南陵县企业服务中心物业管理服务方案

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word南陵县企业(qy)效劳(xio lo)中心(zhngxn)物业管理效劳(xio lo)技术(jsh)方案 芜湖瑞景物业管理2021年12月16日目 录致送函第一章 工程(gngchng)概况(gikung)与物业管理效劳(xio lo)思路(sl)一、工程(gngchng)概况二、工程物业管理效劳思路三、其他方面的思路第二章 工程拟采取的效劳技术方案一、保洁效劳技术方案二、设备效劳技术方案三、会议效劳技术方案第三章 工程效劳标准的承诺一、管理与效劳人员素质标准二、清洁卫生保洁效劳标准三、会务效

2、劳要求与标准第四章 工程管理模式、组织架构与人员配备一、工程管理模式二、工程效劳的组织架构三、工程管理与效劳人员配置四、管理与效劳人员素质要求五、管理与效劳人员的培训六、维修用备品备件方案及物料明细表第五章 售后效劳一、环境卫生保洁效劳与标准二、电梯管理三、共用设施和设备的日常运行维护保养效劳四、消防管理第六章 工程效劳装备与物资配备方案第七章 执行质量手册ISO9001质量管理体系标准结束语致 送 函尊敬(znjng)的南陵县企业(qy)效劳(xio lo)中心(zhngxn)领导(ln do)：您们好！诚挚感谢您们，给予我们这样一次能充分展示自身实力的时机。芜湖瑞景物业管理成立于2004年

3、4月16日，注册资金300万元。法定代表人吴迎春。主要业务范围为物业管理、物业参谋管理、物业租售代理、写字楼及工矿物业效劳、保洁效劳含城市生活垃圾清运、家政效劳、园林绿化设计及施工养护、水电设备安装效劳、小区智能化工程效劳、会所物业管理、蔬菜粮食销售凭有效资质经营。具有国家二级资质的物业管理企业,现为芜湖市物业管理协会会员单位、副理事单位。公司物管人员和关键岗位人员持证率达100%以上,公司经过多年的实践,成功打造出了一支优秀的物业管理团队,公司组织架构设置为总经理办公室、人力资源部、市场拓展部、品质管理部、财务管理部、物业效劳部，物业效劳部即物业管理效劳中心，曾先后效劳单位有鲁班时代广场一期

4、、鲁班时代广场二期、鲁班商业街、鲁班中山花园、鲁班地产集团办公楼、南陵县交通运输局办公楼、鲁班书香名邸、鲁班金色水岸、鲁班学府华庭、梅园新村二期、阳光商业广场小区等物业管理工程，瑞景物业公司是一家专业从事住宅、写字办公楼、商业、公寓及其它商业物业的物业效劳企业，目前效劳建筑总面积约68万平方米。 瑞景物业公司以“追求卓越，天道酬勤的企业精神，以“快速成长为中国最具价值的资产管理和人居效劳供给商为企业愿景，以“营造生活，呵护家为企业使命，专注于为业主提供高品质的资产管理和人居效劳，以提升物业品牌的塑造为己任，努力实现 “和谐于物业，共赢于各方的终极目标。 为实现公司的愿景与使命，芜湖瑞景物业以住

5、宅社区为平台，以绿色人居管理为重点，推行ISO9001:2021质量管理休系，向业主提供周到、精细、体贴、人性、卓越的资产管理和居家效劳。通过对现有工程的管理，以卓尔不群的效劳赢得了业界和客户的赞誉。 曾获得(hud)的荣誉：2021-2021年度被评为“芜湖市物业先进(xinjn)单位；2021年度(nind)被评为“芜湖市物业管理先进(xinjn)企业。如能获聘承当(chngdng)本工程物业效劳，我们深信，在领导支持和关心下，通过我们的努力，一定能在最大程度上提升物业品质，确保工程高效、标准、和谐、舒适的办公和生活环境，将本工程打造成南陵县物业管理的新标杆和典范，成为南陵精神文明和物质文

6、明建设的窗口，展现南陵政府开放、高效、亲和的形象。凭我们在多个物业工程的物管心得和经验，结合工程实际情况，我们根据竞争性谈判文件要求精心制作了此份物业管理效劳方案书，恭请各位领导在百忙之中细阅赐教。顺颂祺祥！芜湖瑞景物业管理二零一五年十二月十六日第一章 工程(gngchng)概况(gikung)与物业管理效劳(xio lo)思路(sl)一、工程(gngchng)概况根据物业管理效劳竞争性谈判采购文件，本次采购工程为南陵县企业效劳中心物业管理效劳，主要内容为卫生保洁、绿化维护、供电、给排水、空调系统运行和管理、电梯运行和管理、消防系统运行及管理、智能化系统的维护与管理、零星小型维修、来访接待等。

7、南陵县人民政府政务效劳中心位于县经济开发区籍山路与龙池路交叉口，总建筑面积约28000。办公大楼配有电梯3部、扶梯2部、中央空调、上下压配电、发电机组、消防等一系列大型设备。设有消防报警与闭路监控系统、机房综合系统、多媒体会议系统、消防喷淋系统；配备消防报警、空调、给排水、照明、计算机网络、视频监控、多媒体音控、电子显示与投影等系统设施。有配电房、电梯间、卫生间、蓄水间、强弱电井间、管道间等配套设施及其他应属于物业管理的工程。其中：弱电局部包括：一、综合布线系统的工作区子系统，水平子系统以及管理区子系统；三个子系统大致包含六类网络模块、ODF配线、100 配线、封闭金属理线、网络、效劳器等硬件

8、和软件技术维护效劳；二、机房综合系统的核心交换、会聚交换、出口平安、接入交换、网络行为管理、数字化程控交换管理智能集中监控等和一系列的物理单位入侵检测等软件技术和硬件的维护；三、现代多媒体会议系统中的数字反响抑制、双图示均衡器、WEFI接收、等技术和电子会议系统中心各会议室扩音、传输及音响设备日常维修及设备维护；四、视频监控系统中的综合解码、管理效劳器、存储效劳器、流媒体转发等技术和设备的维护；本次弱电局部的综合布线系统、机房综合系统、多媒体会议系统、视频监控系统等系统包含软件技术和硬件设备的维护工作，实为智能系统全集成。弱电维护局部需提供详细的技术方案。本次采购范围包括：环境卫生保洁效劳与标

