电梯广告收入归谁所有

1、.：.；电梯广告收入归谁一切发布时间： 2007-6-21 发 布 人： 本站物业管理专家表示，应该归业主一切电梯广告收入属谁？日前，有读者打来，咨询赞扬电梯间广告收入的归属问题。对此，物业管理专家表示，电梯间属公共设备，其广告收入应归全体业主一切。业主：收不到电梯广告款西丽南国丽城的陈先生近日向记者赞扬称，在他们小区的电梯间里，经常会有一些广告。他说，每个电梯都有两个广告位，每月都会有固定的广告收入，但是“他人在电梯里打广告，这些钱业主却收不到。陈先生说，房子曾经由开展商卖给业主了，公共部分也进展了分摊，因此，在电梯里面做广告，收入就应该是业主的，“为何不用这些收入来补贴管理费或者维修电梯呢

2、？滨海物业南国丽城管理处王主任通知记者，小区电梯广告确实是管理处在运营，但收入是全体业主的。由于业委会没账户，收入目前在物业公司的账上，账目由业委会进展监管。她说，这笔钱怎样用，能否补贴管理费用，需业委会讨论。但即使补贴管理费，也不能阐明管理费就能降下来，目前小区物业管理处于亏损形状，账目也给业委会看过。她说，管理处并没有从电梯广告收入中收取一定的管理费。小区业委会主任陆平湘向记者表示，小区在和滨海物业签署管理合同时，就已明确电梯广告收入归全体业主和业委会。小区共有29部电梯，合同商定每部电梯每年1500元。但这笔收入目前还在管理处，并没有转到业委会来。小区业委会已恳求账户，正与管理处交涉，拟

3、将这笔收入转过来。专家：收入应归业主一切记者咨询了物业管理行业专家张红喜，他表示，电梯间属于公共设备，产权归全体业主一切。电梯间要运营广告，需经业主委员会赞同，其收入也应归全体业主一切。但由于业主委员会普通都没有本人的账户，所以电梯间广告收入这笔钱还是在物业公司手里，普通运用来补充物业管理费的缺乏、业主的其他各项开支或划归房屋的本体维修基金和房屋公用设备公用基金里。不过，由于物业公司在运营电梯广告上投入了劳动，它可以收取一定的管理费用。不过，张红喜说，物业公司能否可从电梯广告收入中收取一定管理费用问题，目前业界也有不同观念。他以为，深圳物业管理行业实行佣金制，如严厉按佣金制执行，管理处是不应从

4、广告收入中收取管理费用的。由于物业公司的劳动曾经完全包干在了佣金里，业主以为，“他的工资我已付，他的时间就属于我的，所以不应再收费。建议：理性对待电梯广告记者查阅了新公布的物权法，其中第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有部分享有一切权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权益。电梯间、小区楼房外墙等部位都属于建筑物共有部分，归小区业主共有。据此，有关人士表示，根据规定，小区内公共设备一切权应都属业主共有，由此产生的收益权也应属业主，物管只是替代管理而已。收入应归全体业主一切，建议小区业主委员会介入，以维护业主权益。不过，根据深圳的情况，目前住宅电梯广告的收益比较少，各

5、方应理性对待电梯广告问题，应以不损害电梯平安、小区调和为首要原那么小区物业关于电梯费用存在的问题近年来，随着房地产业的快速开展，国家倡导的节能省地型住宅建立政策广泛落实，高层住宅建立逐渐成为房地产开发和消费的主体。同时也给售后物业管理带来了很多新的问题和困难，其中最突出的是电梯设备的运用、维修、管理本钱高和电梯收费困难等问题。目前，电梯收费规范遵照的还多是政府指点价，收费的原那么大多是住户均摊，这显然存在不公平的要素，更为突显的是对低楼层住户有失公允。因此大部分起始层住户不赞同交纳电梯费，主要缘由并不是钱的多少，而是要的是个理。继而引起业主和物业管理部门的诸多矛盾，在矛盾晋级到无法调解的地步时

6、，物业管理部门就采用封锁电梯的手段来维护本人的权益，到头来不但业主的利益遭到损害，还同时呵斥对物业管理部门的不了解，添加其他任务的难度。结果呵斥双方都不想面对的两败俱伤的局面。政府指点价的合理与否，大家自有了解，不于谈及。下面就本人的一些浮浅看法愿与大家讨论，业主在购买房产以后，电梯作为房屋建筑的一个组成部分同时拥有了电梯的产权和运用权，其中包括起始层业主。起始层业主同时也具有运用和维护的权益和义务,所以应该交纳合理的费用。那么交纳多少算合理呢？这就要了解电梯费用的组成。电梯的费用的组成大体可以分运转维护费包括人工费、检测费和运转电费3个部分，至于电梯的更新费用，业主在购买产权的同时曾经交纳了

7、维修基金，届时将有业主委员会一致恳求维修基金进展处理。业主日常需求承当的就是电梯运转维护费、检测费和运转电费等。就这些费用如何能更加合理的分配呢，本人以为应该分两部分计收，一是每月几元钱的根底运用费日常维护费+检测费，不论是运用还是不运用，运用多，还是运用少，这些费用都会定额产生，应该按照购房面积均摊。另外，不论业主是起始层还是顶层，购买的房产本身就包括这些根底设备，每位业主都享有运用和承当其维护的权益和义务。二是运用耗能费电费，此费用会随着电梯的运转次数和频率产生不定额费用，多用和少用一定产生的费用会有较大区别，假设此费用再实行均摊的分配方式就明显的不太公平了。应该实行的是单次收费方式，多用

