购买土地两种涉税方法

1、购入土地两种测算方式某房地产企业（以下简称A 房企）拟购入目标公司（以下简称 B 公司）所拥有的一块土地。B 公司取得的该土地成本为1 亿元，该土地市价2.7亿元，转让价5.6亿元。为避免涉及B 公司隐藏的潜在税务风险，约定按如下两种方案进行操作。方案一、土地转让交易B 公司将部分现金作为出资设立全资子公司（以下简称C 公司），然后B 公司将土地作价转让给C 公司， B 公司再将 C 公司的股权转让给A 房企。方案二、土地作价入股B 公司将该土地及部分现金作为出资设立全资子公司（以下简称C 公司） ， 然后 B 公司将 C 公司的股权转让给A房企。两种方案的涉税分析A 房企取得股权后，C 公司

2、拥有的该地块将被政府收储，并取得政府返还的土地补偿费。而后 C公司再经过“招、 拍、挂”方式取得该块地，向政府支付土地出让金。方案一B 公司现金出资设立C 公司假设， B 公司以 100 万元出资设立C 公司，则C 公司取得 B 公司股权成本为100 万元。比较土地转让或受价入股方式，现金出资C 公司的印花税事项可忽略。B 公司将土地转让给C 公司.增值税B 公司转让土地，属于销售无形资产，应缴纳增值税。B公司取得的土地在2016 年 4 月 30 日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%，销售额为出资作价扣除取得该土地使用权的原价后的余额。B 公司应给C 公司开具发票。.土地增值税

3、B 公司转让土地，取得经济利益，应缴纳土地增值税。.印花税B 公司与 C 公司签订的土地转让合同，双方就该合同应按“产权转移书据”贴花，税率为万分之五，计税依据为土地转让金额。土地使用证属于“权利、许可证照”。 C 公司取得土地使用证，应按件5 元贴花。.契税C 公司从 B 公司购入土地（位于北京市），应缴纳契税，税率为 3%.企业所得税B 公司转让土地应按土地作价确定转让土地收入，相关土 地成本等可在税前扣除。B 公司转让C 公司股权.企业所得税B 公司将 C 公司的股权转让给A 房企取得的收入，应计入 B 公司收入总额，计缴企业所得税。B 公司取得的C 公司股权的成本、税费等可按规定在税前

4、扣除。B 公司取得C 公司股权的成本为现金出资额。.印花税B 公司与 A 房企签订的股权转让合同，双方按“产权转移 书据”贴花，计税依据为股权转让金额，税率为万分之五。.增值税股权不属于金融商品，B 公司转让股权不属于金融商品转让业务，不缴纳增值税。.土地增值税B 公司将 C 公司股权，全部转让给A 房企， 同时 C 公司的主要资产为土地。参按国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函 2000 687 号）规定，需缴纳土地增值税。B 公司将 C 公司股权转让给A 房企， 土地权属未发生变化，仍归属于B 公司。根据土地增值税暂行条例第一条规定，原则上不属于土地

5、增值税的征税范围。有的地方文件明确规定，股权转让不涉及土地增值税，如重庆市、青岛市；也有的地方文件明确了需要缴纳，如湖南省。在实务操作中，如果当地税务局无特别规定，通常对该种方式不征收土地增值税。（四）测算情况B 公司以不同的土地金额转让给C 公司， B 公司和 C 公司缴纳的税费不相同。假设，B 公司以 1 亿元、 2.7亿元、 5.6亿元转让给C 公司， 可比较各税费的计算情况。实际操作中，B 公司可以有利的作价方式转让土地，但应注意作价金额原则上应符合独立交易原则。方案二（一） B 公司将土地作价入股至C 公司.增值税B 公司以土地换取C 公司股权，属于销售无形资产，应缴纳增值税。B 公

6、司取得的土地在2016 年 4 月 30 日以前，可采用简易计税办法计缴增值税，征收率为5%，销售额为出资作价扣除取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。B 公司应给项目公司开具发票。.土地增值税C 公司取得土地的目的是用于房地产开发，C 公司属于房地产企业。B 公司以土地对C 公司进行增资，需要缴纳土地增值税。.印花税B 公司以土地对C 公司进行增资，土地使用权证书需到国土部门办理变更，增资协议属于产权转移书据，B 公司和C 公司均应就该协议按“产权转移书据”进行贴花，税率为万分之五，计税依据为土地出资金额。土地使用证属于“权利、许可证照”。 C 公司取得土地使用证，应按件5 元贴花。C 公

7、司除资金账簿外的营业账簿应按件贴花，每件5 元。资金账簿（总账）应按“实收资本和资本公积”合计数为依据，按万分之五贴花。.契税C 公司为 B 公司的全资子公司，C 公司取得B 公司用于增资的土地，属于同一投资主体内部所属企业之间土地权属的划转，可免缴契税。.企业所得税B 公司以土地对C 公司进行增资。B 公司应按土地作价确定转让土地收入，相关土地成本等可在税前扣除。由于 B 公司随后就应将C 公司的股权转让给A 房企， B公司不能适用分期缴纳企业所得税的规定，也不能适用“资产划转特殊性税务处理”的规定。B 公司转让C 公司股权B 公司转让C 公司股权需缴纳企业所得税，不缴纳增值税，如当地无特殊

8、规定通常实务操作中不缴纳土地增值税。B 公司和 A 房企就签订的合同，双方应按产权转移书据贴花。B 公司取得C 公司股权成本为土地作价金额（假定现金出资为零，为理想情况）。如涉及现金，需将出资现金计入 股权成本。（三）测算情况B 公司土地以不同的金额作价投资到C 公司， B 公司和C 公司缴纳的税费不相同。假设， B 公司以 1 亿元、 2.7亿元、5.6亿元作价投资给C 公司，可比较各税费的计算情况。实际操作中，B 公司可以有利的作价方式转让土地，但应注意作价金额原则上应符合独立交易原则。C 公司土地收储C 公司的土地被政府收储免缴增值税，因国家建设需要土地被政府收储免缴土地增值税。C 公司应向主管税务机关提交相关资料，办理增值税、土地增值税免税手续。C 公司土地被收储取得土地补偿费，应计入企业收入总额，计缴企业所得税。取得土地成本和相关税费支出可税前 扣