喜洋居商铺、写字楼整体发展战略及营销策略报告

1、.：.；喜洋居商铺、写字楼整体开展战略及营销战略报告红方格广告谋划2005年10月前言本方案是在我司对工程所在区域进展深化市场调查的根底上，根据市场调查的根据，针对本工程的整体开发战略、定位战略和营销战略等方面对本工程进展深化论述，并提供初步建议，同时初步明确各个阶段的事项及详细任务安排，使整个推行活动有方案、有步骤地开展。 第一部分 分析篇一、市场根本概略1、工程优势分析：地段：本工程位于天河CBD区次中心，中山大道西，天河公园对面，由于遭到天河CBD区商业开展的辐射，随着天河经济重心逐渐向工程所在区域分散，近年来工程所在区域的商业得到迅猛的开展，商业开展前景非常宽广。交通便利：市内数十条公

2、交道路行驶其中，无论是北上、南下、东去、西返，都非常便利。工程所在区域目前拥有万佳、好又多等大型超市，区域商业开展前景非常看好。本工程一线临街，商业价值相对较高。工程所在区域正逐渐构成多个住宅小区，这位本工程提供越来越多的商业人气。2、工程优势分析：工程商业部分体量较小，难于构成规模效应。虽然天河经济重心逐渐向工程所在区域分散，但是现阶段的商业气氛还不够。由于工程所在区域外来人口较多，而其中多数人大都在市中心等地上班，他们早出晚归，因此，呵斥工程所在区域白天人气缺乏。3、我们面临的问题：如何实现工程利润的最大化原那么？如何处理投资者对工程运营的自信心？如何处理销售与运营两者的矛盾？4、时机由于

3、工程所在区域的夜间经济不够兴隆，呵斥区域居住者大都往市中心跑的局面，因此，本工程在白天经济的根底上，兼顾区域的夜间经济，这样就可以使工程在区域中脱颖而出。随着广州中心办公用地的逐渐减少，中心区域写字楼的租金逐渐高升，必然把众多生长型企业往中心区域周边挤压，而本工程地处广州CBD次中心区域是众多生长型企业办公的理想之地。，因此，在本工程引进写字楼，拥有宽广的市场前景。第二部分 目的篇一、开展目的写字楼开展目的：突破传统办公空间概念，使工程开展成为天河办公次中心生长型企业标志性办公场所。商业开展目的：塑造独特而符合目的群体的商业街笼统，突破社区商业街中心的传统范畴，确立工程商业在所在区域商业街中的

4、典范位置，使商业街成为工程所在区域的消费中心，实现销售、招商、运营管理与品牌多赢局面。二、销售目的开盘时：完成销售50%；开业前：完成销售90%三、招商目的详细目的：开业前完成90%以上的招商。引进数家主力店、知名品牌店，经过主力店和品牌店吸引运营散户的进驻。第三部分 战略篇一、工程整体开发战略1、工程开发思绪：结合工程区域市场的情况，我司以为，本工程的开发必需走产品差别化的道路，寻觅市场空白点。根据区域市场的特点，假设工程进展纯住宅工程开发，工程可获利润少；而假设工程进展纯商业开发，那么工程总体单价会过高，同时投资开发风险较大。因此，建议工程以投资型物业为主，采取商业、写字楼与住宅相结合的开

5、发方式，这样即可保证工程的利润，同时可确保工程的销售与租赁。2、工程开发理念：1全面创新战略创新认识浸透每个细节我们主张的创新，于工程的理念，也根基于规划、建筑、平面设计、配套、功能及管理等每个环节的精雕细琢，只需如此，才干真正实现从产品的全面全新，只需对工程进展全面创新，才干突破传统的商住、办公格局与方式，为消费者打造一个真正集购物、休闲、文娱、美食、居住、办公、会议于一体的商住地带，使工程成为市场新的焦点，促进工程的快速销售。2差别化竞争战略我们所倡导的差别化主要是指工程采取与其他楼盘相差别的产品设计与、功能定位、笼统包装，构成差别性。工程采取差别化的竞争战略，可以使工程有效防止其他工程的

