《都市佳物业管理公司程序文件汇编》68-程序文件

1、目 录第一章 总章3第一节 物业管理效劳简介3第二节 组织机购图7第三节 公司运作流程8第四节 公司企业文化9第二章 物业公司业主管理规章制度1030第一节 业主手册10第二节 业主公约13第三节 物业管理效劳合同15第四节 居民精神文明建设公约20第五节 物业管理委托合同21第六节 卫生保洁管理规定24第七节 住宅小区管理规定25第八节 治安管理制度26第九节 楼宇管理规定27第十节 水、电使用管理规定27第十一节 装修管理规定29第十二节 消防管理规定29第十三节 非机动车管理规定30第三章 物业公司运作标准31第一节 物业公司员工行为标准31第二节 物业公司礼貌效劳用语32第三节 员工守

2、那么33第四节 物业公司管理人员与业主沟通工作程序33第五节 住户入住管理程序34第六节 业主违章事件的处理程序34第七节 业主投诉处理工作规程35第八节 物业管理档案程序36第九节 物业接管验收标准及检验方法39第十节 物业接管验收程序40第十一节 物业管理财务会计制度46第四章 物业公司管理工作人员职权及工作制度标准54第一节 经理岗位职责55第二节 客户效劳部职责55第三节 行政部职责55第四节 计财部职责55第五节 工程维修部职责56第六节 经营部岗位职责56第七节 保安部职责57第八节 公司文员岗位职责57第九节 会计岗位职责57第十节 出纳岗位职责58第十一节 收费员工作职责58第

3、十二节 管理员岗位职责59第十三节 保安部长岗位规定59第十四节 保安员值班管理规定60第十五节 保安交接班制度60第十六节 保安员职责及纪律规定61第十七节 保安员训练考核标准64第十八节 对讲机使用管理规定65第十九节 维修工岗位职责65第二十节 维修工入户维修规定66第二十一节 绿化工岗位职责66第二十二节 保洁员岗位职责67第一章 总 章第一节 “ 小区物业管理效劳简介都市佳物业管理公司提供应“ 小区业主的效劳内容为：一、保安实行24小时保安制度，日夜巡逻。二、保洁保洁人员负责本物业区所有公共区域的卫生清洁效劳，生活垃圾做到日产日清。保洁人员实行8小时工作制，避开业主上下班顶峰进行彻底

4、的清洁、养护以便使业主拥有整洁的居住、经营环境。保洁的部位主要包括：公共门厅、楼梯间护栏、住户单元楼梯间及楼梯、楼体外部、绿化地带、小区道路、照明、停车场等公共区域、公共设施的清洁养护工作。保洁人员还将定期对公共区域进行卫生消杀工作，以维护物业区域的健康环境。三、园林环境绿化物业公司对物业区内的环境园林、绿地定期进行养护、修剪、保持四季常绿、景观如一。四、公共设施维修保养对物业区的公共设施，如房屋建筑本体、管道、供电照明、消防、机房、道路、停车场等进行维修、养护、更换、保证公共设施完好、美观、正常运行。五、效劳工程1、装修管理及效劳：监督业主装修并提供装修须知，确保房屋及设备完好运行使用。2、

5、维修效劳：业主家中水、电、暖、窗等维修、更换效劳。3、提供代出租，出售房屋效劳。六、各项管理目标及采取的相应措施1、房屋完好率98%，相应措施：每栋楼确定一名监管责任人，负责巡查记录，物业公司与之签订责任书，确保房屋完好率达标。每半年进行一次房屋完好率的检查。2、配套设施完好率95%。相应措施：紧急情况维修，人员24小时随叫随到，并在接到维修通知后45分钟到达现场；一般情况，急修不超过6小时，零修不超过24小时。3、保洁率95%。相应措施：保洁员8小时保洁工作制按保洁标准进行操作，管理员监督检查责任区垃圾日产日清，确保街区洁净。4、维修工程质量合格率100%。相应措施：工程技术人员全程控制，管

6、理人员监督检查，并按规定及时回访。5、路灯、照明灯具完好率95%。相应措施：管理员为责任人，划定责任区域，实行巡查制度，定期维护保养。6、降低物业区内治安案件发生率。相应措施：实行24小时保安巡逻制，明确治安责任区域，确保业主日常生活秩序。7、大型及主要机电设备完好率95%。相应措施：制订严格的设备操作和保养规程，落实责任到人，实行巡查制度，建立设备档案，定期维护保养，保证设备正常运行。8、火灾发生率1以下。相应措施：实行全员义务消防制，定期向业主宣传消防知识，进行防火培训和学习，提高业主消防的自救能力，发现隐患及时处理。9、违章处理率95%。相应措施：建立巡查制度并加大宣传工作力度，最大限度

7、杜绝违章事件发生。10、业主投诉处理率95%。相应措施：加强与业主之间的沟通，满足业主的合理要求，一旦发生与物业相关的投诉，立即查明原因，根据情况进行解释处理，直到业主满意。11、业主对物业管理效劳满意率90%。相应措施：实行人性化管理，增强效劳意识，提高效劳水平。12、绿化完好率95%。相应措施：维护保养责任到人，保证物业区内公共绿化无破坏，无黄土裸露根据银川市的具体情况来定。13、道路、停车场完好率95%。相应措施：划定责任区域，责任到人，实行巡查记录，确保道路完好。七、物业管理标准1、根底管理1按规划要求建设，逐步完善配套设施。2办理接管验收手续。3房屋使用说明、装修装饰管理规定及业主公

