鞍山市房地产市场分析

1、.：.；鞍山市房地产市场分析一、宏观经济分析、城市概略鞍山市位于辽宁省中部，行政面积平方公里，现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山四个城区。鞍山在辽东半岛对外开放城市中，具有中、通、丰的优势。兴隆的铁路、公路系统使之与沈阳、大连、本溪、营口的经济开展息息相关。鞍山具有丰富的铁矿、菱镁矿、滑石矿资源，是我国重要的钢铁消费基地，素有钢都之佳誉。同时也是中国北方重要的旅游城市，是融自然风光、宗教文化、温泉康复、冶铁历史和满族风情为一处的旅游胜地。、地域总体经济情况鞍山市经济继续、快速增长。年全市的国内消费总值到达亿元，比上年增长了。年前个月，鞍山市工业各项主要经济目的均超额完成

2、。全市地方工业固定资产投资估计完成.亿元，同比增长.，完成全年目的的.；工业实践利用外资估计完成万美圆，同比增长.，完成全年目的的.；工业实践利用域外资金估计完成.亿元，同比增长.倍，完成全年目的的.。、地域居民可支配收入情况 鞍山市居民的收入添加迅速，消费才干加强。年城市居民人均可支配收入为.元，比上年增长.%。人均家庭总支出.元，其中消费性支出.元，比上年增长.%。在消费性支出中，居住类支出增幅较大，为.%，次于家庭设备用品及效力类、教育文化文娱效力的增长。、城市规划与开展鞍山市正在编制的十一五城建专项规划，将围绕棚户区和危房改造、城乡环境整治、小街小巷治理等事关人民群众切身利益的问题科学

3、编制规划，带动和促动城乡建立，为宽广群众发明更温馨的生活环境。鞍山市委、市政府决议对目前存在的片棚户区和危房进展全部改造。年月，市委、市政府提出目的，力争用年的时间完成鞍山市棚户区和危房改造义务。改造总拆迁面积为万平方米，居民.万户，.万人，估计总投资 .亿元，市政府多方筹资将补贴约.亿元。以此测算年鞍山市平均每年都会产生.万套、万平方米的刚性住宅需求，并会衍生大量的商业物业的需求。十一五期间，鞍山市将依托辽宁中部城市群和一小时经济圈，加快建立国、省干道和村村通工程及快速城际轨道网，完善公共交通体系，构成快捷便利的道路交通体系；加强城市供水、供电、供气和供暖系统建立，完善城市效力载体功能；提高

4、城市建筑设计程度，提升建筑笼统艺术档次，力求单体建筑外型别致优美，与周围环境相互协调，相映生辉；群体建筑韵律调和，风格高雅。在城乡环境建立方面，我市将坚持污染防治和生态维护并重原那么，加强与城市建立体系相平衡的自然体系建立，提高城市绿化程度，添加绿地面积。同时，创建城建管理新方式，经过合资、合股、工程融资等方式进展城市根底设备建立等。鞍山市的这些交通、水电等根底设备的建立规划及自然生态的维护规划将为极大地带动房地产业的大力开展。三、房地产市场分析一整体房地产市场综述年鞍山市各类房屋的总成交面积为.万平方米，同比增长了%；总成交金额为.亿元，同比增长了%。其中增量住宅的平均价钱为元/平方米，同比

5、上涨了%，成交面积为.万平方米，同比增长了.%；增量非住宅的平均价钱为元/平方米，同比下跌了%，成交面积为.万平方米，同比增长了%；存量住宅的平均价钱为元/平方米，同比增长了%，成交面积为.万平方米，同比增长了%；公有住房运用权转让的平均价钱为元/平方米，同比增长了%，成交面积为.万平方米，同比下降了%；抵押贷款金额为.亿元，同比增长了%。年被业界称为“房地产政策年，中央及地方出台了包括土地、金融、税收以及社会保证体系构造、产品供应构造等一系列的宏观调控政策。一年过去了，虽然住房构造调整的概念被普遍认同，保证性住房土地政策、开发思绪曾经构成，但政策“组合拳的收效尚差强者意，我市的房价仍旧一路飙

6、升。年，鞍山市房地产市场主要呈现了以下几个特点： 、商品房市场房源种类增多，质量改善。房地产开发企业积极调整开发思绪，迎合消费者需求，将各种档次的优质楼盘推向市场，并经过各种宣传途径，展现笼统，推介楼盘，刺激了消费者的购买愿望。同时各相关部门也加大了对资金、质量以及预售、销售环节等的监管力度，楼盘的质量和开发企业的信誉度也得到了大幅度的提升，由此而引发的纠纷明显减少。、随着国民经济的不断开展，消费者的生活质量不断改善，居民购房需求不断提升，购房才干日益加强，因此，虽然房价一路攀升，而成交量却依然坚持着上扬势头，各类房屋买卖依然活泼。但从总体上看，在国家宏观调控政策的引导下，购房者理性消费的观念

