万科物业管理试题库-

1、物业管理试题库二三四五六七八九十48题61题21题7题7题30题179题35题24题186题28题53题173题93题106题常识 法规 保安管理 停车场管理 消防管理 维修管理 给排水管理 供配电管理 中央空调管理 电梯管理一.智能化管理十二.清洁、绿化管理十三.创优工作十四.礼仪规范十五.社区工作 一.常识001“城是粤港方言对房地产的称呼它最早在香港被普遍使用其含义是 单元性的房地产。被称为物业的单元性房地产可大可小 一栋商业楼宇、一组标准 厂房、一栋住宅楼或一套住宅都可称为物业。002物业的概念与房地产的概念的区别是在英语中物业与房地产是一个词Real- estateReal prop

2、erty 。在我们通常使用上 房地产一词是一个宏观的概念 物业一词那么是个微观的概念。003世界物业管理的起源 物业管理作为一种不动产管理的模式起源于19世纪60年代的英国。当时是英国工业空前开展高涨的时候 一名叫奥克维亚希尔 女 的住宅业主 率先为其出租的住宅制定了一套别开生面的管理方法 并取得出料的成功首开物业管理之先河。004我国 大陆 的物业管理起源于1981年3月10日 深圳市成立我国（大陆） 首家物业管理公司。标志着我国（大陆）物业管理工作摆脱行政一福利型传统计划 经济下的管理模式 走上了专业化、企业化、经营性的市场运作轨道。005我国大陆第一家物业管理公司是深圳市物业管理公司。0

3、06号称“深圳市物业管理第一村”的是深圳市“东湖丽苑”商品住宅小区。由深圳市物业管理公司实施对该小区的物业管理工作。007深圳市物业管理行业管理的第一栋写字楼是1983年由深圳市物业管理公司 对特区内第一栋涉外商品写字楼一国际商业大厦实施物业管理。008深圳市物业管理行业第一个对工业区实施物业管理的是1985年 由深圳市 鹏基工业区管理服务公司对鹏基工业区实施物业管理。不交纳的可向人民法院申请追缴。116物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的 承当相应责任并承当相应损失。117业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条，业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督 业主

4、大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的 市、区住宅主管部门应当责令限期改正或撤消其决定 并通告全体业主。104物业管理用房的计算方法是物业管理用房面积平方米二人均管理用房规划指标0.06住宅区房屋总套数住宅、单身公寓套数加上非住宅房屋每100平方米建筑面积折一套写字楼、商业面积、工业厂房等物业亦按每100平方米建筑面积折一套 户均人口数3.75 o105物业管理用房包括办公用房、生活用房、库房等 不包括机电及保安人员值班用房。106保安人员宿舍用房由开发建设单位利用小区 大厦 内相关公共场所解决。107物业管理用房必须是正规用房。108向

5、业主委员会提供管理用房的期限在业主委员会成立2个月内提供 最迟不超过6个月 商业用房、公用设施专用基金相同。109提供给业主委员会的商业用房面积的计算方法是多层按总建筑面积的3”住宅区或别墅区按总建筑面积的2提供。110提供给业主委员会的商业用房的购置费可从公用设施专用基金中垫支 并从该商业用房经营收入中收回。111提供给业主委员会的商业用房由物业管理公司按委托管理合同使用、经营其收入用于弥补管理费的缺乏。112住宅区的公用设施专用基金、住宅本体维修基金和管理服务费的收支帐目业主委员会应每三个月至少公布一次 接受业主的监督。113业主、非业主使用人违反业主公约的 承当相应的民事责任。114对未

6、交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的 物业管理公司可要求业主限期交纳。115对逾期不交纳物业管理费、本体维修基金的 可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金 并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交 连续六个月不交纳的可向人民法院申请追缴。116物业管理公司违反物业委托管理合同的约定并造成损失的 承当相应责任并承当相应损失。117业主委员会、业主大会违反“条例”第二十二条“业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督 业主大会的决定、业主委员会章程的内容或业主委员会的决定不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。”规定的 市、区住宅主管部门应当责令限期改正

7、或撤消其决定 并通告全体业主。118业主委员会对物业管理公 司有以下行为之一的 擅自扩大收费范围、提高收费标准 改变公用设施专用基金和住宅 本体 维修基金的用途 或未按规定定期公布收支帐目的改变专用房屋的用途未按规定使用的管理制度不健全、管理混乱 造成对住宅区的房屋管理、维修、养护不善 经市、区主管部门认定应当予以处分的。业主委员会有权予以制止并限期改正 逾期不改正的业主委员会可以终止委托管理合同 市住宅主管部门和有关行政主管部门应当责令其限期改正 并可处以3000元以上10000元以下的罚款 情节严重的 市住宅主管部门可以降低其物业管理资质等级 直至撤消其物业管理的经营工程。119业主委员会

8、进行投资和经营活动 市、区住宅主管部门应当责令限期改正可以并处3000元以上10000元以下的罚款。120业主、非业主使用人或其他单位、个人未经市政府有关部门批准 不得改变房屋结构、外貌和用途 不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占 不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品但自用生活性燃料除外不得利用房屋从事危害公共利益的活动不得侵害他人的正当权益。违反上述第三十八条规定的 市、区住宅主管部门应当责令限期改正 恢复原状 可以并处1000元以上5000元以下的罚款。121业主、非业主使用人或其他单位、个人违反住宅区内禁止践踏、占用绿化地占用楼梯间、通道、

