重庆警院民法法考辅导讲义第9章　所有权

1、第9章所有权第一节所有权概述一、所有权的概念和特征在人们的一般观念中，所有权是指一切为人们所拥有、控制的财产权利：不仅包括有体物如土地、房屋、汽车，甚至包括无体物如权利，都归自己所有。但是，在法律观念中，所有权是指对于有体物的所有权。将所有权的客体原则上限于有体物，在立法技术上较为科学，在法理上较为严谨。这是所有权与其他财产权相区别的基本界限。否则，如果认为所有权的客体包括无体物，那么债权、专利权、商标权、人身权都是所有权的客体，不仅法律概念缺乏科学性，而且也会导致适用法律原则的错误。财产所有权是财产所有人在法律规定的范围内，对属于他的财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。所有权属于物权，即

2、直接管领一定的物的排他性权利，与同属于民事权利的债权构成财产权的两个分类。与债权相比，所有权具有以下的特征：第一，所有权是绝对权。所有权与债权不同：债权的实现，必须依靠债务人履行债务的行为，主要是作为；所有权不需要他人的积极行为，只要他人不加干预，所有人自己便能实现其权利。所有权关系的义务主体是所有权人以外的一切人。他所负的义务是不得非法干涉所有权人行使其权利。是一种特定的不作为义务。基于所有权与债权的这种区别，法学上把所有权称为绝对权，把债权称为相对权。第二，所有权具有排他性。所有权属于物权，具有排他的性质。所有权人有权排除他人对于其行使权利的干涉；并且同一物上只能存在一个所有权，而不能并存

3、两个或两个以上的所有权。当然，所有权的排他性并不是绝对的。特别是在我国，为了社会公共利益对于集体所有权或个人所有权进行干预是常见的，也是必须的。但是，作为与其他财产权尤其是与债权的区别，所有权的排他的性质还是十分明显的。第三，所有权是一种最完全的权利。所有权是所有人对于其所有物进行一般的、全面的支配的物权，内容最全面、最充分。它不仅包括对于物的占有、使用、收益，还包括了对于物的最终处分权。所有权作为一种最完全的权利，是他物权的源泉。与之相比较，地上权、地役权、抵押权、质权、留置权等他物权，仅仅是就占有、使用、收益某一特定的方面对于物直接管领的权利，只是享有所有权的部分权能。第四，所有权具有弹力

4、性。所有人在其所有的财产上为他人设定地役权、抵押权等权利，虽然占有、使用、收益甚至处分权都能与所有人发生全部或部分的分离；但只要没有发生使所有权消灭的法律事实(如转让、所有物灭失)，所有人仍然保持着对于其财产的支配权，所有权并不消灭。当所有物上设定的其他权利消灭，所有权的负担除去的时候，所有权仍然恢复其圆满的状态，即分离出去的权能仍然复归于所有权人。这称为所有权的弹力性。第五，所有权具有永久性。这是指所有权的存在不能预定其存续期间。例如，不能像约定债权那样，约定所有权只有5年期限。过此期限则所有权消灭。约定所有权存续期间是无效的。二、所有权的内窖财产所有权的内容，是指财产所有人在法律规定的范围

5、内，对于其所有的财产可以行使的权能。权能是指权利人在实现权利时所能实施的行为。民法通则第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权的权能包括占有、使用、收益、处分，是为所有权的积极权能。(一)占有占有是所有权人对于财产实际上的占领、控制。这往往是所有权人对于自己的财产进行消费(包括生产性的和生活性的)、投入流通的前提条件。财产所有人可以自己占有财产，也可以由非所有人占有。所有人占有是指所有人自己在事实上控制自己的财产，直接行使占有权能。例如，公民对于自己所有的房屋、家具、生活用品的占有，集体企业对于厂房、机器的占有等。非所有人的占有，是指所有权人以

6、外的人对于财产的事实上的控制。这种占有可以分为合法占有和非法占有两种情况。非所有人的合法占有，是指根据法律规定或所有人的意思而占有他人的财产，如承租人根据承租合同占有出租人的财产、保管人根据保管合同占有寄存人的财产。非所有人没有法律上的依据而占有他人的财产是非法占有，如小偷占有赃物、未经许可强占他人的房屋。非法占有又可以分为善意占有和恶意占有。占有人不知道并且不应当知道他的占有是非法的，是为善意占有；占有人知道或应当知道其占有是非法的，即为恶意占有。一般说来，对于他人的非法占有，所有人可排除之，以回复其占有。但善意占有在法律上要受到一定的保护。例如，在请求返还被非法占有的财产时，对于善意占有人

7、为财产支付的必要费用和改良费用，所有人都应当予以赔偿；而恶意占有人则只能请求所有人返还其支付的为保存财产所必需的费用。(二)使用使用是依照物的性能和用途，并不毁损其物或变更其性质而加以利用。使用是为了实现物的使用价值，满足人们的需要，如使用机器进行生产、使用电视机收看节目、居住房屋、乘坐汽车。使用权能一般是由所有人自己行使，也可以由非所有人行使。非所有人根据法律或者约定使用他人财产，是为合法使用。例如，国有企业使用归其经营管理的国家财产，承租人依租赁合同使用租赁物。非所有人无法律依据而使用他人财产，为非法使用。例如，未经允许而居住他人房屋、未经批准在国家或集体所有的土地上进行建筑，都是非法使用

