xxxx府邸策划方案doc15

1、. ：.；xxxx府邸谋划方案前 言本案主要由市场分析、整合推行方案及公司简介三部分组成，详细包括工程概略、SWOT分析、工程定位及“USP导向、推行思绪及工程建议；工程的整合推行战略及公司简介。本案仅仅是表达了我工程在运作过程中的一些思绪和操作手法，并且也未与公司进展深化且具有针对性的讨论，难免有缺乏和偏向之处，因此详细的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。本工程前期经过住宅销售来营销造势，以此带动商铺的销售；而后期经过住宅的销售来到达商铺的价值最大化，由于本项目具有比较独特的工程特征，须经过营销造势来构成影响力，并推开工程的整体销售。另外，我方在对于本工程所具有的各种资源整合

2、之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推行。第一部分 市场分析一、工程概略： 本工程地处繁华的新开西二路和育才南路的交界口，地理优势明显，其总占地面积25840m2,由两栋32层电梯公寓和临街商铺围合而成。二、工程SWOT分析： 优势分析： 1 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比较； 2 配套优势 周边商业、教育、医疗、机关等生活配套一应俱全； 3 交通优势 本工程交通便利、车流量及人流量较大， 优势分析： 1 消费群优势 高层物业尤其是这样的绝对高层在本地域还没有出现过，根据当地居民对本地域地质的了解，有着很大的恐惧感，如何消除观念是关键； 时机分析： 1 市场时机 高层建筑是未来

3、开展的趋势，经过新闻媒体的推行能将此理念灌输于消费群体，从而为营销造势；而且在这以前曾经有了巴黎花厅、格兰云天、宾利国际、大都府等高层做铺垫！而本工程对于消费者的引导也就会更加容易一些采用跟进战术，对本人而言降低了本钱；2 稀缺性 本案为地域第一绝对高层电梯公寓，对于树立工程品牌是一次绝好的时机！ 要挟分析：1竞争要挟在本地域，先早就开发了许多的高层建筑，例如：巴黎花厅、格兰云天、宾利国际、大都府抢先一步争夺大量的市场份额。为本案的开发产生了极大的影响！而且此地离大城市北京，太原等地都比较进，大城市的房地产商都纷纷楸准这快黄金！推向市场刻不容缓！2 消费者的认知程度不高如何引导消费，让更多的人

4、予以关注是化解本风险的独一途径可以经过新闻媒介、广告宣传推行。3 规划构造基于本案中的户型构造，118184M2，200300M2，所表达的全是大面积，本身此地的消费程度不是很高，而且在之间出现断档，假设就这样发布给市场，会流失的客户资源特建议把和西边的构造设计变卦为小户型的，最好是：M2左右的三个户型拆迁问题只需尽快的落实拆迁问题，才会更快的进入市场，霸占市场份额！经过上述分析，在本工程中优势和优势共存，时机和要挟同在，如何化优势为优势，如何最大限制的躲避风险，并挖掘本工程所具有的一切时机，如何将本工程的各种资源全面整合将成为本工程胜利的关键。三、工程定位及USP导向 我经过对于各地工程进展

5、的深化研讨，以为本工程前景良好，且本案也已具备定位高档的根底；同时这作为高层电梯公寓的开展也是一条途径，如万科在深圳开发的目前中国最为奢华的“俊园“的胜利正是基于对成功人士这种新的住房需求的准确判别。 因此本案定位的总原那么是：塑造本地与世界同步、高档的住宅！ 以下是详细的市场定位实施： 笼统定位 1 优良的建筑质量-招标湖北省建筑安装公司精心打造，质量自然有保证； 2 档次城市上流社会生活的情感享用-高档生活社区满足他情感的需求成就感 3花园社区-位于众多公园附近，步行非常钟就到，愉快风景气氛浓郁 功能定位 1 自在空间、自在组合-框架构造设计 2 投资潜力大-地处繁华地段 3 生活的便利-

