宿迁城市展览馆物业管理投标书

1、.PAGE ：.；PAGE 116一、物业管理效力总体方案第一章 物业管理与效力需求的综述第一节 本工程概貌和效力定位宿迁城市展览馆位于运河文化城会展中心内，分为三层，总建筑面积14600平方米，展现内容包括宿迁的历史变化、建立成就和未来规划，是宿迁对外宣传的“金名片和展现笼统的“会客厅。本工程效力主要包括：馆内一切地面、墙面、会议室及一切设备设备的保洁，展览馆外围地面及幕墙保洁；展览馆内全天候平安捍卫、消防设备及监控24小时，维持馆内次序，公共设备看管；电梯、扶梯、中央空调、电力设备、水暖管道等设备设备的维护保养；亮化设备、电子显示、智能化等系统的维护；控制各类车辆出入及危险物品进入展览馆；

2、控制馆内各类公有物品进出；担任对车辆停放进展管理和规范；对各类紧急情况进展控制和处置；协助处置发生在馆内的紧急突发事件。宿迁城市展览馆作为展现宿迁市历史与规划建立成就和未来开展目的的窗口，是我市城市文化产业的重要组成部分。它具有公开展现、交流研讨等功能，兼有教育、接待、观光等效力型功能。展览馆面向的对象涵盖市民、学生、外商、外地市同行、任务人员和上级指点等不同职业、不同阶层、不同年龄的多种复杂人群。第二节 物业管理效力的总体目的及规划想象对于宿迁城市展览馆的物业效力任务，我们将按照招标文件中的条款做为内控规范，按照“江苏省物业管理优秀单位规范，制定相应的实施方案并实现目的。一、实施一体化运作，

3、为宿迁城市展览馆建筑、设备设备、任务人员、指点及游客提供高质量的物业效力，发明一个平安、清新、温馨的展览环境。二、严厉仔细推行并实施规范化效力，到达细微、周到、真诚、规范的效力要求，定期向业主和游客发放物业效力任务咨询意见单，对合理的建议及时整改，努力提高业主称心度，使物业效力综合称心率到达98%以上。三、建立严厉规范的本物业防火、浸水、治安等应急体系，定期演练，防患于未燃。四、确保各类设备设备运转良好。设立报修、接待平台，配置电脑记录，为业主创建一个规范便利、效力到位、维修效力配套的信息平台。五、规范和完善24小时值班制度，对业主对物业效力报修、求助、建议、咨询、赞扬等及时反响，专有、严密区

4、域方案约定处置，建立配套的回访制度和记录。1、接到任何报修10分钟内到达现场处置约定除外。小修半小时内修复。有完好的报修、维修和回访记录。效力时限不得因节假日和休憩时间顺延。2、如有赞扬，在8小时内回答处置。六、日常管理效力规范1、一致着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。2、安保、监控、工程及设备维护任务须24小时正常运转。3、制定物业管理与物业效力任务方案并组织实施，每月向委托方报告一次方案实施情况。4、应符合物业管理行业相关规范。做到文明效力、优质效力。5、有明确的值班制度和交接班制度，任务有记录。6、制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。7、效力场所公示办事制度、办事规章、效力规范、急修

5、效力内容、赞扬渠道。效力窗口布置应人性化。8、24小时受理业主报修。接到任何报修10分钟内到达现场处置约定除外。小修半小时内修复。有完好的报修、维修和回访记录。效力时限不得因节假日和休憩时间顺延。9、对业主的赞扬在8小时内回答处置。 10、每年二次进展称心情况普测，对测评结果分析并及时整改。11、建立档案管理制度，建立健全物业管理档案包括设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等。12、运用计算机进展管理含业主档案、收费管理、设备管理等。13、综合管理的其它效力工程到达商定的效力规范。七、建立文明礼貌效力规范，坚持文明效力。接待效力坚持运用文明用语；处置事务留意礼仪礼节，尊重业主；报修维修留意

6、环境文明，调和公共效力关系。八、确捍卫生情况良好，渣滓日产日清，定期进展消杀，绿化环境干净、温馨、宜人。第三节 本工程管理特点经过实地调查和仔细细致的研讨，参照我们数年来对各种物业管理的阅历，从优秀物业管理的角度出发，针对本工程提供了诸多个性的效力内容，以期严密贴合规划展览馆的高端需求，编制了本效力方案。整体效力方案概述如下：一、整体效力思绪：“一个中心、两个根本点。一个中心：一切效力任务紧紧围绕展览馆这个中心。两个根本点：以强力保证和优化笼统为根本点。二、四项效力内容：次序维护+保洁卫生+设备维护+花卉摆放三、整体效力方式：三个重点一体化。“整体笼统 + 强力保证 + 配套效力三个重点任务综

7、为一体，在做好日常物业效力任务的根底上，多种举措时辰预备做好应急效力，有效树立展览馆的窗口笼统，并强力保证展览馆的正常公共次序。第二章 公共次序管理第一节 公共次序管理内容1、展览馆内全天候平安捍卫、消防设备及监控24小时，维持馆内次序，公共设备看管；2、控制各类车辆出入及危险物品进入展览馆；3、控制馆内各类公有物品进出，对来访人员和货物进出进展登记；4、担任对车辆停放进展管理和规范；5、对各类紧急情况进展控制和处置；6、协助处置发生在馆内的紧急突发事件。第二节 保安人员的配置及培训一、人员招聘的定位有的企业在招聘人员时以为人员的学历越高越好，连平安护卫员、清洁工都用大专以上毕业生，结果大材小

8、用的员工思想上的压制呵斥了人心不稳，任务缺乏冲劲。因此，公司招聘人员时，严厉地按工种要求选用人材，同时经过岗前规章制度的培训及上岗后公司组织的员工自学。内部的专业技艺培训，使每个员工都知道本人应该做什么，如何做，怎样与员工的晋级、升职挂钩，使每个员工都觉得在公司里有时机提高本人的才干，到达本人能追求的目的。这样，确保了量材而用，人尽其才，人尽其力。二、保安配置及设备配置要求1、人员配备提供保安人员8人、消防监控员2人：序号岗位设置人数备注1保安巡查岗6白天3人晚上3人2门岗2白天3消防监控2白天1人晚上1人合计102、设备配置保安员服装、橡胶棒、对讲机等执勤配备。三、人员根本要求1、保安主管工