9、屋面、平台、道路、停车场、自行车房 棚 等公用设施而影响其正常使用功能 乱抛垃圾、杂物 影响市容观瞻的乱搭、舌L贴、乱挂等损毁、涂划园林艺术雕塑 聚众喧闹 随意停放车辆和鸣喇叭 发出超出规定标准的噪音 排放有毒、有害物质 经营业主公约所禁止的行业 法律、法规及市政府规定禁止的其他行为的 市、区住宅主管部门应当责令限期改正 可以并处100元以上2000元以下的罚款。122写字楼、商住楼及工业厂房等物业可参照本条例”执行。123物业管理公司必须按照所持有的“物业管理资质”从事相应的物业管理工作。124资质证书 分为甲级、乙级、丙级3种。125物业管理公司按持有的不同资质证书 进行物业管理工作。持有

10、甲级资质证书的单位 可以管理各类物业并按甲级标准收取管理服务费 持有乙级资质证书 的单位 可以管理30层以下的各类物业并按乙级标准收取管理服务费 持有丙级资质证书的单位 可以管理9层以下的各类物业 涉外住宅区、别墅小区除外并按丙级标准收取管理服务费。126业主委员会是否有权委托会计师事务所对物业管理公司进行审计 业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅 本体 维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计。127对物业公司审计的费用从管理费中支付。128业主委员委托会计师事务所会对物业管理公司进行审计的前提条件是在业 主委员会与该物业管理公司之间的委托管理合同依法终止时。

11、129住宅区管理服务费总收入的主要来源有1 .局部商业用房租金2.公用设施、 设备和公共场所地的经营收入3 .向业主收取管理服务费4 ,住宅区的其他 合法收入。130住宅区管理服务费的基本开支有1 .住宅区公用设施、设备和公共场所 地 的日常管理、维修和养护费用 包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清15费、绿化养护费等2.业主委员会、管理处核定人员的津贴工资、福利及办公、经营费用3 ,就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用4 .住宅区公 用设施、设备必要的保险费用和法定税费5,住宅区必要的社区文化活动费用。131管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管保险费用。13

12、2收取管理服务费工程和标准以及每年基本开支的工程和标准由业主委员会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求 参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后 报业主大 会批准执行。133住宅区管理服务费的收支帐目由业主委员会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次 年度帐目公布应由业主委员会主任和物 业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。134住宅区公用设施专用基金的所有权属住宅区全体业主和业主委员会。135住宅区公用设施 专用基金的主管部门市住宅主管部门和区住宅管理部门。136住宅区公用设施专用基金所说的开发建设单位总投资含公用设施配

13、套费、建 造成本。137住宅区公用设施专用基金所说的重大维修工程的范围是 区内的非市政道路、路灯、沟、渠、池、井、园林绿化地、地下排水管等 文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房 棚。 不包括产权不属于全体业主共有的物业。138住宅区公用设施专用基金所说的重大维修工程的标准是 区内道路路面、路基严重损坏 造成无法通行的 路灯线路需要改造或重新敷设的 沟、渠、池、井、井壁面出现严重断裂或破损的园林绿化地树木、草皮及雕塑、小品等设施需重新造植或更新改造的 文化娱乐体育场所需改造、改建或因房屋的基础倾斜造成裂缝或因结构等原因造成柱、梁、板墙、裂缝或严重损坏的 停车场、连廊、自行车房 棚 需要更新、

14、改造、改建的 地下排水管网大修、更新、改造等。上述范围之外的由市住宅主管部门确定。139高层住宅区专用基金的使用比例30%用于本体外公用设施 其余用于本体共用设施的重大维修工程工程。140专用基金不属于业主委员会或物业管理公司的经营收入。141专用基金用于住宅区公用设施重大维修养护工程工程时 只能使用基金的增值部分。如增值局部缺乏 从管理费积累中垫支或由业主分摊。142物业管理公司需要使用专用基金时 应向业主委员会提供法定代表人签字盖章的使用申请 该工程有关图纸、预算资料 施工承接单位或人员资质资料。143业主委员会对物业管理公司使用专用基金的审批程序是 业主委员会在接到物业管理公司使用专用基

15、金的申请后14日内召集业主大会审议 同意后 向区住宅管理部门报送有业主委员会主任及物业管理公司法定代表人共同签字的住宅 区公用设施专用基金使用申请表 区住宅管理部门应在接到申请表后14日内 完成审批并将款项拨到物业管理公司帐户。144房屋本体维修基金属各类物业业主的共有资产以每个单体物业为单位由该单体物业的所有业主按各自物业的建筑面积分担和享用。145房屋本体维修基金的 主管部门是市住宅主管部门 各区住宅主管部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理指导和监督。146业主缴交房屋本体维修基金规定业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起 按月缴交本体维修基金 业主发生变更时原业主所交的本