8、。(三)收益收益，就是收取所有物的利益，包括孳息和利润。孳息分为法定孳息和自然孳息。法定孳息是指依法律关系取得的利益，如利息、租金；自然孳息是指果实、动物的产物以及其他依物的用法收取的利益，如耕种土地收取粮食、采掘矿藏收取矿石。收益还包括收取物的利润，即把物投入社会生产过程、流通过程所取得的利益。收益权能一般由所有权人行使；他人使用所有物时，除法律或合同另有规定外，物的收益归所有人所有。(四)处分处分是决定财产事实上和法律上命运的权能。这是所有权内容的核心，是所有权的最基本的权能。处分可以分为事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是在生产或生活中使物的物质形态发生变更或消灭。例如，粮食被吃掉

9、，原材料经过生产成为产品，把房屋拆除。法律上的处分是指依照所有人的意志，通过某种民事行为对财产进行处理。例如，将物转让给他人，在物上设定权利(如质权、抵押权)，将物抛弃等等，都是法律上的处分。由于处分权能是决定财产命运的一种权能；因此，这一权能通常只能由所有人自己行使，非所有人不得随意处分他人所有的财产。例如，保管人将保管物消耗，承租人将租赁物出卖，都是不允许的，都是侵犯他人所有权的侵权行为。只有在法律特别规定的场合，非所有人才能处分他人所有的财产。例如，旅客在包裹中夹带危险品或禁运物品，承运人有权依法处理；在加工承揽关系中，定作方超过领取期限不领取定作物，承揽方有权将定作物出卖。占有、使用、

10、收益和处分四项权能一起构成所有权的内容。完整的所有权包含上述四项权能。但在实际生活中，占有、使用、收益、处分四项权能都能够并且经常地与所有权发生分离，而所有人仍不丧失对于财产的所有权。例如，保管人可以占有交付保管的财产，承租人可以占有、使用租赁物，而行纪人可以占有、处分委托出售的财产。所有权是对财产的统一的和总括的支配权，而不是占有、使用、收益、处分权能的简单总和；并且，财产所有权具有弹力性，与所有权分离的权能一般地说来最终要复归于所有权；所以权能与所有权的分离并不意味着所有人丧失了所有权，恰恰相反，这种分离本身正是所有人行使所有权的表现。在实际生活中，所有人正是通过这四项权能的分离和回复，发

11、挥财产的效益，以满足自己生产和生活的需要。例如，出租人将财产出租给他人，由他人占有、使用。而自己收取租金。此外，当所有权的行使受到非法干涉时，所有权人可以行使物上请求权，请求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、返还原物和恢复原状，以恢复其对物的支配的圆满状态。这种排除他人非法干涉的权能，即为所有权的消极权能。三、所有权的种类(一)国家所有权1国家所有权的概念。在我国现阶段，社会主义全民所有制采取国家所有制形式，一切国家财产属于以国家为代表的全体人民所有。因此，民法通则第73条第1款规定：国家财产属于全民所有。由此可见，国家所有权是全民所有制在法律上的表现，是中华人民共和国享有的对国家财产的占有

12、、使用、收益、处分的权利。国家所有权具有所有权的一般特征，但与其他所有权形式比较，又具有自己的特征，体现为：第一，在所有权主体方面，国家所有权具有统一性和惟一性的特征。这是指只有代表全体人民的意志和利益的国家才享有国家财产所有权，中华人民共和国是国家所有权的统一的和惟一的主体。这是国家财产所有权的最基本的特征。国家是国家所有权的统一的和惟一的主体，是由全民所有制的性质决定的。国家财产是社会主义全民所有的财产，其所有权的行使必须根据全国人民的意志和利益，而只有国家才能真正代表人民的意志和利益。同时，由全民所有的财产组成的全民所有制经济是国民经济的主导力量，决定着整个国民经济的发展速度和方向；只有

13、由国家统一行使所有权，国家才能对整个国民经济进行宏观调控，实现组织经济的职能。第二，国家所有权客体的广泛性。这是指任何财产都可以成为国家所有权的客体，而不受任何限制。国家所有权的客体既包括土地、矿藏、水流、森林、草原、荒地、渔场等自然资源，也包括银行、铁路、航空、公路、港口、海洋运输、邮电通讯、广播电台、企业资产等；既包括军事设施、水库、电站等，也包括文化教育卫生科学事业、体育设施和文化古迹、风景游览区、自然保护区等。而且，根据宪法和法律的规定，有些财产只能作为国家所有权的客体，即国家专有，而不能成为集体组织或者公民个人所有权的客体，如矿藏、水流、邮电通讯、军用设施与物资。除此之外，国家还可以