6、直接竞争，有利于工程占领市场空白，实现销售。二、工程整体定位战略1、工程写字楼整体定位：1定位思索：打造天河次中心标志性办公中心：作为纯写字楼，工程所针对的目的客户群为中小企业中有实力和品牌的企业。为了与目的客户身份与品牌相匹配，因此，对工程的定位必需是鲜明而充溢穿透力的，并从产品的特征和效力方面为工程的定位提供有力的支持。2写字楼中心定位：实力型写字楼论述：“实力型写字楼定位包含了两层意思：第一、“实力型表达了工程一流的产品质量、丰富的内涵和价钱合理，给客户一种货真价实和物超所值的觉得，激发客户的购买愿望；第二、任何一个企业都有表现本身实力的愿望，希望经过实力的显现吸引更多的协作对象，为企业

7、谋取更多的利润，“实力型写字楼从侧面表达了可以入驻这里的企业都是有实力的，符合客户的心思需求：既有面子，又适用。写字楼产品力提升：商务会所建立商务会所，提供多功能小型会议室和一些休闲文娱配套，为客户提供温馨的办公和文娱环境。操作方法：建议在工程三楼建立商务会所。会所的赢利方式可以选择出卖、出租或自营。员工餐厅在满足排污等条件下为写字楼员工设立自助餐厅，为入驻的每个人提供便利的生活，经过提供附加价值，提升工程的整体价值和笼统。操作方法：在商务会所中设立员工餐厅，一方面可满足写字楼员工的餐饮需求，另一方面那么可将人流导入会所，提升会所的运用率。2、工程商业部分整体定位：1笼统定位战略工程命名：天河

8、聚富城论述：本工程命名天河聚富城，主要是基于以下几个方面的思索：第一、本工程地处天河商圈有一个次中心，未来商业开展前景非常好，因此，本工程命名天河聚富城，寓意了本工程凸显了工程优越的地理位置。第二、本工程一线临街，商业价值高，是投资致富的理想之地，是不折不扣的聚富城。第三、工程命名天河聚富城，显示了本工程具有强大诸多的竞争优势。备选:天河风尚之都工程LOGO略2、工程市场定位战略 天河次中心全天候经济领先者3、工程目的客户定位战略立足本区，辐射全市商铺目的群体构成及特征：构成特征纯投资者覆盖全广州的投资客户。租户以天河区租户为主要，以全市其它租户为辅。投资运营户以天河区投资运营户为主要，以全市

9、其它投资运营户为辅。4、工程功能定位战略1工程功能定位集购物、休闲、文娱、美食、会议于一体的商业中心2工程的业态规划：购物中心：流行、时髦服饰、鞋、皮具、生活小超市、便利店、杂货店等。本工程引进购物中心的支撑理由：本工程引进流行、时髦服饰，由于这类消费品是属于定向消费品，消费者不在乎空间间隔 远近，只需有特征，就可以吸引众多年轻消费者的光临。而本工程所在区域拥有基数庞大的年轻白领阶层，因此，在本工程引进流行、时髦服饰，可以为本工程吸引更多的消费者，提高工程的销售与出租的几率。鞋、皮具等商品与流行、时髦服饰等商品在业态上有互动和互补性，因此，本工程引进鞋、皮具等业态可以提升与完善工程的整体功能体

10、系，扩展工程运营几率，加强投资者的投资与运营自信心。本工程引进内生活小超市、便利店和杂货店等业态，目的是为了便利工程住户和周边居民的生活便利，提升工程的整体附加价值，促进工程住宅的快速销售。休闲、文娱新天地：酒吧、休闲吧、咖啡厅、游戏厅等。本工程引进休闲、文娱新天地的支撑理由：工程所在区域目前还相对缺乏夜间的休闲文娱配套，夜间休闲文娱经济不兴隆，呵斥许多年轻一族到中心区域休闲文娱。本工程引进休闲文娱配套，实施差别化运营， 填补工程所在区域夜间经济的空白，提高工程的运营率，有效躲避工程的整体开发风险。本工程引进休闲、文娱新天地添加工程的文娱功能，完善工程整体效力体系。根据现代商业的开展现状及趋势

