规范市场行为促进行业健康发展

1、.PAGE ：.；PAGE 17规范市场行为 促进展业安康开展 关于越秀区房地产中介行业开展情况分析1999年，福利分房制度的终止与货币分房制度的启动，使商品房市场的潜在需求得到释放，房地产市场逐渐活泼。2004年以来，全国房价继续走高，特别是广州、南京、杭州等城市，楼价飙升百分之三十以上。为此，今年上半年，国务院先后推出了“国六条、“国十五条对房地产市场进展降温。综观调控措施，主要针对房地产开发商和“炒房族，而忽略了另一根源房地产中介。在上海，甚至出现几家中介结合起来，在开发商刚刚开盘后，即悉数吃下所余房子，再抬高房价推向二手房市场牟取暴利。因此，真实落实国务院稳定房价的精神，加强对房地产中

2、介效力业的规范管理，理应成为“组合拳的一项重要举措。本文利用2004年第一次全国经济普查资料，结合2005年有关数据，对越秀区房地产中介行业开展现状进展分析，为今后进一步规范及开展我区房地产中介行业提供一些参考根据。房地产中介在房地产市场中的活动房地产中介不仅填平了产权人与置业者之间的“地点性间隔、“时间性间隔和“社会性一切权间隔，而且还构成了不动产市场的分散效应和涉及效应，是房屋商品形状变化运动过程中各种关系的集合。由于房地产本身的高本钱、不可挪动性、融资的需求和市场信息不对称等一系列特征，使得房地产与其他商品比较起来更需求借助中介来实现价值。房地产市场运作过程中大致可分为四个阶段见图1，从

3、图中的运作过程中可以看出，房地产中介效力，包括咨询、金融中介、经纪代理、评价、物业管理等一直浸透于市场运作的各个阶段，是房地产市场顺畅运作的根本保证。房地产市场的开展越成熟，与中介效力活动的结合就越严密。二、我区房地产中介概略一各项目的均位居市属各区首位根据第一次全国经济普查资料以下简称经普显示，我区房地产中介的各项目的均位居市属各区首位。从房地产中介法人单位数看，我区排名第一，共有473家，几乎占了广州市房地产中介法人单位数的四成见图2；从主营业务收入情况看，我区排名首位，达8.75亿元，远远高于其他市属各区见图3；从从业人员人数来看，我区的从业人数达0.75万人，占据了广州市房地产中介人数

4、的大半壁江山见图4。房地产中介密集分布在越秀的主要缘由是我区属于典型的老城区，又是中心城区，人口密集，拆迁本钱高，地少新房少。图2 图3 图4二房地产中介总量不断扩展我区房地产中介行业数量在房地产行业恢复开展的十几年中迅速添加。1996年我区房地产中介企业仅有131家，根据经普数据显示，2004年我区房地产中介企业达473家，下属分支机构264家。我区房地产中介企业的数量平均每年以17.41%的速度递增见图5。 图5三内资投资独占鳌头按登记注册类型分，我区房地产中介行业由内资、港澳台商投资、外商投资三类企业组成。根据经普资料统计，越秀473家房地产中介企业中，内资企业有449家，占行业机构比重

5、高达 94.93%，从业人员人数为4441人，占整个行业比重的58.85%。其中，私营有限责任公司有318家，占行业机构比重的67.23%，从业人员人数为3381人，占整个行业比重的44.81%；港澳台商投资公司有9家，占行业机构比重的1.9%，从业人员人数为1898人，占行业机构比重的25.45%；外商投资企业15家,占行业机构比重的3.17%，从业人员人数为1207人，占行业机构比重的16%见图6。从企业数量和从业人员数量两项目的来看，内资投资企业均排首位，从数量上独占鳌头。但从所占比重分析，港澳台商及外商投资企业的规模明显优于内资企业。 图6四呈现中小规模企业为主的行业格局目前，我区房地

