写字楼的顶尖策划

1、.：.；写字楼的顶尖谋划 顺天国际财富中心这个作为湖南首个与国际接轨的高档写字楼，如今树立在长沙CBD中心位置上，浑身焕发着“楼王的魅力！这个工程能产生如此的销售旺势,销售业绩如此可观,产品笼统如此富有影响力,谋划在其间的作用是不可估量的。在它身上诞生了许多新名词：“国际化办公、“生态办公、“国际商务制造、“楼宇经济神话这一切的得以实现，凝聚了我们的谋划师多少心血与智慧。这个工程的胜利，也是谋划人的胜利！ “顺天国际的两位中心谋划人李柏先生和肖芳清先生,曾经默默无闻地为该工程效力了两年多时间，很多运作中的细节其实并不为外界知晓，但他们作为优秀谋划人和高级谋划师,在本工程的全程谋划中付出了艰苦的

2、劳动和非凡的智慧。 一、前期调研：提出国际商务写字楼的十大规范 记得一个房地产商说过这么一句话，“我宁愿花一年的时间和投资额5%的费用，来进展一个工程的市场研讨，置信这样可以给我80%的胜利率；否那么我只需20%的胜利率。 “顺天国际的开发商湖南顺天集团以及其董事长苏松泉先生和总经理李建国先生就是这样。当年，他们拿到位于长沙市芙蓉中路湖南图书城南侧的那块地后，公司正在开发距此不远处的顺天城湖南第一个“SOHO工程。因此算上开发商本人的研讨论证，前期调研应该有2年时间。 我们的调研任务做过三次，调动了公司几乎一切的研讨和信息资源，每一次都有新的收获和更多的一手资料。 最重要的最全面的一次是，20

3、01年3月12日至4月12日。我们采用问卷调查的方式对长沙市的上市公司、事务所、广告公司、电脑电器公司、高科技产业、金融机构等进展了分类调查研讨,我们派出调研人员10 名，调研时间32 天。我们的问卷内容包括：业主寻求办公场所的首要要素,公司现有写字楼运用面积,公司对商务中心的要求,对空调的要求,对会议室一个月的需求量,对停车位、户型的要求，是愿买还是租用，对银行按揭的要求等各方面。 李柏先生担任此次调研组组长，对调研数据严厉把关，亲身撰写了调研报告，经过研讨分析总结并提出“国际商务专业写字楼十大条件：1、必需具备象纽约曼哈顿CBD风采一样的商务极核地段；2、提供能与世界500强零间隔 接触的

4、大商务平台；3、国际巨匠规划设计的国际级地标性建筑；4、全面晋级的综合配套；5、跨越国界的5A智能中枢系统；6、极具时代感的生态景观相匹配；7、开合有度适宜现代化办公要求的弹性空间；8、彰显身份与位置的著名酒店全程星级物管效力；9、人性化关怀的顶级职业经理人商务会所；10、物超所值升值无限的多重价值物业。 此次调研对以后“顺天国际的开发提供了市场根据，也根本上确定了本工程的品味和建造规范，而且还搜集了一些有初步意向的目的客户群。 二、开发谋划：八次修正推出国际化专业写字楼规划方案 我们对顺天国际财富中心的定位与开发，做了详尽的开发谋划报告。 经过对长沙市写字楼市场的研讨和对潜在用户的问卷调查，

5、外表上看长沙写字楼市场供大于求。然而，作为谋划人，必需首先站在一个相当的高度，看到相当的远处。当时，正好中国刚刚参与世贸组织，许多国际企业更加快了进驻中国的步伐，甚至深化到了中国的腹地城市。另外，中国经济自改革开发以来，坚持着继续增长的势头，更多国际人士预测21世纪将是亚洲时代或者说是中国时代，中国力量成为世界经济开展最看好的力量。从微观层面分析，长沙只需行政机关、原来国有企业和集体企业拥有本人的写字楼，即使1993年开发过具有市场化性质的平安大厦写字楼，出租情况不断不错，也曾经是好多年了。凭着敏锐的专业洞察力，我们预测专业写字楼市场另一个波峰即将出现。因此，在工程开发谋划报告中，我们明确提出

6、打造“国际化高档写字楼的初步定位。 工程初步定位后，开发商与谋划公司担任人还调查了国内外许多城市，参考学习高档专业写字楼的开发理念、建筑风格、全面配套和完善效力等等。我们尤其关注电梯配置，开发商看到新加坡一些国际级的建筑作品，亲身体验了什么叫做“零等待电梯，也就是说进入国际化的大厦等待电梯时间不会超越30秒，而且进了电梯后觉得温馨又快捷，电梯速度为5米/秒，真正做到了某电梯广告所描画的“上上下下的享用。出于种种思索，开发商和谋划公司一致以为聘请新加坡的著名规划设计巨匠蔡家声做本工程的规划和景观设计。 对于规划设计，我们也提出了许多合理的见意。这其中包括了工程的区位研讨对周边环境、交通条件、工程

