投资销售持续向好土地新开工保持低迷

1、目录 HYPERLINK l _TOC_250007 1.销售同比增速回落，土地购臵保持谨慎 5 HYPERLINK l _TOC_250006 2.行业 2021 年 1-3 月投资情况 5 HYPERLINK l _TOC_250005 房地产投资累计同比上升 25.6% 5 HYPERLINK l _TOC_250004 房屋施工面积累计同比增长 11.2% 6 HYPERLINK l _TOC_250003 房地产累计销售面积同比上涨 88.5% 7 HYPERLINK l _TOC_250002 1-3 月房地产资金来源总量累计同比上涨 41.4% 9 HYPERLINK l _TO

2、C_250001 投资建议 10 HYPERLINK l _TOC_250000 风险提示 11图目录图 1全国房地产开发投资累计完成情况 6图 2全国住宅开发投资累计完成情况 6图 3全国土地购臵面积累计情况 6图 4全国土地购臵面积当月情况 6图 5房屋新开工累计情况 7图 6房屋当月新开工情况 7图 7房屋竣工面积累计情况 7图 8房屋竣工面积当月情况 7图 9全国商品房销售面积累计情况 7图 10全国商品房销售面积当月情况 7图 11全国商品房销售额累计情况 8图 12全国商品房销售额当月情况 8图 131-3 月商品住宅销售面积分线当月同比（%） 8图 141-3 月商品住宅销售面积

3、分线累计同比（%） 8图 151-3 月商品住宅销售金额分线当月同比（%） 9图 161-3 月商品住宅销售金额分线累计同比（%） 9图 17全国商品房销竣比情况 9图 18全国商品房待售面积情况 9图 19全国房地产开发资金来源累计情况 9图 20全国房地产单月开发资金情况 9图 21全国房地产开发资金累计构成 10图 223 月全国房地产开发资金构成 10图 23房地产开发资金中国内贷款累计情况 10图 24房地产开发资金中国内贷款当月情况 10图 25房地产开发资金中利用外资累计情况 10图 26房地产开发资金中利用外资当月情况 10表目录表 1行业数据情况 5销售同比增速回落，土地购臵

4、保持谨慎我们将 2021 年 1-3 月数据与 2020 年和 2019 年同期对比发现，2021 年 1-3 月行业开发投资完成额较 2020 年同期上升 25.6%，较 2019 年同期上升 15.9%；商品房销售额数据较 2020 年同期上升 88.5%，较 2019 年同期上升 41.9%；土地购臵面积较 2020年同期上升 16.9%，较 2019 年同期下降 9.5%；开发资金来源较 2020 年同期上升 41.4%，较 2019 年同期上升 21.9%；新开工面积较 2020 年同期上升 28.2%，较 2019 年同期下降 6.6%。1-3 月数据关注点：由于基数的原因，1-3

5、 月无论是开发投资、新开工、商品房销售均呈现出非常高的同比增速，但随着基数的上升，增幅出现显著下降。为更真实展现数据，我们通过同比 2019 年情况来检测数据情况。1-3 月房地产开发投资完成额累计同比2019 年增长 15.9%；商品房销售金额同比 2019 年增长 41.9%。开发投资的高增长主要拉动因素为建筑工程的高增长，一来施工面积体量较大，二来各种原材料价格上升带动了建安成本的上升。1-3 月土地购臵同比 2019 年下滑 9.5%，新开工同比 2019 年下滑 6.6%。年初以来土地购臵和新开工一直偏弱，我们认为主要是三道红线、各地政策持续收紧、房企资金链承压导致。此外，我们认为土

6、地购臵数据略有失真，主要是因为供地两集中的政策会加大土地交易强季节因素。1-3 月行业开发资金来源同比增长 41.4%，这一高增长增速贡献最大的因素为其他资金中的个人按揭贷款，1-3 月累计同比增长 50.0%。考虑到近期管控经营贷、银行房贷余额管控、市场利率有抬头风险，我们认为2Q 开始，个人按揭贷款增速将逐步放缓，进而带动整体资金来源增速逐步放缓。我们在房地产行业 2021 年展望：经济复苏保障前行，政策促进产能优化中预测 2021 年全国销售面积同比增速约为 0%，波动范围-1%-2%、销售金融同比增速 5%，波动范围 0-7%。房地产开发投资增速方面，我们认为土地购臵费和新开工面积增速

