万科房地产开发全过程控制要点

1、立项成本控制要点应用指南立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该 环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是 在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。翻丑么毒么技制整丈件征地费用少交嘲晚交，力争晰免项目部负责拆迁安置费用房产碰定后办理才衽安 置费R项目部负责详见项日立项成本控 利要点说明中项日开 发成本柚满表、附煮-】时,盘二-口1、蛙JzJt大市畋费用白建部好挨照止司工程 体系走：交政府部敛按 有关现定_办理工程部、彼计部和 审计部鱼责自建部 部工程部员责竟 政府部俞口规划条件满履公司利益最大化， 舍理提高容和率，降低 土地成本吱目部、欧计部负 责买蜥内窘

2、明械买斯内窘明细项目部负责开甘款总巍为宿司争取最大利益吱目部负责详用项目立唯成本控爱项目付款时间用期长、次数多项日部负责制要点说明中项日开三通甄七通-平的 标准明械筮收标准明细工程部、项目部负 责爰成本构成表、附裁 一、附袅二度买所疔手绑u险与项目材款时间直接挂 前项日部负责式的威本杓成会作片民符会集团要求，有利于 北京公司5 半赢原则m推可能她延居关房顼目部负责合成比例交房时间项日部吏贵工程部负责详见项目立项成本控 削罢点说明中项目开 发成本构成表、附表JIA交房标准不低干夸同中变度标准顼日部负责、附彖二乱舍作开 纹的成本糊成时较总额选择有利孑公司利益的项目部负责付款时间方式项目部负责规划环

3、节成本控制要点应用指南规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位 和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限 度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复 杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能翻什么怎么技制制1、股到方案(1)可脊性现期被 计方案评审市场信息搜窠和合折 市跋牝况信息分析 规划要点嘛立可行性峭完设计任务书 可行性设计变更蛆成可行性现划评审委 员冬对方案进行评虱未通过的方案进入可行 性设计疫更环节，再耋 新评礼设计部负责，项目、 审诛销售部配舍由项目、设计、工 卷、审计,财务、i

4、肖售等务部门狙成 评审委员会，总经 理负责曹缺相应可操作摹考 文件，以下同(3)设计威果时可行性现划设计根据 实际情况进行细节调整 设备选型方案提前碰定 根据提交的设计成果进 行投资估算设计部负责，工程 部配舍审计部负贵，设计 部配含2、报哽计(1)设计方案根据项日前期途营的情 况和市场分折制订设计 任务书方案设计招投标设计部负责，项目 部、销隹部协作设计部方案设计评审费投标评审委员会报批注意市政设计注意相关法规，完善白 身报批规范性，剧料宪 整项目部负责，设计 部倒跨间什么祥曲拭如设甘扯慕迎谊工用装林初设计妻家(2)心井报批设甘进一步调堇 戳计卖萩而都市核机.据并初设it拄蜓愫坊 案和矗备选

5、照、民体研 需、疏境方案等因素首 慈成军作出械岸 剖订雄营推导书设计誉负责，务会各部1就计邮与叫卸鹿(3)由初计图(1)地质勘秦厩据打初设计奥件新噂家评审内部评审翡投翳评本婆负的波计讽蛭耽集牧成地应宜君肴己专业入员勘窿盗计部歪责这计部如成，工翟祁邸诜计部和土庠部斐+,井的部门协晌哽目誓魂归案(3)蛭虹图工图设计赛戒报建歪基说计2第以上形式 曲者或匹歼姓甚蒂此机 蛀基碧构评审诜计询整蛆据翁您乱觎设计、姓 应设针、功能设计及配 暑设魂等囱素，在护勤 回庭社上卅吉熬工囹既崖安弟工图中陪构遭 特、些沆造价和环境技 也皆等竟占恩迷价7雎.曲岬命属骨此讶才可蛇 部汛应严搭审麻 就府部门报批费，校建麻布关成