6、产中介明显呈现以中小规模企业为主的行业格局。根据经普有关数据显示，我区房地产中介行业格局中，中小规模企业数量多、比艰苦，其中房地产中介行业营业收入1百万以下的企业比重高达81%见图7，营业收入1千万-2千万的企业及2千万以上的企业比重总共才4%。整个行业尚处于初级开展和不成熟的阶段，需求进一步加大扶持和引导力度。 图7五二手房买卖稳步开展我区具有优越的地域优势，成熟的生活气氛、繁华的商业环境、优越的名校资源对投资者和置业者都具有极大的吸引力，但由于我区不断属于市中心城区，人口密集，拆迁本钱高，又受土地规划限制，使得一手楼供应非常有限。导致我区的新房价钱一路走高，2004年我区新房每平米的均价曾

7、经突破万元。而二手房由于楼龄偏长，又是单体楼居多，价钱逐年下降。整个区域新房、二手房买卖价钱呈现出逐年拉开差距的态势见图8。受上述种种要素影响，众多投资者和置业者选择在我区购买二手房。近几年来，我区二手房买卖呈现稳步开展的态势。见图9。 图8 图9三、存在问题一品牌企业相对较少由于投资本钱低，市场准入门槛低，致使素质不高的企业相对过多，品牌企业相对较少，一些品牌大规模运营的企业，其单个的门店也经常被同一区域内更多无品牌且不规范执业的小店所包围，经常可以看到我区某地段房地产中介多过“米铺的景象，冲淡了规范运营企业的品牌优势。不规范企业利用低本钱的低价效力，凸现规范运营企业的高本钱优势，争夺招徕顾

8、客，使得市场存在“优不胜、劣不汰的无序竞争景象。二法律法规体系不完善1、现有的 1994 年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议经过是仅有的一部具有严厉意义的法律法规。之后相继出台的国家工商行政管理局1995年第36号，1998年12月3日修订建立部令1996 年第50 号, 2001 年8月15 日修订、 2002 年5月23 日,建立部、国家开展方案委员会、财政部等七部委结合下发虽然对房地产中介机构的设立、中介效力人员的资质进一步加以严厉规定,对中介违规行为进展了部分列举,在罚那么中对中介效力机构和人员分别进展了规范，但都还不是严厉意义上的法律法规。2、在房地产中介设立方面，

9、房地产主管部门的审查和工商部门在登记方面的规定并不一致。要求设立中介机构先到房地产主管部门审查，才干到工商部门登记，而根据工商部门对中介机构登记不需求主管部门的审查。这呵斥房地产中介机构中，绝大多数未经过房地产主管部门审查而直接到工商部门登记领取营业执照，这在一定程度上呵斥了房地产中介效力人员素质差，专业程度低的现状。3、房地产中介市场的国门曾经翻开，目前涉及房地产中介咨询业对外开放管理的涉外效力贸易类法规只需、及。而这个领域其他的涉外法规管理法规条例那么几乎是空白。4、现有的制度滞后。现有的佣金收取都是根据计价钱1995971号文的有关内容，即房屋买卖代理收费的，按成交价钱总额的0.5%-2

10、.5%计收，实行独家代理的，收费规范由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超越成交价钱的3%。此规定至今曾经10年有余了，与日益增长的经济不相顺应，且没有明确最高限额3%是一方还是双方。导致房屋中介大打“擦边球，通常做法是房地产中介对买方收取3%，卖方收取2%。经不完全统计，这一做法高达90%。从区物价部门相关人员处置解，大部分房地产中介价钱赞扬都集中在佣金收取纠纷上。三违规行为时有发生1、过度炒作“楼花。“楼花的过度炒作主要是一些中介代理企业的员工，在开发商预售答应证下来前，利用各种关系订下多套房子，然后等到价钱上涨后，签正式前再抛出。向接盘的购房者收取认购协议书上商定的价钱与双