9、准一岗位职责1、负责本中心办公室、窗口以外的大厅(dtng)、楼梯间、走廊/走道、停车场等公共场所(n n chn su)区域(qy)的日常卫生保洁、垃圾整理收集。定期(dngq)清洁杀菌消毒(环境(hunjng)、垃圾桶、卫生间、排水渠道)、灭除害虫；消杀有记录。2、负责公共会议室日常保洁及不定期保洁。3、卫生间和开水间的地面、墙面、门窗、灯具、镜子、卫生洁具等设施的日常清洁保养。4、物业区域道路、停车场、绿地的日常卫生保洁、垃圾收集。5、卫生间清洁用品如卷纸、擦手纸、洗手液、卫生球、垃圾袋等的及时更换。6、物业区域内下水管道定期消杀发生淤堵及时清掏。7、完成业主交办的其它工作。二效劳标准1

10、、各楼层大厅、通道、楼道的地面和正门、边门前台阶每天早晨、中午、晚上各拖一次，随时保洁，做到无污渍、水渍、痰渍、灰尘、纸屑、杂物。 2、雨雪天及时铺放防滑地垫及平安提示牌。正门和边门的玻璃门、门柱每天保洁一次。3、休息区域的沙发、茶几、烟灰缸及报架不间断保洁，做到无灰尘、污渍、杂物。4、护栏每天保洁一次。5、电梯不锈钢门及门框、轿厢内壁每天擦油一次，每隔2小时循环保洁一次，保持无锈渍、污渍；电梯轿厢顶每周擦拭一次；电梯间地面每隔2小时循环保洁一次，做到无污渍、无杂物。6、卫生间洗手池、大小便池随时保洁，及时更换保洁区域内的垃圾袋，男女卫生间隔断、每周全面擦拭一次。洗漱间垃圾桶每天上、下午各清理

11、一次；卷纸、擦手纸、洗手液随时补充，定期更换固体空气清新剂。7、随时清理洗漱间的茶叶残渣，清扫地面，做到地面无污渍、水渍、痰渍、灰尘、纸屑、杂物。8、各办公室门、防火门、消防设施、踢脚线每周清抹一次。9、办公楼楼顶卫生每月清扫一次。10、各通道和大厅的窗户玻璃每季度擦一次。11、做好公共会议室包括桌、椅的卫生保洁工作，会议室每周大清扫一次。 = 1 * GB2 会议室保洁：门、窗每两周擦一次，窗台每隔一天(y tin)擦一次。要求：窗台上无灰尘；玻璃明净；门板无灰尘、泥渍；桌椅干净、摆放整齐；四壁干净，无蜘蛛网。 = 2 * GB2 发现(fxin)会议室设施设备损坏后，及时报告。 = 3 *

12、 GB2 完成临时交办(jio bn)的工作。12、每天上、下午上班(shng bn)前将物业效劳(xio lo)区域的路面、停车场各清扫一次，包括去除路面杂草、树叶、纸屑、垃圾袋等杂物，要求地面、草坪上无纸屑、杂物，做到循环保洁；花坛、休闲椅等要保持整洁。每天清理一次垃圾桶，每周清洁、冲洗垃圾桶的污水渍印两次；每周清洁室外道路雨水口、窨井盖下的杂物一次。13、各单位窗口区域顶部蜘蛛网一经发现随时清理；大楼顶每周至少清洁一次每周日下午。14、各会议室保洁应在会前会后及时完成。三人员条件1、审查合格，品德良好，工作态度端正，爱岗敬业，责任心强，无不良行为记录。2、接受过岗位培训，业务熟练。3、仪

13、容仪表仪态大方，五官端正，统一着装。4、身体健康有健康证，精力充分，形体符合工作要求。5、要求女性，年龄50岁以下。初中文化程度。6、所有人员均有健康证。二、电梯管理 一岗位职责1、负责大楼内电梯的日常运行、维护、保洁工作；二效劳标准1、每日每部电梯需设人负责电梯上下运行操作、探视秩序的维护等值班工作，办公时间站立效劳、文明用语、礼貌导乘。2、认真执行电梯司机平安操作规程，熟练掌握电梯的操作技能，能够判断电梯运行中的异常情况，发现问题及时报维修人员处理，严禁电梯带病运行。3、提前半小时到岗，做好开梯前的准备。4、坚守(jinshu)工作岗位，严禁擅自脱岗、委托(witu)他人开梯，工作中严禁从

14、事与工作无关的事。5、电梯发生(fshng)故障要向乘客做好抚慰(fwi)和解释工作，及时(jsh)通知维修人员修理并积极协助维修人员的修理工作。6、电梯发生紧急情况时，要按照电梯紧急情况处理的有关规定进行处理。7、每天清扫轿厢内的卫生，保持环境的整洁、干净。8、认真填写电梯运行记录表。电梯钥匙严禁外借或委托他人保管、使用。三人员条件1、审查合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良行为记录。2、五官端正，口齿清晰，会说普通话，仪容仪表落落大方，精力充分、身体健康。3、要求持证上岗。三、共用设施和设备的日常运行维护保养效劳一岗位职责1、大楼设施设备的日常养护和管理，包括：供排水设施设备、室

15、内外照明、动力电系统的养护。2、做好其他维护设备电梯、空调、消防、柴油发电机等的工作状态检查，配合其他单位的保养维修。3、做好弱电智能化系统的日常养护和管理，包括：监控系统、会议音响系统等。确保智能化设备的运行正常，保证各弱电系统正常工作。4、其他杂项的维护，包括：大楼门窗、办公家私的日常养护和一般维修。5、停电管理：查询供电停电信息，发布停电通知，做好市电/油机发电的转换。6、外广场大型活动及上级单位检查时配合布置工作。7、零星工作施工，二次装修监督管理。8、维护维修所用的材料由业主负责。9、大楼内花木的管理和监督。10、负责日常水、电维修，水、电等小物品的维修更换。二效劳标准1、按时开关(