14、根据公共利益的需要，依照法律规定的条件与程序，对于不属于国家所有的财产如土地，实行征用。应当指出的是，国家所有权客体的广泛性，是指任何财产都可以成为国家所有权的客体，而不是说任何财产都是国家所有权的客体。另外，这种客体的广泛性特征是与集体组织财产所有权和公民个人财产所有权相比较而言的，并不是说集体组织所有的财产、公民个人所有的财产，国家可以任意取得。2国家所有权的内容。国家财产所有权的内容，是指国家对国家所有的财产的占有、使用、收益、处分以及排除他人非法干涉的权能。虽然国家是国家财产所有权的统一的和惟一的主体；但是，在一般情况下国家并不直接行使具体的权能，而是根据“统一领导、分级管理”的原则，

15、按财产的性质、用途，把财产分别交给相应的机关、企业、事业单位。这些单位在国家授权范围内行使所有权的权能，但财产的所有权始终属于国家。因此，国家财产的管理原则和权限对于国家财产所有权的行使具有十分重要的意义。国家财产管理的基本原则是“统一领导、分级管理”，这是国家财产所有权的行使必须遵循的原则。国家财产的管理必须实行统一领导，这是由社会主义全民所有制的性质决定的。这种统一领导是指由中央在全局性和长远性的问题上的统一领导和指挥。例如，整个国民经济的发展方向、速度、规模等重大问题，须由中央制定统一的方针、计划和规章制度，国家以法律的形式确定机关、企业、事业单位对于国家财产的权限范围。同时，分级管理也

16、是国家财产管理的一个重要方面。我国幅员辽阔，经济领域广泛，国家财产数量巨大、种类繁多，遍布全国以至世界。以国有企业为例，在我国现实经济条件下，这些企业具有自己的特殊利益，企业本身的条件及其所处的环境也千差万别。因此，国家不可能也没有必要“事必躬亲”，直接或者亲自行使所有权的每项权能；而是应当在中央的集中统一领导下，授予机关、企业、事业单位必要的权限，由这些单位对国家财产进行经营管理。3国有企业的经营权。国有企业对其财产不享有所有权，只享有经营权。国有企业财产经营权是指对国家授权其经营管理的财产享有占有、使用、收益和依法处分权。民法通则第82条规定：全民所有制企业对国家授予它经营管理的财产依法享

17、有经营权，受法律保护。在我国，没有进行公司化改制的国有企业，其享有的财产权中物权性的权利，性质仍然是经营权。对于已经完成公司化改制的国有企业以及国家投资设立的国有独资公司，依法由各级政府代表国家享有股东权，履行出资人职责，享有所有者权益；企业则对国家所投入的财产享有法人财产权，本质上即为法人所有权。经营权有以下的特征：第一，经营权是占有、使用、收益、处分国家财产的权利。经营权的标的，是国家所有的财产。国有企业并不对其经营管理的财产享有所有权，但它在法律规定的范围内有权占有、使用、收益、处分其经营管理的国有财产。第二，经营权是派生于、从属于国家所有权的权利。国有企业对其经营管理的国有财产可以进行

18、占有、使用、收益、处分，并排除包括国家在内的任何人的非法干涉。但是，这种权利对于国家所有权具有派生性和从属性，主要体现在：国有企业对于其财产享有的经营权是由财产所有权人国家授权产生的。国家根据管理国有财产的需要，按照财产的性质、用途将之交给一定的国有企业经营管理，授予其一定范围内的占有、使用、收益、处分的权利。第三，经营权是在法律规定的范围内享有的权利。国有企业享有的经营权的内容，是由国家颁布的法律、法规等一系列规范性文件加以规定的。这些规范性的文件限定了国有企业对于其经营管理的国有财产的具体的权限范围，国有企业必须在此范围内行使经营权。国有企业违反法律滥用经营权，应由责任人依法承担法律责任。

19、(二)集体所有权集体所有权又称劳动群众集体组织所有权，是集体组织对其财产享有的占有、使用、收益、处分的权利。集体组织所有权是劳动群众集体所有制在法律上的表现。其享有者主要是农村集体组织，也包括城镇集体企业和合作社集体组织。劳动群众集体所有制是我国社会主义公有制的组成部分。集体组织所有权对集体所有制起着巩固和保护的作用，在我国财产所有权制度中居于重要地位。集体组织所有权在法律上具有自己的特点：第一，集体组织所有权的主体是各个集体组织。各个集体组织的财产，都分别属于各该集体组织。不同于国家所有权主体的惟一性，集体所有权的主体多种多样：既包括农村中的村集体经济组织、合作社、乡镇企业等，还包括城市中的

20、城镇集体企业、合作社等。一方面，农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。因此与该集体所有权相关的如下事项必须依照法定程序经本集体成员决定：(1)土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；(2)个别土地承包经营者之间承包地的调整；(3)土地补偿费等费用的使用、分配办法；(4)集体出资的企业的所有权变动等事项；(5)法律规定的其他事项。另一方面，城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。第二，集体组织所有权属于集体组织，只有它才能作为该组织全体成员的代表对集体财产行使所有权，它的成员个人不是集体组织财产的所有人，无权处