8、多支付费用、少用少支付费用，不用就只支付根本运用费，但房管部门表示，目前这种做法在实践操作中难度很大。不过具我了解和接触到的，如今市场上有一种石家庄金博科技公司研发消费的电梯公用ic卡收费管理系统，如今运用非常广泛，此系统可轻松地处理这一难题，物业公司可以根据详细费用和电梯功率情况，将费用预存入电梯ic卡内，按层设定单次乘梯单价，然后按单次扣除，做到人做到人手一卡，先交费后运用，公平合理。作为业主能在运用电梯时明明白白的支付费用，作为物业管理部门，只需电梯启动就能相应收取费用，这才不失是一种最有效处理电梯费用争端的好方式。据另外了解石家庄金博科技公司消费的电梯ic系统，只需对现有的电梯控制系统

9、进展简单的改造即可实现电梯的收费和管理需求，由于只给有权益乘座电梯的业主发放ic卡和授权，持卡人刷卡后，只能按亮被授权的对应楼层按钮并直接到达该楼层，使电梯近似了直接入户，不但提升了楼盘的整体笼统和智能化程度，在限制了一切的闲杂人员运用电梯的同时，物品被盗景象也被有效遏制，充分的改善了居民楼内的整体环境，添加了居民的平安感。并且，具了解该系统在软件中还可以记录何人、何时运用哪部电梯并到达哪个楼层，一但发生治安或刑事案件，可以及时向公安部门提供有利参据，具有很高的平安价值。另外，由于该系统在操作中可限制楼层、外来人员，减少电梯误操作，还可以有效的控制小孩子在电梯内嬉戏、玩耍。可以减少近30%的电

10、费支出和维修费用，节能效果也非常显著。还由于运转次数的减少，降低了电梯磨损，使电梯的运用寿命大大延伸，直接维护了业主的切身利益，广泛得到了业主的赞同。物业管理经过该系统不但可以处理业主对电梯收费的抵触，更能提高效力程度和管理效率，因此此管理和收费方式具有广泛的社会效益。最后提示大家，世上没有处理不了的矛盾，只是能否正确面对。物业公司在住户入住初期的本卷须知答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设备，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位运用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等。凡是业主住户违反小区管理条例的处分条款，诸如高空抛物、公

11、共楼道烧香、乱丢乱放杂物渣滓、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位运用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处分一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民品德教育、处分条款和根据频繁地经过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，经过上述的任务给小区一个良好的生活次序和环境。物业公司在开发商移交物业时的本卷须知物管公司在开发商物业移交时应留意那些交接事项？ 答：物管公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否那么由于把关不严而呵斥的后遗症和改造、增设工程会给物业公

12、司带来繁重的包袱。普通来说物业公司接纳验收时要注重以下几个关键： 1对在前期介入阶段提出的完善工程和整改意见进展复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和处理措施并备案，包括物管用房，专项基金，兴办费用，对外承诺的小区配套设备等敏感问题。 2开发商应对小区一切土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工承包单位称号、工程工程、工程担任人扩联络、保修期限等内容列出清单交给物业公司。 3将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。 4凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设备的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地

13、址、和联络人。 5验收时留意和物管亲密相关的设备和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设备、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、渣滓搜集房含清洁工具房、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位能否足够，设备做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统含商铺等。 6小区公共设备、设备、辅助场所幼儿园等、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明防止以后引起业主赞扬、争纷。 律师支招：物业公司在前期介入期间的本卷须知1、物业管理公司在开发商对工程规划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产工程推出时不但要思索对销售有利的各种外部条件，更要思索与之对应的配置和

14、设备的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计阐明应该提出以下几点建议： 1要思索商业和物管用房的预留包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主文娱活动室、保安岗亭用房、渣滓搜集站、物料仓库、清洁工工具房等。 2配套设备设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 3设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 4高层楼宇和大型小区应思索合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必需的水管接口和洗手池。 5水、电、气表的设置要思索到抄表到户的需求，尽量集中放在首层。 6信报箱的设置亦要思索邮政需求放在首层放在架空层等首层以上，邮电部门会加收效力费

15、，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时思索送奶的存放。 7小区进出口位置和数量配置要合理，能少那么少，以减少不用要的费用支出。 8小区内的车位配置要思索到深圳市户均车辆比例尽量充足。 9小区的外围尽量思索到封锁式治安管理的需求，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 10小区内绿化面积要思索到以后小区创评的需求。 11绿化带植物的种类尤其是高档大型物业小区不要设计得太名贵、太繁多。除充分思索到参差有致，四季有花有香，配制原那么是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 12小区内标牌和建筑小品设计亦要思索到易于低本钱维护。 13小区内尽量不要配置有平安隐患的水池含游泳池、沙

16、池、秋千、转盘、高低杠杆等设备和器械。 14排污管、雨水管在穿楼板时要思索采用套管，以方便管体爆裂时改换。 15如今大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应思索一致接纳，并配二个地漏其中一个为洗水机排水用否那么业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 16低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以防止产生老式空调口的敝端和遗留问题渗漏。 17建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面

17、绿化面积的缺乏。18现代家庭的、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应思索主、次卧房及大厅都应配置预留插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。另外，甚至可以思索可视对讲、门铃的配置除在玄门外，在洗手间亦可配置以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的为难。 19楼道侧墙应思索铺设一定高度的瓷片防涂鸦，防污渍。 20楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用公用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露以防小孩和他人捣乱拨弄。 21小区内的消防水管能否思索可用在地面油漆的红管或不易退色的油漆管以减少高空作业。 22小区路灯不用多，只需满足一定的光照度就可以，路灯尽量采用大路货灯座要

