余姚捷丰项目概念方案

1、余姚捷丰国际广场PART2 功能组团与业态规划PART3 概念规划与指标说明PART1 项目战略与整体定位项目战略思考打造余姚城西板块“新中心”，完善城西集中式配套商业，同时优化城市格局，提升城市功能。提升新城功能及形象，优化城市格局，成为城西区域额的新名片城西规划：余姚规划最终成为“两心五片多点三带”的总体规划布局，其中城西片区，以阳明西路与玉立交叉口为核心的特色餐饮、休闲、娱乐为主的特色生活区。本项目城市角色：“因为捷丰国际广场，余姚城西板块有了一个新的地理中心、消费中心、生活中心”万达广场四明广场舜大财富保利广场华润五彩城2.2KM2.3KM5KM5KM1.9KM项目市场站位余姚国际总部

2、基地，顺应余姚三产的发展，同时承载城西区块居民品质生活消费的时尚邻里中心。工业区住宅区住宅区住宅区住宅区工业区工业区专业市场集中区规划住宅区（绿城商住地块）舜水中学余姚富港小学余姚长安小学邻里中心：以大型超市为核心同时复合健康美食、休闲娱乐、文化教育的时尚邻里中心。国际总部：成为余姚生产型服务业、贸易、金融、保险、证券企业的余姚总部办公基地，计划引进国有银行余姚支行、商业银行及一些制造业产业升级的总部办公等优质企业。项目所位于城西板块核心，东南面以住宅区为主，西面为工业区，北面为综合区，人口基数大，预计人口8万人。*余姚统计局项目整体定位余姚捷丰国际广场国际总部基地 时尚邻里中心 + 配套住宅

3、 PART2 功能组团与业态规划PART3 概念规划与指标说明PART1 项目战略与整体定位项目功能定位捷丰国际广场集合余姚国际总部基地、时尚邻里中心及配套住宅三大功能于一体。国际总部基地时尚邻里中心配套住宅捷丰国际广场国际总部基地引进银行、金融、保险、贸易及一些余姚生产型服务业的总部办公基地，顺应余姚产业的全面升级。时尚邻里中心时尚邻里中心涵盖生活配套、休闲客厅、健康美食及家庭亲子四大功能。配套住宅住宅承载为国际总部基地及时尚邻里中心的配套，丰富捷丰国际广场的功能，面向为城市发展而贡献的新余姚人。PART2 功能组团与业态规划PART3 概念规划与指标说明PART1 项目战略与整体定位1.国

4、际总部基地2.时尚邻里中心3.配套住宅依托三产发展，意向将本项目写字楼打造成余姚国际总部基地城东和高铁片区：入住的企业基本以塑料贸易企业和包装公司等；城西城南片区：入住企业以房产公司和一些城市服务业（金融、保险、装修公司）为主，写字楼整体出租率在70%；余姚市位列中国百强县之一，但是目前余姚经济还是以二产为主，占总产值58%，第三产业占37%同比增长8.5%，随着三产的发展，未来写字楼需求增加。产业基础余姚西中心生产型服务业及关联金融、证券、贸易企业国 际 总 部 基 地打造余姚特色化、关联上下游产业的定制型总部聚合体资源共享企业展示智慧管理特色定位类型行业策略角色定位核心客户企业总部生产型服

5、务业作为余姚制造业企业的总部，成为企业的信息窗口、展示基地、研发中心、营销中心利润、面积双贡献型金融行业积极争取，预先满足硬件要求（预留调整空间）以金融城规划定位及办公氛围吸引，强势引导入驻利润、面积双贡献型辅助客户成长型企业服务咨询以金融城为平台，强势引导现代服务业入驻，形成完善的三产氛围利润贡献型电子商务优选成长型企业客户，主力延续入驻功能补充型（利润一般，但整体作用大）贸易以生产型服务业及关联金融、证券、贸易类企业总部为主力客群以咨询服务、成长型的电子商务、贸易类企业为辅助客群客群定位PART2 功能组团与业态规划PART3 概念规划与指标说明PART1 项目战略与整体定位1.国际总部基

6、地2.时尚邻里中心3.配套住宅百货类：华联商厦、天一商城华联金泰、新大新综合体类：嘉悦购物广场、万达广场、五彩城、四明广场商业街区：南雷路-新建路综合商业街区四明西路综合商业街区（以培训、休闲类业态为主）阳明西路特色餐饮、通讯服装街区开丰路：家居装饰专业市场街区中大型超市：开业：4华润、1沃尔玛、9家家福超市；未开业：1欧尚、1乐购、 1万达超市；待开业综合体类：时代广场、保利商业广场、河姆渡商业广场余姚未来区域型商业综合体供应量大，本项目与城市中心商业差异化，专为国际总部及配套住宅打造成时尚邻里中心，宜商宜居，成为余姚真正的“西中心”。项目商业站位商业功能定位生活配套、休闲客厅、健康美食及家