11、，每个商业工程越来越注重工程的休闲、文娱功能。美食廊：连锁快餐厅等、中式餐厅。如蓝与白等。引进美食的支撑理由：在本工程引进连锁快餐厅，可以替代员工餐厅，方便在写字楼办公的客户的后顾之忧。借此提升写字楼的附加价值，促进写字楼工程的快速销售和租赁。完善本工程的效力体系。扩展工程的运营范围，降低工程的开发风险。商务会所： 本工程引进会议厅的支撑理由：在本工程设置会议厅，可作为写字楼的配套，提升写字楼的附加价值，借此促进写字楼工程的快速销售与租赁。实现整个工程功能互动互补，提高工程的整体笼统。第四部分 工程整体营销战略1、营销赢利方式：本工程采取租售结合的营销赢利方式基于本工程周边的商业气氛和本工程的

12、特点，本工程采取销售与租赁相结合的营销方式，采取这样的营销赢利方式。一方面有利于工程本钱的迅速回收，为企业的后续开发提供良好的资金保证，实现企业的良性开展。另一方面，经过工程的租赁，实现工程的长久赢利，实现工程利润最大化。基于的特点,因此，建议本工程写字楼采取租赁的赢利方式，而商业部分那么采取销售与租赁相结合的营销方式，其中鉴于首层的商业价值较高和二、三层的商业价值相对较低，因此，建议本工程首层以销售为主，租赁为辅助，二、三层租赁为主，销售为辅。2、以招商带动销售战略本工程采取先招商后销售的营销战略，以招商来带开工程吸引更多的运营商户的入驻，提高工程投资者的投资自信心，提高工程首层的销售率。3

13、、主力店和知名企业先行的招商战略商铺招商经过主力店的招商，提升工程整体笼统，吸引更多散户进驻，从而提高工程的人气指数，加强投资者的自信心，带开工程的销售。力争二、三层都引入一个以上的主力店，以此带动该层商铺的招商，借此提升工程首层的商业价值。写字楼招商在本工程引进一家国内外知名企业，提升工程的整体笼统和社会知名度，借此吸引更多的中小企业入场办公。我们可以经过写字楼“冠名的方式吸引知名大型企业进驻。4、工程价钱战略1定价原那么本工程的定价时必需综合思索商铺和写字楼的楼层、位置、人流导向、划分等要素，制定合理的价钱。制定合理的价钱体系可以有利于推开工程的胜利推行，尤其在投资市场仍欠成熟的市场情况下

14、，必需冷静的进展价钱体系的制定。结合区域商铺和写字楼租售的特点，本工程定价有着以下三大原那么：适当拉开价差，以利销售平衡推进在制定本工程的价钱时，既要留意不同区位商铺和写字楼的价钱合理性，使之综合商业价值和价钱根本吻合，也要使有着明显差别的商铺和写字楼价钱构成较大的落差，以推进相对较劣的产品出卖，防止成为尾货。贴近市场的接受力，防止不顾实践的价钱拉升：思索到本项规划庞大，位于目前商业气氛较淡的区域，仍需求相对较长的一段时间给予市场的培育与引导，过高的价钱往往妨碍客户的购买行为，并难以构成入市时的旺销态势，不利于后继销售的跟进。因此，本工程的价钱要根据目的客户的心思接受才干来制定合理的价钱，不应

15、该过分追求高额利润，而一味地追高。以及在每一次加推时，也不适宜幅度过高，还是以适度为好。丰富产品线，扩展客户层面战略经过各楼层租、售价、商铺面积的控制，设置不同层次总价的商铺，拓宽产品的价钱层面，分别面向不同资金才干的客户，尽能够吸引更广泛的购铺人群，以保证提高租、售速度。建议工程首层商铺以小面积商铺为主：思索到扩展客户层面的需求，将工程首层商铺进展设置，设置过后的商铺面积以1020平方米/间为主力商铺。采取小面积商铺战略能有效地降低单铺的总价，有利于商铺的快速销售，实现资金的迅速回笼。同时根据市场需求，适当保管部分面积相对大点的商铺。3租金与售价适当比例战略原那么上商铺的销售均价与月租金的比