7、会进一步回落，竣工增速持续提升，施工面积增速相应收窄。我们预计 2021 年房地产开发投资增速在中性情形下平稳回落至 5%，波动范围为 4%-6%。当前市场走向与我们此前预测方向较为一致，我们维持此前预测，认为全年销售将继续创历史新高。2021 年将是蓝筹房企继续保持和拉大优势，行业集中度快速提升的一年。表 1 行业数据情况指标单位开发投资完成额亿元商品房销售额亿元土地购臵面积万平方米开发资金来源亿元新开工面积 万平米2021 年 1-3 月累计值2757638378230147465361632020 年 1-3 月累计值2196320365196933566282032019 年 1-3

8、月累计值2380327039254338948387282021 年 1-3 月较 2020 年 1-3 月25.6%88.5%16.9%41.4%28.2%2021 年 1-3 月较 2019 年 1-3 月15.9%41.9%-9.5%21.9%-6.6%资料来源：wind，行业 2021 年 1-3 月投资情况房地产投资累计同比上升 25.6%2021 年 1-3 月全国房地产累计开发投资为 27576 亿元，同比 2019 年增长 15.9%，同比 2020 年增长 25.6%。1-3 月商品住宅投资 20624 亿元，同比 2019 年上升 19.5%，同比 2020 年上升 28.

9、8%。住宅投资占房地产开发投资比重为 74.8%，比重较 2021 年 1-2 月上升 0.5 个百分点。2021 年 3 月单月全国房地产开发投资为 13590 亿元，同比 2019 年增长 16.0%，同比 2020 年增长 14.7%。3 月住宅开发投资 10237 亿元，同比 2019 年增长 19.8%，同比 2020 年增长 17.7%。随着基数上升，单月同比增速较 2 月显著回落。 图1 全国房地产开发投资累计完成情况资料来源：wind，图2 全国住宅开发投资累计完成情况资料来源：wind，1-3 月，全国房地产开发企业土地购臵面积 2301 万平方米，累计同比增加 16.9%，

10、同比 2019 年下滑 9.5%。3 月单月全国房地产开发企业土地购臵面积 848 万平方米，同比下滑 3.3%，同比 2019 年下滑 15.0%。 图3 全国土地购臵面积累计情况资料来源：wind，图4 全国土地购臵面积当月情况资料来源：wind，房屋施工面积累计同比增长 11.2%1-3 月，房屋施工面积 79.8 亿平方米，同比增长 11.2%，增速环比扩大了 0.2 个百分点。1-3 月房屋新开工面积 3.6 亿平方米，同比 2020 年上涨 28.2%，同比 2019 年下降 6.6%。1-3 月房屋竣工面积 1.9 亿平方米，累计同比增长 22.9%，累计同比 2019 年增长

11、3.5%。3 月单月新开工面积 1.9 亿平方米，同比增长 7.25%，同比 2019 年下滑 4.0%。单月房屋竣工面积 5597 万平方米，同比下滑 5.5%，同比 2019 年下滑 6.3%。图5 房屋新开工累计情况资料来源：wind，图7 房屋竣工面积累计情况图6 房屋当月新开工情况资料来源：wind，图8 房屋竣工面积当月情况 资料来源：wind，资料来源：wind，房地产累计销售面积同比上涨 88.5%2021 年 1-3 月商品房销售面积 3.6 亿平方米，同比 2020 年上涨 63.8%，同比 2019年上涨 20.7%；商品房销售额为 3.8 万亿元，同比 2020 年上升

12、 88.5%，同比 2019 年上升 41.9%。1-3 月住宅销售额同比 2020 年上升 95.5%，同比 2019 年上升 50.8%； 办公楼销售额同比 2020 年上涨 44.0%，同比 2019 年下降 9.0%；商业营业用房销售额，同比 2020 年上涨 25.8%，同比 2019 年下降 24.3%。3 月单月商品房销售面积 1.9 亿平米，同比 2020 年增长 38.1%，同比 2019 年下滑36.0%；单月商品房销售金额 1.9 亿元，同比 2020 年增长 58.1%，同比 2019 年增长35.1%。 图9 全国商品房销售面积累计情况资料来源：wind，图10 全国

13、商品房销售面积当月情况资料来源：wind，图11 全国商品房销售额累计情况资料来源：wind，图12 全国商品房销售额当月情况资料来源：wind，从住宅口径的分线数据1来看，2021 年 1-3 月一线城市商品住宅销售面积 1202 万平方米，累计同比上涨 179.4%，同比 2019 年上涨 64.2%；二线城市商品住宅销售面积 6688 万平方米，累计同比上涨 93.2%，同比 2019 年上涨 24.5%；三四线城市商品住宅销售面积 24442 万平米，累计同比上升 59.3%，同比 2019 年上涨 23.1%。3 月单月一线城市商品住宅销售面积 427 万平方米，同比增长 144.6