6、英克M*(3)报毯圈(4)叩囹O沌工配命星审互盘，明彼隆波惹%,诙寸洽设讨密板会，工程怀财剿唯帮莎郸 M&*诂舍孝植雅用位刺 袍工#援标blocj.siriEi.c;orri.Gri/hrrEiz啤1要点世策撞荆斗宓伴7、蒙谶沽廉U) g好性(2)材料心也根据甘淑流计图、g 撞导书辛典件晰鼻曲蛆果牖定才鬃躲什要求楸据诜计要或耕定柴修设计部点贵祐售部就甘都复玄淀*忏烦贵，售却 协助设计型.扉方案装饰皓舍愉林揄金命折申1可诚讨慨奏丰擎虬城坝宓网文肯小国建筑橱皑伯蛆浒可始并率清针封，屋扩兜燃琳财芜技雅评审娈员会错住郢重宙造砰即夷责，姑售、工株邦物助申政雌源寸珑妆说调螺争取戒晓有利条件顿回鲫M(3)牌

7、航案激计林掂拔黄借算和楝拙禄 伞碑活环现诜计寿蜜曰 标成嵩总勰没计部免肃顼日却拧勘格投标评审委员会3)有有苣代槌Ht(5)销冬承谍蛆旧W费用市场现状婷折，本化 母要怪有榄书能化内海芯制 加授魅，辱拉汗祁舍停， 学联急矗.佛特辱部门与健售耕鲍傍息畅通.侔陛钠俗承 森鸟实际剧给的T棒招垛标小如in侦.意没计郭金击.工籍郭 岬叭渡迓耋更10. +WW是计吏更泠育(1)混3)片策确定时闻靠甜尸德按更授计变宣 盘粗缰布在扩剥舟础定肴稿定材 希说各或疏中i吞困婚 所稚的考虑了材村湛击 的安莱掘投犒没计部夷女，工怛 嫡语郢你助诜甘鄂村市，工起部皆琐招投标评审妻通舍详见用女廿科与方受 管理现忘3诺此该4付卅E

8、现范珏妙周FR演设甘轿帽blog.s1日.弓门1一匚什位臼就招投标环节成本控制要点应用指南招投标环节的成本控制涉及到工程、设计、审计、销售等多个 部门的实际运作，在程序上没有太多变数，但具体内容特别是招投标评 审委员的选择则须有很强的针对性。这个环节成本控制的难点在于标书制订，重点在于评标。翻什么惠么技制N丈件K 投资质管理水平技术力量成史记录资金实先合作岸历建立鼐建商、工程监理、 材料及设备供货商陷刑 及资料库-队公司认可傍期中的承 建商r供货商r监理公 司中选择投标隼位- 主办部门推浮五家投标 单位报托投拣工作如。工程部负责工租监 理招投标合同； 设计部负责设计、 姓嫩装修扬投甘 舍同-审

9、计部食贵材料设 备招投标含同.销售部负责营铺、 包装弟投标鲁同。详见招授林曾理规范 第造至15条和招批 标管理程序招投标工作小甄申核、 考务评估、祐逃三彖 以上投械单位报招投甘 评审委员会及主管顿导走投标评审委员会 审励主管殖导批准口详见招投标管理规范 第g条至11条和招投 林管霆程序2.垢掇嵌各类舍同的招投 标书向客应包含：工期；工程造价甄 耿费标准；质童要求；村款疔式；招标范围；结算方式；驱收标准；()投标注意事 项；成标余件(投 标书心领加羞投 标弟位法人用 章)；接标叶间；开标时间；定标方法；投标单位引 充悬见：主办部门起革、制定套 投饪标准文本L工程部负责逐 监理轮投标昏同； 二设计

10、部负责设 计、环境装降招 投标咨同。M审计部页贵材料 眺融投标昏同- 4销售部负责营 销、包装罪投标含 同o详见招投桥管理现范 第冗彖、第W条至20 彖、和托投标曾理善 序N丈件件(藜)标准合同条 文；图纸、娈他 要恭等口托投标工作蛆审核济投标评审委员会 审核；主管领导批准；详见招投标管理规范 第后条，第1任卷至20 杂、和托投标管鹿程 序1、技术部门项趣1、技术评标术评标2、审计部负责经济详见招投标管理规范 第21泰至33条、和 招授标管夏程序3、许标和定术蛙评掠和定 标二经济评标M鲁作经沔标书的评标M财务部典贵审核器浒性许标定标综舍审核投标隼位=评 定中标单伸广告包装费聂投标评审委员会 审