11、方达成一致的价钱之间的差价。炒“楼花，扭曲了市场的价钱信号，扰乱了市场正常的供需次序，助长了价钱的过度上涨。2、利用职业便利欺诈。中介经纪人素质良莠不齐，部分有意隐瞒重要信息。诸如对于房屋质量、房屋产权及其他权益设定等影响房地产买卖的重要信息，房地产经纪人为促成买卖而故意隐瞒这些信息，从而引起很多纠纷。四监管有待加强目前，房地产中介行业处于一个管理松散、缺乏约束的阶段。据区物价检查所价钱告发中心有关担任人引见，凡消费者告发经查实后，根本以退款为主，作出处分的比例相当少，这主要是由于物价、房管和工商三个行政部门在纠纷发生时往往不能结合执法呵斥的。正由于违规操作本钱低，市场中不少中介公司敢于乱收费

12、、违规买卖。同时，行业协会也缺乏自律性监管，没有充分发扬本身的作用。五网络房地产市场开发有待加强目前我区绝大部分房地产中介没有网络买卖平台，只需为数极少的房地产中介如中原、满堂红等有网络运营理念，但系统及配套功能不够强大，只是处于上传信息的初级阶段，尚未开展成电子商务。如没有引入SIS集成系统、MLS多重上市系统、MMC中央帐户管理和信贷管理中心等网络系统。从侧面反映出房地产中介市场开展还不成熟，还有很大的开展空间。开展趋势分析国家陆续推出的宏观调控政策对于房地产中介公司影响较大，房地产中介公司面临新一轮的洗牌。主要是商品房住宅放盘量的变化及买方的张望形状，还有房地产信贷资金的紧缩对买卖产生影

13、响。根据有关数据显示，今年“六一以来，二手房成交量萎缩了20%至30%。这些影响对品牌连锁的大公司能够会小一点，但是一些实力缺乏的小中介能够会在这次调控中被淘汰出局。同时，中介公司的拓展遭到影响，预期增速会放缓。根据其他国家和地域的阅历，在成熟的房屋市场中，二手房的买卖量往往大幅超越新房的买卖量。粗略估计，美国的房屋市场买卖中，二手房买卖与新房买卖之比是31，香港那么高达51，一些西欧的房地产市场，二手房买卖更是占了买卖总量的95%以上。目前，广州市还处在群众继续改善居住条件，城市化快速开展的时期，新房在一定程度上处理了长期以来福利住房制度和目前高速城市化所导致的住房严重紧缺问题。由于我区是典

14、型的老城区，受地域限制，未开发的土地少，各项配套设备完善。可以预见，在整个广州市属各区中，我区将率先成为二手房买卖量大幅超越新房买卖量的区域，房地产中介在我区房地产行业中扮演的角色将越来越重要。根据美国房地产经纪协会公布的一份调查报告显示，全美房地产经纪协会的70多万名成员中，60%的经纪人运用电子邮件与顾客联络，60%的房地产公司在因特网上建有网址，72%的房地产公司经过因特网做成生意。根据最新的第15次中国互联网开展情况统计报告显示，我国的上网计算机总数到达了4160万台，是1997年10月第一次调查结果29.9万台的.1倍；我国的上网用户总人数为9400万人，是1997年10月第一次调查

15、结果62万上网用户人数的151.6倍，两者的增长速度均位于世界前列。近年来，广州颇具规模的房地产中介开场有网络运营理念，网络平台、网络经纪人应运而生，开展非常快。专家预测，“鼠标+水泥式的新型主体占据房地产中介效力市场将是未来的开展趋势。从长久来看，房屋二级市场的开展是不可防止的趋势，并且其市场主导才干和市场空间将日趋庞大。但是，中介还远远没有到达它应该发扬的作用。有鉴于此，有必要对房地产中介的功能定位进展重新整理提升，积极自创和引进国际中介的先进阅历和做法，促进整个房地产中介市场的成熟与开展。下面提出进一步促进房屋二级市场继续安康开展的假设干建议，以供参考。五、几点建议一完善法律法规体系西方