9、程经理兼任：年龄45周岁以下，大专以上学历，身体安康，熟习物业管理相关法规，并能规范组织管理效力任务，有5年以上的物业管理任务阅历或有3年以上工程经理任职阅历，持物业管理上岗证书，有工程管理和物业管理阅历，知识面广，专业技艺熟练，有较强的组织指点才干和协调才干。2、保安员：、男性，45周岁以下，高中以上文化，一年以上物业管理平安任务阅历。、身体安康，责任心强，体态良好，接受过平安捍卫或相关训练，能正确运用各类消防、物防、技防器械和设备，熟习工程环境，熟知治安管理有关法律法规。、熟习各类刑事、治安案件和各类灾祸事故的应急预案。、思想质量好，作风正派，无不良记录，五官端正，退伍军人最正确。保安人员

10、是经公安机关备案的保安公司人员。3、消防监控员：45周岁以下，身体安康，受过专业培训获得岗位从业资历证书。四、平安捍卫相关要求1、担任宿迁市城市展览馆出入口及巡查；担任整个区域内24小时平安值班、安保监控值勤、公共次序维护及平安、来访人员货物进出登记和管理。2、保安人员须仔细执勤，尽职尽责，对责任区发生的治安刑事案件或灾祸事故，应采取积极措施，维护好现场，维护好次序，把损失减少到最低限制，并及时报案，积极协助调查处置。3、我司对保安人员进展教育、培训、考核和管理，组织保安队员看管好展览馆内物品，并做好展览馆的平安防备任务。4、我司将对保安队员进展必要的培训并能顺应展览馆保安任务需求。确保每年培

11、训不低于4次，并做好培训记录。每次培训后，上交给甲方一份培训记录，予以备案。对保安人员因事、因病或其他缘由缺勤的及时调配；对确实不顺应保安效力需求的人员，予以调整。5、保安人员在执行勤务时，必需着一致的保安服装，佩戴一致的标志和执勤证，配备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，上岗时精神丰满，姿态良好，动作规范；必需服从甲乙双方的双重指点，仔细学习业务和法律知识，尽职尽责，为甲方提供高质量的保安效力；必需仔细维护责任区正常任务次序，防备刑事、治安案件发生，对现场发现的违法犯罪人员及时报警或协助公安部门抓获，扭送当地公安派出所处置。对刑事、治安案件现场和灾祸事故现场，应先行维护事故现场并协助公安机关维护次

12、序。6、甲方有权根据“宿迁城市展览馆相关规定对现场保安人员进展督查和考核。五、保安人员的培训培训方面我们采取先对新入职的员工进展思想发动教育，让其了解现代市场运作的根本情况如：优胜劣汰等，让新员工有充分的思想预备投入新的环境。然后进展相关情况的培训如：行业简介、公司简介、组织架构、工程概略、人事管理等等。而后进展相关岗位的技艺培训。为了使新员工尽快顺应新的任务岗位，组织了新员工岗位见习等多种方式的培训，让新员工消除对新环境的不顺应和压力感。培训的目的在于日常任务的运用和提高。由于培训的内容较多，在培训中尽量做到量化如：每周的一、三、五进展军事训练，二、四进展实际培训，培训时间为每天的15：00

13、16：00，周六、日休憩。在日常的培训中军事训练主要从：队列动作、车辆指挥、拳术、消防等入手。实际培训主要从：岗位技艺、物业管理知识，法律常识、效力礼仪、心态、特殊事情处置流程等入手。综合培训主要从模拟演练入手。对培训的效果进展考核，并在日常任务中对培训的效果进展跟踪，以确保培训的内容能在实践任务中运用起来。发现缺乏之处及时改良。使我们的培训任务有针对性的、目的性的进展。培训管理过程如下：制定培训方案实施培训方案调整实施方案考核效果评价继续改良提高培训内容培训方法培训时间培训责任人培训对象第三节 保安管理措施一、行为规范1、任务规范1依法制止在展览馆区域发生的违法犯罪活动，并上报指点和公安机关

14、，但无权拘留、关押、没收财富及罚款的权益。2对发生在展览馆区域内的刑事、治安案件，做好案发现场维护、维持现场次序，提供相关情况。3遵照展览馆规章制度，制止未经答应进入展览馆区域的车辆、人员。4对出入展览馆的可疑车辆、人员及其所携带装载的物品，进展查验。5对进入展览馆非法携带枪支、弹药和控制刀具的可疑人员有权进展盘查、监视，及时上报或跟公安机关获得联络。6对违反展览馆规定破坏展览馆公共设备的人员以及其他不文明游人，进展劝阻制止和批判教育，及时上报主管部门，并责令损坏者根据公共物品损坏情况予以赔偿，不得发生辱骂、殴打等侮辱游人人格的行为。7游人有需求时，第一时间给予协助 ，不得私自收取费用。8执勤

15、中遇有违法犯罪人员不服、行凶报仇的，可采取正当防卫，但不得超越限制或伤及无辜。9对展览馆不延续的做好巡查任务，记录巡查期间发生的各类问题，做好总结并及时汇报。10积极做好“四防任务防火、防盗、防破坏、防事故，落实各项平安防备措施，发现隐患要素，及时书面上报展览馆相关担任人，并协助各部门及时整改。11配合有关部门，做好在展览馆举行的各类活动期间的次序维护、平安保证任务。12定期配合水电工做好展览馆消防设备的检查任务，做好记录，及时上报。13一切保安员当班期间遇人遇事都要文明效力，采用文明用语。14积极完成上级指点交办的其它义务。2、保安人员仪容仪表(1) 举止文明、大方、端庄。(2)不准留长发，

