大足项目房地产市场研究

1、蓝山一号大足市场调研方案大足房地产市场宏观环境分析经济环境图表 SEQ 图表 * ARABIC 10 大足市生产总值及增幅走势图数据来源：大足市统计局数据显示，近几年大足经济的增长速度保持着一个高速发展的水平，除2006年增幅在8%左右，其余全年增速保持在10%以上的水平。目前从大足的经济发展水平来看，同重庆主城区以及万州、涪陵等发展居于全市前列的区县有一定的差距，但正是因为这种差距，为其经济增长提供了较大的发展空间。从增幅来看，在2008年全国遭遇经济危机的前提下，大足经济增幅高达19%，充分说明了大足较强的抗风险能力。在成渝经济区区域规划中，大足提出“成渝之心、未来之城”的定位，在四川15

2、个地市和重庆31个区县中脱颖而出。大足在经济发展的核心要点上，锁定成渝经济区这一“中国经济第四极”，其未来经济发展的增速难以限量。图表 SEQ 图表 * ARABIC 10 大足市人均生产总值及增幅走势图数据来源：大足市统计局数据显示，2009年大足市人均生产总值15432元，其增幅在16%左右，其人均经济发展水平与全市经济总体发展水平相当，同样表现出了较快的发展速度。根据国际以及我国发达地区发展经验，当城市GDP增长速度高于8%时，城市房地产业的发展处于高速状态，市场需求容量逐步增加。而人均GDP处于超过3000美元时，城市房地产需求将逐步由原来的生存需求转向改善性需求，城市住房消费向数量与

3、质量并重阶段延伸。我们可以预见，在“成渝之心、未来之城”的定位之下，未来其发展的速度将得到更加迅猛的增长。预计在2012年人均生产总值突破3000美元的大关，而目前则处于由数量型需求向质量需求转型的阶段。一方面，其大量的住房需求能保证商品房项目的销量，另一方面，改善型需求的涌现将保障项目的未来高端产品的需求。图表 SEQ 图表 * ARABIC 12 GDP增速与房地产发展关系图表 SEQ 图表 * ARABIC 13 人均GDP与房地产发展关系区位交通环境大足县位于四川盆地东南部，重庆市西北部，东连铜梁县，南临永川市，西接荣昌县，北依潼南县、四川省安岳县，西距成都市269公里，东离重庆市80

4、公里，其地理排布恰好处于成渝经济区的中心地段，使其具备了良好的先天区位条件。正因为所处地理位置的优势，大足县也必将成为成渝经济区的交通咽喉，成渝经济区经济发展的核心城市。图表 SEQ 图表 * ARABIC 12 三环高速建设规划图大足市上图显示，从重庆市内交通网络的规划来看，大足通过三环高速与重庆周边14个区县有效串接。三环高速全长约500公里，这一重庆市内交通体系的形成，保障了重庆1小时经济圈的形成，也加快了大足连接市内各区、县的交通速度。交通建设的快速发展，将引导重庆主城乃至周边区县对大足市房屋需求的提升，为大足商品房项目带来新的客源。图表 SEQ 图表 * ARABIC 12 成渝高速

5、复线规划图上图显示，由于成渝地理位置的分布特征，决定了重庆通过成渝高速复线能够更快的与成都相连，而规划的高速复线中将连接璧山、大足、安岳、乐至、简阳等县市级城市，将大幅提升各县市级城市通达成渝两地的交通速度。而与此相辅相成的即是成渝客运系统的建设，2010年3月，大足争取成渝客运站的设立成功，更奠定了大足经济发展的基础。据目前的批复来看，线路自成都东站引出，经四川简阳、资阳、资中、内江、重庆荣昌、永川、璧山至重庆站，线路全长308.6公里，估算投资总额398.9亿元。设计时速250公里/小时，2010年3月底正式开工建设，建设期4年。城市发展格局图表 SEQ 图表 * ARABIC 12 大足

6、城区总体规划图从大足的城区总体规划来看，目前大足的发展以龙岗组团和龙水组团两个核心进行开发。据上图显示，龙岗组团位于大足北面，为大足城市的老城区，目前政府的重点发展方向为向南拓展，远期将与龙水组团相连接。龙水组团目前处于大足中心城区较远的位置，目前向北发展，龙水组团也为龙岗组团提供了较多客源。从大足的目前的房地产市场发展来看，商品房的开发建设主要集中在龙岗组团内。龙岗组团目前主要的商品房项目分布于三个板块内，如下图所示，分别西门板块、老城板块、东关板块。从板块来看，老城区有固有的先天优势，但预计未来放量将逐渐减少；西门板块区域环境较差，主要以区域消化为主；而东关板块属城市未来中心区域，也就是龙

7、岗组团目前重点发展的南城新区，该板块内放量较为集中，大盘云集，竞争激烈。因此，从目前的板块竞争来看，主要的竞争关系存在于老城板块与东关板块之间。图表 SEQ 图表 * ARABIC 12 大足房地产市场板块分布图东关板块老城板块西门板块表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 大足房地产市场板块分析表板块城市地位供应特征户型代表楼盘老城地段价值较高各项资源聚集基础配套完善土地供应有限片区认知度最高以96-130三房为主，其次70-95的两房少量的一房和单配香榭香堡、御墅林风、翰墨山水西门通往乡镇的交通要道大环境较差城市的边缘地带居住认可度较低供应产品较少楼盘售价为城市最低紧凑性的三房和两房为主