16、kigun)辖区内的灯饰。2、检查照明开关、插座(chzu)、照明灯情况。3、根据(gnj)效劳(xio lo)中心的空调使用要求来操作空调的开与否，同时掌握好空调开启(kiq)的温度。4、遇系统故障、警告及火灾报警及时记录事发时间、地点及开展情况及时解除故障。5、做好消监控的内部清洁卫生工作，随时了解系统运行情况。6、每天检查监控系统、会议音响系统等。确保智能化设备的运行正常，保证各弱电系统正常工作。7、经常检查门窗及办公家私，发现问题及时处理。8、对突发停电，查明停电原因及时间后，及时通知效劳中心领导。9、无堆积易燃物、危险物品。 三人员条件1、审查合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，

17、无不良行为记录。2、五官端正，口齿清晰，会说普通话，仪容仪表落落大方，精力充分、身体健康。3、要求持证上岗。四、消防管理一岗位职责1、负责企业效劳中心各种消防控制设备的监视和使用。2、对消防监控设备、设施等进行每日检查，定期做好各系统功能试验，以确保消防设施各类系统运行状况良好。3、熟悉本中心内各区域的消防系统的工作原理、性能，常见故障的排除方法；协调部门和其他专业人员进行修理、维护，不得擅自停用，保证设备的正常运行。4、认真贯彻消防法规，严格遵守本单位有关消防平安管理制度，以高度的责任感完成各项日常管理工作。二效劳标准1、根据(gnj)国家有关消防法律法规，制定本中心?消防(xiofng)平

18、安(png n)管理制度?、?消防控制室值班(zh bn)制度?等相关(xinggun)消防管理制度。2、出现报警时要尽快确认位置，及时通知相关部门和人员到现场进行查看确认，系统内任何报警都要经现场查看，不得以误报理由处置解决，必须得到现场查看人员的信息反响，才能根据情况需要进行程序操作。3、工作时间不得擅离职守，时刻保持常备不懈，高度警惕的工作作风，做好消防设施设备的检查、巡查、操作等工作。并作好详细的记录备查。三人员条件1、审查合格，品德良好，工作态度端正，责任心强，无不良行为记录。2、五官端正，仪态大方，符合环境和角色要求，统一着装。3、身体健康，精力充分，形体符合工作要求，无纹身。男性

19、，年龄在50岁以下；高中以上文化程度。4、所有人员必须具有消防平安员证书。二、工程物业管理效劳思路1、管理定位与总体思路根据南陵县企业效劳中心作为现代化政务办公特点，以创立优秀物业管理品牌为主要目的，我们将本工程的效劳定位为专业化管理、人性化“一站无忧式物业管理效劳。力争通过我们的专业优质的物业管理效劳，营造“高效、标准、和谐、舒适的办公和生活环境，表达“开放、高效、亲和的企业效劳中心整体形象：开放，表达南陵县政府改革开放的思想和贴近时代的办公方式；高效，展示县委、县政府进取、创新的精神状态和高效率；亲和，象征县委、县政府为民效劳的宗旨及与外界的和谐关系。我们力争通过我们的努力，为领导分忧、为

20、工程添彩，将新企业效劳中心管理成为南陵县物业管理的一个典范，两年内到达并超过物业管理省优示范标准，成为瑞景物业“一站无忧式物业效劳的又一个成功案例，成为南陵精神文明和物质文明建设的窗口，充分表达南陵县委、县政府开放、高效、亲和的形象。2、管理(gunl)效劳(xio lo)特色(ts)根据(gnj)工程(gngchng)实际情况，我们方案从提高效劳水平的角度出发，围绕以下重点，努力和务实地从以下几个方面积极采取各种措施，打造瑞景物业效劳品牌特色：1专业化管理：我们将力争短期内树立本工程专业物业管理效劳形象。从工程介入开始至日常管理的实施，力求突出管理效劳的专业化。从制定标准化作业程序、加强操作

21、人员的培训、强调日常标准化操作、统一效劳人员服装、统一运用效劳CIS等，务求专业；通过树立效劳意识、端正效劳态度、掌握效劳技能、提高效劳质量、完善效劳水准和加强团队学习，适应市场变化，满足并超越客户不断开展的要求和期望；以人性化效劳、高素质从业人员、积极与业主沟通、重视整体效劳形象的营造等方式使我们的效劳处于领先地位，满足业主一流物业品牌体验需求。2高素质团队：我们将努力让客户以我们高素质效劳团队形象为荣。从业人员着装、用语、仪容仪表和礼仪标准整齐，工作效率高，并坚持不怠。介入工程初即在关键岗位全部聘用具有多年效劳经验的人员，持续不断地进行员工培训，实施现代企业人力资源管理、强调和重视员工鼓励

22、、推行员工职业生涯规划、以稍高于本地同行业薪酬水平吸引和留住人才，在条件允许后完善员工社保福利和薪酬体系，形成稳定的高素质的人才团队。我们高度重视本工程，拟由公司总经理亲自全面负责工程筹划，直接管理工程效劳团队，并在前期阶段从公司现有工程抽调委派管理、技术骨干，全力配合，工程接管后还将安排公司质量控制、业务技术、综合管理等部门适时进行横向支撑，依托瑞景物业公司各职能部门与其他业务工程，在人力、物力资源支持方面提供可靠保障。3细微化效劳：我们将致力于让客户从我们效劳细节中感受到自己的尊荣。相关经验告诉我们，物业管理的本质是效劳，效劳中重视每一个细节、坚持提供优质效劳品质和多样化的贴心效劳工程，是

23、提高业主满意度的关键。南陵县企业(qy)效劳(xio lo)中心(zhngxn)楼宇雄伟(xingwi)、面积(min j)宽广，充满现代气息，充分表达了多功能、大绿化、环保型的建筑设计理念。我们针对工程特点为本工程筹划了“开放、高效、亲和的整体形象定位，如何树立和维护这种整体形象，从物业管理工作方面，我们不仅要在观念上高度重视，组织环节上明确安排，还要着重做好以下细微化效劳工作：从楼内到楼外，从天台到地下，确保楼宇完好率到达98%；杜绝乱张贴、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不标准行为；所有管理效劳人员严格执行瑞景物业员工行为标准，全面贯彻ISO9001质量管理体系，并根据实际情况采用隐性化效劳概

