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1、市吉达箱包配件厂国有土地使用权抵押价格评估案例分析市中瑞地产评估刘秀丽325200摘要：国有土地使用权抵押评估是土地估价业务之一，本文就土地使用权抵押估价中的项目的背景、技术难点以及处理这些难点问题的方法做简单阐述，并对抵押评估中的启示简要说明和陈述。：抵押价格风险意识基准地价修市场比较法正文：第一部分估价项目的背景一、业务来源、估价目的该项目由市吉达箱包配件厂委托，委托方拟以估价对象设定土地抵押权，公司受托对上述估价对象的使用权进行评估，为抵押双方（抵押人和抵押权人）提供客观、公正、合理的土地使用权价格参考依据。二、项目背景与宗地概况根据委托方提供的国有土地使用证瑞国用（2006）第 23-

2、413 号知: 待估宗地位于市国际汽摩配产业（银岙村），土地用途为工业用地。据平时收集和掌握的资料得知：2003 年 10 月，中国机械工业授予市“中国汽摩配之都”称号。该开发区交通十分便利，区外道路四通八达，正在建设中的市“国际汽摩配产业园区”，地处温州、接壤的 104 国道侧和甬台温高速公路出口处，是以汽摩配加工为主的专业化工业城，目前园区内各项基础设逐步建成，部分企业已经进驻。所评估的宗地地价估价基准日为二 00 九年一月一日,据估价实地踏勘，参考委托方提供的有关资料，至估价基准日，待估宗地开发程度为红线外已达到“五通”（通路、通电、供水、排水、通讯）和红线内场地平整。宗地面积 2007

3、.50平方米，土地用途为工业用地，土地使用权性质为国有出让，剩余使用年期为 38.58年。四至为：东至厂房，南至厂房，西至厂房，北至园区二号路。待估宗地容积率为1.9，地上建筑物正在建设中。三、估价难点近年来市工业地价大幅度上涨，而伴随这一现象的是企业在劳动力价格、原材料价格上涨、融资仍然、升值等一系列的影响下利润的空间缩小，部分企业无力承受当地地价之高而选择外迁。市地产规模较小，地价受经济及政策影响变化幅度较大，因此估价结果不仅要反映实际地价水平，而且还要考虑到的安全。第二部分评估项目估价方法的技术难点及解决方案一、 估价方法的确定根据城镇土地估价规程（GB/T18408-2001），通行的

4、地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本近法、基准地价系数修等，估价方法的选择应按照城镇土地估价规程，根据当地地产市场发育状况，并结合该项目的具体特点(用地性质)以及估价目的等，选择适当的估价方法。（1）假设开发法是指将估价对象所在的房地产综合价值扣除其建筑物部分价值后的余值作为委估地产的现值的估价方法。但考虑市工业用地一般按土地面积交易，所以不适用于假设开发法。（2）估价对象未来每年的正常收益很难准确其可操作性差，故此次评估不宜采用收益还原法。，评估难度大，不易把握，（3）估价对象所在区域工业用地的地价近年来随城市建设的发展和规划限制的变动幅度较大，且周边新增建设用地

5、较少，不能客观评价地块价值，故此次评估不采用成本近法。（4）在替代原则指导下，利用市场比较法，必须以发育健全的地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料，近年来，地产市场相对发育，在同一区域内与估价对象用途相同的交易案例也较多，因此宜采用市场比较法。（5）考虑到待估宗地位于当地基准地价覆盖范围内，并且已经收集到了其基准地价资料，因此可采用基准地价系数修。二、 基准地价系数修估价地价要点1、基准地价根据浙江省市 2005 年基准地价更新研究成果，该市基准地价于 2006年 1 月更新实施，其基准地价内涵为基准日于 2005 年 3 月 1 日，土地开发程度为红线外“五通”（即通路、供电、供水

6、、排水、通讯），红线内场地平整条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价，采用基准地价系数修要求在现场查勘时要着重了解待估宗地的开发状态、临路条件、宗地形状地形坡度、基础设施状况、洪水淹没等情况详细查勘。2、估价期日系数的确定近年来，地价变动幅度较大，本次评估采用的是 2005 年度的基准地价，随着当地经济的不断发展，该区域的房地产市场已日趋成熟，地价升值明显，采用此地价存在一定的滞后性，本次估价在期日修正时，适当采用了的的利率来确定修正系数，从一定角度上了该宗地的测算结果，经过对周边地区房地产市场的详细和综合分析后，结合估价师的经验反映该区域市场价值。三、市场比较法技术难点及解决

7、方案市场比较法测算地价结果的重点是对交易案例的筛选与建立比较系数的科学性。1、选择比较案例要点根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在估价时点近期市场上交易类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。拥有大量的交易实例资料，是运用市场比较法估价的前提条件。然后在大量的交易实例资料里，根据用途相同、所处地段相同、价格类型相同、成交日期和估价对象估价时点相近、成交价格为正常价格或可修正为正常价格等要求选取可比实例。由于市大部分的企业为中小企业，通过市场，发现一般面积为3-7 亩工业用地的市场需求量最大，地价相对最高。而面积超过 15 亩工业用

8、地由于总地价高，一般中小企业无力承受，地价相对较低。因此为增加估价结果的准确性，在选择案例时，对比较案例用地规模进行控制，待估宗地面积为 3.01 亩，选择的比较案例面积均在 2.5-6 亩内，并在交易情况、日期方面与待估宗地相近。2、相关的修正合理量化待估宗地与比较案例之间各项地价影响的分值，确定修正系数是估价结果准确性保证之一，需要估价要有很高的素质及经验，但也给估价带来了执业风险。在本次估价工作中，各项影响的修正参考了市工业用地地价修正系数表中的优劣关系及修正幅度，取值借鉴了有丰富阅历的估价师的经验，不仅增加了自身经验的积累，且保证了估价结果的准确性。第三部分评估项目的启示一、认真核实委估对象必备的权属证明文件，对作为抵押物的估价对象要遵循合法原则，实事求是评估地价。二、要把握各种估价方法之间的内在联系，结合估价的专业经验及对理论知识的理解和把握，达到举一反三，灵活运用的程度。三、培养抵押业务的风险意识与认知能力。在抵押价值评估中，不仅应该遵守独立、客观