8、，面积为73118西棠锦城、书香世家东关未来城市的行政、商务中心城市发展的重点延展区供应量巨大，且多为大盘产品档次较高集中在五星大道和大邮路两侧紧凑性的三房和两房为主，面积为70115此外还有少量的53左右的一房供应蓝湖丽都龙腾御锦华地印象蓝山一号房地产市场环境图表 SEQ 图表 * ARABIC 12 大足商品房销售面积走势图从大足的商品房市场来看，近几年的商品房成交量出现了一定的波动。大足商品房市场的波动性可以从两个方面来看，其一、商品房市场消费较为理性，房地产市场环境的变化为直接影响消费者的购房行为，如08年的金融危机，虽然对大足的经济未构成影响，但其观望行为直接导致商品房需求量下降近3

9、0%；其二、商品房的波动上涨趋势明显大于下滑的幅度。其跳跃型的增长，说明商品房需求依然旺盛。图表 SEQ 图表 * ARABIC 12 大足商品房销售价格走势图大足商品房市场的价格波动与商品房销售面积出现了较为一致的表现，其一，08年的金融危机导致成交量大幅下滑，09年的成交价格受此影响，出现了较大幅度的下降。其二、从总体趋势来看，商品房价格呈现快速上涨的形式，2008年价格甚至出现30%以上的涨幅。因此，从大足商品房的量价走势来看，大足拥有较大的房地产增长空间和快速的发展趋势，同时，大足的房地产消费者较为理性，对市场环境的变化较为敏感。项目自身研究项目区位研究图表 SEQ 图表 * ARAB

10、IC 12 项目中观区位图从项目所处的城区整体环境来看，项目处于大足龙岗组团内，龙岗组团由老城区及城南新区组成。老城区为大足传统的居住中心，商业及配套也相对完善，人流也主要集中于老城区。城南新区为目前市政府大力发展的新兴板块，从规划职能来看，其主要的功能为未来的住宅集中区域，周边其商业、运动、休闲配套也将不断完善。而项目的具体区位则处在城南新区及老城中心区域之间。项目周边配套：项目位于城南隧道西侧，从目前的配套情况来看，由于从项目入口外正马路处于较为偏离中心的区域，周边居住人口较少，目前无任何配套资源。但从地图上的具体位置关系来看，项目临近主城中心，通过规划中的翠溪路，到达老城中心仅需10多分

11、钟的步行路程，仍然能够享受到老城中心的各类配套资源。项目交通：项目目前交通较次，目前通过城南隧道环绕较远的距离才能到达老城中心，但从位置关系来看，翠溪路亦能够大幅改善项目的交通瓶颈。另一方面，由于大足公交系统较次，目前公交配套较不完善。项目景观资源：项目景观具有较大的优势，项目由两山环绕，紧临南山公园，具有较好的自然景观资源。项目环境清幽，空气清新，具有较高的居住环境。项目特征研究总体量达45万方：项目总建筑体量达45万方，在大足市的所有商品房项目中，属于居于前列的规模性大盘，目前仅有蓝湖国际其80万方的建筑规模超越本项目。同时，项目自身具备近5万方的商业配套，体现大盘优势。复合型居住社区：项

12、目拥有洋房、别墅、高层等多种物业形态，为大足少有的复合型人文社区，其多元的化的产品能够为客户提供较多的选择空间。产品的大面积赠送：项目目前在售的房源为退台式洋房，产品通过院馆、花园、露台、挑空等多种方式为客户争取最多的赠送空间，一般产品赠送面积能够达到10多平方米以上，而赠送面积最为突出的底层及顶层产品，赠送面积能达到100平方米以上。目前大足市场上产品赠送面积均不能与本项目竞争。外部景观资源突出，内部景观匮乏：项目紧邻南山公园，被两山环绕，周边自然资源突出，项目居住舒适度较高。但正因为项目过于注重项目周边资源的依托，对项目内部景观的打造较为欠缺，售房部的设置较为随意，对项目的品质感造成了影响

13、。地理位置认同感不足：项目目前营销包装对项目的交通和配套方面没有做出较大的投入，因此，客户的认同感还较为缺失。目前由于项目的交通便利度较低，周边配套相对匮乏，客户对项目的认同感稍显不足。竞争市场研究御墅林枫项目经济技术指标表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 御墅林枫项目基本指标项目名称御墅林枫项目地址大足县政府办公楼东侧热线43712333/43760999开发商大足永宏地产建筑设计香港美筑群景设计事务所物业管理重庆大正物业容积率密度绿化率32%建筑风格中式简约建筑类型多层、别墅、高层园林风格江南水乡总建面16万方均价4500面积区间户型结构联排叠加别墅 花园洋房：二房二厅/三房二厅户型

