，这种对，就是富人的情绪全世界，主要是社会的不平等的差距越来越大，所以中国你要看到这个问题，就是处于利益多元化的时期，这个当中最弱的人就是民企，所以这个民企是失败率相当高的。在这个意义上就说，多少人惦记干掉我。

34、黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 凤凰财经：多少人指的是什么人？ 黄怒波：各个方面，很多的也从国企、政府，方方面面。 凤凰财经：包括普通老百姓。 黄怒波：当然，普通老百姓认为，我上次还讲了关于文革的问题，很多人就骂我，说文革就是要革你们这帮人的命，说希望文化大革命再回来一次，首先打倒就是你们，这是社会情绪。所以中国的社会要从思想上不解决掉这个问题，这个社会还要动荡，就这个打土豪分田地这个思想要不解决掉，所以寄希望这次的改革真的要法制化，法制化以后，他给所有的人都是安全的，比如说你的私有财产，你要对他人权利要尊重。但目前为止就是人让睡不着觉的问题，所以我

35、就说出来，想着多人希望我们倒掉，干掉我们，你不知道明天会不会打土豪分田地，你不知道明天会不会再来次打黑。你也不知道明天国家宏观调控又出什么政策。所以你想你这个企业到现在，如果一个国家的，不能让他的一个企业阶层，不管哪个阶层，能够是个安心的，其实风险蛮大的。 凤凰财经：您觉得现在民间这种打土豪分田地的这种群众思想基础是很广泛的吗？ 黄怒波：这不光中国问题，全世界的问题，现在全世界发现全球化带来的是更大地不平等，不平衡，你比如说现在基尼系数最大是哪？你想不到是美国，贫富差极大，现在美国你开个好车小心一点就会有人划了。香港，基尼系数最大，超过中国，为什么呢？就贫富差距太大了，这个时候社会是动荡的，大

36、家都仇富，在中国里一样。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 凤凰财经：这个不光是跟文革和以前的历史遗留有关，是跟全世界有关。黄怒波：当然了。在美国他不会上升到一个革命，一场运动去，它是社会情绪，在中国是有可能的，有可能极左的人上来了，最后再忽悠一次文化大革命，那是有这个群众基础的，在这点毫不怀疑。凤凰财经：比如唱红打黑。黄怒波：唱红打黑只是个标枪，但是如果说我们不注意到清算文革，清算这种极左的思想是有一种思潮会导致文革再次现，就是再来一次大土豪分田地，这个社会思潮在当下中国的社会存在的比别的要深刻，为什么？他经历过打土豪分田地的阶段，经历过文革的阶段。

37、凤凰财经：所以好多企业家都没有。黄怒波：那当然了，我就说一个国家不能给你的社会阶层，所有的阶层，不安定感这个社会就动荡，穷人不安定，富人也睡不着觉，那你说你这个社会结构要怎么办？所以你要回到法制化来。黄怒波：中国企业走出去别指望别人拍巴掌欢迎 凤凰财经：其实过去这一两年冰岛的项目一直，很多次强调的，各大新闻媒体，全世界新闻媒体的头条，但是好像最近我们觉得，好像又没听到什么最新的动静，你的项目现在是不是停了？ 黄怒波：最近这两年，因为他的冰岛的新的政府上台，原来党派就不执政了，现在政府上台以后，他们说给一点时间，他们要研究法律消化一下，冰岛是这样的，冰岛的政府，他不像中国的政府，中国的政府换届，

38、基本的官员都是从基层，香港，村长，镇长这么干上来了，他很多就是，比如说他就是一个演员，他当了领导人，他对这个城市的治理能力，他不具备。所以他说你得给我时间，我得研究怎么回事，他还没有形成一种，像中国这样一个官僚制度。黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 黄怒波：对冰岛政府尽快答复我，我不报太多的希望了，因为他已经没有把他作为一个投资性的，实际已经被全世界炒的变成一个政争的焦点， 凤凰财经：他不答复你，这个项目就搁置了吗？ 黄怒波：那就搁置吧，我可以到别的地方去，北欧别的地方也在谈，北欧的板块，旅游板块，我们还是要做的。 凤凰财经：其实说到在海外的投资，我们

