国家智能养老基地项目可行性报告

1、目录第一章总论l.1项目摘要1.1.1 概况1.1.2 建设方案、规模及内容1:1.3 投资规模及资金来源1.1.4 主要技术经济指标1.2可行性的范围和依据第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性第三章建设单位基本情况第四章项目市场分析4.1 市场发展趋势分析4.2建设地点环境市场分析4.3 市场分析结论4.4项目营销策划4.4.1 项目营销策略4.4.2 项目营销模式第五章建设地点和建设条件5.1项目选址5.2 项目区建设条件珠海市概况及建设条件1第六章建设技术方案6.1总体技术方案6.2核心区技术方案6.3区技术方案第七章建设规模方案7.1项目用地方案7.2核心

2、区建设方案7.3区建设方案7.4配套设施建设方案7.5主要设备选型方案第八章环境保护与节能8.1环境保护8.1.1 建设期8.1.2 经营区8.1.3 环境影响评价8.2项目节能第九章劳动安全与消防9.1 劳动安全与保护9.2消防保护第十章组织管理、劳动定员与人员培训lO.l组织结构与职能划分10.2劳动定员10.3经营管理10.4人员培训第十一章建设进度2第十二章投资估算及资金筹措12.1 投资估算说明12.1.1估算范围12.1.2估算依据12.1.3资金筹措第十三章经济效益分析13.1财务评价依据13.2经济效益分析13.2.1计算依据13.2.2总成本估算13.2.3 销售收入及税金1

3、3.2.4损益计算13.2.5 盈利能力分析13.2.6 不确定性分析13.3 财务评价结论第十四章社会效益和生态效益分析14.1社会效益14.2生态效益14.3综合效益评价结论第十五章风险分析15.1市场风险及对策15.2技术风险及对策15.3环保风险及对策15.4投资风险及对策第十六章结论与建议16.1综合评价16.2项目结论16.3综合建议3附表附表一：建设投资估算表附表 1.1：土建工程及附属投资明细表附表 1.2：设备投资明细表附表二：流动资金估算表附表三：资金筹措与使用计划表附表四：总成本费用估算表附表五：折旧与摊销表附表六：营业收入表附表七：利润与利润分配表附表八：项目投资财务现

4、金流量表附表九：敏感性分析表第一章总论1.1项目摘要1.1.1 概况贯彻落实科学发展观，以科学发展观为指导，实施建设养老系统工程是一项全国社会化养老服务体系的系统工作、是本项目发展的理想和目标。本项目的宗旨是贯彻国家社会化养老的发展战略及经济和谐发展的重要理念，在中国老龄产业委员会指导下构建以下规模：项目定位：养老中心（社会化养老产业基地、颐养天年服务） ；养老文化（教育、培训、红色文化旅游、论坛等） ；养老科技（信息网络平台、低耗能源、天然材料、高科技运用等） ；养老产业（养老基金、保险、医疗、科研、物流、公益等相关产业） 。体系定位：方向：以科学发展观为指导，促进中国的社会化养老服务体系事

5、业健康有序发展；原则：社会公益性、规范性、系统性、开放性；4功能：智能化、示范性、科学性、引导性、孵化性、创新性；价值：社会利益优先、经济利益为辅、参与者全赢并可持续发展；业务：传播智能化养老理念、为社会化养老体系服务；对象：以人为本服务全社会老年人；合作：国际组织政府机构、社会企业、社会组织、专业团体、个人（含老年人）。目标定位：国家智能养老基地。社会品牌：实践社会化养老体系的经营与管理理念，应用现代管理理论，将养老体系社会公共事业品牌化，创造经营性社会的成功范例。行业品牌：国家已将社会化养老服务体系确立为新型服努产业，并正式列为鼓励类产业目录。社会化养老服务体系的确立就是新兴行业的确立，养

6、老体系必将是社会化养老行业的品牌；企业品牌：养老体系将打造行业发展的龙头企业，为社会化养老行业的发展起到积极地带动作用，必将是社会化养老企业的品牌；项目品牌：社会化养老服务系列公益活动的开展和企业经营活动中具体产业、服务、项目、产品及新型健康材料的运用，必将是社会化养老产业的品牌。服务定位：以老年入长期居住的颐养天年会员为主，短期居住的休闲养生会员为辅，全社会老年人为潜在会员，提供相配套的全方位服务管理。1.1.2 建设方案、规模及内容本项目以生态旅游度假观光，养生休闲怡养，带动养生养老事业发展，建设具有规模现代智能的旅游度假养生养老基地，突出以珠海风水宝地南屏凉水井附近山坡林地约2000 亩