8、约等各项公众制度完善。4业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责。5业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权明确。6健全各项管理制度，岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核方法。7管理人员和专业技术人员持证上岗，佩戴明显标志，工作标准，作风严谨。8在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少到每半年公开一次物业管理效劳费用收支情况。9房屋及其公用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便。10建立住用房档案，房屋及其配套设施全部图册，查阅方便。11建立24小时保安值班制度，设立效劳 ，接受业主和使用人对物业管理效劳报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的

9、收集和反应，并及时处理，有回访制度和记录。12定期向住用户发放物业管理效劳工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达90%以上。13建立并落实便民维修效劳承诺制，零修、急修及时率100%，返修率不高于5%，并有回访记录。2、房屋管理与维修养护1出入口设有区域平面示意图，主要路口设有路标，楼幢、单元口门、户门标号标志明显。2杜绝私搭、乱建、擅自改变房屋用途现象。3房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落，无污迹。4户外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无平安隐患或破损。5防护栏安装统一有序，色调一致，不超出外墙面。6空调安装位置统一，冷凝水集中收集。7房屋装饰装修符

10、合规定，不发生危及房屋结构平安及拆改管线和损害他人利益的现象。3、共用设施设备管理：1公用配套设施完好，无随意改变用途。2共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程及保养标准。3室外公用管线统一入地，无架空管线，无碍观瞻。4排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象。5道路通畅，路面平整，井盖无缺损，无丧失，路面井盖不影响车辆和行人通行。4、保安、消防、车辆管理：1有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度。保安人员熟悉管辖区内的环境，文明值勤，训练有素，言语标准，认真负责。2危及人身平安之处有明显标识和具体的防范措施。3消防设备完好无损，可随时起

11、用，消防通道畅通，制订消防应急方案。4机动车停车场管理制度完善，管理责任明确。5非机动车车辆管理制度完善，停放管理有序。5、环境卫生管理：1环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。2清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁。3垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。4街、区内道路等公用场地无纸屑、杂物等废弃物。5房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯及扶栏、公共玻璃窗等保持洁净。6无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。7排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染。6、绿化管理1街、区内绿化布局合理，花草树木、建筑小景配置得当。2绿地无改

12、变使用用途和破坏、践踏、占用现象。3花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃。4绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。7、精神文明建设：1开展有意义、健康向上的社区文化活动。2创造条件、积极配合、支持并参与社区文化建设。8、管理效益：1物业管理效劳费收缴率95%以上。2提供便民有偿效劳，开展多种经营。3小区物业管理经营状况良好，略有盈余第一年需补贴。9、物业管理费包括的内容为：1保安费、保洁费：以上两项含人员工资、服装、设备器材、材料消耗等。2日常维护费：公用局部水、电设施设备维修更换费。3卫生消杀费：公共局部灭四害。4绿化费、垃圾清运费、公共照明水电费、社区文化费，管理人员工资、

13、办公费、保险费等。5摊销费用：办公设备、维修工具、设备损消耗。第二节 公司组织结构都市佳物业管理工程部经营部财务部管理处行政部 第三节 物业公司运作流程队伍组织培训各种资料准备物业接收与接管住户办理入住手续入住户验房拿钥匙装修工程和队伍审核督察违章装修装修验收搬迁入住建立各类档案日常管理及队伍轮训客 户 服 务房屋及公用设施养护安 全 交 通 管消 防 设 备 养三 车 保 管绿 化清 洁 保 洁建立管理档案拟制管理方案订阅规章制度第四节 都市佳物业管理公司企业文化 一、公司物业管理的指导思想：以效劳为宗旨，以经营为手段，以效益为目的。二、公司物业管理目标为：1、创造一个平安、舒适的生活、工作

14、、经营环境。2、提高物业的价值。3、提高开展商的声誉。三、公司经营理念、宗旨：理念：想业主住户之所想，急业主住户之所急，解业主住户之所需。宗旨：寓管理于效劳，融效劳于管理。业主至上，优质效劳。四、效劳口号：带走用户的烦恼，留下用户的满意。第二章 物业公司业主管理规章制度第一节 业主手册 制定此?业主手册?的目的是便于您充分享受本物业公司为您提供的各项优质效劳，为您创造一个温馨、舒适的购物、休闲、生活空间。请您入住前，务必仔细阅读本手册，明确您我双方权利、责任和义务，并参阅?物业管理效劳合同?有关约定，倘假设二者与所载条文有所抵触，以合同内容为准。一、物业公司及其责任：1、银川都市佳物业公司具体

15、负责执行“xxx小区的物业管理职能，享有承当?物业管理效劳合同?中规定的权利和义务。物业公司有权向各业主收取各项管理费用，制定、修改及增删管理规那么。物业公司也有权根据“合同，撤除任何未经批准的加建、改建工程。物业公司代表业主对小内公共设施进行维修保养，并尽力保持小区内清洁、美观。24小时为您提供保安效劳。2、物业公司员工绝不允许收受业主的任何赏赐。防止私自利用物业公司员工做任何私人效劳，以免导致该员工疏于日常工作而受公司处分，物业公司随时欢送您提供好的建议和意见。二、物业管理费用：1、缴纳管理费是保证物业管理工作正常运行的必要条件，请各业主务必在每年1月15日前(如有变更以物业公司通知为准)