18、耐锈蚀，结实、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆方便日常维修、减少开支。 23渣滓搜集站最好设计在小区进出口附近处，且渣滓房门朝外便于渣滓清运车在外面作业不影响小区安宁。 24单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关以方便手提东西的业主上下楼梯，且减少楼道公共照明用电量。 25普通核定一个单元楼道灯用电量一个月才十来度电，故电表配制要选用最小容量以免大容量电表收取几十度费用而发生不用要的支出。 26消防水泵、二次供水等设备设备功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 27由于商业用水和居民用水的收费规范不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表以防止自来水公司自定商业用水和居民用水的比例，普

19、通都把收费高的商业用水比例定的比较高，无形中又会长期多支出费用。 28小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要适宜，普通不要超越管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 29凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带既利用上了空调水，又美化了环境，防止了以往空调滴水面呵斥地面青苔。 30建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可思索送纱窗以减少高空抛物景象。 31各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 32一切单元进户门应设计遮雨棚防雨水和淋花水。 33商铺商前后的预留空调位及排水位往往被开发商所忽视，设计中应思索进去。 34建筑上不要出现死角即不可上人的平台

20、等以减少卫生死角和高空作业。 35重要管路和线路要预留备用管线或活口，以免发生部分损坏换整条管线、劳民伤财。 36最容易发生问题渗水的排污管、水管在穿越楼板，墙体因受挤压而易爆裂PV管或生锈而破裂镀锌管故设计时最好设置套管。 37小区配套公共设备规划设计要一步到位： a按物管要求配置绿化率、物管用房、商业用房、功能用房和设备用房。 b管道煤气，智能综合布线，二次加压的管路及闸阀，用于餐饮商铺预留的排烟道和隔油池等都应在设计中加以思索。 c阳台设计要思索到花盆座架底部向里倾斜以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便，客厅、主人卧室分体式空调穿线预留外斜防水措施设计要思索进去。 2、物业公司在工程施工

21、阶段介入过程中应留意什么？ 答：一个物业的整体质量是由建材设备本身的质量和安装施工质量二大部分组成，所以对于物业管理公司来讲主要对开发商提以下几点建议： 1对小区大厦的重要大型设备、设备的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的实体公司，在价钱相近的几家供货商中，尽能够选择历史悠久、售后技术效力良好、价钱适中的那家。 2小区基建工程采用的批量较大的各种建材、装饰资料、水电器材等常规资料和配件尽量选用市面上有的普通规格的规范件和通用件，尽量采用国家和本市指定厂家所消费的牌子、型号与规格。 3涉及小区物业的构造、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线资料一定要思索耐久性和耐腐蚀、抗挤压

22、应力、做套管，且参于监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监视检查质量关，绿化带土质的厚度要符合要求。 4一切参于土建工程、装饰工程、设备设备安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位都应与开发产就设备或大宗资料、配件的保质修期的保质修内容、保质修期限、责任、费用(维修保证金)、违约处置等达成书面协议，并提供有效的合法运营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同、资料供货价目表、采购供应地址及单位联络。 5一些重要的大型配套设备包括电梯、中央空调、配电设备、闭路监控系统、消防报警系统、交换系统等的供应单位应提供明晰明了的操作运用阐明书，并对物

23、管相关技术操作人员提供正规的培训。 6小区物业所选用的设备和仪表均应得到有关部门的校验答应证明如电表、水表须经过水电部门校验合格才允许运用，闭路电视监控系统须经过公安部门的平安技防测试合格后才准许运用，还有消防报警系统、灭火器、电梯变配电系统、停车场、交通管理系统等最好由设备或仪表供货安装单位一并处理。 7为方便以后的物业管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表便于情况分析和本钱控制，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能一致、集中便于抄表、住户忘关开关时可暂时切断电源，分线分层分户应作好识别标志，合理分配。

24、 8各专业工程技术人员要做好质量跟进任务深化现场，掌握第一手资料、尤其是各种给排水、电、中央空调、消防报警、有线电视等管线的走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的施工更改记录。 9重要的土建要确保一定抽验合格率，一切的隐蔽工程都要进展质量验收、且要有物管人员参与。 10物业的开工验收，物管人员应会同参与，对不符合物管要求的工程工程有权令其整改称心后再签字，物业包括设备设备的二次接纳验收须全面把关交接，尤其是图纸、资料、更改记录。 3、物业管理公司在开发商工程开盘后对外售楼时应留意哪些事项？ 答：严厉审核售楼阐明书、媒体广告和房地产买卖合同，对不利于物管的条款和承诺应删除或修正，以免带来后患。

25、如购八楼房送顶楼阳台，买一楼送花园公共场地不属于套内面积，误导消费者；免x年管理费或只按 多少元M2收取管理费让物业公司倒贴钱；小区提供xx会所效力会所一向是个赔钱工程，谁来投资设备，谁来支出场地管理费、水电费、维修费和人工费？谁来补助运营亏损？；承诺小区会有管道煤气，智能化管理系统，闭路监控，二次加压，喷泉泳池、绿化庭院等，但设计时根本没有思索，更谈不上交付运用业主入伙发现承诺不兑现时和物业公司结怨，物管公司应该对开发商售楼部分人员进展短期培训，对客户在物业管理方面的咨询要对答如流，前后一致。 物业管理纠纷的处置方式和程序一、物业管理纠纷处置方式，概括起来有以下几种：1当事人各方自行协商和解