16、例以100：1为宜，那么投资报答的底限是10年。诸多阅历阐明，这种方式是比较容易让目的群体接受的。实践定价那么在此原那么的根底上参照工程周边商铺的价钱进展，一方面保证投资的报答率，另一方面那么确保开发商的资金回笼和工程的可继续开展。3价钱推出战略：经过前期足够时间的市场预热，提高工程在市场上的心思价位，添加工程销售价钱的提升空间。在确定整体的均价基数坚持不变的情况下。根据不同的营销周期有着不同的销售价钱，运用价钱“低开高走的战略，给客户一种工程不断升值的觉得，加强对工程的投资自信心。开盘前不公布详细价钱，开盘当天方全面公布推出商铺实践售价。4价钱坚持阶段性的稳定建议价钱坚持阶段性的稳定，即不宜

17、在短时间内多次调高价钱，每次调整价钱涨幅不超越5%，确保稳定的市场接受度。5、销售方式：在推售手法上，为了保证开盘时的市场热度，同时防止不好单元在销售和租赁后期构成尾货，造出宏大的销售和租赁压力，应留意单元推售过程中不同素质商铺和写字楼的合理搭配性。首推部分优质商铺和写字楼搭配一些较低总价商铺和低租金写字楼通常位置是较差的单元作为市场的引爆点。在工程的市场笼统充分建立起来，市场认可度较高时，再推出工程最好的单位，充分拉高其销售价钱，以此作为工程较高的利润来源。推盘时机的把握：商铺与写字楼分阶段推出由于商铺与写字楼是不同类型的产品，同时它们的目的客户也不尽一样，因此销售手段和销售时机的选择都具有

18、很大的差别和差别。因此，有方案地在不同的推行时间内坚持不同的推行重点，将商铺与住宅、写字楼盘时间先后错开，销售手段上互为配合。在宣传推行当中，在坚持整体造势节拍的同时，留意控制把握时间节点，使市场推行坚持继续的热度。7、永续运营战略1、开业前，高规范选择入驻商家入驻规范：开业前，对进商业街和写字楼的商家和企业，提出必需在广州运营三年以上，拥有良好的信誉保证，方可具有入驻资历。运营监视：开业后，如出现部分商家和企业运营不善，或者出现违反运营管理条例的商家和企业，商业运营公司有权解除这类公司的运营权。以此，确保本工程整体做旺，防止少数运营不善或知名度不高的商家影响整体的运营素质。2、实行商会会员制

19、商业街专门成立商会组织，该组织属于非赢利性质的民间组织，由进驻商业街的运营商户自愿参与组建构成。商会组织主要担当起自我管理、自我效力、自我协调、自我约束及自我教育等多种职能。经过商会组织，商会会员将可以实现运营互助、信息交流及胜利阅历分享等。操作方式：由开展商或商业运营管理公司牵头组织成立商会，然后由会员自在选举出会长等商会管理班子，由该班子担任商会的日常运营。3、一致招商、一致管理为了到达永续运营，就必需对进驻商家进展严厉的把关。充分地思索到这一点，商业街在工程销售的前期由工程的商业运营管理公司担任工程的一致招商与管理，使工程的整体运营到达高度的规范化，从而保证进驻商的最优组合、构成商品供应

20、互补、运营互利的良性运营格局。在保证商业街整体规划的前提下，实施整个市场的品牌战略，共同营造一个高尚有序的商业气氛。4、专项基金的一致推行充分思索到工程的长久运营，必需出资成立专项推行基金，对工程进展定期的科学、有效的宣传推行，不断提升工程的知名度和整体笼统，为商户创建一个坚实的做大做强的品牌平台。操作方式：开展商承诺出资建议100万作为推行基金，用于工程前三年进展一致的宣传推行，设法吸引人流，将整体工程一致做旺。5、聘请专业的商业运营管理公司由实力卓著的商业运营管理公司对工程进展前期的一致规划和后期的一致招商、运营管理及宣传推行，使得商业街的整体运营到达高度的科学化和规范化。在结合工程整体规