16、缴清当年管理费，过期未缴者每日加收有关欠费总额3%的滞纳金。逾期三个月或以上仍未缴清者，物业公司有权采取诉讼等不得已的催缴措施，直到缴清所欠管理费和滞纳金为止。2、物业管理费的各项支出包括以下内容：建筑物及其设备、设施、道路、卫生、绿化、治安等工程的日常维修、整治效劳等，以及其它公共地方的保养、清洁、维修和照明等费，以及沟、渠、水管维修费用，垃圾清运费用，管理人员和行政人员的工资福利等。3、如果政府有新规定，那么按新规定执行，物业公司预先公告业主。4、物业公司制定的合理费用，如公共设施、外墙翻新等大修费用，那么按物业公司所指定的管理份额由各业主共同分摊。大修帐目收支情况将每年报业主委员会审查并

17、按期公布，假设有剩余，那么拨入下年度帐目。5、物业的物权一旦变更，原业主须在转让之日起15天内书面通知物业公司，并办理相关手续。三、卫生清洁：1、收集垃圾每日早晚两次，业主应将垃圾投入指定的地点，不得随意乱扔垃圾，任何摆放在公共地方的物品将会被搬走，相应费用由其业主承当。2、严禁物品从高空抛下，以免伤害他人，违者要承当经济、法律责任。四、保安：物业公司设有素质过硬、作风优良的保安部伍，24小时值班巡逻。紧密协助公安部门做好物业区域内的治安防范工作。五、车辆管理：1、凡进入停车场内的车辆都必须按规定交纳停车费。2、对摩托车和自行车实行集中停放管理，敬请各位车主和业主给予密切合作，并严格执行物业公

18、司所制定的停车管理规定。六、防火、防风：1、住户(用户)防火指引：须谨慎处理燃烧中的烟头、火柴等；不可在同一插座连接多种用电器，以免电线负荷过度；家中各成员应知道电源总闸位置，当紧急时，即刻关闸；不可贮存易燃、易爆物品，以防万一；在火灾发生时，请设法关闭所有门窗及防盗门，以防火势蔓延；定期检查更换电器电线。及时关闭液化气，以防液化气外漏，造成火灾。2、公共空间防火指引：所有楼梯必须保持畅通无阻，切勿占据公共空间；严禁在公共地方燃烧纸钱、元宝或燃点香烛，以免发生火警；公共空间安装的灭火器及其它防火设备，请各业主、住户提醒子女切勿移玩，假设发生火警时，首先应保持镇定；其次打破就近的火警玻璃，按响警

19、钟或拨打“119通知消防部门。同时通知物业公司及唤醒邻居，切勿乘坐电梯逃生，应使用楼梯走道。3、防风沙措施：当沙尘暴来临时，物业公司提醒各业主注意以下防风措施，以保障个人财产平安：固定易被吹倒的物件。扣紧门窗，以免被风吹开。切勿在玻璃门窗附近停留。将窗外花盆移至室内，以免掉楼下砸伤他人。沙尘暴过后，假设有玻璃破损，应立即更换。假设需帮助，请与公司物业公司联系。七、日常保养事项：1、供水、供电及机电设备均经过周密考虑而设计的，未获公司物业公司批准，不得擅自更改，假设有违者，造成后果自负。2、各楼宇房间内均装有线电视插孔，为保证楼宇的美观、整洁，不允许接户外天线。3、各业主切勿将垃圾、菜叶、杂物等

20、废料投入厕所、草坪及下水道，以免造成下水道堵塞，如有违者，后果自负。4、楼宇内公共地方不得堆放家具、货物、神位及烧香，严禁在楼道内设置火炉，不得在墙壁上乱涂画，假设属小孩所为，由家长负责。5、楼宇内的楼梯扶手不得乱刻和损坏，以免造成上、下梯不便。6、假设长时间离开住所，请关好水、电、燃气总闸，以免造成不必要的损失，如因水、电、燃气造成的损失由业主自付。八、绿化：保持小区内风景优美、环境幽雅是物业绿化管理的职责，不但需要物业绿化人员的努力工作，还需要各业主的竭力配合，为此，物业绿化管理提醒您注意以下几点：1、切勿在绿化带上踢球、骑车、玩耍，假设人为损坏，由当事人支付一切费用。2、不得乱砍、乱伐、

21、攀折树木，不得乱摘花果，如有违者，按管理规定承当有关责任。九、业主须知：1、业主对自己所购楼宇有占有、收益、使用等权利如房产权买卖、交换、继承权等。2、业主收到入住通知后，按时到公司物业公司办理入住手续。业主收楼时须查清单元设备是否妥善，合格后须在交接表上签字并领取钥匙。3、业主进行装修、维修时，应以不得改变房屋结构、不得防碍他人利益为原那么，假设施工，须在施工前向公司物业公司申请，待批准及缴纳有关押金前方可施工。业主不可作出妨害房屋外围结构及外观如窗户、阳台等的更改，以维护物业外观整洁、合理、美观，不得擅自改变楼宇用途和外观。4、假设遇有维修、检修人员需进入室内，请查清证件，方可准入。假设有

22、疑问请立即通知公司物业公司前往查询。十、其他：1、各业主应遵守中华人民共和国有关规定，不得将违禁的书刊和音像制品带入物业区内，不得在本物业区传播有关与法律相抵触的、损及他人身心健康的宗教、标语等。2、讲文明、讲道德、讲礼貌、讲卫生，相互帮助，携手共建文明小区。第二节 业主公约为了加强小区物业管理，保障本物业区域内物业的平安与合理使用，维护物业区域内的公共秩序，创造良好的生活环境，同意签订本公约，并共同遵守。一、总那么1、银川都市佳物业管理以下简称：都市佳物业公司受银川都市佳物业管理委托，对小区内各类物业进行物业管理，是小区的物业管理机构，对小区内公共设施、公共环境等事务行使管理权。2、业主及物