26、；2各方当事人恳求第三人调解，恳求政府主管部门行政调处。3当事人之间商定仲裁；4司法诉讼。 以上几种方式孰优孰劣，难作评定，当事人可以本人决议。自行协商和解是双方直接对话处理纠纷的方式，而后面三种那么是借助第三方处理纠纷的方式。 二、物业管理纠纷的调解 物业管理民事纠纷的调解，包括民事调解和行政调解两种。民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人，由第三方根据双方的意见和授权提出处理意见，经双方赞同并执行，由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效能。调解终了后，当事人一方如不执行，那么前功尽弃。 物业管理纠纷的行政调解那么是借助主管政府的权利进展调解处置，但这种处置如一方不遵守执行

27、，那么要借助其他手段处理。 民间的调解和行政调解与仲裁或诉讼程序中的调解是不同的。仲裁或诉讼中的调解是仲裁程序中的一个环节，不具有独立性。 一、 物业管理民事纠纷的仲裁 可以经过仲裁途径处理的应是民事性质的争议，主要是基于合同的纠纷或财富权益纠纷。根据我国仲裁法的规定：平等主体的公民、法人或其他组织之间发生的合同纠纷和其他财富权益纠纷，可以仲裁。 仲裁庭管辖物业管理纠纷的根据是当事人认定的仲裁协议。仲裁协议有两种方式：一种是在订立合同时就商定一个条款，阐明一旦有争议就提交仲裁，这叫仲裁条款；另一种方式是双方当事人出现纠纷后暂时达成提交仲裁庭的书面协议。仲裁协议要写明以下内容：1恳求仲裁的意思表

28、示；2仲裁事项；3选定的仲裁委员会。如一个在广州履行的合同写明：有关本合同的争议，双方应协商处理，无法协商时提交广州仲裁委员会仲裁。达成仲裁协议的争议，不得向法院起诉；即使起诉，法院也不受理。物业管理纠纷仲裁处置的普通程序是：1 一方当事人向选定的仲裁委员会提交仲裁恳求书；2 委员会于收到恳求书后5日内决议立案或不立案；3立案后在规定期限内将仲裁规那么和仲裁员名册送恳求人，并将仲裁恳求书副本和仲裁规那么、仲裁员名册送达被恳求人。4被恳求人在规定期限内争辩，双方按名册选定仲裁员。普通程序审理时由三名仲裁员组成，双方各选一名，仲裁委员会指定一名任首席仲裁员；案情简单、争议标的小的，可以适用简易程序

29、，由一名仲裁员审理；5开庭：庭审调查质证、争辩、提议调解；6制造调解书或调解不成时制造判决书；1 当事人向法院恳求执行。 与司法审问的两审终审制不同，仲裁判决是一裁结局的。四物业管理纠纷的诉讼 当事人经过诉讼方式处理民事、行政纠纷是较常见的方式。诉讼的管辖是人民法院。与仲裁明显不同，人民法院对已提交诉讼的当事人的管辖是强迫性的。 物业管理民事纠纷的诉讼程序大体上有以下几个步骤：1 当事人一方原告提交起诉状，起诉至法院；2 法院审查立案后将起诉状副本送达被告；3 被告提交争辩状；4 开庭：调查、辨论、调解；5 制造调解书或一审问决书；6双方均不上诉，那么判决书生效；或一方不服提起上诉，进入第二审

30、程序；7第二审审理：制造二审调解书或下达二审问决书，此为终审问决，不得上诉；2 执行。 无论仲裁还是司法诉讼，均应贯彻合法公正的原那么，即以现实为根据，以法律为准绳。由于物业管理法规规章不健全，实际中应注重民法、房地产法、合同法等普通法律与物业管理专门法规及地方法规规章的衔接，并根据宪法的处置好法规的效能认定和冲突的处理；同时，在诉讼或仲裁活动中，对业主，业主大会、业主委员会的代表位置和诉权、恳求权行使要有明确的了解和认可，处置好单个业主的意见与小区业主意志的关系，确认业主委员会在物业管理纠纷中的代表位置，以便及时处置纠纷，理顺关系，建立良好的物业管理和权益义务关系。物业企业亏损的十大缘由及对

31、策物业管理作为一个劳动密集和技术劳务型的效力性行业是住房制度改革深化的产物，是房屋管理与社区综合效力合二为一的一种新方式。它主要是以提供各种劳动、技术、信息获取经济效益。不像有些行业能够由于介入时机、营销战略、商业方式等的不同那么产生宏大的经济效益差别。它虽然是属于微利性行业，但现实中绝大多数物业管理企业却大都亏本运营。这在其它行业是极为稀有的，这一奇异景象引起社会各界的广泛关注，个中缘由耐人品味，笔者对物业管理的亏本缘由及其对策分析分别采访了物业管理企业、业主、行业主管部门及业内人士。 一、小区部分业主的思想观念问题导致物业管理企业正常的效力费用收不上来。有些业主的思想观念仍停留在方案经济时

32、代，传统思想根深蒂固。因此这部分业主在花钱买了房屋产权之后又要支付物业管理费在观念上不能接受。他们以为买房后应该享有物业管理效力，效力不是一种商品不应该缴费。 对策：加大宣传力度，引导业主树立主人翁责任感，加快业主管理委员会的组建步伐。经过业主管理委员会、物业管理企业、行业主管部门、新闻媒体的宣传，提高业主对物业管理的了解度。从某种意义上讲，业主管理委员会的规范运作是物业管理行业规范化的重要标志。 二、物业管理企业效力质量不高，运营管理不善，效力得不到业主认可。物业管理达不到规范，呵斥了一些业主的抵触心情，比如说，以小区卫生每天清扫两次为规范，而有的物业管理企业只清扫一次却照常收费，业主当然不