21、分集体组织的财产。因此，我国法律规定，集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，如果属于村农民集体所有，则由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；如果分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；如果属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。值得注意的是，如果集体经济组织或者村民委员会的管理人作出的决定侵害集体成员合法权益的，该集体成员可以请求人民法院予以撤销。第三，集体组织所有的财产，除了法律规定的国家专有财产外，可以是其他任何财产。集体所有的不动产和动产，包括如下四个方面：(1)法律规定属于集体所有的土地、森林

22、、山岭、草原、荒地、滩涂；(2)集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；(3)集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；(4)集体所有的其他不动产和动产。(三)私人所有权根据我国法律的规定，私人所有权主要包括自然人所有权、企业法人所有权和社会团体所有权等。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。1自然人财产所有权是自然人对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利。这是我国公民的基本财产权之一。自然人可以拥有的财产范围是相当广泛的，凡是法律允许自然人所有的财物，都可以是自然人财产所有权的客体，自然人都可以依法律规定的方法取得其所有权。民法通则第75条第1款规定：公民的个

23、人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。(1)合法收入。这是指自然人在法律许可的范围内，用自己的劳动或其他方法所取得的货币或实物。它主要包括自然人从事脑力劳动或体力劳动所取得的工资、奖金、报酬、稿酬、退休金、离休金等；农民承包土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面以及经营自留地、自留山和家庭副业的收入；个体劳动者从事个体经营所得的收入。还包括自然人合法取得的其他收入，如通过买卖、赠与、继承所取得的财产；出租房屋所取得的租金等。这些收人可以是货币，也可以是法律不禁止个人所有的其他财物。(2)房屋。自然人所有的房屋

24、，不论是自住、出租还是用做店铺从事个体经营，其所有权都受到国家法律的保护，任何单位或个人都不得非法占用、毁坏、查封。如果因公共利益的需要，必须占用或拆除自然人的房屋时，应当按照国家的有关规定，对房屋所有人的住房给予妥善的安排并应给予合理补偿。(3)生活用品。这主要是指自然人所有的直接用于本人及其家庭成员的衣、食、住、行以及文化娱乐的消费性财产，如公民的衣服、食物、家具、电器、家庭日用品、交通工具、娱乐用品。(4)文物、图书资料。文物是具有特殊历史、艺术、科学价值的物品，我国法律对于文物规定了特殊的法律制度。属于自然人所有的文物，主要是指公民所有的纪念建筑物、古建筑和传世文物。图书资料主要是指自

25、然人所有的书籍、图片、卡片、录音录像资料、动植物标本等。(5)林木。这里主要指自然人在房前屋后以及农民在宅基地、自留地、自留山等地种植的林木。另外，林地承包人对于承包林地的林木依承包合同规定的数目享有所有权。(6)牲畜。这里主要是指自然人所有的家禽、家畜。也包括公民饲养的其他动物。(7)依法取得的生产资料。这是指自然人为从事生产经营而依法取得的生产工具、原材料等。例如农民从事家庭副业和个体劳动者从事个体经营的生产资料，如农机具、耕畜、机床，这是农民、个体劳动者进行家庭副业或个体经营活动所必需的。(8)其他合法财产。虽然民法通则是用列举的方式详细列举了自然人可以拥有的各类财产，但从其立法宗旨来看

26、，目然人财产的范围并不仅限于所列举的各项财产。例如，随着私营经济的发展，自然人拥有的生产资料的范围将会扩大，自然人财产所有权的范围也将随之扩大。2企业法人所有权企业法人作为所有权人在法律和其章程规定的范围内，独占性地支配其财产(所有物)的权利：企业法人可以对其财产进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人对于其财产违背其意志的干涉。公司财产所有权的主体是公司法人，公司的出资者(股东)对公司的财产享有股权，公司的出资者(股东)及公司其他成员对于公司财产均不享有所有权。公司财产所有权是公司享有的各种财产权利的核心，因为它不仅是公司作为独立的民事主体的最重要的物质基础，也是以公司为主体发生的各类财产关

27、系的前提和结果。公司享有法人所有权，是一种法律形式，是一种经济管理形式在法律上的反映。公司法人所有权并不表明公司的经济性质，公司的经济性质取决于公司投资来源的经济性质。因此，我国物权法规定，国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。这些不动产或动产的所有权，应归属公司法人享有。3事业单位、社会团体财产所有权。具有法人资格的事业单位、社会团体，对其财产享有占有、使用、收益、处分的权利，如宗教团体、寺庙对其财产的所有权。第二节不动产所有

28、权不动产是性质上不能移动其位置，或非经破坏、变更则不能移动其位置的物。不动产一般指土地及其定着物(主要是房屋)。不动产所有权系以不动产为其标的物，其效力及于不动产的哪些部分、其行使在法律上受有哪些限制，是为不动产所有权的特殊问题。一、土地所有权(一)土地所有权的概念土地所有权系以土地为其标的物，它是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。土地所有人在法律规定的范围内可以对其所有的土地进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。民法通则以及土地管理法等法律确认了土地所有人的独占性支配权。虽然法律没有明确规定其效力范围，但从法律的宗旨及其实践来看，土地所有权的效力范围，在横的方面，是以地界为