23、业公司人员享受各自的权利，履行各自的职责和义务，并对自己的行为负责，承当相应的法律及经济责任。二、都市佳物业公司的职责：1、在银川都市佳物业管理的委托范围内，全面负责小区内各类物业的日常管理及公共配套设施的运行、保养及维修工作。2、维护管理小区内所有公共区域的照明、消防以及其他公共设施、设备，并保持其功能良好。3、负责小区范围内公共区域环境卫生。4、对出入小区内的各种车辆进行管理。5、安排管理人员和保安人员对小区区域进行日常巡视，协助公安机关做好小区内的治安保卫工作，确保小区内正常的社会秩序。6、负责小区内所有绿化地的维护和管理。7、按规定向业主、使用人和其他应缴费人收取有关费用。三、业主的权

24、利和义务：一权利1、业主对自有物业依法拥有处分和受益权，享有都市佳公司物业公司提供的物业管理效劳。2、依法合理使用本物业公用设施、设备、公用部位。3、依据有关规定在允许的范围内对自有部位室内进行装饰、装修，对楼宇设备室内局部进行养护。4、建议和要求物业管理部门对物业状况组织维修、维护和改善。5、对小区的物业管理提出批评、建议与意见，有权要求公布物业管理帐目收支情况。二义务1、业主、使用人和其他交费的人，必须按规定定期缴纳有关管理费用。2、住户、业主对房屋的使用，必须严格遵守以下规定：不得改变房屋结构、用途和外貌；未经批准不得对房屋进行装修，任何装修不得改变受力结构；不得利用房屋从事危害社会公共

25、利益及损害他人合法权益等活动。3、不得随意阻碍异产毗连房屋的正常维修如：上层楼漏水，给下层住户造成影响时，上层楼住户必须给予配合，否那么应承当因成心或过失而给他人造成损害的责任。4、生活垃圾应用袋装好，放到垃圾箱内，不得放在楼梯口、道旁或草坪上。5、不得私自占用或阻碍他人使用公共设施和公共场地，严禁在楼道内放置火炉。6、不得损坏水、电设备、花草树木、园林小景等公共设施。7、不得擅自在未经允许的公共地方乱张贴、乱写、乱画等。8、因住户安装太阳能热水器造成屋顶防水层破坏而导致屋面渗、漏水，维修费用那么由责任住户承当。四、违约责任：1、用户如拖欠各项费用，每日按拖欠金额的3%加收滞纳金，拖欠时间从每

26、月应缴费用终止日起计算，累计拖欠达3个月以上者，无正当理由拒不缴纳的，物业公司可采取相关催缴措施。2、用户如拒绝或阻挠物业管理人员对公用设施进行检修、养护以及其他正常管理活动由此造成的损失应负责赔偿。3、用户因自己的原因造成损失的，责任自负，如给相邻用户或物业管理造成的损失应负责赔偿，并承当相应责任。4、物业公司人员违法或违反本公约，给住户造成损失的，物业公司负责追究责任者经济、行政责任，直至法律责任。五、附那么1、本公约可依据市有关政策法规、规定修订或补充，或同住户、用户协商修订。2、本公约自双方签字或盖章后生效。本公约一式二份，公司物业公司、业主各存一份。第三节 物业管理效劳合同甲方：银川

27、都市佳物业管理乙方： 本物业名称： 乙方所购房屋销售合同编号： 类型： 座落位置： 建筑面积： 平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的根底上，乙方委托甲方对其提供物业管理效劳，订立本合同。一、管理效劳事项1、房屋建筑共用部位的养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。2、共用设施、设备的养护、运行和管理，包括：共用的上、下水管道、落水排污管、共用照明、消防设施、低压配电设施、避雷设施。3、市政共用设施和附属建筑物，构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、化粪池、沟渠、管道。4、公共绿地、绿化、建筑小景等的养护与管理。5、公共环境卫生，包括：公共场所、房屋

28、共用部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运。6、维护物业区域内的公共秩序。7、配合、协助当地公安机关实施物业区的治安防范工作。配备保安值勤、巡视，进行平安监控。8、管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与业主档案。9、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。二、双方权利义务1、甲方权利义务1根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理规章。2制止违反物业管理规章的行为，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。3对物业使用人违反本合同的行为，根据情节轻重，采取奉劝、警告、制止，与业主协商解决、索赔、起诉等措施。4可选聘专

29、业公司承当本物业的专项管理业务，但不得将本物业管理责任转让给第三方。5负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化等的年度平安检查，小修养护方案和大中修方案。6负责向业主、物业使用人收取以下费用：物业管理效劳费；代收代支费用；有偿效劳费用。7每一年向乙方和物业使用人公布一次物业管理效劳费收支帐目。8协助处理房地产开发企业、其他部门或单位对物业管理遗留的问题。2、乙方权利义务1维护自身的合法权益，享受甲方提供的物业管理效劳。2监督甲方管理效劳工作及实施制度的执行情况。3有权向行政管理部门投诉甲方违反法规、规章的行为。4有权向甲方投诉其管理人员的效劳态度和效劳质量并知悉处理结果。5向甲方递交物业产权

30、证复印件一份作为备案材料。6遵守业主公约和物业管理规章，协助甲方做好物业管理工作和宣传文化活动。7协助处理房地产开发企业、其他部门或单位对物业管理遗留的问题。8如需进行室内装饰、装修，必须遵守物业装饰、装修管理规定，填写申请表，缴纳装饰、装修保证金，经甲方审查核准前方可施工；完工时，通知甲方检查有无违章，损坏物业共用部位、共用设施、设备和阻碍他人正常使用物业的现象如渗、漏、冒等。甲方检查未发现上述现象，应将保证金返还乙方；假设有上述现象，应要求乙方限期维修或扣除保证金作维修费用。9在本物业管理范围内，不得有以下行为：损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌含外墙、外门窗、阳台等的颜色、形状和规