33、称心致使物业管理费收交率低。 对策：物业管理企业应从本身提高效力质量，严厉按照有关法规政策和物业管理委托合同，为小区业主提供尽善尽美的效力，与业主管理委员会处好关系，使物业管理得到业主认可，提高物业管理费用的收缴率。 三、物业管理企业规模小、效力工程少、本钱高。目前的物业管理企业都以住宅小区、其它商品房或直管公房为管理对象而对前景宽广的其它类型的物业管理特别是收益性的物业管理似乎还未引起注重。另外小区的管理仍局限于对物业维修和对共用设备、设备的养护，可以说这种物业管理本质是商品房屋的售后效力。 对策：物业管理有一个原理，物业管理的规模越大，本钱越低，经济效益越好。物业管理企业应该总结阅历扩展效

34、力范围向综合型开展，可以围绕为居民提供全方位的效力兴起“多业，比如休闲文娱室、老年人效力部、洗衣店、面包房、书报室，有条件的可有商店、医院、学校及酒店等和各种代办效力，各种特约效力，当然物业管理企业从事这一切不能只思索经济效益，而应以效力为目的，树立本人的品牌，使业主对物业管理企业产生一种信任感、亲近感。另外物业管理也不要仅局限于住宅小区，一些收益性好的物业如商场、写字楼、宾馆等对物业管理的需求也很迫切。因此，有必要开阔视野，走出小圈子，扩展效力范围。为企业增收创收。 四、大部分物业管理企业是二级法人没有成为真正的企业法人，都是本人管本人开发的房子，思想上有一种惰性没有压力，没能自动地为业主效

35、力，没有动力和创业认识，企业笼统差，影响了企业的效益。 对策：物业管理企业要真正地独立核算，成为真正的法人、去掉惰性，加压驱动，去仔细担任地为业主提供常规性效力、委托性效力、特约性效力等全方位的效力。 五、物业管理办公、管理运营用房不到位，特别是运营用房不到位，物业管理便少了一个创收点。 对策：为改动这种局面，房地产开发商或原产权单位在与物业管理企业交接时，要按规定提供办公和运营用房。 六、有关单位对物业管理企业的乱摊派，乱收费 对策：物业管理企业要对乱摊派、乱收费理直气壮地加以回绝。有关单位在收费时要提供收费答应证、收费规范、政府文件。 七、物业管理企业本身开支不合理，财务制度不严厉。物业管

36、理企业在不正当开支上诸如：交通、通讯、公款吃喝等方面有大手大脚的景象。 对策：物业管理企业要严厉按照财务制度节省公司每一分钱，不该花的钱一分不花，要学会“积累资金，当然该添加的物业管理效力设备，维修工具一定要添加。在一些软性支出诸如交通、通讯、吃喝上实行定额支出，谁超支谁担任。 八、有些业主由于下岗或失去劳动才干呵斥经济紧张，确实没钱交物业管理费用。 对策：假设家中确实没有钱，上有老，下有小，确实拿不出物业管理费用，物业管理企业能否也可以思索作为特殊情况进展适当减免。 九、政策法规不配套、不完善。 对策：作为新兴行业的物业管理在起步阶段政府应有倾斜政策，比如减税、免税等，以支持物业管理行业的开

37、展，这将对物业管理行业的开展起到积极作用。 十、开发商和原产权单位在交接时，责任、权限不分，呵斥扯皮景象。比如说：房屋的保修费用在保修期应该由开发商和原产权单位担任，但在小区交接时由于责权益不明，呵斥维修费由物业管理企业担任，或保修费与物业管理费模糊不清，这是不正确的。 对策：开发商和原产权单位在物业管理企业交接时，应签署合同，明确责权益，在签署合同时，各种条款要明晰、明确、严密，不要为以后的扯皮埋下隐患。物业接纳验收本卷须知2003年6月8日国务院总理温家宝签署第379号国务院令，物业管理行业等待已久的以下简称诞生了，中第二十八条至第三十一条内容明确规定了物业管理企业承接验收的内容及相关要求

38、，规范了物业管理企业承接和验收的行为。根据及近年来笔者在物业承接验收的实践运作过程中探求总结的阅历,现就其中的几个重要环节加以论述，供业内人士参考。 一、物业管理公司决策层要高度注重承接和验收任务，充分发扬公司的整体资源优势，保证新工程的承接和验收得以顺利进展。 二、注重现场调查，根据招招标文件及管理委托合同编制承接和验收任务方案，并强调方案的严肃性。 物业管理公司在完成招招标之后，应及时与招标方获得联络，组织专业人员进入现场调查，细致了解管理委托合同所规定的管理内容和范围，特别是设备设备的现状，为物业承接和验收打下坚实的根底。 另外，物业管理公司应根据招标方入住的时间要求及管理委托合同中关于

39、管理范围及效力规范的要求，组织专业人员编制接纳验收任务方案，方案中应明确任务内容、各专业职责、任务规范及时间安排，假设有条件还应绘制接纳验收统筹图，加强任务的方案性及严肃性，使接纳验收任务有条不紊地进展。 三、根据新工程的资料、国家和行业规范及现场调查情况编写接纳验收方案。 在编写接纳验收方案时，物业管理企业经常会遇到招标文件不详细、图纸资料不全、现场部分设备设备满足不了管理委托合同中效力规范的要求等问题。这时，物业管理公司应该怎样做呢？ 首先，接纳验收方案应该根据国家规范及现场调查情况编写，国家及建立部公布的、等，物业管理企业的工程技术人员应准确掌握，并将其作为接纳验收的根据。 其次，物业管