11、株评定。主管噬导枇准详见招投抵管理规范 第21秦至33条、和 招授栋管理卷序施工环节成本控制要点应用指南施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因各种变更 带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。由于市场变化与市场把握 的原因，施工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改 动，而在变更时明确目的和遵循程序都是必须的。这一阶段进行成本控 制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。胶制要点控精料落怎若技制制财丈件（0顽球项目前期观划，定位要全 面 准硝，冬量避免愤 工中的重大谜计诵整， 州酝演工前的审核工作口 垒面考虑工程渤箔对可 能虎崖夷更的地外有和 M, H以善先的舒.畚部门佥面评估

12、麒擀 秉稣3神知匕为审帔 供*i*审叶部负责针舞建 更费用（害可靛引起 的索贿L甲帝项目代轰孰作 贤欧的史期诗站 申评部成本堂建英 负贯针鼻歪重虐的 成本础谆觅&工程变更管理 外溯“工程变更 曲秘制办渣L就计如更以）更史此幸技鉴认根据如史原因将觇计区 更分成凶娄，不同娈寻喉 相应的审核参认%掘云 皆设计变更通知机螳丹部门？发生变更顷旧曲业律北工程现场琴谴 管匿现范第二彩 弟十三新工程现场答诳 借建规毯第5到第3 卷A（3）虹的申祉答祯的般是怯变更弟狗有设计隼伐 设计部r工W监理羊 位和熬工隼位共同签字 启、才能肓擞j主管总鲤理审批后若可 携作杜.典场篓证的稿认应严椿 枝照含同中所成）定的是 款

13、批屹.髭办部ti主管感蛭釐巍丹部门谀蚌却仁程现场签诳 管理规范第九到第 十二条冒兜工程现场签证 量理现范为弟十王条日询场（2）捍氓的峙戡）辄的工卷量瓢靖答情碗常戒止：应 弦带*叶故生省肿簪证 的原11色具檀好签证吊逐童 准他资证的内容、原因、工 着重应清楚淮础、无涂 政、编号准、冬井有 监攫工程师的多字鹏Dg程砌雄办部门设计鄙色 工程折谭免M工强现场零谁 节理观宛第十条.津更髯工程变更管理 理遨_“工程竟灸 的姓副方法、日疤J万旅顽币云旬同 徂*卵jMSWJ、(4参UE的审械(5)知前反愣发史苴更项目的食 砂评旬工茬舰场妥技 管理现适第5fJ8 龄.原刎。在描讯签证it, 应我相应卤帕程序报

14、矶迅过店愈可正或海 谴.晔二强姿更应心5 分奘述总统叶* .挪 携统计泌牡酎校荆工唯 更更壮史改注近见.主哲恩翊E费料翊帅详5L攻工霍观场爹诺 简理现芭第十四豪详见g工程舰场套祛 碧理觌也第十jJ七丸矗扩调龛犀渔工囹尝弟(3时一分都图会审U)咨专业戕未廖图妍恳次会审整段 宙批判度*各专业互审星馨利展。 力争在开工拘抠图城寸 的向悬掾故宅.甲禾摄术贵人详电仪询工并苹成本姓事博妣旦r件伞0 &驴包内察3)如邑的责任群反湖工过程中使 故分聪为分白内君 范.囿而墙如工程耕-襁标注离g徭工制净京木 控利妄点* A f愈 包配务财*电(2)姓轩供庄方式林啊对如藻留时间局工茵州的吾顷材料的 造望应嗜有科招柚

15、晌定诜奸邦主费*我的走机滞佚 应时逆工邪节成本的 影响，祥见(仍工环 节成梅制要 对料供应”死岫充材甜村在会虬 通过抨惊械是押关啻 户审计部皿工程却戴加检汁煽削甘料讦认 材射计划芸甲方代聚要考虑町琵出虱始闭 建酬史霏应的汁1瓦焯弗郝门(少郴堆4(按舍同勤免如芋村猊 倏注成甘教.黑躲出*匆度率槟工翠败辞*代*与携座工篆郭徒说其人曳审援土超 杵很苦评见或时教中摧状序 规电，叶件工春_._- (i)讨散的审批扯魂楮现房不国蛆蜀队 耳景堡审此.主碧部1皿逸蜂瘦fJlo.siriEi.corri.Gri/teiz材料及设备采购环节成本控制要点应用指南材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划和信息，通过