6、电梯为小孩、老人的出入带来了方便 4 尽享都市繁华-坐拥繁华景象32层绝对高度引领城市潮流5 3000M2超级奢华会所-彰显主人贵族生活 品牌定位 经过对本工程的整合推行，使本工程成为本地品牌工程，而使开发商也成为明星企业，从而到达双赢的目的。 工程“USP的提炼 经过对于工程的分析以及市场定位，我司以为如何提升工程的“USP Unique Selling Proposition，即独特销售主张是关键。 突出功能诉求，以工程功能特点来提升USP；黄金地段、全框架构造、恣意分割组合、绝对高度引领潮流 高位嫁接，从笼统上提升USP； 时髦性外观设计的前瞻性 高贵性生活质量的全面提升 便利性交通的便

7、利，生活的便利四、工程推行思绪 总的思绪： 以住宅的旺销带动商铺的销售，同时经过住宅的销售促进商铺的最大价值化。 详细的推行思绪： 1 住宅 以高档的物业配套打造本地域超一流的归子贵族小区为主题营造高尚生活社区 以倡导绝对高度引领城市潮流的新生活方式为主题进展推行 经过住宅的营销造势，带动商铺的销售； 2 商铺 对于新开西二路商铺采用整体销售或分体销售两种进展操作方法见推行战略 对于育才南路商铺采用市场营销，对于单个投资者进展操作方法见推行战略五、工程建议 1、案名设计 根据本工程的高贵气质： 建议以“*府邸“命名，表达居住人群的身份及位置，如晋北府邸 2、产品建议 建议本案在户型上做一个变卦

8、，以满足本地人对生活的需求。 3、景观园林设计建议 整个花园应遵照围而不合的设计理念来进展设计，并充分的展现工程的优势，对于小区可以经过高大乔木来减轻居住者在花园里所感遭到的压制感。 建议在商铺之上建筑空中花园，来增大工程的绿化率，同时也为本案发明卖点。 4、建筑外观建议 本工程在与周围建筑坚持协调的根底上，外立面要新颖、独特，颜色搭配表达一种高贵的气质。 5、物业管理建议 思索到本案的特殊性，物业管理效力能够会成为本工程的一个抗性，因此对于物业管理我在整合推行方案中重点予以建议阐明。第二部分 整合推行战略一商铺推行战略一、 商铺功能谋划： 1对于新开西二路的商铺，建议以“服饰一条街、“小吃一

9、条街、“文化一条街来作为招商重点宣传；主要基于该区位人流量大，且招商对象可以扩展为各地的商人。 2 对于育才南路商铺； 整体推出；如银行、证券所等金融机构；大型的商场、连锁店等商业设备；大型的餐饮文娱设备；主要经过关系营销予以推行。 分体推出：将商铺的功能细分化，并且予以分隔推出。可以将其分隔为以下几个功能区，时髦坊通讯器材、音响制品 等，童趣坊儿童服饰、玩具、文化用品等、丽人坊服饰、化装品、时装包等二、 定价原那么： 针对于育才南路商铺采用变动定价原那么，对于销售的不同阶段采用不同的价钱进展销控； 针对于新开西二路商铺 1假设整体推出，可以采用最高定价战略，而后可以进展调整； 2假设进展分割

10、招商可以采用价钱系数定价原那么，不同商位采用不同定价战略，从而防止了死角的产生；并且对于营销造势也不无裨益。三、 价钱战略 1“低开高走战略：即以优惠甚至以震撼价入市，以优质优价的笼统打入市场，抢占市场份额，获得市场关注，聚集人气。实际证明，这种战略是最为保险而且容易呵斥楼盘热销效果的方法。 2不宜将好的住宅一窝蜂推出，应结合价钱低开高走的战略，先以较有吸引力的价钱推出位置相对较差的住宅，再随着市场的呼应推出相对较好的住宅，价钱亦做相应提升。 3 “特价单位战略：以部分位置极差住宅以最低起价出卖，作为“特价单位，以超低价呵斥热销、抢购局面。 4消化风险单位促销战略：在一定阶段对质素较差的单位制