7、为规划建设依托，塑造园区生态文明、旅游度假休闲养生为一体的优稚环境，吸引社会普罗大众及老年人长期居住颐养，享受到既有现代生活气色，又享受到生态和历史文化文明的体会记憾。秀丽山水相映的大自然美景风光， 自然的生态环境使本项目具备在园区内可轻松体验采摘于山野间的乐趣，在纯自然的环境中体味生活情趣，远离钢筋5水泥的包围。通过对道路铺装、绿植、小品等设计，从视、触、嗅上结合传统的五行系统及中医理论， 运用生态定位和植物他感原理， 把具有保健功能的植物合理配置成群落， 即可形成祛病强身的保健生态园。 生态园以具有保健作用的植物为基调树，汲取中医中“金木水火土”对应人体五脏的原理，根据植物不同属性、 不同

8、种群进行搭配， 调节气场，形成对人体有益的休闲保健空间，有方位、有系统的合理配置，突出生态性、保健性、美观性。使植物即有益自身生长，又形成视觉美感，悦人心目。同时，本项目体现朴素的全息理论，将天、地、人进行有机配比，选取五行为化中的积极因素，利用指导了中医几千年的精华内容和现代的医疗，达到养生保健功效的环境氛围，使人与自然和谐相处，使之符合中国传统的五行理论中“天人合一”的理念和中国人传统的天道观。在相应的区域中运用图文并茂的表现方式设置与会员生活息息相关的饮食保健的原理与操怍方法、穴位按摩保健的原理与操作方法以及身心调养的日常技巧等，为会员身体健康服务，使会员从中真正获益，使该项目有利于和谐

9、社会构建和宜居生活打造。在山水环抱的园区内分布建设颐养公寓、休闲宾馆、老年大学、三甲医院、养生会馆、智能化养老系统控制中心、园区管理中心、老年养生科研基地、老年服务项目培训基地、有机农业基地等功能区，形成一个庞大的绿色生态建筑群，主要项目如下：建设 5000 平方米中心管理区，包括养生会所、智能化养老系统的控制中心等；(2)建设 2OOO 平米会员医疗服务区；(3)建设 50000 平方米颐养天年会员部落群及、国际酒店、创意中心；(4)建设 15000 平方米度假养生会员别墅住宿区。5)建设 1 个生态水疗 SPA 生活馆，配套建设道家养生功练习室或茶文化室；(6)建设 2 间设施齐全的娱乐棋

10、牌室；6(7)建设 1 个风格独特的大型购物美食中心，包括生态养生餐厅，主营药膳、养生私房菜和营养食品；购物广场，主营为老年人研发的产品和日常用品。(8)配套建设直升机停机坪。以上设施作为整体建设规划体系之组合产品，品牌形象突出生态养生景区主题，具备了完整的生态养生的配套要素并构成生态养生的居住地。1.1.3 投资规模及资金来源本项目总投资为5 亿元，用于项目经营为2 亿元，用于项目建设投资 3 亿元；投资金额均为项目业主自筹。1.1.4 主要技术经济指标主要技术经济指标序号名称单位数值1用地面积平方米6000002容积率013建筑面积平方米700004建筑基地面积平方米105005建筑密度1

11、.75%6绿地率92%7户数户308人数人10009机动车停车位个500商业设施建筑面积统计平方米150001产权式度假公寓平方米15000公共设施建筑面积统计平方米550001会所平方米40002社区服务中心平方米60003交通枢纽中心平方米10004老年大学平方米40005国际综合医院平方米40006高层住宅组团平方米200007小高层住宅组团平方米100008底层住宅组团平方米60001.2可行性的范围和依据可行性研究主要进行项目的技术和经济可行性分析，内容包括：项目7建设背景和必要性、市场预测分析、建设规模、场址选择、建设条件技术方案、经营模式、环境保护、组织管理、投资估算与资金筹措、

12、经济效益测算和评价社会效益和生态效益分析。可行性研究的依据为：国际现行的法律法规、相关政策；国家和地方国民经济与社会发展“十二五”规划纲要；规划；建设项目估算和经济评价方法与参数（第三版）；当地有关部门提供的基础资料。第二章项目建设背景和必要性2.1项目建设背景近年来，科学家及业内专家将中西医学与人的健康和生存环境结合起来研究时发现：中医理论鼻祖黄帝内经蕴含着丰富的生态医学思想，并且论证了一个比较完备的生态医学体系。在中国文化根基上衍生出来的中医学理论体系和整体进行辩证论治和预防的；中医重调养，轻治疗，将“保持平衡、天人合一”做为核心内涵和自然观以达到形成统一的整体观。正是这种中西医学的跨文化