21、划的前提下，对进驻商家进展全方位、优质专业的商业管理效力，共同构成商品运营互补、商家互利互惠的运营气氛，为整个商业城的做大做强提供强有力的运营技术“软性支持。同时，商业运营管理公司每年将定期特别聘请业内专家、学者、胜利人士，定期对商户进展包括市场、运营、管理、商业行业信息等方面的专业培训、学习及交流，让每一位商户不断提高本身在市场运营及行业管理方面的专业程度，使得本身的运营实力可以长盛不衰，从而构成竞争、协作互存的良性运营格局。8、“日进斗金方案凡是在内部认购期间购买本工程商铺的客户，从胜利认购的当天起到工程开盘这段时间内，每天可获得开发上获赠的200元前提是客户最终实现购买，同时刺激客户尽早

22、实施购买行动，促进工程的快速销售其详细做法如下：由开发商为客户在银行开一个银行账户，从客户胜利认购的当天起到工程开盘这段时间内，开发商每天为客户的银行账户内存进200元，让客户真实的感遭到购买本工程可以从购买的当天起就可以赚钱。凡是在内部认购期间租赁本工程商铺和写字楼的客户，从胜利租赁的当天起到工程开盘这段时间内，每天可获得开发上获赠的100元前提是客户最终实现租赁，其详细做法如上。第五部分 工程营销推行阶段划分及推行措施一、写字楼推行1、市场启动期时间：2005年12月1日2005年12月20日推行目的：启动市场，引起广泛关注；导入工程笼统，初步建立工程在天河次中心纯写字楼标志性位置。推行战

23、略经过广告宣传的配合，正式启开工程推行，初步建立工程的市场知名度，吸引市场对工程的广泛关注。主要任务及活动：完成该阶段的物料预备和广告方案。2、工程内部认购期时间：2005年12月21日2006年1月7日推行目的：启动市场，引起广泛关注；导入工程笼统，初步建立工程在天河次中心纯写字楼标志性位置。招商目的：完成工程招商的20%。推行战略向与会者出卖VIP卡，为开盘聚集旺盛人气。到广州各大写字楼派发工程宣传资料，让更多的目的客户了解本工程。制定写字楼招商优惠政策，激发客户的租赁愿望。详细做法：第一、开盘前入驻可客户免4个月的租金优惠。第二、开盘后入驻的客户可免3个月的租金。采取这样的招商战略的目的

24、是经过优惠的递减方式，激发客户尽早租赁的愿望，促进工程快速租赁。以知名企业意向入驻构成工程造势，制造工程的新闻焦点。 推行措施工程现场举行招商阐明会在广州各大写字楼举行“写字楼巡回展 主要任务:完成物料预备和活动预备，制定该阶段的广告方案。3、工程公开出卖期时间：2005年1月8日2006年2月28日招商目的：完成工程招商的55%推行战略 经过工程的浩大开盘活动，把工程的推行推向高潮，构成市场抢租的狂潮。 经过密集的广告树立工程在天河次中心中小企业办公市场标志性位置； 开盘抽奖活动：凡是胜利认购的客户均有时机参与开盘抽奖活动，奖品为各类办公器具。 开盘当天举行客户入驻签约仪式，进展炒作。充分调动喜洋居业主的积极性，凡是西阳具的业主租赁本工程或引见亲朋好友租赁本工程的均可额外享用三个月的免费租金。推行措施 主要任务:完成开盘物料预备和开盘活动预备，制定该阶段的广告方案。4、工程尾货倾销期时间：2006年3月1日2006年3月31日招商目的：完成工程招商的15%推行战略 经过深度发掘工程的心卖点，吸引市场对工程的继续关注。推行措施：经过继续的广告宣传，吸引市场对本工程的继续关注。 主要任务:制定该阶段的广告方案。二、商铺推行1、内部认购期时间