14、%，同比 2019年增长 42.5%；二线城市商品住宅销售面积 2768 万平方米，同比增长 89.4%，同比 2019年增长 21.1%；三四线城市商品房住宅销售面积 13528 万平米，同比增长 33.8%，同比 2019 年增长 22.4%。 图13 1-3 月商品住宅销售面积分线当月同比（%）资料来源：CREIS，图14 1-3 月商品住宅销售面积分线累计同比（%）资料来源：CREIS，2021 年 1-3 月一线城市商品住宅销售额 5064 亿元，累计同比增长 198.2%，同比2019 年上涨 105.8%；二线城市商品住宅销售额 10602 亿元，累计同比上涨 111.9%，同比

15、2019 年上涨52.7%；三四线城市商品住宅销售额19389 亿元，累计同比增长72.6%，同比 2019 年增长 40.1%。3 月单月一线城市商品住宅销售额 1703 亿元，同比增长 150.2%，同比 2019 年增长 69.6%；二线城市销售额 4484 亿元，同比增长 119.4%，同比 2019 年增长 51.7%；三四线城市销售额 11342 亿元，同比增长 41.6%，同比 2019 年增长 37.4%。1 此处分线数据来源于中指数据库。一线城市：北京 上海 深圳 广州二线城市：天津 重庆 杭州 杭州(含萧山余杭) 南京 武汉 成都 苏州 大连 厦门 西安 长沙 宁波 无锡

16、福州 沈阳 青岛 济南 南昌合肥 郑州 太原 石家庄 长春 哈尔滨 呼和浩特 海口 南宁 兰州 昆明 贵阳 西宁 银川 乌鲁木齐 温州 北海 三亚 成都(大成都) 苏州(含吴江)。其中标红色为无数据 or 数据有缺的城市。三四线城市：统计局口径减去一线城市、二线城市之外的全部归为三四线城市。图15 1-3 月商品住宅销售金额分线当月同比（%）资料来源：CREIS，图16 1-3 月商品住宅销售金额分线累计同比（%）资料来源：CREIS，从销竣比情况来看，2021 年 1-3 月销竣比数据为 1.9，环比相比上升了 0.6 个百分点。从待售面积来看，截至 2021 年 3 月末全国商品房待售面积

17、为 5.19 亿平米，较 2021年 2 月末减少 567 万平米，去化周期（按照 12 个月移动平均计算）为 3.0 个月，较 2021年 2 月下降 0.1 个月。 图17 全国商品房销竣比情况资料来源：wind，图18 全国商品房待售面积情况资料来源：wind，1-3 月房地产资金来源总量累计同比上涨 41.4%2021 年 1-3 月全国房地产资金来源总量达到 4.7 万亿元，累计同比上涨 41.4%，同比 2019 年上涨 21.87%。3 月单月房地产开发资金 1.7 万亿元，同比增长 26.6%，同比 2019 年增长 17.0%。 图19 全国房地产开发资金来源累计情况资料来源

18、：wind，图20 全国房地产单月开发资金情况资料来源：wind，从 1-3 月总资金来源构成情况来看，国内贷款占房地产资金来源的 15.2%，利用外资占比 0.02%，自筹资金占比 27.4%，其他资金占比 57.3%。逐个数据分析，房地产资金来源中国内贷款 1-3 月达到 7222 亿元，累计同比上升 7.5%。1-3 月利用外资 11 亿元，累计同比下滑 42.6%。1-3 月自筹资金达到 13015 亿元，累计同比上升 21.0%。个人按揭贷款属于其他资金范畴，1-3 月个人按揭贷款达到 7843 亿元，累计同比上升 50.0%。图21 全国房地产开发资金累计构成资料来源：wind，图22 3 月全国房地产开发资金构成资料来源：wind， 图23 房地产开发资金中国内贷款累计情况资料来源：wind，图24 房地产开发资金中国内贷款当月情况资料来源：wind， 图25 房地产开发资金中利用外资累计情况图26 房地产开发资金中利用外资当月情况 资料来源：wind，投资建议资料来源：wind，对应房地产板块投资选择上，我们持续看好并推荐主要布局在都市圈重点城市的房企。在房企融资监管趋严的环境下，我们认为强者恒强逻辑依旧存在，龙头房