29、限；从纵的方面，不仅包括地面，也包括地上及地下。但是，我国土地所有权的这种及于地上及地下的效力，并不是无限制的。这种限制主要有两方面：(1)内在的限制。土地所有权的客体，以人力所能支配并满足所有人的需要为要件，即是说，土地所有权的支配力，仅限于其行使受到法律保护的利益的范围。对此范围外他人在其地上及地下的干涉，土地所有人不得排除之。例如，地下开凿隧道、地上通航飞机，土地所有人不得请求排除。(2)法律的限制。法律对土地所有权的限制很多，除了相邻关系的规定外，还有国防、电信、交通、自然资源、环境保护、名胜古迹等方面的限制。(二)国家土地所有权宪法、民法通则、土地管理法等法律，对国家土地所有权做了明

30、确规定。土地管理法第6条规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。归纳起来，属于国家所有的土地有：(1)城市市区的土地。在我国对于城市市区的认识是十分模糊的，这是需要以法律的形式进一步明确的问题。一般来讲，城市市区的土地，是指直辖市、地级市、县级市以及县城所在镇市区的土地。这些土地主要不是农业用地，而是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地。(2)农村和城市郊区中已经依法没收、征收、收购为国有的土地。(3)国家依法征用的土地。(4)依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地。(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居

31、民的，原属于其成员集体所有的土地。(6)因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。国有土地虽然由国家享有其所有权，但一般情况下并不由国家直接使用、经营，而是由国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地。国有土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地也可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地管理法第2条的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。(三)集体土地所有权集体土地所有权是由各个独立的集体组织享有

32、的，对其所有的土地的独占性支配权利。根据土地管理法第8条的规定，属于集体所有的土地，是指除法律规定属于国家所有以外的、农村和城市郊区的土地以及宅基地、自留地。集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，有以下三类：(1)村农民集体。村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会具体地对土地进行经营、管理；(2)如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有；(3)土地如果已经属于乡(镇)农民集体所有的，可以属于乡(镇)农民集体所有。二、房屋所有权(一)房屋所有权的概念房屋所有权系以房屋为其标的物，它是房屋所有人独占性地支配其

33、所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。在我国，根据房屋坐落的位置不同，可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。城镇房屋是指坐落于城市(直辖市、地级市、县级市)、县城、建制镇和工矿区的房屋；农村房屋是指坐落在农村(包括未设建制的村镇)的房屋。我国对城镇房屋的管理制度较农村房屋要完善一些。例如，城镇房屋都已普遍实行了房屋产权登记制度，包括设立登记、变更登记和消灭登记，而农村房屋则还未完全建立房屋产权登记制度。(二)建筑物区分所有权1建筑物区分所有权的概念。建筑物区分所有权是我国物权法专章规定的不动产所有权一种形态。所谓建筑物区分

34、所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，严格而言，与物权客体须为独立物以及一物一权主义原则不相符合。但是依社会观念，一建筑物区分为若干部分，各有该部分的所有权，应为常有之事；而且这样也不妨碍物权的公示，无害于交易安全。基于物权课题的独立性原则，区分所有的特定部分，需具备一定条件，才可以作为建筑物区分所有的客体。这些条件有：(1)须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分隔离。至于是否具有足够的独立性，应依一般的社会观念确

35、定。例如，一个住宅单元通过固定的楼板、墙壁与其他单元相隔离，成为独立的住宅单元，其内再以屏风分隔成数个部分的，即不具有构造上的独立性。(2)须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。其主要的界定标准，应为该区分的部分有无独立的出入门户。如果该区分部分必须利用相邻的门户方能出入的，即不具有使用上的独立性。2建筑物区分所有权的内容。通说认为，建筑物区分所有权的内容，包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及茵区分所有权人的共同关系所生的管理权。(1)专有部分的单独所有权。专有部分是在一栋建筑物内区分出的住宅或者商业用房等单元。该单元须具备构造上的

36、独立性与使用上的独立性。业主对其专有部分享有单独所有权，即对该部分为占有、使用、收益和处分的排他性的支配权，性质上与一般的所有权并无不同。但此项专有部分与建筑物上其他专有部分有密切的关系，彼此休戚相关，具有共同的利益。因此区分所有权人就专有部分的使用、收益、处分不得违反各区分所有权人的共同利益。例如，就专有部分的改良、使用，足以影响区分所有建筑物的安全时，不得自行为之。再如，就专有部分为保存、改良或管理的必要时，有权使用他人的专有部分。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。(2)共有部

37、分的共有权。共有部分是指区分所有的建筑物及其附属物的共同部分，即专有部分以外的建筑物的其他部分。共有部分既有由全体业主共同使用的部分，如地基、屋顶、梁、柱、承重墙、外墙、地下室等基本构造部分，楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备以及物业管理用房等公用部分，道路、停车场、绿地、树木花草、楼台亭阁、游泳池等附属公共设施；也有仅为部分建业主共有的部分，如各相邻专有部分之间的楼板、隔墙，部分业主共同使用的楼梯、走廊、电梯等。其中，对于建筑区划内的道路、绿地、物业服务用房以及车位、车库的归属，我国物权法作出明确规定。首先，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于