16、蓄胡子，留长指甲，前帽檐外不得露头发，后帽檐外发长不得超越1.5厘米。(3)执勤中不准吸烟吸烟可到规定地点或隐蔽处、看书报、吃零食、随地吐痰、乱丢杂物，不准吹口哨，勾肩搭背，聚众闲聊，无急事不得长时间聊。(4)当班期间一致着制服，坚持整洁，穿衬衫系领带，齐全佩戴、简章等。(5)制止披戴外套、敞怀、挽袖、卷裤腿、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。(6)精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得弯腰驼背，东歪西倒，前倾后仰；不得伸懒腰、袖手、背手、叉腰或将手插入衣裤袋。7不准戴饰品，口袋内不宜装过多物品。8上班前四个小时内制止喝酒，当班期间要坚持精神丰满。二、考勤、请假制度1、员工的任何请假行为应事先提出，突发事件者

17、应及时上报并提交相关的文件证明。2、员工病、事假一天以内者，应上报主管同意，同时，事假一月内不得超越一次。3、员工病、事假一天以上三天以内者，应上报主管，并由主管签署审核意见后上报公司同意。员工不得越级请假。病事假期间，不享用工资。4、员工请假经同意后，其主管应妥善将任务安排好，决不允许出现漏岗景象。5、员工婚丧假须上报公司同意，公司将按国家有关规定处置，赞同期限内按出勤考核。6、任务需求加班的，一天以上者必需由主管上报公司同意，以防止影响任务安排。7、经审批赞同的病、事假，事假一天扣除当日工资，病假一天以上者需提交医院开据的相关诊断及病假条，假设身体不能胜任其岗位，公司将视详细情况予以处置，

18、或换岗，或劝其退工。8、员工未经指点同意的病事假，一概按旷工处置。旷工一天者扣除当月工资总额20，延续旷工3天或一年累计旷工五天者，公司予以除名。9、须按实考勤，如出现弄虚作假景象，一经查实，公司将严肃处置，同时，每月考勤表于次月1日上报公司。10、严厉遵守甲方各项管理制度。三、交接班制度1、交接班前，交班人需填好值班记录，做到当班情况、交接问题、物品清点心中明白，记录清楚。2、交接班时，交班人需向接班人详细阐明本班次执勤巡查情况及接班人当班期间需求留意的事项，接班人做到接办事情，物品清点、接班记录清楚。3、对讲机和其他配备需当面一一交接并做好交接记录。四、对讲机监控设备管理制度1、对讲机运用

19、管理1对讲机必需一直坚持开机形状。2运用展览馆一致规定频率，严禁乱调乱按。3严禁运用对讲机呼叫对方三次无应对。4严禁运用对讲机开玩笑或议论其它与任务无关的事情。5呼叫方结尾加问“收到请回答，接纳方以“收到，请讲开头，在呼叫方传达呼叫内容，接纳方完全明白后应回答“清楚或“明白等口令。6对讲机折损时，我司及时改换或维修好，确保其功能当天恢复运用。2、监控室管理1当班人员应严厉按照设备操作要求进展操作，并定期维护，每天按时清扫，坚持地面和监控设备清洁。2各种通讯设备要时辰处于畅通形状，以备应急情况下运用，严禁用、对讲机聊天。3当班人员收到报警信号后应及时确认，根据情况紧急和严重程度上报指点或公安机关

20、。4当班人员担任电池的充电任务，8小时改换充电池一次，保证当班人员的正常轮换运用。5严禁值班人员串岗、脱岗、睡岗、酗酒、吃零食。6严禁闲杂人员进入监控室，严禁监控人员以外人员操作监控设备。五、例会制度1、根据需求，每周或每半月一次，由工程经理组织召开全体保安例会，并做好例会记录，做好总结和后期任务安排，保管好会议记录以备查验，反响下级意见，及时总结上报。2、月例会我司担任人与工程经理必需到会，不得缺席、迟到。第四节 保安岗位职责一、保安主管工程经理兼任任务职责1、全面担任物业管理相关人员的管理、监视、指点、培训、考核等任务，服从业主的管理和考核，物业管理工程应到达“江苏省物业管理优秀单位规范。

21、 2、在配合业主任务的前提下，主持召开保安人员会议，准确传达上级任务安排，带着保安员工做好治安、消防、车辆管理等任务。3、担任组织本部门人员的业务培训和军事训练，并作好相关记录。4、真实做好本班的日常事务管理任务，开好每日班前、班后会。5、担任部门日常事务处置、检查，纠正本部门人员值勤中的违规行为。6、熟习本部门各岗位职责和义务，掌握本辖区治安捍卫任务的规律和特点。7、安排本部门员工上班班次，并实施考勤、考核等任务，对不称职的人员报上级指点。8、担任制定本部门年度、月度任务方案，按方案仔细落实。9、发生突发事件应及时调度人员到现场处置，并及时上报指点和相关部门。10、带着本部门员工积极完成各项

22、任务义务，并自动配合其他部门做好相关任务。11、迅速有效的完成公司指点交给的其他任务。二、保安员岗位职责1、热爱本职，自觉遵守国家法律、法令，担任辖区捍卫任务，保证物业管理任务的顺利进展。2、结实树立“客人至上，效力第一的效力目的；和“忠实公司，爱岗敬业的职业品德。3、坚持原那么，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件，保安人员必需做好必要的应急处置并维护好现场，及时通知物业和辖区派出所。4、坚持预防与打击处置相结合，进展经常性治安防备巡视和防火平安检查，发现隐患及时上报物业。5、严禁外来形迹可疑人员进入辖区，询查后，准许后方可入内。6、对进出车辆和停放车辆要严厉

23、管理，一致指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入辖区，严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入辖区。7、做好各项登记及交接班记录。8、做好上级指点暂时交办的任务义务。三、大门岗岗位职责1、每次上岗提早15分钟到岗，详细登记记录交接班和外来车辆、人员情况。2、维持人员进出次序，对进出车辆进展管理、引导，保证出入口环境整洁、有序、通畅；3、严厉制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区，发现进入者劝离此地；4、提高警惕，发现可疑人员和事情后应及时处置并迅速报告指点；5、仔细履行质量记录制度，详细记录值班中所发生、处置的各种情况；6、坚持执行大宗及贵重物品凭证出入制度，并进展登记，确保展览馆公共财富平安；7、