14、特色大气、个性化、双阳台广告推广坡地别墅级社区，目前主要靠形象展示推广交房标准国家节能标准、行业标准项目规划图 SEQ 图 * ARABIC 2 御墅林枫规划图项目占据大足县品质地段，设计规划秉承以人为本的宗旨，是目前大足最高品质地产项目。项目布局安排合理，集山、林、水、墅、风、叶为一体。园林绿化突出，建筑质量严格，休闲健身场所、石雕艺术扩展等为广大市民提供高品质的居住环境。项目包含花园洋房、多层、高层及别墅产品。在园林绿化设计上颇有层次感，不但色彩丰富，而且制造着最新鲜的氧气。中心景区的园林小品、水体，有机地把住户和景点、居家和出行、生活和居住、娱乐和休闲融为一体。点评：项目依势造景，将江南

15、园林与自然地貌风格融为一体，力度打造成大足最为高端的高尚住宅区，综合评断项目当属大足的上品之做。遗憾的是项目将独栋，联排以及高层建筑混在一起，没有明显区分开来，其建筑界线也不是按照地貌特征来分割，致使项目别墅等高端住宅的品质感稍显不足。产品设计图 SEQ 图 * ARABIC 3 御墅林枫户型展示图前两个户型是本案2010年7月推出楼栋的主力户型，从图上我们可以看出第一个户型并没有什么特别之处，只是板式结构更通透和阳光。第二个户型增加了一个休闲厅，应该是亮点之处，只可惜是不能直接采光。另外主卧采用了内嵌步入式衣帽间设计和卫生间，干湿分离。后一个户型为联排别墅，上下全采用套房设计，有地见天，私密

16、性强项目主打建筑节能概念，是项目户型竞争力的另一表现手法。销售概况项目分四期开发，一期为多层和部分别墅，二期与一期相同，搭配推出，三期为多层，四期为四栋高层，剩余开发期限还有一年左右。在2010年7月推出第二期的18号楼花园洋房，销售率达到75%。从销售数据上看，项目得到大足居民的认可。华帝印象项目经济技术指标表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 华帝印象项目基本指标项目名称华帝印象项目地址大足五星大道387号总户数820开发商重庆华川置业建筑风格徽派风格建筑类型花园洋房、小高层、高层占地面积70亩绿化率45%建筑面积特点共10栋、以板式结构为主、一梯两户项目规划华地印象项目位于大足县城南

17、新区，华地王朝大酒店背后，占地70亩。项目建筑风格采用徽派风格，整体设计为花园洋房、小高层及高层。项目采用围合式布局，外圈层为小高层及高层产品，中心为洋房产品，整体布局合理。建筑结构多为板式结构，采用“一梯两户”的配置。另外销售中心为别墅级接待中心，展现了项目较高的格调。图 SEQ 图 * ARABIC 2 华帝印象规划图图 SEQ 图 * ARABIC 2 华帝印象售楼中心产品设计图 SEQ 图 * ARABIC 3 华帝印象二房户型展示图由于项目多为板式结构，采光好，通风佳。产品户型设计合理，功能齐全，包含大面积花园及阳台等。另外主卧配备了卫生间，确保了私密性。销售概况项目2011年1月入

18、市，共推出400多套房源，在较短的时间内去化完毕，目前项目处于无房源可售的状态，可见项目受到当地居民的高度认可。龙腾御景项目基本情况表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 龙腾御景项目基本指标发展商开发商项目地址龙腾地产集团大足天成旅游开发城南新区五星大道占地面积建筑面积容积率420亩36万方2建筑风格园林风格业态组合中式仿宋中式仿宋高层、多层、别墅面积区间户型户型特色83-138两、三、四室多变空间、空中花园在售价格推广语4000活力之城、大足未来生活所向图 SEQ 图 * ARABIC 3 龙腾御景项目规划图项目采用“宋风宋韵”仿古建筑风格并融合了大足石刻的悠久历史氛围，打造出一个集居家

19、生活、商贸旅游、休闲购物、餐饮娱乐为一体的国际化大型社区综合体。项目住宅区和商业区完全分离，“龙腾御锦”是商贸城中全封闭式高档住宅区，以花园洋房，高层住宅为主。项目周边配套情况项目紧邻大足政务中心、大足体育馆、大足二中、大足职业中学、大足医疗中心、南山石刻和龙水湖风景区，交通、公务、就学、就医、旅游都十分便利迅捷。项目建设风格图 SEQ 图 * ARABIC 3 龙腾御景项目效果图龙腾地产集团在四川部分地区有一定的品牌影响力，本项目的出现，势必会对大足城南新区和建筑风格产生一定的影响。项目以仿宋建筑为元素，加入现代简约风格，以古韵园林和江南园林相融合。从目前规划来看，应该比较有吸引力。项目销售情况图 SEQ 图 * ARABIC 3 龙腾御景项目开盘现场项目于2010年10月10日首次开盘发售，推出一组团1期房源，推出的是花园洋房，户型面积在83-138平方米，整体均价在4000元/平方米左右。项目产品图 SEQ 图 * ARABIC 3 龙腾御景产品户型图前后双花园设计是本项目户型设计的一大亮