31、格，擅自改变房屋设计、用途、功能和布局。占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房棚等共用场所地。占用、损坏或擅自移动供电、供水、供暖、通讯、排水、排污、消防、监控、路灯等公共设施设备。违章搭建。践踏、占用绿地，毁坏绿化、损坏、涂画公共标识和建筑小景。随意倾、堆放、丢弃垃圾或杂物，高空抛物。擅自在物业共用部位或公共场所悬挂、张贴、涂写、刻画、设立广告牌。放置超过平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音。未经有关部门批准设置摊点。利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。三、物业管理效劳质量1、甲方须按以下约定实现目标管理1房屋外

32、观整洁，无乱搭建，房屋完好率到达90%以上。2公共设施、设备维护良好，正常运行，水电工每周巡查3次以上，每月定期保养，维护完好率达90%以上。3公共环境整体美观洁净。楼外公共场所每天清扫二次，实施8小时保洁；楼内公共通道、楼梯每2天清扫一次；楼梯扶手每2天清抹一次；化粪池每年清疏一次，雨水、污水井每半年清疏一次，如发生堵塞及时处理，确保化粪池不外溢，下水道畅通；垃圾日产日清。4公共绿化：日常淋水，定期修剪、除杂草；绿化地，园林小景每天清洁一次。5保安效劳：物业区域实行24小时保安制度，日夜巡逻；保安人员有明显标志，工作标准，遇有险情，在接到报警后立即到达现场。6管理效劳：接住户 有记录、有跟踪

33、、有处理结果反应；管理员每日巡视2次，接 半小时内到现场处理。7维修：开通24小时效劳热线 ，维修及时率90%以上。四、物业管理效劳费用1、物业管理效劳费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大修、中修、更新、改造的费用1乙方缴纳费用期限；2住宅按建筑面积每月每平方米按银川市效劳等级标准收取；3非住宅营业房按建筑面积每月每平方米按银川市效劳等级标准收取； 4因乙方原因空置房屋按上述标准减半收取；5乙方出租物业的物业管理效劳费由乙方交纳；6乙方转让物业时，须交纳转让之前的物业管理效劳费用；7物业管理效劳费用标准按银川市物价局核定标准执行和调整。8每次缴纳费用时间为：2、其他有偿效劳停车场地使用泊位费

34、机动车：露天车位： 元/辆；摩托车 元/辆燃油助力车按摩托车对待非机动车每日： 元/辆3、代收代缴效劳费受有关部门委托，代收电费、水费、燃气费、采暖费等代收代缴收费效劳代收代缴费用不属于物业管理效劳费用，收费标准执行政府规定。4、维修储藏基金的管理和使用1根据建设部?住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法?，本物业公司建立公共部位公用设施设备保修期满后的大、中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向 交纳维修储藏基金 元。2维修储藏基金不敷使用时，经当地物业管理部门审核批准，按乙方占有房屋建筑面积比例续筹。3乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退回，随房屋所有权同时过户。5、广告牌设置与

35、权益1物业公司有权对广告牌的设计、安装进行统一管理。2广告牌不得影响小区居民生活和楼宇外观。6、违约责任1甲方违反合同，未到达管理效劳质量约定的目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成的损失，甲方承当相应责任。2乙方违反合同，使甲方未到达管理效劳质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失，乙方承当相应责任。3乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按欠交总额的3%加收违约金。7、为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任

36、务等突发事件，甲方采取紧急措施造成乙方不必要的财产损失的，甲方不承当任何责任。8、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行，双方按有关法律规定处理。9、本合同中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。10、本合同在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向银川市辖区人民法院起诉。11、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。12、在签订合同前，甲方已将合同样本送银川市物业管理办公室备案。13、本合同自签订之日起生效。甲 方：银川都市佳物业管理 乙 方盖章：代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日第四节 居民精神文明建设公约为了搞好本物业区域

37、内的精神文明建设，使广阔业主在文明、健康的环境中工作、生活，特制定如下公约，敬请遵守：一、遵守国家的法律法规及物业管理公司各项规章制度，配合管理人员的管理工作，做一个遵纪守法的居民。二、小区居民来自不同地区，应互相尊重不同生活习俗、平等相待、团结互助、互谅互让、胸怀开阔。三、积极维护公共卫生，不随地吐痰、乱丢杂物、乱倒污水、不乱张贴、涂写，不在小区内饲养家畜宠物，保护小区环境。四、要养成讲文明、讲礼貌、讲卫生、讲秩序和心灵美、语言美、行为美、环境美的习惯。五、不得在小区内进行赌博、吸毒等违法活动，严禁将禁品，如黄色书刊、画片、唱片、录像带等带入小区和家庭。六、保护小区公共财物，维护水电、通讯、

38、消防等公共设施，保护小区花草树木，节约用水、用电，共同创造一个环境优美、秩序良好、安宁、舒适的生活环境。七、在小区内严禁封建迷信活动及非法团体活动。八、注重家庭文化建设，提高家庭文化品位，开展健康向上的文体活动，培养文明有益的业余爱好，营造温馨和谐的休闲环境。九、积极维护小区各种荣誉，积极为小区的开展及进步提出合理意见。十、积极参加社会公益活动，热心社会福利事业，乐善好施、尊重妇女，保护和关心帮助孤寡残疾人士。十一、积极投入到爱国卫生运动中，坚决消灭各类虫害，使小区成为无污染、无虫害的文明卫生小区。第五节 物业管理委托合同委托方业主： 以下简称甲方受托方： 以下简称乙方甲方所购房屋销售预售合同