24、积极配合其他次序维护岗位，做好各项平安防备任务，把好大门关；8、维护本岗位卫生；9、维护公共财富和值班物品。四、巡查岗岗位职责1、按规定着装提早15分钟到岗，坚持良好的精神形状。2、熟习责任区内的各类设备设备和物品的位置、形状，巡视中留意检查、发现可疑问题，及时查明缘由，做好记录并报告上级。3、留意来往人员情况，发现可疑情况，立刻采取措施并报告上级。4、安保人员按设定的道路每1小时巡查一次，节假日添加巡查2次。发现公共区域内的管线问题或水浸等景象，立刻报告维修部门处置，并做好记录和复查任务。5、巡查时发现可疑声响或闻到异味，应立刻查明缘由，报告上级后按要求采取紧急措施。6、接到火警、警情后，三

25、分钟内到达现场，协助维护现场，并报告业主代表与警方。 7、在遇到异常情况或业主紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。辖区内发现紧急情况，立刻报告上级指点、呼叫同事寻求援助，努力维护人员生命及公共财富平安。8、发现打架斗殴或流氓、盗窃等行为，在保证平安的情况下，发扬大无畏的精神和采用灵敏机智方式，积极阻止并协助公安部门做好善后处置任务。9、对破坏公物、污染环境等其他不文明行为，应积极劝阻和制止。10、随时接受业主运用人求助，回答讯问。11、与客户坚持良好的关系，留意搜集客户和运用人对物业公司的各种意见及时向上级反映，对于客户的疑问，尽量做好解释任务。12、与同事坚持良好的协作关系，留意团结

26、，发扬团队精神。13、完成上级交办的其他义务。五、监控岗岗位职责1、监控中心24小时专人值守，对一切监控点实施监控无脱漏。 2、技术防备设备如安防监控、周界报警等能有效运用，对所反响的信息实施管理并及时处置。3、监控中心接到报警信号，安保人员五分钟到达现场进展处置，中心应接受救助要求，解答讯问。4、监控室值班的保安员要全面熟习监控室内的设备功能和运用程序与方法，确保设备的正常运转，发扬其应有的作用。5、担任监控中心电视屏幕的监视任务，并亲密监视消防控制屏和电脑显示系统。全面察看和掌握各个区域的治安动态，发现问题正确分析,果断决议，及时报告并与有关岗哨获得联络。6、担任对重点部位和可疑情况的电视

27、录象任务。7、担任录象带的保管任务。8、担任查出报警位置，及时调动保安员现场查看并处置。9、担任接受白天和夜间游人的赞扬，并及时通知有关专业组进展处置，积极自动为游人排扰解困，游人反映的有关问题要自动及时向有关指点和部门反映，争取尽早处理。10、做好资料保管和严密任务，无关人员不准进入监控室，不准向无关人员谈及监控室的运作情况和值班情况。11、完成上级指点交办任务。六、车辆管理效力一、交通和车辆管理1、交通和车辆管理原那么(1)、全面掌握“宿迁城市展览馆交通的根本情况，对来访的车辆有序停放，规范管理，提升物业管理专业等级;(2)、制定科学规范的交通和车辆管理体系，实施制度管理，做到车辆停放有序

28、。(3)、告知游客和车主工程内严禁鸣号、学车、超车和占用道路洗车、修车等非规范行为，坚持道路畅通;(4)、停车场实施现代科学管理，人员配备合理，加强车场巡检，防止车辆磨擦、碰撞。2、交通车辆管理效力规范(1)、较为完善的车辆管理制度;(2)、工程设置明显的交通标志;(3)、维持交通次序，发现车辆末上锁及乱停乱放进展忠告或纠正，发现盗窃车辆、破坏交通设备等景象及时制止;(4)、假设对进出车辆有疑问，应向驾驶员敬礼后再进展讯问。(5)、停车场由专人管理，车辆进场、离场有检查、记录;管理人员责任心强，仔细担任。按照合同特别商定履行车辆保管责任。3、效力目的对进出的各类车辆进展管理，维护交通次序，保证

29、车辆便于通行、易于停放。4、实施措施(1)、设立专门的车辆管理机构，担任对车辆停放的日常管理。(2)、按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定道路，车辆停放有序。(3)、制定严密的停车管理规定，确保车辆停放平安和无违章停车。(4)、监控实行全天24小时闭路监控，环境部担任对停车场及道路保洁作业。(5)、制定停车场应急防备方案和开展应急防备演习，以备突发性事件和紧急情况能及时处置。、在突出的位置清楚标识突发性事件援助联络(火警、匪警、交通、急救等)，保证突发性事件发生时，能及时获得有关部门的援助。二、车辆管理效力规范1、地面停车管理要素1、进入车辆须按车位停放，不得堵塞通道和进出口;制

30、止车辆驶上人行道或碾压草坪。仔细提示驾驶员关好车门、窗，调好防盗系统至警备形状，出场证等有效证件及车内贵重物品须随身携带。2、严禁运载剧毒、易燃易爆物品及其他危险物品进入工程;严禁在停车场内占道修车，如确实出现严重缺点应通知主管及时处置。2、工程道路交通管理1、加强道路维修与养护，制定详细的道路维涵养护方案，按照合同商定实施;2、坚持道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通;3、设立报修渠道，并有巡查制度，专人担任，发现损坏及时修补;4、劝阻人为损坏路面，制止在路面熄灭渣滓、落叶或其他杂物;5、停车场内照明设备完好，通道畅通无阻，配备必要的消防设各，符合停车场规范要求，便于管理和车主停放车辆。3、警示

31、标志管理措施1、一切进入“宿迁城市展览馆的车辆均必需按照区内交通标志所示，自觉遵守有关的管理规定。2、在工程进口、交叉路口、车场出入口、主干道等明显的地方设置交通标志。3、区内一切的交通标志牌必需按照交管部门的有关管理规定制造，由专业队伍进展设计、安装，并由交管部门进展验收。4、加强一切交通标志的日常管理、维修。5、任何单位和个人不得随意破坏、践踏或挪动区内的交通标志设备，更不允许在交通标志上随意张贴、涂划。第五节 保安任务流程一、保安各岗位任务流程1、门岗任务流程： 物资出入物资运进做好相关记录存档通知相关岗位做好引导任务确认物资运出相符时，放出，做好相关记录出示物资运出证明检查物单能否相符

