万达集团城市综合体产品案例分析商业地产案例

1、城市综合体硏究f城市综合体严品聚城市综合体城市综合体的定义城市综合体意味着多种功能共存于同一空间，而且具有某种内在的联系，从而作为个整体而存在。它是多种不同使用功能的综合，建筑内部所包含的多种功能相互提供服互为补充，从而形成独立的功能体系。城市城市综合体是把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，统一规划设计亠统二开发和管理，充分发挥建筑空间的共同作用，满足人们对于现代城市综合、低能耗、高效率的要求，形成一个完整的街区。其功能直接被接纳到城市功能体系中，成为城市整体不可或缺的一个组成部分。城市综合体项目选址城市综合体项目选址项目所在位置为城市核心区有人流和消费基础大部分为I口城改造用

2、地立向规划要求严格,项U位于城市商业副中心区域为城市经济新増长点社会各顼配置资源广泛市政规划和交通组织要求成本较高J位于纟目前；需要纟和对:型中引人对吸心以商业功能或购物1流动、个性、品位的广义客户群住宅特性不突出V丿以商务集群建筑为、繁华便利商务资源突出万达集团历代产品比较分析第一代第二代产品种类纯商业纯商业商业、酒店开发时间节点2001年2002年2004年20(选址核心商圈黄金地段核心商圈黄金地段城市副中心、场规模5万m215万nf40-业态购物功能组合购物功能组合24小时不夜#主力商家超市+家电+影院超市+建材+家电+影院百货+超市也建筑形态单个盒子式组合式综合体，盒子T资金回笼模式单

3、店小商铺的销售单店小商铺的销售住宅与小型商】案例长沙、南昌、青岛沈阳、天津宁波、上港万达商业地产的战略转变第三代产品口从单店到组合店再到如今的“城市综合体”，万达的第三代产品实现.达城市综合体，一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓(或so物中心(SHOPPINGMALL)、独立商铺及街区、市民广场及大型高R口与前两代产品相比，无论是产品种类、选址、规模还是主力商家的进巫变化。从过去纯商业、核心商圈黄金地段、超市+建材+影院已经升级至、住宅。选址也从过去的核心商圈演变到了城匝副虫心-新区的虫泄2,规格也人平方米扩大了50至100万平方米，主力商家从百货、超市、美食广方O口万达第三代城市综合体

4、的选址一般有三种情况，第一种是选择在城市畐新增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城71是选择城朿的一新开发区，看好城市的再造，发展迅速，如宁波鄭州区、第三种是城市的新兴商圈，如北京的CBD万达商业广场。万达集团商业模式演变图万达集团的三代产品，对应不同的商业模式。财今销售模式第一代产品单体商业一层散售资金食第二代产品第三代产品只租不售资金链务住宅、写字楼、商铺销资金食售（部分商铺自持）在第三代产品，万达非常强调“只租不售”，而“只彳针对的购物中心部分。在第三代产品中，住宅、写字楼等销售部分的比例，彳往显著提高，也是万达商业模式进入“通路”的开始。万达集团盈利模式及发展状态万

5、达商业地产的“现金流滚资产”模式万达地产的商业模式精髓“现金流滚资产享受房地产开发和资产溢价双重利润。万达商业模式和盈利模式，在第一代产品中已的成效；而放弃“现金流滚资产”的部分第二代产了巨大的困难和压力。优化后的第三代产品，使乃和盈利模式进入了顺畅的“通路”，成效斐然。受益于环节衔接的精巧，以及对早前失败经验I前万达的模式已经走上了一条1冬。万达地产盈利模式的精髓现金流滚资产租约抵押贷款滾动开发第三代产品的构成I金显董提升。最核,代产品的销售部分业部分整体经营不丿写字楼、社区商业,综合体对持有商业i能力产生促进作用,与第一代、第:万达广场自持/销售比例、租售组合模式任何一个商业项目，都需要二