7、地块的分析，针对该工程如何塑造中心竞争力，和已确定的国际规范，单单是本工程的外立面规划设计，前前后后大的修正就多达八次。建筑工程设计也随之相应作出了修正和完善，景观规划设计充分表达了超前和生态原那么。这样，才使本工程开发出来更具有国际化的新元素：独特俊郎的时髦立面与外型，玻璃幕墙的全面运用，21部高速电梯，首创屋顶直升机停机坪，2000平方米的生态广场，动感喷泉与建筑小品，8.1米超高的奢华大堂，近万平方米的地下停车场，泛会所概念，为业主量身定做的国际商务俱乐部。 三、营销谋划：打击商住楼与发明专业写字楼客户 有些市场是靠发现，有些市场需求抢占，有些市场那么需求发明，“顺天国际财富中心几乎全部

8、是靠后两者。 追溯长沙的写字楼开发的开展阶段，最初从93年的平安大厦的胜利开发，引起了开发商对写字楼市场开发的追捧，但由于97年受国家宏经济观调控的影响，市场疲软，以及大量一涌而上的写字楼，其本身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通、停车位、运用功能等问题，导致写字楼市场开场滑波，大量写字楼空置，堕入了开展商们“谈写字楼色变的姿态。98年这个市场才渐渐有了转机，企业的添加拉动了对这一市场需求，但整个写字楼开发还是比较保守。从2000年起，各种打写字楼擦边球的概念如“居家办公，“酒店式公寓 等的推出，整个市场的竞争才显得猛烈起来。那么，我们应该怎样去面对这样一个市场呢？ 在

9、营销前的调查中，我们发现其实很多酒店、交通便利的公寓、商住楼里面都存在许多办公的公司。在酒店的那么主要显示其档次；在公寓的那么看中其实惠；在商住楼的那么兼顾了居家和办公。那么这一批公司中，一定有些需求专业化的纯粹的写字楼，作为本人公司的办公场所。 我们对产品的定位国际化的高档专业写字楼，这是我们一种自动出击市场的战略，在长沙当时阶段高档写字极少，更没有与国际接轨的专业写字楼，顺天国际财富中心的横空出世，就是填补这个市场空白，开创长沙写字楼市场的一个新的华章。所以，我们必需在争抢市场的同时，更要发明市场。 因此，我们制定了打击商住楼的营销战略，我们推出了“买比租更合算的置业理念。 为了打击商住楼

10、，从2002年3月起，我们在长沙的三大主流媒体、上，以非常的气势和手段推出特别报道，分为五篇作为一个系报道：“长沙写字楼开发大回眸、“商住楼与专业写字楼大讨论、“长沙CBD在商务国际化中迎来大开展、“国际专业写字楼的十大规范、“与国际接轨的专业写字楼为何倍受青睐。在一个月的时间里，“顺天国际售楼部的咨询曾经不断地响起来了。这一组报道一出，加上“顺天国际此前的预告性广告和工程现场的笼统，让长沙市民似乎感到“国际化写字楼即将浮出水面。其时，长沙楼市推出了好几个商住楼工程及酒店式公寓产品，尤其是在本工程之前半年认购销售的“湖南XX中心工程，因定位为“第二代商住楼，推出“挪动办公等概念，销售情况本来不

11、行，又遭到这组系列报道的严重打击，加上工程本身缘由而接到规划等部门的整改通知。商住楼的市场出现了一时的沉寂，市场转向有利于“顺天国际这一边来了。 在做宣传引导的过程中，我们调动一切的营销人员进展“扫楼运动，就是向长沙的三四五星级酒店、市中心区的商住楼、酒店式公寓的公司进展调查访问，寻觅潜在客户群。结果大有效果，有些公司的老板表示会亲临“顺天调查，也有些老板正在思索购买写字楼，希望早一点全面了解“顺天国际。 接下来，我们谋划推出了一系的直接硬性广告，以坚持有利的市场情势，并吸引更多的潜力客户。同时也继续推出工程的延续软性新闻，详细引见工程本身。这一组软文可谓直接命中目的，标题为，包括：雄踞CBD中心地段篇、完美的功能配套篇、生态化办公篇在这一组软文广告中，根本公布了“顺天国际财富中心的十六大优势，甚至还特别发出活动通知：凡在6月30日前来购房者，继续享用优惠，自7月1日起价钱上调；6月28日，本大厦提早封顶及开盘盛大举行！ 经过这几个回合的营销和推行，“顺天国际的人气上来了，每天的咨询都响个不停，据肖芳清先生某日统计，其中最多的一个小时接到40个咨询。前来认购且后来成交的知名企业有：美国J.P集团、中国财富证券、浙江双良集团、湖南经阁集团、省