11、定一套促销方法，以低价限时、限量的方式惊动推出，达到畅销的目的。四、 行销推行战略： 1、 经过关系营销及市场营销分阶段进展推行 关系营销主要经过新闻等方式将工程整体笼统传播出去，吸引目的客户经过各种渠道前来洽谈，培育市场饥渴感，以利于销售的自动性，而市场营销那么是以住宅销售为主。 2、 先关系营销，后市场营销 关系营销主要是针对于大宗的购买客户，而市场营销那么是针对于单个客户 其详细的定价及销售价钱战略、销售执行战略及广告战略详见整合推行方案二本案的全程推行方案 1、 战略的选择 我司以为采用“概念谋划的战略较为适宜 本工程定位于本地的高档社区，经过概念炒作来吸引目的客户群体,并且经过概念谋

12、划可以成就工程品牌。 特点：引荐工程优点，对于销售起引导作用，购房者容易产生对概念有一个直观的认识，而楼盘的品牌同时得以提高；其可以到达促销的目的，减少开发商的本钱。 缺陷：其概念较为单一，延续性较差。 概念设计之一：以“引领城市潮流，创新贵族生活进展设计 概念设计之二：以“档次CLD生活为主题进展宣传设计 概念设计之三：以“新生活、新主张为主题设计 概念设计之四：以“商住两用的SOHO社区为主题设计2、 详细执行的战略分析 1 定价战略 本案建议采用不同楼层的差别化定价每层递增元，而后对于不同的朝向运用价钱系数进展调整；2 价钱战略分析 建议采用“低价开盘战略，其一可以迅速占领房地产投资市场

13、；其二有利于以后的价钱浮动；其三可以提升项目笼统，给消费者自信心。 价钱战略实施： 1不公开售价，客户可以交纳诚意金诚意金元，开盘时采用低于市场价战略惊动效应，同时迅速聚集人气。低价单位控制比例在6%左右 2开盘期交纳诚意金的客户经过抽签方式挑选单位造势，假设挑选不到适宜单位或价钱不能接受，诚意金可以退还。此战略适用于入世初期。 3 营销渠道分析 采用以第一营销渠道销售现场及业务代表引荐为主，销售现场作为沙盘以及单体模型的展现地，对于客户来说是以直观的认识，同时也可以让客户产生购房的激动；其次思索到本地的消费心思及消费习惯，建议采用业务推行的方式来扩展本工程的目的客户群体，并由此来推进本工程的

14、广泛传播；经过业务代表直销推行可以快速占领市场，并在最短的时间内将工程推售到一定的高度。 以第二营销渠道“口碑效应为辅，我以为第二营销渠道在本工程中将有明显的作用；思索到本工程的特殊性，客户之间的传播效果能够比硬性广告效果更好，由于购房者之间的信息传送是很迅速的，同时口碑效应能带动集团客户的购买欲，也可以加强本案的可信度。 4 媒体分析及谋划 媒体选择： 1报纸媒体：群众传媒，具有覆盖面广的特点； 灯箱广告：给人以视觉冲击多为笼统广告 媒体谋划：报纸广告 工程卖点宣传经过销售进度进展调整，以市场的变化为导向； 电视广告 以概念、事件宣传为主表达楼盘笼统，展现楼盘质量； DM单广告：具有快速、便

15、利的浸透效果，同时节约本钱。 3、 广告推行战略 备注：以下为简要谋划，各阶段广告谋划见详细整合推行方案 主导思想：以住宅的旺销来成名，而后经过造势来进展广告宣传； 广通知求点 “以倡导新生活方式为主线设计 1 地段诉求；主要表现手法经过同“南京的湖南路，成都的春熙路进展类比，来阐明本案所具备的升值潜力； 2 新生活方式诉求：首倡CLD生活质量，而后通报子进展推行； 4 商业的中心地带；酒店一条街 5 等等各阶段广告战略的简要实施：一、 筹备期：宣传重点为地段宣传，宣传其商业气氛的浓重，为商铺的推出埋下伏笔；提出新的生活方式等概念；二、 公开期：以倡导新生活方式为主题进展宣传，同时配以“新闻媒