24、念，即在优质效劳前提下，最大限度地减少对楼内办公和外来办事人员的影响。需要提供物业管理效劳时，有关人员迅速到位，无需求时，管理效劳人员尽量不出现在公共区域。3、管理效劳措施针对、工程精简务实的人力配备和物业管理效劳需要密集人力的矛盾，在本工程的日常效劳中，我们将全面采取聚焦客户的方针，一切以客户为中心，并将重点推行以下几点保证措施：1首问负责制要求每一名员工在接到任何人的投诉、询问、效劳要求等信息后，能解决的按程序快速解决，自己不能解决的立即按流程找相关人员催促解决，并做到负责到底，跟进问题的最终解决和回访，实现以有限的人力争取客户满意最大化。2分工包干制以工程整体为面、以业主效劳要求为点，按

25、楼栋范围将效劳责任具体划分到每一个人，强调分工包干负责，实现对客户的聚焦，在日常操作中还将根据实际情况不断调整每个人的责任区划分，努力实现合同范围内的效劳事事有人管、处处无漏洞的无缝覆盖。3全员联动制在日常效劳实施中，我们要求所有人员不分专业和岗位，强调除了做好自己的本职工作外，必须同时关注其他方面的所有问题，并予以负责。比方保洁员工在做好楼栋工作的同时，需要对平安和设备设施的状况予以关注，并将异常情况迅速及时的通报给相关对口责任人，通过这种方式组成一张密集的网，竭力创立平安、和谐、高效、舒适的办公和生活环境。4快速(kui s)响应(xingyng)制遵循(zn xn)“快速的满意好过缓慢的

26、完美的原那么(n me)，在日常(rchng)效劳中要求全体人员在接到客户要求后用最快的速度和最高的效率进行响应，强调以速取胜。三、其他方面的思路1、优先聘用本地就业困难和低保人员，表达县政府关注民生形象。本工程主体为南陵县各部门重要办公区域，为充分表达我们为本工程筹划的“开放、高效、亲和的整体形象定位的内涵，在工程所需效劳人员的聘用方面，我们拟有方案地优先聘用符合条件的40-50岁年龄段下岗就业困难群体和低就业低收入困难家庭人员，一方面充分表达南陵县委、县政府“关注民生、亲民爱民的形象，另一方面根据我们的经验这些人员通常也应当是非常珍惜工作时机、能够吃苦耐劳的，当然我们将以符合工程要求为根本

27、条件，通过严格的培训考核保证工程所聘用人员的素质。2、远程效劳中心与现场专职主管相结合的管理保障方式。为解决本工程本钱与效劳质量的矛盾，我们拟采取远程管理与现场管理相结合的方式落实本工程日常效劳的组织实施安排和品质管理，具体设想是：由我公司瑞景总部现有的客户效劳中心同时兼本工程的效劳中心职能，主要通过 联络方式处理来自工程的信息中转和远程协调、通过对效劳表格的归集实现效劳流程的远程监督、人力资源的管理等，另在南陵县企业效劳中心现场安排专门的主管1人，负责根据公司的整体安排进行具体工作的组织、指挥、协调、监督与质量的检查、人员的考核等；这样的设计可以保证工程的管理到位，却大大减少工程所需的管理方

28、面的人力和本钱。3、提供更多人性化、有特色的增值效劳。根据(gnj)本工程(gngchng)的特点(tdin)，我们拟为企业(qy)效劳(xio lo)中心提供力所能及的商务协助等增值效劳，包括代订鲜花礼品、代订机票车票、代订酒店餐厅、代充值话费、代办通信业务等，具体的效劳实施可由我公司总部的客户效劳中心兼负责，现场主管和会议效劳员在提供协助，充分利用我公司总部地处县区和多工程的优势，拉近政企距离，更好效劳于客户。我们憧憬，当企业效劳中心的工作人员紧张工作之余希望可以品尝到KFC的美味的时候，只需要一个 ，凭借我们的热忱和物流的便利，小候片刻即可实现任何愿望.4、充分利用多工程优势和节假日便利

29、，实现效劳效率最大化。本工程主体为企业效劳中心，周末双休和节日放假时公共区域人流较少，我们将充分利用这个便利特点，制定周密详细的效劳方案：在平时满负荷安排人员进行常规清扫保洁，维护良好的清洁卫生面貌；而在周末双休日和节假日，我们那么集中安排进行卫生死角的清理、大堂地面的护理、室内玻璃的清洗、会议室内的整理等方面的工作，必要时调动我公司其他工程的人力集中攻坚，充分利用多工程资源整合优势。这样不仅解决了平时人流量大、常规工作任务重和局部作业可能对正常办公秩序的干扰等问题，又可以实现对工程人力的充分利用最大限度提高效劳效率、降低效劳本钱。5、全面采用新工艺、新技术、新设备，提高工程效劳科技含量和环保

30、标准。多年来，我公司积极参与专业技术研讨和学习，屡次参加广州上海等地举办的全国保洁清洗技术展会等活动，派遣人员进行学习、采购新设备等，努力实现物业管理人力密集型效劳向技术密集型效劳转移。在本工程的日常效劳中，我们拟配置洗地机、布艺免拆清洗机、榨水车、蜡拖、尘推、吸尘吸水机、机动喷雾器等专业清洁消杀机械设备和各种专业清洁剂和绿色新材料等，并根据工程实际情况采用全干式作业、维护性保洁、零干扰效劳等新工艺和新技术，努力提升工程效劳的科技含量和环保标准。新工艺、新设备、新技术的采用，不仅可以提高工作效率，还能够大大延长物业使用寿命，促进物业的保值增值。第二章 工程(gngchng)拟采取(ciq)的效