13、沟通正在催生“生态养生学”理论向实践的转折，生态养生将成为健康生活的主流方式。我国政府已将社会化养老作为应对人口老龄化问题的基本国策，确立了“政府主导、社会行动、全民参与”的社会化养老基本方向，明确了“投资主题多元化，服务对象公众化，服务形式多样化，服务队伍专业化”的社会化养老内涵，提出了建设“以居家养老为基础，社区养老为依拓，机构养老为补充”的社会化养老服务体系基本方针。社会化养老需要全社会的努力，政府、社会组织、企业、专业团体、慈善机构、志愿者、家庭和个体（包括老年人自己）都将担当重要的社会角色，并发挥各自不可代替的作用，其中，政府、社会组织、企业承担着核心和骨干的作用，尤其社会组造作为社

14、会的中介机构更能发挥其组织优势、协调优势以及桥梁作用。本项目作为社会组织的其中平台，在“社会化养老体系”中主动承担行业性社会组织在社会化养老事业的责任与义务。通过实施“养老体系” 产业这一重大工程，促进社会化养老服务体系事业的健康发展。82.2项目建设的必要性全球来看， 2 1 世纪将是一个人口普遍老龄化的社会。据联合国统计，全世界 60 岁及以上人口占总人口的比重将从 2 000 年的 9.8%增加，到 2 0 10 年的 13.26%。这标志着一个全球性的老龄时代即将来到。随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式

15、步入老龄化社会。根据有关部门统计 2004 年，我国有 60 岁以上的老人 1.36 亿人，超过我国总人口的 1 O%,同时经科学的预测分析到 2050 年，我国 60 岁以上老年人将达到 4.5 亿人。人口老龄化现象是社会经济不断发展，医疗卫生事业不断改善，科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到社会的关注。可以说社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。当前我国养老以居家养老为主，社会养

16、老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力的解决了社会养老问题， 同时弘扬了中华民族传统美德尊老、 爱老的良好社会风尚，更满足了广大老年人日益增长的物质和文化生活需要， 这不仅是社会主义物质文明和精神文明的双重体现， 对促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。遵照国际社会共同倡导的行动纲领和原则，以改善国际和国内环境来促进不分年龄人人共享社会为目标。尊重老年人独立、参与、照料、自我实现和尊严，促进老年人的

17、发展、健康与福利优先。保证给予老年人有切实可行的支持环境。第三章建设单位基本情况珠海市太阳城投资有限公司系集投资建设及经营项、目综合公司，其主要是投资建设工程项目为主业，兼有多项发展经营股份有限公司，热心支9持发展养老公益事业。第四章项目市场分析4.1市场发展趋势分析美国著名经济学家保罗皮尔茨博士在财富第五波-书中指出，继汽车、电脑微波炉、网络之后的财富第五波，将会有兆亿美元在于健康产业之中。 2002 年美国的健康产业收益己达到2 千亿美元，相当于汽车行业的 50%,预计到 201 0 年将增长到 1 万亿美元。增幅将达到500%。据有关部门统计数据显示：中国人口结构老龄化问题已经显现， 2

18、 002 年中国健康产业的市场规模己达到了 1 干亿元人民币。现代社会，由于人们对保健知识的缺乏、在紧张和压力中生活，体力活动减少、营养过剩、环境的恶化使人们日常摄入的空气、水、食物受到污染。病毒、病菌使细胞受损导致生病。随着饮食结构的西方化，高脂肪、高蛋白、高糖（“三高”）和低维生素、低矿物质、低纤维素（ “三低”）的不良饮食习惯，使得过去多发生于中老年人的癌症、糖尿病、心血管等内源性疾病己成为社会公害，而发病的年龄段正在不断下降并与日俱增，给社会和家庭带来沉重的负担。因而，倡导科学的生活方式和食疗保健，是防治这些慢性疾病行之有效的重要措施。中医食疗是以中医学理论为蒸础，结合现代营养学以研究

19、食物对疾病的治疗作用。有关食物的治疗作用，早在我国二千多年前的医书黄帝内经中已有记载，近来随着国际上对天然食物深入研究，天然食物对人体具有一定的抗癌、提高人体免疫、抗氧化、抗衰老等作用己被现代科学所证明。4.2建设地点环境市场分析本项目强调社会效益与经济效益的高度统一，充分结合中国传统中医保健和西医养生理论，依照“人与自然” 、“经济发展与生态环境”协调统一的原则，围绕“绿色经济”这一出发点，紧紧抓住养生产业发展契机。本项目会聚了全国知名养生教授和圉际上知名健康顾问近百余人，对会员的生理保健和心理养生进行全方位的服务，并在规划设计中突破以市场份额占有为唯一目的的市场框架，深入思索会员的终身利益

20、，从会员身上获得现值利益与未来价值的有机统一，创造出关系维持更持久的消费局面。10生态养生市场逐年递增符合当今和谐社会发展时期，项目实施市场前景广阔，可安排过 2，000 人的就业岗位，同时可以带动本地的相关服务产业发展，增加当地的老百姓的经济收入，是个长期回收的项目。愿社会各界人士起为弘扬祖国传统养生文化，为人类的健康事业而携手共创和谐未来。4.3市场分析结论生态养生的理念己被社会广泛认同，多种模式的养生园区己在全国各地运行，全国的养生园也为数众多。本项目只是其中之一，是现代科技文明与中华传统文化相融合的养生园区。其影响力有着得天独厚的优势，在现代管理的产业化运作中必然产生最佳经济效益。4.