7、曾经初步构成，充分思索房屋的适用性和功能性曾经成为宽广消费者的共识。、房地产抵押贷款金额平稳上扬，投资型购房在宏观调控政策下遭到有效遏制，而市民自住改善型购房消费仍比较旺盛。在政府控制房价、调整住房构造、加强土地控制、信贷控制的影响下，年房地产开发投资的增速将遭到影响，特别是在当前中国经济面临战略性构造转型(将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜)的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将遭到政府的严密控制。据悉，年，“坚持经济平稳运转，防止出现大的起伏将是宏观调控的首要义务，我国宏观调控将呈现出“稳政策、调构造的新特点，在坚持宏观经济政策总体稳定的同时，将把更大的力气用于构

8、造调整，以保证房地产市场安康平稳地开展。他们必需清醒的看到，被旺盛需求推高的房价，在年仍将面临一系列新的上涨压力，而宏观调控对房价的控制亦将加大力度，两厢夹击之下，年的房地产开展情势将会更加复杂多变。二鞍山房地产价钱走势、年全市商品住宅均价月度走势、年商品住宅分区价钱走势三鞍山房地产面积指数四年全年.鞍山市商品房成交情况统计商品房数据统计表统计时间： -至-地域类别件数成交面积成交金额最高单价最低单价平均单价铁东一级,.,二级,.,三级,.,四级,.,合计,.,铁西一级,.,二级,.,三级,.,四级.,合计,.,立山一级.,二级,.,三级,.,四级,.,合计,.,千山一级,.,二级,.,三级,

9、.,四级,.,合计,.,总 计,.,五消费者分析、开发商品牌最重要 在开发商品牌对购房者的影响力访问中，有的被访者表示开发商的品牌对本人购房时的影响力非常大；觉得比较大；以为影响力普通的占了，无一人表示品牌对本人无影响力。可见关注开发商的品牌，已成为一切受访者的共识。这阐明鞍山市房地产需求已进入品牌时代。 、关怀房价会不会跌 在调查中，有的被访者以为今年房价会上涨；的被访者以为今年房价会下跌；看不准房价走势的高达，这部分人买房最关怀的就是房价会不会下跌。 、购房者越来越理性 目前，购房者越来越趋于理性化，购房时不仅看重价钱，而且也关注房子的质量。比如，交通能否方便，楼盘附近有没有学校、银行、超

10、市等。高档的社区能否把间隔 休闲文娱场所的远近列在其中，还要看户型能否适宜，通风采光能否达标。 还有一些买房者在购房时也免不了要向开发商了解楼盘的规划。的购房者表示会首先了解楼盘的各种规划目的，如：绿化率、容积率、公摊面积、车位占有率及各种配套设备能否齐全。还有近半数的购房者会关注物业管理的情况，比如，物业由谁来管理，怎样收费等等。另外，由于购房者普通不太懂建筑，一部分人还比较注重楼房建筑构造类型的选择。许多购房者表示，购房不只需看价钱，更要重需求，然后再明智地做出选择。总之，最能满足需求的房子才是最适宜的。 、购房消费渐成主流据鞍山有关部门不完全统计，鞍山人在购房、装修上的开销占家庭投资的。

11、充分显示了鞍山人对居住环境的注重。这也是万科等大型房地产企业进军鞍山的主要缘由。三、中心城区铁东区房地产分析一铁东区概略引见鞍山市铁东区因位于沈大铁路以东而得名，地处鞍山市的东南部，东以“二一九公园东山为界与千山区接壤，西隔沈大铁路与铁西区、鞍钢厂区相望，南以东环市铁路为界与千山区毗连，北以通山街为界与立山区为邻。区境面积 . 平方公里，辖 个街道办事处， 个村民委员会，个社区居委会，人口 . 万。 区内高楼林立，山水相依，路网兴隆，绿树成荫。国家风景名胜 - 千山山脉绵延楔入，呈“十里青山半入城之姿；出名遐迩的二一九公园，山水相映，沉醉八方来客；金碧辉煌的玉佛苑，尽展世界之最 - 玉石王的风

12、采。各种设备完备的现代化楼宇商厦，鳞次栉比。徜徉今日之铁东，山在城中、城在绿中、楼在花中，人在景中，夜幕下霓虹闪烁，灯光璀璨，一派现代都市中心城区的繁华景象。区内交通便利，电讯兴隆。区域建立以“强区、富民为主线，创新突破，全面推进经济和各项社会事业的快速开展，把铁东区建立成昌盛的现代商贸效力区、温馨的居民住宅区、一流的文教优势区、展现都市文明的笼统区。铁东区正以优越的地理位置，雄厚的经济根底，较高的人员素质，可靠的信誉向世人展现宽广的协作天地。二区域房产概略、商品房区域销售房源有财富中心、鞍钢花园、国贸世纪经典、都市阳光等。房产多为现房及准现房销售，区域建立房产多为高层、小高层建筑，多层为辅。