31、劳(xio lo)技术(jsh)方案(fng n)一、保洁效劳技术方案一保洁人员安排根据本工程的实际情况，拟安排专职保洁人员7人：1、企业效劳中心办公楼1-6楼1人；负责早上8：00-12：00，下午13：30-17：30期间对大堂、走道、楼梯、电梯间进行保洁，对公共设施设备进行清洁维护、对卫生间进行清理保洁，并负责归集楼内垃圾转运至楼外指定地点。2、企业效劳中心楼外停车场1人；负责早上8：00-12：00，下午13：30-17：30期间对道路进行清扫和巡回保洁，对公共设施设备进行清洁维护、对果皮箱、垃圾箱进行收集和清洁，并负责归集所有垃圾转运至环卫指定地点。二保洁效劳标准1、保洁员制服整洁，

32、不留长指甲，男员工不留长头发、不留胡子。2、冲洗外围走廊、马路、广场时必须把“小心地滑黄牌放在显眼的位置，防止路人滑倒。3、按规定时间准时收集生活垃圾，并立即拖抹干净地面，防止遗留异味。4、每天冲洗垃圾桶时，必须要认真冲洗，小心碰撞，防止损坏。5、尽量防止在人群中清扫。6、高空作业如清洗外墙，首先严格检查吊绳、吊板是否完整无损，清洗工人必须要带好平安绳。7、清洗外墙必须要做好绿化保护，以免带酸、皂性污水造成对绿化的损害。8、雨雪天气等情况下应及时将“小心地滑黄牌等提示标识摆放到人流集中及容易发生危险的地方。9、使用吸尘机等电器设备时应注意首先要检查电线是否有破损、漏电的现象，发现问题要立即换线

33、或经维修员检查确定无平安危险后才能使用。10、使用(shyng)清洁剂必须要了解清洁剂的性能，特别是酸性清洁剂，切勿乱用，以免造对瓷砖、云石、花岗岩石的损坏。三各区域(qy)保洁作业程序1、门厅、大堂(dtng)的保洁程序(chngx)1定时(dn sh)巡回清扫：大厅最容易被弄脏的地方是地面。一般门厅及大堂，每30分钟时间长短应视人员流动量及其他因素定应定时巡回清扫一次，以确保地面经常处于保洁状态。主要是扫去地面垃圾、灰尘，擦去地面污迹、水迹，保持地面光亮、保洁，然后去擦拭其他工程，隔30分钟再巡回保洁地面，如此往复。2依次逐项擦拭：门厅及大堂日常保洁的其他工程多为每日擦拭一次即可，应事先安

34、排好作业顺序，依次擦拭。规定每30分钟对地面巡回保洁一遍，每巡回保洁一遍的时间一般为35分钟或再长一些，其余20多分钟时间，用来依次逐项擦其他工程。有的工程，如烟灰缸的清倒或更换，可结合地面巡回进行保洁。3操作考前须知：为减少人们将室外尘土带入室内，门厅入口处应铺设防尘脚垫，遇雨天，应铺吸水性的脚垫；门厅及大堂入口区域设专人推尘，随时擦拭人们进入时的脚印；门厅及大堂地面根据不同材质，采取不同的清洗方法；不锈钢、铜、铝合金等装饰，如柱子、扶手、标牌等，容易受腐蚀，擦拭时要选用专用保洁剂、保护剂，切记小心不要造成花痕；注意不要碰倒、碰坏大堂内的各种摆设饰物。2、卫生间的保洁程序1卫生间的日常保洁工

35、程包括：及时冲洗厕尿兜、不得留有脏物，及时清倒手纸箩，箩内手纸不得多于1/3，不断拖擦地面，做到无水迹、无垃圾、无尘土、无污垢，定时擦洗云台、面盆、厕尿兜等卫生设备，定时擦拭门窗、间板、墙壁、窗台，定时消毒，喷洒除臭剂、清香剂，及时补充洗手液、香球、手纸。2作业前，备好以下用具：地拖、扫把、胶垃圾铲、水桶、抹布两条以上异色毛巾，深色为坐厕兜专用，浅色抹其他、尿兜消毒剂以及手纸、香皂、香球、蚊香等。3进入卫生间首先放水将厕兜、尿兜冲洗。4扫除地面垃圾，清倒手纸箩、垃圾筒、茶叶筐。同时将手纸箩、垃圾筒、茶叶筐冲洗干净。5按照先云台面盆，后厕兜尿兜的顺序，逐项逐个刷洗(shux)卫生设备。厕兜尿兜要

36、用专用刷子、百洁布、海绵块等蘸专用保洁剂刷洗。然后再用清水冲洗，用抹布擦干净。厕兜存在臭味是因厕兜里部、边缘存有脏污，特别是尿兜的排水口和厕兜的下部反水管水面(shu min)以上(yshng)，刷洗时应特别(tbi)注意。6用浅色(qin s)抹布擦拭门窗、窗台、隔板、墙壁、镜面、干 、皂液器等，必要时用刷子、百洁布、刮刀等去污。7用地拖拖擦地面，注意边角落，注意尿兜周围，不要留有水迹。8补充手纸、香皂、洗手液、香球、垃圾袋等。手纸要上好，撕口留在外侧，折成三角，压在护板下。9按规定喷洒除臭剂、清香剂。10撤去“工作进行中告示牌，把门窗关好。11操作考前须知：作业人员要注意自身保护，作业时带

37、防护手套和口罩，预防细菌感染，防止保洁剂损害皮肤；中间休息或作业完毕后，应使用药用肥皂洗手，饮食前要漱口；清洗卫生间所用的工具应专用，使用后定期消毒，与其他保洁工具分开保管；作业时，应将“工作进行中告示牌放置在门口或当眼处，以便领导注意并予以配合；注意卫生间的通风，按规定开关通风扇或窗扇。3、楼层公共区域的保洁程序1用扫把彻底清扫楼层各通道地面，清倒垃圾桶。2用干净湿布擦抹墙面、防火门、楼梯扶手、铁栏杆、消防栓柜。3用湿无绒布擦抹梯门、指示牌，然后用干布抹净。4用湿拖把拧干水分后拖净地面污渍和后楼梯。5清抹周围墙壁，清洗水池，扫除地面积水和杂物。6每天定时清理垃圾到垃圾房，清洗垃圾容器。4、电