21、4项目营销策划4.4.1 项目营销策略本项目以具有现代生态养生理念的颐养环境作为“养老体系”的成员，运用现代经营管理模式管理本项目园区，运用网络技术管理本项目“疗养老体系”的信息平台，将分散的千家万户联合成为一个利益共同体，实现养老服务企业化、组织化、产业化，并长期在园内举办各类活动，积极邀请各界人士参与，构建广泛的社会认知度。本项目营销定位：主要人群：以本项目的指导单位“全国老龄委” “全国老龄产业工作委员会”确定地在全国工作岗位上的五老（党政军部门担任过领导职务的老领导、各行业德高望重的离退休老干部、各领域的老学者、老专家、老劳模）为主，提供终身科学养生、健康养老的绿色环保场所和全方位的优

22、质服务。高收入人群：为各行业成功的企业家解决赡养父母的困扰。普通人群：归国华侨，侨眷、各地区的老年人，提供度假、体闲、颐养的理想居所。4.4.2 项目营销模式通过举办全球性社会化养老体系论坛，进行全球老年科技、文化、健康产业交流，构建社会化养老体系产业投资合作平台。以“中心管理区的养老信息中心”为枢纽建立辐射至社区家庭的全国社会化养老服务网体系。11以养老体系示范产业基地为核心，建立社会化养老服务志愿组织、建立养老救助机构等配套的服务组织、建立绿色食品基地、建立物流网络，逐步形成统一规划、统一投资、统一品牌、连锁经营、辐射基层、异地互动的统一经营管理模式。项目合作平台如下：1、社会组织合作平台

23、社会化养老工作委员会离退休医务工作协会老年养生科研基地中山医科大学2、开发性金融合作平台现代管理大学基金会3、企业创新与发展平台广东国力建设投资有限公司4、社会化养老机构网络平台居家养老及社区养老辐射：社会化养老培训：应用科学研究院、老年服务项目培训基地、社会化养老交流：中国社会化养老论坛社会化养老信息：中国社会化养老网5、社会化物流平台6、有机农业基地平台广东省广州市花都区花内芙蓉镇所属自然村（农产品）梧州市详泰农林实业开发有限公司（生猪）项目的发展规划如下：1、建立国际化科学养老示范基地；2、聚集社会资源形成核心经营模式；3、发展全球论坛，实现养老理念互相交流；4、全面保证老年人身心健康，

24、形成全生态环境。从生态食物到居住环境，让老年人身心在全生态环境下保持健康。125、采用金融工程手段，快速发展中国养老产业。聚集优良资产，抓住创业板块上市机遇，通过上市渠道、引进外资等方式聚集资金，为养老产业接通金融资本渠道；6、建立现代科学养老服务业，将养老产业发展成为现代化服务业。建立为老年人提供生活照料、医疗保健、康复护理、家政服务、心理咨询、文化学习、体育健身、娱乐休闲等综合性服务的网络，为当地提供就业机会和经济发展项目，促进区域经济发展。7、以健康养生为核心理念，发展产业链，包括健康养生食品业（现代农业）、健康养生器材业、 健康养生服务业、 健康养生教育业等等相关行业的经济发展。第五章

25、 建设地点和建设条件5.1项目选址广东省珠海市香洲区南屏凉水井库内， 园区面积 10000 亩；水库面积约 3000 亩。地面是己种植多年的四季花木和水果树木，具备天然植被条件。临近与华发商都，临近京珠高速西线起点，距珠海机场20 分钟车程，距市中心约 10 分钟，交通便利。是养生养老范景区之一。5.2 项目区建设条件5.2.1 珠海市概况及建设条件、珠海市是珠江三角洲南端的一个重要城市，位于广东省珠江口的西南部，地理坐标处于北纬 2148 2227、东经 11303 11419 之间。东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会、台山市，北与中山市接壤。珠海是中国的五个经济特区之一，陆地面积有

26、1701 平方千米，人口156.02 万人（ 2010 年人口普查统计），是广东省人口规模最小的地级市。珠海海岸线长 604 公里，有大小岛屿 146 个，岛屿星罗棋布， 大部分集中于东部海域的万山群岛，故有“百岛之市”的美誉。珠海为珠江口西岸的核心城市，新型花园城市；珠海属国家新颁布的“幸福之城” ，所以在中国有“浪13漫之城”的称号。珠海市太阳能丰富，年均日照时数为1991.8 小时，太阳辐射年总量为 4651.6 兆焦 /平米。这里气温比邻近珠江三角洲各县市都高，年平均气温为 22.4，大部分地区全年无霜冻， 是中国热量最丰富的地区之一。珠海位于珠江口的西南部， 因珠江注入南海之处而得名