40、理企业与招标方需求建立必要的沟通渠道，特别是工程问题的整改，物业管理企业要力争得到招标方的支持，由于这将对楼宇今后的运转起到深远的影响。再有，物业管理企业各部门应编写以下接纳验收方案：、等，接纳验收方案的编写是接纳验收任务的重要环节，方案的好坏直接影响到任务质量。 四、人员培训并组织接纳验收的实施。 在新工程启动之前，要对员工进展培训，主要分为入职培训和岗前培训。入职培训主要是向员工宣讲企业文化、效力认识、礼仪礼貌、物业根底知识等，岗前培训主要是向员工宣讲平安消防知识、岗位职责、操作规程及接纳验收方案并进展考核，考核合格者方可上岗。 在新工程的人员配备上，要注重新老搭配，从老工程上选派骨干从事

41、接纳验收任务，从社会上招聘专业技工，这样老员工拓宽了知识面，新员工也经过接纳验收锻炼成为一名符合企业要求的员工。 五、接纳验收任务中应留意的几个问题。 1、物业管理企业在接纳验收任务中应留意处置好几个关系：物业管理企业与工程开发商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与工程总承包商、物业管理企业与工程工程分包方的关系等。物业管理企业在接纳验收阶段难免会与他们发生矛盾，如何妥善处理是任务中的难点。 2、物业管理企业在接纳验收任务中还要从物业的运用及维护角度进展验收，看其能否可以满足业主的需求，存在的设计缺陷如何整改？物业管理企业不能光提问题，还要拿出让开展商接受的方案，为今后

42、减少业主在运用中的纠纷打下根底。 3、物业管理企业的接纳验收任务是在工程开工验收以后进展的，经过政府主管部门验收后，工程曾经由总承包商移交给工程的开展商了。因此物业管理企业在接纳验收任务中提出的问题如何让开展商接受，如何整改并加以处理，都会直接影响今后物业的运转。 4、物业管理企业应该高度注重文件资料的接纳任务，为今后的任务做好预备，并争获得到开展商的支持，明确物业今后的评优是开展商品牌的延续，将为开展商今后的销售起到积极的促进作用。5、物业管理企业应该高度注重设备设备的保修合同，它将直接影响到物业管理企业的管理程度及运转本钱。 作者系北京招商局物业管理总经理 物业保安法律知识培训讲座一、员工

43、守那么1遵守国家政策法令、法规，遵守深圳市市民行为品德规范，遵守本公司一切规章制度。2办公室要照实填写各类表格，提供有效证件，不得隐瞒或假造。3按照本公司的要求，接受业务指点、各类培训及考核。4服从指点、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项任务义务。5严厉遵守劳动纪律，按质量规范要求开展任务，作业场所制止无关人员逗留。6讲究社会公德和职业品德，严守公司，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。7维护公物及公用设备，自觉维护和坚持环境卫生。8节省办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费景象。9衣容整洁、精神丰满、待人热情、文明用语。10关怀企业，自动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作奉献。二、

44、任务态度1服从指点不折不扣地服从上级的任务安排及任务调配。2严于职守坚守本职岗位，不得擅自离岗、串岗或睡岗。3耿直老实对上级指点、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。4团结协作各部门之间、员工之间要相互配合，同心协力地处理困难。5勤勉高效发扬勤劳踏实的精神，优质高效地完成所担负的任务。三、效力态度1.礼貌这是员工对客户和同事最根本的态度，在任何时辰均应运用礼貌用语，“请字当头、“谢字不离口。2.乐观以乐观的态度接待客户。3.友善“浅笑是表达友善最适当的表达方式，因此以浅笑来迎接客户及与同事相处。4.热情尽能够为同事和客户提供方便，热情效力。5.耐心对客户的要求应仔细、耐心地倾听，并尽量在不违背

45、本公司规定的前提下办理。6.平等视同仁地对待一切客户，不能有贫富之分、厚此薄彼。四、仪容仪表一着装保安员冬、夏装按公司保安一致服装着装1、冬季保安员上岗时一致扎黑色武装带，穿黑色军用皮鞋；夏季扎一致的警用皮腰带。2、保安员应佩戴任务证上岗，任务证写明单位、姓名、职务、编号等。3、上岗着装坚持干净整洁，扣好纽扣，不得敞开外衣，卷起裤脚、衣袖，领带必需结正。4、制服外衣衣袖、衣领处，制服衬衣领口，不得显露个人衣物、饰品，制服外不得显露与任务无关的个人物品，衣袋内不得装过大过厚物品。5、除因任务或经同意外，不准穿着或携带制服分开辖区，下班后不得穿制服。二仪容仪表1精神振作、姿态端正，不准留长发、大鬓

46、角，蓄发不得露于帽檐外，帽墙下面头发不得超越1.5CM。2着装整洁，帽子戴正，结正领带，扣好纽扣。不得敞衣露怀，卷袖挽裤腿，内衣不得外露，传呼机、锁匙扣3物品不得露于衣服外，衣服口袋不得装较大物品，武装带要扎紧。4执勤时要佩戴好任务证和执勤器具。三行为举止1举止文明、大方、端庄、稳健。2用语文明，说话自然。3精神振作，姿态良好。抬头挺胸，不得弓腰驼背，不得东倒西歪，前倾后靠，不得伸懒腰；不袖手、背手、叉腰或将手插入衣袋内，执勤时不准吸烟、吃零食，不得搭肩挽背。4不得哼歌曲，吹口哨、跺脚。5不得随地吐痰，乱丢杂物。6留意检查和坚持仪表，但不得当众整理个人衣物。7不得将任何物品夹于腋下，不得敲桌椅