39、经常会看到中国的企业家们在走出去的时候，即便是民营企业也好，也不能避免这样的一种有色眼睛，你觉得这个怎么去破除？黄怒波：土地在政府手里凭什么你发财2014-01-04中国房地产总裁俱乐部 黄怒波：第一，是我们自己心理上做怪，其实你说我们到全世界投资的话你不能想的，虽然把你当上帝一样的欢迎你，为什么？你是市场经济，你去是个竞争者，你可不是耶稣，送福气来了，你又不是圣诞老人，你怎么指望人家打开过门，就是拍着巴掌欢迎你，铺红地毯，这个想法是不对的。我们企业家去年访问欧盟，巴罗佐上来，我们提这个问题说你们怎么对我们中国企业怎么歧视，他说我们对中国企业来这投资大概87例，只有三例四例，我们是拒绝了，再都

40、同意了。但反过来你们呢？你们让我们的企业进到你们的石油吗？业还有一个问题，就是我们走出去的时候，大家对中国的企业还不了解，对中国都害怕，不知道你来干什么，中国现在突然富起来，全世界都不知道怎么办，都不知道你富完以后会干什么，但是对中国企业很陌生。我们毕竟不是国际化的，所以冰岛人就问，你来了会不会把我们这个土地都污染，他还不知道我们也是有我们的环保法的，所以这个可能还是要逐渐了解中国企业的做法，还一个大的特点，就是前欧洲投资的都是我们那些，像温州人，他们刚出去的时候，我记得到阿根廷也看，都是华人都底层的，他们出去以后，他们没有别的技能，但是有勤劳，他们先给人打工，挣一点钱，自己开个小的超市，就这

41、么开起来。但是在这个方面很多地方中国人聪明就出来，他会投机取巧，就在这些方面目前为止，大家对中国的商人的理解还在那个层次上，觉得你不守法，然后你们也不礼貌，也不规矩，也没有修养，可能这些方方面面的综合原因造成了现在中国企业走出去还存在一个认识上的障碍。给点时间，我想十年，可能全世界都认为中国的商人也是跟我们一样。房地产的互联网思维：如何从物业赚钱？2014-01-06 中国房地产时评传媒【导语】房地产还有几年好时光？郁亮判断，不出10年，一定会看到行业的天花板。 万科已为10年内销售三千亿搭起运营平台，其2012年市场占有率为2.19%，提升空间似乎还很大。郁亮的判断，看起来过于悲观了。 可和

42、郁亮持相同观点的房地产老板不在少数。让他们惶惑的是另一个数据，2012年，全国商品房销售总额是64456亿元，占GDP12.4%，为三年来最低，这个数字的增长可持续吗？ 成熟的房地产市场，都是以存量房交易为主的服务流通市场。人均GDP达到8000美元的城市，基本上二手房交易量就会超过新房。目前，中国一线城市已经呈现这样的状态，且二手房连环单的成交，将成倍放大房屋供应量。 纠结于黄金十年还是白银十年，没有意思。重要的是，逝者已矣，来者可追。 比如花样年，其董事长潘军说，拿地越来越贵，毛利越来越低，差异化越来越小，房地产越来越不好玩了。 花样年怎么玩呢？搭社区服务平台，做物业托管、社区小额金融服务

43、、社区电商平台，“让房地产成为养轻资产的工具，主要用途不是生产房子，而是帮物业生产客户”。房地产的互联网思维：如何从物业赚钱？2014-01-06 中国房地产时评传媒过去十几年，物业管理一直被设计成房地产销售的工具和卖点，是个贴本买卖。怎样在鸡肋中赚到钱？ 花样年首先通过科技解决人力的问题，使用更多的设备摆脱对人的依赖，保安、清洁等全部外包，通过规模化降低采购成本；其次，通过增值服务带来收入。例如，每个月推一款水果，早上从产地直接采摘，晚上送到业主家里，比超市便宜30%。推一个产品就是上百万的利润，全都自己承包。 2012年，花样年收入62亿元，实现利润11亿元，其中社区服务平台实现利润近50

44、00万，物管盈利有些微不足道。 但潘军的账不是这样算的，花样年物管平台彩生活自2002年投资50万后，第一年盈利60万，第二年125万，第三年260万，每年百分之百递增，2013年预计会产生1个亿的利润，共分红2700万，形成了9000万的现金资产。 2012年，花样年服务平台服务的人群约400万，一年的总消费接近500亿元。不让这500亿从门前流过，是花样年的目标。 潘军的算盘曾打量过万科物业这个庞然大物，可是精明的王老板回过神后说，你可以做的东西，我们也能做。房地产的互联网思维：如何从物业赚钱？2014-01-06 中国房地产时评传媒从入股徽商银行后，万科清晰的表态就可以看出，其城市配套服