27、。唐宋以前，西北江三角洲的滨海线处于五桂山 （今中山市境内） 以北，珠海全境为散落在珠江河口外的偏僻海岛。 有关珠海地名出处的传说颇多， 但最经得起推敲的还应该是从地理角度给予释义。 珠海唐家与伶仃洋之间海域， 古代就被当地居民称之为“珠海”。在唐氏族谱上，有人取名为“唐珠海” （明朝永乐年间）。民国初年唐家三峰小学的校歌中，其歌词有“前环珠海，后枕鹅峰”之句。可见这片海域早已有 “珠海”之称。因此，建县时， 称之为“珠海”。另外有一个美丽的传说， 唐朝时候，有一艘来自阿拉伯的穆斯林商船在此地遇大风侧翻， 船内有大量珠宝。 事故发生后许久， 人们还可以从海里捞到珠宝，遂称此地珠海。1980 年

28、 8 月 26 日,珠海经济特区正式宣布成立， 当时批准的特区面积为6.8 平方公里。 1983 年 6 月 29 日，经国务院批准，珠海经济特区范围扩大为 15.16 平方公里； 1988 年再次扩大至 121 平方公里。 2009 年，横琴纳入珠海经济特区范围，珠海经济特区总面积扩大为227.46 平方公里。 2010 年8 月 26 日，经国务院批准，将珠海经济特区范围扩大到全市，特区扩容从2010 年 10 月 1 日起正式实施。香洲区面积 476平方千米，邮政编码 519000。区人民政府驻翠景路99 号。斗门区面积 801平方千米，邮政编码519100。区人民政府驻井岸镇。金湾区面

29、积 376平方千米，邮政编码519090。区人民政府驻红旗镇。行政区：香洲区、斗门区、金湾区、横琴新区功能区：高栏港经济区、高新区、保税区、珠海万山海洋开发试验区14城市格局：珠海围绕新一轮城市空间布局，坚持全市一盘棋进行统筹规划，着力打造“一条主轴（情侣路珠海大道） 、两大板块（东部、西部）、三区一城（香洲核心城区 +横琴新区 +珠海市西部中心城区 =新的主城区）、若干组团（与产业园区相配套的城镇组团） ”的城市发展新格局。1997 年，面积 7653 平方千米，其中陆地面积1653 平方千米，海域面积 6000 平方千米，人口 63.2 万，另有外来流动人口 43.4 万。辖香洲区和斗门县

30、。市政府驻香洲区人民路。 （以上摘自政区大典 ）2000 年，据第五次全国人口普查数据：珠海市总人口 1235437 人；香洲区 833908 人、斗门县 401529 人。2001 年 4 月 4 日，国务院批准同意撤销斗门县，设立珠海市斗门区和金湾区。斗门区辖原斗门县的井岸、 白蕉、乾务、五山、斗门、上横、六乡、莲溪 8 个镇。金湾区辖香洲区的三灶、 小林、南水 3 个镇和原斗门县的平沙、红旗（原华侨农场） 2 个镇。7 月 31 日，珠海市政府正式公告调整行政区划。原斗门县面积 752 平方千米，人口 30 万，辖 10 个镇：井岸、白蕉、乾务、五山、斗门、上横、六乡、蓬溪、平沙、红旗。

31、2003 年，珠海市撤销 6 个镇，乡镇总数由撤镇前的 21 个减少到 15 个：唐家镇、金鼎镇合并为唐家湾镇，湾仔镇改为湾仔街道，白蕉镇、六乡镇合并为白蕉镇，五山镇、乾务镇合并为乾务镇， 莲溪镇、上横镇合并为莲洲镇，红旗镇、小林镇合并为红旗镇。截至 2005 年 12 月 31 日，珠海市辖 3 个市辖区， 8 个街道、 15 个镇。2008 年，国务院颁布实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要（20082020 年），并明确珠海为珠江口西岸的核心城市。2009 年，横琴纳入珠海经济特区范围，珠海经济特区总面积扩大为227.46 平方公里。2010 年 8 月 26 日，经国务院批准，将珠海经济

32、特区范围扩大到全市，特区扩容从 2010 年 10 月 1 日起正式实施。6.1总体技术方案，在园区周边环境的衬托下，突出本项目以人为本、整体智能化、绿色环保的特色，全力打造满足各类老年人群需要的首善养老服务示范产业基15地是总体方案的核心。以人为本：总规划将本项目作为一个系统，每个小功能分区是组成的元素，各元素之间有着密切地联系，使各区资源达到统一互补的效果。功能区的分布依据资源环境条件、可持续发展状况和社会文化背景的综合分析评价后，定出切实符合当前实际情况和未来发展趋势的布局。在群山环抱的园区内分布建设颐养公寓、休闲宾馆、老年大学、三甲医院、养生会馆、智能化养老系统控制中心、园区管理中心、