16、国家之所以有较为兴隆的中介行业,就是法制比较健全。美国是世界上房地产业兴隆的国家,其中介效力业非常兴隆,构成了较为完善的房地产中介效力体系。战后的日本积极学习美国阅历,根据本国实践情况及时制定了本人的房地产中介法规,如,使得日本中介业得以规范开展。有鉴于此，我区应加大调研力度，进一步了解掌握区内房地产中介的第一手资料，针对房地产中介市场运营活动的各类业务、各个环节，积极向上级部门建议，制定一整套规范管理、可操作性强的法规和制度，进一步规范房地产中介行业的准入制度和资质审核, 规范房地产中介的管理，使房地产中介市场真正实现“有法可依。二加大监管力度1、建议房地产管理部门建立企业。房地产中介信誉档

17、案的内容包括：记录企业的根本情况、业绩、良好行为及不良行为等，记录企业以及个人遭到国家或者各级政府的奖励和授予的荣誉称号，以及企业和个人在运营过程中的违反房地产法律法规及其他法律法规、规范规范的行为。定期将这些信息向公众公布，以到达提高房地产中介诚信度，添加房地产中介违规本钱，进一步规范房地产中介市场的目的。2、建议房地产管理部门、物价部门和工商行政管理部门在各司其职的根底上，加强行政沟通和执法协作，如建立联席会议制度，完善对房地产中介违法行为的执法协调机制，消除房地产中介监管中的盲点，从根本上保证房地产中介市场的规范有序开展。3、强化行业自律监管。发扬房地产行业协会或商会的作用，制定行业规那

18、么，强化行业管理，建议在现有注册制度的根底上，建立房地产经纪执业人员的年检制度。加大对房地产经纪人的监管力度。对违反相关法律法规、达不到从业规范的房地产经纪人员，注销其职业资历。打击各种违法运营和不正当竞争行为，维护公平、公正的市场次序，提高房地产中介市场的诚信度和佳誉度。同时充分发扬商会和行业协会的作用，加强同行业之间的沟通与协作，充分整合资源，为区域楼宇经济效力。进一步加强其在政府与市场之间的桥梁纽带作用，可以采取联席会议的方式，由商会和行业协会定期或不定期地向政府及有关部门反映市场动态，提出政策建议，协调行业经济活动，加强行业监视管理。三培育和开展品牌企业如何依托现有的规模企业和引进知名

19、品牌，构成优势产业群将是我区房地产中介行业不断开展壮大的一个重要途径。1、大力培育规模品牌企业，建议房地产中介的管理部门制定相关奖罚制度，按年度评选越秀区“信得过房地产中介、“零赞扬房地产中介，对于评选出来的企业给予一定的奖励，提升其知名度，逐渐树立优质品牌效应。2、鼓励支持房地产二手市场中实力较强、条件成熟的商家转变运营方式，积极开展连锁运营、特许运营。国内许多房地产中介公司开展到一定阶段后会遇到“瓶颈，面临资金、资源和人才的约束，难以迅速扩展规模，抢占市场份额。从长久看，房地产中介公司要想突破这个“瓶颈，就必需导入成熟先进的连锁运营、特许运营理念，品牌将成为投资者和置业者选择房地产中介的首要要素。 3、加大招商引资力度，围绕我区开展总部经济和民营经济的战略，积极引进市场前景好、开展潜力大、税收效益高的优质房地产中介企业，如引入21世纪不动产等知名企业入驻我区。四营造优质的效力环境信息不对称景象的存在，客观上给中介公司和中介从业人员的违规行为提供了较大的操作空间。建议房地产管理部门应加大信息公开的力度，一是增大信息发布量，不仅公开宏观信息，也应适当公开有针对性的微观层面上的信息，建议完善在网上公布房屋二级市场