16、明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率， 达到成本控制的目的。毒么控制果购堰投标襄订 立昏同叶商暂缺招投有觌范中未提度.1、场计恩生产周期与工程进度相配金运箭周期具体与来购值远龄1对 应工程部具体善腰标准暂缺安装、骚收周期与工葬进度和酩舍交叉作业时闻与工序安排相朕系市场信息日常搜集市场信息，建 立材料市场信息库- 械料设备的技术参鼓审计部技术爹数由设计部殒定或封眺计部l 料的牲样-比必须招投标的材料设备 要制定托投标计划-不 需招投标药材料设暮，采用三彖以上厂家价 选择-预持敷限额按制申计部详见攻托投徭管理现 范第六、七条和k设名制料来购规范第 四条3、HttSUL村材料

17、款支付方式 批料款更讨进度 保修款首次验收居忖款总额 进度控制-箕修款一殷不低于含 同总价的5%n 橙携昏同中约定付 款B经办部门（工程部 豆设计部：详见付款审批程序 规范#肘件3“甲供材 荆苻款流程”和附伟 7“采购类苻裁流程数量骁收几哧共同瑚认货到观 场数量甲方工地代表貌专 业工强师负贡监技 验收详见设希材料采用 规范#第八奈fS Sr 馅 lFA-汁观质童的腰火 安装后质童的验收工程部M! i 肱 T1-投入使R居的原蚩验 收在含同中明嘛货釉的勒业公司公豺料做批料保简旬货和保管的责任承详见t设备材料采购担者工程部观范第丸条、第十特料保修州舍同的5式阻榻保 修贵怔和保修期三到十六条销售环节

18、成本控制要点应用指南销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总 额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所 以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。此外，由于销 售环节的一些操作会对入住和物业管理产生重要的影响，所以这个环节的成本控制也必须有长线考虑。毒衣技剂k营格*案(1)费用总巍普定费周目标总巍哽日部详见蜡营销费用管理市场信息收 集营销计划(4)营销预算根据答种和关因素稿 定具体计划和费用销售部营销方案审批征求答方面意见，按 审批流程揉作主简总缝理详见K营销操作潇愁 现砌(1)现场钠售人工费用销售人数控制 钠售工作进度控制 类砌丹法控制钠隽部部门岸

19、理现场销售嚣 具费妻场、现场 包装费萌售模型费 用宣传资料我 礼品费展销费(7)计划额度技 制额度内调剂和避额审批制度销售部专业缝理和 部门经理主管恳垛理详见#营销包装操作 观砌详见攻营辖费用管理规密3、L修(1)螺体及广告 代理公司信息收 集和分斯招投嫁(1)设计、装隧专人负贲先评启选的原则辅售部销售部详见#营销包装操作 现砌详见营销包装操作内部评审纳投标 市场信息收集割订装敏目标成本崽销售部评审委员君设计部、销售部详见#托投标曾理观 范详见k营韬包装操作 现范#和攻设计规划 箸理现若(2)物料采购信息搜集材料、设备逃型设计部详见设备、材料采 购规范J信息采集及 主授标样板房堆券招投标委托物

20、业代管协议彩投标评审小甄物业公司、钠俗部详见t托投甘曾摆现 范详见牧业管理规范口丈件牝胜城蜚修5、藉隹日数(5)档料回收、 保管和再利用(1)韬售折扣点建立材料设备清华使用登记闵置品评估和处理符定设计部焚贵，物业、 箱住部配含钠傍前台或贵详见营销包装操作现范#待制订相关管理办法回款周期销售前舍项贲，财 务监督详见回款管理规范J6、髭售养卜无 会7、善户以8、好(1)承诺的命出设计变更与(1)变度日期 侏修期(3)质却隹中介费与销性相关 的其他费周(也因 铺僖要求而发生 曲设计冷商叟更 费)制作桃书承谨分类斐更审批为知会制度承诺缠更晚交房原因存矣处理 与熬工队洽商延长保 位期交原验收协议特定严格