33、老年养生科研基地、老年服务项目培训基地、有机农业基地等功能区，形成一个庞大的绿色生态建筑群，为老年人提供全方位适宜的颐养天年场所。整体智能化：智能化养老系统是运用智能技术提供养老服务的过程。以互联网、物流网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年人行业技术、智能控制技术，为老年人提供安全便捷健康舒适服务。园区管理中心实行智能管理服务，配合训练有素的服务人员，以老年人的身心健康为中心，实现智能养老人性化，全面提高老年人的幸福指数。智能化养老系统由智能化家居谩备系统、紧急救助系统、安全监控系统、防灾系统和智能化电气系统组成。智能化家居设备系统： 可根据老人身体状况而调节的智禽邑床铺

34、、 智能轮椅、智能便器等；第六章建设技术方案紧急救助系统：老人居室内与护理站相连的紧急呼叫器、略边呼叫器、随身携带呼叫器等；安全监控系统：护理站监控系统，保安监控系统，老人居室内监控病情系统等；防灾系统：防火防灾报警系统、老人居室内燃气检测设备、智能化运作的消防门、排烟窗等；智能化电气系统： 区域内的电梯、 门扇控制系统、 老人居室内的日用电器等；这五个系统支持者本项目的所有硬件服务，配合训练有素的服务人员，16形成完备的智能化人性服务。在项目区内任何位置，（会议室之棋牌室、图书馆、养生馆、购物美食中心、林间小道、景点亭阁、室内走廊、房门、休息室、写字台、床头、洗澡间、卫生间等）均设有触摸式紧

35、急求救键，这些键配合视频监控、 GPS 定位，使智能化养老系统的控制中心可以及时的知道每一位人员的状况， 通过对讲系统通知现场附近的服务员，训练有素的服务员能及时给与相应的救助。这样，不仅用于保障老人急救， 也可以用于老年人活动的统一安排、 调动。每位在项目园区内的人员均佩戴一张多功能智能卡，不仅用于通行、付费、充值，还可发出求救信号，智能化养老系统的控制中心可立即识别出其身份和呼叫地点。此功台甚用于老年人的健康护理更能显出优越性。老年人不仅在项目区内有紧急教援的公用键和多功能智能卡，还通过衣服、鞋子、帽子等进行无线电追踪、病理资材的收集，借助于无线网卡、监控视频和电脑存储功能，既能满足全方位

36、服务的需求，又能满足制定医疗方案的需求。绿色环保园区内的建筑物遵循生态学的基本理念和原则，挖掘生态的内涵，体现天入合一，立足以人为本指导思想，尊重地域气候特点，通过选址定的位、规划设计来营造一系列的低能耗、 低维护成本的生态建筑。 在整体设计上讲究科学配置，实现通风采光的自然化，将太阳能、风能、水禽邑、沼气、地热等可循环能源运用于所有建筑物中， 配以绿色建材和智育皂控制技术的使用，可充分展示人文与环境、 建筑及科技的和谐统一。 总体上既维护区域生态平衡，又符合环保标准， 是社会效益、环境效益、经济效效益的系统体现。规划原则：人本：充分考虑到现代人的生活休闲方式， 形成一种集家居养老养生旅游休闲

37、、购物为一体的综合性养老大型社区；融合：讲究人与环境的融合、 建筑物与山地植被的融合、 居住与活动场所的融合，体现出自然便捷的合理布局；科技：将现代高科技运用在建筑、管理、服务、生活中的方方面面，实行以智能化安全：应用现代物业管理模式， 管理人员具备准确地监管园区内的所安全隐17患，并具备有效排除的条件。 道路与人行道路分别规防火防灾设备符合国家相关标准。车辆行驶道路与人行道路分别规划， 在维持自然景观中实现人车分沆。本园区的地理状况： 南园区是园区入园的唯一通道， 北面是园区的最高处，东西方向为逐渐升高的地势， 形成面向北的环抱地形。 依据地形划分出三个大区： 1、入园景观区、 2、中心管理

38、区、 3、颐养生态区，九个功能小区：自然景观区；养生理疗区；员工生活区；中心服务区；主体活动区；日常活动区；长期居住区；短期居住区；配套设施区。本园区的建筑物均以地下建筑为主，建筑物的厅堂设在地面。各建筑物之间以木质栈道连接，环山湖道路为车辆通道，以保护园区内原有的植被，实现天人合一的生态养生的理念。6.2入园景观区技术方案6.2.1自然景观区：现有的旅游景观和园区机构办公楼6.2.2养生理疗区：三甲医院（医疗机构、康复设施）6.2.3员工生活区：员工居住和车辆停放保养6.3中心管理区技术方案6.3.1中心服务区：养生会所、智能化养老系统控制中、国际会议中已、金融服务中心、6.3.2 主体活动