16、体基金不予退还。因开发单位的原因造成空置的房屋 其本体基金由开发单位缴交。147房屋 本体 维修基金的收取标准执行市物业主管部门公布的指导标准。指导标准每两年制订和发布一次。各业主委员会可根据房屋的使用状况和本体基金积累状况 经与物业管理公司协商后 对本体基金缴交标准作适当调整。148房屋 本体 维修基金的使用原那么是 按照取之于民 用之于民的原那么 用于房屋本体共用部位的维修养护。149房屋 本体 维修基金的使用范围是 共用部位的维修养护由管理处组织实 施其费用从本体基金中支出。共用部位是结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备 包括 房屋的承重结构部位 包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等

17、抗震结构部位 包括构造柱、梁、墙等、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道 管、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。150房屋本体维修基金的使用比例本体基金的30用于房屋本体共用部位 的日常维修和零星小修 其余的70用于房屋本体共用部位中修以上维护工程含新增和改造工程 下同用于中修以上维护工程时 须经业主委员会或该栋50%以上业主书面同意。151房屋 本体 维修基金维修标准 房屋共用部位的大、中、小修标准执行国 家建设部有关标准。152房屋 本体 维修基金不够支出时 经业主委员会决定 由全体业主分摊 单栋房屋本体基金不够使用时经业主委

18、员会或该栋50以上业主书面同意由该栋各业主按规定分摊。153物业管理公司之管理处对每年房屋 本体 维修基金的使用应于每年12月31日前提出下年度使用本体基金的计划及预算 提交业主委员会审议通过。业主 委员会应在收到管理处的计划及预算后15日内作出答复 逾期视为同意 急修 工程应在7日内答复逾期视为同意。154如业主委员会或该栋房屋局部业主不同意管理处使用本体基金进行中修以 上维修工程计划时 管理处认为有充足理由使用 或该工程实施与否涉及国 家或特区城市管理、房屋管理、园林绿化管理等有关规定的 可由物业管理 公司申请 经区住宅管理部门核准后实施。155房屋 本体 维修基金使用之后的手续 日常维护

19、和零星小修由管理处主任 签字作为本体基金支出记帐凭证 中修以上工程应出具，施工工程清单”由委 员会主任或该栋楼长或20以上业主、管理处主任签字作为本体基金支出记帐凭证。156房屋本体维修基金的帐务以房屋本体每栋为单位进行专记帐管理 并设立专用帐号存储本物业的本体基金。157房屋 本体 维修基金的监督方法 本体基金的收支工程 由管理处每三个 月在各栋房屋的显著位置公布一次。基金帐目列明基金应用的工程、部位、费用支出及证明人、基金余额 单体和全部并接受有关部门和业主的监督和质询。158业主不按规定缴纳基金的 管理处可按法规政策规定或委托管理合同、业主公约规定采取相应催缴措施。159物业管理公司及其

20、管理处在使用房屋 本体 维修基金有以下不规范行为之一的市、区住宅主管部门可依法规、规章规定予以处分1.擅自提高本体基金收费标准2 ,改变本体基金的用途 挪作它用的3 .未按规定期限公布本体基金收支帐目的4 .拒绝接受业主委员会或业主查询的。160物业管理公司及其管理处未按时公布帐目或拒绝查询的 业主可以拒缴本体基金。161对房屋 本体 维修基金用于日常小修并超出规定的本体基金比例的 经业主委员会或所维修养护单栋房屋50以上业主同意 日常小修可以超出规定的本体基金比例 超出局部可在下年度本体基金的小修费里冲抵 或经业主委员会决高本体基金收取标准弥补。162房屋本体维修基金征收的具体标准是本体基金

21、征收标准 应根据物业的使用年限及新旧程度 维修养护实际需要 并考虑群众的经济承受能力等因素制定。本体基金可按如下标准向业主征收 注 房屋保修期内不得征收多层住宅不带电梯 每月每平方米建筑面积0.15元 高层商住楼、住宅楼 含带电梯的多层住宅 每月每平方米建筑面积0.25元。其他房屋 含写字楼、商业大厦、厂房等的本体基金标准参照上述规定标准执行但经业主委员会或多数业主同意征收标准可适当上浮 但最高上浮幅度不得超过上述标准的50 o163房屋本体维修基金使用的权限规定动用本体基金应履行规定的程序和手续 其中 日常维护和零星小修金额在1000元以下的 由物业管理处负责人和本栋房屋楼长共同签字后支付

22、用于中修以上维护工程或维修金额1001元以上的须经本栋房屋占60以上业主同意后方可使用。本体基金确实不够支出时经占60以上的业主同意可由该栋房屋的业主分摊。164在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务的单位应遵守深圳经济特区物业管理行业管理办法。165物业管理服务应遵守社会化、专业化、企业化的原那么 保持物业与城市环境的整洁优美 保障物业的平安使用 维护业主和其他非业主使用人的合法权益。166何种物业可以不采用招标的方式确定物业管理企业 物业由开发建设单位自用的 在一个物业管理区域内 多层物业总建筑面积低于五万平方米的 或高 层物业总建筑

23、面积低于二万平方米的或多层、高层混合物业总建筑面积低于三 万平方米的。前款物业管理区域的范围由市主管部门会同有关部门划定。167物业管理服务招标 可以采取公开招标、邀请招标的形式。168物业管理服务投标书应当包括物业管理处机构设立方案、运作流程及各项 管理规章制度 管理服务人员配备方案 管理服务用房及其他物资装备配置方案管理服务费用收支预算方案管理服务分项标准与服务承诺社区文化服务方案管理服务模式设想等。169物业管理企业提供物业管理服务 应当遵循国家有关的强制性标准 没有国 家强制性标准的 应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用 国外先进的管理服务标准提高管理服务水平。170