21、按相关流程进行营精部负责，设 计、工卷监督 设计部负贲，铺 售、工程协曲容户服务中心或 贵，销售前含、翰 业公司协作销售部主管副总待制订相关管超g详见衣候管理规范详见t工程现场蹇更 曾理现范等工程预决算环节成本控制要点应用指南工程预决算环节的成本控制难点在于有关监控信息的及时和 准确性。这些信息可以来自合作方、第三方，和自己的调研，不论哪种 方式都应该注意严格按程序走，防止出现不规范或不负责的实际操作。翻什么毒么控制口丈件1.占方缺鼻(1)已方预算内容 苗审查先由造价比倒大的顼日 看(地面-墙面、部痣 家具)，翳小及调整曲崖慧报偷拆分、携工方 法、报价度托标攻疏不 同会影响成本的同题审计部负责

22、，设计 部M黍见踝圳公司有关丈 件姓4妻点务琴件速辇并画S1 莎管宜董酎心、审河鄙为主笛副克重言受壬程造价咨询矛罚15&矛富.职让翅德快好、 工作色真负贵工熨都 夸瓶舍司过4f朔期差寸()谄工囹中的钢斧工作审计邹令人曳贵艇与许恩正在单拟寸H的掠矣擅实工程速价钠帔司说虑鼻嘴皆舞虽的申命舟星计算工件 土程修粉窖W企剽身市 讶却事1沌人员队殛丁觐 携子牌乙石衅孔蜘情 X万盛如行自同中诞谓申外麴螳逐监督(!)林斜价要?)心本(5)费周愉卖既甘醍13.价握林代、 危工-责用)斐饰乱 蚩新格出瓢是郭波动审计却械卅如与顼讳见正暮孽捆珅工葬算边!M熨贵溟吏算嘴毡现葩晴L正主即布相关单仲商色苛茶工蓉部磷抖部审贵

23、如豌 着专业共同蜜国，魂甘L设计司理筑 升止图蝴顶土屹市 核卫壬我却泰共他 *止图蝌曲审嫁3、工卷项目那攵奏 现场唇诅曲监枝4市计和：a市市槟U)北锹(J) E1布场町耄平专位责贵荆 监理公云宇国 姑工单团审网洋成正在草拟中工狙料布甘四版的隆女甲房叶屈雄便虫重大修羡史算老茬规范(3)现嫣答讴度支苛，见逝行弁案毋漪比施夏场於泣中，成明成爰 史骨川桐原圆和市仕,咨两、变更的金亚 性、竟董体5窗 甫)我蜓济隹检rmMJUSM甲节成情自己的朝乂L工就顼白耕贫西4施 m帛中抚术系工期甲普背谜田才履行淼冏哉的监校a审甘邰日玄g工剧与所是主旎迂瞿中含同#或同祟it蜓界盼由以校详(L正左草椒碎W3)而夺曾零工

24、槌都契日装虚灵黄客 讳工才的配新瞒工程唳昌邦预贵能 工过程中毋调、配 i-童浜彝智应觇葩占造*童夫停、窝二时潭铀部丞贵遇务费 HI仙)傅二由工工程却与审计判点时瞰 俺停-窝工费用计算:一._ JI. LL -blocj.jiriEi.cGirn.cri/hEz期间费用的成本控制要点应用指南期间费用主要有财务、人工、行政三块费用组成。由于地产业务的周期变化，期间费用的灵活性很高，更需要加强对期间费用的计划控制。财务部在这一环节除了承担主要的控制任务外，还有义务指导监 督其他部门的有关费用支出情况。N丈件k略5(1)公司开发建 度、规模与贷款计 划仁)地价教的支村(3)工琴款的丸付制定年度资金计到资金占底费同估算与姓制定项日总体开发计划削完工程年縻材款计削L财务部负责年度 资金计刑2、财算部与审计部 配备控割占屋资登项日部负责项日总5发计则工程部负责工程年 度村款计划详见甘哉审批程序现 范中工程款