38、梯保洁程序1准备工具、物料，包括手刷、百洁布、吸尘机、水桶、人字梯、毛巾、镜布、全能水、洁而亮、去污剂、不锈钢钢油、告示牌等。2将电梯(dint)暂停开；3在电梯门口(mnku)处放置告示牌；4电梯(dint)轿厢清扫、吸尘、或撤换地毯；5用吸尘机吸干净(gnjng)门缝内泥尘、杂物；6用手刷、毛巾(mojn)蘸稀释的全能水刷抹干净门缝；7用干净湿毛巾擦拭门缝、门边、然后用干毛巾将水渍吸干；8用稀释的全能水、毛巾抹干净轿厢天花抽风口、灯饰、显示屏；9将适量的洁而亮用毛巾均匀地涂在轿厢不锈钢部份，再用力来回反复擦拭；10用干净的湿毛巾擦拭不锈钢部份；11将适量的不锈钢钢油喷在镜布上，均匀地涂在不

39、锈钢外表，然后进行抛光处理；12收拾所带的工具、物料，不能遗留物品；重新开启电梯。5、玻璃门、窗、镜面的保洁程序1先用刀片铲除玻璃或镜面和边缘上的污垢。2将玻璃保洁剂按1：10加清水。3将毛套浸保洁剂溶液，拧干多余水分，然后用适当的力量在玻璃外表顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水分。4一洗一刮连贯进行，当保洁玻璃的低部位时玻璃刮横向移动。5用无绒干布抹去玻璃外表和框架上的水印和水珠。6最后用拖把抹净地面上的污水。7保洁高处玻璃时，可把毛套、玻璃刮套在伸缩杆上操作。8循环保洁时用干、湿布，先用湿布擦抹，然后用干布抹干净污渍、手印。9操作(cozu)考前须知(xzh)：毛套每次上水时必须(b

40、x)洗干净毛套上的脏物、沙尘，防止(fngzh)擦花玻璃(b l)外表；保护使用玻璃刮刮上的胶条，一面损破后，可调换另一面再用，完全损破的需要更换。6、停车场、台阶、绿地保洁程序1巡视停车场、台阶、绿地，及时扫除地面垃圾、纸屑、烟头。(2地面有个别污渍用保洁剂和胶刷擦洗干净，香口胶用铲刀铲除。(3)清扫绿化草地时，及时清理枯枝落叶。不能扫除的杂物、垃圾用手捡起。(4)下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，及时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。(5)适时用水冲洗停车场、台阶一遍。(6)、每月用擦机洗擦地面一遍，然后用水冲洗干净。(7)、操作考前须知：用机械洗擦停车场地面时，应竖立告示牌，注意车辆

41、和行人。四消毒杀虫效劳 1、灭鼠采取定期施药、收集死鼠，堵塞鼠洞、鼠路，同时放置捕鼠笼、鼠夹，药物灭鼠为主，物理防治为辅的方法，杀灭蟑螂、蚊蝇，采取定期喷药，消灭滋生地的方法。2、坚持预防为主，地面与地下相结合，地下与地面同时进行，建立地面隔离保护带，杀灭鼠源，有效降低其密度。3、采取饱和投饵法投饵，选用国家准许使用的高效低毒灭鼠药。选用先进的施药技术进行灭蟑、灭蚊、灭蝇，并定期消杀。4、突出平安第一，防治及用药要保证设备和乘客平安，做到平安有效、经济、简便。二、设备维保效劳技术方案一中央空调主机效劳技术方案为了保证甲方所使用的空调系统(xtng)及设备在今后继续保持最正确(zhngqu)运行

42、状态，我公司(n s)为甲方空调系统及设备提供专业的保养和技术效劳(xio lo)。1、中央空调主机的维护(wih)保养： 在空调主机设备运行期间进行每1个月一次的定期维护检查和保养；为期12个月。其中包括空调主机的电气系统、自控系统、润滑系统、压缩机制冷循环系统等综合系统方面的检查和相关保养。1电气及控制部份：a.测量主电机绝缘电阻，检查其是否符合机组规定的数值。b.检查电压、电流数值；c.检查过电流保护器是否正常；d.检查高、低压保护开关是否正常；e.检查油加热器、温感器是否正常；f.检查接触器、热继电器是否正常；g.对电气及控制局部的校正及维修。2)压缩机局部：a.检查压缩机的噪音及振动

43、是否正常；b.检查润滑系统；c.检查和调整冷媒高、低压是否正常；d.对压缩机及相关附属部件的校正及维修；e.根据油质情况更换压缩机润滑油及冷媒；f.压缩机及冷媒系统的真空作业。g.检查或更换油过滤芯、油过滤网。h.检查更换枯燥过滤器。3)水侧热交换器局部：a.检查(jinch)水侧热交换器的水流量是否正常；b.检查(jinch)水侧热交换器进出水温度出/入；c.检查(jinch)水侧热交换器冷媒温度出/入；d.检查(jinch)水侧热交换器保温局部(jb)是否有损；e.水侧热交换器的校正及维护。f. 水侧热交换器的清洗含材料。2、检修：对所有出现故障的空调系统设备进行维修，维修前由我方向甲方提

44、出书面报告，并确定维修工程，本中心只收取维修中需更换的零部件及耗材费。3、报告：a.乙方每次巡检后向甲方提供巡检报告。b.如遇检修，乙方将给甲方提供事故检查报告和维修报告。c.每一工作年度向甲方提供年度报告。d、开机和调试：由乙方负责开机、调试工作。e、技术培训：乙方每年将组织一次针对操作管理人员的技 术培训。f、不可抗力：乙方不负责由不可抗力所造成的空调机损坏责任，但可修复，保证用户设备正常使用，费用由双方商定。此不可抗力包括可能发生的天灾人祸，如电力原因、水灾、火灾、人为破坏等。二上下压配电力效劳技术方案1、设备运行有无异常响声，设备有无烧焦等异味现象。1主要查看上下压进线柜、各高馈电柜、

45、各低压抽屉柜、变频器控制柜、低压电容补偿柜有无异常响声，正常的电磁声音除外。发现异常响声不要惊慌，汇报分管领导，组织排查出发出声响的具体位置，根据具体情况进行处理。如发现为接触器铁芯异响，如电机电流平衡且运行相对稳定，可监控运行；如电抗器电磁异响，主要检查电抗器螺栓有无松动、过热变色等；如柜内板件松动可能会造成明显的电磁共振异响，保证平安的情况下进行紧固，或停机停电进一步检查处理等。2主要检查有无铜排、线缆及绝缘材料过热烧焦(sho jio)发出的异味等现象。发现异味不要惊慌，立即排查异味发出的具体部位(bwi)，汇报分管领导。轻微的母排、铜接头(ji tu)、接线桩、元器件过热可适当控制运行