24、物业管理企业对物业实施物业管理的佣金是不得超过物业管理本钱的百分 之十。171物业管理公司派出机构物业管理处以下工程支出列入物业管理本钱 但不得 重复计算1 ,管理处管理人员的工资、福利2.保洁消杀费3.治安防范费4.公用配套设施日常维修养护费5.园林绿地维修养护费6.用于物业管理的固定资产加旧及经营、办公费用7.公用部位水电费8.电梯运行维修养护费9.中央空调费。172对物业管理企业在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于 管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的本钱开支、物业管理 企业的佣金和依法应缴纳的税、费后 有结余的 应转入本物业管理区域下 年度的管理服务费用 不得

25、擅自提取或挪作他用。173物业管理企业在合理的时间内进行的物业管理活动包括对物业进行巡视、检 查、对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养 护或改造 或按规定对物业的装修进行监管的 业主或非业主使用人应当提供方 便并接受监管 不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容和时间、维修养护 或改的工程及施工的时间、地点均应当提前公布。业主、非业主使用人与物业管 理企业对前款维修养护或改造的工程有分歧的 由市、区主管部门决定执行 对 维修养护或改造的费用有疑义的 可向物业管理企业提出质询 物业管理企业应 当在收到质询后七日内予以答复。174业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布

26、的收费标准及服务工程、物业 管理的收支帐目有疑义的 可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉 市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处 并将查处结果书面通知投诉人。175物业管理公司应交纳的税种有 营业税、城市建设维护税、教育费附加 企业所得税 增值税 印花税。176营业税、城市建设维护税、教育费附加的税率为 营业收入 的5%。营业税的1%o营业税的3%。177收取的中央空调使用费不算作营业收入不计征营业税。178物业管理公司代收的水、电费收费工程要交增值税。179物业管理费用收支公布的主要工程有收入局部管理费房租停车场收入有偿服务费等 支出局部 管理人员工资、福利 办

27、公费 经营费 差旅费水电费 机电设备运转水电费 设备工具修理费 公共设施维修、绿化养护费保安费用 法定税率、保险费 管理佣金等 本季盈亏 上季结转 累积盈亏。三.保安服务管理001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段依靠各种先进设备与工具 防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素 比方电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等 还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止 确保业主或非业主使用人人身不受伤害 财物不受损失工作、生活秩序正常。002治安管理的主要内容是 防扰乱秩序、防盗、防

28、破坏、防流氓活动、防灾害003治安管理的目的是人身不受伤害 财物不受损失 工作、生活秩序正常。004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上20岁至28岁 高中以上文化程度身体健康 思想品德好 当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料符合计划生育规定 具备一定的军训基本功 有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。006保安人员岗前培训的主要内容包括 公司简介 物业管理法规学习 企业内部的有关管理制度员工守那么工作纪律等平安防火教育IS09002质量体系有关安保方面文件的学习 普法学习 职业道德教

29、育 军训。007保安人员在岗培训的主要内容包括 安保操作规程 队列训练、擒拿格斗、体能 训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。008保安人员单兵队列考核标准是军人军姿停止间转法齐步走与立定正步走与立定跑步走与立定敬礼。009保安人员擒拿技术动作的基本内容是 基本功 直打、侧打、勾打 弹踢、侧踹、勾踢综合练习。擒敌拳等。010保安人员军事体能测试标准是 百米跑14秒以内 俯卧撑50个以上 爬楼 20层60秒以内。011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议委托管理合同、 业主公约以外的协议采取各种有效措施 对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看对

30、一个住宅小区、对一栋 或1组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作 只不 过物业管理单位不承当生命及财产的保险责任。012保安守护工作主要有 保护人身平安 保护财产平安 维护客户单位内部正 常的秩序。013在守护过程中可能遇到的主要问题是 火灾 盗窃 破坏 扰乱秩序 业主 或非业主使用人求助。014巡逻保安服务的主要任务是 维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩 序预防、发现、制止各种违法犯罪行为及时发现各种可疑情况抓获现行违 法犯罪分子警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场检查发现防 范方面的漏洞平息巡逻中突发事件和意外事故。015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的

31、主要处理方法是 及时予以制止 并尽量 将其抓获迅速报告公安机关疏散无辜群众。016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是 控制、稳住领头者 疏散围观者 迅速报告有关部门及公安机关 平息事件 协助客户单位处理问题 防止事态扩 大。017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是 将其劝出守护目标范围 无效时 通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是 迅速向公安机关报案 保 护好现场 安抚受害者 注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人 应 迅速 移交公安机关 防止其逃跑。遇闯卡车辆 应记下车牌号及车辆特征 必要 时报 告公安机关。019发现守护