39、编号：甲方所购房屋根本情况：类型：座落位置：银川市 区小区 楼 单元 室，建筑面积 m2。根据有关法律、法规、?银川市物业管理条例?等，在自愿、平等、协商一致的根底上，甲乙双方就物业管理效劳达成如下协议：一、甲方的权利义务1、监督乙方的物业管理效劳行为，就物业管理的有关问题向乙方提出合理化建议，并对其缺乏提出更改。2、遵守本物业的物业管理制度。3、依据本协议向乙方交纳物业管理综合效劳费用，并积极配合物业公司进行的各项合理费用的收缴工作。4、有权利要求物业公司对公用设施、设备进行日常维护和维修。5、甲方有权利对物业公司的管理、效劳、收费进行监督。6、甲方有权利对私人领地进行装修美化，但不得阻碍他

40、人，并须遵守?房屋装饰装修管理规定?。7、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能。8、转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方重新签订本协议。9、要出租的房屋，甲方应通知乙方，并对其负责。10、按照平安、公平、合理的原那么，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。11、甲方应自觉维护小区卫生，保护小区公共设施、设备。12、加强平安防范意识，配合乙方打击违法犯罪。二、乙方的权利义务1、对房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等工程进行维护、修缮、效劳与管理。2、建立健全的物业管理档案资料。3、制止

41、违反本物业管理制度的行为。4、物业管理企业可以委托专业公司承当本物业的专项管理与效劳业务，但不得将本物业整体管理责任转让给第三方。5、依据本协议向甲方收取物业管理综合效劳费。6、提前将装饰装修房屋的考前须知和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立?房屋装饰装修管理协议?。7、不得占用本物业的共用部位、共用设施设备，或改变其使用功能。8、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备、维修养护有偿效劳。三、物业管理效劳内容1、房屋共用部位的维护和管理共有部位是指房屋主体承重结构部位包括根底、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等，房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道。2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设

42、备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经常性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。3、环境卫生1小区公共面积的卫生清洁2绿地卫生的清洁4、门卫1内容：负责进出小区人员的清查2责任：公共区域的公共秩序责任由门卫负责；居住户室内被盗与物业公司无关。5、交通秩序与车辆停放1内容：停放在本小区内的车辆由物业公司车管人员统一安排停放；负责本小区内车辆的停放秩序。2责任：停放在小区自行车车棚外的自行车，一旦丧失，乙方不负有任何赔偿责任。6、房屋装饰装修管理按?房屋装饰装修规定?装修。四、物业管理效劳质量

43、1、环境卫生：保证公共区域的清洁，垃圾及时外运。2、绿化：养护好已有绿地，维持绿化的健康生长，努力提高绿地率。3、门卫：实行24小时值班巡视，维护小区的平安。4、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：小修不过天，急修马上进入现场。五、物业管理效劳费用该费用不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用。1、交费时间：2、交费标准按物价局核定标准进行，暂按建筑面积每月每平米 元。3、因甲方原因空置房屋按建筑面积每月每平米 元。4、甲方出租物业的，物业管理综合效劳费用由甲方按时交纳。5、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业管理综合效劳费用。6、每次交纳费用时间： ，必须严格执行。六、其他有偿

44、效劳1、机动车车辆泊位费：轿 车： 元/月/辆 摩托车： 元/月/辆2、非机动车：自行车： 元/月/辆 三轮车： 元/月/辆。七、违约责任1、甲方违反协议，未到达管理效劳质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未能整改的，一切后果由甲方负责。2、乙方违反协议，未到达管理效劳质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未能整改的，甲方有权向市物业管理办公室反映解决。3、甲方保修期外的维修，甲方必须先向乙方缴纳工料费，缴纳工料费后，乙方给予维修，否那么造成的一切后果由甲方自负，乙方不承当任何责任。4、乙方违反物业管理效劳费用第三项规定的，不经物价部门批准，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙

45、方清退。八、对本合同的条款进行补充或甲方需要乙方提供物业管理补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。九、本合同之附件均为合同的有效组成局部，本合同及其附近内空格局部填写的文字与印刷文字具有同等效力。十、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，假设解决未果，请市物业管理行政主管部门进行调节解决。十一、本合同一式两份，甲、乙双方各持一份，自双方签字之日起生效。甲 方： 乙 方： 代理人： 代理人：年 月 日 年 月 日第六节 小区卫生保洁管理规定为保持本公司物业区域干净整洁，使业主住户享有幽雅、舒适的生活、工作环境，结合本物业区的实际情况，特制定以下规定： 一、卫生保洁人员的责任和义务：卫生

46、保洁人员是保持本公司物业区域清洁卫生的直接责任人。卫生保洁人员必须做到：1、每天必须将自己所负责的区域内的公共场所庭院、通道等清扫两次，上下午各一次。2、每星期将楼宇内楼梯及楼梯扶手清扫清洗两次，即周二、周五各一次。3、每天早上6：008：00清扫绿化带、场院、人行道等公共场所一次。4、每天清运垃圾两次上午8：009：00，下午18：0020：00各一次，必须做到垃圾“日产日清。5、每三天清洗垃圾箱及周边一次。6、每周药物喷杀蚊、蝇、虫两次。主要在垃圾箱、地沟检查口、排水、排污井口盖处。7、保洁工必须严格妥善保管、使用药物，决不允许随便乱扔、乱放、乱用或给他人使用，否那么一切后果由保洁药物保管