38、城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。其次，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。另外，我国物权法规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，但不得以放弃权利为由不履行义务。共有部分为相关业主所共有，均不得分割，也不得单独转让。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对建筑物共有部分

39、享有的共有和共同管理的权利一并转让。业主依据法律规范、合同以及业主公约，对共有部分享有使用、收益、处分权，并按照其所有部分的价值，分担共有部分的修缮费以及其他负担。(3)业主的管理权。基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。为管理区分所有的建筑物，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害

40、的业主可以请求人民法院予以撤销。第二，业主有权决定区分建筑物相关事项。下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第(5)项和第(6)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑

41、物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。业主应当遵守法律法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动

42、物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。三、相邻关系(一)相邻关系的概念相邻不动产的所有人或使用人在各自行使自己的合法权利时，都要尊重他方所有人或使用人的权利，相互间应当给予一定的方便或接受一定的限制，法律将这种相邻人间的关系用权利义务的形式确定下来，就是相邻关系。可见，相邻关系是指两个或两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时发生的权利义务关系。不动产相邻关系，从本质上讲是一方所有人或使用人的财产权利的延

43、伸，同时又是对他方所有人或使用人的财产权利的限制；反之亦然。例如，甲、乙都是集体所有的土地的承包经营人，甲承包的土地处于乙承包的土地与公用通道之间，乙如果不通过甲承包的土地就不能到达公用通道，或者虽有其他通道但非常不便，乙就有权通过甲承包的土地到达公用通道或自己承包的土地。这样，在甲、乙两个承包经营人之间就发生了相邻关系。这种相邻关系对于乙来说，是其土地使用权的合理延伸；而对于甲来说，是对其土地使用权的必要限制。这种财产权利的合理延伸和必要限制，既无损于所有人或使用人的正当权益，同时也满足了对方的合理需要；对于充分发挥财产的效用、促进社会经济的发展、稳定社会秩序，具有重要意义。不动产相邻关系具

44、有以下特征：第一，相邻关系发生在两个或两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。相邻人可以是公民，也可以是法人；可以是财产所有人如集体组织、房屋所有人，也可以是非所有人如承包经营人、承租人。第二，相邻关系的客体并不是财产本身，而是由行使所有权或使用权所引起的和邻人有关的经济利益或其他利益，如噪音影响邻人休息，对于财产本身的归属并不发生争议。第三，相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个或两个以上所有人或使用人的财产应当是相邻的。如上例承包经营人乙不通过承包经营人甲的土地不能到达自己承包的土地。如果甲、乙之间的土地一个在河北，一个在西藏，自然就不可能发生这种通行关系。所谓“相邻”，不以不动

45、产的直接相邻为限。例如甲、乙两村处于同一条河流的上下游，两村虽然不直接相邻，但亦可能因用水、流水、截水与排水关系，而有相邻关系适用的余地。(二)处理相邻关系的原则在实际生活中，相邻人因相邻不动产的权利的行使必然地会发生这样或那样的关系，如果处理不好，就会发生矛盾，产生纠纷，影响正常的社会秩序。因此，应当按照法律关于相邻关系的原则和各项具体规定妥善、正确地处理相邻关系。相邻关系和其他民事法律关系一样，受我国民法基本原则的指导。因此，处理相邻关系必须遵守我国民法的基本原则。例如，公民的民事权益受法律保护，民事活动应当尊重社会公德、不得损害社会公共利益。同时，我国法律对处理相邻关系还规定了一些特殊原

46、则。民法通则第83条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。据此，处理相邻关系应遵循下列三项原则：1有利生产，方便生活。相邻关系是人们在生产、生活中对于相互毗邻的不动产的占有、使用、收益、处分而发生的权利义务关系，直接关系到人们的生产和生活的正常进行。因此，处理相邻关系应当以有利生产、方便生活为原则。例如，甲、乙、丙三个承包经营人承包的土地相互毗连，其土地都是长期依靠同一条小溪灌溉，甲承包的土地处于小溪的上游，乙承包的土地处于小溪的中游，丙承包的土地处于下游。由于天旱水源不足，小溪的水源不能满足土地灌溉

47、的需要。这时，甲或乙都不能截断溪流仅供自己的土地灌溉；而是要正确处理用水相邻关系，把有限的水用于三人最需要、经济效益最大的地块，以减少不必要的损失，发挥最大的经济效益，促进生产的发展。2团结互助。在我们社会主义国家，国家、集体和个人的根本利益是一致的。在社会生活的各个方面，人与人的关系在本质上都是一种互助协作的关系。这根源于劳动人民在社会主义生产关系中的共同利益，与以私有制为基础的社会关系是根本不同的。因此，有必要而且也能够依团结互助的原则处理相邻关系。例如，在乙必须通过甲的土地才能从公用通道到达乙的土地时，甲应当允许。再如，低地的所有人或使用人对于高地的自然流水应当允许流往自己的土地，不得堵