32、不符时，查验情况，决议能否放行，并做好相关记录普通讯报做好相关记录信报收发记录分类发放收信人签收并做好相关记录特殊信报2、巡查岗任务流程机动巡查岗巡视发现异常巡视情况正常接报有异常情况做好相关记录备档及时妥善处置处置不了时及时汇报，控制事态事后汇报，记录听侯调动，事后做好相关记录确认误报，做好相关记录情况属实，及时妥善处置。事后汇报，记录3、监控岗任务内容：中央监控岗智能巡视巡视情况正常巡视发现异常做好相关记录复位复位记录备档记录备档误报通知机动巡查人员现场确认属实现场处置第六节 消防管理效力消防管理任务在物业管理行业中，占有头等重要的位置，根据我国消防任务“预防为主，防消结合的根本方针，本着

33、确保本辖区内的人员生命财富平安的原那么。加强物业管理效力区域的消防管理，确保火灾预防与发生火灾时，灭火救援任务可以顺得进展，正确实施灭火救援任务，制定本方案：一、健全机构1、确定各岗位消防平安责任人；2、成立义务消防队：全体员工都是义务消防员，以平安管理队伍为主；3、成立灭火应急小分队，以每个平安护卫班为一个灭火应急小分队主力队员，保证在岗期间发生火灾时可以随时扑灭火灾，保证游人生命财富平安；4、指定专职消防员，经常对辖区各消防器材部位进展巡查，防火区域进检查，发现问题及时处置。二、消防制度1、消防制度张贴上墙。定期进展消防培训，主要培训内容有：水带的抛收训练、一枪一带、一枪两带、逃生训练、疏

34、散训练、抢救训练、灭火训练、综合消防演习等；2、每月一次全方位消防检查；3、每年组织一次大型消防演习；4、每周进展一次消防检查抽查灭火器的压力、布点对消火栓进展放水实验5、消防水泵每半年进展一次试泵，检查手动和自动操作情况；6、建立消防档案，楼宇图纸平面图、消防设备及设备布置图纸等；7、定期组织消防器材性能检查。8、消防训练演练综合培训及实战演习相结合，确保一旦发生火灾时可以及时准确扑救；9、日常检查：应急灯、指示灯、消防标识、灭火器、消防栓、消控设备设备等能否处于最正确形状，对于不符合规范的及时改换或修缮。10、每季至少一次消防应急紧急集合。三、宣传任务消防宣传是提示人们加强消防隐患认识，遇

35、有火灾时知道如何进展逃生、求援、灭火等等。1、宣传内容：a.宣传消防法规、普及消防知识；b.宣传防火知识、灭火方法；c.宣传消防应急疏散、救护等根底知识；d.宣传消防常识，有针对性的进展预防。 2、宣传方式： a.宣传栏：定期在宣传栏内宣传消防知识、内容及图片；b.以温馨提示方式对游人及办公人员有针对性的宣传；四、灭火根本程序1、发现火灾，所在区域或平安护卫员发现火灾后，立刻用对讲通知监控室逐级上报，同时报告班长到现场确认；大楼内发生艰苦火情后，为确保人员平安，在消防队员扑救的同时，开场人员的疏散任务；2、报警：视火灾发生情况及时报火警“119，火灾发生后报警时必需报告：所在区域、详细地址、熄

36、灭物资、火势程度、报警者姓名、并在明显位置增设平安护卫人员迎接消防车的到来，选捷径、以最快速度到达着火点进展扑救任务；3、人员分组：现场总指挥对人员进展现场分组分为：疏散组、灭火组、警戒组、事故处置给，火灾现场检查组、通讯组、救护组、后勤援助组；4、明确分工：由总指挥对各组进展明确分工；5、待火灾扑灭后，由后勤援助组对灭火现场进展清理恢复原有清洁；6、监控室利用消防广播通知相关人员火警解除；7、现场指挥员集合有参战人员，总指挥进展总结，监控室作好相应记录、监控。第七节 节假日及市委、市政府举行活动期间额外添加保安方案针对活动期间人员相对集中，情况更为复杂等情况，除日常例行捍卫任务外，特制定此保

37、安方案，详细内容如下：1、各部门必需全员上岗，如有需求将添加保安人员数量。2、对展览馆大门进入的人员能够携带的易燃易爆物品要严厉进展制止，绝对不可以任由其携带进入展览馆内。3、活动期间，在人员密集区域要派专人维持次序，以防踩踏或混乱局面的发生。4、对行为可疑人员，要进展讯问并监视至其分开管理区域。5、对能够有精神问题或喝醉酒的人员，在控制住来人，并迅速带离活动现场，带到办公室或无人区域，查明来人身份，目的、住址、任务单位，如可疑那么报公安机关处置。6、对发现放置在展览馆内的可疑包裹及物品时，先控制现场防止人员进入可疑区域，通知上级指点及主管单位进展处置。7、发现有聚众斗殴或聚众闹事等事件苗头的

38、，要及时劝阻并驱离；对于发生中的此类事件要立刻通知上级指点及主管单位，由上级指点根据事态情况报告公安机关。8、加强平安管理，防止盗窃、抢劫、敲诈勒索以及其它恶性案件的发生。9、大力开展消防平安大检查，防止艰苦火灾及其他平安事故的发生。第八节 安保突发事件应急处置预案一、突发事件处置原那么 处置问题应遵照依法办事的原刚执行物业公司各项规章，不徇私，以理服人。1、各应急预案张贴上墙，每年至少一次应急演习。2、遇有特殊情况和艰苦问题时，要冷静冷静，胆大心细，机智灵敏，高度警惕，正确分析和判别情况，根据问题性质按应急方案处置。3、坚持以人为本，最大限制地维护人民群众的生命和财富平安。 4、应急任务坚持