39、区：休闲宾馆、图书馆、老年大学、 SPA 水疗养生馆、棋牌娱乐馆、影视厅、健身房、温水泳池6.3.3 日常活动区：购物饮食中心、养老科研中心、临终关怀中心6.4颐养生态黔缘妙嫂一6.4.1 依环山水地貌沿水库四周地段为长期居住区：以颐养天年会员为主。6.4.2 依环山地貌低处地段为短期居住区：以度假养生会员为主。6.5 配套设施区技术方案按园区功能的需要，结合景观的布局，以休闲建筑物样式错落有致的分布在各区之间。第七章建设规模方案187.1项目用地方案以园区南北中轴线为建筑主体，建设园区大门、医疗大楼、公寓式养佬度假别墅。以中轴线向东西展开各 300m，形成入园景观区。中心管理区以主体大楼为中

40、心形成环绕的主体活动区和日常生活区。 颐养生态区选在环山水体盘绕山林间。在各区的沿线建设园区的所有配套设施。建筑物达到绿色三星标准，采用应用科学研究院高科技成果：天然释放负离子建筑材料及装饰材料、地热功能材料、生物功能排放系统、全生态人性化设计，符合国家“老年人建筑设计规范” ，高档酒店式的设施，建筑标准和硬件设施达到国际养老机构的最高级别五星级酒店、高档俱乐部、豪华庄园的设施。7.2入园景观区建设方案使用原有景观和建筑形成入园区与员工生活区，增建三甲医院和管理机构办公楼。功能定位：该区域是本项目的接待场所、医疗中心、大型活动中心。功能简介：该区域是本项目主要对外联系和接待的场地。在山水相映的

41、园林中接待八方来客，举办大型社会化养老公益活动与学术交流活动。本项目医院是三甲医院，为就诊的所有人提供终生健康服务，建立检前、检中、检后全程医疗档案。本项目医院为就诊者设计个性化的健康服务，并为就诊者出具详尽报告书。若发现问题，本项目医院为就诊着预约专科专家解惑释疑，拟定治疗方案。本项目医院不但是本项目的医疗保障，也为当地的居民提供了优良的就医环境。7.3中心管理区建设方案中心建筑为养生会所、国际会议中心和智能化养老系统的控制中心，棋牌娱乐馆；购物美食中心， 金融服务中心； 老年大学， 建水疗养生馆，图书馆、休闲宾馆，养老科研中心、临终关怀中心。功能定位：该区域是本项目主要活动场所，提供老年人

42、所需要的全部社会服务功能，充分体现“老有所养、老有所乐、老有所用 老有所为、老有所医、老有所依”根据自己的学识、专业、技能、兴趣和爱好参加该区域内的相应活动。19功能简介：该区域充分考虑到老年人的身体机能、心理特征、生活结构、社交娱乐等各方面需求。在老年大学和图书馆等文化活动中丰富生活、陶冶情操、放松身心和生平撰写。播放局域广播和电视，定期举办各种文化体育活动，提供老年婚庆及节日庆典服务；在养生会所和养老科研等调理身心活动中接受世界先进的养老理念和物理康复；在金融服务中心得到设施现代化、服务规范化、管理科学化的国际高端金融理财、财产处理等老年理财；在娱乐购物方面，有棋牌室、影视厅、健身房、温水

43、泳池等，购物美食中心依据沉稳舒适的情调融入商业街的特色，使人觉得亲切、放松、平易近人、有人情味，使人有愉悦的消费心情。为老年人研发的产品、娱乐、餐饮让人们在其中流连的过程就是一种体验祁休闲。7.4颐养生态区建设方案依环山水地貌建筑的居住点。高处地段为长期居住区，以群落为主；低处地段为短期居住区，以别墅为主。建样式各异的建筑分散在山坡林间，各建筑物之间以木质栈道连接，环山道路为车辆通道。生活居住的屋舍外观以仿古建样式为主，室内设施以现代用品为主，体现出自然建筑与环境的融合。功能定位：该区域是本项目的公寓和日常生活区，提供各种需求的入住者，给与入住者一个祥和、宁静、舒适的居住环境。功能简介：该区域