48、截，使高地遭受损失。团结互助原则还要求相邻人应当协商解决相邻纠纷，应当互谅互让、尊重对方的权益；不能只顾自己的利益而无视邻人的合法权益。3公平合理。我国法律严格保护民事权利，任何组织或个人都不得非法侵犯。而相邻关系从本质上是对一方权利的需要，从社会整体利益考虑作出的规定；不仅不与保护民事权利的原则相矛盾，而且是对公民、法人的民事权利的更充分的保护。因此，应当公平合理地处理相邻关系，一方权利的延伸和另一方权利的限制都必须在合理、必要的限度内为之；并且要求各方在享受权利的同时，亦应承担一定的义务。例如，相邻一方因架设电线或埋设电缆、管道必须使用他方的土地，他方应当允许，但使用的一方应当选择危害最小

49、的地点和方法安设，对所占用的土地和施工造成的损失给予补偿，并且应于事后清理现场。有利生产、方便生活，团结互助，公平合理，这是处理相邻关系的三项原则。这三项原则又是互相联系的：在实际处理相邻关系的时候，应当综合平衡相邻各方的权利和利益，综合考虑这三项原则的精神，从有利生产、方便生活出发，本着团结互助的要求，公平合理地处理相邻关系。法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地习惯。(三)几种主要的相邻关系相邻关系的范围非常广泛，情况也很复杂，这里只列举几类常见的相邻关系。1相邻土地使用关系。相邻一方的建筑物或土地，处于邻人的土地包围之中，非经过邻人的土地不能到达

50、公用通道，或虽有其他通道但需要较高的费用或十分不便的，可以通过邻人的土地以到达公用通道。但通行人在选择道路时，应当选择最必要、损失最少的路线：如只需小道即可，就不得开辟大道；能够在荒地上开辟道路，就不得在耕地上开辟。通行人还应对因通行给邻地造成的损害予以赔偿。历史上形成的通道，土地的所有人或使用人无权任意堵塞或改道，以免妨碍邻人通行。如果确实需要改道，应取得邻人的同意。2相邻防险、排污关系。相邻一方在开挖土地(如打水井、挖地窑、筑水渠、修粪池等)、建筑施工(如盖高楼、修围墙)时，不得使邻地的地基发生动摇，不得使邻地的建筑物受到危害；相邻一方的建筑物有倾倒的危险，威胁邻人的生命、财产安全，相邻一

51、方应当采取预防措施，如加固、拆除；相邻一方堆放易燃、易爆、剧毒、放射、恶臭物品时，应当与邻地建筑物保持一定距离，或者采取预防措施和安全装置。相邻他方在对方未尽此义务的情况下，有权要求排除妨害、赔偿损失。相邻人，尤其是化工企业、事业单位，在生产、研究过程中，排放废气、废水、废渣，不得超过国家规定的排放标准。相邻他方对超标排放，有权要求相邻人排除妨害，即按国家规定的排放标准排放、治理，而且对造成的损害还有权要求赔偿。3相邻用水、流水、截水、排水关系。相邻人应当保持水的自然流向；在需要改变流向并影响相邻他方用水时，应征得他方的同意，并对由此造成的损失给予适当补偿。为了灌溉土地，需要提高上游的水位、建

52、筑水坝，必须附着于对岸时，对岸的土地所有人或使用人应当允许；如果对岸的土地所有人或使用人也使用水坝及其他设施时，应按受益的大小，分担费用。水流经过地的所有人或使用人都可以使用流水，但应当共同协商、合理分配使用。如果来自高地段的自然流水，常为低地段的所有人或使用人使用，即使高地段所有人或使用人也需要此水，也不得全部堵截，断绝低地段的用水，以免给低地的所有人或使用人造成损失。低地的所有人或使用人应当允许高地的自然流水流经其地，不得擅自筑坝堵截，影响高地段的排水。相邻一方在为房屋设置管、槽或其他装置时，不得使房屋雨水直接注泻于邻人建筑物上或土地上。4相邻管线安设关系。相邻人因埋设管道如油管、水管、煤

53、气管，架设线路如输电线路、通讯线路，需要经过他方的土地时，他方应当允许。但相邻方应当选择损害最小的地点及方法安设。相邻人还应对所占土地及施工造成的损失给予补偿，并于事后清理现场。5相邻光照、通风、音响、震动关系。相邻人在建造建筑物时，应当与邻人的建筑物留有一定的距离，以免影响邻人建筑物的通风、采光和日照。相邻各方应当注意环境清洁、舒适，讲究精神文明，不得以高音、噪音、喧嚣、震动等妨碍邻人的工作、生活和休息。否则，邻人有权请求停止侵害。6相邻竹木归属关系。相邻地界上的竹木、分界墙、分界沟等，如果所有权无法确定时，推定为相邻双方共有财产，其权利义务适用按份共有的原则。对于相邻他方土地的竹木根枝超越