39、预防为主、快速反响的原那么。 5、应急任务实行工程经理担任制，一致指挥，各有关岗位亲密配合、分工协作，构成应急合力。 6、遇有特殊情况和艰苦问题时，要冷静冷静，胆大心细，机智灵敏，高度警惕，正确分析和判别情况，根据问题性质按应急方案处置。二、发现可疑分子的处置应急预案保安员在执勤中如发现有神色慌张、行动诡秘的可疑人员时，应采取如下措施： 1、立刻报告工程经理，并向其他执勤保安员发出信号。特殊情况还需向公安部门报告。 2、可严密跟踪察看，暗中监视，防止其进展破坏或犯罪活动。3、假设发现与公安机关通缉的在逃人员体貌特征类似者，或经盘询破绽百出、形迹可疑者，可采取措施，将其带往公安机关查处。三、执勤

40、中遇到不执行规定、不听劝阻情况的处置应急预案 保安员在值班、执勤过程中，如遇到不愿出示证件强行进入辖区，强行在不准停车的地方停车，在不该堆放渣滓的地方堆放渣滓等，可采取如下处置方法。 1、纠正违章时，要先敬礼，态度和蔼，说话和气，以理服人。 2、对不听劝阻者，要查清姓名、单位，照实记录并向工程经理汇报。 3、发生纠纷时要冷静冷静，留意掌握政策，假设遇到个别客户蛮横无理，打骂任务人员，可由工程经理出面与客户共同协商，妥善处置；假设情节严重，或社会上的人员故意捣乱，应报告公安机关依法处置。四、盗窃的处置应急预案1、巡查人员发现盗窃分子正在作案时，要坚持镇静，应立刻发出信息，召集附近的保安员或群众援

41、助，设法制服作案人。2、当场抓获作案人后，要连同人证一同移送公安机关处置。失主仍在现场的，应劝说其一同到公安机关作证，领回被盗财物。 3、维护作案现场，不能让人触摸现场痕迹和挪动现场的遗留物品，并立刻报告公安机关。 4、对艰苦可疑被盗现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作出详细报告。5、对可疑作案人员，可采取暗中监视设法约束，并报告或送交公安机关处置。五、遇到抢劫的处置应急预案在任务中遇到有公开运用暴力或其他打、砸、抢手段，强行掠夺或毁坏公司和客户财物的犯罪行为时，立刻进展处置。 1、迅速制止犯罪。要坚持镇静，设法制服罪犯，并应立刻发出信号，召集附近的保安员或群众援助。 2、假设在楼内

42、遇到犯罪分子抢劫，应立刻通知封锁大门。假设罪犯逃跑，追逐不及，要看清人数和穿着、容颜、身高等外貌特征，所用交通工具及其他标志等，并及时报告管理处和公安机关，可拨“110报警。 3、有固定现场的，要维护好现场；假设在运动过程中作案，没有固定现场的，对犯罪嫌疑人遗留的物品，作案工具等，该当用钳子、镊子或其他工具提取，然后放在白纸内妥善保管，交公安机关处置。切不可将保安人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗留物上。 4、访问目击群众，搜集发生劫案的情况，提供应公安机关，在公安人员未勘察现场或现场勘察终了之前，不能分开。 5、事主或在场群众如有受伤的，要尽快送医院救治，并迅速报告公安机关。六、火警处置应急预案

43、1、各岗位保安人员无论接到何种方式的火警信息，都应先通知巡查到实地查看，作出正确处置，其他人员严守各自岗位待命。2、经现场查勘，属误报，即通知监控室复位，假设火情属实，那么立刻通知监控室及当值班长组织扑救，监控室必需马上向工程经理报告。大楼内发生艰苦火情后，为确保人员平安，在消防队员扑救的同时，开场人员的疏散任务；3、一切员工应听从指挥，无条件服从工程经理调配，按照分工，各司其责，勇往直前，扑救抢险。4、如确实是自救无能为力时，由监控室值班人员拨打“119，同时采取措施将损失减少到最小程度。 5、扑救终了后，工程经理安排人员协助有关部门查明缘由、查明损失，并做好安顿任务。6、工程经理做好事故记

44、录，并写出书面报告报上级主管部门。七、发现斗殴景象的处置应急预案1、执勤中发现有人在争吵、斗殴的景象时，要及时制止。2、制止原那么a)劝阻双方住手、住口。b)将争吵或斗殴的双方或一方劝离现场。c)持有器械斗殴那么应先制止持械一方。d)有伤员那么先送伤员去医院救治。3、迅速报告工程经理，由工程经理出面调解。在无法控制对方心情时，拨打110或用对讲通知其他人员报警。4、现场人员合理利用保安工具维护本人和重要设备。女性员工利用相机等搜集相关证据。5、公安人员到场后，相关人员积极协助。6、在事态平息后，立刻组织伤员救护和恢复次序任务。7、在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。八、精神病

45、人的处置应急预案精神病患者有丑疯子(花疯子)，经常裸露身体，追逐异性，伤风败俗；武疯子经常拦截车辆，横冲直撞，甚至行凶打人；还有政治疯子，经常呼喊反动口号，涂写反动标语。在执勤中，发现精神病患者，不同患者采取不同的处置方法：1、丑疯子：一旦发现特别是裸露身体的，要想方设法让其穿上衣服；并设法与其家人获得联络或送当地派出所处置。2、武疯子：特别是正在行凶打人、滋事的，立刻协助公安机关将其制服。3、政治疯子：一旦发现政治疯子乱涂乱画，要立刻予以制止，并将所写的胡言乱语抹刷干净，同时将患者送当地公安派出所处置。 九、醉汉的处置应急预案 醉汉是酒后失去正常人的明智，处于不能自控的形状，乱发狂言，甚至滋

46、事损毁财物，调戏妇女等，在执勤中发现醉汉，要妥善处置。1、对醉酒的醉汉且尚未完全失去明智的情况下，可好言相劝，或者约束到适宜的地方(室内)，待酒醒。2、醉汉不听约束，还手舞足蹈甚至谩骂行人，引来群众围观，妨碍交通和治安次序，可发动群众协同强行带到室内约束起来，直到其酒醒为止。3、醉汉闯入公共场所大发酒疯、打人骂人，毁坏公私财物，甚至调戏妇女，应立刻报告当地公安派出所处置。4、因酒精中毒严重，面色惨白，口吐泡沫，有能够出现生命危险的，应立刻送往医院。十、遇急症病人或人员受伤的处置应急预案1、第一时间赶到病人所在现场。2、立刻通知工程经理。3、将病者或伤者安顿在适当地方休憩，并设法通知其单位或家属