45、务商的定位，不仅仅是住宅和商业配比的问题，挖掘业主价值，同样是核心要义。 满足生活配套的需求，也是在城市不断变大过程中，政府卖地时向开发商提出的新条件。郁亮曾公开称，垃圾场是每个城市发展中必须有的配套，万科希望能在这方面为城市发展做出贡献，公司本身也从中获得发展机会。 截至2012年底，万科物业共服务于全国317个社区，38.23万业主。让这群高端人群过得更有生活质量，万科做了非常多的柔性安排。 “五菜一汤”的社区服务便是其具体落地形式之一，“五菜一汤”，是指第五食堂、超市、银行、药店、洗衣店、幸福街市。万科副总裁毛大庆表示，这一模式将作为标配，在北京万科多个项目进行推广。 在万科上海的试验中

46、，一个重要的战略是加大服务业的投入，包括打造包含文化、服务、健康、商业、云等要素的美邻中心；睿管家物业将涵盖订车、订票、送餐等服务。 从同行眼中，或许更容易获得中肯的评价。一向严苛挑剔的宋卫平，愿意率队到万科杭州良渚文化村参观学习，并大方承认“万科有比绿城好的地方，这当然值得学习”。 读历史出身，有浓厚人文情怀的宋老板，一直要为“天下人营造美好生活”。这并非是一句营销口号，绿城的教育和医疗，都做了十年以上，不过宋对这两项附加服务的投入太过实诚，以至于他曾经断定，这类延伸很难复制。房地产的互联网思维：如何从物业赚钱？2014-01-06 中国房地产时评传媒宋甚至还把绿城物业集团改名为绿城服务集团

47、，在嵊州和海南圈了大量土地做生态农业，推出绿城养老板块。绿城的做法，与万科、花样年的逻辑殊途同归：不仅卖给客户房子，还要管客户过日子。 绿城的物业一直是宋卫平的心头肉，因为它不仅给绿城带来口碑，还能输出品牌，实现盈利，这在房企中并不多见。但其能赚钱，可能只是服务质量终极追求下的一个附产品，价值挖掘程度尚有限。 自绿城在2011年遭遇最大困局后，宋卫平一直在寻找新的发展方向，并愈来愈注重可持续投入。在世茂推出“云平台”后，宋卫平第一时间安排高管组队到上海学习。 2013年6月，世茂集团提出以大数据应用为基础的“云服务”概念，打造教育、健康、商旅、定制、消费五个云服务平台。这一概念以上海世茂佘山里

48、“健康云”体验中心为代表。 “500个亿和600个亿有本质区别吗？对客户而言至少是没太大区别的，客户关注的是能否拥有不同的生活价值。”世茂集团副总裁蔡雪梅说。房地产的互联网思维：如何从物业赚钱？2014-01-06 中国房地产时评传媒蔡雪梅思考的结论是，未来的商业模式，一定是颠覆性地把原来固有的行业之间的资源壁垒全部打碎。在这一过程中，谁会最早最快地完成这些资源的整合和驾驭，谁就具备了先发优势。“未来最大的价值，不是卖一次房子赚多少钱，是我的每一个业主终身的所有消费。” 世茂在集团层面新组建了战略资源部，由少当家许世坛主抓，力图完成更多的全球性战略资源整合，不断完善、更新和丰富世茂云平台的构架

49、。 腾讯以对网民高粘度的QQ为基础，在网络世界衍生出全方位满足消费者需求的产品和服务。对现实中的人们来说，没有什么比每天生活起居的家，更具有粘度的了。围绕着已经产生的存量巨大的业主群体，开发商的新一轮竞赛已经开始。 这轮竞争不是在拍卖场上，一亿一亿地豪掷真金白银，也不是在土地上开出纵横沟壑，而是静下心来，真诚细腻地对待那些琐碎、挑剔的需求。在喊出我要为你服务的时候，大家比拼的是，更快速的响应系统、更庞大的客服配置以及更强大的资源调度能力。 从粗放式到精细化，从卖白菜般连吆喝带忽悠的一锤子买卖，到真诚善意为客户居所、社区生活的一揽子长期服务意识，地产未来十年发展模式的新意思，有了雏形。戈壁投资徐