7、庭亲子四大功能为主题的时尚邻里中心。时尚邻里中心生活配套家庭亲子健康美食休闲客厅生活配套功能业态建议品牌悦享购超市物美/永辉/华润/世纪联华生活配套基本生活/花时间/电信银行/创意家居超市/生活配套/家庭亲子悦享家门口的优雅原味生活PAGE16捷丰国际广场计划引进大型超市，填补城西片区大型超市空白。PAGE17生活配套核心业态 （大型超市）生活基本配套业态示意，倡导便捷、品质、健康的生活阅览室、活动中心药店宠物店美发店lifestyle便利舒适生活生活配套其他业态健康美食功能业态计划引进品牌健康美食商务餐饮张生记、蕉叶、翰林轩、唐宫特色中餐7017、外婆家、白鹿、新发现、兆丰年间等日韩料理韩村

8、、三上、明洞、松井面包、甜品巴黎贝甜、面包新语、浮力森林、鲜芋仙、许留山特色餐饮舌尖上的味蕾享受海鲜酒楼电影主题餐厅主题餐厅火锅优雅格调休闲文化健康美食核心业态健康美食融合海鲜酒楼、本地特色中式餐饮，同时也精选杭帮菜、粤菜等特色餐饮及甜品、小吃。休闲客厅商务咖啡/休闲娱乐珍藏人生曼妙唯美时光功能业态建议品牌休闲客厅商务咖啡两岸咖啡、咖啡伴你、蓝山咖啡、太平洋咖啡健康水疗中心/SPA会馆/瑜伽Pure Yoga/乔治/舒适堡影院/KTV中影国际影城/横店影城/大地数字影城/普乐迪/麦浪KTV休闲客厅核心项目（健康水疗中心/spa会馆/茶馆/健身）适当引进多类型的休闲及娱乐配套，更好地满足顾客的休

9、闲需求，同时商务咖啡及茶馆为办公人群提供洽谈空间。商务咖啡休闲茶馆足浴SPA会馆舒适堡休闲客厅核心项目游乐场 、桌游吧、密室逃脱家庭亲子功能业态建议品牌家庭亲子儿童培训迪斯尼英语培训、美吉姆、澳美教育、雅马哈琴行等家庭娱乐淘气堡、陶艺吧、小勇士等儿童培训/家庭娱乐珍藏人生曼妙唯美时光美吉姆早教中心儿童培训班家庭亲子核心项目（儿童培训）儿童艺术培训班艺术班（智力开发）已经被越来越多的家长认为是孩子成长过程中的必修课捷丰家庭亲子中心亲亲宝贝的学习周末家庭亲子核心项目（家庭娱乐）捷丰家庭亲子中心亲亲宝贝的娱乐周末陶艺吧淘气堡儿童欢乐天地这是一片乐趣横生童玩天地；儿童在这里快乐成长，家长在这里放松心情

10、。儿童的世界是缤纷的，富有创造力的。PART2 功能组团与业态规划PART3 概念规划与指标说明PART1 项目战略与整体定位1.国际总部基地2.时尚邻里中心3.配套住宅面积段()户型配比目标客户100-110三房50%经济型进城置业、新余姚人、首置婚房120-130舒适三房35%中高端进城、城区子女婚房改善型四房15%功能型换房改善住宅定位：目前余姚商品房供应销售基本持平，8月份以来商品房市场回暖，目前市场上劲销楼盘以品质首置/改善型为主，项目邻近主城，加上自身商业配套完善，本项目定位还是要依托市场依据，定位为捷丰国际总部基地的配套，面向为城市发展而贡献的新余姚人，以首置、功能改善型为主，降

11、低置业门槛，提升产品附加值、实用性及竞争力。户型：目前市场上劲销户型以，以三房、四房为主，面积段控制在100-130，本项目户型定位以三房为主，少量四房，户型南北通透，卧室朝南；型方正。住宅定位PART2 功能组团与业态规划PART3 概念规划与指标说明PART1 项目战略与整体定位指标说明控 制 指 标地块编号用地代码用地面积（ha）容积率（m2）建筑密度（%）绿地率（%）建筑高度（m）停车位配建 (位/100 m2）地下空间深（m）/B、R2总：3.01092.653620/非：2.0住机：0.8商机：0.810市政道路：0.1677/市政道路西侧：1.28912.2303080市政道路东

12、侧：1.55413.34515100项目占地30109，市政道路西侧12891，东侧15541，综合容积率2.65。总建筑面积79645物业类型建筑面积（）住宅36520写字楼23100商业20027注：本规划方案仅为初步功能及物业方向，具体规划及指标以国土、规划主管部门最终的审定为准。*附件余姚土地市场及住宅销售市场余姚土地市场较活跃，2014年至今，共出让20宗商业住宅用地，出让面积共计67万方，总建筑面积达123万方，未来市场竞争较大（平均容积率1.82）。地块编号地块位置土地面积（）土地用途容积率出让年限成交总价（万元）成交楼面价（元/）竞得方2014-59四海大道北光明北路西地块19