54、地界，并影响自己对土地的使用，如妨碍自己土地的庄稼采光，相邻人有权请求相邻他方除去越界的竹木根枝。如果他方经过请求不予除去，相邻人可以自行除去。当然，越界竹木根枝如对相邻人的财产使用并无影响，则相邻人无权请求除去。不动产权利人因上述用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。第三节动产所有权动产所有权以动产为其标的物。所谓动产，是指性质上不须破坏、变更而能够移动其位置的财产。与不动产所有权相比较，法律对动产所有权的内容和行使限制较少，所有人有更充分的支配权。动产具有移动性，且种类繁多，其所有权取得方法较多，是其特点。就动产所

55、有权取得的特殊情况而言，包括以下几个方面：一、善意取得善意取得亦称即时取得，是指原物由占有人转让给善意第三人时，善意第三人一般可取得原物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。此处的善意第三人即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人。根据我国物权法规定，动产善意取得必须符合如下构成要件：第一，受让人受让动产时是善意的；第二，受让人以合理的价格有偿受让；第三，动产已经交付给受让人。如果满足此三项要件，则成立动产善意取得：一方面，受让人取得动产所有权，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外；另一方面，原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。但是法律对于动产所有

56、权的取得有特殊规定者，则不依据前述规则来处理当事人之间的法律关系。譬如，法律对遗失物的所有权归属有特别规范，则不适用一般的动产善意取得规则。在我国司法实践中，根据不同情况，本着既要保护所有人的合法权益又要维护第三人的合法利益、稳定民事流转的原则，来决定是否返还原物。其一，如果第三人是无偿地从无权转让该项财产的占有人那里取得财产，所有人在任何情况下都有权向该第三人请求返还原物。例如，甲将照相机寄存于乙处，乙私自将照相机赠给丙，不论丙在接受赠与时是否知道乙是非法转让，所有人甲都有权请求丙返还照相机。其二，第三人如果是有偿地并善意地从占有人处取得财产，即他支付了适当的价金，并且不知道也不可能知道占有

57、人无转让财产的权利。在这种情况下，要区分占有人的占有是否是基于所有人的意思取得的。如果占有人的占有不是基于所有人的意思取得的，如原物被所有人或他交给占有的人遗失，或者是从他们二者那里被盗走，或者是由于其他的与他们的意志无关的原因(如自然灾害)而丧失占有，占有人非法转让，善意第三人不能取得原物的所有权，所有人有权向第三人请求返还原物。这里的例外情况是：第三人如果是从出卖同类物品的公共市场上买得的，即使是盗赃、遗失物，所有人也无权向第三人请求返还原物。如果占有人的占有是基于所有人的意思取得的，如所有人将财产租给他人使用、交给他人保管，占有人(承租人、保管人)滥用所有人的信任而非法出让，这时善意第三

58、人取得原物的所有权，所有人无权向第三人要求返还原物，他只能要求非法转让人赔偿损失。例如，甲将电视机存放于乙处，乙未经甲许可，将电视机出卖给丙，丙并不知道乙是无权转让，在这种情况下，甲就只能向乙要求赔偿损失，而不能要求丙返还电视机。区别占有人的占有是否是根据所有人的意思取得的，是为了加强所有人选任托付自己财产的当事人(如承租人、保管人)的责任，督促所有人谨慎地选择对方当事人。在原物是基于所有人的意思而交给他人占有而占有人非法出让时，所有人就不得向善意第三人请求返还原物。这是把所有人选任托付自己财产的当事人考虑不周的责任归咎于他，使他自己承担不当选择的不利后果。二、先占先占是指最先占有无主财产。罗

59、马法中即有先占制度，是万民法上的所有权取得方法。先占必须在事实上占有物，这种占有要有取得所有权的意思。我国在立法上没有规定先占制度；学者们也多认为没有所有人的财产直接归国家所有，而否认先占取得。本书认为，在我国，不能一概排斥先占原则。首先，我国法律虽然没有规定先占制度，但也未一般性地规定无主财产归国家所有。因此，认为无主财产一概属于国家并无法律依据。其次，从客观上讲，国家不可能也没有必要去独占性地支配所有的无主财产。从我国现有法律规定看，埋藏的文物、受国家法律保护的野生动物、渔业资源等重要财产依法都属国家财产，埋藏物、遗失物、无人继承的遗产有特殊的法律规定。这样，在特定法律制度调整之外的无主财

60、产范围很少，其价值也是有限的，主要是一些废弃物。对于这些无主财产，主要是一个废物利用的问题，国家不必去强调自己的所有权。最后，从我国现实生活来讲，实际上存在着先占原则。对于抛弃的废旧物，先占者可以取得其所有权，物资回收企业也承认先占者的这种权利。我国法律应当从现实生活出发，确认先占制度。这样不仅有利于稳定社会经济秩序，还有利于充分发挥物的效用、促进社会经济的发展。这里应当指出的是，先占取得只适用于法律对于无主财产的归属没有特别规定的情形。法律如果有特别的规定如无人继承的遗产，就应当适用法律的特别规定，而不能先占取得。三、拾得遗失物遗失物，是所有人遗忘于某处，不为任何人占有的物。遗失物只能是动产