50、晨：投资如施肥 要让企业保持饥饿2014-01-06 姚博海 投资界只做早期、只投A轮、只专注TMT与数字新媒体，这是过去十年徐晨一直在做的事情，也是过去十年戈壁投资的战略缩影。和很多VC喜欢追逐新兴热点不同，专一是戈壁投资（下称“戈壁”）的鲜明特征。在戈壁有这样一句话：坚持投资我们所了解的行业，坚持投资我们所坚信的领域。从数字媒体，到互联网服务，再到移动互联网，虽然不同阶段的侧重点有所不同，但徐晨对TMT行业的专注始终如一。玩早期不是有钱就可以对于徐晨和戈壁来说，2013年都是一个颇具竞争性年份。在A股IPO暂停和海外市场缓慢复苏的时期，越来越多的资本开始像早期涌入。“我们的确受到了一些冲击

51、，比如一些早期项目开始出现估值高涨的情况，一些早期项目甚至只有一个idea就可以融到几百万美金，市场正在变的过于浮躁”对于早期投资的追捧正如同徐晨所说的那样开始影响到了这个市场。戈壁原本坚持的投资周期是7-8年，而很多打着早期投资旗号资本寄希望于企业2-3年内就上市，这无疑影响到了整个企业的成长。“早期投资不仅仅是给企业钱，更重要的是帮助企业认识熟悉市场”除了传统的PE向早期延伸外，更为早期的天使也出现的向A轮投资延伸的趋势。与传统天使个人化不同的是，越来越多的天使投资人开始结成联盟形成机构化天使投资。不论是在资金规模还是团队规模上机构天使都对早期投资产生的冲击。由于在天使期就投资过许多项目，

52、因此机构化天使更容易以更低价格在A轮介入。不过，徐晨对此并不太担忧。在硅谷，机构化天使也是一个方向，而且与天使联合投资A轮的情况屡见不鲜。至于PE投早期，徐晨认为只是跟风似的情况。大部分的PE投资早期仍然是PE玩法的思路，对于早期投资的战略定位不明显。徐晨认为，早期投资需要对行业有深刻的了解，进而才能挖掘出早期的价值，这也可以解释为什么戈壁团队中许多都是来自于TMT等行业的专业人士。戈壁投资徐晨：投资如施肥 要让企业保持饥饿2014-01-06 姚博海 投资界投资如施肥十年VC路，徐晨在谈及感受时告诉记者：“钱越来越多了，但投资越来越不好做了。”VC和PE本应泾渭分明，但在近年，二者出现了越来

53、越多的交集。简言之，在A股IPO停滞、美国中概股遭遇“寒流”的双重背景下，越来越多的PE开始将投资触角延伸到早期。资金的大量涌入，使原本处于成长期的项目变得浮躁。徐晨说：“钱并不能决定一切。在戈壁的投资理念中，投资如施肥，应当适量，过多或过少都会对被投资企业带来伤害。”2011年底，戈壁发起了一个名为“绿洲计划”的项目。这个计划所针对的是TMT领域那些刚刚拥有产品雏形的企业。通过绿洲计划，戈壁定期从网站里挑选他们觉得不错的商业计划书，邀请创业团队来演示和沟通。这也是戈壁的重要战略 “向更早期投资”的实践。2013年，戈壁通过绿洲计划已投资了近20个项目，总金额超过1.2亿元人民币。戈壁投资徐晨

54、：投资如施肥 要让企业保持饥饿2014-01-06 姚博海 投资界“绿洲计划”所带来的另一个效果颇为出乎意料。2013年，戈壁所投资的创业项目相比2003年多出了20多倍，但资金总额却并没有增加，这意味着单笔投资金额的减少。据测算，2013年戈壁的单笔投资金额基本都在500万元人民币左右。徐晨解释说，处于成长期的企业必须要有饥饿感，资金可以适当地帮助企业发展但不能过分依赖。初创期的企业往往具有很多不确定性，需要经过市场检验来找寻到适合发展的道路。这个时候如果大量资金涌入，很可能会拔苗助长。他介绍说，每当戈壁看好一个企业时，并不一味地进行烧钱，而是通过不断观察来增加投资。通常每个项目的投资准备金

55、总额会保持在2-3千万元人民币，但初期只会给企业投资4-5百万。伴随着企业的日渐成熟，戈壁会在后期独自或者联合其它机构投资追加投资。“早期投资风险性太大，这样的投资既可降低风险，又可以让企业保持成长性，对双方是一种双赢。”“够快科技”是一个经典的案例。“够快”最初的业务是针对个人用户的云存储业务，但是很快这个团队发现个人用户的付费意愿并不强烈，盈利很困难，于是转做企业应用，得到了迅速的发展。于是，在戈壁投资400万元人民币半年后，“够快”获得A轮投资，领投的是红杉资本。戈壁投资徐晨：投资如施肥 要让企业保持饥饿2014-01-06 姚博海 投资界移动互联网的机会互联网从不缺少讲故事的人，在经历