47、。4、妥善保管好伤者或病者的财物。5、唯有受过急救训练者，方可急救伤者。6、如情况危急，速打急救(号码120)。7、将详细情况记录后，尽快报告工程经理。 十一、触电的处置应急预案1、封锁电闸或用木棒、竹竿、塑料棒等不导电的器具将电线、电器挑开或将触电者拖离触电处，抢救触电的关键是使触电者迅速脱离电源。2、切勿用身体接触接触触电者，以免本身触电。3、病人分开电源后应坚持安静休憩。3、假设发现呼吸心跳微弱或者停顿应立刻就地进展人工呼吸和心脏按压，包括转送医院的过程中，直至呼吸心跳恢复正常为止。十二、漏油应急预案 1、在停车场巡查时发现有油迹或车辆有漏油景象，立刻将贮藏的沙子用桶搬运至现场，并在油迹

48、外表均匀覆盖，防止油迹分散或浸透到地表。 2、对漏油严重的车辆，应立刻通知车主。3、设备巡查时，发现设备存在漏油情况，并曾经超出允许范围的情况，立刻预备沙土和抹布，防止污染地面和设备。十三、不测伤亡应急预案1、出现人员不测伤亡事件，次序维护人员应立刻赶赴现场，查明情况，向指点汇报。 2、假设伤者尚未死亡，应在维护现场的同时立刻组织抢救，并通知120。对骨折伤员一定要留意尽量不要搬动，防止使伤情加重。 3、假设伤亡事故系由触电引起，次序维护人员应就近切断电源或用绝缘物如枯燥的木杆、竹竿或塑料、橡胶将电源拨离触电者，再施进展抢救。严禁在没有切断电源的情况下，用手直接去拉触电者或用金属杆去拨离电源，

49、以防本身触电。 4、假设伤亡事故系由设备缺点或设备损坏引起，次序维护部应立刻通知工程部经理到场，制定抢救方案。 5、假设伤亡事故系由高层坠落、物品砸伤引起，在抢救伤员的同时，应维护好现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。 6、假设伤亡事故系由交通肇事引起，应在维护好现场、抢救伤员的同时，记录肇事车辆，留下驾驶员和目击者，如有监控录象，保管相关录像，报请警方处置。假设交通事故引起交通堵塞，应开辟旁行通道，积极引导交通，并设立警戒线，防止破坏现场。十四、群体围堵堵门、堵车应急处置预案1、发现有人故意堵门、堵车迹象时，现场应立刻报工程经理，其应立刻第一时间向甲方汇报、请示。2、发布预警信

50、息后，工程经理应立刻采取措施，迅速做好各岗位应急部署，组织次序维护人员。3、工程经理带人员迅速到达现场，组成指挥组、警戒组、隔离组，由组长一致指挥。4、检查出入口，封锁大门，由次序维护人员搭成人墙。5、监控值班室检查监控区域，发现异常情况及时通知巡查岗位前去查看，并将主监控镜头调至事件发生现场，全面监控人群情况，并及时汇报、拍摄。6、指挥组担任现场的详细指挥任务，将人群隔离在办公楼以外区域或安排到指定域，应防止人群冲击出入口或呵斥混乱及交通堵塞等景象。7、警戒组要时辰做好警戒任务，亲密凝视人群的一举一动，发现可疑情况或人群异常表现及时通报相关部门。8、隔离组应搭起人墙，防止人群暴力冲击出入口。

51、如遇暴力冲击情况，各分组要全力配合隔离组，在不动手伤人，动口骂人的原那么下，用身体人墙将人群隔离在出入口，直至警戒解除。9、在甲方的指点下，配合当地公安机关，维持人群次序，直至警戒解除。十五、爆炸、恫吓事件应急处置预案 爆炸犯罪具有危害性大，突发性强，不易防备的特点，所以应采取全员防备的措施。 1如何应对爆炸恫吓 接听爆炸恫吓时，最好同时有两个人以上，以便及时通知其他有关部门(如安管部、工程部等)。 要冷静面对爆炸恫吓，以期获得更多的信息，这对最大限制地防止和减少人员的死伤起着很重要的作用。如通知来电者楼内有许多人，并难以及时疏散，恫吓人也许情愿提供有关炸弹的详细的位置、数量或爆炸方式的信息。

52、 应最大限制地从来电者那里获取更多的信息。 2应向打人提的问题 炸弹何时爆炸? 炸弹位于何处? 炸弹的外形? 是何种炸弹? 在何种情况下炸弹会爆炸? 是他放置的炸弹吗? 为什么要这样做? 他从何处打来? 请问他的地址? 请问他的姓名? 3如何处置爆炸恫吓信 接到爆炸恫吓信后，保管全部线索，包括信封等。一旦确以为爆炸恫吓信，不要自行盲目处置，力争维护证据，如指纹、字体、纸张、邮戳，这些都会为寻觅寄信人提供证据。 偶尔会收到安放了明确爆炸安装的书面警告，虽然恫吓信内容仅涉及普通的恫吓和勒索，这同样不容忽视。 可疑的包裹信件的特征：大多数人亲身投递此类包裹、信件；如有邮递员投递，关注在正常形状下邮件

53、凸出的部分；邮件的摆放不均匀，有硬框架构造；寄自公司的信件运用手写的信封或贴有标签。检查此公司能否存在或它们能否寄出过邮件、包裹；较小的邮件贴有高额的邮票，证明寄出时未经邮局称重；未付邮资或没有邮戳的邮件；邮件上有以下的字样“请本人拆阅、“密件、“今天是他的侥幸日、“内附奖品等；破损、污点或有明显的电线、绳索和胶带等；没有发信的地址和地址明显不存在；当信件或包裹在未收到之前有陌生人讯问能否接到邮件的。 4留意可疑情况 留意可疑人员。 发现可疑行李物品或无主的行李时，应立刻报告。 留意平常不易被留意的角落。 5其他本卷须知 预备布巾。 协助抢救和转运伤员。 协助疏散人群。 协助内保部担任现场周围