32、范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是 留心观察 注意其行为 开展并及时向有关领导报告做好控制工作。020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是 遇夜间突然停电或守护灯 光突然熄灭 特别加强门卫和要害部位的守护 在照明恢复前 严格控制人员进 出。021遇有业主或住户当面或 向保安人员反映情况时的主要处理方法是 问清反映者姓名、房号、单位 详细记录报告的内容 对当面报告者要记清其相貌、衣着特征 对报告内容及时向有关领导汇报。022保安巡逻工作的主要方法是 采取定线、不定线相结合的巡逻线路 采取点与线幺吉哈的方023保安巡逻工作应注意的事项是在时空控制上应注重系统管理经常结合治安方面的情况及时调

33、整力量和巡逻方法经常教育巡逻人员增强危险观念 要求每个巡逻人员在巡逻中 要全神贯注细心观察不忽视一点可疑迹象不放过任何应该解决处理的问题 夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点 以及不正常的烟、光等。024违反治安管理行为的主要内容是扰乱公共秩序的行为妨害公共平安行为侵犯他人人身权利行为侵犯公共财产的行为妨害社会管理秩序行为违反消防管理行为 违反交通管理行为 违反户口或居民身份证管理行为。025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是情节轻重和对社会危害大小不同触犯的法律不同应当受到的处分不同。026正当防卫的条件是1 .正当防卫的不法侵害条件 必须有真实存在的不法侵 害行为 才能进行正当防卫

34、 必须针对正在进行的不法侵害行为 才能实行正当 防卫。2 .正当防卫的防卫条件 正当防卫必须针对不法侵害者本人实行 正当防卫不能超过必要限度 造成不应有的损害。现场 安抚受害者 注意守护目标范围内可疑人员。如抓 获犯罪嫌疑人应迅速移交公安机关 防止其逃跑。遇闯卡车辆 应记下车牌号及车辆特征 必要时报告公安机关。019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是 留心观察 注意其行为开展并及时向有关领导报告做好控制工作。020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是 遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭 特别加强门卫和要害部位的守护 在照明恢复前 严格控制人员进出。映姓着征 反者衣特021遇有业主

35、或住户当面或 向保安人员反映情况时的主要处理方法是 问清、房号、单位 详细记录报告的内容 对当面报告者要记清其相貌、对报告内容及时向有关领导汇报。022保安巡逻工作的主要方法是 采取定线、不定线相结合的巡逻线路 采取点 与线结合的方法。009深圳市第一家实施综合一体化物业管理的住宅小区是1990年 由深圳市莲花物业管理对深圳市微、福利房住宅小区一莲花二村实施综合一体化物业管理。010我国第一家实行招投标的物业是1993年 由深圳市住宅局主持 在住宅局所属莲花物业管理公司、万厦居业公司、群众物业管理公司中对莲花北、景田西两住宅小区实施邀请招投标活动。011真正意义上社会化公开招投标选择物业管理公

36、司的物业是1996年12月 对深圳市福利房住宅小区-鹿丹村的面向社会的公开招标活动。最后由深圳万科物业管理中标。012物业管理市场的特点是1、具有双重职能的市场要素市场、消费市场2、对前级市场房地产开发市场、营销市场具有积极的激励作用3、劳务市场4、双向选择。013物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。014物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。015在房地产市场体系中 物业管理市场处于最后一级。016物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。017物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租人提供商品性劳动服务的市场关系 是双

37、方按合同建立起来的平等的互助互利的交换关系。018物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理 对业主和非业主使用人、承租人提供服务 从而取得报酬。019深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件引导和推动规范化管理和规模化经营继续加快物业市场化进程加大政府监管力度 提高物业管理的科技水平 继续探索 继续创新。020物业管理行业的主管部门是市政 府住宅行政管理部门市住宅局物业监管处及各区人民政府住宅行政管理部门 区建设局物业管理科。021物业管理市场的委托关系主要有委托管理型 自主经营型。022物业委托管理型的特征是开发商、业主 业主委员会 采用招投标或协

38、议的方式通过物业管理委托合同委托专业化的物业管理企业按照“统一管理综合服务的原那么提供劳务商品的市场交换关系。023物业管理市场运行原那么是业主自治与专业化管理相结合 统一管理、综合服务平等竞争。024物业管理招投标的原那么是公正、公平、公开 实事求是、合情合理 早期介入。025物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟 规那么的完善市场信息网络的建立。026物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标 协议 自管。027目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评大厦工业区住宅小区。023保安巡逻工作应注意的事项是在时空控制上应注重系统管理经常结合治安方面的情况及时调整力量和巡逻方法

39、经常教育巡逻人员增强危险观念要求每个巡逻人员在巡逻中 要全神贯注 细心观察 不忽视一点可疑迹象 不放过任何应该解决处理的问题 夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点 以及不正常的烟、光等。024违反治安管理行为的主要内容是 扰乱公共秩序的行为 妨害公共平安行为侵犯他人人身权利行为侵犯公共财产的行为妨害社会管理秩序行为违反消防管理行为 违反交通管理行为 违反户口或居民身份证管理行为。025违反治安管理行为与犯罪的主要区别是情节轻重和对社会危害大小不同触犯的法律不同应当受到的处分不同。026正当防卫的条件是1 .正当防卫的不法侵害条件 必须有真实存在的不法侵 害行为 才能进行正当防卫 必须针