46、负荷监控运行，同时建立监控记录台帐监测(jin c)过热点的运行温度。严重的母排、铜接头、接线桩、元器件过热应立即安排停机处理，防止造成过热点(r din)恶化造成弧光短路冲击，以及变压器等上一级变电站总降过流跳停等，或造成起火，炽热漫延造成火灾事故等。2、表盘指示针运转正常、指示灯完好无损。1检查各电流、电压表指示针是否正常，有无电流电压缺相、不平衡等异常现象，如设备运行正常，一般是电流、电压表计本身存在问题，如电流不平衡大都是电机等设备存在问题，10KV进线电压全部显示为相电压6KV时，系统发生了单相接地故障，可短时运行排查接地故障点。2检查上下压柜盘面各指标灯是否正常，检查数字综合保护、

47、电机保护器、进线断路器、变频器等装置有无报警信息，检查电流、电压值是否正常，记录报警代码及报警信息。汇报分管领导进一步分析处理。3、接零、接地线有无过热、松脱现象。公司现采用的三相五线制低压供电系统，在低压变压器室变压器中心点与电气接地联接在一起，在低压配电柜内零、地母排分开敷设。主要检查接零、接地线有无松动、过热现象，接地线松动紧固即可，零线松动、过热不要立即紧固，如设备运行、电流正常，应先采取措施使其接触良好后再紧固。4、室内温度应在允许范围内，通风设备应正常。 主要检查室内温度与环境温度是否高出10以上，必要是开启室内通风机，检查窑主传、变频器等出风口温度是否过高，进线口有无异常堵塞，灰

48、尘过多时应立即进行清理或定期进行清理并记录。5、配电柜内无灰尘，电缆沟无积水，保持清洁。检查配电柜、控制柜内灰尘情况，不充许带电情况下进行清理。发现电缆沟内积水检查排水通道或定期开启排水泵，排除积水，防止电缆绝缘受损或薄弱处击穿放炮等故障发生，同时易使电气柜受潮绝缘下降等造成故障停机等。6、开关柜应挂指示(zhsh)告示牌，为“禁止合闸等标志(biozh)。严格按停送电(sn din)管理方法(fngf)，确认(qurn)停电申请单上的设备代号进行停送电操作并挂“禁止合闸警示牌，对同一台设备多专业申请停电作业时只停电操作一次，但必须每次确认并挂相应的警示牌。接到送电申请时确认设备工艺代号无误前

49、方可送电，同样对同一台设备各专业来检修完毕后，根据送电申请时间分别进行现场确认并取下相应专业的警示牌，只有最后一个专业检修完毕前方可送电，并记录相应的申请人、申请时间等。7、检查接触器电缆、电线接头无过热现象。 重点检查接触器、变频器等较大电流的接线桩头有无过热现象，按第一条发现过热隐患进行处理。8、检查电压、电流、功率因素等指示是否正确。 检查上下压柜的电压、电流、功率因素指示或显示数据，与正常运行记录数据比照有无异常，偏差大时分析原因后进一步进行检查处理。9、保持室内地面清洁。 检查电力室内有无杂物，应及时清理，室内专用工器具应摆放整洁，保持室地面清洁，定期进行清扫。10、发现问题应及时向

50、当值主管进行逐级汇报。三发电机组维护效劳技术方案保养周期规定：每月两次，并作好保养记录。 保养部位：空滤、气滤、蓄电池、控制面板、机油、防冻液。 1、蓄电池维护 蓄电池电线夹头与电瓶连接桩柱应保持清洁。用毛刷小心清理电瓶接线桩柱与电线夹上的尘污和氧化物，电线端夹应拧紧，并涂上润滑脂，在外加凡士林以防尘土与氧化而导致漏电或放电。电解液应保持一定高度，以免极板的损坏。电解液液位应超过电瓶格栅板大约10mm免维护电池除外。应定期检查电解液比重(bzhng)，电解液比重为1.28GCM，当电解液比重(bzhng)下降至1.24GCM时，应立即充电(chng din)免维护(wih)电池除外 。2、更换

51、(gnhun)润滑油 更换润滑油应在停机状态进行，用泵或拆下油槽放油塞排出润滑油，放出的润滑油应用容器收集起来。注入新油，使润滑油到达量游标记至高位线，起动发动机运转5-10秒钟停机，停置15分钟，检查润滑油油位，注油使其到达H点。 3、空气滤清气的更换和清洁 拆下空气滤清器纸滤芯，用低压压缩空气清理芯子，清理时空气皮管由滤芯向外吹，以去除尘土，压缩器内不允许含有油污和水。清理后检查滤芯，确保没有洞眼。有洞眼或被堵塞的滤芯必须更换，否那么会加速发动机磨损或功率下降。用干净布把壳体擦干净，检查橡胶密封垫圈，更换失效或以损坏的橡胶圈。装上新的或清理过的滤芯。按下调节按钮，使警告指示器重拨至零位。

52、4、空气冷却器清洁如果空气冷却器污染物较多，影响通风效果，那么去除风扇罩，松开冷却器连接管，从水箱中松开冷却器，用水小心冲洗。注意：为了仿止散热片不受损坏，请勿使用高压水清洗。注：1、如果燃气机停用超过14天，那么每14天要启动一次，到暖机为止； 2、润滑油油位检查，发动机量油尺上有两个标记，高位/低位，油位应在标记范围内，切记不能低于最低线； 3、冷却液的检查，冷却液加至低于加水口盖4-5mm左右，留有冷却液受热膨胀的空间；为保证防腐蚀保护效果，发动机每运行400小时，再参加1/2升防腐蚀的冷却液； 4、润滑油在发动机运行累计时间到达更换周期时，应更换，见表1含硫量% 1.0 更换时间运行2