13、普通高层在-层，小高层以层居多。规划面积-多平方米，主力面积区间在-平方米之间。区域销售价钱区间为：-元/平方米主力价钱区间为：-元/平方米总体销售情况：区域房产销售情况良好，销售率多在%以上。、二手房源区域二手房源多为年以内建立，买卖价钱为元/平方米左右，比铁西区每平方米高出近-元的价钱，二手房买卖手续费为成交金额的%并另外加收元/套。、商铺情况区域中商铺规划，主要为住宅沿街底商以及旧有住宅改制后的商业门市。新建住宅区中商铺规划，主要为-层，面积从平方米到平方米。普通分单层、-层或整层销售。售价主要区域间为-元/平方米。旧有住宅改制后的商业门市普通以出租为主。商铺出卖楼盘称号面 积售 价铁东

14、区铁东六道街甲：永昌小区门市-平方米-F，约个元/平方米鞍钢花园-F万元/平方米、-F.万元/平方米金帝豪庭-F-万元/平方米商铺出租楼盘称号面 积租 金金帝豪庭门市平方米-F万元/年铁东区商业区门市，窗改门平方米-F.万元/年铁西区门市，窗改门平方米-F.万元/年预估中心商业区租金：-元/平方米月周边城区租金：-元/平方米月三区域房地产分析铁东区新建商品房及二售房源的价钱都高于其他区域。由于铁东区是鞍山是的中心城区，区域经济繁华、商业昌盛，城区建立好，并且交通系统兴隆，是优质的居住区，拥有完善的商服配套。因此也是购房者认可的最有购买价值的区域。近年来房产价钱一涨再涨，区域房价高价曾经到达接近

15、元/平方米的程度，主力价段也在-元之间，但随着城市经济的建立，城市人均收入的增长，人们的购买才干提高，并且对房产的购买愿望加强，因此高昂的房价并没有影响房产的销售。区域房产规划主要有两种，一种是纯住宅工程，一种是兼顾商住两用的住宅工程。纯住宅工程多以小高层、大面积为主体规划；而商住两用工程本质上依然是住宅产品，但产品以层左右的高层、中小面积户型规划为主，可以用于商住办公，因此此类工程在推行上会强调产品可商可住的两重性来销售。区域沿街商铺销售主要是在住宅销售的中后期开场，工程通常会在住宅销售的前期积累客户，当住宅产品销售成熟后，开场推行商铺产品，多为现房销售，目前区域中商铺存量不大，主要分布在几

16、个新建商品房工程中，部分工程未开场销售。已建沿街商铺销售率到达%以上。区域购房客源为城市中的中高端人群，如鞍钢等大型企业的中高层管理人员、私营业主、政府官员等。外来置业人群也多项选择择在此区域购置房产。主要是思索到区域的优势以及房产未来的升值空间。区域整体房产销售态势良好，房产市场处于供小于需的情况，因此各类房产物业均处于快速稳定销售阶段。分析结点：住宅：鞍山市房地产还处于开发初期阶段，已有工程多数在年左右建立，新楼盘建立为年后开发工程；开发商主要以本地开发商为主，近年来有外来投资商进驻；面积规划：以大面规划为主，主要区间在-平方米，商住工程中有-平方米小户型产品；市场价钱分元以下、-元、-元

17、、元以上四个价段，其中元以下为城市周边区域房产价钱，-元为中档楼盘，-元为中高档楼盘，元以上为高档楼盘工程。楼盘工程质量感普通，高端产品也并没有在产品建立上表达出特征来；房产工程多数为现房或准现房销售，销售速度快，且部分工程要求一次性付款购买；目前房产良好销售的缘由：从人们的需求角度来看，由于城市年以前开发楼盘工程不多，很多客源购置不到意向房源，市场处于供小于需的情况，随着城市开发建立新房源涌现，很大程度上满足了人们对购房、投资的需求，因此总体上看，各楼盘工程的销售情况良好。其次，城区改革中，很多旧住宅工程开场拆迁改造，这无疑是政府加大了城市改造建立的力度，也带动了房产销售。商业：底商规划：主

18、力面积段为-平方米，单层或-层；价钱段.-.万元/平方米；商业环境：城市中心商业区不大，但商业气氛浓重，构成的人流、物流保证了商业区域的昌盛；投资环境：城市总体购买力强，随着商业的开展，投资空间增大。未来展望：随着鞍山市城市的建立开展，未来一段时间里，房产市场的开展是稳步上升的态势。购买需求保证着房产的良好销售，但人们对房产质量的追求也会不断提升，目前看来，除万科工程外，鞍山市其他产品均很平实，产品单一，优质质量及特征产品少，而房产未来建立应是向着较高质量，多元化的趋势开展。附件楼盘数据：财富中心投资商：北京万通世界置业开发商：鞍山市华胜房屋开发建筑设计：中国建筑设计研讨院 联安国际建筑设计建筑施工：中国建筑工程总公司第五工程局物业管理：北京万通世界物业管理整合推行：原色北京国际广告财富中心地址：辽宁省鞍山市铁东区青年街规划：栋点式高层，A、C栋F，