47、人员自己负责。8、卫生保洁员在当班时发现有不卫生现象时，应立即予以去除，如工作量较大，应立即向领导报告，组织人员进行去除。9、物业公司所有员工均有维护和监督卫生保洁管理义务。对不卫生现象视而不见，见而不管的视为失职，物业公司视情节轻重给予警告、罚款、甚至辞退。二、业主住户的责任和义务：本物业区域业主住户和进入本区域的人员均有责任和义务维护本区域卫生，必须遵守以下规定：1、各业主住户必须使用垃圾袋，于早晨8：00，下午17：00前投入垃圾箱内，以便保洁清理，不准把垃圾长时间摆放在门口，走道或楼梯间。2、不准乱倒垃圾、杂物、污水、随地大小便。3、严禁把垃圾、布屑、胶袋等杂物投入厕所或下水道，如因使

48、用不当导致堵塞或损坏，住户使用人应负全部维修费用。4、任何公共地方均不得乱涂、乱画、乱贴及乱竖路牌、广告牌等，违者负责去除、粉刷等费用。如属小孩所为，那么由家长负责。5、业主住户未经有关部门办理?许可证?不准养宠物、家禽等，否那么任何人均可捕杀。6、业主住户装修完毕，应立即清扫院场，将垃圾立即清运干净，不得将废物弃于走廊、楼梯或公共场所。7、区域内使用商业网点者不得在公共场、走廊堆放物品或占用公共场所，以扩大营业场地，应在适当地方放置垃圾桶，不得造成蚊蝇兹生地。8、业主住户不得向室外倾倒污水、抛纸屑、杂物等。9、凡违反以上规定者，公司物业公司有权根据政府主管部门有关卫生管理规定给予处分，或在公

49、共场所公布其行为。第七节 住宅小区管理规定一、保持小区整体规划的完整性，按照规划设计的要求，保持户外整洁，不准随意搭建雨蓬之类的物品。二、保证小区内绿地不受侵占，禁止任何违章用地或违章建筑。三、认真做好小区内房屋养护和维修工作，保证设备设施良性运行，水暖电等系统不出故障。四、及时检修水、电、通讯等公共管线以及变电房、公共照明、排水排污系统，使这些设备能良性运转。五、切实做好小区内卫生清洁和灭四害工作，保持一个整洁、安定的环境。六、加强小区内车辆交通管理，禁止机动车辆入内，自行车慢行的规定。七、开展优质有偿效劳活动，为民排忧解难。八、加强保安和消防系统的管理检查，完善平安报警系统。九、禁止小商贩

50、入内，确保居民安定团结。第八节 治安管理制度为了维护本物业区域的公共秩序，给业主创造一个良好的经营和生活环境，根据?中华人民共和国治安管理处分条例?及银川市政府有关规定，制定本规定。一、入住本物业区的住户应配合公司物业管理部认真如实填写?业主根本情况登记表?。二、本物业区公共区域的治安保卫工作由都市佳物业管理公司协助辖区派出所共同管理，物业公司保安人员有权对违反管理规定的行为进行检查、纠正。三、业主住户或来访人员应密切配合物业公司工作，在保安人员进行查询时，应主动协助。四、严禁在本物业区域范围内打架斗殴、酗酒闹事、聚众赌博、卖淫嫖娼，任何人发现有影响本区域治安秩序或对本区域物业的平安构成威胁的

51、人和事，应予及时举报、制止。五、业主住户应遵守?暂住人员管理规定?，不得留居“三无人员，否那么造成的一切后果由业主住户自负。六、业主住户有权拒绝不持证，不佩戴工作牌人员的盘查和进入私人住宅的要求。七、业主如出租自己的房屋时应提前向公司物业公司说明，并告之承租人到公司物业公司办理登记手续。八、本物业区域严禁一切违反治安管理条例和触犯法律、法规的活动。第九节 楼宇管理规定为保持楼宇的完好美观，使住户享有宁静舒适的生活工作和工作环境，特制定本规定：一、都市佳物业管理公司对小区的所有楼宇主要结构、公共场所及设施设备行使管理权。二、住宅部位及阳台仅做居住使用，不得做写字楼、仓库、工厂及其他商业用途。亦不

52、可转租他人做非法经营或收留“三无人员。三、住户进行室内装修，应严格遵守本部关于装修管理的一切规定，住户如安装外窗护栏，须报请物业公司同意，方可安装。护栏颜色、样式以物业公司规定为准，护栏不得突出于外墙，且护栏内严禁堆放物品。四、住宅区住户不可以在外墙及窗户竖立任何广告标志物。五、楼宇的公共部位，不得堆放家具、货物及其他物品。六、住宅区内任何地方，均不得涂画或张贴广告，违者应负担清洗、粉刷费用，如属小孩所为，应由家长负责。七、严禁从楼上向外倒水、抛弃垃圾杂物，以免伤及他人或影响卫生，如因此而造成的一切后果，由行为人负全部责任。八、严禁把垃圾等杂物投入下水道，如因使用不当导致堵塞或损坏，应及时报修

53、，以免酿成事故。违规住应负责全部维修费用及其连带责任。九、楼宇内严禁带入及存放任何危险品和违禁品，有违反者，按有关规定处理。十、楼宇内应保持整洁卫生，不可随意吐痰、不可乱扔纸屑、烟头、果皮等杂物。十一、业主住户须按时缴纳各项应交的管理费用。第十节 水、电使用管理规定一、水1、都市佳物业管理公司负责本物业区域内的给排水管道维护保养，业主住户不可随意开挖、安装、更改管线。如确需变动，必须事先向物业公司申请并提交施工方案及图纸，经物业管理公司批准后，方可施工。2、下水管道内禁止倒垃圾及其他杂物，如因住户使用不当造成管道堵塞，将由业主住户自己承当全部维修费用。3、业主住户要保护水表和其他公共管线、设备