53、50小时运行125小时运行60小时四消防设备效劳技术方案火灾自动报警及联动系统维护保养检查内容1、每日应检查集中报警(bo jng)控制器和区域报警控制器的功能是否正常。检查(jinch)方法： 有自检(z jin)、巡检功能，可通过搬动自检、巡检开关来检查其功能是否正常。没有自检、巡检功能的，也可采用给一只探测器加烟(或加温(ji wn)的方法使探测器报警，来检查(jinch)集中报警控制器或区域报警控制器的功能是否正常。同时检查复位、消音、故障报警的功能是否正常。如发现不正常，应在日登记表中记录并及时处理。2、每周试验和检查检查方法：巡检各消防控制室或消防值班室工作环境以及火灾报警控制器、

54、联动控制器、层现或区域控制器、探测器、手动报警按钮等是否处于正常完好状态。如发现不正常，应在周登记表中记录并及时处理。3、季度试验和检查每季度对火灾自动报警系统的功能应作以下试验和检查(一)按生产厂家说明书的要求，用专用加烟(或加温)等试验器分期分批试验探测器的动作是否正常，确认灯显示是否清晰。试验中发现有故障或失效的探测器应及时拆换。(二)检验火灾自动报警装置的声、光显示是否正常。在实际操作试验时，可一次全部进行试验，也可局部进行试验。但试验前一定要做好妥善安排，以防止不应有的恐慌或混乱。(三)自动喷水系统管网上的水流指示器、压力开关等是电动报警装置，应试验他们的报警功能、信号显示是否正常。

55、(四)对备用电源进行12次充放电试验，13次主电源和备用电源自动转换试验，检查其功能是否正常。具体试验方法：切断主电源，看是否自动转换到备用电源供电，备用电源指示灯是否亮灯，4h后，再恢复主电源供电，看是否自动转换，再检查一下备用电源是否正常充电。(五)有联动控制功能的系统，应用自动或手动检查消防控制设备的控制显示功能是否正常。(六)强制消防电梯停于首层试验。如条件许可，客梯和货梯也易切除外选，接通内选，进行一次强制电梯停首层试验。(七)消防通信设备应进行消防控制室与所设置的所有对讲 通话试验， 插孔通话试验，通话应畅通，语音应清楚。(八)检查所有的手动、自动转换开关，如电源转换开关、灭火转换

56、开关、防排烟、防火门、防火卷帘门转换开关、警报转换开关、应急照明转换开关等是否正常。(九)进行强切非消防电源功能试验。(十)检查备品备件、专用工具及加烟、加温试验器等是否齐备，并处于平安无损和适当保护状态。(十一)直观检查所有消防用电设备的动力线、控制线、报警信号传输线、接地线、接线盒及设备等是否处于平安无损状态。(十二)巡视检查探测器、手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，有无缺漏、脱落和丧失，每个探测器的下方及周围各方向，手动报警按钮的周围是否留出规定的空白空间。(十三)可燃气体探测器应按生产厂家说明书的要求进行试验和检查。注：采用检测设备(shbi)分期分批实验探测器的工作情况，检测数量

57、为30%。实验手动报警按钮的报警功能(gngnng)，抽检数量为30%。3、年度(nind)检查试验每年对火灾自动(zdng)报警系统的功能应作全面检查试验，并填写年检登记表。(一)对系统回路电压、回路电阻、回路对地电阻进行检查(jinch)、测试。(二)对所有水流指示器，通过自动喷水灭火系统管道末端放水试验，测试其报警功能。 (三)对湿式报警阀，通过其试验阀测试其压力开关的报警功能。 (四)对消防 插孔和对讲 ，按实际安装数量的100%进行通话试验。 (五)测试消防主控屏的报警、故障显示、消音、复位、火灾记忆功能，并进行消防主电源和备用电源的自动切换模拟试验，对非消防电源切换、电梯、空调、喷

58、淋泵、消防泵等改备的联动进行模拟试验。4、年度检查方案：a. 每年对防排烟设备、防火卷帘门等控制设备做消防联动试验两次。 b. 每年对火灾事故播送进行消防联动试验两次。 c. 每年对电梯进行强制停于首层消防联动试验两次。 d. 每年对消防通讯设备在消防控制室进行对讲通话试验两次。 e. 每年进行强制切断非消防电源消防联动试验两次。 f每年对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。气体(qt)灭火系统1、每月检查储气瓶及防护区的工作环境以及储气瓶、选择阀、单向阀、高压软管、集流管、阀电启动器与机械启动器、管网、喷嘴、紧急启动按钮、声光报警装置(zhungzh)等是否

59、处于正常完好(wnho)状态。2、每月检查(jinch)本系统的值班记录，与此大楼的物业管理部门共同做好维护保养的记录。3、每年检查气体(qt)控制盘a、目视检查控制盘面板上的指示灯是否正常，各开关位置是否正确。b、检查各接线是否有松动现象。c、检查主电源之电源是否为独立和不间断。d、检查后备电池之供给是否正常。 e、检查紧急启动和暂停装置之功能是否正常。 f、检盘主/辅电源之自动切换助能是否正常。 g、在隔离瓶头阀电磁启动器的情况，人工加温或喷烟以测试气体保护区火灾探测器的探测功能与气体控制盘的联动控制功能。h、检查手动启动器操作后的手动控制功能。i、检查自动和手动状态的转换功能。j、检查紧

60、急停止开关的控制功能。k、检查蜂呜器和闪灯、警铃的报警功能。l、检查药剂释放指示灯的报警功能。 m、检查系统信号的反响功能。n、检查系统的联动控制功能反响给火灾报警系统的故障警报警、预警信号与确认火警信号。 4、每年在隔离瓶头阀电启动器的情况下对每个防护区进行两次模拟。防火分隔系统1、每周检查防火门、防火卷帘周围有无影响门正常启闭障碍物，门能否处于正常启闭状态，门附件是否齐全完好。 2、每季度检查：1) 试验自动方式启动防火门、防火卷帘门。抽检数量不少于总数的30。 (2) 用手动按钮启动防火卷帘门。抽检数不少于总数的30。自动喷水灭火(mi hu)系统1、每周检查消防水泵房工作环境及消防泵、