13、176商业1.840年6328 1833 余姚市泗门城市建设投资开发有限公司2014-60滨江公园东侧（A3）地块25635住宅1.670年6345 1547 余姚市泗门城市建设投资开发有限公司2014-61四海公园东南侧47595住宅1.870年10852 1267 余姚市泗门城市建设投资开发有限公司2014-62南环西路北侧、新庄路东侧地块69719住宅、商业1.5住宅70年、商业40年20497 1960 余姚经济开发区建设投资发展有限公司2014-63南环西路北侧、新庄路东侧地块26670住宅、商业1.5住宅70年、商业40年7841 1960 余姚经济开发区建设投资发展有限公司201

14、4-66中山北路东侧、金兴路北侧地块68036住宅、商业1.5住宅70年、商业40年19901 1950 余姚市姚江科技投资开发有限公司2014-67中山北路东侧、金兴路北侧地块57061住宅、商业1.5住宅70年、商业40年17461 2040 余姚市姚江科技投资开发有限公司2014-68中山北路东侧、金兴路北侧地块63394住宅、商业1.5住宅70年、商业40年19399 2040 余姚市姚江科技投资开发有限公司2014-70南兰江西路南侧、全民健身中心以东地块一43374住宅、商业2住宅70年、商业40年35849 4133 余姚星律房地产发展有限公司2014-71南兰江西路南侧、全民健

15、身中心以东地块二44536住宅、商业2住宅70年、商业40年19974 2242 余姚星律房地产发展有限公司2014-72南兰江西路南侧、全民健身中心以东地块三36392住宅、商业2.2住宅70年、商业40年24947 3116 余姚星律房地产发展有限公司2014-73南兰江西路南侧、全民健身中心以东地块四13333商服用地（养老机构用地）1.540年1220 610 余姚星律房地产发展有限公司2014-74舜科路南侧、中江东侧地块18630商业、商务用地3.940年6511 896 浙江慧聪投资有限公司2014-75舜科路南侧、中江西侧地块29473商业、商务用地3.640年10301 97

16、1 浙江慧聪投资有限公司2014-76光明路北侧、西环北路西侧地块12006商业、商务用地1.840年3854 1783 余姚市交通投资有限公司2014-77长安路北侧、丰南路西侧地块6156商业1.540年2364 2560 余姚市交通投资有限公司2014-104谭家岭东路南侧、梨洲路东侧地块29912商业1.540年5478 1221 余姚市万胜市场投资有限公司2014-105低塘街道新堰路北侧、图强路东侧地块18098住宅、商业1.8住宅70年、商业40年4344 1333 余姚市低塘城市建设投资有限公司2014-106低塘街道新堰路北侧、图强路西侧地块17399住宅、商业1.8住宅70

17、年、商业40年4176 1333 余姚市低塘城市建设投资有限公司2015-01河角路东侧、五庙江北侧地块22873住宅、商业1.8住宅70年、商业40年82001992 余姚市城西工业开发建设有限公司合计669468235840余姚土地市场截止到2014年10月，余姚新开工商品房面积39万，1-10月份住宅销售总面积49万。余姚商品房市场住宅案例项目处于城西板块，选取的对标案例以城西项目为主，绿城明园（销冠）、姚江上上城（高层销售善佳，低密度去化艰难）二个对标项目。PAGE35本项目绿城明园姚江上上城2.8KM0.8KM绿城明园案例一期锦兰苑绿城明园一期锦兰苑，共计套数640套，为绿城第二代高

18、层产品，2014年6月开盘，均价在1万元/，目前仅有少量房源在售（基本售罄）。PAGE36一期：锦兰苑主力户型：140舒适三房160-185四房二期：秋月苑主力户型：101经典三房142舒适四房绿城明园锦兰苑楼幢户数户型均价1#14139三房160四房10000/元2#143#96140三房163四房4#965#64140三房163四房6#64140三房160四房7#92144三房175四房8#92167四房9#108185四房三室两厅两卫，140四室两厅两卫，160四室两厅两卫，180绿城明园案例二期秋月苑绿城明园二期秋月苑主力户型为102-115、155-198，由3幢高层、6幢多层组成，

19、其中高层101经典三房、142舒适三房。多层去化率52%，高层目前已蓄客200组。PAGE37一期：锦兰苑主力户型：140舒适三房160-185四房二期：秋月苑主力户型：101经典三房142舒适四房绿城明园秋月苑楼幢户数去化户型均价1#2214105二房160四房11000/元2#21133#1912140三房196四房4#1995#199158三房186四房6#1957#101经典三房142舒适三房8#9#二室两厅两卫，105三室两厅两卫，103三室两厅两卫，158四室两厅两卫，186四室两厅两卫，1962014年11月份开盘未开盘姚江上上城概况定位成刚需客群，客群以主城区以外的新居民，总户数1010户，其中一期550户，2014今年去化78套，总面积约1万，开盘面积总去化率85%，面积段主要以刚需为主，低总价，目前高层均价7