54、。如发现供水管道及设备有损坏或给水不畅，应及时报修，由公司物业公司负责维修，超过保修期时，维修费用由业主住户承当。4、业主用户必须及时缴纳水费，不得欠缴。5、由于业主住户装修和其他原因造成供水管道故障，物业公司有权要求业主住户恢复原状，并要求当事人赔偿由其造成公共管道故障而导致的全部损失费用。二、电1、为保证为主住户的用电平安，不可擅自拆改原设计电路，由于私自改变供电设施而造成的损失，将由责任人承当全部赔偿责任。2、业主住户如需安装家电设备或特殊用电，可向物业公司提出申请，并接受监督指导，保证平安用电。3、电路出现故障，应通知物业公司检查维修，不能私自触动公共配电设施，尤其在停电时不得私自作业

55、。如因私自作业造成公共配电设施损坏，业主住户应负全部经济责任，造成人身伤害事故，责任自负。第十一节 装修管理规定根据国家建设部关于异产毗连关系的有关规定，恳请小区业主住户明白您的产权内容不是一个独立的整体，而是由内部面积、空间、公共面积、财产份额和毗连关系构成。所以，对于您的房产的二次装修，将根据?城市异产毗连房屋管理规定?、?家庭居室装饰装修管理方法?及银川市有关装饰、装修管理规定，进行严格的管理，同时为确保您的根本利益，特制定本规定：一、批报程序：1、业主应提前5天向公司物业公司申报装修方案。2、详细、如实地填写?装修申请表?，签订?装修保证书?。3、经物业公司审核同意后，方可进行装修施工

56、。二、装修管理要求：1、不得撤除原房屋的墙、柱、梁、楼梯等主体结构部件；2、不得凿穿地面和房顶的水泥层；3、不得改动外门窗，保持房屋外观的美观；4、不得改变房屋及配套设施的使用功能；5、装修不得损坏建筑物外墙；6、安装防盗栏不得凸出墙面必须按物业公司原有的样式颜色订制；7、装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定地点，严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道等公共场抛撒堆放；8、严禁将垃圾倒入下水管道内；9、空调器安装在指定位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。10、装修施工应在上午7：0012：00，下午14：0020：00时间内进行，以免影响他人休息。11、未经物业管理公司同意，不得随意

57、改动水、电、暖管线走向。三、装修保证金：1、业主装修须向物业公司交付一定数额的装修保证金。2、装修施工结束后，由物业公司派人对装修工程进行检查，如无违反本规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，物业公司将如数退还保证金。四、违规责任：1、在装修施工中有违反上述规定行为的，物业公司有权视情节严重程度给予扣罚局部乃至全部保证金的处分。2、装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产物品造成损害的，必须照价赔偿。3、因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复或承当修复费用，并视情况给予受损害者必要的赔偿。4、因装修施工造成外墙

58、破环、污染的，由装修户负责修补。第十二节 消防管理规定为了加强消防工作，保护公共财产和广阔业主住户生命财产的平安，根据?中华人民共和国消防条例?和银川市有关消防规定，特制定本规定：一、消防工作要贯彻“预防为主、防消结合的方针。二、实行业主住户防火责任制，各业主为当然防火责任人，负责做好各自所属范围的防火平安工作。三、消防区及楼梯走道和出口，必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵，严禁在消防通道上停放车辆及堆放家具和其他杂物。四、不得损坏消防设备和器材，妥善维护楼梯走道和出口的平安疏散指示、事故照明和通风设施。五、住户内严禁经营和贮存烟花爆竹、炸药、雷管、汽油、橡胶水等易燃易爆物品。六、

59、遵守平安用电管理规定，使用符合国家标准的家用电器、燃气用具，严禁超负荷使用电器，并要经常保持清洁，切勿留有油渍，切勿明火试漏。七、本物业区域内任何商铺商场必须按每30平方米建筑面积配备灭火器一只，并放置于易于取用的固定位置。八、业主住户进行室内装修，需要增设电器线路时，必须先经公司物业公司批准并保证符合平安规定，严禁乱搭、乱接临时用电线路。九、需要进行烧焊等动火作业的，应向公司物业公司提出申请，经批准做好防护措施后，在专人监护下，方可作业。十、发生火警，应立即告知公司物业公司或拨火警 “119，并关闭电器开关、燃气阀门和门窗，迅速离开住所，住户及其他人员应迅速有序地从楼梯疏散，切勿惊慌拥挤。第

60、十三节 非机动车管理规定一、管理人员必须尽职尽责，忠于职守。二、禁止在道路人行路面，楼道内任意停放自行车、摩托车，所有车辆一律入棚存放，否那么，丧失概不负责。三、入棚存放的车辆必须存车领卡，职车交卡，并悬挂小区车牌，接章交纳有关费用收费标准按物价局核准的?标准?收取。四、配合管理人员工作，服从指挥，保持车棚内排放整齐，严格遵守车棚存放的作息时间，按时将车辆归棚，入棚的车辆，看管人应负责赔偿。五、临时存放的车辆必须向管理人员注册，要交纳一定的费用。第三章 物业公司运作标准第一节 物业公司员工行为标准 一、树立团队精神，把维护企业的声誉和利益作为全体员工行业的根本准那么，牢固地树立“我是公司的一员