40、对正在进行的不法侵害行为 才能实行正当 防卫。2 .正当防卫的防卫条件 正当防卫必须针对不法侵害者本人实行 正当防卫 不能超过必要限度 造成不应有的损害。027真实存在的不法侵害行为 指客观上发生了危害社会 的行为。028正当防卫的必要限度要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害要把防卫行为与侵害行为进行比拟但凡经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当即可认定是制止不法侵害所必须的限度。029非正当防卫的性质 属于不法行为。030常见的非正当防卫有 假想防卫 防卫挑拨 不适时防卫 局外防卫 抗拒防卫互殴行为防卫过当。031防卫过当 指行为人的防卫行为超过了必要限度 给对方造

41、成了不应有的损害的行为。032紧急避险的定义是 为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在 发生的危险 不得已采取的损害另一合法利益的行为。033紧急避险的构成要件主要是必须是合法利益受到紧急危险的威胁危险必须是正在发生的 避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施 避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险 在迫不得已的情况下实施的 紧急避险必须 是实际存在的 不能是假想的或推断的 避险行为不能超过必要的限度。034保安员处理问题应遵循的原那么 保安员在履行自己的职责时 会遇到许多问题需要处理 在维护业主 租户 的平安和利益的同时 依法办事 依法执行政策不徇私情以理服人。035保安员处理

42、问题应遵循的方法 对不同性质的问题采取不同的处理方法。对 一般违反法规和管理规定的问题 如民事纠纷 可通过说服教育的方法解决 主要是分清是非耐心劝导对一时解决不了又有扩大趋势的问题应采取“可散不可聚可解不可结可缓不可急可顺不可逆”的处理原那么尽力劝解把问题引向缓和千万不要将矛盾激化因为这样不利于解决问题。对处理问题上坚持教育与处分相结合的原那么 如违反情节轻微 不需处分的 可当场教育 或协助所在单位、家属进行教育 如需要治安处分的 交公安机关处理。违反其他行政规定的 交行政机关处理。对于犯罪行为应及时制止并把犯罪分子扭送 公安机关。四.停车场管理001物业管理辖区车辆管理主要是停车场库的建设建

43、立健全停车场管理 规章制度。002停车场库的规划应注意是否经济是否因地制宜。003停车场 库 内部主要有光度要求 设施要求 区位布置等方面的要求。004 一个标准车位大概为2.5 M x5.0 M面积。005车辆被盗的主要处理方法是 车辆在停车场被盗 由管理处确认后协同车主 迅速向当地公安机关报案。同时被保险人车主、停车场应立即通知保险公司。车管员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。006车辆被损的主要处理方法是 当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。车管 员应立即通知车主 并报告班长和管理处。属撞车事故的 车管员不得放行造成 事故的车辆应保护好现场未及时发现肇事车辆的要积极

44、排查协助受损车 主处理。属楼上抛物砸车事故 车管员应立即制止 并通知肇事者对造成的事故 进行确认 未当场发现肇事者 要对大概区域住户发出警告性告示 并协助受损 车主处理。车管员认真填写“交接班记录”如实写明车辆进场时间 停放地点、 发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。007车辆出入停车场 库 应注意1 .车辆出入后切记放下道闸 以防车辆冲卡。2.放下道闸时应格外小心 防止道闸碰损车辆和行人。3.遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。008住宅区大厦的停车场库的管理者是从事该住宅区大厦的物业 管理的物业管理公司。009机动车在辖区内道路上的限速是 时速不得超过15公里。010进入小

45、区 大厦 停车库机动车限速是每小时5公里以下.011进入小区 大厦 停车库机动车 物业管理公司不承当业主或非业主使用人之车辆保险责任除非双方另有约定车辆人库后贵重物品请勿放在车内由此所造成的损失均由车主自负。012车库内车位已停满车辆 管理员应放置车位已满标志 并 禁止车辆再进入车 库。013车辆进入小区应停放在规划好的停车位上。014如果小区内车位已满 业主或非业主使用人的车辆 应服从车辆管理员的指挥停放。015除私家车位外 车辆不可以长期在小区内停放。016办理了停车场营业执照和许可证的停车场对进入停车场临时停放的车辆必须缴费。017业主在小区停放车辆应注意 锁好车门 设置防盗报警系统 车

46、内贵重物品随身携带停车卡不能留在车内。018有些小区 管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。这是因为为 防止由于雷暴、触动等发生鸣叫 影响小区居民休息。这种措施是以高质量的保安服务为基础的。019私家车位 物业管理公司如何管理 不能按深圳市机动车辆保管统一收费 标准收费只能按标准停车位面积X辖区内最高管理费标准与最低管理费标准的平均值收取管理费。即按一般物业进行管理。020机动车不可以在辖区内道路上超车。021机动车不可以在小区 大厦 任何场所试车、修车和练习。022在车位已满的情况下 不可以在绿化地、人行道、消防通道临时停放车辆。023执行任务的车辆 消防车、警车、救护车 在小区可以

47、例外行车、停泊。024停车场管理规定1、停车场车管员必须24小时值班 将管理制度、岗位责任人姓名、照片、停车场负责人、营业执照、收费标准悬挂在停车场出入口明显位置。2、停车场内按消防要求设置消防栓 配备灭火器 由车管员负责管理使用 物业部消防人员定期检查。3、停车场一般需设三名工作人员 一名登记收费 二人指挥车辆出入和停放。五.消防管理001物业管理公司消防管理队伍的原那么是 每个管理处的员工都是公司的义务消 防员。002消防管理人员的具体工作内容是 负责消防报警中心的日常值班 普及防火知识教育落实防火岗位责任制定期进行消防平安检查火灾发生时是灭火的骨干力量。003消防工作的方针是“预防为主