6、到三年的市场培育期，但小业主没有培葦在客户较少的情况下，万达和投资的小业主前前后后打了十几场官司。这但营模式的问题所在，认识到分割小产权出售的模式绝不是商业地产的出路。二代产品中，有门个项目是出售，而这h个项目中，有7个项目出了问是沙、济南等地的万达购物广场与业主的纠纷引人注目。这部分的销售金额，米，单价在3万左右。万达从而调整经营战略，将“只租不售作为运营商业地万达的自持/销售比例、租售组合模式为：第一代产品的单体商业中，20%的商业散售，散售部分为一层商令第二代产品大体量商业，真正的“只租不售”o后采取整体销售纟第三代产品中，核心商业购物中心“只租不售”o销售部分为项t60%的住宅、写字楼

7、和社区商业。人连万达广场，项目位于人连市奥林匹克广济南泉城路万达广场：项廿位-场北側总建筑而积10万半方米二商业步行街.总建筑而积约43万达广场第一代、第二代项目介绍人连万达广场，项目位于人连市奥林匹克广济南泉城路万达广场：项廿位-场北側总建筑而积10万半方米二商业步行街.总建筑而积约43人连万达广场，项目位于人连市奥林匹克广济南泉城路万达广场：项廿位-场北側总建筑而积10万半方米二商业步行街.总建筑而积约43长沙万达广场：项目位于长沙T业步行街总建筑而积5万平戈31长春重庆跋万达广场：项目位于长春市重庆路商业中心区总建筑币；6万平方米万达广场第三代项目介绍北京CZBD万达广场项目：位于北京中

8、央商务区核心地段总建筑面积约50万方米.其中商业和五星级酒店面积22万平方米二北京石景山万达广场：位于北茅面临长安街总建筑而积30万中商业和五星级酒店面积20万上海五角场万达广场：位于市级商业副中心一五角场.建筑而积40万平方米.商业而积26万半方米.西安碑林区万达广场：项H位二林区，总建筑面积40万平方米面积15万平方米.城市综合体研究彳对:万达有关商业地产开发销售部分的思考商业地产只租不售，资金受到限制怎么办？1、在购物中心旁边规划开发一些住宅、写字楼。假设,元，预期租金7%的回报率；住宅销售回款2亿元，为3亿元，租金回报率就提高为12%o2、如果不能做写字楼或公寓，用地性质就是商业，那，

9、回报率低的大店卖掉，以卖大店的现金流来平衡回扌I要卖小店铺，小店铺的租金是随着商业的升值不断#店的租金则是非常稳定的，几乎很少增长。对本项目定位借鉴意义位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态口商业业态齐全：万达城市综合体有大型商场、超幵玩、健身、美食广场、酒吧街等多种商业业态，通聚合效应，有效吸纳大量人流，既满足了大量消费、餐饮等高品质的生活体验，也为商家带来巨大的万达城市综合体成为核心商业中心、城市中心的不对本项目业态规划借鉴意义长期租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和前提各业态的行业盈利能力是重要参考，不同的山的平均盈利能力有很大的区别

10、。通常情况下，低毛流带动能力比较强；而高毛利业态承受租金的能力流量有限。大众型购物中心需要在高毛利业态和低毛利业态方,一般通过低毛利业态拉动客流，用高毛利业态获口1）占能的城加E发一万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包1写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多工的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强，如总建筑面秒庆万达广场，商业及公建面积达33万平方米，项目建成后将使南坪商圈作;的作用得到显著增强。口乩街坊式的街区充局丄万达在城市综合体设计中较多的采用了街坊式街区;在内部保留了项目基地内具有历史价值的文化建筑，如在济南万达广场中，护建筑，布置了社区文化广场，形成了街坊式街区布局。口3）大型市民广场。在万达城市综合体规划设计中的另一大特点是创造大型I原、沈阳铁西、无锡万达广场均规划了22.5万平方米的市民广场，以满足F的需要。4）地标式的城市建筑。万达城市综合体一个显著特点就是在所在区域超高层酒店：济南万达广场180米高五星级酒店（建