44、充分考虑到老年人的身体状况和生活特点，居住点选择在远离喧嚣的山坡上，园区的盘山水公路可连接活动场所与居住区域，供车辆运送各种补给和人员，供居住人员日常行走。居住的建筑物为半隐蔽式建筑，地面部分为厅堂，地下部分为生活起居室。建筑材料和装饰材料选用应用科学研究院的高科技成果，使用无源湿感新风系统让室内天然释放负离子，空气清新、温度、湿度适当，使用同层排水系统，生活用水的排放不会上下层传播。配置现代的采光技术、通风设施、保温材料，让生活起居室四季长春。7.5 配套设施建设方案园区配套设施以休闲建筑物样式的安置建筑，按园区功能的需要，结合景观的布局，错落有致的分布在各区之间。休闲建筑物的地面建筑物为2

45、0景观建筑，地下建筑为配套设施的安置地，配套进行供排水、供电系统、通信系统、环保生活系统。7.6 主要设备选型方案（以下各设备配套待设计方案出图后再定）供电设备：发电机组配电机组太阳能板风力发电机供排水设各：供水泵通信设备：网络呼叫系统对讲机系统医疗设备：生活护理设备：保安监控设备：视倾监控系统红外找监控系统GPS 定位系统食品检验设备：水质净化设备：水质检验设备：建筑配套设备：吨液压机第八章环境保护与节能8.1环境保护8.1.1 建设期21项目施工期间可能造成水土流失、施工粉尘、施工噪声等环境污染。治理措施：1、对施工期间可能造成的水土流失，采用避开下雨的时间和分区域的方式进行施工，以竖井方

46、式掘进地下工程，地面覆盖建筑物保持原有地貌，最大限度防止水土流失。2、施工前和施工期间采用喷水和覆盖等措施消除施工粉尘。3、采用隔离、错开施工时间、使用低噪音设备降低施工噪音。8.1.2 经营期园区的经营范围以休闲养生度假为主题，保持园内生态植被是经营期间的主要生产工作。对环境造成主要污染源有两个方面，一是生活用水，二是植被种植。治理措施：1、项目采用的环保设计规范和标准： 中华人民共和国环境保护法 、建设项目环境保护管理条例 （国务院令第 253 号）、地表水环境质量标准（GHZB 1996）II 类标准、污水综合排放标准 (GB89781996) -级标准。2、对园内所有植被进行原始状态维

47、护，不种植生产性品种，杜绝人为污染。3、充分利用地表水和降雨，全面采用节水设施和生活用品，提高水的利用率。建设生活污水三级生态处理池，经生态处理达标后达标的排放水用于园区植被灌溉，以杜绝直排入水库。4、采用沼气技术对园区内的所有废弃物进行微生物化处理，同时，回收沼气作作能源使用，回收的沼渣作为植被有机肥，实现二次开发利用。8.1.3 环境影响评价本项目所需环境必须是在纯天然的状态下达到生态养生经营目标，台皂造成环境污染的来源极少， 在注重日常的现场管理和生活废弃物的处理后，对环境的影响极微，并有能力提高环境的滋生。8.2项目节能采用水资源循环利用技术，可最大限度节约用水。采用自然能源利用技术，

48、为园区提供生活能源，可最大限度的节约用电。22第九章劳动安全与消防9.1劳动安全与保护1、依据中华人民共和国劳动安全法 、2、措施健全劳动安全的规章制度和组织机构，落实全体员工的安全责任，依据法规条例形成日常检查规范，及时发现和排除事故隐患：9.2消防保护1、依据中华人民共和国消防法 、建筑设计防火规范2、措施所有建筑物按有关消防规范进行消防设计，设置防火隔离沟或隔离带，生活用水和消防用水同一管网。配备各种消防器材并定期检查和更新。建立义务消防组织，开展经常性员工安全消防教育，设置专职安全消防员。第十章组织管理、劳动定员与人员培训lO.l 组织结构与职能划分完善高效的管理体制是企业能持续、快速

49、、健康发展的基本保证。为有效地实施项目的持续发展，以现代企业管理规模，设立专职安全消防员。职务职务部门职能总营销副总信息技术服务中心健康档案管理、网络技术管理、行业情况收集经行政管理部日常办公、人力资源、日常管理理营销服务中心客户开发维护、项I1 营销、产品营销、培训、品牌传播后勤副总餐饮服务中心养生膳食、农家彼饮、独特饮食文化传播工程管理中心基础建设、日常项目维护、客户服务中心客房公窝管理、会员接待、商务服务、会议服务等10.2劳动定员配备总经理 1 名，副总经理 2 名；信患技术服务中心主任 1 名，行政管理部主任 1 名，营销服务中心经理 1 名，餐饮服务中心经理 1 名，工程23管理中心主任 1 名，客户服务部主任 1 名。以及秘书 1 名，财务人员 3 人，服务人员 50 人的团队。其他人员按机构设置招聘。10.3经营管理项目实行公司董事会决策，总经理全权负责运营管理，资产独立核算的宗旨。财务以实收资本和固定资产