48、防消结合工004消防工作包括防火与灭火两个方面。005消防平安工作的基本措施是 行政、技术和法制措施。006 “防火责任人制度是“谁主管谁负责”。007我国最高消防行政法规是 中华人民共和国消防条例和中华人民共和 国消防条例实施细那么008消防监督的三要素是 监督者 被监督者和监督标准。009消防监督最可靠的保证是 组织。010消防重点部位确实定 火灾易发部位 发生火灾影响全局的部位 重点工程 和技术设备财富集中部位人员集中部位村镇粮食加工厂。011重点防火单位的防火责任人是 单位正职领导。012重点防火单位工作人员对本人岗位的防火责任是 对本岗位的消防平安负责。013室内装修应使用 不燃材料

49、、难燃材料及燃烧时不发出有毒气体的材料。014重点单位消防工作的重点是 制定应急灭火和疏散方案 定期组织消防演练。015公共场所发生火灾时现场工作人员承当的义务是组织引导在场群众疏散。016物业管理单位的消防管理职责是 建立 健全防火平安制度 明确防火平安 责任管理、维修、保养、更新物业区域内的公共消防设施和器材 落实值班巡查制度建立义务消防队 扑救初期火灾 引导平安疏散。017对存在火灾隐患并不按要求整改的 自整改期限届满之日起对责任单位处以 每日一千元以上五千元以下罚款。018建筑物内部装修工程消防设计未经审核或审核不合格擅自施工的处以每平方米罚 _款30兀。019燃烧的四个特征是 放热

50、发光 火焰和发烟。020可燃物的着火方式是 引燃和自燃。021大多数火灾是由引燃方式引起的。022由引燃引起的火灾必须具备可燃物 助燃物 火源三个条件。023火源主要是明火和高温物体两种。024发热的导线属于火源。025火灾的主要助燃物是空气氧。026防止火灾发生的最重要措施是 消除火源。027一氧化碳是剧毒、可燃性质的气体。028火灾中导致人员死亡最多的原因是 烟毒气致死50以上。029灭火的原理是断绝可燃物降低火场温度窒息缺氧法抑制火区连锁反 应。030火灾分为 A类固体B类油脂及液体C类气体D类可燃金属。031常用的灭火器主要有清水泡沫二氧化碳和干粉灭火器。032对一般固体火灾适用 清水

51、 泡沫 二氧化碳和干粉灭火器。033对贵重设备适用二氧化碳灭火器。034对档案材料应用二氧化碳灭火器。035对可燃液体适用泡沫灭火器。036干粉灭火器的用途最广 它适用于气体 液体和电气设备火灾。037干粉灭火器一般应和泡沫灭火器连用。038在配电房应配置 干粉灭火器和二氧化碳灭火器。039电气线路火灾的原因是 短路 过负荷和接触电阻过大。040电气线路的安装必须由合格电工人员负责。041电线绝缘必须合乎电压要求。042为在短路和过负荷时能及时切断电源必须在线路中安装熔断器装置。043不可用钢铁丝代替熔丝。044接触电阻过大会产生极大的热量引致直接燃烧的后果。045为防止接触电阻过大必须做好保

52、证牢固连接线路工作。046防止电气线路火灾的重点在 选材和安装方面的工作。047具较大火灾爆炸危险性的焊割方法是电焊和气焊。048在重点防火部位动用电焊 气焊必须经过相应级别的审批手续。049在扑灭电气火灾时应坚持先断电 后灭火原那么。050发生火灾时切断电源最好使用绝缘工具。051为防止触电 对使用灭火器扑灭电器火灾时应注意 尽量增大喷枪和带电体 的距离O052气焊使用的危险气体是乙快。053仓库内物品摆放应做到分类 分堆和防火间距要求。054仓库不可设置移动式照明灯具。055仓库的电源开关必须安装在 仓库外。056在消防平安责任上 建筑设计部门实行“谁设计 谁负责”原那么。057经公安消防

53、机关审批的高层建筑防火设计图纸不可在实际施工中变动。058扑灭初期火灾的最有利时机是 起火后5 7分钟059在组织灭火自救工作中 应坚持救人重于救火的前提。060建筑物必须制定灭火和疏散应急方案。061对消防管理人员任职要求 先培训 后上岗。062在疏散中首先要了解火场内的人员有无被困。063疏散的首要次序是 疏散着火层以上人员。064在疏散中如何稳定群众情绪 喊话宣传。065疏散中人员较多或能见度较低时 应采用 鱼贯队列式的方法。066对脱险人员管理的首要任务是 阻止其重返火场。067对物资疏散的第一任务是疏散可能扩大火势和爆炸的物资。068物资疏散和人员疏散不可同时在一个平安通道里进行。0