56、了门户网站、网络游戏、电子商务、视频网站等互联网时代之后，移动互联网开始成为投资圈中新的“谈资”。对于本土创业者而言，Facebook的上市如同伏特加一般催化了他们的激情，而在他们背后，投资人早已蠢蠢欲动。大量资本的涌入让人们担心移动互联网是否会成为下一个“电子商务”。在互联网投资圈中浸淫多年的徐晨对于移动互联网投资有着自己的看法。他并不认为移动互联网会重蹈电子商务的覆辙。电子商务是基于实体店的网络品牌化延伸，本身的商业模式并不新颖，只是传统商业模式的一种扩展。移动互联网的覆盖范围则更宽泛，几乎渗透到了终端服务、基础工具、渠道推广等各个方面。事实上，团购并没有解决根本性问题：商家自身的产品设定

57、。徐晨认为，大多数移动互联网的创业者喜欢把用户规模作为主要目标，但移动互联网的核心价值应当是为商家提供解决方案。途牛旅游网是体现戈壁投资这一理念代表。2007年戈壁认为旅游市场将会实现大爆发，但旅游客户端的应用还能缺乏，于是他们打算投资基于旅游应用的企业。当时，旅游社区网站很火爆，几乎所有互联网旅游企业都有这项业务。但徐晨认为，用户需求有着地域和需求差异，旅游社区很难在短时间内获得成功，相反提供渠道的途牛旅游网令他眼前一亮。戈壁投资徐晨：投资如施肥 要让企业保持饥饿2014-01-06 姚博海 投资界当时的途牛也涉及旅游社区业务，但与其它公司不同的是途牛在渠道建设上颇有心得。它能够将广大的游客

58、需求与旅行社提供的产品结合起来，并且能通过对游客的需求获取反馈给旅行社进而影响到产品设计。最终戈壁对途牛网进行了300万美元的首轮投资。截至目前，途牛网共完成了三笔融资，其中第三轮红杉投资介入后，戈壁投资之前的股权进行了稀释，这部分稀释股权相对于首轮投资回报率达到了17倍。品果科技是另一家符合戈壁投资理念的公司。公司的主要产品是基于“手机拍照+分享”的Camera360。在徐晨眼中，早期的移动互联网投资标的并不难选择，就是处于底端的基础应用工具。“Camera360只立足于拍照，并非图片社交，拍照是移动终端时代必不可少的应用，用户群不用担心。”在徐晨脑海中，Camera360未来的发展方向将会

59、做成平台型公司，与其它应用工具进行共享。“投资两年了，除了付工资外，我们投的钱还都趴在银行账户上。他们需要的不仅仅是钱，还有时间和市场的沉淀。”徐晨坦言。戈壁投资徐晨：投资如施肥 要让企业保持饥饿2014-01-06 姚博海 投资界数据化未来最赚钱尽管VC/PE的日子如今并不好过，但在徐晨看来，随着国内金融体制的日益完善，未来的VC/PE依然将是资本市场的重要组成部分。不过，未来这个行业的准入门槛将提高，投资人除了要具备专业化的金融知识外，对于各个投资行业的专业化程度也会要求很高。徐晨透露他更看好车联网和O2O行业。互联网的应用需要一定的用户基数，而车联网和O2O两个行业目前的用户数量还有巨大

60、的挖掘潜力。以车联网为例，随着中国日益增长的私家车用户，相应需求也必然增加。但目前不论是基于互联网还是移动互联网更多私家车服务只停留在简单的购车、买车上，后续的服务应用还十分欠缺。O2O则是戈壁近期看的比较多的一个行业。在他看来，O2O是一种新的商业模式，最先能跑出来的是服务消费类，能不能和线下结合是发展的关键。因此，对传统领域的了解，很大程度决定创业者的产品和服务。不过可以肯定的是，未来O2O将逐渐取代传统商业模式成为主流。不论是什么行业，徐晨认为数据化将是未来中国企业发展的核心，这也是他关注并且热衷投资的方向。“数据化最核心的部分在于它是直接将产品卖给商家而非个体。”他继续介绍说，由于移动