16、体的宣传来进展造势，如解密“CLD生活为主线进展宣传；三、 热销期：经过文化社区、商业社区的完美结合进展推行四、 继续期：针对于主诉求点进展宣传4、 SP活动方案 SP活动方案思绪 1 新闻追踪 经过讨论旧城改造为主题系列新闻跟踪报道 经过讨论城市“CLD为主线的系列新闻活动 2 开盘庆典活动 举行开盘庆典仪式 排队抽签摸奖活动 3 节假日复合促销活动 中秋节以“月圆、家圆为主题的庆典活动 国庆节以普天同庆为主题的文艺活动 4 公关促销 名人代言 以上方案详细实施还须进展深化的讨论后进展详细事项的谋划。 5、 销售方案 根据我的阅历与操作程度，整个工程方案在1年半内销售90以上是比较有把握的。

17、 住宅部分： 上半年完成40以上的销售率，下半年完成以上的销售率。 商铺部分： 上半年完成以上的销售率，下半年完成以上的销售率。 6、 整合推行方案简要实施方案，详见整合推行方案 i. 根本原那么： 1、强化工程卖点； 2、躲避工程优势； ii. 推行实施步骤： 实施的第一步，楼盘VI笼统的全面整合，采用楼盘根本性彩，一致主题，运用POP广告、户外广告，制造视觉冲击，配以少量报纸笼统广告造势。开通咨询热线。 实施的第二步，售楼部笼统展现，直接咨询排号。 实施的第三步，开盘左右时期的广告强势出击。 实施的第四步，采用低本钱广告坚持热度。 实施的第五步，强势尾盘清理。前期任务1、 工程VI系统包装

18、 1 楼盘称号、logo设计; 2 楼书、DM单设计; 楼书、DM单底色均为蓝色宜采用深蓝，楼书的卖点除了周边的交通、医疗、购物等居家配套，装修规范等常规内容外，还应重点引见以下几部分的内容： 本案的升值潜力； 本案倡导的生活方式。 开发商实力引见以往工程引见。 3 售楼部设计及POP、户外广告展现 售楼部的设计 POP、户外广告展现 4 售楼人员培训 5 销售管理制度制定 整合推行简案主要针对价钱谋划 1、 整合推行谋划之价钱谋划 q第一阶段：导入期售楼部投入运用前 定价原那么：价钱暂不公布、试探市场反映。 根本定价： 定价阐明： 预售证尚未办理； 以价钱竞猜，吸引客户的留意。 收取客户定金

19、，为了先期稳定购买关系； 试探市场反映，预估定金落户的心思价位，为开盘定价思索。 q第二阶段：公开期售楼部投入运用至开盘 定价原那么：低价开盘，运用促销制造开盘热销态势。 根本定价： 定价阐明： 在笼统宣传时期展现出较好的质量以后低价开盘，能给客户惊喜感，迅速聚集人气，制造销售气氛； 以低价开盘为日后的涨价提供了有利空间，在开盘一定时间后即可提价，从而使已购房客户对本人所购房心理上有升值感，获得他们的成认，树立良好口碑，为以后销售奠定根底。 q第三阶段：强销期开盘到开盘后2个月 定价原那么：价钱略升，坚持旺销态势 根本定价： 定价阐明： 从公开期的市场反映可为强销期售价涨幅的制定提供参考。 价钱的低幅上扬，一方面可稳定已购房客户心思，同时阐明了房屋良好的销售态势，刺激持币张望者心思。 q第四阶段：持销期开盘后的2个月至工程封顶 定价原那么：价钱攀升，涨幅较上一次有所增大。 根本定价： 定价阐明：房屋封顶之时，价钱会有较大涨幅，上涨之前的一段时间广告宣传与之相配合。 q第五阶段：尾盘期封顶后至工程售完 定价原那么：乘胜追击，完成后期的销售。 根本定价： 定价阐明：价钱不宜降低，但优惠幅度可以有所增大。 2、付款方式战略 付款方式 付款战略 一次性付款 银行按揭一 银行按揭二 特惠分期 交定金签认购书 0000元 折扣 95 97 99 100 七日内签