47、或玩弄其他物品。五、保安员考核规范作业规程一奖励方法1抓获盗窃赃物价值2000元以内嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币30-50元；抓获盗窃赃物价值2000元以上嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币50-100元。2抓获抢劫、争夺财物、诈骗犯罪嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币100-150元。3凡破获重特大案件如盗窃业主汽车、机器及抓获现行违法犯罪分子的，根据所查获物资的总额，给予重奖。4抓获“黄、赌、毒嫌疑分子送公安机关，经确认奖励人民币50-100元。5抓获盗窃自行车嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币50元。6抓获故意损伤他人、杀人、强奸、纵火、爆炸嫌疑人送公安机关，经确认奖励人民币100

48、元。7抓获非法制造、佩带控制刀具、枪械、爆炸品嫌疑人，送交公安机关，经确认奖励人民币100元。8及时排除险情灾情,防止发生伤亡事故，保证了人民生命财富的平安，奖励人民币100元。9提供犯罪线索，协助公安机关破获工贸园区内刑事案件的，经确认奖励人民币50-100元。10在执勤中仔细做好防火、防破坏任务，能及时发现制止艰苦事故的发生，确保平安且成果显著的，分别给予表扬及奖励50-100元。11面对穷凶恶极的犯罪分子大智大勇，树立保安人员光辉笼统的根据与犯罪嫌疑人斗争情况、凶险程度，呈报公司给予奖励。12对拾金不昧的保安员，根据所拾遗失物的价值及详细情况给予奖励。13保安分队长、组长在执勤过程中，检

49、查到保安员违章违纪作出罚款处置的，分别参照保安员违章违纪罚款数额的1/6、1/3作为奖励。14除上述奖励外，在与犯罪嫌疑人格斗中因公负伤的，公司担任全部医药、医疗费，并给予适当的营养补助费。15保安员个人内务整理评选优秀的奖励1020元。二处分方法1执勤时不按规定扎武装带，不戴帽子，不挂执勤牌等警容风纪不整，一次罚款20元，二次加倍，经教育拒不矫正者，三次予以解雇。2值班时看书报、杂志、会客，做与值勤无关的事，每次罚款20元；二次加倍，屡教不改者，予以解雇处置。3值班时打瞌睡、睡觉、精神不振，一次罚款100元，半年累计三次予以解雇。4未按要求做好值班记录，交接班时未做好交接班手续，每次各罚款5

50、0元。5仔细执行请销假制度。外出请假，归队销假。未经同意私自外出或在外留宿，每次罚款100元，容留外来人员留宿每次罚款150元。6无故不参与学习、训练、会议等集体活动，每次罚款50元。7执勤、学习、训练、会议等集体活动，迟到每分钟罚款2元，早退一次罚款100元，情节严重的予以解雇。8维护公共财物故意损坏公共财物或值班期间公物如有遗失，除照价赔偿外罚款50-100元。9不履行岗位责任，无故脱岗、私自串岗，每次罚款50200元，月累计三次予以解雇。10提倡团结队友，相互维护。保安员内部发生打架斗殴视情节轻重每人罚款200元或予以解雇。11辱骂、刁难业主、客户，视情节轻重予以批判教育，并罚款50-1

51、50元；呵斥公司及本部门声誉、笼统受损，情节恶劣者，加倍处分直至解雇。12应急报到要求3分钟赶到指定位置，无特殊缘由故意拖延时间，每次罚款50元，情节严重者予以解雇。13执勤中遇犯罪分子袭击和暴力对抗时，畏缩不前或临阵离场的作解雇处置。14对责任区内厂家、住户因巡查防备失控呵斥损失的，按损失大小每次对当班岗位值班员罚款50100元；损失严重、情节恶劣的加倍处分以致解雇。15责任区内发生打架、斗欧等治安案件没有采取有效措施，及时控制事态开展，又没有及时汇报呵斥任务贻误的，每次罚当班值班员100元。16保安员业务学习、军事训练考核不合格，每次罚款100元。补考不合格、试用期内不合格解雇处置。17保

52、安员集体宿舍当天值日人员未做好值日的，每次罚款50元。18上岗前酗酒贻误值班执勤的每次罚款100元；二次加倍；三次予以解雇。19隐瞒和虚报情况，欺骗指点，视情节轻重，分别罚款50-150元。20保安员在国家法定节假日和公司、安保部组织艰苦活动平安防备期间有违章违纪、失职，以及保安班组长本身在平常生活、任务中的违章违纪参照相应条款加倍处分。21以上在执勤当班时间内及责任区内的违章违纪，负直接纳理责任的督察班长、分队长、组长分别参照保安员违章违纪罚款数额的1/6及1/3作为监管不力或管理失职予以处分。22保安员业务学习不仔细听讲、影响其他队员听课的每次罚款50元。23保安员违反视情节轻重，分别罚款

53、50150元或解雇处置。24保安员违反视情节轻重，分别罚款50150元。负直接纳理责任的督察班长、分队长、分别参照保安员违章违纪罚款数额的1/6作为监管不力或管理失职予以处分。25车管员违反操作规程呵斥车辆、器材损坏的视情节轻重罚款50300元。26保安员不服从督察人员检查，辱骂、要挟督察员的经核实后视情节轻重罚款100200元或解雇处置。27保安督察员在执勤时违纪按加倍处置。三安员有以下行为之一的坚决予以解雇1.违法乱纪受过公安机关处分的；2.以权谋私、敲诈勒索，收受利益及有贪污行为的；3.利用任务之便，监守自盗的；4.值班时间喝酒的；5.多次违反保安员各项规章制度，屡教不改的；6.目无组织