54、69地下建筑和地下停车场的平安出口至少应有2个。070在疏散中对伤病员和行动不便的人员应使用消防电梯。071由于中性平面效应 翻开着火层以下的门窗时应注意 不要过多翻开门窗。072动力工程部门在发生火灾后不可立即撤离岗位去支援一线。073最大的火灾隐患是人们对火灾隐患认识缺乏 因此消防管理工作要切实做好 宣传教育方面工作。074作为承建商 应对物业消防系统平安负责。075消防中心是整个消防系统的中心枢纽局部。076自动报警系统包括烟感温感警铃。手动按纽联动设备。077消防水不能借用它途。078排烟阀、送风阀在无火警时应保持关闭状态。079气体灭火系统一般安装在电气设备房。080设备房门都是防火

55、门。081消防通道的防火门要保持关闭状态 保证发生火灾时烟和热量不能进入消防 通道内。082消防通道的照明灯 指示灯应常亮。083为防盗窃 可否在适当时段锁上消防通道门否084消防通道不可临时堆放货物。085温感一般安装在停车场和某些设备间。086引起烟感误报的主要原因是 烟雾和灰尘过大。087报警时警铃和紧急广播会向报警层和上下两层报警。088风阀开动的形式是 报警层和上下两层同时开动。089消防设备在任何时候都应处于自动状态而非手动状态这是因为手动状态会令消防联动失效。090火警发生后所有电梯会迫降至最底层。091消防系统是独立系统 但需要其它设备部门支持和配合。092消防监控系统应该与安

56、保系统 楼宇自控系统共同工作才能发挥最正确效果。093地下停车场的排烟风机除消防功能外 还有 换气 降低废气浓度的作用。094当你所在楼层发生火灾时 应采用从消防通道到达下面最近的避难层的方法 逃生。095火灾发生时当你处在火灾层以上的楼层时应采用从消防通道到达上面最近 避难层的方法逃生。096消防喷淋系统有以下局部组成 喷头 管道 信号阀 水流指示器 水泵湿式报警阀喷淋接合器。097启动喷淋系统喷头动作的温度65 71o098喷淋水泵靠压力开关启动。099维护人员平时检查喷淋系统主要看 管道是否有水 总阀门是否常开。100发生火灾时正确使用消防栓的步骤 拉开水带 套在消防栓口上。装上水枪 打

57、开阀门 对准火焰底部喷射。101使用消防栓时 最少要2个人操作。102当某个消防栓漏水时将该立管的总阀门关闭 排水 维修处理。103维护人员每个季度检查一次消防栓内的设备。104消防栓水泵用消防栓按纽启动。105气体灭火和泡沫灭火不能由消防中心控制 但可监视动作信号。106发现火灾 但烟感未动作 立即打破手动按纽报警。107发现火灾 身边又无通讯设备 立即打破手动按纽报警。108手提式灭火器应放在通道和容易发现的地方。109 一个消防喷淋头的保护面积是12.5平方米。110 一只消防报警烟感器的保护面积是当6m H?2m时为60平方米 当12m H6m时为80平方米。111消防栓和消防栓之间的

58、距离不应超过30米。112喷淋系统的信号阀是常开。113所有消防系统的闸门平时应处于常开状态。114疏散指示灯安装在消防通道内外的位置。115疏散指示灯的电源不能关闭。116消防系统现场设备平时处于自动状态。117消防供电是双回路。118发电机发出的电供应急照明 消防电梯和其它消防设备使用。119应急照明应安装在消防通道 设备房等位置。120应急照明日常检查采用切断正常电源 看能否动作的方法。121发生火灾时 送风阀要翻开 翻开后如何关闭 现场手动关闭。122消防主要设备动作以后 消防中心显示运行动作和手动自动信号。123消防中心的控制电源平时保持开启。124消防中心控制电源有2路 警铃电源和

59、控制电源。125消防栓和喷淋系统要稳压。126消防供水系统每套有2个水泵 一用一备。127消防水如何供水 先使用水箱供水 后启动水泵抽水。128消防接合器的作用 当水池 水箱无水时 由消防车通过接合器供水。129室外消防栓的作用 专供消防车取水。130防火门的性质 是一种活动的防火分隔物。131防火门通常安装在防火墙、前室、走道、楼梯间。132防火门主要分为三级。甲级需耐火1.2小时 材质为双面薄钢板中填硅酸钙 板及陶瓷棉 主要用于防火分区的门洞口处 乙级须耐火0.9小时 其构造为厚木板单面或双面钉石棉板及铁皮也有将木料经防火浸料处理主要设在楼梯间、前室及消防电梯前室门洞口处 丙级应耐火0.6

60、小时 主要用作管道井的检修门。133防火门的安装使用及养护管理工作应注意安装自动闭门器 安装防火门开启 固定装置 安装电磁门锁 常闭疏散通道防火门设置双扇关闭前后步骤顺序器安装推杆式门锁 防止地毯或其他物品卡住防火门问题。134低层消防水箱一般储存10分钟的室内消防水用量。135消防水泵的技术要求是 一组消防水泵 至少应有两条吸水管 其中一条发 生故障时 其余吸水管应仍能满足供水的要求。高压消防给水系统的每台消防水泵那么应各有独立的吸水管消防水泵的吸水管和出水管为便于检查和维修一 般应敷设在水泵房的地面上 其阀门应设在操作方便的地方 并需有明显的启闭 标志消防水泵的吸水管口径不应小于消防水泵进