54、的搜索。协助报案。十六、炸物、可疑物品的处置预案 1、假设发现可疑物品(如有异常的响声或异常形状等)，不可随意处置，不能随意触动物品的提手、拉锁等敏感部位。 2、发生上述情况，安管员应迅速到场，查明情况，断定可疑物类别，假设断定是爆炸物时，应立刻采取以下措施：立刻疏散周围人员到平安地点，并将现场能翻开的门窗全部翻开，便于一旦发生爆炸减小爆炸威力，减少损失；将爆炸物、可疑物放入防爆箱内或用防爆毯将爆炸物遮盖并派人看守，立刻通知公安部门派人处置，并向管理处指点报告； 在有把握的情况下，可将爆炸物移至外围空阔地带，并设立警戒线；协助公安部门封锁爆炸物放置点现场，疏散、隔离人群，不让无关人员接近；如无

55、把握切不可盲动，设立警戒线，清走现场贵重物品、设备；制止无关人员接近现场，切勿在现场运用对讲机、手机、闪光灯或开关电闸，做好现场维护，停顿电梯运作；立刻报告物业管理效力公司总经理，经赞同后向警方报告；对附近区域进展全面检查，看能否仍有可疑物品存在；访问现场知情者，并做好记录；加强出入口等地点的控制，配合监控人员，留意发现可疑人员。3、记录一切详细情况，保安部撰写特别事件报告，呈报公司总经理。十七、发生自杀或企图自杀事故的处置程序 1自杀或企图自杀 应立刻通知安管部，上报物业管理效力公司及公安机关。 安管部立刻封锁现场，防止有人触摸现场物品(包括自杀者所运用的利器、药物等)。亦防止开关任何电器，

56、以免破坏证据或发生危险。 如有自杀者采取煤气自杀方法，应按煤气走漏事件处置。 当公安机关调查终了后，应清理现场。 记录一切详细情形，撰写特别事件报告，呈报物业管理效力公司总经理。 2忽然死亡处置程序 维护好现场，不要挪动或整理任何物品。 立刻通知保安主管、公安机关，并迅速上报物业管理效力公司总经理。 保安员到达现场后，应立刻疏散围观者，防止无关人员进入现场。十八、凶杀事件处置预案 1、保安员在值勤中，发现有凶杀行为或接到凶杀报案时，应立刻报警并赶赴现场制止违法犯罪行为，并对现场进展维护，同时向公安机关、保安主管报告； 2、保安主管接到报告后，立刻上报展览馆指点，并迅速赶赴现场指挥，调遣现场附近

57、保安员和值班人员对现场进展警戒封锁，严厉检查出入人员，对可疑人员应果断实施监控，以便查清情况； 3、在公安任务人员到达前，制止任何人进入现场，如犯罪嫌疑人尚未逃离现场时，应将其抓获，交由公安机关处置； 4、对伤者应立刻拨打“120送往医院抢救。 十九、静坐、示威事件的处置预案 l、值班保安人员当发现有静坐、示威事态苗头时，应立刻向警方和管理处指点报告，并同时向保安主管报告； 2、通知其他保安员到场，向示威、静坐人员耐心宣传有关法律法规，详细讯问静坐、示威缘由，做好压服、教育任务，劝离示威、静坐人员； 3、当压服、劝离无效时，保安主管调派增派保安人员到现场加强警戒，现场保安人员担任维护次序，劝离

58、围观人员，防止出现骚乱、暴力等事件发生； 4、协助政府指点、公安、武警处置示威、静坐事件，尽力化解矛盾，力求和平方式平息事件，做好公共财物的维护任务，防止打、砸、抢事件发生。二十、安管员在执勤中拾到遗失物品的处置预案保安员在值勤中，拾到物品或对群众送来拾获的物品应做如下处置。 1、群众交来或拾获群众遗失或遗留的物品，都要一一登记清楚，并向保安主管报告。 2、拾遗物品中有证件提供失主的详细地址或的，可通知失主前来认领，但要问明情况，如是贵重物品，必需交由工程经理处置。 3、如拾遗物品是属于违禁品的，登记后由保安人员及时向保安主管报告。4、对拾遗物品，必需报告保安主管，不得拾物不报、少报或私自挪用

59、，违者重处。5、保安主管视情况向物业公司指点和客户单位汇报，请示处置意见。二十一、高空坠物应急预案1、当接到高空坠物赞扬或事件出现时，应采取以下行动:立刻进展调查，迅速识别抛物方向、楼层号码、位置，设法寻觅违例者。如有需求可向违例者发出警告,并报告警察。假设未能找出违例者,在有需求时通知一切业主，并指出该行为的严重性。派人看管好抛下的物品证物，如所抛的物品砸坏公共设备、车辆等，运用线圈围起来，并拍照存案。记录一切概略于物业日常管理记录簿内。2、如高空坠物引起有人受伤，管理人员应做到：通知救护车及公安机关。协助照顾伤者。设法寻觅违例者或证人。封锁现场，等待公安人员到场。记录一切有关资料于物业日常

60、管理记录簿内。报告保安主管及呈交书面报告。协助赔偿事宜的调解。二十二、交通事故紧急处置预案 本预案的制定是为了妥善处置在物业工程区域内发生交通事故时，能尽快缓解因交通事故引发的不良影响。 1管理职责 管理处经理是物业工程区域内发生交通事故的管理责任人。 保安主管和保安员对发生的交通事故有引导、维护现场、维持现场次序、指挥其他车辆绕行的义务。 2现场处置 保安员发现物业工程区域内发生交通事故后，在第一时间迅速经过对讲机报告视频监控室，视频监控室值班人员接到报告后马上报告保安主管。 保安主管接到事故报告后，应立刻组织有关人员对现场进展维护，抢救伤者和财物，引导道路交通及围观人群，防止呵斥大范围的交