54、纪律、不服从管理、不听从指挥、辱骂顶撞指点的六、保安员交接班管理规范作业规程一职责1当值保安组长担任交接任务的讲评、检查任务。2当值保安组长担任所管班组的交接班任务。3当值保安员担任详细任务的交接。二任务程序1交接班前十五分钟，接班队员到达指定地点集合，并留意本身笼统，不得相互追逐打闹，坚持良好站姿式，不得蹲坐。2接班组长要组织全班队员整队、点名并统计、做好记录。一致整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，口号宏亮，精神抖擞。3接班组长担任检查队员中能否有醉酒、神志不清或其它不能上岗的景象，假设有立刻请其出列，取消其上岗资历，并报主管指点查明缘由，以做出相应处分。并留意交代当班本卷须知。4按时交接

55、班，不迟到、不早退、交班队员在接班队员未到达前，不准自行下岗。5交接班时，交班队员需将本班的治安情况，值班器械、需特别交代事项等向接班队员交待清楚，并做值班记录。交接班双方签字，以备后查。6接班时遇有突发事件，由交班班组担任处置并做好记录及时汇报，接班班组要积极做好协助任务。7出现以下情况不准交接班a)上班情况未交待清楚，工具、配备、钱物等未交接清楚或有损坏尚未分清责任，任务区域周边设备不完好；b)上岗人员未到岗接班，下岗人员不准下岗下班；8发现各项记录、登记本上有乱涂乱写景象，及任务台、任务室不清洁的不予交接；9在交接过程中，发惹事件时，应立刻停顿交接，由交班人员担任处置，接班人员协助；10

56、交接班时，交接双方要相互敬礼。三保安员交接班管理1、当值保安组长担任交接任务的讲评、检查任务。2、当值保安组长担任所管班组的交接班任务。3、当值保安员担任详细的任务交接。4、交接班前十五分钟，接班队员到达指定地点集合，并留意本身笼统，不得相互追逐打闹，坚持良好站姿式，不得蹲坐。5、接班组长要组织全班队员整队、点名并统计、做好记录。一致整队步行到各岗位，途中步伐整齐一致，口号宏亮，精神抖擞。6、接班组长担任检查队员中能否有醉酒、神志不清或其它不能上岗的景象，假设有立刻请其出列，取消其上岗资历，并报主管领导查明缘由，以做出相应处分。并留意交代当班本卷须知。7、按时交接班，不迟到、不早退、交班队员在

57、接班队员未到达前，不准自行下岗。8、交接班时，交班队员需将本班的治安情况，值班器械、需特别交代事项等向接班队员交接清楚，并做好值班记录。交接班双方签字，以备后查。9、接班时遇有突发事件，由交班班组担任处置并做好记录及时汇报，接班班组要积极做好协助任务。10、出现以下情况不准交接班A)上班情况未交待清楚，工具、配备、钱物等未交接清楚或有损坏尚未分清责任，任务区域周边设备不完好；B)上岗人员未到岗接班，下岗人员不准下岗下班；C)发现各项记录、登记本上有乱涂乱写景象，及任务台、任务室不清洁的不予交接；D)在交接过程中，发惹事件时，应立刻停顿交接，由交班人员担任处置，接班人员协助。11、交接班时，交接

58、双方要相互敬礼。七保安宿舍管理制度1坚持宿舍内、外清洁卫生，不随地吐痰，乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物。2每月1号或每周星期一由房长安排该房当月或一周内务轮值值班员，并张贴公布。3内务值班员担任当天室内、门前责任区、卫生间的清洁卫生及公共物品的摆放。4坚持床面、墙面整洁，床上除了被子和枕头外，不能放置其他物品枕头放于进门的一侧，被子放于另一侧，墙面不得乱涂乱画和张贴5鞋子按要求摆放成线，鞋跟由高到低的顺序陈列，香皂、毛巾按要求置于规定位置摆放成线。6坚持室内、放物柜内的整洁，室内、柜内不能摆放其它没有定位的物品。7人员来访必需以不影响他人休憩为前提，原那么上接待时间不得超越二小时，来访人员必需24

59、：00前分开宿舍。来访人员不得擅自进入保安员集体宿舍。未经安保部部长、主管分队长同意不准留宿外来人员。8未经安保部部长同意任何人不得在外居住。未经主管分队长赞同，保安员不得私自互换房间或床位。9保安员外出必需请假，请假外出及非值勤队员24：00前必需前往宿舍休憩。10宿舍内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其它危险品。11宿舍内应坚持安静，不得在室内喧哗、打麻将，以免影响他人休憩。打扑克和进展一些文娱活动应留意他人休憩，不允许带任何赌博性质的活动，12宿舍内不得设置炉灶炒菜做饭。13夜间休憩时间任何人不得吵闹亨歌，交接班人员要做到轻手轻脚不得影响其他队员休憩。14宿舍内的电源插座只能用于对讲机充电及小

60、功率电器。15讲究公共卫生；室内、外公用洗脸盆应坚持干净，厕所内应冲洗干净，坚持清洁无异味。16一切保安员不得衣衫不整在宿舍外公共部位活动。内务卫生规范1宿舍地面干净，无痰迹、果皮、纸屑等渣滓。墙面整洁无乱张贴、蜘蛛网等。宿舍内玻璃干净无污渍。2床上除了被子外不能放置其他物品，被子款式应一致并叠成方形，床单款式一致，床单外表整洁无异味。床下鞋子应摆放成线，鞋跟由高到低的顺序陈列。制服、便装应挂在指定位置。放物铁柜摆放整齐外表无灰尘。3口杯、牙具、香皂盒、水桶、毛巾按要求置于规定位置摆放成线。4墙面、门窗、和其他区域无乱写、乱画、乱刻、乱张贴、乱悬挂景象。5冲凉房和洗手间及时冲洗，无污垢、杂物和